I SA/Ke 423/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Banach (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Magdalena Chraniuk-Stępniak Asesor WSA Andrzej Mącznik po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 30 listopada 2023 r. sprawy ze skargi J. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Kielcach z dnia [...] sierpnia 2023 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów zgłoszonych do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Sygn. akt I SA/Ke [...] UZASADNIENIE Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Kielcach (dalej też jako "Dyrektor" lub "DIAS"), po rozpatrzeniu zażalenia J. S. postanowieniem z 25 sierpnia 2023 r. nr [...] utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w K. (dalej też "Naczelnik") z 5 lipca 2023 r. nr [...] w sprawie odmowy uznania zarzutów zgłoszonych do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Kielcach prowadzi księgę wieczystą nr [...] stanowiącej lokal niemieszkalny położony pod adresem: K. ul. [...]. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia Dyrektor podał, co następuje. Organ egzekucyjny prowadzi wobec skarżącego postępowanie egzekucyjne w oparciu o tytuły wykonawcze nr: 3574.2019, 3575.2019, 3576.2019, 3577.2019, 3578.2019, 3297.2019, 3298.2019 oraz 3299.2019. W toku egzekucji administracyjnej Naczelnik zawiadomieniem z 10 września 2019 r. dokonał zajęcia nieruchomości, tj. lokalu niemieszkalnego pod adresem: K. ul. [...], dla którego Sąd Rejonowy w K. VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...] Pismem z 2 lutego 2023 r. organ zawiadomił skarżącego, że 16 marca 2023 r. o godz. 11:00 rozpocznie się opis i oszacowanie nieruchomości. Czynność ta zakończyła się 17 kwietnia 2023 r. Urząd Miasta K. pismem z 9 lutego 2023 r. zawiadomił Naczelnika, że obwieszczenie o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości będzie wywieszone na tablicy ogłoszeń od 6 lutego 2023 r. do 18 kwietnia 2023 r. Naczelnik pismem z 2 marca 2023 r. wezwał skarżącego, jako zobowiązanego i zarządcę zajętej nieruchomości, do udziału w ww. czynnościach. W dniu 28 marca 2023 r. zobowiązany złożył pismo zatytułowane "Skarga na czynność organu egzekucyjnego". W dniu 16 kwietnia 2023 r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania ww. nieruchomości, zaś postanowieniem z 27 kwietnia 2023 r. uwzględnił skargę na czynność egzekucyjną organu egzekucyjnego, tj. oględziny ww. nieruchomości w części dotyczącej niewpisania do protokołu oględzin K. K. - asystenta rzeczoznawcy majątkowego A. D. i oddalił skargę na czynność egzekucyjną w pozostałym zakresie. Pismem z 28 kwietnia 2023 r. skarżący wniósł zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości, a postanowieniem z 5 lipca 2023 r. Naczelnik odmówił ich uznania. Rozpoznając zażalenie na powyższe postanowienie organu egzekucyjnego, Dyrektor powołał się na treść art. 110m § 1, art. 110u § 1, art. 17 § 1 oraz art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 479 ze zm.), zwanej dalej "u.p.e.a." i podkreślił, że podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony 5 kwietnia 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. D.. Odnosząc się do kwestionowania sposobu sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego ww. operatu szacunkowego, Dyrektor stwierdził, że art. 110u § 1 u.p.e.a nie określa okoliczności, czy przesłanek stanowiących podstawę zarzutów, lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć wyłącznie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zaznaczył, że ustawa nie daje możliwości stronom do zaskarżenia operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę. Zaskarżenie może jedynie dotyczyć protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości sporządzonego przez organ egzekucyjny. Do dokonania zaś merytorycznej oceny prawidłowości operatu szacunkowego upoważnione są wyłącznie organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344, zwanej dalej "u.g.n." brzmienie obowiązujące na datę wyceny). Jak wyjaśnił Naczelnik, ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Jeżeli organ administracji prowadzący postępowanie egzekucyjne mógłby wiążąco zweryfikować we własnym zakresie wszystkie ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, to w takim przypadku operat ten traciłby ustawowy walor opinii z zakresu wiadomości specjalnych. Badanie operatu powinno zatem sprowadzać się wyłącznie do oceny tego dokumentu pod względem formalnym, to jest do ustalenia, czy jest przejrzysty, spójny, logiczny, czytelny i zrozumiały, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, tj. czy zawiera wymagane elementy. Opinia biegłego powinna podlegać ocenie ze strony organu egzekucyjnego przede wszystkim z punktu widzenia spełnienia kryteriów określonych w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Mając powyższe na uwadze, Dyrektor stwierdził, że w sporządzonym operacie szacunkowym ww. nieruchomości będącym, podstawą protokołu opisu i oszacowania nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wszystkie niezbędne parametry. W sposób przejrzysty przedstawił dane formalno-prawne przy użyciu podejścia porównawczego - porównywania parami. Dla oszacowania wartości rynkowej lokalu, na podstawie analizy rynku podobnych lokali, wyselekcjonowano 3 transakcje sprzedaży nieruchomości, zbudowanych w podobnej technologii i w zbliżonych lokalizacjach do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Do oszacowania ceny średniej przyjęto transakcje zawarte w okresie ostatnich 24 miesięcy. Określenie wartości lokalu poprzedzone zostało przez rzeczoznawcę analizą lokalnego rynku nieruchomości. W zarzutach skarżący podniósł, że nie otrzymał pisma z 30 maja 2023 r., w którym rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów składanych przez skarżącego, a więc nie mógł ustosunkować się do jego treści. W odpowiedzi na ten zarzut organ podniósł, że w związku ze złożonymi zarzutami w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości wymagana jest wiedza specjalistyczna, więc zachodzi konieczność zwrócenia się do autora operatu o przedstawienie stanowiska w tym zakresie. O wynikach postępowania wyjaśniającego prowadzonego w związku ze złożonymi zarzutami, w tym także o stanowisku rzeczoznawcy majątkowego wyrażonym w piśmie z 30 maja 2023 r., skarżący został poinformowany w treści zaskarżonego postanowienia. Dyrektor nie zgodził się ze stanowiskiem skarżącego, że Naczelnik winien doręczyć stronie pismo z 30 maja 2023 r. Zauważył, że zgodnie z art. 73 § 1 k.p.a. strona ma prawo wglądu w akta sprawy, sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów. Prawo to przysługuje również po zakończeniu postępowania. Zatem przed złożeniem zażalenia skarżący miał możliwość zapoznania się z treścią ww. pisma oraz ustosunkowania się do niego. Odnośnie zarzutu nie uwzględnienia przy wyborze metody i techniki szacowania nieruchomości studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Dyrektor wskazał, że wyceniany lokal położony jest na terenie, na którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest w trakcie opracowania i w operacie szacunkowym został uwzględniony faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. O ile przeznaczenie w mpzp gruntów niezabudowanych jest bardzo istotne, to w przypadku nieruchomości lokalowych nie ma praktycznie żadnego znaczenia. Faktem jest, że budynek, w którym znajduje się szacowany lokal, został oddany do użytku, zatem musiał zostać wybudowany na podstawie obowiązujących przepisów. Co do dotyczącego wyboru metody wyceny nieruchomości Dyrektor podkreślił, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. Również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór do porównań nieruchomości podobnych. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 157 ust. 1 pkt 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Dyrektor nie zgodził się również z zarzutem, że w opisie nieruchomości brak jest informacji dotyczących dojazdu do nieruchomości, znajdujących się urządzeniach, użytego materiału budowlanego, jakości wykonania i wyposażenia w instalację i urządzenia. Informacje te znajdują się bowiem na stronach 5 i 6 protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Kolejny zarzut dotyczący powoływania się przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym na publikacje z lat 2004-2008 Dyrektor również uznał za bezzasadny. Metodologia wyceny jest bowiem niezmienna od lat, a sama wycena nieruchomości opiera się na przepisach prawa, w szczególności na ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dyrektor zwrócił uwagę na niekonsekwencję w tym zakresie, gdyż w zażaleniu skarżący powołuje się na opracowanie W. G. z 2008 r. "Egzekucja z nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Aspekty teoretyczno-praktyczne", a więc na publikację sprzed 15 lat. Odnośnie zarzutów co do stanu technicznego całej nieruchomości jak i lokalu stanowiącego przedmiot opisu i oszacowania, Dyrektor podniósł, że przedmiotem wyceny był lokal biurowy, a nie cały budynek. Jak wynika z informacji udzielonej przez rzeczoznawcę majątkowego przy szacowaniu wartości lokalu nie stwierdził on zalewania pomieszczeń wodą. Nadto rzeczoznawca majątkowy wskazał, że nie ma obowiązku ani uprawnień badać stan techniczny dachu przy wycenie wartości lokalu. Ponadto rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że do szacowanego lokalu nie przynależy żadna piwnica, a miejsce parkingowe przed budynkiem zostało obejrzane. Dyrektor podzielił stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu, że informacje dotyczące tego, które pomieszczenia posiadają wykładzinę a które panele, a także informacje o ułożeniu w 2018 r. płytek na tarasie i wykonaniu balustrady nie mają wpływu na wynik wyceny. Zdaniem Dyrektora, prawidłowo została przeprowadzona czynność oceny standardu lokalu, co potwierdza załączona do operatu dokumentacja fotograficzna. Nie można porównywać wzrostu cen transakcyjnych ze wzrostem inflacji, bowiem nie wszystkie rodzaje nieruchomości zanotowały dynamiczny wzrost cen ich sprzedaży w okresie pomiędzy marcem 2021 r. a marcem 2023 r. W omawianej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy transakcji kupna - sprzedaży lokali komercyjnych na badanym rynku od marca 2021 r. do marca 2023 r. z zastosowaniem metody szeregów czasowych, a ceny transakcyjne zostały zaktualizowane wyliczonym trendem. Organ wskazał, że argumenty dotyczące błędnego doboru do porównania nieruchomości, jako szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów administracyjnych. Przy tym brak jest konieczności przy wycenie nieruchomości metodą porównawczą do opierania się o nieruchomości o takim samym położeniu czy metrażu. Różnice cech nieruchomości szacowanej i nieruchomości porównawczej koryguje się odpowiednimi wyliczeniami. Powyższe informacje zostały zawarte w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Określona została baza nieruchomości, na podstawie której dokonano wyceny. Ustalono zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych oraz dokonano opisu nieruchomości wybranych do porównania. Przedstawiono charakterystykę wycenianej nieruchomości w porównaniu z nieruchomościami podobnymi z ich oceną w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Przedstawiono również wynik szacowania metodą porównywania parami. Dyrektor dodał, że koszty zarządu nie mają wpływu na wartość rynkową lokalu biurowego. Ponadto stwierdzenia zawarte na stronie 9 operatu szacunkowego dotyczą ogólnej charakterystyki rynku, co nie stoi w sprzeczności z faktem, że do porównania z wycenianą nieruchomością rzeczoznawca majątkowy wybrał nieruchomości, których cena jest niższa lub wyższa od średniej ceny rynkowej. Dyrektor zauważył, że jak wskazał rzeczoznawca majątkowy zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, w tym również cechy "powierzchnia użytkowa", mających wpływ na wartość nieruchomości lokalowej została określona na podstawie analizy zawartych transakcji, analiz własnych rynku oraz informacji z biur obrotu nieruchomościami. Dyrektor podkreślił nadto, że postanowieniem z 5 lipca 2023 r. znak: [...] Naczelnik oddalił skargę zobowiązanego z 23 marca 2023 r. na czynność egzekucyjną - oględziny ww. nieruchomości, na które skarżący złożył zażalenie. Dyrektor zauważył, że skarga na czynności egzekucyjne stanowi samoistną instytucję postępowania egzekucyjnego. Ma charakter subsydiarny, komplementarny wobec innych środków prawnych i nie może mieć zastosowania do tych przypadków, w których przewidziano inne środki zaskarżenia, jak zarzuty, zażalenie, żądanie wyłączenia rzeczy lub prawa spod egzekucji, czy skargę do sądu powszechnego. Zarzuty dotyczące czynności egzekucyjnej w postaci oględzin nieruchomości zostały więc rozpatrzone w odrębnym postępowaniu poprzez wydanie przez Naczelnika stosownego rozstrzygnięcia i zdaniem Dyrektora jego nieostateczność nie ma wpływu na postępowanie w sprawie zgłoszonych zarzutów co do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Dyrektor nie stwierdził naruszenia przez organ egzekucyjny przepisów ustawy Kodeks postępowania administracyjnego. Zdaniem Dyrektora, w tej sprawie Naczelnik w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy, z uwzględnieniem faktu, że organ egzekucyjny nie ma uprawnień do merytorycznej oceny operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę. Na powyższe postanowienie Dyrektora J. S. wywiódł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, zarzucając temu rozstrzygnięciu naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: 1) art. 110u u.p.e.a. poprzez odmowę uznania zarzutów do opisu i oszacowania w sytuacji, w której zasługiwały one na uwzględnienie; 2) art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny szacowania nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, że działanie organu było prawidłowe, podczas gdy w opisie i oszacowaniu nieruchomości: - dokonano nieprawidłowego i nieuzasadnionego doboru metody porównywania parami w podejściu porównawczym; - dokonano nieprawidłowego doboru nieruchomości w obranej metodzie porównawczej, podczas gdy biegły powinien był dobrać nieruchomości z dłuższego okresu czasu i o powierzchni i lokalizacji zbliżonej do wycenianej nieruchomości; - błędnie ustalono sumy oszacowania wartości nieruchomości, która została ustalona w zaniżonej kwocie, podczas gdy powinna ona zostać ustalona na poziomie wyższym według cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania, co w sposób zasadniczy wpłynęło na znaczne zaniżenie rynkowej wartości nieruchomości; - nie uwzględniono planu miejscowego, a w przypadku jego braku, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Skarżący zarzucił również naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 3) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. w zw. z art. 17 i art. 18 u.p.e.a. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonego postanowienia w sytuacji, w której należało uchylić zaskarżone postanowienie w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji; 4) art. 6 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez jego błędną wykładnię oraz uznanie, że w toku postępowania nie doszło do naruszenia ww. przepisów w sytuacji, w której organ naruszył zasadę działania na podstawie przepisów prawa; 5) art. 7 k.p.a w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez jego błędną wykładnię oraz uznanie, że organ dokonał wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, podczas gdy w rzeczywistości zaniechał podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, nie mając na względzie interesu społecznego i słusznego interesu obywateli; 6) art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art 18 u.p.e.a. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że organ prawidłowo zebrał i ocenił cały materiał dowodowy; 7) art. 8 k.p.a w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez jego błędną wykładnię oraz uznanie, że organ prowadził postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej oraz kierował się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania; 8) art. 80 k.p.a w zw. art. 18 u.p.e.a. poprzez jego błędną wykładnię oraz uznanie, że organ dokonał oceny na podstawie całego materiału dowodowego oraz, że nie naruszono zasady swobodnej oceny materiału dowodowego w sytuacji, w której organ dokonał dowolnej oceny materiału dowodowego i przez zaniechanie wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w wyniku niepoddania ocenie operatu szacunkowego w zakresie nieingerującym w sferę wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, co miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. W uzasadnieniu skargi jej autor przedstawił argumentację na poparcie stawianych zarzutów, w oparciu o które wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego je postanowienia organu pierwszej instancji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, rozpoznanie sprawy na rozprawie, a także zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego aktu i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje: Skarga podlega oddaleniu. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) i art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634), dalej: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku prowadzonego postępowania w rozpoznawanej sprawie działania organów administracji publicznej nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub procesowego w sposób istotnie wpływający na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dacie wydania zaskarżonego aktu. Należy również wskazać, że w myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W niniejszej sprawie zaistniały zatem warunki do jej rozpoznania w trybie uproszczonym. Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie Dyrektora utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika w przedmiocie odmowy uznania zarzutów zgłoszonych do opisu i oszacowania wartości nieruchomości opisanej na wstępie. Analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że w sprawie nie doszło do naruszenia prawa, a zarzuty podniesione przez skarżącego nie zasługują na uwzględnienie. Podstawę prawną wydania rozstrzygnięć w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości stanowił art. 110u u.p.e.a. Zgodnie z § 1 tego przepisu, zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej także "rozporządzenie z 2004 r."), z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014r., poz. 742 – dalej "rozporządzenie z 2014 r.). Jak stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 152 ust. 1, 2 i 3), sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r.). Z kolei przepis § 56 tego rozporządzenia reguluje treść operatu szacunkowego. Nie może być wątpliwości, w świetle przywołanych regulacji, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przedstawić i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej dla organu egzekucyjnego. Jednakże organ ten nie może wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Sama ustawa w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których, co oczywiste, organ egzekucyjny nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 5 grudnia 2019r., II SA/Sz 562/19 i tam: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11; czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 517/09, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Zachodzi zatem podstawa do przyjęcia, że nie podlega ocenie organu egzekucyjnego prawidłowość operatu w jego merytorycznym zakresie, a więc odnośnie koniecznej ilości przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości oraz sposobu ich opisu, czyli tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Dokonywanie ocen w tym zakresie przez organ pozbawione byłoby merytorycznej podstawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 18.02.2016 r., sygn. akt I SA/Rz 1223/15). Co istotne, jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 lipca 2018 r. o sygn. akt II FSK 1960/16, organ nie ma uprawnienia, ani obowiązku prowadzenia we własnym zakresie ustaleń co do wartości nieruchomości, obowiązany jest bowiem oprzeć się na operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę posiadającą wskazane w ustawie uprawnienia i niezbędną wiedzę specjalną. Powinien tylko ocenić, czy rzeczoznawca wybrał jedną z metod wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do wyceny wartości nieruchomości, czy uwzględnił przy jej dokonaniu wszystkie dane i okoliczności, jakie zgodnie z powołaną ustawą powinny być wzięte pod uwagę i czy wynik końcowy wyceny oparty został na tych danych, a jego uzasadnienie jest logiczne. W rozpoznawanej sprawie, w ocenie Sądu, organy dokonały oceny przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z zachowaniem przepisów regulujących materię wyceny nieruchomości i ocena ta mieści się w granicach art. 80 k.p.a. Organy wnikliwie i wyczerpująco przeanalizowały sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jako dowód w sprawie, jak również słusznie posiłkowały się uzupełniającymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego udzielanymi w odpowiedzi na zarzuty strony (pisma z 30 maja 2023 r.). W ocenie Sądu, zarzuty skargi są niezasadne. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia zarówno warunki formalne, jak i został oparty na wymaganych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwie uzasadnionym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym doborze cech różniących te nieruchomości w relacji do nieruchomości wycenianej z uwzględnieniem współczynników korygujących. Operat zawiera dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jak też przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Do wyceny przyjęto nieruchomości podobne spełniające warunek z art. 4 pkt 16 u.g.n. Wybór nieruchomości podobnych rzeczoznawca uzasadniła i są to nieruchomości z niedalekiego otoczenia nieruchomości wycenianej, położone w centrum miasta. Odnośnie zarzutu nieuwzględnienia ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy należy zauważyć, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa. Budynek, w którym znajduje się szacowany lokal, został oddany do użytkowania, a wcześniej musiał uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. Warunkiem wydania takiego pozwolenia jest legitymowanie się decyzją o warunkach zabudowy - w sytuacji braku obowiązywania planu miejscowego. Warunki te odnoszą się zatem do określonego terenu. Co istotne w operacie szacunkowym została uwzględniona kategoria budynku i faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, która powinna być zgodna z wydanymi uprzednio dla tego budynku aktami administracyjnymi dotyczącymi jego budowy i sposobu użytkowania. Sąd nie dopatrzył się zatem naruszenia prawa w tej kwestii. W ocenie Sądu, organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Organy nie dostrzegły braków, niejasności w tym operacie i nie dostrzega ich również Sąd. Wybór literatury fachowej, czy innych źródeł wiedzy należy do rzeczoznawcy legitymującego się wiedzą specjalną w swojej dziedzinie. Rozstrzygnięcie sporu o celowość sięgania do literatury wydanej przed laty nie ma wpływu na wynik tej sprawy. Odnośnie korzystania z danych z katastru nieruchomości, rzeczoznawca wyjaśniła, że wszystkie informacje dotyczące przedmiotowej nieruchomości lokalowej niezbędne do przeprowadzenia procesu oszacowania zostały uwzględnione w operacie szacunkowym, a nadto że od 1 września 2017 r. nie ma obowiązku przekazywania wyciągów z operatów szacunkowych do katastru. Sąd za organem prześledził proces wyceny przedmiotowej nieruchomości i doszedł do przekonania, że treść operatu jest logiczna, spójna i kompletna. Nie znaleziono też jakichkolwiek rozbieżności czy niespójności, które mogłyby mieć istotny wpływ na ustaloną wartość nieruchomości lokalowej. Warto zauważyć, że lokal był przedmiotem wyceny również w 2020 r. Z operatu szacunkowego wówczas wykonanego wynika, że wartość lokalu oszacowano na kwotę [...]zł, obecnie analizowany operat zawiera oszacowanie wartości rynkowej tego lokalu na kwotę [...]zł. To pokazuje, że rzeczoznawca majątkowy uwzględniła sytuację rynkową, wyceny dokonała z przyjęciem trendu czasowego na poziomie 1,20 %. Wyniki obserwacji rynkowej dokonywanej przez rzeczoznawcę są efektem wykonywanego zawodu i posiadanej wiedzy specjalnej. Twierdzenie zawarte w analizowanym operacie szacunkowym, że największą cenę uzyskują lokale o powierzchni poniżej 150 m2 nie jest pozbawione racji, w każdym razie jest związane w wiadomościami posiadanymi przez autora operatu. Aby zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego (egzekucyjnego) operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy też przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 19.08.2022 r., IV SA/Po 142/22). Przy czym należy pamiętać, że kontroperat nie jest dowodem z opinii biegłego z rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. i podlega ocenie, jak każdy dowód z uwzględnieniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. W sprawie niniejszej strona skarżąca nie zgłosiła kontroperatu szacunkowego w toku postępowania egzekucyjnego. Nie skorzystała też z procedury określonej w art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. może być sporządzona na wniosek organu lub strony postępowania. Tak sporządzona ocena nie może być już podstawą oceny (nie może być kwestionowana) przez innego rzeczoznawcę majątkowego sporządzającego wycenę tej samej nieruchomości (zob. art. 157 ust. 2 u.g.n.). Przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. modyfikuje zatem ustanowioną art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu egzekucyjnego, stanowiąc że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ podatkowy albo sąd administracyjny zakwestionuje jego prawidłowość (zob. wyrok NSA z 23 lutego 2023 r., III FSK 3317/21 i tam: wyrok NSA z 25 stycznia 2023 r., III FSK 1549/21). W procesie wyceny nieruchomości nie określa się bowiem maksymalnej ceny, a jedynie kwotę, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Dlatego też planowane remonty budynku nie mogły mieć wpływu na ustalaną wartość. Odnośnie opisu nieruchomości Sąd nie stwierdził naruszenia prawa. Został przedstawiony opis sposobu dojazdu do nieruchomości (str. 7 operatu), rodzaj użytych do budowy materiałów (budynek wybudowany w technologii tradycyjnej, ściany z płyt gipsowo-kartonowych, szpachlowane i malowane, wykończenie ścian z glazury, stolarka okienna PCV, a dachowa – drewniana, parapety z konglomeratu, stolarka drzwiowa zewnętrzna aluminiowa, a wewnętrzna - tworzywo sztuczne i szkło), wyposażenie w instalację i urządzenia (m.in. piec gazowy – wymieniony w 2021 r., elektryczna, wodno-kanalizacyjna, gazowa, klimatyzacyjna). Rzeczoznawca zauważyła, że lokal przeszedł remont gruntowny w 2018 r. i wskazała co zostało wyremontowane (str. 8 operatu). Okoliczności związane z potrzebą remontu budynku (dachu) nie mogły mieć znaczenia o tyle, że rzeczoznawca wyceniła nieruchomość lokalową, nie zaś budynkową. Opisała jednak budynek, w którym lokal się znajduje (str. 7 operatu). Oceniła stan techniczny budynku jako dobry, również standard wykończenia lokalu oceniła jako dobry. Zarzuty związane z tymi ocenami przez skarżącego dokonywane są w sposób subiektywny, równocześnie strona nie wykazała braku fachowości i obiektywizmu po stronie rzeczoznawcy majątkowego, W ocenie Sądu, organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Jak już wyżej wskazano, ani Sąd, ani też organ egzekucyjny co do zasady nie są uprawnione wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż rolą rzeczoznawcy jest pomoc w rozstrzygnięciu wątpliwości w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych. W takim też celu ustawodawca dopuszcza możliwość powołania biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), którego opinia podlega kontroli sądowej jednak tylko co do jej sporządzenia w kontekście zgodności z prawem. W badanej sprawie Sąd nie stwierdził w tym zakresie naruszenia przepisów prawa procesowego ani materialnego. Organ egzekucyjny miał faktyczne i prawne podstawy, by opisu i oszacowania przedmiotowego lokalu dokonać w oparciu o powyższy operat szacunkowy. Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 18 u.p.e.a., keżeli przepisy niniejszej ustawy nie stanowią inaczej, w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Organy nie naruszyły art. 6 i art. 7 k.p.a., zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Oznacza to, że w postępowaniu administracyjnym wydanie prawidłowej decyzji (postanowienia) w każdym przypadku powinno poprzedzać dokładne ustalenie stanu faktycznego istniejącego w sprawie, co koresponduje z art. 77 § 1 k.p.a., w myśl którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Zarzut dowolności wykluczają więc ustalenia znajdujące oparcie w całokształcie materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.), zgromadzonego i zbadanego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 k.p.a.), a więc przy podjęciu wszelkich działań niezbędnych dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku koniecznego do wydania aktu o przekonującej treści (art. 7, art. 8 i art. 11 k.p.a.). Wszystkim tym warunkom dochował organ, wydając zaskarżone postanowienie. Trzeba podkreślić, że subiektywne przekonanie zobowiązanego, że wycena rzeczoznawcy majątkowego została dokonana bez zachowania należytej staranności oraz z pominięciem zasad przewidzianych prawem, nie może przesądzać, iż wartość została zaniżona. Podsumowując, Sąd stwierdził, że stanowisko organu zawarte w zaskarżonym postanowieniu nie narusza przepisów prawa w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czego dla uchylenia zaskarżonego aktu ustawodawca wymaga w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., a takiego naruszenia skarżący nie wykazał w badanej sprawie. W tym stanie sprawy Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi, jako nieuzasadnionej.