II SA/Go 498/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Michał Ruszyński Sędziowie Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędzia WSA Krzysztof Dziedzic (spr.) Protokolant st. sekr. sądowy Danuta Chorabik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi E E. i L.J. spółka komandytowa na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej E E. i L.J. spółka komandytowa kwotę 4 017 (cztery tysiące siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] marca 2021 r., nr [...], Prezydent Miasta, działając na podstawie art. 104, art. 107 § 1 i § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 z późn. zm., dalej jako k.p.a.), art. 98 a ust. 1 i ust. 1a, art. 147, art.148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 z późn. zm., dalej jako u.g.n.) oraz § 1 uchwały Rady Miasta z dnia 19 grudnia 2017 r., Nr LXI.839.2017 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości (Dz. Urz. Woj. z 2017 r. poz. 2831) ustalił E E. i L.J. spółka jawna (następcy prawnego E sp. z o.o. spółka komandytowa E. i L.J.), opłatę adiacencką w wysokości 11.258,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego podziałem nieruchomości położonej w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki [...] powstałe w wyniku podziału działki nr [...]. W decyzji tej wskazano, że wskutek wniosku E sp. z o.o. spółka komandytowa E. i L.J. o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości położonej obrębie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], Prezydent Miasta postanowieniem z dnia [...] września 2019 r. projekt ten pozytywnie zaopiniował, a następnie decyzją z dnia [...] października 2019 r. zatwierdził projekt podziału nieruchomości, w następstwie którego z nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o powierzchni 2,0230 ha wydzielone zostały działki oznaczone numerami [...]. Organ I instancji wskazał, że stosownie do art. 98a ust. 1 i ust. 1a u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacenckę z tego tytułu. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Na podstawie uchwały Rady Miasta z 19 grudnia 2017 r., Nr LXI.839.2017 ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałego w wyniku jej podziału w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości. Dalej organ I instancji wyjaśnił, że zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. w toku postępowania dopuszczono dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego w sprawie ustalenia wartości ww. nieruchomości gruntowej. W operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawił metodę i technikę, jaką posłużył się dla potrzeb oszacowania wartości nieruchomości stanowiącej podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Dla terenu na którym znajduje się nieruchomość nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Rada Miasta podjęła uchwałę nr V/48/07 z dnia 27 lutego 2007r. w sprawie sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta, dla terenu osiedla [...]. Dla przedmiotowej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a następnie decyzja o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Przedmiotem wyceny przed podziałem była nieruchomość oznaczona nr działki [...] o nieregularnym kształcie, obciążona służebnością gruntową. W sąsiedztwie nieruchomości znajduje się zabudowa wielorodzinna, jednorodzinna oraz tereny rekreacyjne. Dostęp do nieruchomości odbywa się od strony ulicy [...]. Po podziale powstały działki nr [...]. Dla potrzeb wyceny wyodrębniono i objęto obserwacją rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Na obszarze obrębu [...] nie zanotowano wystarczającej ilości transakcji tego typu nieruchomościami gruntowymi, więc celem wykonania prawidłowej wyceny dokonano rozszerzenia rynku nieruchomości na rynek całego miasta. W badanym zbiorze transakcji cena minimalna wyniosła 246,00 zł/mkw, cena maksymalna zaś 767,20 zł/mkw. W ocenie organu I instancji ten operat został sporządzony zgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) i zawierał w swojej treści informacje niezbędne przy wykonaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych, przedstawienie toku obliczeń, wyniku końcowego. Uznając, iż wycena została dokonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, przyjęto ją jako właściwą odnośnie określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym określił wartość nieruchomości według stanu przed jej podziałem - na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. [...] października 2019 r. oraz według stanu po podziale - na dzień, w którym ww. decyzja stała się ostateczna, tj. [...] października 2019 r. Dalej organ I instancji podał, że z operatu szacunkowego wynika, że przed podziałem wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], w obrębie nr [...], została określona na kwotę 5.424.675,00 zł. Wartość nieruchomości po podziale oznaczonej nr ewidencyjnymi działek [...] została określona na kwotę 5.462.203,00 zł. Powstała zatem różnica wartości przedmiotowej nieruchomości z tytułu jej podziału stanowiła materialnoprawną podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, jaki nastąpił z tytułu podziału stanowi kwotę 37.528,00 zł i przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty adiacenckiej w wysokości 30%, opłata ta wynosi 11.258,40 zł. Od wskazanej decyzji organu I instancji E E. i L.J. spółka jawna (obecnie E E. i L.J. spółka komandytowa), reprezentowana przez pełnomocnika wniosła odwołanie, zarzucając naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 k.p.a., art. 80 k.p.a. i art. 77 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy przez uznanie, że operat szacunkowy został wykonany prawidłowo mimo, iż: - nie zawiera danych dotyczących nieruchomości, których transakcje przyjęto za podstawę analizy rynku; - nieruchomości przyjęte za podstawę analizy i charakterystyki rynku pod kątem zależności cen transakcyjnych od pola powierzchni gruntu oraz zmian poziomu cen na skutek upływu czasu (pkt 9 str. 20 operatu) nie spełniają kryteriów podobieństwa określonych w treści art. 4 pkt 16 u.g.n. pod względem powierzchni użytkowej nieruchomości; - przyjęte do porównań transakcje wg stanu nieruchomości przed podziałem są nieporównywalne pod względem kształtu nieruchomości, lokalizacji i pola powierzchni - nie spełniają kryteriów określonych w art. 4 pkt 16 u.g.n.; - przyjęte do porównań transakcje wg stanu nieruchomości po podziale (działki nr [...]) są nieporównywalne pod względem kształtu nieruchomości, lokalizacji i pola powierzchni - nie spełniają kryteriów określonych w art. 4 pkt 16 u.g.n.; - przy określaniu wartości nieruchomości według stanu po podziale nie uwzględniono działki nr [...]; nie określono jej wartości i nie uwzględniono jej przy szacowaniu wartości rynkowej nieruchomości po podziale (pkt 9.2. operatu); - istotność czynników decydujących o zakupie nieruchomości (wagi cech) oraz skokowa gradacja stanu cechy przyjęte zostały nieprawidłowo (pkt 7 str. 15). Powyższe uchybienia w sporządzeniu operatu szacunkowego winny prowadzić do jego wyeliminowania. Zarzucając powyższe spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania w całości, ewentualnie o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji celem uzupełnienia postępowania dowodowego, w szczególności przez zlecenie oceny operatu szacunkowego organizacji rzeczoznawców majątkowych, względnie wezwanie rzeczoznawcy do wyjaśnienia powyższych uchybień. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lipca 2022 r., nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium obszernie przedstawiło tryb i podstawy materialnoprawne postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, powołane również przez organ I instancji oraz przebieg postępowania. Wskazało, że podstawą do ustalenia opłaty jest operat szacunkowy sporządzony [...] listopada 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T.Z., wraz z klauzulą potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego. W ocenie Kolegium operat szacunkowy jest dokumentem wiarygodnym, stanowiącym podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1-1b u.g.n. oraz § 1 uchwały Rady Miasta z 19 grudnia 2017 r. Zawiera opisy nieruchomości porównawczych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną położonych na terenie miasta, a nieruchomości porównawcze przyjęte do wyceny są nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Występujące między nieruchomościami różnice w poszczególnych cechach rynkowych zostały skorygowane odpowiednimi poprawkami. W ocenie Kolegium, w odniesieniu do stanów przed podziałem i po podziale nie występuje wzrost wartości działki nr [...] o powierzchni 1,5846 ha, dla której stan natężenia cechy powierzchnia rzeczoznawca określił jako słaby - cena jednostkowa 268,15 zł/m2. Tak jak wskazuje odwołująca, faktycznie w operacie szacunkowym nie oszacowano wartości działki nr [...] o powierzchni 45 m2. Skutkuje to jednak tym, że opłata adiacencka jest mniejsza, niż w sytuacji, gdyby nawet nie nastąpił wzrost wartości tej działki, ale jej powierzchnia została uwzględniona dla stanu nieruchomości po podziale - wystąpiłaby większa różnica wartości nieruchomości, a w konsekwencji zostałaby naliczona większa opłata. Faktycznie nastąpił wzrost wartości po podziale dla działki nr [...] o powierzchni 4339 m2. Dla tej działki jako natężenie cechy powierzchnia nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął oceny dobra do stanu po podziale i słaba przed podziałem. Za nieuzasadniony Kolegium uznało również zarzut braku podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej, jeśli chodzi o cechę powierzchnia zarówno dla stanu nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale. Dla rozkładu cen transakcyjnych w zależności od ich powierzchni zanotowano, że cena transakcyjna ulega zmniejszeniu im powierzchnia nabywanej nieruchomości jest większa. Wskazano też na jakich obszarach nieruchomości o scharakteryzowanym przeznaczeniu są droższe, a na jakich tańsze. Zarzut, iż w operacie szacunkowym ograniczono się do porównań nieruchomości wycenianej z nieruchomościami będącymi przedmiotem obrotu rynkowego do cechy powierzchnia jest niewłaściwy. Spośród zidentyfikowanych uporządkowanych atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości przedstawiono 6 cech. Wszystkie cechy zostały scharakteryzowane i opisane względem nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań. W operacie szacunkowym przedstawiono sposób wyceny i metodę korekty współczynnikami dla każdej cechy rynkowej, co skutkowało określeniem ceny jednostkowej po dokonaniu poprawek. Jeśli porównywalne nieruchomości mają odmienną niż wyceniana nieruchomość gradację cechy to w tabelach w pkt. 9.1 i pkt. 9.2 operatu zostało to skorygowane poprzez odpowiednie współczynniki korekcyjne. Zależność ceny transakcyjnej od powierzchni nabywanej nieruchomości była przedmiotem analiz. Przedział zmiany cechy powierzchnia w zależności od przyjętego stopnia gradacji - zmiana co stan następuje o 5,71 zł/ m2, a przy granicznych wartościach o 11,43 zł/ m2. Kolegium podkreśliło, że podstawowym dowodem w sprawach, których przedmiotem jest wymierzenie opłaty adiacenckiej jest opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość rynkową tej nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Sporządzenie takiej opinii wymaga wiadomości specjalnych (art. 149 i nast. u.g.n.). Choć operat szacunkowy podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. to jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ingerencja organu w tę sferę polega tylko na ocenie operatu, gdyż podmiotem umocowanym do jego sporządzenia jest tylko biegły. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. pełnomocnik E E. i L.J. sp. z o.o. spółka komandytowa, zarzucił decyzji Kolegium naruszenie przepisów prawa procesowego w postaci art. 7 k.p.a., art. 80 k.p.a. i art. 77 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podnosząc nadto zarzuty przywołane uprzednio w odwołaniu od decyzji organu I instancji wniesiono w skardze o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz decyzji ją poprzedzającej i umorzenie postępowania, ewentualnie przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, a także zasądzenie od organu zwrotu kosztów postępowania. W skardze zawarty został wniosek o dopuszczenie dowodu z oceny, w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego dnia [...] listopada 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T.Z.. W odpowiedzi Kolegium wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w decyzji. Pismem procesowym z dnia [...] stycznia 2024 r. (k. 76 akt sądowych) pełnomocnik spółki ponowił wniosek o przeprowadzenie dowodu z oceny prawidłowości operatu szacunkowego, przedkładając sądowi ocenę sporządzoną przez zespół oceniający Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] listopada 2023 r. (k. 77 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługiwała na uwzględnienie. Materialnoprawną podstawę nałożonego na skarżącą spółkę obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowił art. 98a ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie do art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, zaś zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jak wynika z powyższych przepisów w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości operat szacunkowy ma kluczowe znaczenie, gdyż jako jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości, stanowi postawę decyzji ustalającej opłaty adiacenckiej, wpływając bezpośrednio na treść tej decyzji. Jako dowód określający wartość nieruchomości wymaga on wiadomości specjalnych i powinien być zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami regulującymi sposób dokonywania wyceny nieruchomości oraz z wydanym na podstawie delegacji zawartej w art. 159 u.g.n. (obowiązującym do 9 września 2023 r.) rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555). To, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem służącym do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej nie oznacza jednak, że dowód ten jest wyłączony spod oceny organu administracji prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Organ ocenia zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu. Pomimo, iż organ nie jest uprawniony do kontrolowania operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych to jednak jest zobowiązany do zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Przedłożony operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie organu, tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (por. np. wyroki NSA z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05 i z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a przede wszystkim opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Powyższe otwiera dopiero drogę do dalszych ustaleń operatu, które winny polegać na właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Organ administracji winien zawsze wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do ich usunięcia. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych do porównania nieruchomości może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego to może skorzystać z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości jego sporządzenia. Skarżąca spółka z tej możliwości skorzystała i na etapie postępowania przed Sądem przedłożyła "Ocenę operatu szacunkowego" z dnia [...] listopada 2023 r. sporządzoną przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych dotyczącą operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2020 r. opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego T.Z., na podstawie którego wydano decyzje organów obu instancji. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie stanowi kolejnego operatu szacunkowego, a więc formy opinii danego rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 u.g.n.) albowiem jak słusznie wskazał NSA w wyroku z dnia 27 lutego 2008 r. (sygn. akt II OSK 103/07), postępowanie przewidziane w art. 157 u.g.n. dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny. W związku z tym, skoro przedłożona przez skarżącą spółkę "Ocena operatu szacunkowego" z dnia [...] listopada 2023 r., sporządzona przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych nie stanowiła opinii biegłego, Sąd na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. przeprowadził dowód z tego dokumentu, gdyż jego przeprowadzenie było niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości związanych z prawidłowością oceny operatu, który stał się podstawą do określenia wysokości opłaty adiacenckiej i nie spowodowało nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. W Ocenie tej wskazano, iż operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej wykonany dnia [...] listopada 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T.Z. został sporządzony nieprawidłowo, niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, bez zachowania szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności wyceny. Oszacowanie przeprowadzono z naruszeniem przepisów prawa: art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1 i art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 3 ust. 2, § 4 ust. 3, § 55. ust. 2 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W rezultacie przedmiotowy operat szacunkowy uzyskał ocenę negatywną. Mimo że z dniem 1 września 2017 r. uchylony został art. 157 ust. 1a u.g.n., który stanowił, że operat szacunkowy, w odniesieniu, do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 u.g.n. i w związku z tym istnieje obecnie możliwość dalszego uznawania przez organ za dowód w sprawie takiego operatu szacunkowego, na temat którego organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wydała opinię negatywną, to jednak organ nie może pomijać takiej negatywnej oceny dokonanej przez odpowiednią organizację zawodową i jest zobowiązany do ustosunkowania się zarzutów w niej zawartych, a w razie ich potwierdzenia do zlecenia sporządzenia nowego operatu przez innych rzeczoznawców. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się więc, że przedłożenie organowi negatywnej oceny dokonanej przez organizację zawodową umożliwia podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu, do którego prawidłowości organ wcześniej nie zgłaszał zarzutów i może spowodować podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyrok NSA z dnia 10 sierpnia 2021 r., sygn. akt I OSK 494/21). W okolicznościach rozpoznawanej sprawy w związku z treścią Oceny operatu szacunkowego sporządzonej przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] listopada 2023 r., podniesione w skardze przez skarżącą spółkę zarzuty związane z oceną prawidłowości operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2020 r. wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego T.Z., znalazły potwierdzenie w złożonym dokumencie. W świetle dotychczasowych uwag nie ulega wątpliwości, że orzekające w sprawie organy opierając się wyłącznie na tym operacie szacunkowym, mimo wielu zastrzeżeń kierowanych w toku postepowania do tego operatu przez skarżącą spółkę, naruszyły art. 7 k.p.a., zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Uchybienie to doprowadziło z kolei do naruszenia art. 77 § 1 k.p.a., w świetle którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy oraz art. 80 k.p.a., w myśl którego organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego czy dana okoliczność została udowodniona. Wady te miały istotny wpływ na wynik kontrolowanego postępowania i uzasadniały wyeliminowanie zaskarżonego rozstrzygnięcia z obrotu prawnego. Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji z uwagi na naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania. Rozpatrując ponownie sprawę organy powinny ponownie szczegółowo rozważyć zarzuty kierowane do operatu szacunkowego przez skarżącą spółkę, w szczególności te, które znalazły potwierdzenie w Ocenie operatu sporządzonej przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, a następnie zdecydować, czy zachodzi konieczność sporządzenie nowego operatu przez innych rzeczoznawców. Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów postępowania zawarte w pkt II wyroku znajduje oparcie w treści art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Na wysokość zasądzonej na rzecz strony skarżącej kwoty 4.017 zł złożyły się: wpis sądowy od skargi w wysokości 400 zł (§ 1 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 535), równowartość uiszczonej opłaty skarbowej od złożonego do akt sprawy dokumentu pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, a także wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 3.600 zł (§ 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie – t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1964).