II SA/Ke 358/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka, Sędziowie Sędzia NSA Teresa Kobylecka, Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Sebastian Styczeń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 sierpnia 2009r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku; Decyzją z dnia [...] Wojewoda po rozpoznaniu odwołania A.L., uchylił decyzję Starosty z dnia [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Gminy niezabudowanej nieruchomości położonej w gminie Z., obręb [...], oznaczonej jako działka Nr [...] o pow. 0,2600 ha, stanowiącej własność A.L., z przeznaczeniem pod budowę pompowni ścieków i umorzył postępowanie przed organem I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy ustalił, że wnioskiem z dnia 7 lipca 2008 r. Wójt Gminy wystąpił na podstawie art. 115 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami o wszczęcie postępowania w sprawie wywłaszczenia na rzecz Gminy opisanej wyżej nieruchomości z uwagi na fakt, że na nieruchomości tej została zaprojektowania pompownia ścieków oraz droga dojazdowa do niej, co stosownie do treści art. 6 pkt 3 ugn mieści się w katalogu celów publicznych, zaś próba nabycia nieruchomości na drodze cywilnoprawnej zakończyła się niepowodzeniem. Do wniosku zostały dołączone dokumenty z przebiegu rokowań, kopia uchwały Rady Gminy z dnia [...] Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa [...] na terenie gminy Z., wypis i wyrys z planu miejscowego, odpis księgi wieczystej KW Nr [...], wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej oraz dokumenty w sprawie racjonalnego wykorzystania pozostałej części działki nr [...] po realizacji inwestycji. Organ II instancji wskazał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka nr [...] znajduje się częściowo na terenie oznaczonym symbolem MN1- tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, dla którego ustalono jako przeznaczenie podstawowe zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, natomiast jako przeznaczenie dopuszczalne –obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej. W pozostałej części działka posiada oznaczenie ZZ- tereny zalewane wodami powodziowymi, wyznaczone na podstawie operatu przeciwpowodziowego dla byłego województwa kieleckiego, z przeznaczeniem podstawowym, opisanym jako tereny doliny rzeki B., zagrożone powodzią oraz z przeznaczeniem uzupełniającym –obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej. Organ odwoławczy ustalił, że stosownie do treści księgi wieczystej Nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy - Wydział Ksiąg Wieczystych, właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest A.W.L., której Starosta pismem z dnia 17 lipca 2008r., stosownie do art. 115 ust. 2 ugn, wyznaczył termin do zawarcia umowy z Wójtem Gminy na zbycie na rzecz Gminy w/w nieruchomości do dnia 31 grudnia 2007r. Powyższy termin został następnie skorygowany i zakreślony do dnia 30 września 2008 r., zaś Starosta poinformował skarżącą, że po bezskutecznym upływie terminu, zostanie wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wojewoda wskazał, że zawiadomieniem z dnia 8 października 2008r., wobec upływu terminu, Starosta poinformował strony o wszczęciu postępowania w przedmiocie wywłaszczenia działki nr [...], zaś wnioskiem z dnia 3 lutego 2009r. Wójt Gminy wystąpił do Starosty o nadanie decyzji wywłaszczeniowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] Starosta orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Gminy niezabudowanej nieruchomości położonej w gminie Z., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2600 ha i ustalił na rzecz A.L. odszkodowanie w wysokości 83.200,00 zł za grunt, decyzji tej na podstawie art. [...] kpa został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia złożyła A.L. wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Odwołująca się zarzuciła: obrazę przepisu art. 112 ust. 3 ugn w związku z art. 114 ust. 1 ugn poprzez prowadzenie postępowania wywłaszczeniowego "w sytuacji pozornego prowadzenia rokowań, jak też w sytuacji, gdy rokowania nadal pomiędzy stronami trwały", obrazę przepisu art. 115 ust. 2 ugn poprzez wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego z dniem 17 lipca 2008r. pomimo wyznaczenia przez Starostę terminu na zakończenie rokowań na dzień 31 grudnia 2008r., zaniżenie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 83.200 zł, podczas gdy jej rzeczywista wartość wynosi 140.000 zł, obrazę przepisów kpa, a w szczególności art. 7 kpa poprzez nie wyjaśnienie sposobu przebiegu rokowań, art. 9 kpa poprzez nie zapoznanie z operatem szacunkowym określającym wartość wywłaszczonej nieruchomości, art. 79 kpa poprzez brak powiadomienia właścicielki nieruchomości o powołaniu biegłego - rzeczoznawcy majątkowego i tym samym uniemożliwienie jej brania udziału w oględzinach nieruchomości dokonanych przez biegłego oraz art. 77 § 1 kpa poprzez nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, błędne ustalenia dotyczące braku zgody AL. na sprzedaż nieruchomości (taka zgoda istniała, kwestionowana była jedynie proponowana przez Gminę cena ). Rozpoznając powyższe odwołanie Wojewoda podkreślił, że zgodnie z treścią art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenia można dokonać tylko w stosunku do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach na cele publiczne, albo które zostały objęte decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Ponadto wywłaszczenia nieruchomości można dokonać, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób, niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogły być nabyte w drodze umowy. Przytaczając treść art. 114 ugn, organ II instancji wskazał, że A.L. nie wyraziła zgody na przebieg kanalizacji sanitarnej przez jej działkę oraz na usytuowanie pompowni na jej działce oraz, pomimo zaproszenia do rokowań, odwołująca się dwukrotnie się na nie nie stawiła. Wojewoda podał, że w dniu 12 czerwca 2008 r. Wójt Gminy wystąpił do A.L. z ofertą wykupu przedmiotowej nieruchomości za cenę 3.900 zł, pouczając, że w przypadku braku zgody zostanie złożony wniosek do Starosty o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. W odpowiedzi na powyższe A.L. oświadczyła, że podtrzymuje dotychczasowe stanowisko i dodała, że cena za jej działkę powinna zostać ustalona zgodnie z art. 130 ugn, tj. po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy określającej wartość nieruchomości, inwestor natomiast takiej opinii nie przedstawił. Mając na uwadze powyższe oraz treść art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, organ II instancji uznał, że rokowania nie spełniają zasady określonej we wskazanym przepisie oraz w ustawie Kodeks cywilny i ustawie o gospodarce nieruchomościami. Powołując się na wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2003 r. w sprawie SA/Rz 426/01 organ odwoławczy podał, że w piśmie z dnia 18 kwietnia 20008 r. Wójt Gminy proponował A.L. nieruchomość zamienną bez przedłożenia konkretnej oferty, z którą strona mogłaby się zapoznać. Niezrozumiała również pozostaje wysokość kwoty proponowanej A.L. przez Wójta Gminy z tytułu wykupu nieruchomości - 3900 zł, podczas gdy wartość nieruchomości dla potrzeb wywłaszczenia została określona na kwotę 83.200zł., a zatem pominięty został przez Wójta Gminy element ekwiwalentności. Wojewoda wskazał, że Wójt Gminy proponował A.L. kwotę 55.200 zł, która wynikała z operatu szacunkowego sporządzonego do celów negocjacji. Propozycja ta została przedstawiona właścicielce nieruchomości już po złożeniu wniosku o wywłaszczenie, a więc nie może zostać uznana za element rokowań. Podobna sytuacja dotyczy propozycji nabycia nieruchomości za cenę wynikającą z operatu szacunkowego sporządzonego w toku postępowania wywłaszczeniowego i zaproponowaną w toku rozprawy administracyjnej w dniu 5 lutego 2009 r. Ponadto organ II instancji podkreślił, że operat szacunkowy zawiera istotne wady, które dyskwalifikują go jako dowód w niniejszej sprawie. Przytaczając treść art. 128 ugn i art. 134 ugn organ II instancji podał, że wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości została określona w podejściu porównawczym metodą porównania parami- rzeczoznawca do porównania przyjął 11 transakcji kupna- sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod pompownie, które miały miejsce w okresie od 2 lutego 2005 r. do 26 maja 2008 r. na terenie powiatu kieleckiego i koneckiego. Powołując treść art. 4 ust. 16 ugn organ odwoławczy wskazał, że rzeczoznawca wbrew dyspozycji tego przepisu, oparł wyliczenie na podstawie transakcji, które dotyczyły wykupu nieruchomości z przeznaczeniem pod pompownie, gdyż z planu miejscowego wynika, że podstawowym przeznaczeniem działki nr [...] są tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w pozostałej części zaś tereny zalewane wodami powodziowymi. Cytując przepis art. 153 ust. 1 ugn Wojewoda uznał, że Starosta przyjmując jako dowód operat szacunkowy bez jego oceny pod kątem zgodności z przepisami prawa, naruszył m.in. konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania z tytułu wywłaszczenia. Ponadto organ odwoławczy wskazał na wadliwy sposób przeprowadzenia rozprawy administracyjnej przez organ I instancji, co mogło mieć wpływ na wynik niniejszej sprawy. Z analizy protokołu rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 5 lutego 2009 r. wynika, że nie brał w niej udziału (nie został o niej zawiadomiony) powołany przez Starostę rzeczoznawca majątkowy. Obecność na rozprawie biegłego ma zapewnić stosownie do art. 95 § 1 kpa, prawo składania przez strony wyjaśnień, zgłaszania żądań, propozycji i zarzutów oraz przedstawiania dowodów na ich poparcie. Skutkiem tego doznała uszczerbku zarówno zasada czynnego udziału stron w postępowaniu (art. 10 kpa), jak też zasada wyjaśniania prawdy obiektywnej wynikająca z art. 7 kpa. Wojewoda stwierdził również, że w pkt 3 decyzji Starosta zobowiązał Gminę do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od daty, w której decyzja stanie się ostateczna, podczas gdy stosownie do treści art. 132 ust. 1 ugn zapłata odszkodowania z tytułu wywłaszczenia następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji nie dokonał analizy wniosku Wójta Gminy o nadanie decyzji organu I instancji rygoru natychmiastowej wykonalności w zakresie wystąpienia przesłanek wynikających z treści art. 108 kpa. W przekonaniu Wojewody w niniejszym przypadku nie zachodzi żadna przesłanka, która dawałaby podstawę do nadania decyzji wywłaszczeniowej rygoru natychmiastowej wykonalności, w przypadku wywłaszczenia nieruchomości bowiem nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności z art. 108 kpa może dotyczyć jedynie decyzji wydanej w trybie art. 122 ugn, już po wydaniu decyzji wywłaszczeniowej. Mając na uwadze powyższe organ II instancji uznał, że wszczęcie postępowania w sprawie wywłaszczenia może nastąpić po bezskutecznych, prawidłowo przeprowadzonych rokowaniach, zasadne więc było uchylenie decyzji organu I instancji i umorzenie postępowania w sprawie wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach Gmina wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. Skarżąca zarzuciła: - naruszenie przepisu art. 138 § 1 pkt 2 i § 2 kpa poprzez przyjęcie, "że organ odwoławczy mógł umorzyć postępowanie przed organem I instancji, w sytuacji, gdy nawet strona wnosząca odwołanie domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia", a ponadto brak było podstaw do umorzenia postępowania, wynikających z art. 105 kpa. - obrazę art. 115 ust. 2 ugn poprzez przyjęcie, że upływ dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o jakiej mowa w art. 114 ust. 1 ugn przypada na dzień złożenia wniosku o wywłaszczenie przez Wójta Gminy, tj. na dzień 7 lipca 2008 r., przy czym termin ten oznacza zakończenie rokowań, a zatem propozycja zapłaty kwoty 55.200 zł, wynikającej z operatu szacunkowego, skierowana do właścicielki nieruchomości nie może zostać uznana za element rokowań. Ponadto w przekonaniu autora skargi błędnie przyjęto, że operat szacunkowy zawierał istotne wady, które dyskwalifikują go jako dowód w niniejszej sprawie, - nie uwzględnienie w postępowaniu odwoławczym zasad wynikających z przepisów art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa i art. 75 kpa, co miało istotny wpływ na wynik sprawy. W uzasadnieniu skargi jej autor podkreślił, że Gmina poniesie niepowetowane koszty, jeżeli nie nabędzie przedmiotowej nieruchomości, straci bowiem możliwość dofinansowania inwestycji, która została wyceniona na 6 mln zł ze środków unijnych i środków uzyskanych od Spółki "Wodociągi [...]", zaś poniesienie kosztów budowy ze środków własnych nie będzie możliwe. Ponadto skarżąca Gmina zarzuciła, że przyczyny, z powodu których organ odwoławczy wydał rozstrzygnięcie, o jakim mowa w art. 138 § 1 pkt 2 kpa powinny znaleźć jednoznaczny wyraz w uzasadnieniu decyzji, podczas gdy w zaskarżonej decyzji powody te nie zostały wyjaśnione. Autor skargi powołał wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r. w sprawie I OSK 417/06, w którym Sąd stanął na stanowisku, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację przedstawioną w pisemnych motywach zaskarżonej decyzji. Dodatkowo organ wskazał, że przeprowadzone rokowania nie spełniają wymogów ustawowych wynikających z treści art. 114 ugn z uwagi na brak w nich elementu ekwiwalentności. Ustosunkowując się natomiast do zarzutu, że organ odwoławczy umarzając postępowanie wyszedł poza ramy odwołania, Wojewoda stwierdził, że możliwość takiego rozstrzygnięcia daje przepis art. 138 kpa. Organ w tym zakresie nie jest związany żądaniami wskazanymi w odwołaniu i jeżeli uzna, że postępowanie jest bezprzedmiotowe zobowiązany jest stosownie do art. 138 § 1 pkt uchylić zaskarżoną decyzje organu I instancji i umorzyć postępowanie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., zwanej dalej p.p.s.a.), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a). W pierwszej kolejności wskazać należy, iż zgodnie z przepisem art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Zgodnie zaś z art. 6 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) - budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania należy do celów publicznych w rozumieniu ustawy. Samo wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (art. 112 ust. 2 ). Stosownie do przepisu art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, co do zasady należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw do nieruchomości (art. 114 ust. 1 ustawy), przy czym samo wszczęcie tego postępowania nastąpić może dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia takiej umowy i liczy się go od dnia zakończenia rokowań (art.115 ust.2 ustawy). Mając na uwadze powyższe podkreślić należy, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego jest dopuszczalne po przeprowadzeniu rokowań. Do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy konieczne było zatem wyjaśnienie, czy zostały przeprowadzone w sposób prawidłowy rokowania pomiędzy właścicielką nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu – A.L., a Wójtem Gminy, gdyż tylko w przypadku uznania, że rokowania te nie były w ogóle przeprowadzone, bądź zostały one przeprowadzone w sposób wadliwy, istniała podstawa do uchylenia przez Wojewodę decyzji Starosty z dnia [...] i umorzenia postępowania przed organem I instancji jako bezprzedmiotowego. W myśl dyspozycji art. 115 ust. 3 ugn wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje z dniem doręczenia zawiadomienia stronom lub z dniem określonym w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania, wywieszonym w urzędzie starostwa powiatowego, po upływie terminu, o którym mowa w art. 114 ust. 4. Kwestia dotycząca wszczęcia postępowania została zatem uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami w sposób odmienny niż stanowią o tym przepisy ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (art. 61 § 3 kpa przewiduje, że datą wszczęcia postępowania administracyjnego na żądanie strony jest dzień doręczenia żądania organowi administracji publicznej). Przechodząc do okoliczności niniejszej sprawy wskazać należy, że wnioskiem z dnia 7 lipca 2008 r. Wójt Gminy zwrócił się do Starosty o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Postępowanie to zostało wszczęte w dniu 13 października 2008 r. (w dacie doręczenia stronom zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego – k. 55, k. 56 i k. 57 akt administracyjnych ). Z akt niniejszej sprawy wynika, że A.L., właścicielka działki o nr [...], położonej w miejscowości U., gmina Z., dwukrotnie zapraszana była do rokowań dotyczących nabycia powyższej nieruchomości, które miały odbyć się w dniach 9 maja 2008 r. i 21 maja 2008 r., jednakże z powodu jej nieusprawiedliwionej nieobecności rokowania w tych datach nie odbyły się. Właścicielce nieruchomości proponowano również zamianę działki na inną o takiej samej powierzchni i standardzie. Sprzeciw wobec planowanej lokalizacji kanalizacji sanitarnej i pompowni oraz wynikły z niego brak woli zbycia przedmiotowej nieruchomości skarżąca wyraziła zarówno w odpowiedzi na wspomnianą propozycję zamiany (pismo A.L. z dnia 24 kwietnia 2008 r.), jak i we wcześniejszych pismach i oświadczeniach z dnia 28 lipca 2006 r. oraz 12 lutego 2008 r. Pismem z dnia 12 czerwca 2008 r. Wójt Gminy zwrócił się ponownie do A.L. proponując wykup przedmiotowej nieruchomości "za 3900,00 zł, tj. za tereny zalewowe 5 zł za m², za tereny budowlane 25 zł za 1 m²". Wbrew twierdzeniu organu odwoławczego, iż negocjacje te nie spełniają wymogów określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w kodeksie cywilnym z uwagi na pominięcie elementu ekwiwalentności uznać należało, że w powyższym piśmie wystąpiła oczywista omyłka pisarska, o czym świadczy to, że organ wskazał w tym piśmie cenę za metr kwadratowy, która po przemnożeniu przez powierzchnię przedmiotowej działki dawała rzeczywistą wysokość oferowanej ceny. Nie ulega również wątpliwości, że właścicielka nieruchomości miała świadomość tej pomyłki oraz wysokości proponowanej jej kwoty. Nie można zatem uznać, że przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego rokowania nie zostały przeprowadzone, bądź też były przeprowadzone w sposób wadliwy, tym bardziej że ekwiwalentność oferty nie jest elementem koniecznym rokowań. Tym samym Wojewoda bezpodstawnie wydał orzeczenie w przedmiocie umorzenia postępowania przed organem I instancji. Jeżeli natomiast chodzi o propozycję nabycia nieruchomości za cenę równą wartości rynkowej, ustaloną w operacie szacunkowym z dnia 26 sierpnie 2008 r., tj. 55.200 zł, złożoną A.L. przez Wójta Gminy telefonicznie ( co zostało przez nią potwierdzone w piśmie z dnia 15 września 2008 r., k. 53 akt administracyjnych) to istotnie nie może ona zostać uznana za element rokowań. W piśmie z dnia 21 lipca 2008 r., doręczonym stronom w dniu 23 lipca 2008 r. Starosta wyznaczył dzień 30 września 2008 r. jako ostateczny termin do zawarcia umowy z Wójtem Gminy dotyczącej zbycia na rzecz Gminy przedmiotowej nieruchomości. Z przepisu art. 115 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż wszczęcie postępowania o wywłaszczenie może nastąpić po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, wyznaczonego na piśmie właścicielowi nieruchomości i termin ten liczy się od dnia zakończenia rokowań. W świetle okoliczności niniejszej sprawy należało zatem uznać, że rokowania zakończyły się dwa miesiące przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego, tj. przed datą 13 października 2008 r., a więc w dniu 13 sierpnia 2008 r., a zatem propozycja oparta na operacie szacunkowym z dnia 26 sierpnia 2008 r. jak również cena w wysokości 83.200 zł, zaoferowana w toku rozprawy administracyjnej nie mogą zostać uznane za element rokowań. Ubocznie podnieść należy, że w sytuacji, gdyż organ odwoławczy uznał, że rokowania nie zostały przeprowadzone prawidłowo, niedopuszczalna była analiza operatu szacunkowego, uchybień występujących w trakcie rozprawy administracyjnej w dniu 5 lutego 2009 r., daty wypłaty odszkodowania, a także kwestii nadania rozstrzygnięciu organu I instancji rygoru natychmiastowej wykonalności. W przypadku bowiem uznania przez organ II instancji, że postępowanie przed organem pierwszoinstancyjnym było bezprzedmiotowe, okoliczności te, jako dotyczące bezprzedmiotowego, zdaniem Wojewody, postępowania nie miały wpływu na wynik sprawy, ani nie mogły być przedmiotem analizy. Ze względu na to oraz z uwagi na treść zaskarżonej decyzji, również Sąd nie mógł poddać ocenie przeprowadzonego przez organ I instancji postępowania wywłaszczeniowego, ani domniemanych uchybień popełnionych w jego toku. Mając na uwadze powyższe należało przyjąć, że Wojewoda uznając, iż w niniejszej sprawie nie zostały przeprowadzone rokowania dopuścił się naruszenia prawa materialnego, co miało wpływ na wynik sprawy, gdyż przyjęcie, że rokowania zostały przeprowadzone pozwalało na wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Wskazane naruszenie prawa powodowało konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a ustawy p.p.s.a. Rozpoznając niniejszą sprawę ponownie organ II instancji merytorycznie rozpatrzy odwołanie strony od decyzji wywłaszczeniowej, uwzględniając wskazane wyżej uwagi. Orzeczenie zawarte w pkt. II wyroku wydane zostało na podstawie art. 152 p.p.s.a.