II SA/Ke 347/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Teresa Kobylecka, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Sebastian Styczeń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 czerwca 2012r. sprawy ze skarg Z.R. i S.R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargi. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy M. z dnia [...] wydaną w sprawie: 1). ustalenia Z. R. opłaty jednorazowej w wysokości 3657,50 zł z tytułu wzrostu wartości udziału w ½ części nieruchomości położonej w M., obręb 7, oznaczonej jako działka nr ewid. [...]/2 o pow. 0,3070 ha oraz udziału w 1/3 części nieruchomości obejmującej działki nr ewid: [...]/1 o pow. 0,0290 ha, 247/1 o pow. 0,0167 ha, 248/1 o pow. 0,0127 ha i 249/1 o pow. 0,0006 ha; 2). ustalenia S. R. opłaty jednorazowej w wysokości 3657,50 zł z tytułu wzrostu wartości udziału w ½ części nieruchomości położonej w M., obręb 7, oznaczonej jako działka nr ewid. [...]/2 o pow. 0,3070 ha oraz udziału w 1/3 części nieruchomości obejmującej działki nr ewid: [...]/1 o pow. 0,0290 ha, 247/1 o pow. 0,0167 ha, 248/1 o pow. 0,0127 ha i 249/1 o pow. 0,0006 ha. W uzasadnieniu tej decyzji organ odwoławczy wskazał m.in., że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwanej dalej ustawą o planowaniu (Dz. U. Nr 80/03, poz.717 ze zm.), warunkiem ustalenia opłaty planistycznej jest wystąpienie dwóch przesłanek, tj.: 1). wzrostu wartości nieruchomości pozostającego w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego oraz 2). zbycia takiej nieruchomości przed upływem pięciu lat od wejścia w życie takiego planu (art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu). W ocenie organu z akt sprawy wynika, że obie te przesłanki zostały spełnione. Wskazane wyżej działki zostały bowiem objęte Uchwałą Nr [...] Rady Gminy M. z dnia [...] i znajdują się na terenie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej o symbolu w planie MN1. Przed uchwaleniem nowego planu w 2006 r., a po wygaśnięciu starego planu z 1992 r., działki te były niezabudowane, grunt znajdował się w otoczeniu nieużytków i zgodnie z ewidencją gruntów stanowił rodzaj użytków rolnych klas RVI. W dacie kiedy plan nie obowiązywał, grunty te wykorzystywane były rolniczo, co potwierdziły też strony odwołujące się. Zbycie w/w nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie wspomnianego planu, bo w dniu 25 sierpnia 2008 r. Spowodowało to sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, który stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., jaką wartość ma nieruchomość po uchwaleniu nowego planu w 2006 r. oraz jaka jest różnica tych wartości będąca podstawą określenia opłaty. Kolegium uznało, że operat szacunkowy zawiera dane niezbędne do oceny jego rzetelności, został też wszechstronnie i prawidłowo oceniony przez organ I instancji. Ponadto strona nie skorzystała z możliwości zweryfikowania tego operatu w trybie art. 157 ust. 1 ugn, tj. w drodze oceny prawidłowości jego sporządzenia dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Na podstawie sporządzonych operatów wyliczono wzrost wartości zbytych nieruchomości z uwagi na uchwalenie planu, przy zastosowaniu 10% stawki renty planistycznej wynikającej z § 44 pkt 1 Uchwały Rady Gminy w M. Nr XXXIII/254/06 z dnia [...] Odnosząc się do: podniesionych w odwołaniu kwestii utrudnionej obsługi komunikacyjnej działek nr ewid. [...]/1, [...]/2, 247/1 i 248/1 wynikłej z konieczności dojazdu do tych działek przez inne działki, istnienia linii elektroenergetycznej, a także niekorzystnego nachylenia nieruchomości, Kolegium wyjaśniło, że niedogodności te zostały odpowiednio skorygowane przez rzeczoznawcę majątkowego współczynnikami korygującymi wartość działki, przy czym ustalone uciążliwości zostały określone jako znaczne. Zarzut odwołania dotyczący braku udziału rzeczoznawcy majątkowego B. M. w przeprowadzonej wizji lokalnej nie znajduje w ocenie organu potwierdzenia w aktach sprawy, bowiem na protokołach z tej wizji znajdują się podpisy tego rzeczoznawcy. Organ II instancji podniósł na koniec, że opłata obciążająca właściciela, określona w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu, nie jest zależna od tego, czy wskutek zbycia nieruchomości osiągnął on korzyść (zysk). Decydujące bowiem jest zbycie w drodze czynności prawnej nieruchomości, której wartość obiektywnie wzrosła wskutek przekwalifikowania takiej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Niewątpliwym natomiast jest, że inną wartość ma nieruchomość przeznaczona w planie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a inną nieruchomość stanowiąca tereny łąk i pastwisk. Skargi na powyższą decyzję o niemal identycznej treści złożyli osobno Z. R. i S. R. W skargach zarzucili, że organy obu instancji nie ustaliły faktycznego wzrostu wartości nieruchomości niezbędnego do ustalenia opłaty planistycznej, a w szczególności nie wykazały, że do wzrostu wartości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Zarzucili też, że biegły niedokładnie wyjaśnił sposób, w jaki doszedł do zawartych w operacie wniosków, a w szczególności zasugerowali, że biegły nie uwzględnił niejednolitej powierzchni działki, istnienia nad nią linii napowietrznej wysokiego napięcia, braku drogi dojazdowej, a także faktu nieużytkowania tych działek rolniczo, ani w inny sposób od 35 lat do daty sprzedaży. Skarżący wyjaśnili też, że wbrew ustaleniom organu wnieśli zastrzeżenia do operatu szacunkowego, ponieważ byli w tej sprawie u Wójta i pracownika Urzędu Gminy w M., gdzie mówili o swoich zastrzeżeniach do wyceny działki. Zarzucili przy tym, że żaden z rozmówców nie poinformował ich o konieczności złożenia zastrzeżeń na piśmie. Kolejny zarzut skargi dotyczył nieobecności na wizji lokalnej w dniu 28 sierpnia 2011 r. rzeczoznawcy majątkowego B. M., która mimo to podpisała później protokół z tej wizji. W celu udowodnienia tej okoliczności wskazali świadków. Wyrazili w związku z tym przekonanie, że wycena działek została sporządzona nie na podstawie wizji, ale danych dostarczonych przez Gminę. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Na rozprawie w dniu 29 czerwca 2012 r. Sąd, na podstawie art. 111 § 1 p.p.s.a. zarządził połączenie sprawy II SA/Ke 347/12 ze skargi Z.a R. oraz sprawy II SA/Ke 348/12 ze skargi S.a R., w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia pod sygnaturą II SA/Ke 347/12. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem działalności administracji publicznej. Przedmiotem dokonywanej przez niego kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Zgodnie zaś z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, gdy jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej przez sąd administracyjny następuje tylko w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 ust. 1 lit a) ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) i naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Podstawą materialnoprawną podejmowanych w rozpoznawanej sprawie decyzji są przepisy ustawy o planowaniu. Przepis art. 36 ust. 4 tej ustawy stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Sposób obliczenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o jakim mowa w art. 36 ust. 4 określono w art. 37 ust. 1 tej ustawy. Według jego treści mającej zastosowanie w sprawie, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie natomiast z art. 87 ust. 3a. ustawy o planowaniu, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Przytoczone przepisy został prawidłowo zastosowane przez organy administracji, które rozstrzygały niniejszą sprawę. Jak wynika z akt niniejszej sprawy Rada Gminy w M. podjęła w dniu [...] uchwałę Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy M., zwanego dalej nowym planem (Dz. Urz. Woj. z dnia 12 lipca 2006 r. Nr 171, poz. 2028), zmienioną uchwałą nr [...] z dnia [...] ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia [...] Nr [...], poz. [...], która weszła w życie z dniem [...] W § 44 tej pierwszej uchwały ustalono natomiast 10 % stawkę renty planistycznej, czyli jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu. W powyżej wskazanym planie działki nr [...]/2, [...]/1, 247/1, 248/1 i 249/1 położone w M. znalazły się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym symbolem MN1. Przed uchwaleniem tego planu w/w działki znajdowały się na terenie oznaczonym w ewidencji gruntów jako użytki rolne klas RVI. Niesporne w sprawie było, że działki te nie były zabudowane. Według twierdzeń skarżących nie były one uprawiane rolniczo i stanowiły nieużytki. Organ natomiast ustalił, że w dacie kiedy plan nie obowiązywał, grunty te były wykorzystywane rolniczo, "co potwierdzają także strony odwołujące się", choć z treści odwołań obu skarżących nie wynika taka okoliczność. Do dnia 31 grudnia 2003 r. na terenie M. obowiązywał plan ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy M. zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy w M. z dnia [...], zwany dalej starym planem (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...]), do którego to planu wprowadzono zmiany jednostkowe zatwierdzone Uchwałą Nr [...] Rady Gminy w M. z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. Nr [...] z dnia [...]). Według ustaleń tego planu przedmiotowe działki położone były na terenie łąk i pastwisk oznaczonym symbole RZ. Umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 25 sierpnia 2008 r., Repertorium A Nr [...], Z. R. i S. R. sprzedali M. W. i E. W. udziały po ½ części nieruchomości położonej w M., obręb 7, oznaczonej jako działka nr ewid. [...]/2 o pow. 0,3070 ha oraz udziały po 1/3 części nieruchomości obejmującej działki nr ewid: [...]/1 o pow. 0,0290 ha, 247/1 o pow. 0,0167 ha, 248/1 o pow. 0,0127 ha i 249/1 o pow. 0,0006 ha. Z powyższych okoliczności wynika zatem jednoznacznie, że zostały spełnione przesłanki do wydania przez organy decyzji o ustaleniu renty planistycznej, w myśl art. 36 ust. 4 ustawy. Nastąpił bowiem wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, zaś właściciele zbyli te nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Gminy M. Nr [...] z dnia [...]) stał się obowiązujący (w niniejszej sprawie w związku ze zmianą do w/w uchwały, z dniem [...]). Zasadnie więc organ I instancji wydał decyzję ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, a organ II instancji takie rozstrzygnięcie zaakceptował, czego w istocie nie kwestionowali skarżący zgłaszając zastrzeżenia jedynie do wysokości naliczonej opłaty. Jak to już wyżej wspomniano, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, następuje zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W odniesieniu zaś do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu). Zgodnie z art. 159 ugn, Rada Ministrów została zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobów sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając: 1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, 3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw, 4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia, 5) rodzaje nakładów na nieruchomości, 6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności, 7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym. Na podstawie wyżej powołanego przepisu Rada Ministrów wydała rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), zwanego dalej "rozporządzeniem". Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia - określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (ust. 2). W rozpatrywanej sprawie operaty szacunkowe dotyczące przedmiotowych działek zostały sporządzone w dniu 30 września 2011 r. Rzeczoznawca określając zaś ich wartość zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z przepisem § 4 ust. 1 rozporządzenia - przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym można stosować m.in. metodę, którą zastosowano w niniejszej sprawie, tj. metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Na podstawie wniosków wynikających z w/w operatów szacunkowych, organy orzekające ustaliły wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości, dając temu wyraz w sposób wnikliwy w uzasadnieniu swoich rozstrzygnięć. Oceny takiej nie mogły podważyć sformułowane w skardze zarzuty. Przede wszystkim trzeba stwierdzić, że organy administracji prawidłowo przyjęły za rzeczoznawcą majątkowym do porównania wartości przedmiotowych nieruchomości - ich rolnicze i mieszkaniowe przeznaczenie. Jeżeliby nawet bowiem przyjąć, że organy wadliwie uznały, iż w okresie pomiędzy wygaśnięciem starego planu, a uchwaleniem nowego, przedmiotowe nieruchomości były użytkowane rolniczo (które to ustalenie wbrew twierdzeniom SKO nie znajduje potwierdzenia w treści odwołań stron z dnia 27 i 30 stycznia 2012 r. – k. 26 – 28 i co zakwestionowano w skardze, gdzie skarżący stwierdzili, że działki te były nieużytkami), to i tak do porównania w celu oceny skali wzrostu wartości tych nieruchomości, należałoby przyjąć ich rolnicze i mieszkaniowe przeznaczenie. W takiej sytuacji miałby bowiem zastosowanie przejściowy przepis art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu. Zgodnie z nim bowiem, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r. (a więc w sytuacji takiej jak w niniejszej sprawie), przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Wartość nieruchomości rolnej (a takie było przeznaczenie przedmiotowych działek w starym planie), niewątpliwie jest bowiem większa niż wartość nieużytku (którym zdaniem skarżących była przedmiotowa nieruchomość w okresie po 31 grudnia 2003 r., tj. po utracie mocy starego planu). W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego (czyli przeznaczenia pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną o symbolu w planie MN1), a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. (a więc na terenie łąk i pastwisk o symbolu w planie RZ). Przy przyjęciu natomiast, tak jak to uczynił organ II instancji, że przedmiotowe nieruchomości w okresie pomiędzy 31 grudnia 2003 r. a [...] były wykorzystywane rolniczo, wzrost wartości nieruchomości stanowiący podstawę ustalenia wysokości renty planistycznej, stanowi stosownie do treści art. 37 ust. 1 zd. 2 ustawy o planowaniu, różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu nowego planu miejscowego (czyli przeznaczenia pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną o symbolu w planie MN1), a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (czyli rolniczego wykorzystania jako użytków rolnych klasy RVI). Przyjęte przez rzeczoznawcę podejście porównawcze i metoda korygowania ceny średniej pozwoliła w ocenie Sądu zarówno na określenie obiektywnego wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości, jak i na niewątpliwe wykazanie, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem nowego planu, a wzrostem wartości tej nieruchomości. Zasadnie również organy administracji uznały, że wskazane w skardze cechy nieruchomości będących przedmiotem postępowania, zmniejszające ich wartość, zostały przez rzeczoznawcę uwzględnione przez przyjęcie stosownych współczynników korygujących wartość wyszacowanych działek. O tym, że ustalony przez organy wzrost wartości przedmiotowych działek nie został zawyżony świadczy w ocenie Sądu jeszcze jedna okoliczność, a mianowicie porównanie wartości tych działek określonej przez rzeczoznawcę, z ceną jaką uzyskali skarżący przy ich sprzedaniu w sierpniu 2008 r., a więc ponad 3 lata przed datą kwestionowanego szacunku. O ile bowiem rzeczoznawca oszacował we wrześniu 2011 r. wartość rynkową wszystkich przedmiotowych działek o łącznej powierzchni 3.664 m², według przeznaczenia przewidzianego w nowym planie na kwotę 102.752 zł, to skarżący 3 lata wcześniej sprzedali swoje udziały w tych działkach wynoszące 1/1 w działce nr [...]/2 o pow. 3.074 m² oraz 2/3 w pozostałych działkach (a więc nie całość) o łącznej powierzchni 590 m² - za łączną kwotę 100.000 zł. Okazuje się więc, że po uwzględnieniu rzeczywistej wielkości udziałów w przedmiotowych działkach sprzedanych przez skarżących, sprzedali oni te działki za wyższą cenę niż ta, którą ustalił 3 lata później rzeczoznawca majątkowy. Przekonuje to w ocenie Sądu, że kwestionowana przez skarżących wartość rynkowa przedmiotowych działek po wejściu w życie nowego planu, z pewnością nie jest zawyżona. Nie można też uwzględnić zarzutów skarżących dotyczących braku poinformowania ich o możliwości zgłoszenia zastrzeżeń do sporządzonych operatów szacunkowych w trybie art. 157 ugn. Z akt sprawy nie wynika bowiem, aby strony zgłaszały zamiar weryfikacji tych operatów. Ponadto przedstawiona powyżej ocena tych operatów wskazuje, że ewentualne naruszenie przez organy administracji przepisów postępowania (art. 9 kpa w zw. z art. 157 ugn), polegające na braku powiadomienia stron o możliwości oceny prawidłowości sporządzenia operatów przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy. Nie mogło więc w myśl art. 145 § 1 pkt 1 lit. c). p.p.s.a. spowodować uwzględnienia skargi. Odnosząc się do ostatniego zarzutu skargi należy podzielić pogląd SKO co do tego, że organ ten nie miał uprawnień do badania okoliczności złożenia podpisów pod protokołami z wizji z dnia 29 sierpnia 2011 r., przez rzeczoznawcę majątkowego B. M. Również sąd administracyjny nie ma takich uprawnień, gdyż sugerowane przez skarżących poświadczenie nieprawdy jest przestępstwem, o jakim mowa w art. 271 kk, do którego ścigania powołane są inne niż sąd administracyjny organy. Jeżeli doszłoby w sprawie do podważenia wiarygodności tych protokołów w drodze stosownego postępowania karnego, to okoliczność ta powinna być wzięta pod uwagę przy rozstrzyganiu sprawy. Ponieważ jednak do tego nie doszło, organy administracji nie miały podstaw do kwestionowania treści tych protokołów. Sąd nie mógł również uwzględnić zawartych w skardze wniosków o przesłuchanie świadków. Zgodnie bowiem z art. 106 § 3 p.p.s.a. sąd administracyjny może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające jedynie z dokumentów i to tylko wtedy, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. W ocenie Sądu stan faktyczny i prawny sprawy nie budzi żadnych wątpliwości co do prawidłowości kontrolowanych decyzji, co powoduje że skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.