II SA/Go 803/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Staniszewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Brzezińska, Sędzia WSA Ireneusz Fornalik, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Anna Lisowska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 marca 2007 przy udziale sprawy ze skargi Towarzystwo "A" S.A. na Samorządowe Kolegium Odwoławcze z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości Oddalono skargę Uzasadnienie. Decyzją z dnia [...] lipca 2006r. nr [...] Wójt Gminy ustalił A S.A. – jako zbywcy nieruchomości - działki gruntu o numerze ewidencyjnym [...], o powierzchni 16, 2126 ha, jednorazową opłatę w wysokości 222. 150,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że zgodnie z uchwałą Rady Gminy nr [...] z dnia [...] grudnia 2003r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości, obejmującego tereny położone po obu stronach drogi nastąpiła zmiana przeznaczenia działki gruntu o numerze ewidencyjnym [...], na tereny zabudowy mieszkaniowej, usług, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej o charakterze pensjonowatowy, komunikacji – drogi dojazdowe, ciągów pieszych, zieleni urządzonej, zieleni niskiej, projektowanych stacji transformatorowych. Natomiast w planie zagospodarowania przestrzennego miejscowości zatwierdzonego uchwałą Gminnej Rady Narodowej nr [...] z dnia [...] grudnia 1976r., który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003r., przedmiotowa nieruchomość przeznaczona została do wykorzystania na uprawy rolne i parking dla autobusów. Dalej organ stwierdził, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty wskazaną powyżej uchwałą z dnia [...] grudnia 2003r. - zwanej dalej planem, spowodował wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Powołując się na sporządzony w sprawie operat szacunkowy nr [...], organ wskazał że różnica w wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu, a przed jego uchwaleniem stanowi kwotę 740.494,00 zł. Stosownie do treści wymienionej powyżej uchwały z dnia [...] grudnia 2003r. stawka procentowa dla ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30 %, co w niniejszej sprawie stanowi kwotę 222. 150,00 zł. Zbycie nieruchomości przez stronę postępowania, nastąpiło w dniu [...] marca 2006r., a zatem przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego mającego wpływ na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Od decyzji organu I instancji strona wniosła odwołanie. W odwołaniu strona zarzuciła, że opłata naliczona w zaskarżonej decyzji ustalona została na zbyt wysokim poziomie, albowiem z operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2003r. posiadanego przez skarżącą spółkę wynika, że wartość 1 m2 nieruchomości, obejmującej między innymi przedmiotową działkę gruntu o numerze ewidencyjnym [...], wynosiła 1, 02 zł, natomiast stosownie do treści operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu w niniejszej sprawie, wartość 1 m2 wynosiła 0, 43 zł. Tak istotna różnica w określeniu wartości nieruchomości, zdaniem strony, może wskazywać na to, że przy sporządzeniu operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia opłaty, nie uwzględniono wszystkich uwarunkowań wpływających na wartość nieruchomości. Ponadto strona podniosła, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miejscowości przyjęty uchwałą Rady Gminy z dnia [...] grudnia 2003r. wszedł w życie [...] kwietnia 2004r. Natomiast stosownie do treści art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (DZ. U. z 2004r. Nr 261 poz. 2603) – zwaną dalej ustawą, w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zdaniem strony, różnica w określeniu wartości nieruchomości w operatach szacunkowych, może wynikać również z nieuwzględnienia przez organ treści wskazanego powyżej art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dalej strona zarzuciła, że wydając zaskarżoną decyzję organ nie uwzględnił przedstawionych przez nią istotnych okoliczności w sprawie, a dotyczących wartości przedmiotowej nieruchomości, czym naruszył dyspozycje przepisów art. 7 i 77 k.p.a. Decyzją z dnia [...] pażdziernika 2006r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że ustalenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy nr [...] z dnia [...] maja 2006r. W operacie szacunkowym ustalono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości według poziomu cen na dzień sprzedaży działki, czyli na dzień [...] marca 2006r. oraz na dzień wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, czyli na dzień [...] marca 2004r. Zastosowano podejście porównawcze, stosując metodę korygowania ceny średniej. W ocenie organu odwoławczego ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpiło z zachowaniem przepisów prawa materialnego oraz procesowego. Odnosząc się do zarzutu strony, organ powołał się na treść przepisów art. 157 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i stwierdził, że przedłożony przez stronę operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2003r. oraz z września 2006r. nie mogą być brane pod uwagę przy ocenie prawidłowości operatu szacunkowego, w oparciu o który organ I instancji ustalił jednorazową opłatę. Organ odwoławczy zwrócił również uwagę, że operat z dnia [...] czerwca 2003r. dotyczył całego Zakładu Rolnego, w składającego się z czternastu działek o różnej powierzchni i funkcji, w tym działek zabudowanych budynkami i innymi obiektami. Strona wniosła skargę. W skardze skarżąca zarzuciła, że decyzja organu II instancji wydana została z naruszeniem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albowiem przed wydaniem zaskarżonej decyzji nie uzyskano oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych co do prawidłowości sporządzenia dwóch operatów szacunkowych dla tej samej nieruchomości, w sytuacji gdy wyceny te w istotny sposób różniły się między sobą. Ponadto skarżąca zarzuciła, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem art. 7, 77 § 1 i 78 k.p.a., albowiem organ nie uwzględnił żądania skarżącej przeprowadzenia dowodu z przedstawionego przez skarżącą operatu szacunkowego. Zgłaszając powyższe zarzuty, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi skarżąca stwierdziła, iż wprawdzie zgodnie z treścią art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego, nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości innego operatu szacunkowego, jednak przy znacznej różnicy w wycenach dotyczących tej nieruchomości, organ w trakcie postępowania winien wyjaśnić wątpliwości co do prawidłowości sporządzonych opinii. Zdaniem skarżącej w takiej sytuacji zastosowanie ma przepis art. 157 ust. 1 w zw. z ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli oceny prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych winna dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Skarżąca stwierdziła, że pomimo iż opinie dotyczące wartości działki nr [...] istotnie różniły się między sobą, zwłaszcza w zakresie ustalenia wartości nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, to organ administracyjny nie wyjaśnił powstałych w tym zakresie wątpliwości i nie wystąpił do organizacji rzeczoznawców majątkowych. Skarżąca podała, że w toku postępowania, w piśmie z dnia [...] czerwca 2006r., wniosła zastrzeżenia co do zaniżonej wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak pomimo zgłoszonych uwag organ administracyjny zaistniałych wątpliwości nie wyjaśnił. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi i w całości podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga nie mogła zostać uwzględniona. Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (DZ.U. z 2002r. Nr 153 poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Kontrola, o której wyżej mowa sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Przy tak określonej kognicji, sąd administracyjny uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 1 pkt 1 lit. a-c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi DZ.U.z 2002r. nr 153 poz. 1270 ze zm. – zwaną dalej p.p.s.a.). A zatem nie każde naruszenie przepisów prawa, stwierdzone przez sąd administracyjny w wyniku rozpoznania sprawy, skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji lub postanowienia. W niniejszej sprawie Sąd nie stwierdził, aby zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa, skutkującym ich uchylenie. Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego, wynika, że na mocy umowy z dnia [...] marca 2006r., skarżąca dokonała sprzedaży nieruchomości – działki gruntu o numerze ewidencyjnym [...], o powierzchni 16. 2126 ha. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miejscowości [...], obejmującym tereny położone po obu stronach drogi, uchwalonym uchwałą Rady Gminy Nr [...] z dnia [...] grudnia 2003r., nastąpiła zmiana przeznaczenia gruntów, a teren obejmujący działkę nr [...] przeznaczony został w częściach: pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usługi, pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą o charakterze pensjonatowy, komunikację, ciągów pieszych, zieleni urządzonej, zieleni niskiej, projektowanych stacji transformatorowych. Wyżej wskazana chwała ogłoszona została w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia [...] marca 2004r. nr [...] pod pozycją 241. Stosownie do treści § 10 uchwały, weszła ona w życie po upływie 14 dni od jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa, a zatem - w dniu 19 marca 2004r. Natomiast w planie zagospodarowania przestrzennego miejscowości zatwierdzonego uchwałą Gminnej Rady Narodowej z dnia [...] grudnia 1976r. Nr [...], który utracił moc z dniem [...] grudnia 2003r., przedmiotowa nieruchomość – działka nr [...], przeznaczona została pod uprawy rolne oraz na parking autobusowy. Z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu, wynika, że w związku ze zmianą przeznaczenia działki - wartość jej wzrosła. W ustalonych powyżej okolicznościach, ustalenie jednorazowej opłaty (renty planistycznej) miało oparcie w przepisach art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DZ.U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717 ze zm.). W niniejszej sprawie spór dotyczył określenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem ustalenia jednorazowej opłaty, czyli działki gruntu o numerze ewidencyjnym [...], a ściślej - wartości tej nieruchomości przed uchwaleniem planu. W ocenie skarżącej wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu była wyższa, aniżeli przyjęto to w operacie szacunkowym sporządzonym w niniejszej sprawie, a w konsekwencji różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz po jego uchwaleniu, zdaniem skarżącej, jest niższa, co oznacza że również wysokość opłaty jednorazowej powinna być ustalona na niższą kwotę. Swoje stanowisko skarżąca oparła na danych z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie skarżącej z czerwca 2003r. oraz z września 2006r. Z operatu sporządzonego w czerwcu 2003r. (aktualizacja) wynika, że wartość gruntów nieruchomości rolnej – Zakładu Rolnego, niezabudowanych melioracjami, o powierzchni 482, 7694 wynosi łącznie 4. 971, 100 zł (str. 3 operatu), co – jak stwierdziła skarżąca stanowi kwotę 1. 02 zł za 1m2 gruntu. Natomiast z operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie, wynika że wartość działki przed uchwaleniem planu –wynosiła 70.136, 00 zł, co stanowi 0,43 zł za 1 m2 gruntu. W ocenie skarżącej wobec istotnych rozbieżności pomiędzy operatami szacunkowymi, organ administracyjny winien rozbieżności te wyjaśnić i na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono wysokość opłaty jednorazowej. Stanowisko skarżącej jest w tym względzie błędne. Stosownie bowiem do treści art. 157 ust. 2 wskazanej powyżej ustawy, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono wysokość opłaty jednorazowej. Norma prawna wynikająca z treści wskazanego przepisu jest jednoznaczna i nie pozwala organowi administracyjnemu na podjęcie działań, które byłyby sprzeczne z jego treścią. Na podstawie delegacji zawartej w art. 159 ustawy Rada Ministrów wydała rozporządzenie z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ.U. z 20024r. Nr 207 poz. 2109). Rozporządzenie to określa między innymi rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw, w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia, dane jakie powinien zawierać operat szacunkowy oraz sposób potwierdzania jego aktualności, uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym (§1 rozporządzenia). Operat szacunkowy, który nie odpowiada warunkom określonym w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w przepisach wykonawczych wskazanego powyżej rozporządzenia Rady Ministrów, nie może stanowić dowodu w oparciu, o który organ administracyjny ustali wysokość renty planistycznej. A zatem dopiero zgłoszenie umotywowanego zarzutu, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie odpowiada konkretnie wskazanym przepisom prawa, stanowi podstawę do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Takiej podstawy nie stanowi natomiast okoliczność przedstawienia przez stronę innego operatu szacunkowego, sporządzonego przykładowo na jej zlecenie, co wyrażnie wynika z treści art. 157 ust. 2 ustawy. W niniejszej sprawie skarżąca nie zakwestionowała poprawności sporządzenia operatu szacunkowego nr [...], nie podważyła sposobu określenia wartości nieruchomości, jak również nie zakwestionowała danych przyjętych za podstawę określenia wartości nieruchomości, nie sformułowała zatem żadnych zarzutów co do zgodności operatu szacunkowego z prawem. Jednocześnie analizując zebrany w sprawie materiał dowodowy, należy stwierdzić, iż operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie spełnia wymogi określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i wydanego na podstawie art. 159 ustawy rozporządzenia Rady Ministrów. Zdaniem skarżącej wynikające z operatów szacunkowych rozbieżności co do wartości nieruchomości, stosownie do obowiązków organu administracyjnego wynikających z przepisów art. 7 i 77 k.p.a., powinny zostać wyjaśnione. Należy jednak zauważyć, że przedstawione przez skarżącą operaty szacunkowe z [...] kwietnia 2002r. i [...] czerwca 2003r.(aktualizacja) sporządzone zostały w celu określenia wartości nieruchomości dla celów zabezpieczenia wierzytelności kredytowej, a ponadto operaty obejmowały nieruchomość rolną – Zakład Rolny – jako zorganizowanej całości gospodarczej. Dla określenia wartości 1m2 gruntu niezabudowanego, przyjęto w operatach działki o zróżnicowanym charakterze, powierzchni oraz położeniu. Natomiast operat szacunkowy nr [...] z dnia [...] maja 2006r. dotyczył jedynie niezabudowanej działki nr [...]. wchodzącej w skład Zakładu Rolnego . W konsekwencji określone w operatach szacunkowych ceny za 1 m2 gruntu dotyczyły różniących się między sobą nieruchomości. Sporządzony na zlecenie spółki operat szacunkowy z dnia [...] września 2006r. dotyczył wprawdzie przedmiotowej nieruchomości, jednakże – jak wynika z treści operatu (str. 5) dotyczył on określenia wartości nieruchomości jako gruntów rolnych na dzień sprzedaży, czyli na [...] marca 2006r., natomiast w dniu sprzedaży przeznaczenie przedmiotowego gruntu, na skutek zmiany planu, było odmienne. Tym samym w sprawie ustalenia wzrostu wartości nieruchomości z powodu zmiany przeznaczenia gruntów, operat ten nie mógł mieć zasadniczego znaczenia. Kierując się treścią art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organ nie znalazł podstaw do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w oparciu o który ustalono rentę planistyczną. Podjęte w tym zakresie działania procesowe organu, należało ocenić jako zgodne z prawem. Jednocześnie, z wyżej przedstawionych względów, przedstawione przez skarżącą operaty szacunkowe, nie mogły mieć zasadniczego wpływu na ustalony w sprawie stan faktyczny. W sprawie dopuszczenia środka dowodowego organ podejmuje postanowienie. Postanowienie w sprawie przeprowadzenia dowodu jest postanowieniem w rozumieniu art. 123 i następne k.p.a., z tym że na to postanowienie nie przysługuje zażalenie , ani skarga do sądu administracyjnego ( Kodeks postępowania administracyjnego Komentarza, Małgorzata Jaśkowska,. Andrzej Wróbel, Zakmycze 2005, str. 497). W niniejszej sprawie, pomimo zgłoszonego formalnie przez skarżącą w piśmie z dnia [...] września 2006r., wniosku o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z dnia [...] września 2006r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W.R., organ nie wydał postanowienia w tej sprawie, dopuszczając się tym samym uchybienia procesowego. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji ustosunkował się do przedstawionych przez skarżącą operatów szacunkowych, w tym do operatu z dnia [...] września 2006r. Jednakże stwierdzone przez Sąd uchybienie procesowe, w myśl art. 145 § pkt 1 lit. c p.p.s.a., nie ma istotnego wpływu na wynik sprawy. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd skargę oddalił. Asesor WSA Sędzia WSA Sędzia WSA J. Brzezińska G. Staniszewska I. Fornaik Str. 8