II SA/Go 602/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Pauter Asesor WSA Kamila Karwatowicz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 19 sierpnia 2021 r. sprawy ze skargi R.W. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu pozbawienia prawa użytkowania wieczystego oddala skargę. 1. Decyzją z dnia [...] czerwca 2019 r., nr [...] Starosta udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa dróg gminnych: ul. [...] (nr [...]) w km 0+296,81 do km 0+396,18; ul. [...] (nr [...]) w km 0+000,00 do km 0+054,48; ul. [...] (nr [...]) w km 0+000,00 do km 0+054,99 w związku z przebudową skrzyżowania tych dróg w m. [...]". Decyzja stała się ostateczna [...] września 2019 r. Na podstawie tej decyzji, wydanej w trybie specustawy drogowej, działki nr [...] położone w m. [...] stały się z mocy prawa własnością Gminy [...]. Decyzją z dnia [...] września 2019 r., nr [...] Starosta ustalił na rzecz R.W. (skarżącego) odszkodowanie z tytułu pozbawienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonych nr [...] w łącznej kwocie 152.412,00 zł (k.63). Decyzja ta zaskarżona przez skarżącego odwołaniem została uchylona decyzją Wojewody z dnia [...] stycznia 2020 r. z powodu ograniczenia stronie prawa do czynnego udziału w postępowaniu i zapoznania się z materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji (k. 459). Drugą decyzją z dnia [...] kwietnia 2020 r., nr [...] Starosta ponownie ustalił na rzecz skarżącego odszkodowanie w wysokości 152 412,00 zł, rozliczając wypłaconą stronie wcześniej zaliczkę w kwocie 106.688, 40 zł (k. 523). Decyzja ta, zaskarżona odwołaniem przez skarżącego, została uchylona decyzją Wojewody z dnia [...] czerwca 2020 r., nr [...] i przekazana do ponownego rozpatrzenia Staroście (k. 541). Zasadniczą przyczyną uchylenia były zastrzeżenia dotyczące operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M.C. – w szczególności odnoszące się do przedmiotu wyceny (kwestie własnościowe pawilonów, części składowe i przynależności, por. uzasadnienie decyzji k. 527-537). 2. Rozpatrując sprawę po raz trzeci Starosta zlecił wykonanie operatu szacunkowego innemu rzeczoznawcy majątkowemu – M.S. Po jego sporządzeniu, przedstawieniu stronie oraz odniesieniu się przez rzeczoznawcę do uwag skarżącego (k. 771 i n., k. 853 i n.), Starosta decyzją z dnia [...] lutego 2021 r., nr [...] ustalił na rzecz R.W. odszkodowanie w wysokości 183 100,00 zł z tytułu pozbawienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości o nr działki [...] o łącznej powierzchni 0,0249 ha, położonej w mieście [...] oraz zobowiązał Prezydenta Miasta do wypłaty odszkodowania w kwocie 76.411,60 zł stanowiącej różnicę pomiędzy odszkodowaniem ustalonym, a wypłaconą w dniu 3 września 2019 r. zaliczką w wysokości 106 688,40 zł (k.885). 3. Odwołania od decyzji Starosty z dnia [...] lutego 2021 r. złożyli terminowo skarżący uprawniony R.W. oraz uczestnik postępowania Prezydent Miasta– zobowiązany do wypłaty odszkodowania, wnosząc o jej uchylenie. R.W. zakwestionował ustaloną na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego M.S. wartość rynkową nieruchomości przyjętą do wypłaty odszkodowania. W szczególności dotyczące wyceny obiektów tymczasowych znajdujących się na wywłaszczonych gruntach oraz odtworzeniową metodą wyceny i przyjętą ceną za 1m2 gruntu. Z kolei Prezydent Miasta wniósł o uchylenie decyzji Starosty, ponieważ jego zdaniem wysokość odszkodowania została zawyżona w stosunku do jej realnej wartości. Prezydent zakwestionował w szczególności przyjęcie jako szkody powierzchnię 80 m2 posadowionej na działce nr [...] kostki betonowej typu polbruk, ponieważ część tego utwardzenia nie została objęta wywłaszczeniem. 4. Decyzją z dnia [...] kwietnia 20121 r., nr [...] Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty z dnia [...] lutego 2021 r. W jej uzasadnieniu opisał przebieg postępowania, treść wydawanych wcześniej decyzji, odwołań oraz stanowisk stron. 4.1. Odnosząc się do podstaw prawnych oraz okoliczności dotyczących ustalenia wysokości przyznanego R.W. odszkodowania organ powołał przepisy art. 12 ust. 4 pkt 2 , art. 12 ust. 4a, 4f i ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 specustawy drogowej (ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg, tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1363 ze zm.) dotyczące trybu wywłaszczenia oraz tego, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Wojewoda wskazał na art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 i art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.; dalej u.g.n.), według których ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, a podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, w tym jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Podkreślił, że wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Dalej Wojewoda przytoczył treść § 36 ust. 1, 2, 3 i 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) określającego szczegółowe wymogi wyceny. 4.2. Wojewoda wskazał, że podstawą obliczenia wysokości przyznanego skarżącemu odszkodowania jest operat szacunkowy sporządzony [...] listopada 2020 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego M.S. Operat ten określa wartość rynkową wywłaszczonych nieruchomości na kwotę 183 100,00 zł, na którą składa się: wartość prawa użytkowania wieczystego w kwocie 70 400,00 zł, wartość pawilonu handlowo - usługowego (pizzerii) w kwocie 95 000,00 zł oraz wartość budowli w kwocie 17 700,00 zł. Dodatkowo rzeczoznawczyni ustaliła wartość dwóch pozostałych pawilonów handlowo-usługowych; "I." na kwotę 12 100,00 zł i "W." na kwotę 5 600,00 zł, które zostały wyłączone z decyzji Starosty, ponieważ nie stanowią części składowych wywłaszczonego gruntu. Dalej Wojewoda szczegółowo przedstawił każdy z elementów składowych i przynależności podlegających wycenie podając ich stan faktyczny i przyjęte transakcje porównawcze (k. 949 do 957). Oceniając, na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M.S. operatu szacunkowego stwierdził, że został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zawiera uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia i metody wyceny, zestawienie stosownych cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod drogę oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego, dotyczące określenia wartości nieruchomości. Podkreślił, że zgodnie § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i rzeczoznawczyni szczegółowo przeanalizowała rynek nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych w okresie od stycznia 2017 r. do kwietnia 2020 r. Z uwagi na specyfikę wywłaszczenia i zabudowy przeanalizowano rynek nieruchomości drogowych na terenie miasta [...] i na terenie województwa. Analiza cen transakcyjnych nieruchomości drogowych zaistniałych w województwie, a przede wszystkim w miastach podobnych do [...] wykazała, że poziom tych cen jest znacznie niższy od cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod budownictwo usługowo – mieszkalne, czy nawet mieszkaniowe w samym mieście [...]. W związku z powyższym wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych gruntów została określona w podejściu porównawczym przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania. Obliczenia wartości innych budowli występujących na przedmiotowych gruntach dokonano podejściem kosztowym – obliczono wartość odtworzeniową. Za podstawę wyceny gruntów przyjęto wartość rynkową określoną dla jej aktualnego sposobu użytkowania, to jest jako terenu o funkcji budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego z usługami. Do wyceny wartości prawa użytkowania wieczystego gruntów zastosowano: podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dokładnej analizie poddano kilkadziesiąt transakcji z miasta [...] i na tej podstawie obliczono wysokości wag : - powierzchnia gruntów - 10%, - lokalizacja i sąsiedztwo 20%, - atrakcyjność rynkowa 30%, - dostępność komunikacyjna - 20%, - uzbrojenie gruntów - 20%. Obliczenie wartości gruntów: 1,550 x 182,48 zł/m2 = 282,84 zł/m2, 282,84 zł/m2 x 249 m2 = 70.427,16 zł/m2 (przyjęto 70.400,00 zł). Wycena wartości pawilonów handlowo - usługowych i budowli: do określenia kosztu odtworzenia występujących na nieruchomości pawilonów zastosowano technikę wskaźnikową, a budowli technikę wskaźnikową i scalonych elementów. Zestawienie wartości: - wartość gruntów - 70.400,00 zł, - wartość pawilonu Pizzerii - 95.000,00 zł, - wartość innych budowli 17.700,00 zł, razem: 183 100,00 zł Oszacowana w podejściu porównawczym wartość jednostkowa gruntów - 282,84 zł/m2 to kwota z maksymalnego pułapu cen w [...]. Średnia cena jednostkowa z bazy transakcji zbliżona jest do 200 zł/m2. Wartość ta została określona o ok. 50% powyżej ceny średniej nieruchomości porównawczych ze względu na lokalizację i przeznaczenie gruntów oraz małą powierzchnię. Przy szacowaniu gruntów uwzględniono atrybuty cenotwórcze nieruchomości, a mianowicie: lokalizację i sąsiedztwo, powierzchnię gruntów, dostępność komunikacyjną i uzbrojenie gruntów oraz szeroko rozumianą atrakcyjność rynkową. Do końcowych obliczeń przyjęto 15 transakcji tylko z miasta [...], a ceny gruntów ze względu na występujący trend wzrostowy zostały zaktualizowane dość wysokim trendem cenowym – 1,1% m-c. Obliczono wartość odtworzeniową pawilonów i budowli – zgodnie z art. 135 u.g.n. (szczegółowy opis k. 949-952). Z odszkodowania zostały "wyłączone" znajdujące się na wywłaszczonej nieruchomości obiekty "I." i "W.", które nie były z nim trwale związane z gruntem, nie stanowiły jego części składowych i nie należały do skarżącego (sam skarżący zgadzał się w postępowaniu z ich wyłączeniem). 4.3. Następnie Wojewoda odniósł się do zarzutów skarżących podnoszonych w odwołaniach (k. 946-948) podkreślając, że pismem z [...] marca 2021 r. Wojewoda zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego M.S. o zajęcie stanowiska i stosowne wyjaśnienia do postawionych przez stronę zarzutów dotyczących treści zawartych w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca majątkowy pismem z [...] marca 2021 r. odniosła się szczegółowo do uwag (k. 933-941). Wojewoda wskazał, że prawidłowość sporządzenia operatu nie została podważona przed właściwą organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych. Podsumowując podkreślił, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania". Oznacza to, że w sytuacji, gdy dokonana przez organ ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych zawartych w operacie szacunkowym, organ ten powinien zlecić przeprowadzenie z urzędu oceny, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. W ocenie organu operat szacunkowy M.S. zawierał wszystkie elementy wymagane przepisami prawa i nie zawierał wad powodujących naruszenie przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia. Kwestia podniesionych w odwołaniu zarzutów została wyjaśniona przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób logiczny i wyczerpujący. Z tych względów wartość nieruchomości przyjęta do ustalenia odszkodowania jest prawidłowa. 4. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. na powyższą decyzję wniósł R.W. domagając się jej uchylenia w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia kosztów postępowania. Decyzji zarzucił naruszenie przepisów postępowania w zakresie dotyczącym ustalenia wysokości przyznanego odszkodowania. Skarżący podniósł w szczególności, że: - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jego zdaniem operat wykonany przez rzeczoznawcę nie określa wartości rynkowej, tylko odtworzeniową. Nawet uznając, że rzeczoznawca poprawnie dobrała metodę wyceny nieruchomości, to już samo naliczenie jest wykonane niezgodnie z prawem. Zgodnie z § 22 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Użytą w operacie metodę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Nie można, zdaniem skarżącego, twierdzić, że gotowy kontener jest porównywalny z działającym lokalem, wybudowanym na podstawie pozwolenia na budowę; w pełni wyposażonym oraz mającym wszelkie konieczne pozwolenia i odbiory. Dalej podniósł, że zarówno rzeczoznawca, jak i organ nie wyjaśnił w ogóle na jakiej podstawie przyjęto cenę jednostkową 1m2 pawilonu. Z posiadanych materiałów, udostępnionych przez Starostę nie wynika w jaki sposób rzeczoznawca określiła cenę przeliczeniową 1m2 lokalu. Wbrew temu co twierdzi rzeczoznawca, w załącznikach umieszczona jest jedynie tabelka, w której przyjęte są wielkości, ale brak jest wyliczeń i nie ma żadnego odnośnika do stron internetowych. Zdaniem skarżącego rzeczoznawca nie uwzględnił w operacie wbudowanego na stałe wyposażenia. Na zlecenie Starosty dotyczyło ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, w której to faktycznie nie nalicza się odszkodowania za wyposażenie. To rzeczoznawca, wbrew zleceniu, wybrała metodę odtworzeniową i to rzeczoznawca odpowiada za poprawne, zgodne z prawem, wyliczenie wartości nieruchomości. Wskazał, że w dokumentach sprawy znajduje się operat szacunkowy wykonany na zlecenie skarżącego przez rzeczoznawcę majątkowego U.B. Różnica w wysokości odszkodowania jest, w ocenie skarżącego, znaczna. Wskazał także, że wbrew twierdzeniom Wojewody nie miał możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji. Stanowisko to podtrzymał w piśmie procesowym z dnia [...] lipca 2021 r. (k. 31 akt sądowych). 5. W piśmie procesowym z dnia [...] sierpnia 2021 r. uczestnik postępowania – Prezydent Miasta wniósł o uwzględnienie skargi, ale z innych, niż skarżący powodów, a mianowicie zawyżenia odszkodowania. Zdaniem uczestnika ustalone odszkodowanie obejmuje część terenu utwardzonego kostką betonową, która znajduje się poza liniami rozgraniczającymi tern wywłaszczony. Tym samym organ nie ustalił prawidłowo stanu faktycznego sprawy (k. 43-44 akt sądowych). 6. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w decyzji (k. 10-12 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: 7. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137 ze zm.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów lub czynności wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.; dalej p.p.s.a.), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.). Sprawa została rozpatrzona, zgodnie z wolą stron, na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, (art. 119 pkt 2 p.p.s.a.). 8. Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowej decyzji stanowiły wyżej cytowane przepisy specustawy drogowej oraz przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Zgodnie art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie natomiast z art. 18 ust. 1 tej ustawy, odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Na podstawie odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18, odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie powoływanym wyżej rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 9. Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n., w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Jednocześnie, stosownie do przepisu art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Zatem podstawę ustalenia odszkodowania zawsze stanowi wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę, która nabyła uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 130 ust. 2 w związku z art. 7 i art. 240 ust. 2 u.g.n.). Wskazać też należy, że zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ww. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa, bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli natomiast na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. 10. W sprawie powołane przepisy prawa materialnego zostały przez organy prawidłowo zastosowane, co nie jest sporne, bowiem kwestionowana jest tylko wysokość odszkodowania i dokument stanowiący podstawę jego obliczenia, czyli operat szacunkowy. Nie ma więc potrzeby rozwijania innych kwestii i powielania wywodu organu, który wyczerpująco omówił podstawy prawne decyzji. Jeśli chodzi o operat i przeprowadzoną w nim analizę i wycenę wskazać należy, że operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zasady i tryb ich sporządzania uregulowany został w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w powołanym wyżej rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy prawidłowo sporządzony powinien zawierać, zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Organ ocenia zatem zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu. Organ nie jest jednak, co wymaga podkreślenia, uprawniony do kontrolowania operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych. Podobnie kontroli sądowej podlega prawidłowość dokonanej przez organy oceny operatu szacunkowego, nie zaś wiadomości specjalne zawarte w operacie, co jest oczywiście związane z kwalifikacjami i wyspecjalizowaną wiedzą rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Z tych względów zadaniem organu jest ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia (zob. np. wyroki NSA z dnia 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15 i z dnia 11 maja 2017 r., I OSK 2540/16, CBOSA). Natomiast podważenie takich elementów jak metodyka wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętego do szacowania zasobu nieruchomości do porównania może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. 11. Zdaniem Sądu organy orzekające w sprawie dokonały właściwej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego biegłej rzeczoznawczyni M.S. stwierdzając oraz uzasadniając jego formalną i merytoryczną poprawność. Operat nie zawiera wad formalnych, a jego treść jest spójna, uzasadniona i nie zawiera błędów lub nieścisłości. Biegła szczegółowo opisała wszystkie elementy stanowiące podstawę obliczenia wartości nieruchomości. Wskazała dokładnie jakie transakcje zostały uwzględnione, z czego wynika przyjęty okres czasowy, jakie w tym okresie występowały tendencje, jaką metodę zastosowana, i jakie cechy (wskaźniki) stosowano do wyceny. Z treści operatu wynika, że baza referencyjna była reprezentatywna, a porównywane grunty były podobne co do cech i przeznaczenia. W operacie opisano położenie, powierzchnię, uzbrojenie terenu, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną nieruchomości podobnych, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Uzasadniając dobór nieruchomości biegła analizowała i porównała ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. Zważyć należy, że była to trzecia opinia sporządzona w sprawie (uwzględniając operat złożony przez skarżącego sporządzony przez U.B.). Biegła dysponowała więc kompletnym materiałem dowodowym, a przede wszystkim znała specyfikę przedmiotu wyceny i wszystkie uwarunkowania oraz zastrzeżenia stron, w tym również te podnoszone w skardze, piśmie procesowym skarżącego z dnia [...] lipca 2021 r. i uczestnika z dnia [...] sierpnia 2021 r. Istotne jest to, że biegła, co omówił organ w swojej decyzji detalicznie odniosła się do każdego z zarzutów stron wykazując ich niezasadność. Na tym tle zarzuty skarżącego są nie tylko nietrafne, niekonkretne i niepoparte dowodami, które podważałyby ustalenia i wnioski rzeczoznawcy. Dotyczy to w szczególności zarzutu przyjęcia niewłaściwej metody – odtworzeniowej. W rzeczywistości za podstawę wyceny gruntów przyjęto wartość rynkową na podstawie szczegółowo opisanej bazy porównawczej z również precyzyjnie określonymi wskaźnikami korekty (tzw. podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej). Natomiast metodą odtworzeniową (tzw. podejściem kosztowym) dokonano oszacowania wartości budowli znajdujących się na wywłaszczonych gruntach (do określenia kosztu odtworzenia występujących na nieruchomości pawilonów zastosowano technikę wskaźnikową, a budowli technikę wskaźnikową i scalonych elementów), bo w oczywisty sposób metoda porównawcza nie wchodziła w rachubę z braku bazy referencyjnej dotyczących tak specyficznych elementów jak pawilon, czy inne części składowe lub przynależności na gruncie. W gruncie rzeczy to właśnie ta metoda umożliwiła realną ocenę wartości wywłaszczonych części składowych gwarantując skarżącemu prawo do słusznego odszkodowania. Jeśli chodzi o zarzut pominięcia w wycenie "wbudowanego na stałe wyposażenia" to elementy te, by podlegały oszacowaniu musiałyby być częścią składową lub przynależnością nieruchomości, a sam skarżący nie podał, jakie to jest "wyposażenie", gdzie ono się znajdowało i nie wykazał, że było trwale związane z wywłaszczoną nieruchomością. Również pozostałe zarzuty skargi są niekonkretne, niepoparte jakimikolwiek argumentami lub dowodami, które podważyłyby wiarygodność i rzetelność operatu M.S. Nie jest nim również operat U.B. sporządzony na zlecenie skarżącego, który nie zawiera ani tak szczegółowej analizy, rozbudowanej metodologii, bazy porównawczej, ani nie odnosi się do wszystkich ustalonych i podlegających szacowaniu elementów, w tym również kwestii podnoszonych przez uczestnika. 12. Jeśli chodzi o zastrzeżenia stron, organy zadbały o to, by zostały one przez biegłą rozważone. Biegła odniosła się szczegółowo do zarzutów strony i uczestnika i wykazała ich niezasadność (por. pismo rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] marca 2021 r.). W piśmie tym M.S. oprócz odniesienia się i wykazania niezasadności zarzutów skarżącego, omówiła zastrzeżenia uczestnika zgłoszone w toku postępowania i powielone w skardze, a dotyczące uwzględniania w wartości oszacowania części utwardzenia (kostki betonowej) wykraczającego poza wywłaszczony grunt. W tej mierze należy zauważyć, że po pierwsze w tak długo toczącym się i znanym doskonale uczestnikowi postępowaniu nie skonkretyzował on tego zarzutu, odnosząc go choćby do wielkości zawyżonej powierzchni (co bez trudu jako organ wyposażony w odpowiednie służby mógłby zrobić pomiary). Przede wszystkim jednak, jak wynika jednak z operatu i pisma biegłej chodzi o kilkanaście metrów kwadratowych (z łącznej powierzchni 80m2 utwardzenia) czyli wartość znikomą w stosunku do wartości całego odszkodowania. Co najważniejsze jednak, o czym mowa jest w operacie, całe utwardzenie, w tym kilkanaście metrów kwadratowych, które nie zostało ostatecznie objęte wywłaszczeniem z powodu tego wywłaszczenia i podziału, straciło funkcjonalność, a zatem i wartość (z dokumentów wynika, że zostało rozebrane). Podobna sytuacja dotyczy szacowania ogrodzenia, którego uczestnik nie kwestionuje, a które również wykroczyło w niewielkim zakresie poza obszar objęty wywłaszczeniem, a które w całości straciło swoją funkcjonalność i wartość. Trafnie organ podnosi, że w takiej sytuacji nie miały podstaw do podważenia treści i końcowego wniosku operatu M.S., jak również podstawy do przekazania operatu na koszt publiczny do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (skarżący domaga się tylko takiego trybu). Nie może być też mowy o ograniczeniu prawa strony do zapoznania się materiałem dowodowym sprawy, gdyż taką możliwość organy w pełni zapewniły obu stronom, a skarżący z niej wielokrotnie korzystał. W konsekwencji Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, albowiem nie narusza ani prawa materialnego, ani w istotny sposób przepisów postępowania (art. 7, art. 77 ust.1, art. 80 k.p.a.). Decyzja została też prawidłowo i wyczerpująco, wręcz detalicznie uzasadniona, włączając w to ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów stron, nawet tych nie do końca zrozumiałych (art. 107 § 3 k.p.a.). Z tych względów skarga, jako niezasadna, podlegała oddaleniu (art. 151 p.p.s.a.).