II SA/Ke 470/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Armański, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal (spr.), Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Starszy inspektor sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 października 2018r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Rejonowej Kielce-Zachód w Kielcach delegowanej do Prokuratury Okręgowej w Kielcach Wiesławy Klimontowicz sprawy ze skargi [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (zwane dalej Kolegium), po rozpatrzeniu odwołania [...], utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy [....] z dnia [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: [...] zbyli w dniu 14 stycznia 2015r. (po wejściu w życie zmiany planu miejscowego), stanowiącą ich współwłasność nieruchomość o nr ewid. [....], położoną w obrębie geodezyjnym wsi [....], gm. [....] o powierzchni 0,1500 ha. W związku z powyższym, organ I instancji wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości, gdyż zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej m.p.z.p.), zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w [....] nr XLV/425/14 z dnia 30 września 2014r. (ogłoszonym w Dz. Urz. Województwa z 2014r. poz. 3189 z dnia 25 listopada 2014r.) w sprawie zmiany Nr 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – ww. działka nr [....], znajduje się na terenach oznaczonych na planie symbolem MN4 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W § 91 ustalono stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej u.p.z.p., na 20% wzrostu wartości nieruchomości. Decyzją z dnia 31 maja 2017r. Kolegium, po rozpatrzeniu odwołania [...], uchyliło w całości poprzednio wydaną przez organ I instancji decyzję z dnia 27 czerwca 2016r., którą ustalono opłatę jednorazową w wysokości 14.620 zł i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W toku postępowania uzyskano nowy operat szacunkowy dla przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem stanowiska Kolegium, zajętego w decyzji kasacyjnej. Mając na uwadze powyższe Burmistrz Miasta i Gminy [....], działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 u.p.z.p., decyzją z dnia 20 lutego 2018r. ustalił na rzecz [...]ej opłatę w wysokości 6.430 zł oraz na rzecz [...] opłaty w wysokości 6.43 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [....], oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [....], na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli [...], kwestionując wartość nieruchomości określoną według stanu sprzed zmiany planu i wskazując, że transakcje porównawcze nie spełniają wymogu podobieństwa określonego w art. 4 pkt 16 u.g.n. Mianowicie, wbrew ustaleniom zawartym w operacie, na dzień sprzedaży przed zmianą planu miejscowego przedmiotowa nieruchomość posiadała energię elektryczną, wodę i kanalizację sanitarną, była w całości ogrodzona i przeznaczona pod pasiekę. Ponadto strony nie zostały poinformowane o terminie oględzin i w związku z tym nie brały w nich udziału. Kolegium, utrzymując w mocy zakwestionowane rozstrzygnięcie, wskazało że na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego z dnia 30 czerwca 2017r. wyliczono wzrost wartości nieruchomości, stanowiący podstawę do ustalenia opłaty planistycznej dla działki nr [....], w kwocie 64.300zł. Przy zastosowaniu 20% stawki renty planistycznej, ustalonej w m.p.z.p., jej wysokość ustalono w sposób prawidłowy na kwotę 12.860 zł, tj. 6.430 zł na rzecz każdego ze współmałżonków. Zdaniem Kolegium, decyzja organu I instancji wydana w oparciu o operat szacunkowy, w sposób jednoznaczny, wykazała, że wzrost wartości nieruchomości skarżących był wynikiem uchwalenia zmiany planu miejscowego. Nie budzi przy tym wątpliwości prawidłowość operatu, który sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości uregulowanymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Do wyceny nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami dla określenia wartości nieruchomości rolnej, a dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej pod budownictwo mieszkalne metodę korygowania ceny średniej – które w sposób przekonujący zostały opisane w operacie. W procesie wyceny rzeczoznawca dokonała określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowych według stanu przed wejściem w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego oraz po dacie wejścia w życie zmiany planu według cen na datę zbycia nieruchomości. Organ odwoławczy zaaprobował również przedstawiona przez rzeczoznawcę analizę rynku i informację, jakimi kryteriami kierowano się przy wyborze nieruchomości porównawczych – tj. transakcji nieruchomości zlokalizowanych w miejscowościach sąsiednich. Zdaniem Kolegium, organ I instancji prawidłowo uznał, że opis stanu nieruchomości, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie celu i sposobu wyceny, wybór podejścia, metody i techniki szacowania jak również obliczenie wartości nieruchomości zostały prawidłowo przedstawione w operacie szacunkowym, który został sporządzony przez osobę uprawnioną i spełnia wymogi przewidziane ustawą o gospodarce nieruchomościami, zwanej dalej u.g.n., oraz przepisami ww. rozporządzenia. Odnosząc się do zarzutów odwołania co do nieprawidłowego oszacowania nieruchomości przed zmianą planu wskazano, że w operacie cechy indywidualne wycenianej nieruchomości są oszacowane na dwa punkty – a zatem najwyżej. Ponadto na stronie 15-19 operatu dokonano opisu i analizy transakcji podobnych – co jest wystarczające dla dokonania wyceny. Dobór przyjętych przez rzeczoznawcę nieruchomości przyjętych do porównań, zgodnie z przeznaczeniem w planie uznano prawidłowy. Zdaniem organu przedstawiona w operacie szacunkowym uzasadniona analiza rynku została przedstawiona w sposób jednoznaczny i czytelny, a transakcje porównawcze w sposób wystarczający spełniają wymogi podobieństwa zawarte w u.g.n. Na podstawie analizy rynku i cech nieruchomości będących przedmiotem zawartych transakcji rzeczoznawca wytypowała atrybuty nieruchomości mające wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz dokonała oceny ich wpływu na uzyskane ceny i stopień skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych (lokalizacja i otoczenie nieruchomości, wielkość powierzchni działki, cechy indywidualne). Zdaniem Kolegium operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, posiadającą wiedzę specjalistyczną w tym zakresie, a wycena uwzględnia przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny i jej podstawę, źródła danych o nieruchomościach. Wbrew twierdzeniom odwołujących się rzeczoznawca majątkowy udokumentowała wzrost wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie Kolegium, w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego, organ I instancji prawidłowo uznał, że w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania nastąpił wzrost wartości wskazanej działki i ustalił opłatę w wysokości 20% z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Końcowo podkreślono, że odwołujący się nie skorzystali z możliwości weryfikacji wyceny w trybie i stosownie do regulacji zawartej w art. 157 ust. 1 u.g.n. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach na decyzję Kolegium wnieśli [...], podkreślając że nie zgłaszają zastrzeżeń do wartości nieruchomości określonej według stanu po zmianie planu, natomiast wartość według stanu sprzed zmiany planu została określona błędnie. Zdaniem skarżących operat szacunkowy zawiera nieprawdziwe dane o nieruchomości sprzed zmiany miejscowego planu, a transakcje porównawcze nie spełniają wymogu podobieństwa określonego w art. 4 pkt 16 u.g.n. Organ odwoławczy co prawda wskazał, że argumenty te nie są prawdziwe, jednak nie wykazał, na czym to polega. Co do tego, że skarżący nie domagali się oceny operatu szacunkowego przez organizację zawodową, to było to spowodowane kosztem takiej usługi – 2.000 zł. Wobec braku wyjaśnienia zarzutów odwołania strony nadal podnoszą, że rzeczoznawca nie zawiadomiła ich o terminie oględzin, w związku z czym nie byli wówczas obecni. W protokole oględzin rzeczoznawca zawarła stwierdzenie, że na działce jest energia elektryczna, wodociąg w pobliżu, brak jest kanalizacji sanitarnej. Było to niezgodne z rzeczywistością, gdyż na datę zmiany planu miejscowego i na dzień sprzedaży nieruchomości działka posiadała energię elektryczną, wodę i kanalizację sanitarną i była wykorzystywana na pasiekę. W konsekwencji rzeczoznawca winna była przyjąć transakcje nieruchomościami podobnymi (w myśl art. 4 pkt 16 u.g.n.), zatem posiadającymi pełne (w tym obszarze) uzbrojenie. Stwierdzenie SKO, że operat został sporządzony prawidłowo nie polega na prawdzie. Dane o uzbrojeniu można sprawdzić w ośrodku geodezyjnym, wobec czego kierowanie operatu do zaopiniowania, przy wysokim koszcie, nie było sensowne. Na str. 9 wyceny biegła wskazała, że badała ceny transakcyjne w okresie od stycznia 2013r. do stycznia 2015r., tymczasem do porównania przyjęła również transakcje spoza tego okresu – czego Kolegium nie zauważyło. Ponadto rynek lokalny to obszar całej gminy lub powiatu (co potwierdzają to wyroki sądowe), zatem rzeczoznawca winna była dokonać analizy nieruchomości podobnych sprzed zmiany planu w odniesieniu do całej gminy lub powiatu. Biegła na str. 12 powołuje, że wobec braku transakcji podobnymi nieruchomościami na terenie miejscowości [....] przepisy zezwalają jej na analizę również w innych miejscowościach, natomiast nie podała wykazu transakcji analizowanych. Tymczasem z analiz skarżących wynika, że w okresie styczeń 2013r. do styczeń 2015r. transakcji nieruchomościami rolnymi na terenie gminy [....] było 90, a ceny kształtowały w przedziale od 0,7 do 154 zł/m2. Rzeczoznawca nie wyjaśniła, dlaczego spośród tak wielu transakcji wybrała tylko te wykazane na str. 15, czego organ nie zauważył, pomimo, że wycena winna być wykonana rzetelnie. Ponadto analiza rynku nie zawiera o wykazania trendu zmiany cen w czasie, co jest konieczne dla rzetelnego określenia wartości nieruchomości i również i w tym zakresie Kolegium nie zawarło żadnego stwierdzenia. Tymczasem do właściwego oszacowania wartości w oparciu o transakcje z okresu poprzedniego musi być w operacie wykazana zmiana cen w czasie - czego operat nie zawiera. Końcowo strony wyraziły pogląd, że skoro organ nie posiada wiedzy takiej, aby dokonać prostej oceny operatu to winien był wystąpić do organizacji zawodowej o jego ocenę. Mając na uwadze powyższe, skarżący wnieśli o uchylenie decyzji Kolegium i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Na rozprawie sądowej w dniu 11 października 2018r.: - skarżący [...] poparł skargę i oświadczył, że od 2003r. posiadał decyzję o pozwoleniu na budowę budynku gospodarczego, którego jednak nie zrealizował do dnia sprzedaży. Na działce nie było przyłącza kanalizacyjnego, ale była możliwość wykonania przyłącza z kanału głównego, który jest w drodze. Skarżący okazał decyzję o pozwoleniu na budowę; - Prokurator Prokuratury Rejonowej Kielce-Zachód w Kielcach delegowana do Prokuratury Okręgowej w Kielcach, która zgłosiła swój udział w postępowaniu na podstawie art. 8 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jedn. Dz. U. z 2018r. poz. 1302), zwanej dalej p.p.s.a., wniosła o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania w sposób, który odpowiednio miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Rozpatrując skargę w ramach tak zakreślonej kognicji Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia bądź stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji. Kontrolą sądowoadministracyjną w niniejszej sprawie została objęta decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego , utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji, którą ustalono na rzecz [...] opłatę w wysokości 6.430 zł oraz na rzecz [...] opłatę w wysokości 6.430 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [....], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [....], na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawę materialnoprawną powyższej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017r. poz. 1073 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości (opłata planistyczna). Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty planistycznej ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 37 ust. 5 u.p.z.p. notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Opłatę planistyczną ustala w drodze decyzji wójt, burmistrz albo prezydent miasta, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, jednakże nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 6 w zw. z ust. 4 u.p.z.p.). Podkreślić trzeba, że sama zmiana przeznaczenia terenu związana ze zmianą planu miejscowego nie wystarcza do ustalenia renty planistycznej, bowiem niezbędnym elementem jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany tymi okolicznościami. Niezbędna w tym zakresie wycena nieruchomości odbywa się na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018r., poz. 121 ze zm.), zwanej dalej u.g.n. (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz osób uprawnionych do określania tej wartości stosuje się również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej rozporządzeniem. Określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Na wstępie zauważyć trzeba, że istotne dla rozpoznania niniejszej sprawy okoliczności faktyczne nie są kwestionowane. Poza sporem jest, że zgodnie z aktualnie obowiązującym m.p.z.p. działka nr [....], znajduje się na terenach oznaczonych na planie symbolem MN4 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Natomiast w uprzednio obowiązującym m.p.z.p. działka ta znajdowała się na terenach rolnych oznaczonych symbolem R. Zgodnie ze zmianą, zatwierdzoną uchwałą Rady Gminy w [....] nr XLV/425/14 z dnia 30 września 2014r. (ogłoszoną w Dz. Urz. Województwa z 2014r. poz. 3189 z dnia 25 listopada 2014r.) ustalono stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., w wysokości 20% wzrostu wartości nieruchomości (§ 91). W dniu 14 stycznia 2015r. – a zatem już po wejściu w życie zmiany planu miejscowego – i [...] zbyli przedmiotową działkę. Kwestią sporną jest natomiast wartość nieruchomości przed zmianą m.p.z.p., która w ocenie skarżących została określona błędnie, w szczególności z uwagi na brak uwzględnienia uzbrojenia działki w kanalizację sanitarną oraz nierzetelne sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Skarżący powołali się również na pozwolenie na budowę budynku gospodarczego z 2003r., przyznając jednak, że nie został on zrealizowany do dnia sprzedaży. W ocenie Sądu, zarzuty skargi i przedstawiona argumentacja na ich poparcie nie zasługują na uwzględnienie. Podkreślić trzeba, że choć operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak, jak wyżej wskazano, przy jego sporządzaniu ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ administracji publicznej nie mają pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości, a muszą stosować się do przyjętych przez ustawodawcę powołanych wyżej regulacji prawnych. Dopiero w ramach tych unormowań biegły – posługując się posiadanymi wiadomościami specjalnymi – dokonuje wyceny. Istotne przy tym jest, by operat szacunkowy odpowiadał z jednej strony wymogom prawnym, a z drugiej – był zrozumiały, logiczny i przejrzysty. W wyroku z dnia 24 kwietnia 2014r., sygn. akt I OSK 2342/12 (dostępnym na orzeczenia.nsa.gov.pl) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, choć oczywiście nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, to może, a nawet powinna, obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie (w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a.) i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cechach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zaś rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa powoływane wyżej rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r., wydane na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 u.g.n. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie wskazanych wyżej przepisów jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Z drugiej jednak strony, konieczne jest uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (zob. art. 174 i nast. u.g.n. oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2002r. o sygn. akt SK 20/01). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, kiedy zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (zob. podobnie wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2013r. o sygn. akt I OSK 291/12, dostępny j.w.). Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (zob. podobnie wyrok NSA z dnia 31 marca 2011 r., sygn. akt I OSK 778/10, dostępny j.w.). Ponadto, zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to – skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie – powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Poza powyższymi uwagami o charakterze ogólnym Sąd w składzie orzekającym za konieczne uznał odniesienie się do zarzutów podnoszonych już na etapie postępowania odwoławczego i powtórzonych w skardze, a odnoszących się do wadliwości postępowania związanego z uwzględnieniem sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy operatu szacunkowego. Mianowicie, do wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosowała metodę porównywania parami dla określenia wartości nieruchomości rolnej (przed zmianą m.p.z.p.), a dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej pod budownictwo mieszkalne (po zmianie m.p.z.p.) metodę korygowania ceny średniej (art. 153 ust. 1 u.g.n., § 4 ust. 1, 2, 4 ww. rozporządzenia), które w sposób przekonujący zostały opisane w operacie. Stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomością podobną w rozumieniu przepisów u.g.n. jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się m.in. metodę korygowania ceny średniej, przy której do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 rozporządzenia). Z lektury akt administracyjnych wynika, że zarzuty skarżących są niezasadne. Na stronach 15-19 operatu podano wybrane transakcje nieruchomościami podobnymi z tego samego rynku lokalnego (pochodzącymi z terenu tej samej gminy – [....]) oraz ich niezbędną charakterystykę, w szczególności przyjmując w konsekwencji najbardziej podobne do wycenianej działki (o pow. 1500 m ²) nieruchomości, znajdujące się w [...] (pow. 2131 m²), [....] (1100 m²) i [...] (pow. 1148 m²), ustalając cenę minimalną 10 zł za 1 m² i maksymalną 17,42 zł za 1 m². Wszystkie te transakcje, przyjęte do bezpośredniego porównania, pochodzą ze wskazanego przez rzeczoznawcę przedziału czasowego od stycznia 2013r. do stycznia 2015r., natomiast tylko jedna z siedmiu wymienionych w pierwszej z tabeli na str. 15 transakcji wykracza nieznacznie poza ten okres ([...] 20 marca 2015r.), wobec czego brak podstaw by stwierdzić, że uchybienie to miało, bądź mogło mieć istotny wpływ na ocenę operatu, a w konsekwencji na wynik sprawy. W operacie, na stronie 15-19 dokonano wyczerpującego opisu i analizy transakcji podobnych, w szczególności w kontekście ich odległości od [...], kształtu i otoczenia. Rzeczoznawca przedstawiła również w sposób jednoznaczny i czytelny uzasadnioną analizę rynku (strony 9 – 10 operatu). W konsekwencji, dokonując stosownego porównania na tle ww. transakcji, na stronie 16 w tabeli pn. "Oszacowanie prawa własności działki gruntu przed zmianą MPZP" określono cechy indywidualne wycenianej nieruchomości na dwa (czyli w skali dwustopniowej punktacji najwyżej), wobec czego przyjęto cenę za 1 m² - 16,08 zł, co dało łączną wartość 24.100 zł przed zmianą m.p.z.p. Z kolei wartość działki po zmianie m.p.z.p. – z którą skarżący się zgadzają – oszacowano na 88.400 zł (strona 19), co przesądziło o wzroście wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia opłaty planistycznej dla działki nr [....] w kwocie 64.300zł. W konsekwencji organy obu instancji, przy prawidłowym zastosowaniu 20% stawki renty planistycznej z § 91 m.p.z.p., zasadnie rozstrzygnęły w przedmiocie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na kwotę 12.860 zł, tj. po 6.430 zł na rzecz każdego ze skarżących małżonków. Za bezzasadny należało uznać zarzut skarżących dotyczący braku zawiadomienia ich o oględzinach przedmiotowej nieruchomości dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego. W tym zakresie Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie, w całości podziela stanowisko przedstawione przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 19 sierpnia 2015r. (dostępnym j.w.), w którym podkreślono, że rzeczoznawca majątkowy, dokonując analizy stanu nieruchomości w ramach sporządzania operatu szacunkowego, działa w sprawach opłat adiacenckich (a więc również renty planistycznej) na zlecenie właściwego organu administracji publicznej. Oznacza to, że w istocie w toku takiego postępowania nie przeprowadza się dowodu z oględzin nieruchomości w rozumieniu art. 85 k.p.a., lecz dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. W konsekwencji wizja lokalna przeprowadzona przez biegłego na nieruchomości nie ma charakteru dowodu w sprawie – stanowi bowiem jedynie jedną z czynności biegłego, poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego. Tym samym dowodem w sprawie był wyłącznie operat szacunkowy, przy sporządzaniu którego biegła przeprowadziła wizję lokalną. W konsekwencji brak było podstaw, aby w niniejszej sprawie stawiać rzeczoznawcy majątkowemu, jak również organom administracji publicznej, zarzut braku zapewnienia stronom postępowania udziału w czynności oględzin nieruchomości dokonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Co się zaś tyczy zarzutów o braku uwzględnienia w operacie sieci kanalizacyjnej, to argumentacja ta nie mogła odnieść skutku, gdyż, jak sam skarżący przyznał na rozprawie sądowej, na działce nie było przyłącza kanalizacyjnego, a istniała jedynie możliwość wykonania przyłącza z istniejącej w sąsiedniej drodze sieci. W konsekwencji w pierwszej tabeli na stronie 19 operatu rzeczoznawca prawidłowo przyjęła niepełne wyposażenie przedmiotowej nieruchomości w infrastrukturę techniczną, dając w tym zakresie 1 punkt. W kontekście powyższego brak było podstaw do występowania przez Kolegium, jak chcą tego skarżący, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n. Zauważyć przy tym trzeba, że strony nie podjęły samodzielnego działania w tym zakresie. Sumując, należy podzielić stanowisko Kolegium o prawidłowym doborze nieruchomości podobnych wskazanych w operacie szacunkowym, wystarczających dla dokonania wyceny. Rzeczoznawca przedstawiła także – w sposób jednoznaczny i czytelny – uzasadnioną analizę rynku. Wskazać również trzeba na znajdujący się na stronie 11 operatu wykres obrazujący różnice w cenach transakcyjnych w okresie dwóch lat od 6 maja 2013r., co uzasadnia stanowisko o braku potrzeby liczenia trendu czasowego – co wyczerpująco uzasadniono na stronie 10 odmiennymi atrybutami nieruchomości oraz zdolnościami negocjacyjnymi stron (nie zaś zmianami cen w czasie). W tym stanie rzeczy, nie budzi wątpliwości prawidłowość dokonanej przez Kolegium oceny operatu szacunkowego, sporządzonego przez osobę uprawnioną, posiadającą wiedzę specjalistyczną, przy czym wycena uwzględniła przedmiot i zakres wyceny, jej cel oraz podstawę, w sposób wystarczający i zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami dokumentując wzrost wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie zmiany m.p.z.p. Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.