II SA/Ke 16/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Ziomek, Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Armański, Sędzia WSA Agnieszka Banach (spr.), Protokolant Starszy inspektor sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 maja 2025 r. sprawy ze skargi S. W. i M.W. na decyzję Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 21 listopada 2024 r. znak: SPN.I.7534.23.2024 w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa oddala skargę. Decyzją z 21 listopada 2024 r., znak SPN.I.7534.23.2024, Wojewoda Świętokrzyski po rozpatrzeniu odwołania S. W. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. art. 9a, art. 98 ust. 3 i art. 130 ustawy z dnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145), zwanej dalej ugn, utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Kielce z 8 sierpnia 2024 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. i S. małż. W., na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w wysokości 619117,00 zł, za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działki: nr A, nr B, nr C, nr D, nr E oraz nr F o łącznej pow. 0,2660 ha położonej K., obręb 0030, która z mocy prawa, na skutek decyzji Prezydenta Miasta Kielce z dnia 24 sierpnia 2021 r. o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, przeszła na własność Gminy K., z przeznaczeniem pod drogę publiczną, z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że odwołanie od decyzji z 8 sierpnia 2024 r. wniósł S. W. zarzucając, że nie zgadza się z wyceną stanowiącą podstawę do ustalenia odszkodowania. W uzasadnieniu stwierdził, że opinia w formie operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby postępowania nie jest do zaakceptowania. Podniósł również kwestię dotyczącą uprawy wierzby energetycznej w oparciu o pisma z Kujawsko-Pomorskiego Ośrodka Rolniczego w Minikowie, Centrum Doradztwa Rolniczego w Brwinowie oraz Świętokrzyskiego Ośrodka Doradztwa Rolniczego w Modliszewicach. Wniósł o możliwość brania czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym prowadzonym przez Wojewodę oraz o zmianę rzeczoznawcy. W oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Wojewoda Świętokrzyski ustalił, że na wniosek M. i S. małż. W. Prezydent Miasta Kielce decyzją z dnia 24 sierpnia 2021 r. zatwierdził podział nieruchomości położonych w obrębie 0030, miasto Kielce, stanowiących, zgodnie z treścią ksiąg wieczystych: [...],[...] oraz [...] własność M. i S. małż. W., na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako działki: - nr G o pow. 0,4721 ha na działki: nr A o pow. 0,0240 ha, nr H/4 oraz nr H/5, - nr H/2 o pow. 0,0684 ha na działki: nr B o pow. 0,0034 ha, nr H/7 oraz nr H/8, - nr J/9 o pow. 1,0907 ha na działki: nr D o pow. 0,0097 ha, nr E o pow. 0,0476 ha, nr F o pow. 0,1401 ha, nr J/22, nr J/23, - nr J/5 o pow. 0,7098 ha na działki: nr C o pow. 0,0412 ha, nr J/15, nr J/16. W wyniku podziału zostały wydzielone działki: nr A, nr B, nr C, nr D, nr E oraz nr F o łącznej pow. 0,2660 ha, które zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr [....]z dnia 19 kwietnia 2012 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu "[...]" przeznaczone zostały: - działka nr A pod teren ulicy publicznej klasy lokalnej oznaczony symbolem - 25 KDL, 26 KDL - działka nr B pod teren ulicy publicznej klasy lokalnej oznaczony symbolem - 25 KDL - działki nr C, nr D, nr E oraz nr F pod teren ulicy publicznej klasy lokalnej oznaczony symbolem - 25 KDL, 26 KDL, 35 KDL. Wydzielone działki, z dniem w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, tj. 2 września 2021 r., przeszły z mocy prawa na własność Gminy K., co ujawniono w księdze wieczystej [...]. Wnioskiem z 10 lipca 2023 r. skarżący, z uwagi na brak porozumienia z Gminą K. w sprawie wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa działek: nr A, nr B, nr C, nr D, nr E oraz nr F, wystąpili o ustalenie odszkodowania w drodze postępowania administracyjnego. Organ I instancji postanowieniem z 29 września 2023 r. zwrócił się do J. J. o wydanie opinii o wartości nieruchomości w ramach postępowania w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa nieruchomość. W dniu 13 listopada 2023 r. rzeczoznawca majątkowy złożyła operat szacunkowy z 30 października 2023 r. określający wartość rynkową nieruchomości na kwotę 597 100,00 zł. Prezydent Miasta Kielce pismem z 22 lutego 2024 r. zlecił wykonanie stabilizacji punktów granicznych w celu umożliwienia przeprowadzenia ponownych oględzin nieruchomości. Przy piśmie z 20 czerwca 2024 r. biegła złożyła operat szacunkowy z tej samej daty składający się z trzech wycen (operat 1 z 3 - dla działki nr A, operat 2 z 3 - dla działki nr B oraz operat 3 z 3 - dla działek nr C, nr J/9, nr E i nr F) na łączną kwotę 619.117,00 zł. Jednocześnie wycofała poprzedni operat z 30 października 2023 r. Przy piśmie z 29 lipca 2024 r. J. J. odpowiedziała na zarzuty do sporządzonych wycen, jednocześnie złożyła wykaz omyłek pisarskich do operatu szacunkowego z 20 czerwca 2024 r. Prezydent Miasta Kielce decyzją z 8 sierpnia 2024 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 619.117,00 zł. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazał, że dla potrzeb postępowania przyjął jako dowód w sprawie operat szacunkowy z 20 czerwca 2024 r. Po dokonaniu jego analizy organ uznał, że został on sporządzony prawidłowo, zgodnie przepisami ugn oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023r. poz. 1832, zwanego dalej rozporządzeniem). Po złożeniu przez S. W. odwołań Wojewoda Świętokrzyski pismem z 4 września 2024 r. wezwał rzeczoznawcę majątkowego J. J. do odniesienia się do uwag podniesionych w odwołaniach, na które rzeczoznawca majątkowy udzieliła odpowiedzi. S. W. odniósł się do wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, w dalszym ciągu kwestionując prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. Nie zgodził się m.in. z określonym przez biegłą stopniem zużycia znajdujących się na nieruchomościach składników budowlanych. Podniósł, iż zarówno ogrodzenie oraz utwardzenie gruntu na działkach wykonane było w 2018r., w związku z czym ich stopień zużycia wynosi 0 %. Jako dowód przedstawił w formie załączników m.in. kserokopię prowadzenia książki rejestrującej stan techniczny przydatności do użytkowania obiektu. Ponadto podniósł, że w wycenie nie uwzględniono przewodów prądowych - sterowniczych do bramy i furtki, jak również oszacowano jeden, a nie trzy krzaki róży. W opinii odwołującego zarówno wycena uprawy wierzby energetycznej, jak i objętość mas ziemnych nasypów została wykonana nierzetelnie. Wniósł o przesłuchanie jako świadka pracownika Urzędu Miasta w Kielcach – D. D.. Organ II instancji zwrócił się do J. J. celem odniesienia się do zarzutów podniesionych w ww. piśmie z 10 października 2024 r. Odpowiedzi biegła udzieliła w piśmie z 23 października 2024 r. Nie zmieniła treści ani zakresu operatu szacunkowego, podtrzymała swoją opinię. Rozpatrując złożone odwołanie Wojewoda Świętokrzyski stwierdził, że strony nie doszły do porozumienia w kwestii wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość. Z akt sprawy organu I instancji wynika, że Gmina K. oraz M. i S. małż. W. nie doszli do kompromisu w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działki nr A, nr B, nr C, nr D, nr E oraz nr F, gdyż odszkodowanie zaproponowane przez byłego właściciela, w wysokości 400,00 zł za 1 m2 (łącznie 1 064 000,00 zł), było w ocenie Prezydenta Miasta Kielce zbyt wysokie. Skoro więc do takiego uzgodnienia nie doszło, kwestia ustalenia odszkodowania podlega rozstrzygnięciu w drodze decyzji administracyjnej. Jak wynika z art. 98 ust. 3 ugn ustalenie odszkodowania odbywa się według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, tj. art. 128-135 ugn. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że przedmiotem wyceny są nieruchomości położone w Kielcach, obręb 0030, oznaczone jako działki: nr A, nr B oraz nr C, nr D o pow. 0,0097 ha, nr E o pow. 0,0476 ha oraz nr F (o łącznej powierzchni 0,2660 ha) zlokalizowane na terenach słabo zurbanizowanych (strefa peryferyjna miasta), w sąsiedztwie terenów z zabudową mieszkaniową jednorodzinną z usługami, w oddaleniu od głównych ciągów komunikacyjnych, lokalizacja mało atrakcyjna. Wydzielone pod drogę (ulicę) publiczną klasy lokalnej działki: nr A, nr B, nr C, nr D, nr E oraz nr F o łącznej pow. 0,2660 ha, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr [...]z dnia 19 kwietnia 2012 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu "[...]" przeznaczone zostały pod drogę (ulicę) publiczną klasy lokalnej oznaczoną symbolem - 25, 26, 35 KDL. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że przeznaczenie wycenianych nieruchomości wynikające z celu przejęcia jest tożsame z przeznaczeniem w planie miejscowym. Wartość przedmiotu wyceny została określona jako wartość odtworzeniowa, stanowiąca sumę wartości rynkowej gruntu oraz wartości składników budowlanych. Dla obliczenia wartości składników budowlanych znajdujących się na nieruchomości biegła zastosowała wartość odtworzeniową, w oparciu o koszt odtworzenia elementów, pomniejszony o stopień zużycia tych części składowych i skorygowany o wskaźnik regionalny dla województwa świętokrzyskiego. Dla celów oszacowania składników wykorzystała aktualne publikacje m. in. Katalog Scalone Normatywy do wycen budynków i budowli, zeszyt nr 147, według cen I kwartału 2024 roku opublikowany przez WACETOB. Wartość składników roślinnych (nasadzenia ozdobne i pojedyncze drzewa) oszacowała w podejściu kosztowym z uwzględnieniem kosztów założenia uprawy i jej pielęgnacji. Natomiast wartość nasadzeń owocowych określiła jako wartość odtworzeniową przy użyciu podejścia kosztowego z uwzględnieniem kosztów założenia uprawy i jej pielęgnacji oraz wartość utraconych pożytków do czasu zakończenia pełnego plonowania. Wykorzystała opracowania: "Określenie wartości roślin ozdobnych" - wyd. drugie rozszerzone Uczelniane Politechniki Bydgoskiej 2023r. oraz "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich" - K. Zmarlicki. Na nieruchomościach znajdowały się składniki zarówno roślinne jaki i budowlane w postaci: - na działce nr A - 2 szt. klonu, lipa, 2 szt. jarząb szwedzki, ligustr na długości 45 m, róża, trawnik 140 m2, śliwa, czereśnia oraz brama, furtka, ogrodzenie spawane z kształtowników na słupkach i cokole murowanym z kamienia piaskowca, automatyka, 2 latarenki oraz domofon z trzema przyciskami, ogrodzenie z siatki na słupkach metalowych, utwardzenie z kostki granitowej oraz utwardzenie tłuczniowe, - na działce nr B - utwardzenie terenu o nawierzchni asfaltowej, trawnik, - na działkach nr C, D, E oraz F - utwardzenie wyjazdu na działkę z gruzu i kamienia, utwardzenie tłuczniem, nasyp ziemny oraz rozdzielnica elektryczna z fundamentem, bez wyposażenia, wierzba energetyczna oraz drzewa. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej gruntu biegła dokonała analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod komunikację lub nabywanych pod inwestycje drogowe. Na terenie rynku lokalnego miasta Kielce, na obszarze którego zlokalizowana jest nieruchomość podlegająca wycenie, w okresie ostatnich dwóch lat biegła odnotowała 20 transakcji, które uznała za najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Po odrzuceniu wielkości skrajnych uzyskała próbkę składającą się z 11 transakcji zawartych w okresie od marca 2022 r. do sierpnia 2023 r., których cena minimalna wynosiła 122,99 zł/m2, maksymalna 230,85 zł/m2, a cena średnia 171,28 zł/m2. Z analizy nieruchomości, będących w tym czasie w obrocie wynika, że ceny nieruchomości drogowych notują wzrost. W związku z powyższym, biegła uzyskane ceny ze sprzedaży zaktualizowała o trend czasowy na poziomie 9,82% rocznie (0,82%/miesiąc). Do określenia wartości gruntu rzeczoznawca majątkowy wybrała i zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła uznała, że istotnymi cechami mającymi wpływ na wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogi są: położenie nieruchomości i sąsiedztwo (50%), przeznaczenie gruntów wydzielonych oraz gruntów w otoczeniu przedmiotu wyceny (40%) oraz sposób użytkowania, zagospodarowanie (10%). Analizując wpływ cech na wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr A, nr B oraz nr C rzeczoznawca określiła: położenie nieruchomości i sąsiedztwo jako "średnio korzystne" (strefa pośrednia, na obrzeżach miasta, w niewielkim otoczeniu od zabudowy lub w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy, tereny słabo zurbanizowane, położenie w mało atrakcyjnej lokalizacji), przeznaczenie gruntów wydzielonych oraz gruntów w otoczeniu przedmiotu wyceny jako "dobre" (nieruchomość wydzielona z gruntów przeznaczonych pod zabudowę, o charakterze budowlanym lub z gruntów przeznaczonych pod komunikację, położonych w sąsiedztwie terenów przeznaczonych pod zabudowę) oraz sposób użytkowania, zagospodarowanie jako "dobry" (nieruchomość zagospodarowana, użytkowana na cele budowlane, w tym zieleń przydomowa nieruchomości, nieruchomość użytkowana pod komunikację). Po zastosowaniu współczynnika korygującego (1,0029), wartość rynkową nieruchomości oznaczonych jako działki: - nr A o pow. 0,0240 ha biegła oszacowała na kwotę 48 302,00 zł (201,26 zł/m2). - nr B o pow. 0,0034 ha, biegła oszacowała na kwotę 6 843,00 zł (201,26 zł/m2). - nr C o pow. 0,0412 ha, biegła oszacowała na kwotę 82 919,00 zł (201,26 zł/m2). Natomiast dla działek nr D, nr E oraz nr F biegła określiła: położenie nieruchomości i sąsiedztwo jako "średnio korzystne" (strefa pośrednia, na obrzeżach miasta, w niewielkim otoczeniu od zabudowy lub w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy, tereny słabo zurbanizowane, położenie w mało atrakcyjnej lokalizacji), przeznaczenie gruntów wydzielonych oraz gruntów w otoczeniu przedmiotu wyceny jako "dobre" (nieruchomość wydzielona z gruntów przeznaczonych pod zabudowę, o charakterze budowlanym lub z gruntów przeznaczonych pod komunikację, położonych w sąsiedztwie terenów przeznaczonych pod zabudowę) oraz sposób użytkowania, zagospodarowanie jako "średnie" (tereny upraw, tereny zieleni nie związane z zabudową). Po zastosowaniu współczynnika korygującego (0,9747), wartość rynkową nieruchomości oznaczonych jako działki: nr D nr E oraz nr F o łącznej pow. 0,1974 ha biegła oszacowała na kwotę 386 114,00 zł (195,60 zł/m2). Łączna wartość przedmiotowych nieruchomości została oszacowana na kwotę 619.117,00 zł (w zaokrągleniu do pełnych złotych), w tym: - wartość rynkowa gruntu działki nr A o pow. 240 m2 - 48 302,00zł, tj. 201,26 zł/m2 oraz składników budowlanych - 61 283,00 zł i roślinnych - 13 068,00 zł, - wartość rynkowa gruntu działki nr B o pow. 34 m2 - 6 843,00 zł, tj. 201,26 zł/m2 oraz wartość składników budowlanych - 1 892,00 zł i roślinnych - 85,00 zł, - wartość rynkowa gruntu działki nr C o pow. 412 m2 - 82 919,00zł, tj. 201,26 zł/m2, - wartość rynkowa gruntu działki nr D, nr E i nr F o łącznej pow. 1974 m2 - 386 114,00 zł, tj. 195,60 zł/m2 oraz wartość składników budowlanych na działkach nr C, nr D, nr E oraz nr F - 9 161,00 zł i roślinnych na działkach nr C, nr D, nr E oraz nr F - 9 450,00 zł. Prezydent Miasta Kielce ustalił wysokość odszkodowania w oparciu o wycenę z 20 czerwca 2024 r., która - zdaniem Wojewody Świętokrzyskiego - spełnia wszelkie warunki formalne i zawiera wszystkie wymagane prawem cechy dla operatu szacunkowego, w związku z czym może stanowić podstawę do rozstrzygnięcia w niniejszym postępowaniu. W sporządzonej wycenie rzeczoznawca określiła wartość rynkową przedmiotowych nieruchomości, na które składa się grunt oraz składniki budowlane, na łączną kwotę 619.117,00 zł, stanowiącą podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa ww. nieruchomości na rzecz Gminy K. pod drogę publiczną. W operacie wartość nieruchomości została określona według stanu nieruchomości z dnia wydania przez Prezydenta Miasta Kielce decyzji podziałowej z 24 sierpnia 2021 r. i według cen na dzień jego sporządzenia, tj. 20 czerwca 2024 r. Oszacowana wartość rynkowa została dokonana na podstawie analizy przeprowadzonych transakcji w obrocie nieruchomościami drogowymi z rynku lokalnego miasta Kielce. Wartość jednostkowa prawa własności nieruchomości mieści się w zakresie przedziału cen jednostkowych nieruchomości będących podstawą wyceny. Po zapoznaniu się z operatem znajdującym się w aktach sprawy Wojewoda nie znalazł uzasadnionych podstaw do uznania, że zawarte w nim ustalenia i wyliczenia są błędne. Nie przyjął bezkrytycznie wniosków biegłej zawartych w wycenie z dnia 20 czerwca 2024 r. O tym, że operat szacunkowy został szczegółowo zbadany, świadczą: przeprowadzona analiza, której najważniejsze ustalenia zostały zawarte w decyzji oraz wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę majątkowego w pismach z 30 września 2024 r. oraz z 23 października 2024 r. w odpowiedzi na wątpliwości zgłaszane przez organ II instancji. Wojewoda za prawidłowe uznał ww. wyjaśnienia rzeczoznawcy. Biegła podkreśliła, iż operat szacunkowy wykonany w celu określenia szkód zaistniałych na nieruchomości został sporządzony w oparciu o obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa oraz Standardy Zawodowe Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. W piśmie z 30 września 2024 r., odnosząc się do uwag S. W. dotyczących uprawy wierzby energetycznej, wyjaśniła, że podczas oględzin przeprowadzonych 16 października 2023 r. oraz 25 kwietnia 2024r. działkę nr F porastała wierzba energetyczna, rosnąca w dużym zagęszczeniu. W procesie wyceny ww. wierzby zastosowała zapisy art. 135 ust. 6 ugn. W celu określenia wartości plantacji pozyskała informacje na temat uprawy wierzby energetycznej z Kujawsko - Pomorskiego Ośrodka Doradztwa Rolniczego w Minikowie oraz z Centrum Doradztwa Rolniczego w Brwinowie (były to informacje dotyczące sposobu założenia uprawy wierzby, jej pielęgnacji oraz zasad pozyskiwania wierzby z plantacji, pochodzące ze stron internetowych Ośrodków oraz uzyskane podczas przeprowadzonych rozmów telefonicznych). Z uzyskanych informacji wynikało, że okres, po którym należy odnowić plantację wynosi od 15 do 25 lat - do obliczeń przyjęła 25 lat. Uzyskała również informacje ze Świętokrzyskiego Ośrodka Doradztwa Rolniczego w Modliszewicach dotyczące kosztów założenia uprawy i jej pielęgnacji, średnich plonów z upraw, średniej ceny plonów. Rzeczoznawca podkreśliła, że do obliczeń przyjęła maksymalne wartości z przedstawionej kalkulacji, zaś określona wartość nie została pomniejszona o odpisy amortyzacyjne (brak informacji od właściciela na temat takich odpisów). Niewielka powierzchnia uprawy, brak kosztów związanych z prowadzeniem plantacji, prowadzi do wniosków, że w przypadku przedmiotowej plantacji odpisy takie nie są stosowane. Jednocześnie biegła nadmieniła, iż podczas kolejnych oględzin nieruchomości 25 kwietnia 2024 r. zauważyła, że dotychczasowy właściciel dokonał nakładów na działce ewidencyjnej numer A w postaci oczyszczenia i umycia kostki brukowej granitowej, umycia, napraw, konserwacji i wymiany pojedynczych elementów ogrodzenia frontowego i bocznego, częściowego oczyszczenia i uzupełnienia utwardzeń terenu znajdujących się przed ogrodzeniem, czego dowodem jest dokumentacja fotograficzna z oględzin nieruchomości z 16 października 2023 r. i z 25 kwietnia 2024 r. załączona do operatu szacunkowego bezsprzecznie wskazująca na fakt dokonania przez odwołującego nakładów po dacie wydania decyzji podziałowej, w momencie gdy działka stanowiła własność Gminy K. Biegła sprostowała omyłki pisarskie w operacie szacunkowym z dnia 20 czerwca 2024 r. nie mające wpływu na oszacowaną wartość nieruchomości. Kolejno w piśmie z 23 października 2024 r. rzeczoznawca podkreśliła, że zarzuty przedstawione przez dotychczasowego właściciela wynikają z braku specjalistycznej wiedzy dotyczącej wyceny nieruchomości. Dodała, że odwołujący błędnie wskazuje wiek powstania składników budowlanych, napraw i remontów. Z dokumentacji fotograficznej z oględzin nieruchomości z 16 października 2023 r. oraz z 25 kwietnia 2024r. wynika, że po 16 października 2023 r. dotychczasowy właściciel dokonywał nakładów na wycenianą nieruchomość - wyremontował między innymi ogrodzenie. Ponownie wskazała, że stan nieruchomości został określony na datę wydania decyzji Prezydenta Miasta Kielce, tj. 24 sierpnia 2021 r. Wszelkie nakłady dokonane po tej dacie nie są brane pod uwagę w procesie wyceny. Zauważyła, że każdy element budowlany podlega zużyciu i jego wartość w miarę upływu czasu maleje, w związku z powyższym ma obowiązek dokonać oceny stopnia zużycia poszczególnych składników budowlanych w oparciu o dane zawarte w literaturze, dotyczące sposobu określania stopnia zużycia oraz wieloletnie doświadczenie, w tym nabyte w czasie pracy jako inżynier budownictwa. Zauważyła, że dotychczasowy właściciel podczas oględzin, rozprawy administracyjnej oraz w pismach kierowanych do Urzędu Miasta Kielce przedstawiał sprzeczne informacje, dlatego stan nieruchomości określono w oparciu o wygląd wizualny i zdjęcia satelitarne, na których widać, że ogrodzenie i utwardzenie powstały dużo wcześniej niż, jak twierdzi S. W. w 2018 r. Odnosząc się do kwestii napędu bramy, podkreśliła, że w dacie pierwszych oględzin tj. 16 października 2023 r. był zepsuty, dodatkowo była możliwość jego demontażu, dlatego nie został uwzględniony w wycenie (jest to ruchomość nie podlegająca wycenie). W operacie szacunkowym dla działki nr A na stronie 44 zostało oszacowane ogrodzenie w postaci: "bramy, furtki i ogrodzenia spawanego z kształtowników na słupkach i cokole murowanym z kamienia piaskowca, automatyka, 2 latarenki oraz domofon z trzema przyciskami". Został tam również uwzględniony przewód zasilający automatykę, latarenki i domofon. Odnosząc się natomiast do załączonej przez S. W. kserokopii prowadzonej książki rejestrującej stan techniczny przydatności do użytkowania obiektu biegła podniosła, że z punktu widzenia prawa prowadzenie książki obiektu dla domów jednorodzinnych nie jest obowiązkowe, a dla ogrodzeń w ogóle nie są prowadzone tego typu książki. Ponadto biegła zakwestionowała stwierdzenie odwołującego, że objętość mas ziemnych nasypów została wykonana nierzetelnie. Granice działki zostały wyznaczone geodezyjnie. Część granic przebiega przez środek nasypów, a zatem obmiar obejmuje jedynie połowę tych skarp. Druga połowa skarp znajduje się na nieruchomościach, które nie były przedmiotem wyceny, a zatem nie podlega wycenie. W celach kontrolnych nasypy zostały pomierzone dwa razy. Ponadto biegła wskazała, że nie są to wały przeciwpowodziowe tylko usypane skarpy ziemi zarośnięte samosiejkami drzew i krzewów oraz zarośnięte chwastami. Operat szacunkowy wykonano zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości. Został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy. Reasumując, w ocenie Wojewody wartość szacowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki: nr A, nr B, nr C, nr D, nr E oraz nr F o łącznej pow. 0,2660 ha, położonej w K., obręb 0030, ustalona została zgodnie z przepisami ugn oraz rozporządzenia. Odnosząc się natomiast do zarzutów podnoszonych w toku postępowania Wojewoda podniósł, że biegła dokonała wszystkich czynności w celu prawidłowego ustalenia wartości składników roślinnych i budowlanych znajdujących się na przedmiotowych nieruchomościach. Wykorzystała dostępne dane, jak chociażby sporządzony na zlecenie Prezydenta Miasta Kielce przez geodetę szkic z wytyczonymi granicami działek oraz z obliczonymi powierzchniami utwardzeń na przejętych nieruchomościach. Ponadto użyła również zdjęć satelitarnych, czy archiwalnych map ortofotomapy. Dwukrotnie dokonywała oględzin nieruchomości w dniach 16 października 2023 r. i 25 kwietnia 2024 r. W związku z powyższym organ nie ma uzasadnionych podstaw do stwierdzenia, iż ustalenia biegłej są błędne. Co więcej, w ocenie organu zarówno biegła, jak i Prezydent dopełnili obowiązków zmierzających do dokładnego wyjaśnienia sprawy i ustalenia stanu faktycznego. Przede wszystkim na zlecenie Prezydenta wykonano pomiary geodezyjne związane z wyznaczeniem punktów granicznych nieruchomości, wykonano również szkic z obliczeniami czterech rodzajów powierzchni utwardzeń znajdujących się na przejętych nieruchomościach. Wykonano szereg zdjęć (w aktach sprawy) dokumentujących składniki roślinne i budowlane. Przeprowadzono również nieobowiązkową rozprawę administracyjną z udziałem współwłaściciela nieruchomości i biegłej. W trakcie postępowania administracyjnego prowadzonego przez organ I instancji, M. i S. małż. W. wielokrotnie (12 pism) kierowali uwagi dotyczące sporządzonej wyceny. Za każdym razem, zarówno Prezydent, jak i biegła, szczegółowo odnosili się do zarzutów w nich podnoszonych. Również na etapie postępowania drugoinstancyjnego biegła dwukrotnie szczegółowo odpowiadała na uwagi podnoszone w pismach z 13 sierpnia 2024 r. oraz 10 października 2024 r., podtrzymując sporządzony operat z dnia 20 czerwca 2024 r. Subiektywne poczucie strony, że ustalona wysokość odszkodowania jest "zbyt niska", nie świadczy o wadliwości tego operatu. Strona postępowania, mająca odmienną od organu opinię dotyczącą operatu szacunkowego może skorzystać z oceny prawidłowości operatu dokonywanej przez organizację rzeczoznawców majątkowych, stosownie do art. 157 ust. 1 ugn. Odnosząc się do kwestii przesłuchania jako świadka pracownika Urzędu Miasta w Kielcach – D. D., Wojewoda podniósł, iż z uwagi na bardzo obszerne i dokładne akta sprawy oraz z uwagi na charakter postępowania oparty na przepisach art. 98 ust. 3 ugn, w których nie jest obowiązkowe przesłuchanie świadków, odstąpił od ww. wniosku. Wojewoda zauważył, że zebrany w sprawie przez organ I instancji materiał dowodowy jest wystarczający i nie budzi wątpliwości, które mogłyby działać na niekorzyść skarżącego. W dacie sporządzania operatu szacunkowego na potrzeby niniejszej sprawy nie wystąpiła sytuacja, wyrażona w art. 24 § 1 k.p.a. w związku z art. 84 § 2 k.p.a. Biegła nie występowała w sprawie jako inny uczestnik postępowania, świadek, strona lub jej reprezentant, nie brała udziału w wydaniu decyzji, a jedynie sporządziła opinię, która podlegała ocenie i weryfikacji przez organ wydający rozstrzygnięcie administracyjne. Analizując zaś przesłanki wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego na podstawie art. 24 § 3 k.p.a., Wojewoda wskazał, iż z przepisu tego wynika obowiązek wyłączenia biegłego od udziału w postępowaniu - na jego żądanie lub na żądanie strony albo z urzędu, jeżeli zostanie uprawdopodobnione istnienie okoliczności niewymienionych w § 1, które mogą wywołać wątpliwość co do bezstronności biegłego. Skarżący podczas toczącego się postępowania odwoławczego nie podał innych okoliczności mogących budzić wątpliwości co do obiektywizmu działania biegłej. Tym bardziej, że sporządzony przez J. J. operat jest aktualny oraz nie budzi zastrzeżeń co do jego prawidłowości i wiarygodności. Wniosek powyższy należy wywodzić ze statusu prawnego rzeczoznawcy majątkowego. Całość postępowania odszkodowawczego została przeprowadzona prawidłowo, w oparciu o generalne zasady postępowania administracyjnego. W złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze M. W. i S. W. nie zgodzili się z decyzją z 21 listopada 2024 r. wskazując, że nie wzięto pod uwagę ich uwag. Ich zdaniem biegła podtrzymała zawartą w operacie "swoją wybujałą niezgodność" ze stanem faktycznym zaniżając należne im odszkodowanie. Zarzucili błędy wyceny odnośnie do oceny stopnia zużycia ogrodzenia i kostki granitowej, nieuprawnionego udziału pracownika Urzędu Miasta Kiece w pomiarach, oględzinach nieruchomości oraz błędy w wycenie wierzby energetycznej. Skarżący wnieśli o zmianę biegłego J. J., przesłuchanie świadków, których dane mieli podać w terminie późniejszym. W piśmie procesowym z 22 stycznia 2025 r. skarżący podnieśli, że odszkodowanie został zaniżone, operat ich zdaniem wykonano z wielkim niedbalstwem. Uzupełnili argumentację skargi. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 28 maja 2025 r. skarżący poparł skargę, i wyjaśnił, że remont podmurówki ogrodzenia i kostki brukowej wykonywane były od 2016 r. do 2018 r. Pełnomocnik organu wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., powoływanej dalej jako "p.p.s.a."), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego w sposób, który miał wpływ na wynik sprawy bądź przepisów postępowania w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a.). Wychodząc z tak zakreślonych granic kognicji sądu administracyjnego, stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Przedmiotem zaskarżenia w tej sprawie jest decyzja Wojewody Świętokrzyskiego utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Kielce ustalającą na rzecz M. i S. małżonków W., na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, odszkodowania za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działki: nr A, nr B, nr C, nr D, nr E oraz nr F o łącznej pow. 0,2660 ha położonej w Kielcach, która z mocy prawa, na skutek decyzji Prezydenta Miasta Kielce z dnia 24 sierpnia 2021 r. o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, przeszła na własność Gminy Kielce, z przeznaczeniem pod drogę publiczną. Zgodnie z art. 98 ust. 1 ugn, Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. W myśl art. 98 ust. 3 ugn, Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości określają przepisy Rozdziału 5 u.g.n. Stosownie do art. 130 ust. 1 ugn, Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. W myśl art. 130 ust. 2 ugn, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ugn). Stosownie do art. 154 ust. 1 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu (art. 134 ust. 2 ugn) uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Obowiązkiem organu w sprawie o ustalenie odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa jest zatem, jak wynika z przytoczonych regulacji prawa, dokonanie oceny wartości dowodowej opinii rzeczoznawcy majątkowego, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. To zaś w niniejszej sprawie oznacza, że organ administracji ostatecznie rozstrzygając sprawę, powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a zatem, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności można żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por. wyroki NSA: z 27 kwietnia 2016 r., sygn. I OSK 1604/14; z 5 marca 2015 r., sygn. I OSK 1521/14; z 16 października 2014 r., sygn. I OSK 611/13 oraz z 16 września 2014 r., sygn. I OSK 246/13; dostępne pod adresem: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie podstawę ustalenia odszkodowania za przejętą na własność gminy nieruchomość skarżących stanowiły trzy operaty szacunkowe, sporządzone przez powołanego w sprawie przez organ I instancji rzeczoznawcę majątkowego J. J.. W kontekście podniesionych w skardze zarzutów należy wyjaśnić, co następuje. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że przeznaczenie wycenianych nieruchomości wynikające z celu przejęcia jest tożsame z przeznaczeniem w planie miejscowym. Wartość przedmiotu wyceny została określona jako wartość odtworzeniowa, stanowiąca sumę wartości rynkowej gruntu oraz oddzielnie wartości jego części składowych, w przypadku przedmiotowych nieruchomości chodziło o wartość składników budowlanych i składników roślinnych. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej gruntu biegła dokonała analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod komunikację lub nabywanych pod inwestycje drogowe. Biegła dokonała wyceny z uwzględnieniem 11 transakcji zawartych w okresie od marca 2022 r. do sierpnia 2023 r., dodatkowo uzyskane ceny ze sprzedaży zaktualizowała o trend czasowy na poziomie 9,82% rocznie. Do określenia wartości gruntu rzeczoznawca majątkowy wybrała i zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dla obliczenia wartości składników budowlanych znajdujących się na nieruchomości biegła zastosowała wartość odtworzeniową, w oparciu o koszt odtworzenia elementów, pomniejszony o stopień zużycia tych części składowych i skorygowany o wskaźnik regionalny dla województwa świętokrzyskiego. Z kolei wartość składników roślinnych (nasadzenia ozdobne i pojedyncze drzewa) oszacowała w podejściu kosztowym z uwzględnieniem kosztów założenia uprawy i jej pielęgnacji. Natomiast wartość nasadzeń owocowych określiła jako wartość odtworzeniową przy użyciu podejścia kosztowego z uwzględnieniem kosztów założenia uprawy i jej pielęgnacji oraz wartości utraconych pożytków do czasu zakończenia pełnego plonowania. Zarzuty skargi koncentrują się przede wszystkim wokół sposobu prowadzenia czynności pomiarowych, a także określenia wartości składników budowlanych i roślinnych. Odnośnie do wartości składników budowlanych skarżący kwestionują przyjęty przez rzeczoznawcę stopień zużycia niektórych z tych składników, chodzi o ogrodzenie i kostkę granitową stanowiącą utwardzenie terenu. Strona podkreśla w skardze, że remont ogrodzenia i powyższe utwardzenie zostały wykonane w 2018 r. zatem ich stopień zużycia jest zerowy. Należy przypomnieć, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Stan nieruchomości to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (art. 4 pkt 17 ugn). Stan nieruchomości opisuje i wycenia biegła. Organ administracji, a następnie sąd administracyjny – z uwagi na szczególny walor dowodowy operatu szacunkowego - nie może kwestionować kwestii związanych z wiedzą specjalną biegłej. Stopień zużycia ocenia rzeczoznawca, kierując się ustaleniami własnymi w terenie, wiedzą i doświadczeniem zawodowym, ale także informacjami uzyskanymi od właścicieli nieruchomości. Nie można wykluczyć, że właściciel nieruchomości wywłaszczonej podniesie skutecznie zarzut związany z ustalonym przez biegłego rzeczoznawcę stopniem zużycia składnika nieruchomości, ale w tej sprawie nie mamy z takim przypadkiem do czynienia. Nie mogą bowiem skutecznie podważyć wyceny w tym zakresie twierdzenia strony, że budowa czy remont wycenianych składników budowlanych dokonane w 2018 r. powodują, że ich stopień zużycia jest zerowy, bo to kłóci się z logiką, doświadczeniem życiowym i wiedzą powszechną, bowiem już choćby upływ czasu i działanie czynników atmosferycznych wpływają na stopień zużycia ogrodzenia czy utwardzenia terenu. Dochodzi do tego kwestia intensywności użytkowania tych składników. Dlatego też, jeżeli biegła ustala stan nieruchomości na datę wydania decyzji Prezydenta Miasta Kielce z 24 sierpnia 2021 r., to już choćby od 2018 r. upłynął czas, który spowodował zużycie wycenianych składników budowlanych. Znamienne w tej sprawie jest to, że jak wynika z odpowiedzi biegłej na zarzuty do operatów zgłoszone przez stronę (pismem z 24 lipca 2024 r., k. 26-31 akt adm. I inst.) skarżący uchylał się od udzielania biegłej informacji na temat niektórych z wycenianych składników budowlanych. W toku rozprawy administracyjnej stwierdził, że nie pamięta daty budowy ogrodzenia frontowego i ogrodzenia bocznego. Następnie utrudniał prowadzenie oględzin, nie udzielał odpowiedzi na pytania dotyczące m.in. również ww. składników budowlanych, na co biegła wskazuje w piśmie z 24 lipca 2024 r. Ponadto skarżący dokonał czynności remontowo - czyszczących w obrębie ogrodzenia i kostki brukowej, co przyznał w toku rozprawy z 8 stycznia 2024 r. i na co wskazywała biegła (oględziny dokonane w kwietniu 2024 r.). Rację ma rzeczoznawca majątkowy, że wymóg dokonania wyceny według stanu nieruchomości na datę utraty prawa własności powoduje, że działania podjęte po pierwszych oględzinach dokonanych przez biegłą nie mogą dezaktualizować ustaleń faktycznych dokonanych w dacie czasowo bliższej utracie prawa własności i sprzeciwiać się opisanym wyżej zasadom wyceny. Błędy pomiarowe (podmurówka czy nasyp), jakich miała dopuścić się biegła, nie zostały skutecznie podważone. W piśmie biegłej z 24 lipca 2024 r. wyjaśnione zostało, że pomiar nasypu dotyczył tylko tej części, która położona jest na wycenianej nieruchomości. Przechodząc do zarzutów związanych z wyceną wartości składników roślinnych, to głównie dotyczą one oszacowania wartości wierzby energetycznej. W tym zakresie biegła stosowała art. 135 ust. 6 ugn. Stosownie do tego przepisu, przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. W celu określenia wartości plantacji rzeczoznawca pozyskała informacje na temat uprawy wierzby energetycznej z Kujawsko - Pomorskiego Ośrodka Doradztwa Rolniczego w Minikowie oraz z Centrum Doradztwa Rolniczego w Brwinowie. Były to informacje dotyczące sposobu założenia uprawy wierzby, jej pielęgnacji oraz zasad pozyskiwania wierzby z plantacji, pochodzące ze stron internetowych Ośrodków oraz uzyskane podczas przeprowadzonych rozmów telefonicznych. W przypadku wyceny tego składnika roślinnego w niniejszej sprawie, jak wynika z operatu szacunkowego, biegła przyjęła elementy kształtujące tę wycenę korzystnie dla strony, ponieważ jeśli chodzi o aktualne średnie zyski z uprawy wierzby energetycznej które wynoszą od 2000 do 3000 zł/ha/rok, przyjęła 3000 zł za rok, natomiast odnośnie do okresu trwania plantacji od 15 do 25 lat przyjęła 25 lat (zob. operat 3, str. 59). Strona przedstawiła własne obliczenia w tym zakresie. Jednak jest to niewystarczające dla podważenia opinii rzeczoznawcy majątkowego. Należy podkreślić, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Jest przy tym dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły (wyrok NSA z 26 kwietnia 2021 r., I OSK 3395/18, lex nr 3199910). Zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Dowodem, który może skutecznie podważyć fachowość i rzetelność wykonanego na zlecenie organu administracji operatu szacunkowego może być więc opinia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych podważająca prawidłowość ocenionego przez tę organizację operatu. W tej sprawie skarżący takiej opinii nie przedstawili. Ubocznie wypada zauważyć, że skarżący nie przedłożyli żadnego kontroperatu przygotowanego przez osobę posiadającą tożsame do biegłej uprawnienia zawodowe. Wiarygodności dowodowej sporządzonych w tej sprawie operatów nie podważa też udział w czynnościach terenowych osób trzecich, które pomagały biegłej w dokonywaniu czynności pomiarowych. Podsumowując, Sąd - podobnie jak organy orzekające w sprawie - nie dopatrzył się takich uchybień procesowych w tej sprawie, które czyniłyby skargę zasadną. Organy nie są zobowiązane do wyznaczenia innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, jeżeli sporządzony w sprawie operat szacunkowy zawiera wymagane prawem elementy, nie zawiera wad formalnych, jest rzeczowy, logiczny i spójny. Z tych wszystkich powodów Sąd uznał, że w tej sprawie zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Jej uzasadnienie obszernie wyjaśnia motywy podjętego rozstrzygnięcia, a sposób prowadzenia postępowania administracyjnego nie budzi zastrzeżeń Sądu. Mając to na względzie, skoro podniesione w skardze (i jej uzupełnieniu) zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.