II SA/Go 556/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Marek Szumilas Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Protokolant specjalista Ewa Kłosowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 października 2010 r. sprawy ze skargi T.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] lutego 2010 r., Wójt Gminy, powołując się na przepisy art. 98a ust. 1 i 1a, art. 148 ust. 1-2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.- zwanej dalej "ustawą"), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r. Nr 98, póz. 1071 ze zm. - zwanej dalej "Kpa") oraz § 1 uchwały Nr XII/105/2007 Rady Gminy z dnia [...] października 2007 r., zmieniającej uchwałę w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. z 2007, Nr 131, poz.1785 zwanej dalej "uchwałą" ) wymierzył T.B. opłatę adiacencką w wysokości 26 880,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] na skutek jej podziału na działki od [...] do [...], zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy znak: [...] z dnia [...] kwietnia 2009 r. W uzasadnieniu tej decyzji organ I instancji podał, że [...] września 2009 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania podziału działki nr [...], na działki o nr od [...] do [...]. Organ wskazał, iż nieruchomość na dzień, kiedy decyzja Wójta Gminy z dnia [...] kwietnia 2009 r. znak: [...], zatwierdzająca projekt jej podziału stała się ostateczna, stanowiła własność T.B.. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...] grudnia 2008 r., znak: [...], na działce nr [...] możliwa jest lokalizacja inwestycji polegającej na budowie jedenastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastruktura techniczną. W oparciu o sporządzony operat szacunkowy organ I instancji ustalił, iż wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 691 100,00 zł, a po podziale 780 700,00 zł, co oznacza wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału o kwotę 89 600,00 zł. Przytaczając treść powołanych w podstawie prawnej przepisów organ I instancji wskazał, że stosownie do art. 98 a ust. 1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wskazał , iż ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Dla możliwości ustalenia takiej opłaty istotnym jest także - w myśl art. 98a ust. la ustawy - aby w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Zdaniem Wójta Gminy w przedmiotowej sprawie zostały spełnione wszystkie wymogi prawne dla ustalenia opłaty. Decyzja z dnia [...] kwietnia 2009 r. zatwierdzająca podział nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] stała się ostateczna w dniu [...] maja 2009 r. W tej dacie obowiązywała uchwała Nr XII/ 105/2007 Rady Gminy z dnia [...] października 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości. Organ I instancji wskazując na czynności podejmowane wobec strony postępowania T.B., służące zagwarantowaniu mu wszelkich praw procesowych podkreślił, iż do doręczonego na wniosek pełnomocnika strony operatu szacunkowego nie zostały wniesione jakiekolwiek uwagi w zakreślonym przez organ 14-dniowym terminie. Nie wpłynął też – mimo pouczenia - wniosek o rozłożenie opłaty na raty. W tak ustalonym stanie faktycznym Wójt Gminy podał, że na mocy art. 98 a ust. 1 ustawy w związku z § 1 uchwały, ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed podziałem a wartością jaką nieruchomość ma po jej podziale, uzasadnionym było ustalenie stronie należnej opłaty w kwocie 26 880,00 zł, stanowiącej 30 % wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. W odwołaniu T.B. – reprezentowany przez pełnomocnika - zakwestionował wynikającą z operatu szacunkowego wycenę nieruchomości – działki nr [...]. Zarzucił, iż wycena nieruchomości jest nierzetelna bowiem nie uwzględnia przebiegającej przez teren aż pięciu działek (a nie tylko trzech ) linii energetycznej. Ponadto wadliwie przy tej wycenie rzeczoznawca sporządzający operat posłużył się "przedziałem cenowym od 19 zł/m2 - 158 zł/m2", czyli przyjął do porównania nieruchomości o zbyt dużej rozpiętości wartości, bo od 19 zł/m2 do 158 zł/m2 jak też nieruchomości o zbyt dużej rozpiętości powierzchni uwzględniając działki od 750 m2 do 2.200 m2. W związku z zarzutami odwołania Wójt Gminy przekazał je rzeczoznawcy majątkowemu celem ustosunkowania się do nich. Odnosząc się do zarzutów strony, pismem z dnia [...] lutego 2010 r., rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że podstawą przeprowadzenia wyceny wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale była analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Wskazał, że przy sporządzeniu operatu w tej sprawie musiał uwzględnić parametry przedmiotu wyceny tj. wielkość działki przed podziałem ( powierzchnia 12 172 m2 ) oraz powierzchnie 11 działek powstałych po podziale ( od 797 m2 do 2 007 m2 ) przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz 2 działki o powierzchni 212 m2 i 225 m2 , przeznaczone pod drogi wewnętrzne, które nie generują wzrostu wartości nieruchomości. Wskazał , iż sporządzona analiza i charakterystyka rynku, stanowiąca podstawę wyceny przedmiotowej nieruchomości, obejmuje nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego o powierzchni od 757 m2 do 17 854 m2 , a taki zakres w pełni odpowiada parametrom nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny zarówno przed podziałem jak i po podziale i daje realną możliwość przeprowadzenia analizy i charakterystyki rynku nieruchomości jako podstawy wnioskowania o ich wartościach. Za chybiony, bo nie odpowiadający stanowi faktycznemu uznał rzeczoznawca zarzut strony dotyczący wielkości powierzchni nieruchomości przyjętych do wyceny gdyż górna wielkość powierzchni gruntu objęta analizą w sporządzonym operacie szacunkowym wynosiła 17 854 m2, a nie 2 200 m2. Za niezasadny rzeczoznawca uznał także drugi zarzut odwołującego stwierdzając, iż ograniczone warunki zabudowy działek, spowodowane usytuowaniem napowietrznej linii energetycznej średniego napięcia na gruntach objętych wyceną, zostały uwzględnione w procesie wyceny zarówno nieruchomości przed podziałem jak i po podziale. Wskazał, iż przedmiotowa linia przebiega nad trzema działkami, a strefa ochronna - pas o szerokości 15 m (po 7,5 m w każdą stronę, licząc od osi linii) obejmuje 5 działek, z których dwie w stopniu marginalnym, nie powodującym istotnych ograniczeń w zakresie warunków zabudowy. To ograniczenie warunków zabudowy wymusza jedynie inne posadowienie obiektów (budynków mieszkalnych), co przy łączonej sprzedaży gruntów obejmujących dwie sąsiednie działki, w tym jedną dotkniętą w/w ograniczeniem zabudowy minimalizuje takie ograniczenie. Wyjaśnił ponadto, że uwarunkowania te uwzględniono w procesie wyceny. Odnosząc się do trzeciego zarzutu odwołania, dotyczącego dużego "przedziału cenowego" (od 19,02 zł/m2 do 154,22 zł/m2) nieruchomości objętych analizą i charakterystyką rynku rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że przedstawiona rozpiętość cen wynika z różnego wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej, otoczenia i sąsiedztwa, stanu urządzenia, ukształtowania i warunków zabudowy, powierzchni oraz preferencji popytowo-podażowych. Wartość średnia przyjęta w procesie wyceny przedmiotowej nieruchomości wynosiła 72,80 zł/m2, a oszacowany współczynnik korekcyjny 0,780 dla nieruchomości przed podziałem i 0,914 dla nieruchomości po podziale. Wyjaśnił, iż różnica wysokości przyjętych współczynników korygujących wynikała przede wszystkim z relacji popytowych i preferencji nabywców w zakresie odzwierciedlającym powierzchnię gruntu, zaś pozostałe parametry kompensowały się ze względu na identyczne uwarunkowania zarówno przed jak i po podziale. Podsumowując, rzeczoznawca majątkowy podtrzymał w całości operat szacunkowy jako sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami. Skarżący działający przez pełnomocnika – mimo zakreślonego przez organ odwoławczy terminu - nie ustosunkował się do wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, powołując się na art. 138 § 1 pkt 2 Kpa oraz art. 98 a ust.1 i 1a, 146 ust.1 i art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z § 1 uchwały Nr XII/105/2007 Rady Gminy z dnia [...] października 2007r. zmieniającej uchwałę w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału oraz § 56 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), orzekło o uchyleniu w całości decyzji organu I instancji i ustaliło T.B. opłatę adiacencką w wysokości 26 868,30 zł. W uzasadnieniu SKO wskazało, iż dokonując ponownego ustalenia i oceny stanu faktycznego sprawy jego ustalenia i ocena prawna stanu faktycznego okazały się zbieżne z istotnymi - co do zasady - ustaleniami organu I instancji, to jednak operat szacunkowy, który stanowi w sprawie istotny dowód, zawiera pewne uchybienia skutkujące wadliwością zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy stwierdził, iż analogicznie jak organ I instancji ustalił, że w sprawie ziściły się wszystkie ustawowe przesłanki do wydania decyzji ustalającej T.B. opłatę adiacencką. Wskazał, iż niespornym jest fakt, że Wójt Gminy, decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r. zatwierdził - na wniosek strony - podział przedmiotowej nieruchomości strony, tj. działki nr [...] na 13 działek (od [...] do [...]) wg projektu podziału nieruchomości przedłożonego przez stronę i że decyzja ta stała się ostateczna po dniu upływu terminu do wniesienia od tej decyzji odwołania, tj. w dniu [...] maja 2009 r. Udowodniony został fakt wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości z tytułu jej podziału, co zostało wykazane stosownym operatem szacunkowym z dnia [...] listopada 2009 r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, czego nie kwestionowała również strona postępowania w odwołaniu. Kolegium wskazało jednakże, że wielkość wzrostu wartości nieruchomości jest rzeczywiście niższa niż wskazana - niejako w podsumowaniu - w operacie szacunkowym i wynosi 89 561,00 zł (co stanowi różnicę pomiędzy kwotą 780 687,00 zł /wartość nieruchomości po podziale/ i kwotą 691 126,00 zł /wartość nieruchomości przed podziałem/). Ustalenie to poczynione zostało w oparciu o wartości nieruchomości, przed i po jej podziale, wykazane w przedmiotowym operacie szacunkowym, ale po ich "zaokrągleniu" do pełnych złotych zgodnie z § 56 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a nie do pełnych dziesiątek złotych, jak to wadliwie podał, aczkolwiek tylko wtórnie, rzeczoznawca majątkowy. SKO uznało też, że organ I instancji wydał decyzję ustalającą opłatę adiacencką z zachowaniem ustawowego terminu, tj. przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Wskazał też na fakt obowiązywania na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna ([...] maja 2009r.), stosownej uchwały Rady Gminy, ustalającej 30 % stawkę opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy, czyli uchwały Nr XII/105/2007 Rady Gminy z dnia [...] października 2007 r. zmieniającej uchwałę w sprawie ustalenia procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału (Dz. Urz. Woj. Nr 131, poz. 1785). Organ odwoławczy wskazał, że określenie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości strony - w związku z jej podziałem - zostało dokonane zgodnie z art. 149 ustawy, w myśl którego to przepisu określenie wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie opłaty adiacenckiej obligatoryjnie winno nastąpić w formie przewidzianej prawem czyli w formie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę. Zdaniem organu II instancji, dokonana w sprawie wycena nieruchomości jest zgodna z przepisami zawartymi w rozdziale I działu IV ustawy "Określanie wartości nieruchomości" jak też z przepisami rozporządzenia wykonawczego. SKO wyjaśniło, że w myśl przepisów ustawy jak i rozporządzenia wycena nieruchomości, sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego, musi spełniać określone wymogi. I tak rzeczoznawca majątkowy, wyceniając nieruchomość która jest lub może być przedmiotem obrotu określa jej wartość rynkową (art. 150 ust. 2 ustawy). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 ustawy). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 ustawy). Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa (art. 152 ust. 3 ustawy). Zgodnie zaś z § 56 ust. 1 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Kolegium wskazało, iż z treści art. 154 ust. 1 ustawy wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dokonując oceny operatu szacunkowego, sporządzonego dla potrzeb niniejszego postępowania, w tym uwzględniając dodatkowe wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę majątkowego na piśmie z dnia [...] lutego 2010 r., organ odwoławczy stwierdził, iż operat jest spójny i logiczny. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej i wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. W operacie zawarto także pozostałe wymagane prawem elementy. Uwzględnia on wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości ( położenie, sąsiedztwo i otoczenie, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, atrakcyjność rynkową), wyjaśnia też założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Kolegium oceniło, że przedmiotowa wycena jest prawidłowa, tak pod względem formalnym jak i merytorycznym ( z wyjątkiem tzw. zaokrągleń ustalonych wartości nieruchomości ), a w konsekwencji uznało za udowodnioną, istotną dla sprawy okoliczność faktyczną, że wartość nieruchomości strony wzrosła na skutek jej podziału o kwotę 89 561,00 zł, co przy zastosowaniu obowiązującej a wykazanej powyżej stawki procentowej opłaty adiacenckiej (30 %) daje - ustaloną tą decyzją i należną gminie - opłatę adiacencką w kwocie : 26 868,30 zł (30 % z 89 561,00 zł) a nie jak błędnie ustalił to organ I instancji w kwocie : 26 880, 00 zł. Odnosząc się do zarzutów strony, zawartych w odwołaniu, a dotyczących operatu organ odwoławczy uznał je za nieuzasadnione, powierzchownie i sformułowane bez analizy jego treści. I tak w operacie wskazano, że dla zastosowania metody porównawczej wyceny przyjęto dwie kategorie (rodzaje) nieruchomości w tej sprawie, które musiały być nieruchomościami podobnymi do przedmiotów wyceny, tj: do działki przed podziałem (o pow, 12 172 m2) i do 11 działek powstałych wskutek podziału o powierzchniach od 797 m2 do 2 007 m2, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i 2 działki o powierzchni 212 m2 i 225 m2 przeznaczone pod drogi wewnętrzne. Wskazało, iż analiza i charakterystyka rynku, stanowiąca podstawę wyceny przedmiotowej nieruchomości objęła nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego o powierzchni od 757 m do 17 854 m, co odpowiadało parametrom nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny zarówno przed podziałem jak i po jej podziale. Za nietrafny SKO uznało też zarzut odwołującego o nieuwzględnieniu w wycenie nieruchomości napowietrznej linii energetycznej, gdyż ograniczone warunki zabudowy działek wynikające z takiego usytuowania tej linii zostały uwzględnione w procesie wyceny nieruchomości w formie zastosowania wyższego współczynnika korekcyjnego parametru cenowego. Zaś kwestionowana przez stronę zbyt duża rozpiętość cenowa nieruchomości przyjętych do wyceny metodą porównawczą, tj. od 19,02 zł/m2 do 154,22 zł/m2 dotyczyła gruntów przeznaczonych na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego o porównywalnych lokalizacjach i sposobie korzystania, a przedstawiona rozpiętość cen wynikała z różnego wyposażenia tych nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej, ich otoczenia i sąsiedztwa, stanu urządzenia, ukształtowania i warunków zabudowy, powierzchni oraz preferencji popytowo-podażowych. Odnosząc się do tego zarzutu T.B. Kolegium wskazało, że dla dokonania samej wyceny jego nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił, jako średnią, wartość cenową 1 m2 na poziomie 72,80 zł i dodatkowo zastosował współczynnik korekcyjny - 0,780 dla nieruchomości przed podziałem i 0,914 dla nieruchomości po podziale. W skardze T.B. zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie prawa materialnego, a mianowicie przepisów art. 98a, 150 ust. 1 i 2, 151 ust. 1, 152, 153, 154, 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4, § 5, § 41 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, polegające na oparciu decyzji, dotyczącej ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej na operacie szacunkowym sporządzonym niezgodnie z zobowiązującymi przepisami i standardami zawodowymi. Wnosił o uchylenie zaskarżonej w całości i przekazanie sprawy Wójtowi Gminy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie od organu administracji na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania, według norm prawem przepisanych. W uzasadnieniu skargi wywodził, iż w sprawie nie ulega wątpliwości, iż ziściły się wszystkie przesłanki z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami do ustalenia opłaty adiacenckiej. Nie jest sporny również wzrost wartości nieruchomości po podziale Nieprawidłowe natomiast pozostawało ustalenie wysokości tej opłaty. Strona skarżąca, kwestionując podstawę ustalenia opłaty, tj. operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie wójta gminy, zarzucała, iż jest on niezgodny z zobowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jak i standardami zawodowymi. Zdaniem skarżącego, operat jest tendencyjny. Nie uwzględnia tego, że skarżący poczynił nakłady na przedmiotowych nieruchomościach, które spowodowały wzrost jej wartości. W operacie nie uwzględniono też wszystkich działek przez które przechodzi napowietrzna linia energetyczna. Rzeczoznawca wskazał jedynie trzy działki przez które przechodzi ta linia, gdy w rzeczywistości linia napowietrzna przechodzi przez pięć działek. Zdaniem skarżącego również wysokość współczynnika korekcyjnego parametru cenowego budzi wiele wątpliwości. Przyjęta przez rzeczoznawcę 10% korekta parametru cenowego jest zaniżona i winna być wyższa. Nie można zgodzić się również z twierdzeniem wynikającym z operatu, iż działki przez, które przechodzi linia napowietrzna będą mogły być zabudowane i wykorzystane w celach mieszkaniowych, tylko budynki będą musiały zostać odpowiednio usytuowane. Skarżący zarzucił, że powszechnie wiadomym jest, iż takie nieruchomości jeżeli już, to cieszą się znikomym zainteresowaniem nabywców. Zdaniem skarżącego działki przez które przechodzi linia napowietrzna nie będą mogły być zabudowane domami mieszkalnymi. Ta okoliczność ma natomiast znaczenie dla wartości nieruchomości, a która ma znowu wpływ na ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Skarga podlegała oddaleniu. Kontrola sądowa zaskarżonej decyzji przeprowadzona nie tylko w odniesieniu do zarzutów skargi, ale i w zakresie wynikającym z przepisu art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2002r, nr 152, poz. 1270 ze zm. – dalej jako ppsa) i sprawowana pod kątem legalności nie wykazała by badany akt wydany został z takim naruszeniem prawa czy to materialnego, czy procesowego, które miałoby wpływ na wynik sprawy administracyjnej tj. w stopniu kwalifikującym je do usunięcia z obrotu prawnego (art. 145 § 1 pkt 1-3 ppsa). Analiza akt administracyjnych rozpoznawanej sprawy, w oparciu o które orzeka sąd administracyjny (art. 133 § 1 ppsa) wskazuje, iż organy obu instancji zasadnie uznały, iż w sprawie zaistniały wszystkie przesłanki, od których zaistnienia uzależniona jest możliwość wymierzenia opłaty adiacenckiej o jakiej mowa w art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tj. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem. Organy obu instancji prawidłowo ustaliły, iż nastąpił podział nieruchomości tj. działki nr [...], dokonany na wniosek właściciela, nie upłynął okres 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a ugn), zaś w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ( 30 % ). W rozpoznawanej sprawie również sam skarżący T.B. przyznawał, iż wskazane przesłanki zaistniały. W szczególności nie kwestionował on faktu wzrostu wartości jego nieruchomości w wyniku dokonania jej podziału. Treść skargi podobnie jak i odwołania od decyzji organu I instancji jednoznacznie wskazuje, iż przedmiot sporu stanowiła w postępowaniu przed organami i w postępowaniu sądowadministracyjnym wielkość tego wzrostu. Tym samym istota sporu sprowadzała się do kwestii prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego jedyny dowód w oparciu o który ustalona została wartość nieruchomości skarżącego przed podziałem i po podziale. Powstała w wyniku porównania tych wartości różnica rzutowała na wielkość ustalonej w decyzji opłaty adiacenckiej przy zastosowaniu stawki procentowej wynikającej z uchwały Rady Gminy. Zdaniem skarżącego operat stanowiący podstawę ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale był tendencyjny i sporządzony z naruszeniem ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skarżący nie wskazał przy tym na czym to naruszenie przepisów wskazanych aktów ma polegać. W związku z takimi zarzutami skargi wskazać należy, że stosownie do art. 7 ustawy o gospodarce gruntami, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi w formie operatu szacunkowego. Zasady i tryb postępowania przy określaniu wartości nieruchomości określają przepisy działu IV ustawy oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy ma szczególną wartość dowodową będąc jedynym dowodem służącym ustaleniu wartości nieruchomości. Tym samym wpływa on istotnie na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest dla organu administracji wiążący. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych podkreśla się konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 Kpa, dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 Kpa) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty. Organ administracji ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 Kpa dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Ocena organu w tym zakresie powinna znaleźć swe odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. W ocenie Sądu w kontrolowanej sprawie wskazane powyżej wymogi proceduralne zostały zachowane. Sąd podziela oceny i wywody zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO dotyczące zgodności z prawem operatu szacunkowego, sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę. Jak wynika z operatu szacunkowego wartość rynkową nieruchomości oceniono w podejściu porównawczym, stosując metodę korygowania ceny średniej, a stan faktyczny przy uwzględnieniu istniejącego na tych działkach uzbrojenia, ich położenia oraz cen transakcyjnych. Przy wycenie nieruchomości uwzględniono również dane zawarte w ewidencji gruntu, lokalizacje nieruchomości, popyt i podaż nieruchomości oraz poziom cen za działki przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne. Przy wycenie nieruchomości przed podziałem uwzględniono w operacie jej przeznaczenie wynikające z decyzji Nr [...] z dnia [...] grudnia 2008 roku Wójta Gminy o warunkach zabudowy ( budownictwo jednorodzinne ). Skarżący na żadnym z etapów dwukrotnego postępowania administracyjnego nie wniósł zarzutów do szacunku wartości nieruchomości, ograniczając się do enigmatycznego zakwestionowania – w odwołaniu - wyceny z operatu szacunkowego uprawnionego rzeczoznawcy w zakresie określenia rynkowej wartości nieruchomości przed i po podziale w szczególności w zakresie działek nad którymi przebiega linia energetyczna i w które wkracza strefa ochronna oraz w zakresie przyjętej rozpiętości cen i wielkości działek. Do tych zarzutów odniósł się rzeczoznawcza majątkowy na etapie postępowania odwoławczego. Organ odwoławczy umożliwił skarżącemu zapoznanie się z uzupełnionym materiałem dowodowym (wyjaśnienia rzeczoznawcy z dnia [...] lutego 2010r.), który z tej możliwości nie skorzystał, ponawiając jedynie zarzuty skardze do sądu. Rzeczoznawca odnosząc się do zarzutów odwołania w konkluzji udzielonych wyjaśnień podtrzymał swoją opinię dotyczącą wartości rynkowej nieruchomości. Już z treści operatu szacunkowego wynika, iż fakt przebiegu linii energetycznej średniego napięcia nad trzema działkami ([...]) powstałymi w wyniku podziału działki [...], ograniczającej możliwość ich zabudowy został uwzględniony, a ich wartość obniżona (zastosowano wobec nich współczynnik korekcyjny jednostkowego parametru cenowego k = 0,9). W wyjaśnieniach rzeczoznawca wskazał nadto, iż strefa ochronna (pas o szerokości po 7,5 m w każda stronę licząc od osi linii) obejmuje łącznie 5 działek, wskazane trzy, a dwie w stopniu marginalnym nie powodując istotnych ograniczeń w zakresie warunków zabudowy. Zasadność stanowiska rzeczoznawcy potwierdza decyzja o warunkach zabudowy wydana dla niepodzielonej działki nr [...]. Ze znajdującej się w aktach sprawy, wydanej na wniosek Z.Ł. ( poprzedniego właściciela działki [...]) decyzji Nr [...] z dnia [...] grudnia 2008 roku Wójta Gminy o warunkach zabudowy wynika, iż na tej działce dopuszcza się realizację inwestycji polegającej na budowie 11 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną. W myśl punktu 2a tej decyzji dopuszcza się wtórny podział działki objętej inwestycją na maksymalnie 13 działek w celu wydzielenia 11 działek pod projektowane budynki jednorodzinne i dwie pod drogi wewnętrzne. Jednocześnie w pkt 2b tej decyzji wprowadzono zakaz lokalizacji zabudowy w pasie ochronnym o szerokości 15 m (po 7,5 z każdej strony przebiegającej linii ). Również projekt podziału działki [...] sporządzony na wniosek skarżącego uwzględniał te uwarunkowania i dokonany został w celu wydzielenia 11 działek pod budownictwo jednorodzinne. Tym samym, wbrew wywodom skargi, okoliczność związana z przebiegiem linii energetycznej nie wyklucza możliwości zabudowy działek budynkami jednorodzinnymi i została uwzględniona przy ustalaniu wartości nieruchomości przed i po podziale. Nieuprawnione pozostawały zarzuty dotyczące zbyt dużej rozpiętości w zakresie wielkości działek przyjętych do wyceny nieruchomości przed i po podziale. Zgodnie z przepisem § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego dla ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Nieruchomością podobną - stosownie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami – jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na ich wartość. Niewątpliwe cechą o takich charakterze jest wielkość (powierzchnia) nieruchomości. Jak wynika z operatu rzeczoznawcza przyjął do porównań i ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale dane ze 102 transakcji obejmujących nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy w tym, też ze względu na wielkość działki skarżącego przed podziałem i wielkość działek powstałych w jego wyniku. Jeżeli chodzi zaś o rozpiętość wielkości działek uwzględnioną przy wycenie, to prawidłowo do porównań przyjęte zostały nieruchomości o powierzchni od ponad 757 m2 (najmniejsza działka powstała po podziale działki [...] liczy 797 m2) do 17 854 m2 (działka [...] przed podziałem liczyła 12 173 m2). Z kolei spowodowana wskazanymi okolicznościami rozpiętość powierzchni działek przełożyła się na rozpiętość cen za m2 (od 19,2 zł do 154,22 zł za m2). Wskazać przy tym należy, iż fakt przyjęcia dużej liczby transakcji dla ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem należy uznać za korzystny dla skarżącego. W przyjętej do porównań bazie nieruchomości podobnych stosunkowo małą liczbę – z uwagi na nieduży obrót takimi nieruchomościami - stanowiły działki o dużej powierzchni, których cena za m2 jest niższa, a przeważały nieruchomości o powierzchniach znacznie mniejszych, których ceny za m2 kształtują się na poziomie wyższym. Miało to korzystny wpływ na ustalenie wartości nieruchomości (wyższej) przed podziałem i w konsekwencji oznaczało mniejszą różnicę w cenach przed i po podziale. Za bezzasadny uznać należało podniesiony dopiero w skardze, enigmatyczny zarzut nieuwzględnienia w operacie szacunkowym nakładów (nie wiadomo przy tym jakich i kiedy i na co poczynionych). W związku z nim wskazać należy, iż ze względu na zakres odesłania zawartego w art. 98 a ust. 1 ustawy przy ustalaniu opłaty adiacenckiej o jakiej mowa w tym przepisie tj. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem nie stosuje się przepisu 148 ust. 4 ustawy. Wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej odlicza się tylko w przypadku opłaty adiacenckiej o jakiej mowa w art. 146 ustawy tj. w przypadku opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej. Mając na uwadze prawidłową ocenę operatu szacunkowego rzeczoznawcy zawartą w zaskarżonej decyzji i skorygowanie jego błędu w zakresie dokonania nieprawidłowego "zaokrąglenia" ustalonych kwot, bezzasadny pozostawał ogólny zarzut skargi, iż został on sporządzony z oczywistym naruszeniem prawa. W konsekwencji brak też było podstaw do uznania, iż operat szacunkowy a w konsekwencji i zaskarżona decyzja oraz decyzja ją naruszają przepisy prawa powołane w skardze. Z tych też przyczyn Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 ppsa oddalił skargę.