II SA/Ke 384/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Sylwester Miziołek,, Asesor WSA Jacek Kuza, Protokolant Sekretarz sądowy Katarzyna Tuz, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 października 2007r. sprawy ze skargi G. P. na decyzję Wojewody z dnia [...], znak: [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. II SA/Ke 384/07 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] Wojewoda na podstawie art. 127 § 1 i 2, art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 98 ust. 3 i art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta i Gminy od decyzji Starosty z dnia [...] orzekającej o przyznaniu J. Ł. odszkodowania w kwocie 100 605 zł. za przejętą na rzecz Gminy nieruchomość położoną w P., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,2783 ha, z przeznaczeniem pod drogę, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Wojewoda ustalił, że w odwołaniu od opisanej wyżej decyzji Starosty, Burmistrz Miasta i Gminy zarzucił, że opinia rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o którą przyznane zostało odszkodowanie, sporządzona została sprzecznie z przepisami prawa, tj. § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca nie wziął bowiem do porównania cen występujących w obrocie przy sprzedaży nieruchomości na cele drogowe, a tylko takie ceny są w pierwszej kolejności brane pod uwagę przy wykonywaniu operatu szacunkowego. Poza tym, z trzech porównywanych przez rzeczoznawcę nieruchomości, dwie dotyczą sprzedaży dwóch działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne pochodzących z tej samej nieruchomości, z której wytyczona została droga, co jest zdaniem odwołującego, rzeczą niedopuszczalną. W ocenie skarżącego należało przy sporządzeniu operatu wykorzystać transakcje dotyczące wykupu przez Gminę nieruchomości przeznaczonych pod drogi, czego nie uczyniono. Jako przykłady podano 3 akty notarialne z [...] i dwa z [...]. Poza tym, rzeczoznawca dokonał wyceny na [...] a nie na dzień wydania decyzji podziałowej tj. [...]. Odwołujący kwestionują także sprostowanie przez rzeczoznawcę majątkowego błędów pisarskich w operacie szacunkowym. Rozpatrując odwołanie Wojewoda ustalił, że Burmistrz Miasta i Gminy decyzją z dnia [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność J. Ł.Ł, położonej w P., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, z czego jedna działka – nr [...] o pow. [...] ha przeznaczona została pod drogę. Wnioskiem z dnia [...] Burmistrz Miasta i Gminy wystąpił do Starosty o ustalenie na podstawie art. 98 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odszkodowania za przejętą na rzecz Gminy nieruchomość oznaczoną nr [...]. Z załączonego do wniosku protokołu z rokowań i uzgodnień wynika, że strony nie doszły do porozumienia i nie zawarły ugody. Wskutek powyższego organ wszczął postępowanie administracyjne o ustalenie odszkodowania, a na jednej z wyznaczonych rozpraw, strony zapoznane zostały z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z którym cena 1 m2 gruntu wyniosła 36,15 zł., a całkowita wartość działki nr [...] określona na kwotę 100 605 zł. Operat ten zakwestionował Burmistrz Miasta i Gminy wskazując, że został on sporządzony niezgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a nadto że rzeczoznawca majątkowy błędnie uznał, że brak jest nieruchomości nabywanych na cele budowy drogi, albowiem Gmina w ostatnich latach przeprowadziła kilka transakcji wykupu nieruchomości pod drogi. Decyzją z dnia [...]. Starosta orzekł o przyznaniu J. Ł. w ramach odszkodowania za przejętą nieruchomość odszkodowanie w kwocie 100 605 zł. Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I-szej instancji. Organ odwoławczy wskazał, że wartość wycenianej nieruchomości określono na dzień [...], tymczasem stosownie do § 36 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stan nieruchomości winien być przyjęty na datę wydania decyzji zatwierdzającej podział czyli na [...] Ponadto – jak wynika z zapisu operatu zawartego na stronie 4 w pkt 3.2 – do porównania wzięto umowy cywilno-prawne dotyczące sprzedaży nieruchomości nie zabudowanych na terenie miasta W., podczas gdy wyceniana działka zlokalizowana jest w P. W toku ponownego rozpoznania sprawy, rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia [...] sprostował oczywiste błędy operatu szacunkowego. Wskazano, że określenie daty stanu nieruchomości powinno być "stan przedmiotu wyceny uwzględniono na dzień [...], który zgodnie z informacjami zleceniodawcy odpowiada stanowi nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości tj. na dzień [...]" W zapisie wyceny w pkt 3.2 powinno być, że do odszkodowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przeanalizowano "umowy cywilnoprawne dotyczące sprzedaży nieruchomości nie zabudowanych na terenie miasta P.". Na przeprowadzonej rozprawie administracyjnej strony zostały zapoznane z wyjaśnieniem rzeczoznawcy. Organ I-szej instancji prowadził postępowanie administracyjne w sprawie w oparciu o przepisy kpa i ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności art. 98 i 130. W celu określenia wartości nieruchomości przejętej na rzecz Gminy, rozpatrując sprawę po raz pierwszy, organ zlecił wykonanie operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego i operat ten został dopuszczony jako dowód w sprawie. Wojewoda w oparciu o zebrany materiał dowodowy uznał, że rozstrzygnięcie organu I-szej instancji jest prawidłowe. Przytaczając treść art. 98 ust. 1 i 3 oraz art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które mają zastosowanie w sprawie, organ odwoławczy podkreślił, że Starosta prawidłowo ustalił wartość tego odszkodowania w oparciu o sporządzony w tym celu operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ uznał sprostowanie przez rzeczoznawcę błędów pisarskich pismem z dnia [...] za prawidłowe i wystarczające wskazując, że operat ten jest aktualnie zgodny z obowiązującymi przepisami i w tym zakresie może stanowić dowód w sprawie. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Wojewoda zacytował treść § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i podkreślił, że jak wynika z operatu, z uwagi na brak wystarczająco dużej liczby transakcji gruntami pod drogi, wyceny dokonano właśnie w sposób określony powyższym przepisem. Ponadto powołane w odwołaniu kwoty transakcji, które zdaniem Burmistrza Miasta i Gminy winny być przez rzeczoznawcę majątkowego przyjęte przy dokonywaniu wyceny, są nieaktualne. Zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych, do określenia wartości rynkowej nieruchomości przyjmuje się ceny transakcyjne występujące na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę (Standard III.7). Ponadto zgodnie z zacytowanym § 36 ust. 3 rozporządzenia, ceny nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Wojewoda podniósł, że organy administracji publicznej nie mogą ingerować w metodykę wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, lecz jedynie badać operat pod względem formalno-prawnym. W sytuacji, gdy odwołujący kwestionują prawidłowość wykonania operatu szacunkowego, to stosownie do art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jedyną możliwością jest zatem wystąpienie do np. Komisji Arbitrażowej działającej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o zbadanie prawidłowości tego operatu szacunkowego. Odnosząc się do kwestionowania przez Burmistrza Miasta i Gminy sprostowania przez rzeczoznawcę majątkowego błędów pisarskich w operacie szacunkowym Wojewoda wskazał, że przepisy prawa nie regulują w jakiej formie winno nastąpić sprostowanie ewentualnych błędów pisarskich zaistniałych w operatach. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyła Gmina wnosząc o jej uchylenie jako naruszającej prawo tj. § 36 ust.1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie skarżącej, oszacowanie nieruchomości wykonane zostało niezgodnie z powołanym wyżej przepisem, gdyż rzeczoznawca nie wziął do porównania cen transakcyjnych występujących przy sprzedaży nieruchomości na cele drogowe. A tylko takie ceny winny być brane w pierwszej kolejności pod uwagę przy wykonywaniu operatu szacunkowego. Autor skargi podkreślił, że rzeczoznawca nie dochował należytej staranności przy sporządzaniu operatu, gdyż ma obowiązek korzystania z ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów. Tam też znajdują się dowody (akty notarialne) wskazujące na rynek nieruchomości. Organ z kolei nie dopełnił obowiązku sprawdzenia prawidłowości operatu. Skarżąca zarzuciła także, że rzeczoznawca wziął do porównania trzy nieruchomości, z których dwie dotyczą sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, a jedna terenu planowanych ulic dojazdowych, komunikacji samochodowej, usług, handlu, usług rzemiosł. Przyjął też do porównania dwie działki przeznaczone pod budownictwo pochodzące z tej samej nieruchomości, z której pochodzi droga, co jest – w ocenie autora skargi – niedopuszczalne. Ponadto bez żadnej analizy rzeczoznawca wyciągnął średnią arytmetyczną z cen 1 m2 powyższych nieruchomości, co dało średnią cenę 36,15 zł. za m2, a po pomnożeniu przez powierzchnię działki nr [...] – [...] ha, kwotę odszkodowania wynoszącą 100.605 zł. Za "najbardziej zaskakujące i niewłaściwe" skarżąca uznała jednak fakt, że rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia [...] sprostował błędy pisarskie w zakresie określenia stanu nieruchomości. W stwierdzeniu zawartym w tym piśmie "czasokres w dokonaniu wyceny wynosi około dwa lata, tak więc nie wiadomo kto dokonał wyceny, Starosta informujący zleceniodawcę czy rzeczoznawca majątkowy". W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną ( art. 134 § 1 p.p.s.a.). Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji podnieść należy, że w toku rozpoznania sprawy organ II instancji nie dopuścił się takiego naruszenia przepisów prawa materialnego bądź procesowego, które miało lub mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 p.p.s.a.). Nie ulega wątpliwości, że podstawą materialnoprawną rozstrzygnięcia organu są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. 04.261.2603 ze zm.), zwanej dalej ugn, w szczególności art. 98 ust.3 w zw. z art. 128 i nast. dotyczące odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Nie budzi także zastrzeżeń zastosowanie powyższych przepisów przez organy obu instancji w stanie faktycznym sprawy. Argumentacja skargi sprowadza się natomiast do próby podważenia oceny operatu szacunkowego, który stał się podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. Sporządzenie takiego operatu jest obligatoryjne, bowiem stosownie do treści art. 156 ust. 1 ugn, wycena wartości nieruchomości dla potrzeb odszkodowania może nastąpić tylko w tej formie. Operat sporządza rzeczoznawca majątkowy, posiadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości ( art. 174 ust. 2 ugn). Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 149 i nast. określa podstawowe zasady wyceny nieruchomości, których rozwinięcie i uszczegółowienie znajduje się w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem. Stosownie do treści § 36 ust. 1 i 2 pkt 1 w zw. z ust. 3 rozporządzenia, w przypadku ustalania odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art. 98 ust. 1 ugn (czyli wydzielonych pod drogi publiczne, w oparciu o decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości – jak w niniejszej sprawie), rzeczoznawca przy określeniu wartości rynkowej danej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną stosuje podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, przy czym stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział. Jak z kolei wynika z art. 151 ust.1 ustawy, wartość rynkowa nieruchomości to najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. W przypadku braku cen, o których mowa wyżej, wartość gruntu wydzielonego pod drogę publiczną określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50% (§ 36 ust.2 pkt 1 rozporządzenia). Jak widać z powyższego, operat szacunkowy sporządzany jest wedle konkretnych zasad, określonych tak w ugn jak i w rozporządzeniu, przy czym jeśli chodzi o wycenę nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art. 98 ust.1, rzeczoznawca dokonuje wyboru jednej z metod szacowania, określonej w § 36 ust. 1 bądź 2, w zależności od tego, czy na danym terenie występuje rynek nieruchomości przeznaczanych pod drogi publiczne. Ustawowy rygoryzm w określeniu zasad wedle których sporządzony ma być operat szacunkowy nie pozbawia go przy tym waloru opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa. Oznacza to, że do organu orzekającego w sprawie należy ostatecznie merytoryczna ocena operatu, a w szczególności prawidłowość i zgodność z prawem zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego metody szacowania nieruchomości. Nie można przy tym podzielić stanowiska organu odwoławczego, zawężającego zakres badania operatu jedynie do kwestii "formalno-prawnych", albowiem jak każdy inny dowód podlega on analizie w trybie art. 77 § 1 i 80 kpa pod względem spójności, sposobu i trafności argumentacji, zasad logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego, co łącznie wpływa na ocenę wiarygodności tego dowodu. Wszystkie wnioski organu w tym zakresie winny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji stosownie do treści art. 107 § 3 kpa. Mimo zawężającego przedstawienia przez organ odwoławczy zakresu badania operatu szacunkowego, ostatecznie dowód ten został poddany ocenie, o jakiej mowa wyżej wraz z odniesieniem się zarówno do prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawcę określonych w przepisach metod szacowania nieruchomości, jak i do zarzutów zgłoszonych przez skarżącą Gminę. Wyciągnięte na podstawie tej analizy wnioski – zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji – Sąd w całości podziela. Z rozdziału 6. dotyczącego analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, zawartego w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, powołanego przez organ w trybie art. 84 § 1 kpa w zw. z art. 130 ust.2 ugn wynika, że "sprzedaży nieruchomości na cele budowy lub poszerzenia dróg było zbyt mało, aby możliwe było uznanie, że istnieje na terenie miasta P. rynek takich nieruchomości". Wniosek taki poprzedzony został analizą nieruchomości wystawionych do sprzedaży oraz sprzedanych na terenie gminy, w okresie dwóch lat przed wyceną. Wiarygodność i rzetelność przeprowadzonej przez rzeczoznawcę analizy nie została w toku postępowania podważona jakimikolwiek poddającymi się weryfikacji argumentami. W szczególności nie ma podstaw do przyjęcia, że formułując taki wniosek, naruszony został przepis art. 175 ust.1 ustawy, zobowiązujący rzeczoznawcę majątkowego do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zawarta w skardze sugestia, że sporządzając operat w niniejszej sprawie, rzeczoznawca nie skorzystał z ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów, gdzie "znajdują się dowody (akty notarialne) wskazujące na rynek nieruchomości", a tym samym "nie dokonał należytej staranności", nie zostały poparte żadnymi przekonującymi argumentami. Skarżąca powołuje się jedynie na odwołanie od decyzji organu I-szej instancji, w którym wskazała 5 konkretnych transakcji, mających świadczyć o istnieniu na terenie gminy rynku nieruchomości przeznaczanych pod drogi publiczne. Oceniając trafność tego zarzutu podkreślić jedynie należy, że wśród wymienionych przez Gminę umów, trzy przeprowadzone zostały w roku [...], a więc trzy lata przed wyceną dokonywaną przez rzeczoznawcę, który – co wynika z operatu – brał pod uwagę jedynie transakcje przeprowadzone w okresie dwóch poprzednich lat. Takie podejście jest jak najbardziej zrozumiałe i logiczne, bo tylko aktualne dane dotyczące cen transakcyjnych mogą stanowić podstawę przyjęcia, że na danym terenie istnieje - w dacie sporządzenia wyceny i określania wartości nieruchomości – rynek gruntów przeznaczonych pod drogi. Zasadność tego argumentu poddana została zresztą ocenie przez Wojewodę w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i stanowisko wyrażone przez organ należy w całości podzielić. Brak na terenie gminy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, uniemożliwiający określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym zgodnie z § 36 ust.1 rozporządzenia, nakazywał dokonanie wyceny stosownie do ust. 2 pkt 1 tego przepisu, co rzeczoznawca opracowujący operat uczynił przedstawiając sposób wyceny w rozdziale 7. Ponieważ przepis § 36 ust.2 pkt 1 określa jednoznacznie, iż do tej metody szacowania określić należy wartość 1 m2 gruntów, z których wydzielono działkę pod drogę, nie można za uzasadniony uznać zarzut skargi, iż "rzeczoznawca majątkowy do porównania przyjął dwie działki przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne pochodzące z tej samej nieruchomości, z której pochodzi droga, co jest rzeczą niedopuszczalną". W przepisie § 36 ust.2 pkt 1 chodzi bowiem właśnie o tę samą nieruchomość, z której wydzielona została droga, jeżeli zatem znane były ceny dotyczące sprzedaży działek wydzielonych z tej nieruchomości, to należało wziąć je pod uwagę dokonując szacunku w oparciu o powołany wyżej przepis. W ocenie Sądu, przepis ten konstruuje szczególny sposób wyceny ( nie ma w nim już mowy o nakazie zastosowania podejścia porównawczego – jak w § 36 ust.1, bądź jakiegokolwiek innego wymienionego w art. 152 ust.2 ugn) i skoro nieruchomości wydzielone wskutek decyzji podziałowej były już przedmiotem obrotu, to przy szacowaniu działki przeznaczonej pod drogę, cena uzyskana w wyniku takich transakcji winna być brana pod uwagę w pierwszej kolejności. Tak też uczynił rzeczoznawca majątkowy opracowując operat w niniejszej sprawie i chociaż zastosował podejście porównawcze, a jako trzecią do porównania przyjął cenę transakcyjną z umowy darowizny, a nie sprzedaży – to w świetle poglądu przedstawionego wyżej - okoliczność ta nie ma znaczenia dla oceny skuteczności zarzutów powołanych w skardze; tym bardziej, że zastosowanie metody porównawczej wpływa w tym przypadku na obniżenie ceny 1m2 gruntu, z którego wydzielono działkę pod drogę, co jest korzystne dla strony skarżącej. Wprawdzie Sąd zauważa, że do tego zarzutu – zgłaszanego już w odwołaniu – Wojewoda nie ustosunkował się w uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia, jednak wobec uznania argumentacji skarżącej za nietrafną – uchybienie to pozostaje bez wpływu na zasadność zaskarżonej decyzji. Tak samo należy ocenić podnoszoną w skardze kwestię formy uzupełnienia operatu szacunkowego, w oparciu o który organ określił wysokość należnego odszkodowania. O ile wobec akapitu zawartego na str.4 tego operatu, sprostowanie "oczywistego błędu pisarskiego"- jak określił to rzeczoznawca majątkowy w piśmie datowanym na dzień [...] - wydaje się być zrozumiałe (w kontekście pozostałej treści operatu odnoszącej się do transakcji zawieranych na terenie P., a nie W.), to istotnie można mieć wątpliwości i zastrzeżenia co do tego, czy forma ta była odpowiednia także w przypadku określenia "stanu przedmiotu wyceny". Rzeczoznawca pismem tym faktycznie uzupełnił operat, a nie sprostował oczywisty błąd pisarski, co jednak nie ma wpływu na podważenie prawidłowości dokonanej w nim wyceny. Po złożeniu przez rzeczoznawcę pisma uzupełniającego operat, organ wyznaczył bowiem i przeprowadził dnia [...] rozprawę administracyjną, na której zapoznał strony z "wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego...dotyczącymi operatu szacunkowego". Pismu rzeczoznawcy z dnia [...] nadano zatem prawidłowe znaczenie: zostało ono potraktowane jako nowa okoliczność i uzupełnienie przeprowadzonego w sprawie dowodu, co do którego strony wypowiedziały się zgodnie z art. 81 kpa. Podkreślić w tym miejscu należy, że stanowiska stron wyrażane na rozprawie administracyjnej dnia 27 października 2006r. świadczą o błędnym zrozumieniu uzupełnienia operatu w zakresie określenia stanu nieruchomości. Wyjaśnienie rzeczoznawcy zawarte w powyższym piśmie, że stan nieruchomości od daty wydania decyzji zatwierdzającej podział do daty wyceny w dniu 2 maja 2006 r. nie uległ zmianie, nie jest bowiem tożsamy z tym, że "ceny w ciągu 2 lat nie ulegały zmianie" – jak zdawali się to rozumieć przedstawiciele skarżącej Gminy. Wartość nieruchomości oceniana jest zawsze na datę szacowania i wedle obowiązujących aktualnie cen, ale do wyceny przyjmuje się stan nieruchomości na dzień – w tym przypadku – wydania decyzji zatwierdzającej podział. Uzupełnienie operatu zawarte w piśmie z dnia [...] oznacza więc, że w dacie [...](data decyzji zatwierdzającej podział), opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, czyli działki nr [...] o pow. 2783 m2, który został przedstawiony na str. 5 operatu, był taki sam jak w dniu[...], jak uwzględnił to w pierwotnej wersji rzeczoznawca majątkowy. W okresie tych dwóch lat działka nie zmieniła zatem kształtu, wielkości, położenia w odniesieniu do otaczających ją gruntów, stanu prawnego ( nadal była przedmiotem własności J. Ł.) i zagospodarowania – czyli w obu datach była niezabudowana. Kwestionując prawidłowość formy uzupełnienia operatu, skarżąca ani w toku postępowania administracyjnego ani w skardze nie wykazała jednak, jaki wpływ okoliczność ta miałaby na wynik sprawy, a w szczególności, że stan wycenianej nieruchomości - w rozumieniu art. 2 pkt 17 ugn – w dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział był inny niż w dniu [...]. Przyjmując zatem zasadność argumentacji kwestionującej nazwanie przez rzeczoznawcę majątkowego faktycznego uzupełnienia operatu – "sprostowaniem oczywistych błędów pisarskich", Wojewódzki Sąd Administracyjny nie znalazł podstaw do uchylenia z tego powodu zaskarżonej decyzji, jako że uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy uznać należy, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.