I SA/Ke 538/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Surma, Sędziowie Sędzia WSA Magdalena Chraniuk-Stępniak, Asesor WSA Magdalena Stępniak (spr.), , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 20 lutego 2025 r. sprawy ze skargi C.sp. z o.o. sp. k. we W. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Kielcach z dnia 1 października 2024 r. nr 2601-IEE.7113.106.2024.2 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji; 2. zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Kielcach na rzecz C. sp. z o.o. sp. k. we W. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Postanowieniem z 1 października 2024 r., nr 2601-IEE.7113.106.2024.2 Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Kielcach utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Busku - Zdroju z 25 lipca 2024 r., nr 2602-SEE.7113.24.2024.2 uznające za nieuzasadnione wniesione przez C. sp. z o.o. sp. k. we W. (spółka) zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej. Organ egzekucyjny prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec zobowiązanej na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez W. T. z tytułu nieuiszczonego podatku od nieruchomości. W dniu 2 listopada 2022 r. dokonał zajęcia nieruchomości położonej w miejscowości D., gm. T., powiat b. , w skład której wchodzą działki o numerach ewidencyjnych [...], [...], [...], [...] dla której Sąd Rejonowy w Busku - Zdroju prowadzi księgę wieczystą nr [...] Z uwagi na nieuregulowanie dochodzonych należności naczelnik przystąpił do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Dnia 28 listopada 2023 roku został sporządzony i ukończony protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W dniu 2 stycznia 2024 r. spółka wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ stwierdził uchybienie terminu do wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W związku z wniesionymi przez spółkę zarzutami, organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie kwestii podniesionych w zarzutach. Uwzględniając zastrzeżenia spółki, rzeczoznawca majątkowy przedłożył nową wycenę z 6 kwietnia 2024 r. i dodatkowy operat szacunkowy zawierający wycenę kompleksu nieruchomości. Dnia 12 czerwca 2024 r. został sporządzony i ukończony protokół opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości gruntowej. Pismem z 26 czerwca 2024 r. zobowiązana zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, kwestionując rzetelność sporządzenia operatu szacunkowego. Postanowieniem z 25 lipca 2024 r. organ egzekucyjny uznał zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za nieuzasadnione. W zażaleniu zobowiązana podtrzymała dotychczasowe stanowisko. Utrzymując w mocy zaskarżone postanowienie, organ wyjaśnił m.in., że opinia biegłego powinna podlegać ocenie ze strony organu egzekucyjnego przede wszystkim z punktu widzenia spełnienia kryteriów określonych w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (obecnie t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 132), dalej "u.p.e.a.". W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny jest zobowiązany podać elementy określone w art. 110r § 1 u.p.e.a. oraz nie powinien kwestionować przyjętych przez rzeczoznawcę metod wyceny. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dyrektor stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy Z. G. w sporządzonym 6 kwietnia 2024 roku operacie szacunkowym nieruchomości gruntowej uwzględniła wszystkie niezbędne parametry. W sposób przejrzysty przedstawiła dane formalno-prawne przy użyciu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Kierowała się także wynikami badania rynku. Organ wyjaśnił, że w razie wyegzekwowania należności poprzez sprzedaż danej nieruchomości, organ egzekucyjny, kierując się zasadą celowości, nie będzie dokonywał sprzedaży licytacyjnej kolejnych zajętych nieruchomości. Odnosząc się do złożonego przez spółkę operatu szacunkowego z 26 maja 2017 r., dyrektor zwrócił uwagę na jego brak aktualności, co jest jego istotnym uchybieniem, a także na fakt jego niepodpisania oraz brak danych osobowych rzeczoznawcy wraz z numerem uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. Odnosząc się do kwestii poddanie ocenie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców, organ wskazał, że o potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do jego prawidłowości. Samo żądanie spółki dokonania weryfikacji operatu szacunkowego i zgłaszane zarzuty wobec tego operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. Jeżeli strona uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi. Na powyższe postanowienie spółka złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach. Wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienie oraz zasądzenie kosztów postępowania. Zarzuciła naruszenie: - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. przez dokonanie dowolnej operatu szacunkowego i nadanie mu przymiotu wiarygodności, przydatności oraz miarodajności, pomimo że operat ten obarczony jest oczywistym i ewidentnym błędem, który to błąd polega na braku dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny kompleksu nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni ok. 20 ha, jako całości, a dokonaniu przez rzeczoznawcę majątkowego wyłącznie zsumowaniu wyceny poszczególnych nieruchomości stanowiących własność spółki, bez uwzględnienia walorów Kompleksu Nieruchomości, jako jednej gospodarczej całości; - art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. przez dokonanie dowolnej oceny operatu szacunkowego z 23 kwietnia 2024 r. i bezkrytycznego nadania mu przymiotu wiarygodności, przydatności oraz miarodajności, pomimo, że skorygowany operat w dalszym ciągu zawierał braki i nieprawidłowości, na które wskazywała skarżąca, a rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości bez nadania znaczenia cechom szczególnym dla tej nieruchomości, co skutkowało zaniżeniem jej wartości; - art. 7 w zw. z art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. przez zaniechanie podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zwłaszcza pominięcie powszechnie dostępnych informacji o cenach nieruchomości podobnych, oferowanych do sprzedaży w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości, w zamian przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości różniące się położeniem, przeznaczeniem i sposobem korzystania w stosunku do wycenianej nieruchomości; - art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. przez utrzymanie w mocy przez organ II instancji postanowienia organu I instancji, podczas gdy zostało wydane z naruszeniem przepisów postępowania i powinno zostać uchylone; - art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez jego niezastosowanie i zaniechanie podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości oraz brak zebrania materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, a w szczególności zaniechanie zwrócenia się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę dokonania opisu i oszacowania nieruchomości, w sytuacji gdy operat ten zawiera istotne rozbieżności pomiędzy operatem z sierpnia 2023 r., a operatem z kwietnia 2024 r., pomija istotne dla ustalenia wartości nieruchomości elementy, a zatem jest obarczony oczywistymi i ewidentnymi błędami dyskwalifikującymi jego walory dowodowe, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że wartość nieruchomości ustalona na podstawie sporządzonego na potrzeby postępowania egzekucyjnego operatu szacunkowego odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swe dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje: Sąd rozpoznał niniejszą sprawę na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j. t. Dz. U. z 2024 r., poz. 935), dalej "p.p.s.a." Stosownie do powołanej regulacji sąd może rozpoznać sprawę w trybie uproszczonym, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Przedmiotem kontroli sądu jest postanowienie w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, co na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. pozwoliło na rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym. Zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j. t. Dz. U. z 2024 r., poz.1267) i art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd bada zaskarżone orzeczenie pod kątem jego zgodności z obowiązującym prawem, zarówno materialnym, jak i procesowym, nie jest przy tym – co do zasady- związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Zaistnienie którejś z powyższych sytuacji obliguje sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji lub postanowienia. W myśl art. 151 p.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala. Dokonując kontroli zaskarżonego aktu administracyjnego w opisanych powyżej granicach, sąd stwierdził, że proces decyzyjny organu narusza przepisy prawa w stopniu uzasadniającym uwzględnienie skargi, albowiem w realiach sprawy doszło do naruszenia prawa, dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. oraz art. 110b pkt 3 u.p.e.a.). W konsekwencji zasadnym było wyeliminowanie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia organu I instancji z obrotu prawnego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b w zw. z art. 135 p.p.s.a. Spór w sprawie dotyczy kwestii prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, będącego podstawą dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 110m § 1 u.p.e.a. Stosownie do powołanej regulacji, po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowania nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia znanych mu uczestników postępowania, jak również innych, nieznanych mu uczestników postępowania poprzez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu (art. 110o § 1-3 u.p.e.a.). Z przeprowadzonej czynności opisu i oszacowania organ sporządza protokół, którego treść określa art. 110r u.p.e.a. Z kolei stosownie do art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartość nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Krąg uczestników tego szczególnego postępowania, został ustalony przez ustawodawcę w art. 110b u.p.e.a., zgodnie z którym uczestnikami postępowania egzekucyjnego z nieruchomości są: 1. zobowiązany; 2. wierzyciele egzekwujący; 3. osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości; 4. organ, który zawarł umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste. Przepis art. 110b u.p.e.a. jest przepisem szczególnym, zawężającym krąg stron postępowania egzekucyjnego w porównaniu do art. 28 k.p.a., a zarazem rozszerzającym zakres podmiotowy postępowania egzekucyjnego należności pieniężnych z nieruchomości o inne osoby niebędące wierzycielem i zobowiązanym. W niniejszej sprawie organ w sposób nieprawidłowy ustalił krąg uczestników postępowania. Pominął bowiem G. S. E. sp. z o.o. z O. – podmiot, o którym mowa punkcie 3 art. 110b u.p.e.a. Okoliczność, że podmiot ten posiada status uczestnika w postępowaniu wynika z księgi wieczystej Nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Busku - Zdroju dotyczącej nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji (składającej się z działek o numerach ewidencyjnych [...], [...], [...], [...]). W dziale III – Prawa, roszczenia i ograniczenia, znajduje się bowiem informacja, że 24 listopada 2022 r. dokonano wpisu roszczenia spółki G. S. E. sp. z o.o. w O. o zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości na warunkach określonych w warunkowej umowie sprzedaży z 9 czerwca 2022 r., nr Rep. A [...]. Wpływu na treść rozstrzygnięcia nie ma okoliczność, że w aktach sprawy znajduje się wydruk ww. księgi wieczystej obrazujący stan na dzień 28 października 2022 r., gdzie w Dziale III ujawnione jest tylko prawo pierwokupu użytkowania wieczystego T. Ż.. Obowiązkiem organu jest bowiem ustalenie kręgu uczestników postępowania, na każdym jego etapie oraz zapewnienie im czynnego udziału w sprawie. Co istotne w protokołach opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 28 listopada 2023 r. i 12 czerwca 2024 r., w części III. "Stwierdzone prawa i obciążenia", organ zawarł informację o roszczeniu o zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości na warunkach określonych w warunkowej umowie sprzedaży z 9 czerwca 2022 r. na rzecz G. S. E. sp. z o.o. z O.. Pomimo tego spółka ta nie była zawiadamiana o podejmowanych czynnościach i nie doręczano jej wydanych w sprawie rozstrzygnięć, co stanowi o naruszeniu art. 10 k.p.a. w zw. z art. 18 w zw. z art. 110b pkt 3 u.p.e.a. Skutkiem powyższego naruszenia prawa jest zaistnienie przesłanki wznowienia postępowania, określonej w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., tj. sytuacji w której strona bez własnej winy nie bierze udziału w postępowaniu. Dyrektor, nie dostrzegając omówionej wady, naruszył z kolei art. 138 § 2 k.p.a. w zw. z art. 144 k.p.a., w zw. z art. 17 § 1 i art. 18 u.p.e.a. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 grudnia 2021 r., I OSK 566/21, wskazał, że każda podstawa wznowienia postępowania administracyjnego jest tożsama z "naruszeniem prawa" i powinna być brana pod uwagę w toku sądowej kontroli decyzji. Pogląd ten sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela. W konsekwencji stwierdzonego naruszenia, kontrola legalności zaskarżonego postanowienia ograniczyła się wyłącznie do kwestii procesowych, które sąd, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił z urzędu. Tym samym na obecnym etapie postępowania sądowego przedwczesne było badanie zasadności zarzutów podniesionych przez spółkę w skardze. Ponownie rozpoznając sprawę, organy uwzględnią przedstawioną ocenę prawną i przeprowadzą postępowanie egzekucyjne z nieruchomości z udziałem wszystkich uczestników postępowania. Z powyższych względów sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku. O kosztach postępowania (100 zł – wpis od skargi), w punkcie 2 sentencji wyroku, orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a.