II SA/Ke 484/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Sędziowie Sędzia WSA Renata Detka, Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 października 2008r. sprawy ze skargi Z. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. oddala skargę; II. przyznaje od Skarbu Państwa (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach) na rzecz radcy prawnego P. M. kwotę 292,80 (dwieście dziewięćdziesiąt dwa 80/100) złotych, w tym VAT w kwocie 52,80 (pięćdziesiąt dwa 80/100) złotych, oraz kwotę 17 (siedemnaście) złotych opłaty skarbowej tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] znak: [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa rozpoznając odwołanie Z.B. od decyzji [...] Wójta Gminy z dnia [...] znak: [...] w sprawie ustalenia Z.B. opłaty w wysokości 8988,00zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr 290/4, obręb geodezyjny K., gmina , o powierzchni 0,4144ha, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że podstawę rozstrzygnięcia Wójta Gminy stanowił art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwała Rady Gminy Nr [...] z dnia [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania sołectwa K. na terenie gminy , (Dz. Urzędowy Woj. Ś. z dnia 6 września 2006r, Nr [...] poz.[...]). ustalająca 15% stawkę wzrostu wartości nieruchomości (renty planistycznej). Powołane przepisy zobowiązują wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do pobierania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu. Wartość nieruchomości według stanu sprzed uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego i po wejściu w życie tego planu określa operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Aktem notarialnym z dnia [...] Repertorium [...] Z.B. sprzedała działkę nr 290/4, o powierzchni 0,4144ha, położoną w K. za kwotę 74 592,00 zł. Zgodnie z ustaleniami organu, wzrost wartości tej nieruchomości był następstwem uchwalenia planu, który wszedł w życie z dniem 7.10.2007r. Poprzedni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego utracił ważność z dniem 31.12.2003r. w związku z tym stosownie do przepisu § 50 ust. 3 rozporządzenia z dnia 1 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 , poz. 2109 ze zm.) przy ustalaniu renty planistycznej przyjęto faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu, w oparciu o stan ujawniony w ewidencji gruntów, zgodnie z którym przedmiotowa działka miała przeznaczenie rolnicze. Z ustaleń aktualnie obowiązującego planu wynika, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem P - oznaczającym tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z funkcją dopuszczalną tj.: zabudową mieszkaniową jednorodzinną związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wójt Gminy w oparciu o operat szacunkowy decyzją z dnia [...] ustalił dla Z.B. opłatę planistyczną, w wysokości 9 385,50zł. Powyższa decyzja została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze , które stwierdziło naruszenie przepisów procesowych oraz zakwestionowało sposób wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym odnoszący się do całej grupy działek nie zaś indywidualnie do przedmiotowej działki Z.B.. Organ I instancji ponownie rozpatrując sprawę uzupełnił materiał dowodowy w sprawie o nowy operat szacunkowy sporządzony w dniu 1 lutego 2008r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego inż. U. M. W powyższym operacie zgodnie z zaleceniami Kolegium rzeczoznawca uwzględnił dodatkowe okoliczności sprawy tj. niekorzystny kształt działki i na podstawie średnich cen nieruchomości przyjętych do celów porównawczych ustalił wartość 1 m2 gruntu rolnego w wysokości 4,69zł oraz wartość 1 m2 gruntu o znaczeniu przemysłowym w wysokości 19,15zł. Organ I instancji oparł się na wyliczeniach zawartych w operacie szacunkowym stwierdzając, że wartość działki przed uchwaleniem planu wynosiła 19440,00zł natomiast jej wartość po wejściu w życie planu miejscowego zmieniła się istotnie i wynosiła 79360,00 zł. W tych okolicznościach Wójt Gminy decyzją z dnia 28.03.2008r. ustalił wysokość opłaty planistycznej w kwocie 8988,00 zł odpowiadającej 15 % stawce wzrostu wartości nieruchomości. Z.B. w odwołaniu od powyższej decyzji podnosiła zarzut uniemożliwienia jej właściwego zapoznania się z aktami sprawy poprzez uzależnienie wydania kopii dokumentów od uiszczenia opłaty. Podważała prawidłowość sporządzonego operatu, który jej zdaniem nie odnosi się do konkretnej nieruchomości, albowiem rzeczoznawca pominął regulacje wynikające z ustawy Prawo budowlane oraz przepisów wykonawczych jako przepisów odrębnych, które uniemożliwiają posadowienie budynku na tej nieruchomości z uwagi na niekorzystne cechy geometryczne działki. Te uchybienia w jej ocenie świadczą o tym, że organ nie wykazał okoliczności wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu. Odwołująca się podniosła, że radni gminy podjęli uchwałę, która w przyszłości może stanowić podstawę do naliczenia niższej opłaty planistycznej. Ponadto stwierdziła, że uchwała nr [...] Rady Gminy w jest nieważna z uwagi na zapis w § 47 pozwalający na określenie 0 % stawki opłaty planistycznej. Rozpatrując odwołanie organ II instancji przytoczył treść art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stwierdzając, że w świetle poczynionych przez organ I instancji ustaleń faktycznych wystąpiły przesłanki określone ustawą do pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium podniosło, że wbrew twierdzeniom odwołującej został wykazany związek przyczynowy pomiędzy zmianą przeznaczenia gruntu w planie miejscowym, a wzrostem wartości nieruchomości. Zarówno w operacie szacunkowym jak i w uzasadnieniu decyzji organu I instancji dokonano szczegółowej analizy w tym zakresie, wykazując, iż decydujący wpływ na wartość rynkową nieruchomości ma jej przeznaczenie w obowiązującym planie pod tereny przemysłowe. Plan nie zawiera ograniczeń co do warunków kształtowania zabudowy tj. nie wykazuje minimalnej powierzchni działki, minimalnej szerokości działki, minimalnej linii zabudowy, ani też nie wskazuje wymogu scalenia i podziału terenu. Nieruchomość spełnia zatem podstawowe kryteria do zabudowy, a okoliczność niekorzystnego kształtu działki znalazła odzwierciedlenie w wycenie rzeczoznawcy, który z tego tytułu dokonał korekty i obniżył wartość rynkową wycenianej nieruchomości. Z tego względu, zdaniem organu zarzut braku możliwości usytuowania budynku, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego i przepisami wykonawczymi, nie znajduje oparcia w aktach sprawy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonując oceny operatu szacunkowego stwierdziło, że został on sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230). Ustalenie opłaty nastąpiło w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Podnoszone przez odwołującą dalsze zarzuty organ odwoławczy uznał za nieuzasadnione. Udział strony w postępowaniu administracyjnym został zagwarantowany poprzez umożliwienie jej zapoznania się z całością zebranego w sprawie materiału dowodowego jak również sporządzania z niego notatek, wnoszenia wyjaśnień i zastrzeżeń i z tych uprawnień strona skorzystała. Kolegium wyjaśniło, że uchwała Rady Gminy w nr [...] z dnia [...] w sprawie przystąpienia do zmiany nr 2 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa K. na terenie gminy , w zakresie ewentualnego obniżenia stawki opłaty planistycznej nie ma żadnego wpływu na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, z uwagi na to, że postępowanie zostało wszczęte i prowadzone przed dniem uchwalenia i wejścia w życie uchwały zmieniającej plan. Organ nie znalazł podstaw do oceny nieważności § 47 uchwały Rady Gminy Nr [...] określającego 0% stawkę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości z uwagi na brak uprawnień do kontroli i nadzoru uchwał wydawanych przez organy samorządowe. Jednocześnie wskazał, że stawka ta obowiązuje dla terenów usług oświaty, terenów obiektu kultu religijnego, terenów rolnych z zielenią śródpolną, łąk i dolin rzecznych oraz terenu istniejącego cmentarza, a zatem nie dotyczy przedmiotowej nieruchomości. Z.B. zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] wnosząc o jej uchylenie. W uzasadnieniu podtrzymała dotychczasowe stanowisko, kwestionując okoliczność wzrostu wartości nieruchomości i istnienie podstaw do ustalenia opłaty planistycznej. Zdaniem skarżącej operat szacunkowy z dnia 1 lutego 2008r. jest nieprawidłowy, zaś Kolegium w sposób lakoniczny odniosło się do zastrzeżeń dotyczących naruszenia przepisów Prawa budowlanego i przepisów wykonawczych. Skarżąca twierdzi, iż cechy geometryczne przedmiotowej działki nie pozwalają na realizację obiektów budowlanych zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego i z zachowaniem wymogów wynikających z przepisów odrębnych w tym dotyczących ochrony przeciwpożarowej nieruchomości i obiektów sąsiednich, które to okoliczności mają bezpośredni wpływ na prawidłową ocenę wzrostu wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej, przy czym w świetle przepisu § 2 powołanego artykułu, kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak, związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Oceniając decyzję Samorządowego kolegium Odwoławczego z dnia [...] stwierdzić należy, iż wniesiona przez Z. B. skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd nie dopatrzył się bowiem ani naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, ani innych naruszeń przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przedmiotowej sprawie jako podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia organ wskazał art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stosownie do dyspozycji art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako "ustawa", jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zarzuty skargi sprowadzają się do stwierdzenia, iż mimo uchwalenia planu miejscowego, ustalającego przeznaczenie terenu na którym położona jest działka nr ewidencyjny 290/4 pod obiekty produkcyjne, składy i magazyny – wartość tej nieruchomości nie zmieniła się w stosunku do poprzedniego jej przeznaczenia tj. wykorzystywania na cele rolnicze, albowiem niekorzystny kształt działki (działka wąska) powoduje brak możliwości zabudowy tej działki. Z zaprezentowanym poglądem nie sposób się zgodzić. Organy dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych i w oparciu o te ustalenia wyprowadziły słuszne wnioski. Przepisy ustawy określają, że opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). W przypadku, gdy właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła zbywa ją, notariusz sporządzający akt notarialny ma obowiązek w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5), natomiast wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma obowiązek ustalenia - bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego - w drodze decyzji opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 7). Opłaty tej organ może dochodzić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami ( art. 37 ust. 11 ). Zgodnie z art. 150 ust. 5 w zw. z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – zwanej dalej jako u.g.n.) określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Regulacje w zakresie szczegółowych zasad i sposobów określania wartości nieruchomości zawierają oprócz ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 149 - 156 ) przepisy rozporządzenia Rady Ministrów dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Z przepisów tych wynika, że wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 u.g.n.). Stosownie do przepisu art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu różnych metod i sposobów (tzw. podejść). Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.(art. 152 ust. 3). Podejście porównawcze, zastosowane w niniejszej sprawie, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych ( art. 153 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przytoczone unormowania wskazują, że proces wyceny nieruchomości jest sformalizowany, co umożliwia dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Poza sporem pozostaje okoliczność, że Z.B. sprzedała - działkę nr 290/4, o powierzchni 0,4144ha, położoną w K., po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania sołectwa K. na terenie gminy zatwierdzonego uchwałą Nr [...] z dnia [...] opublikowaną w Dz.Urz. Woj.Ś z dnia[...], Nr[...], poz. [...]. Nie budzi również wątpliwości fakt, że przed uchwaleniem planu przedmiotowa działka zgodnie z zapisem w ewidencji gruntów była wykorzystywana rolniczo, a obecnie ustalenia planu wskazują, iż działka nr 290/4 znajduje się w całości na terenie określonym na rysunku planu symbolem P - oznaczającym tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Z powyższego wynika, że nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości z rolnej na produkcyjną uprawniająca organ do ustalenia opłaty przewidzianej w art. 36 ust. 4 ustawy w oparciu o dane zawarte w sporządzonym dla potrzeb niniejszej sprawy operatu szacunkowego. Wskazać należy, że organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W ocenie Sądu organy prawidłowo uznały, że opis stanu nieruchomości, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie celu i sposobu wyceny, wybór podejścia, metody i techniki szacowania jak również obliczenie wartości nieruchomości zostały prawidłowo przedstawione w operacie szacunkowym, który został sporządzony przez osobę uprawnioną i spełnia wymogi przewidziane ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sąd zauważa, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze mylnie wskazało na str. 8 uzasadnienia poprzednio obowiązujący akt tj. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1924), jednakże powołując na str. 5 przepis § 50 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r., odnosząc się do kwestii przeznaczenia nieruchomości w przypadku braku planu przed jego uchwaleniem Kolegium dowiodło, że dokonało oceny prawidłowości operatu szacunkowego w aspekcie unormowań obowiązującego stanu prawnego. Przedstawionej wycenie, nie można skutecznie zarzucić braku uwzględnienia okoliczności niekorzystnego kształtu przedmiotowej działki. Wręcz przeciwnie organy administracji podkreślały, że ta cecha znalazła odzwierciedlenie w operacie szacunkowym, a biegły z tego tytułu dokonał korekty współczynników prowadzących do obniżenia wartości wycenianej nieruchomości. Definicję działki budowlanej zawiera art. 2 pkt 12 ustawy stanowiąc, że pod tym pojęciem należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Za prawidłowe należy uznać ustalenie, że wobec braku ograniczeń w nowo uchwalonym planie odnoszącym się do terenów oznaczonych symbolem "P", mimo wąskości działki nieruchomość spełnia podstawowe kryteria do zabudowy, a jak słusznie podniesiono w uzasadnieniu organu I instancji plan w żadnym miejscu nie zakłada, że na tym terenie powinna być sytuowana produkcja czy przemysł w skali makro, a ponadto istnieje możliwość sytuowania obiektów w granicy czy też tzw. obiektów drobnej wytwórczości. Zdaniem Sądu, w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego organy prawidłowo uznały, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania sołectwa K. na terenie gminy i zmiany przeznaczenia działki nr ewidencyjny 290/4 położonej w K. gmina , nastąpił wzrost wartości tej działki i ustaliły rentę planistyczną w wysokości 15% wzrostu wartości nieruchomości. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm. ) skargę, jako bezzasadną, oddalił.