II SA/Go 737/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Michał Ruszyński (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek Sędzia WSA Maria Bohdanowicz Protokolant st. sekr. sąd. Agata Przybyła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi M.T. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę. 1. Decyzją z [...] czerwca 2010 r. nr [...] Starosta Powiatu na podstawie art. 35 ust. 1 pkt 1, 2, 3 i ust. 3, art. 82 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm., zwanej dalej P.b) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., zwanej dalej k.p.a), po rozpatrzeniu wniosku M.T. z [...] kwietnia 2010 r., odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę budynku usługowego – myjni 3 stanowiskowej dla samochodów osobowych i o ładowności do 3,5 tony, sklepu z akcesoriami samochodowymi wraz z zapleczem socjalno-biurowym na działkach nr [...], budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] oraz kiosku prasowego na działce nr [...]. Organ pierwszej instancji podejmując negatywne dla strony wnioskującej rozstrzygnięcie przyjął, że : a) zamierzenie budowlane jest niezgodne z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 ze zm., zwanego dalej rozporządzenie MI), albowiem przepis ten nie przewiduje możliwości lokalizowania obiektu budowlanego (tak jak zamierza wnioskodawca), na dwóch działkach budowlanych, b) inwestor nie przedłożył zapewnienia dostawy wody, odbioru ścieków oraz warunków przyłączenia obiektu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej dla projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego od właściwego zarządcy sieci, wymaganych zgodnie z art. 34 ust. 3 P.b., c) inwestycja pozostaje w sprzeczności z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta, przyjętego uchwałą Rady Miejskiej z [...] lipca 2005 r., Nr XXIX/152/2005 (Dz.Urz. Województwa z 21 października 2005 r. Nr 71, poz. 1281, zwanego dalej m.p.z.p), d) działki na których ma być realizowana inwestycja zlokalizowane są w strefie ochrony konserwatorskiej "B" (określonym w planie miejscowym) a Wojewódzki Konserwator Zabytków [...] czerwca 2010 r. wydał postanowienie nr [...], odmawiające uzgodnienia wniosku o pozwolenie na budowę. 2. Wydane przez organ pierwszej instancji rozstrzygnięcie w wyniku odwołania M.T. w którym zarzucono organowi pierwszej instancji naruszenie prawa materialnego jak i prawa procesowego, zostało utrzymane w mocy przez Wojewodę, decyzją z [...] sierpnia 2010 r. nr [...]. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, iż organ pierwszej instancji postanowieniem z [...] czerwca 2010 r. nr [...], na podstawie art. 35 ust. 3 P.b, nałożył na inwestora obowiązek uzupełnienia złożonej wraz z wnioskiem dokumentacji. Inwestor jednak nie wywiązał się w pełni z nałożonego obowiązku. Nie zostało bowiem przedłożone oświadczenie właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody i odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci. Przedłożone warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej z [...] czerwca 2006 r. oraz warunki na wykonanie przyłączy wodno-kanalizacyjnych z [...] czerwca 2006 r. wydane zostały na rzecz innego podmiotu – A.J., a ponadto dotyczyły budynku mieszkalno-usługowego usytuowanego na działce nr [...]. Natomiast przedłożone warunki techniczne, wydane przez Miejski Zakład Komunalny [...] grudnia 2009 r. dotyczą inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego z myjnią samochodową na działkach nr [...], co nie jest tożsame z inwestycją objętą wnioskiem z [...] kwietnia 2010 r. Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu pierwszej instancji w zakresie niezgodności zamierzenia budowlanego z ustaleniami m.p.z.p. Wskazał, że działki nr [...] położone są na obszarze oznaczonym w m.p.z.p symbolem "MU" j5. Zgodnie z § 40 m.p.z.p podstawowym przeznaczeniem terenów MU jest zabudowa mieszkaniowo-usługowa. Przepis ten określa przeznaczenie podstawowe oraz przeznaczenie dopuszczalne tego terenu. W zakresie przeznaczenia podstawowego mieści się: 1) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wraz z możliwością prowadzenia nieuciążliwej działalności usługowej i rzemieślniczej, która może być prowadzona jako towarzysząca funkcji mieszkaniowej w ramach nieruchomości, 2) zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna wraz z możliwością prowadzenia działalności usługowej wyłącznie w parterach budynku. W ramach przeznaczenia dopuszczalnego mieści się natomiast wykorzystanie całego budynku pod działalność usługową (handel, gastronomia, motel, hotel, administracja, siedziby firm i biur) jedynie w przypadku wykonania całościowego zorganizowanego programu inwestycyjnego (ust. 2). O ocenie organu odwoławczego wyliczenie w powyższym przepisie rodzajów działalności usługowej ma charakter wyliczenia zamkniętego, nie zaś przykładowego. Natomiast przywołane w odwołaniu pojęcie "nieuciążliwej działalności usługowej" użyte zostało w § 37 ust. 1 m.p.z.p. Przepis ten dotyczy jednak terenów "MW" z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, nie zaś terenów "MU". Organ odwoławczy wskazał także, iż w świetle § 4 pkt 8 i 9 m.p.z.p ilekroć w planie jest mowa o przeznaczeniu podstawowym - należy przez to rozumieć rodzaj przeznaczenia terenu, który dominuje w obszarze wydzielonym liniami rozgraniczającymi, zaś przez przeznaczenie dopuszczalne należy rozumieć rodzaj przeznaczenia inny niż podstawowy, który uzupełnia i wzbogaca użytkowanie podstawowe. Zgodnie natomiast z § 6 pkt 1 m.p.z.p, tereny wydzielone liniami rozgraniczającymi, mogą być zagospodarowane wyłącznie na cele zgodne z podstawowym przeznaczeniem lub łącznie na cele przeznaczenia podstawowego i dopuszczalnego, zgodnie z ustaleniami określonymi w rozdziale IV oraz zasadami określonymi w przepisach szczegółowych niniejszej uchwały z zastrzeżeniem, iż zagospodarowanie na cele zgodne z przeznaczeniem dopuszczalnym nie może zaistnieć samodzielnie oraz stanowić więcej niż 40% zagospodarowania; Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji podał, że samo dysponowanie nieruchomością lub nieruchomościami na cele budowlane nie jest warunkiem wystarczającym do uzyskania pozwolenia na budowę. Przepisy P.b nie przewidują możliwości budowy obiektu budowlanego na dwóch odrębnych nieruchomościach gruntowych. Wyjaśnił, że pojęcie działki budowlanej zdefiniowane zostało przez ustawodawcę w art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm., zwanej dalej u.p.z.p). Według tego przepisu przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Istotnym w ocenie organu jest, że ustawodawca działkę budowlaną utożsamia z nieruchomością gruntową lub działką. Definicja działki budowlanej została zawarta w art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą regulacją nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Jeżeli zatem znajdują się obok siebie dwie nieruchomości gruntowe, których właścicielem jest ta sama osoba, w świetle przepisów prawa są to odrębne nieruchomości. Jest wprawdzie możliwe połączenie przez właściciela graniczących ze sobą nieruchomości w księdze wieczystej w jedną nieruchomość, ale dopóki to nie nastąpi, każda z nieruchomości stanowi odrębny przedmiot własności. Skoro przepisy prawa wprowadzają definicję działki budowlanej utożsamiając ją z nieruchomością gruntową, ewentualnie z jednostką mniejszą jaką jest działka, należy przyjąć, że dwie odrębne nieruchomości są dwiema odrębnymi działkami budowlanymi, zaś pojęcie działki budowlanej nie może obejmować więcej niż jedną nieruchomość gruntową. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z sytuacją w której występują dwie odrębne nieruchomości, posiadające różnych właścicieli, odrębny byt prawny i oddzielne księgi wieczyste. Są to zatem dwie różne działki budowlane. Z tego też względu wybudowanie obiektu budowlanego na dwóch odrębnych działkach budowlanych nie jest do pogodzenia z przepisami rozporządzenia MI (§ 12), który stanowi, że inwestycję realizuje się na działce budowlanej. Organ odwoławczy podzielił stanowisko odwołującego się, iż postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków wydane zostało z uchybieniem terminu uzgodnienia zamierzenia inwestycyjnego. Starosta pismem z [...] maja 2010 r. wystąpił do organu uzgadniającego o uzgodnienie złożonego wniosku o pozwolenie na budowę. Jak wynika ze zwrotnego potwierdzenia odbioru pismo to zostało odebrane przez ten organ 17 maja 2010 r. Zatem ustanowiony w art. 39 ust. 4 P.b 30 dniowy termin na zajęcie stanowiska w sprawie upłynął z dniem 16 czerwca 2010 r. Tymczasem postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków wydane zostało [...] czerwca 2010 r. Niemniej jednak w ocenie organu odwoławczego na uwagę zasługuje fakt, że Konserwator Zabytków w piśmie znak: [...] z [...] czerwca 2010 r. stwierdził, iż planowana inwestycja nie może zostać zaakceptowana ze stanowiska konserwatorskiego. 3. Wydana przez Wojewodę ostateczna decyzja została zaskarżona przez M.T. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. Skarżąca strona żądając uchylenia w całości zaskarżonej decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie uchylenia zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ odwoławczy, zarzuciła jej naruszenie: - § 40 ust. 1 pkt 1 m.p.z.p poprzez niewłaściwą jego interpretację i przyjęcie, że złożony przez inwestora projekt jest niezgodny z ustaleniami m.p.z.p, - przepisów działu II rozdział 1 rozporządzenia MI, poprzez błędne przyjęcie, że planowana inwestycja usytuowana będzie na kilku działkach budowlanych, - art. 35 ust. 1 P.b sprowadzające się do uznania, że złożony przez inwestora projekt jest niezgodny z ustaleniami m.p.z.p, - art. 77 § 1 k.p.a w zakresie obowiązku zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący. Uzasadniając przedstawione zarzuty skarżący podniósł, że w toku prowadzonego postępowania przedłożył wszystkie wymagane oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci. To zaś, że niektóre oświadczenia zostały wydane na poprzedniego właściciela nie wpływa w żaden sposób na możliwość przyłączenia obiektu do sieci, w momencie zmiany właściciela nieruchomości. Oświadczenia te dotyczą dostaw energii, wody, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci znajdującego się na konkretnej nieruchomości. W ocenie skarżącego w sytuacji nieprawidłowego złożenia zapewnienia dostaw wody, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej dla projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, organ pierwszej instancji powinien ponownie wezwać inwestora do usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, ponieważ wada taka ma charakter usuwalny, w związku z czym przeoczenie nie może pociągać za sobą negatywnych konsekwencji dla inwestora. Skarżący wskazał, że zgodnie z definicją zawartą w § 4 pkt 20 m.p.z.p przez usługi nieuciążliwe należy rozumieć taki rodzaj usług, który nie wywołuje uciążliwości dla otoczenia w rozumieniu "zapisów" P.b – ich ewentualna uciążliwość zamyka się w granicach działki. Planowana inwestycja zaliczona jest do usług nieuciążliwych a więc jest zgodna z ustaleniami m.p.z.p. Na koniec uzasadnienia zarzutów skargi jej autor podał, iż nie można zgodzić się z twierdzeniem organu odwoławczego, że budynek usługowy będzie sytuowany na dwóch działkach budowlanych. Wskazał, że budynek usługowy będzie usytuowany na dwóch działkach, ale geodezyjnych, które tworzą jedną działkę budowlaną. Zatem, uwzględniając definicję działki budowlanej zawartą w u.p.z.p, jedna nieruchomość może składać się z kilku działek. Oznacza to, że zamierzenie budowlane może być zlokalizowane na dwóch działkach geodezyjnych. 4. W doręczonej sądowi odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: 5. Sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do kontroli legalności funkcjonowania tej administracji, a jedynym kryterium orzekania przez sąd administracyjny jest zgodność zaskarżonego aktu lub czynności z prawem (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.). Sąd administracyjny, kontrolując legalność zaskarżonej decyzji, orzeka na podstawie materiału zgromadzonego w aktach administracyjnych (art. 133 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – zwanej dalej p.p.s.a.). W postępowaniu administracyjnym obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wykonaniu tego obowiązku, gdyż do jego kompetencji należy jedynie kontrola legalności decyzji wydanej na podstawie stanu faktycznego ustalonego w postępowaniu administracyjnym. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach, a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 p.p.s.a. uchyla ją lub stwierdza jej nieważność. Nadto wskazania wymaga, iż sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.), co daje mu podstawy do całościowej kontroli zaskarżonego aktu oraz postępowania administracyjnego poprzedzającego jego wydanie. 6. Przeprowadzona przez sąd w niniejszej sprawie kontrola zaskarżonych decyzji we wskazanym wyżej aspekcie nie wykazała, aby zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem prawa w stopniu obligującym do ich wyeliminowania z obrotu prawnego. 7. Zgodnie z art. 35 ust. 1 P.b przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza m.in. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, a także kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7. Stosownie to treści art. 34 ust. 3 pkt 3a projekt budowlany powinien zawierać oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych, Według art. 35 ust. 3 P.b w razie stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Przywołane przepisy określają zakres obowiązków organu, zawartych w fazie wyjaśniającej prowadzonego postępowania administracyjnego o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Musi on dokonać wielu czynności, których celem jest kompleksowe sprawdzenie projektu budowlanego. Z treści przytoczonego powyżej przepisu wynika jednoznacznie, że organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązany jest do ustalenia, czy planowana inwestycja budowlana zgodna jest m.in. z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Badanie zgodności projektowanego obiektu budowlanego z rozwiązaniami przestrzenno-prawnymi nakłada na organ administracji architektoniczno-budowlanej obowiązek analizy treści poszczególnych postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i oceny złożonego projektu pod kątem jego zgodności z rozwiązaniami przestrzenno-prawnymi. Organy administracji budowlano-architektonicznej w niniejszej sprawie, zgodnie z dyspozycją przepisu art. 35 ust. 1 pkt 1 P.b, będąc zobowiązanymi do interpretacji przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonały nie tylko analizy złożonych dokumentów przez inwestora, ale także zbadały zgodność planowanej inwestycji z postanowieniami m.p.z.p. W tym miejscu przypomnieć należy, że zgodnie z art. 14 ust. 8 u.p.z.p, plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego. Stosownie do art. 15 ust. 2 u.p.z.p w planie miejscowym określa się m.in. obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania (pkt 1), a także szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy (pkt 9). Przepis art. 15 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p nie zawiera ograniczeń (nakazów względnie zakazów), co do określenia rodzaju przeznaczenia terenu, gdyż należy to do organu stanowiącego. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 grudnia 2006 r., II OSK 1278/06; LEX nr 362107). Zatem rzeczą rady gminy było określenie możliwości zagospodarowania terenu i przeznaczenia terenu dotyczącego m.in. działek na których planowana jest inwestycja. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest szczególnym aktem normatywnym, powszechnie obowiązującym, który zawiera ustalenia powszechnie wiążące na obszarze, na którym obowiązuje, tak długo dopóki nie zostanie stwierdzona jego nieważność, bądź zostanie uchylony. Postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wiążą nie tylko właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości gruntowych położonych na jego obszarze, ale i gminy oraz inne organy państwa we właściwości, których pozostaje wypowiadanie się w kwestii praw i obowiązków właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, na podstawie przepisów odrębnych. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że organy administracji architektoniczno-budowlanej, w wyniku dokonanej wykładni obowiązujących postanowień m.p.z.p, zasadnie uznały, że działki objęte wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę, znajdują się w planie na terenie oznaczonym symbolem "MU" j5. Stosownie do ustaleń m.p.z.p symbolem "MU" określono tereny z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. W świetle zaś § 40 ust. 1 pkt 1 i 2 analizowanego planu w zakresie przeznaczenia podstawowego mieści się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wraz z możliwością prowadzenia nieuciążliwej działalności usługowej i rzemieślniczej, która może być prowadzona jako towarzysząca funkcji mieszkaniowej w ramach nieruchomości, z możliwością wykorzystania terenu działki na zasadzie lokalizacji nowych obiektów lub wykorzystania istniejącej w obrębie nieruchomości, oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna wraz z możliwością prowadzenia działalności usługowej wyłącznie w parterach budynku. W ramach natomiast przeznaczenia dopuszczalnego mieści się wykorzystanie całego budynku pod działalność usługową (handel, gastronomia, motel, hotel, administracja, siedziby firm i biur) jedynie w przypadku wykonania całościowego zorganizowanego programu inwestycyjnego (§ 40 ust. 2 m.p.z.p). Jednocześnie m.p.z.p stanowi, że przez przeznaczenie podstawowe należy rozumieć rodzaj przeznaczenia terenu, który dominuje w obszarze wydzielonym liniami rozgraniczającymi, zaś przez przeznaczenie dopuszczalne - rodzaj przeznaczenia inny niż podstawowy, który uzupełnia i wzbogaca użytkowanie podstawowe. Podzielając stanowisko organu odwoławczego, iż wyliczenie w § 40 ust. 2 m.p.z.p, rodzajów działalności usługowej ma charakter wyliczenia zamkniętego, nie zaś przykładowego, wskazać należy, iż ze złożonego przez inwestora projektu budowlanego (w tym planu zagospodarowania terenu), na co wskazuje m.in. organ pierwszej instancji, wynika, że powierzchnia zabudowy budynku usługowego ma wynosić 318,90 m2, zaś budynku mieszkalnego jednorodzinnego – 64,97 m2. Biorąc zatem pod uwagę ustalenia m.p.z.p w zakresie przeznaczenia podstawowego w którym mieści się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wraz z możliwością prowadzenia nieuciążliwej działalności usługowej i rzemieślniczej, która może być prowadzona jedynie jako towarzysząca (a nie dominująca) funkcji mieszkaniowej w ramach nieruchomości, wskazać należy, iż właściwe jest stanowisko organu pierwszej instancji, iż projektowany budynek mieszkalny jednorodzinny stanowi uzupełnienie zabudowy o charakterze usługowym. Za nieuzasadnione w tym kontekście należało uznać stanowisko skarżącego, iż planowana inwestycja jako zaliczana do usług nieuciążliwych, jest zgodna z ustaleniami m.p.z.p. Nieuciążliwa działalność usługowa może być bowiem prowadzona na obszarze oznaczonym w planie symbolem "MU". Nie może być ona jednak, tak jak w rozpatrywanej sprawie, dominująca a jedynie towarzysząca funkcji mieszkaniowej. Powyższe ustalenia organów, nota bene wynikające bezpośrednio z dokumentów złożonych przez inwestora, uprawniały organy do przyjęcia, że planowana przez skarżącego inwestycja nie odpowiada wymogom zakreślonym w m.p.z.p. Podnoszony przez skarżącego zarzut naruszenia § 40 ust. 1 pkt 1 m.p.z.p, jak i zarzut naruszenia art. 35 ust. 1 P.b okazały się zatem nieuzasadnione. 8. Odnosząc się do stanowiska skarżącego, iż przedłożył w toku postępowania wszystkie wymagane oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci, wskazać należy, iż organ pierwszej instancji [...] czerwca 2010 r., na podstawie art. 35 ust. 3 P.b, wydał postanowienie nr [...], zobowiązujące skarżącego do uzupełnia złożonej wraz z wnioskiem dokumentacji, poprzez przedłożenie oświadczeń właściwych jednostek, potwierdzających zapewnienie dostawy wody, odbioru ścieków oraz warunków przyłączenia obiektu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej dla projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego od właściwego zarządcy sieci. Skarżący zobowiązany został zatem do przedłożenia wymaganych oświadczeń właściwych gestorów sieci, które to oświadczenia muszą dotyczyć konkretnie oznaczonej planowanej inwestycji (w niniejszej sprawie budynku mieszkalnego jednorodzinnego). Podkreślenia w tym miejscu wymaga, iż oświadczenia o których mowa w art. 34 ust. 3 pkt 3 lit. a P.b stanowią pewnego rodzaju promesę, że po zrealizowaniu inwestycji budowlanej właściwe jednostki organizacyjne, zawrą stosowne umowy z użytkownikiem zainwestowanej nieruchomości. Z akt administracyjnych wynika, że przedłożone przez skarżącego warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej z [...] czerwca 2006 r. oraz warunki na wykonanie przyłączy wodno-kanalizacyjnych z [...] czerwca 2006 r. wydane zostały na rzecz poprzedniej właścicielki nieruchomości – A.J., a ponadto dotyczyły budynku mieszkalno-usługowego usytuowanego na działce nr [...]. Natomiast przedłożone warunki techniczne, wydane przez Miejski Zakład Komunalny [...] grudnia 2009 r. dotyczą inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego z myjnią samochodową na działkach nr [...], co jak zasadnie podkreślił organ odwoławczy, nie jest tożsame z inwestycją objętą wnioskiem z [...] kwietnia 2010 r. Odnotowania wymaga także, co umknęło uwadze organów obu instancji, że warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej z [...] czerwca 2006 r. są nieaktualne, bowiem zostały przedłożone organowi pierwszej instancji po upływie wskazanego w tych warunkach terminu. Datę ważności warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej ustalono bowiem na 2 lata od daty ich określenia. Zasadne okazało się zatem stanowisko organów, iż inwestor nie wywiązał się w pełni z nałożonego na niego obowiązku uzupełnienia złożonej wraz z wnioskiem dokumentacji. Jednocześnie wbrew twierdzeniu skarżącego wskazać należy, że organ pierwszej instancji nie miał obowiązku ponownego wzywania go do przedłożenia wymaganych oświadczeń gestorów sieci. 9. Skarżący podniósł w skardze, iż organy błędnie przyjęły, że planowana inwestycja usytuowana będzie na kilku działkach budowlanych. Odnosząc się do tego stanowiska wskazać należy, że zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia MI, budynek może być realizowany na działce budowlanej. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 grudnia 2007 r., II OSK 1718/06 (wyrok dostępny w Internecie na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl) wskazał, że z uwagi na brak definicji legalnej użytego w tym przepisie pojęcia "działka budowlana", zarówno w powołanym rozporządzeniu jak i w P.b, zawierającym delegację do wydania przedmiotowego aktu wykonawczego, dopuszczalne jest posłużenie się dla ustalenia jego znaczenia definicjami tego pojęcia przyjętymi w innych aktach prawnych zawierających regulacje o charakterze publicznoprawnym. Zauważyć zatem należy, iż pojęcie to zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 12 u.p.z.p oraz w art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm., zwanej dalej u.g.n). Zgodnie z art. 2 pkt 12 u.p.z.p przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Zgodnie natomiast z art. 4 pkt 3a u.g.n przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Zasadnie przyjął organ odwoławczy, iż istotnym jest, że ustawodawca działkę budowlaną utożsamia z nieruchomością gruntową lub działką. Definicja nieruchomości gruntowej została zaś zawarta w art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą definicją nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Przywołać w tym miejscu należy postanowienie Sądu Najwyższego z 30 października 2003 r., IV CK 114/02 (OSNC 2004/12/201) w którym Sąd ten wskazał, że stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej. Słusznie zatem przyjął organ odwoławczy, iż jeżeli znajdują się obok siebie dwie nieruchomości gruntowe, których właścicielem jest ta sama osoba, to w świetle przepisów prawa są to odrębne nieruchomości. Zasadnie więc także podniósł organ, że jest możliwe połączenie przez właściciela graniczących ze sobą nieruchomości w księdze wieczystej w jedną nieruchomość, ale dopóki to nie nastąpi, każda nieruchomość stanowi odrębny przedmiot własności. W przedmiotowej jednak sprawie skarżący zamierza zrealizować obiekt budowlany na dwu odrębnych nieruchomościach (nr [...]), posiadających różnych właścicieli i oddzielne księgi wieczyste. Słusznie zatem organy przyjęły, że inwestycja ma być zrealizowana na dwu różnych działkach budowlanych. 10. W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego błędne jest stanowisko organu odwoławczego, iż istotne dla sprawy jest to, że Wojewódzki Konserwator Zabytków w piśmie z [...] czerwca 2010 r. stwierdził, że planowana inwestycja nie może zostać zaakceptowana ze stanowiska konserwatorskiego. Pismo to nie ma bowiem żadnej mocy wiążącej dla organu rozpoznającego wniosek o pozwolenie na budowę. Nie stanowi bowiem zajęcia stanowiska wojewódzkiego konserwatora zabytków w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę, w trybie art. 39 ust. 3 P.b. 11. Mając powyższe na uwadze sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a orzekł jak w sentencji.