II SA/Go 566/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzenna Linska - Wawrzon (spr.), Sędziowie Asesor WSA Michał Ruszyński, Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek, Protokolant Sekretarz sądowy Monika Nowak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 04 października 2007 r. przy udziale sprawy ze skargi [...] na Samorządowe Kolegium Odwoławcze z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości Oddalono skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania J.K. od decyzji Burmistrza S. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia opłaty w kwocie 6.030 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie B. k. S. , oznaczonej geodezyjnie nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w związku z jej zbyciem – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu tej decyzji wskazano, że organ I instancji działał na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej "ustawa") oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. uchwały nr [...] r. (Dz. Urz. Woj. Lubuskiego Nr 17, poz. 409 z dnia 17 marca 2006 r.). Według ustaleń zawartych w decyzji organu I instancji Rada Miejska w S. ustaliła 30% stawkę opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy. Zakres opracowania planu obejmował działkę [...] położoną w Obrębie B. k. S., dla której nie było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, która w ewidencji gruntów oznaczona była jako grunt rolny. W wyniku uchwalenia w/w planu działka [...] oznaczona została jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej z dopuszczeniem funkcji usługowej i działalności gospodarczej nieuciążliwej, w konsekwencji też uchwalenie planu zmieniło przeznaczenie w/w nieruchomości i umożliwiło jej podział geodezyjny. Dodatkowo Burmistrz S. wskazał, że po wejściu w życie planu miejscowego, tj. po 18 kwietnia 2006 r., J.K. sprzedał wydzieloną działkę [...]. Zgodnie z art. 37 ust. 1 w/w ustawy, wzrost wartości nieruchomości biegły rzeczoznawca obliczył jako różnicę między wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu tj. nieruchomość rolna. Z opracowanego operatu wynika, że wartość nieruchomości po uchwaleniu planu to 23.700 zł, wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu to 3.600 zł, tak więc różnica wartości wynosi 20.100 zł. W konsekwencji zgodnie z § 17 uchwały Rady Miejskiej w S. z dnia [...], wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu wynosi 30% różnicy wartości ustalonej na dzień jej zbycia tj. 20.100 zł x 30% = 6.030 zł. W wyniku analizy zebranego materiału dowodowego organ stwierdził, iż wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego S.C. operat szacunkowy z marca 2007 r. został sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz przepisami ustawy z 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. W zakresie ustaleń faktycznych wskazano również, iż umowa sprzedaży tj. zbycie nieruchomości [...] nastąpiło w czasie obwiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. po 18 kwietnia 2006 r. Powyższą decyzję zaskarżył J.K., który w odwołaniu podniósł, że podział nieruchomości dokonany został na wniosek skarżącego w celu sprzedaży wydzielonych działek pod budowę domów jednorodzinnych. Z kolei po dokonanym podziale, Burmistrz S. obciążył skarżącego opłatami adiacenckimi, na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Skarżący z powołaniem się na art. 37 ustawy oraz uchwałę Rady Miejskiej z [...] r. wskazał, że można doszukać się związku wzrostu wartości przedmiotowej działki z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem skarżącego, podobna decyzja o warunkach zabudowy, jak to miało miejsce w przypadku innych działek skarżącego, mogłaby zostać wydana w odniesieniu do działki o nr [...]. Jej zabudowa także byłaby możliwa, albowiem spełnione zostałyby przesłanki określone w art. 61 ustawy. Zdaniem skarżącego działka spełnia również inne warunki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, bowiem działka leżąca w bezpośrednim sąsiedztwie, tego rodzaju decyzję otrzymała. Tym samym, jeśli przedmiotowa działka nr [...] mogła zostać zabudowana przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, nie ma podstaw do uznania, że jej wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Zaskarżoną decyzję – jak wynika z akt sprawy – doręczono odwołującemu się w dniu [...] r. Z kolei odwołanie skierowano bezpośrednio do organu odwoławczego (mimo to termin uważa się za zachowany), wysyłając je "zwykłym listem" ze stemplem pocztowym 3 maja 2007 r. W konsekwencji organ odwoławczy przyjął, iż odwołanie nadano w w/w dacie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, przedstawiając w dalszej części swoje rozważania zaznaczyło, że charakter obowiązku wynikającego z art. 36 ust. 4 ustawy stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany. W przypadku, gdy wartość nieruchomości wzrosła, właściciel nieruchomości, rozporządzając nieruchomością (na podstawie umowy sprzedaży), ma obowiązek uiszczenia na rzecz gminy jednorazowej opłaty. Rentę planistyczną ustala się w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu, a jej wysokość nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. Tym samym podstawą do ustalenia opłaty, a później jej pobrania, nie jest sam fakt wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, ale zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła z powodu uchwalenia planu lub jego zmiany. Przedmiotowa decyzja nie zależy od uznania organu I instancji, bowiem jej wymierzenie jest obligatoryjne (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 listopada 2004 r. IV SA/Wa 277/2004, niepublikowany). Tym samym – odnosząc się do argumentacji wskazanej w odwołaniu – brak jest podstawy prawnej do badania, czy wobec nieruchomości mogłoby dojść do teoretycznego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Przedmiotowa działka nr [...] położona w obrębie B. k. S., której dotyczy opłata jednorazowa, została sprzedana po wejściu w życie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zmieniającej jednocześnie przeznaczenie gruntu), bowiem plan miejscowy został uchwalony w styczniu 2006 r., a umowa zbycia w/w działek miała miejsce w dniu 10 sierpnia 2006 r., co ustalono w oparciu o uchwałę nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] r. (wejście w życie w dniu [...] r. – publikacja Dz. U. Woj. Lubuskiego Nr 17, poz. 409) oraz akt notarialny obejmujący sprzedaż działki nr [...] z dnia 10 sierpnia 2006 r. [...]. Zostały więc spełnione przesłanki wynikające z art. 36 ust. 3 ustawy, uzasadniające ustalenie i pobranie renty planistycznej od skarżącego (zbywcy). Wysokość opłaty jednorazowej ustalono zgodnie ze stawką procentową służącą naliczeniu tej opłaty, tj. zgodnie z § 17 w/w uchwały. Dodatkowo organ odwoławczy zaznaczył, że cel zabudowy mieszkaniowej niewątpliwie łączy się ze wzrostem wartości danego gruntu, co pośrednio wynika z okoliczności dalszej sprzedaży działki oraz osiągniętej przez zbywcę ceny. Wyliczenie obciążającej skarżącego opłaty dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego nie było w sprawie kwestionowane i nie ma podstaw do jego podważenia. Operat szacunkowy, po zmianie dokonanej w ramach aktualizacji z marca 2007 r. jest logiczny, spójny i kompletny. Powyższe wynika z okoliczności, iż sporządzono go z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wyceny dokonano prawidłowo tj. dokonując prawidłowego i dopuszczalnego prawem wyboru metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, a sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego jest prawidłowa. Dodatkowo w samym operacie prawidłowo zastosowano art. 37 ust. 1 ustawy, bowiem wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustalono na dzień jej sprzedaży, a ustalony wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przez uchwaleniem (operat szacunkowy – pkt 2.5), tym samym wartość nieruchomości po uchwaleniu planu to 23.700 zł, z kolei wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu to 3.600 zł, tak więc różnica wartości wynosi 20.100. W konsekwencji, zgodnie z § 17 uchwały Rady Miejskiej w S. z dnia [...] r., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu wynosi 30% różnicy wartości ustalonej na dzień jej zbycia tj. 20.100 zł x 30% = 6.030 zł. Od powyższej decyzji J.K. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp., wnosząc o jej uchylenie jak też decyzji organu I instancji, jako niezgodnych z prawem. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w niniejszej sprawie nie można doszukać się związku wzrostu wartości działki z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Już przed uchwaleniem planu skarżący zbywał nieruchomości położone w bezpośrednim sąsiedztwie działki o nr [...], a nabywcy uzyskiwali indywidualne decyzje o warunkach zabudowy tych gruntów, a także pozwolenia na budowę. Skarżący wskazał, że był właścicielem szeregu wydzielonych działek, z których część sprzedał pod budowę domów jednorodzinnych w 2002 i 2003 r. Były to działki o numerach [...] do [...]. Dwie z tych działek, tj. [...] i [...] zostały zabudowane, a działkę o nr [...] – graniczącą z działką [...] – zabudowano na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Gdyby skarżący sprzedał działkę o nr [...] przed uchwaleniem planu, to co do niej byłaby wydana podobna decyzja. Według skarżącego zabudowa tej działki byłaby możliwa, gdyż spełnione zostały przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W szczególności skarżący zaznaczył, że działka o numerze [...] sąsiaduje z działkami zabudowanymi i ma dostęp do drogi publicznej. Jeżeli zatem przedmiotowa działka mogła zostać zabudowana przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, to nie ma podstaw do uznania, że jej wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Dokonując na podstawie art. 1 § 2 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych kontroli zaskarżonej decyzji pod względem jej zgodności z prawem Sąd uznał, że decyzja ta nie narusza przepisów prawa materialnego, zaś w toku postępowania poprzedzającego jej wydanie nie doszło do uchybień przepisów proceduralnych, mogących mieć wpływ na wynik sprawy. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717 ze zm.) – zwanej dalej ustawą p.z.p., zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie warunkiem ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w powołanym przepisie , było wystąpienie dwu przesłanek, a mianowicie: 1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 2) zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. Podkreślić należy, że wymierzenie opłaty planistycznej nie jest uznaniowe, lecz obligatoryjne, a sposób jej wyliczenia jest ściśle określony przez prawo. Opłata ta jest świadczeniem publicznoprawnym, jakie wiąże się z przysporzeniem majątkowym właścicielowi nieruchomości, dokonanym wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z przedstawionego na wstępie stanu sprawy, niesporną była okoliczność, iż nieruchomość będąca przedmiotem sprawy, tj. działka oznaczona numerem [...] przed uchwaleniem planu zagospodarowania wykorzystywana była na cele rolnicze i jako rola oznaczona była w katastrze nieruchomości. Natomiast w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka nr [...], położona w obrębie B. k. S., oznaczona została jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej z dopuszczeniem funkcji usługowej i działalności gospodarczej nieuciążliwej. Niespornym był fakt sprzedaży przez skarżącego przedmiotowej nieruchomości aktem notarialnym zawartym w dniu [...] r., a więc po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co nastąpiło uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia [...] r., która weszła w życie [...] r. Wobec powyższych okoliczności istota sprawy sprowadzała się do wykazania, czy wskutek uchwalenia planu miejscowego wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości. Skarżący w toku postępowania administracyjnego zakwestionował, aby wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości miał związek z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego wywodząc, iż uchwalenie planu nie spowodowało faktycznie istotnej zmiany w możliwościach zagospodarowania terenu, a konkretna działka, mimo rolniczego charakteru, mogła zostać zabudowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. W tym stanie rzeczy obowiązkiem organów orzekających było w pierwszej kolejności wyjaśnienie, czy zmiana przeznaczenia spornego gruntu, dokonana wskutek uchwalenia planu, spowodowała wzrost jego wartości. Zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy p.z.p. przy ustalaniu wartości nieruchomości w wypadku określonym w art. 36 ust. 4 tej ustawy stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że podstawę ustalenia renty planistycznej stanowi opinia o wartości nieruchomości, sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Oczywiście organy administracyjne orzekające w przedmiocie opłaty planistycznej mają obowiązek na podstawie art. 80 kpa ocenić wartość dowodową takiego operatu szacunkowego, co w rozpatrywanej sprawie zostało spełnione. W tym miejscu zaznaczyć trzeba, że zaskarżona do Sądu decyzja została wydana po ponownym rozpoznaniu sprawy, w związku z decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., które uchylając decyzję Burmistrza S. z [...] r. wskazało na nieprawidłową ocenę operatu szacunkowego z października 2006 r. Sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego druga opinia z marca 2007 r. stała się podstawą ustalonej w sprawie opłaty. Organy obu instancji uznały bowiem, że zaktualizowany operat szacunkowy odpowiada wymogom uregulowanym w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz przepisom ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Z oceną tą należy się zgodzić, mając na uwadze zebrany w sprawie materiał dowodowy i treść sporządzonego operatu szacunkowego. Nie budzą zastrzeżeń ustalenia poczynione przez biegłego co do szacowanej nieruchomości, a stanowiące określenie stanu nieruchomości zawarte w pkt 3 operatu. Z opinii wynika, że rzeczoznawca zgromadził niezbędne dane o nieruchomości szacowanej i nieruchomościach podobnych, a następnie poddał je właściwej analizie i weryfikacji zgodnie z potrzebami przyjętej zasady szacowania nieruchomości podejściem porównawczym. Przekonywująca jest argumentacja rzeczoznawcy co do wyboru tej metody wyceny oraz kryteriów wyboru nieruchomości podobnych rolnych i zurbanizowanych oraz ustalonego rodzaju i liczby oraz wagi cech rynkowych wpływających na poziom cen na ryku lokalnym. Brak jest podstaw, by zakwestionować przedstawiony w operacie sposób wyliczenia wartości nieruchomości rolnej, nieruchomości zurbanizowanej i wartości końcowej szacowanej nieruchomości. Wyliczenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uwzględnia wskazania zawarte w art. 37 ust. 1 ustawy p.z.p. Zdaniem Sądu organy orzekające- w zakresie w jakim mogły to uczynić- prawidłowo oceniły operat szacunkowy. W konsekwencji za wykazany dowodowo należało więc uznać wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości wskutek uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślenia wymaga fakt, iż skarżący nie zgłosił żadnych konkretnych uwag do samego operatu szacunkowego, ani też nie przedstawił w toku całego postępowania administracyjnego żadnych dokumentów, które miałyby stanowić uzupełnienie materiałów i danych uwzględnionych przez rzeczoznawcę. Wreszcie wskazać trzeba, że skarżący nie przedstawił innego operatu szacunkowego podważającego ustalenia przyjęte w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego, co ewentualnie mogłoby doprowadzić do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak już wcześniej zostało powiedziane, tylko dowód w postaci operatu szacunkowego, a nie jakikolwiek inny dowód, mógł posłużyć do ustalenia różnicy pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem planu. Zaznaczyć należy, że o ile rzeczoznawca w sporządzonym operacie szacunkowym zastosował zasadniczo obiektywne mierniki wartości szacowanej nieruchomości, to skarżący oparł skargę, a wcześniej odwołanie, na argumentacji opartej na subiektywnym przekonaniu o braku związku pomiędzy uchwaleniem planu a wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości. Ponadto skarżący powołał się w swych pismach na nieprawdziwe dane. Mianowicie w pierwszym i drugim odwołaniu (k. 50 i 86 akt administracyjnych) skarżący wywodząc, że zabudowa działki nr [...] byłaby możliwa niezależnie od planu, tak jak to nastąpiło na działce sąsiedniej o nr [...] wskazał jednocześnie, iż w wyniku podziału geodezyjnego działki rolniczej nr [...] w 2002 r. powstały działki o nr [...]. Dodał przy tym, że podział nieruchomości dokonany został na jego wniosek w celu sprzedaży wydzielonych działek pod budowę domów jednorodzinnych. Tymczasem jak wynika z zapisów w akcie notarialnym z dnia [...] r. dotyczącym sprzedaży działki nr [...], działka ta powstała wskutek podziału zatwierdzonego decyzją z dnia [...] r., a więc wydaną dopiero po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie bez znaczenia jest też okoliczność, że w akcie tym umieszczono zapis, iż zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Sulechów, działka nr [...] to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej z dopuszczeniem funkcji usługowej i działalności gospodarczej nieuciążliwej oraz, że ustala się 30% stawkę służącą naliczeniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zapis tych danych, a zwłaszcza informacji o opłacie dowodzi, że były one istotne dla stron umowy i niewątpliwie objęte negocjacjami poprzedzającymi zawarcie umowy sprzedaży. Zasady logiki i doświadczenia życiowego nakazują przyjąć, że cena sprzedaży przedmiotowej nieruchomości pozostawała w związku m.in. z omawianą opłatą, której obowiązek zapłaty obciąża właściciela zbywanej nieruchomości. Odnosząc się do argumentacji zawartej w skardze podnieść należy, że skarżący akcentuje to, iż gdyby sprzedał działkę nr [...] przed uchwaleniem planu, to nabywca mógłby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę. Nie dostrzega jednak skarżący tego, że wówczas analogiczna opłata, przewidziana w art. 63 ust. 3 ustawy p.z.p. obciążałaby nabywcę, jako inwestora. Nie ma racji skarżący twierdząc, że jeżeli przedmiotowa działka mogła zostać zabudowana przed uchwaleniem planu na podstawie stosownych decyzji, to nie ma podstaw do uznania, że jej wartość wzrosła wskutek uchwalenia planu. Po pierwsze, argumentacja skarżącego oparta jest na osobistym przekonaniu, że wobec działki mogła być wydana decyzja o warunkach zabudowy, co nie oznacza, że na pewno by to nastąpiło. Po drugie, dla potencjalnego inwestora nie jest bez różnicy, czy nabywany teren jest już w planie przeznaczony pod określoną zabudowę, czy też taka zabudowa może być dopuszczona na mocy decyzji, pod pewnymi warunkami. Nieuprawnione jest stwierdzenie w skardze, że powoływanie się w decyzji Burmistrza ustalającej opłatę, na wartość nieruchomości zależną od uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego jest fikcją. Skoro jak wykazano powyżej, brak było podstaw do podważenia sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to wiążącym stało się dla organów orzekających ustalenie rzeczoznawcy majątkowego co do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wskutek uchwalenia planu. Zaznaczyć również należy, że niewątpliwym atrybutem nieruchomości, ważnym dla jej wartości rynkowej, jest sam fakt obowiązywania planu zagospodarowania przestrzennego na danym terenie. Dla potencjalnego nabywcy jednym z głównych źródeł informacji o nieruchomości jest właśnie plan miejscowy, który przesądza o sposobie zagospodarowania nieruchomości. Jak wskazał słusznie rzeczoznawca w operacie szacunkowym, a co jest wiadome powszechnie, określone przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym jest jednym z najważniejszych czynników mających wpływ na wartość nieruchomości. Jako zasadę, potwierdzoną w niniejszej sprawie wyceną rzeczoznawcy, można przyjąć to, że zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na grunt przewidziany pod zabudowę mieszkalną (z dopuszczeniem funkcji usługowej i działalności gospodarczej nieuciążliwej) znacząco podwyższa wartość rynkową nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie organy obu instancji prawidłowo ustaliły wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, a w konsekwencji orzekły o obowiązku zapłaty przez skarżącego jednorazowej opłaty w związku ze zbyciem nieruchomości, w wysokości 6.030 zł. Z tych wszystkich względów podniesione w skardze zarzuty należało uznać za nieusprawiedliwione. Niezależnie od treści skargi, Sąd dokonując kontroli zaskarżonej decyzji uznał, że postępowanie administracyjne przeprowadzone zostało z poszanowaniem przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Analiza akt administracyjnych sprawy wskazuje, że skarżący miał zapewnioną możliwość czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu administracyjnym oraz wypowiedzenia się w sprawie zgromadzonego materiału dowodowego. Stan faktyczny sprawy ustalony został przez organy orzekające w sposób wyczerpujący, pozwalający w konsekwencji na wydanie prawidłowego rozstrzygnięcia. Organy orzekające nie dopuściły się też naruszenia przepisów prawa materialnego, mających zastosowanie w sprawie. W konsekwencji skarga, jako nieuzasadniona, podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ppsa.