II SA/Ke 500/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Armański, Sędzia WSA Dorota Chobian (spr.), Protokolant Starszy inspektor sądowy Sebastian Styczeń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 września 2018r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. w Z. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie odmowy wprowadzenia zmiany w operacie ewidencji gruntów i budynków oddala skargę. Świętokrzyski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego w K. decyzją z [...] r., znak: [...] po rozpatrzeniu odwołania [...] Sp. z o.o. z siedzibą w Zakopanem, od decyzji Starosty Buskiego z 9 kwietnia 2018 r., orzekającej o odmowie dokonania zmiany w operacie ewidencji gruntów i budynków, dotyczącej lokalu nr [...] , zlokalizowanego w budynku przy ulicy [...], poprzez wpisanie powierzchni użytkowej wynoszącej 177,97 m2 w miejsce dotychczasowej powierzchni 191,82 m2, na podstawie art. 1[...] § 1 pkt 1 kpa oraz art. 7b ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 2101), dalej zwanej w skrócie "ustawą", utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że [...] Sp. z o.o. z siedzibą w Zakopanem we wniosku z 16 lutego 2018 r., domagała się sprostowania oznaczenia powierzchni użytkowej lokalu nr [...] , mieszczącego się w budynku przy ulicy K. w B, poprzez wpisanie powierzchni użytkowej 177,97 m2 w miejsce omyłkowo wpisanej powierzchni 191,82 m2 wykazanej w ewidencji gruntów i budynków. Odmawiając zaskarżoną decyzją wprowadzenia żądanej zmiany, organ I instancji zauważył, że art. 113 §1 kpa nie ma zastosowania w niniejszej sprawie, bo organ ewidencyjny nie popełnił żadnego błędu, lecz poprawnie zarejestrował stan prawny ustalony w innym trybie przez inne organy. Zapis zawarty w operacie szacunkowym, zgodnie z którym powierzchnia użytkowa lokalu bez pomieszczeń przynależnych wynosi 177,97 m2, nie może być podstawą do wprowadzenia zmiany w ewidencji gruntów i budynków w zakresie powierzchni użytkowej tego lokalu. Starosta dodał, że nie jest dopuszczalna zmiana powierzchni użytkowej lokalu stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, bez zmiany udziału w nieruchomości wspólnej, gdyż powierzchnia lokalu jest nierozłącznie związana z udziałem w prawie współużytkowania wieczystego gruntu i udziałem w prawie własności części wspólnych budynku. W związku z tym zmiana powierzchni lokalu jest ściśle związana ze zmianą struktury własności, co może być uregulowane w postępowaniu przed sądami powszechnymi lub poprzez zawarcie stosownego aktu notarialnego, a nie w postępowaniu administracyjnym. Rozpatrując odwołanie od powyższej decyzji organ II instancji zwrócił uwagę, że aktem notarialnym sprzedaży z 12 września 2008 r., którym stanowiono odrębną własności lokalu, [...] Sp. z o.o. z siedzibą w Zakopanem nabyła lokal użytkowy oznaczony numerem [...] o powierzchni użytkowej 191,82 m2. Z tym lokalem związany jest udział wynoszący 192/2160 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz prawo współużytkowania wieczystego gruntu w udziale wynoszącym 192/2160, oznaczonego jako działka nr 312, na którym usytuowany jest murowany budynek administracyjno- usługowy. Następnie organ odwoławczy cytując art. 24 ust. 2a, 2b i 2c ustawy, przedstawił zasady aktualizacji ewidencji gruntów i budynków, a także wskazał, że powierzchnia użytkowa lokalu stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, nie jest cechą związaną z udziałem w nieruchomości wspólnej. Zatem jej zmiana jest możliwa w ewidencji gruntów i budynków bez jednoczesnej zmiany udziału w prawie współużytkowania wieczystego gruntu i udziału w prawie własności w częściach wspólnych budynku, w przypadku gdy stan faktyczny lokalu nie uległ zmianie, a zmiana pola powierzchni użytkowej tego lokalu jest jedynie skutkiem nowego dokładniejszego pomiaru. Nie oznacza to, że organ ewidencyjny jest obowiązany do jednoczesnego przeliczenia udziału w prawie własności przysługujących właścicielowi lokalu. Jak wynika z wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 28 września 2016 r., sygn. akt II SA/Go 666/16, "ustalenie rzeczywistego stanu prawa własności i użytkowania wieczystego leży w interesie osób, które twierdzą, iż w treści aktów notarialnych sprzedaży lokali mieszkalnych nieprawidłowo ustalono powierzchnie lokali, skutkiem czego zaniżono albo zawyżono wielkości przypadających im udziałów w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny. Osoby te mogą dochodzić ustalenia tego prawa w przysługującym im zakresie, ale na drodze cywilnej". Zgodnie z § 70 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 1034 ze zmianami), dalej zwanego w skrócie "rozporządzeniem", danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu jest pole powierzchni użytkowej lokalu. Z kolei § 25 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 rozporządzenia stanowi, że rejestr lokali jest raportem sporządzonym na podstawie danych ewidencyjnych wymienionych w § 70 ust. 1 i 2, dotyczących lokali stanowiących odrębne nieruchomości zgrupowane według ich przynależności do poszczególnych jednostek rejestrowych lokali. Rejestr lokali zawiera ponadto między innymi dane określające udziały właścicieli w nieruchomościach wspólnych związanych z lokalami. Organ II instancji wskazał, że jak wynika z przepisów ustawy i rozporządzenia, należy rozróżnić aktualizację danych ewidencyjnych, dotyczących lokali w zależności od tego, jakie dane mają zostać zmodyfikowane i na tej podstawie ocenić, czy przedłożone przez wnioskodawcę dokumenty są właściwe i wystarczające do wprowadzenia określonych zmian. Jeśli aktualizacja ma dotyczyć danych wymienionych w § 25 ust. 2 rozporządzenia, to dokumentami stanowiącymi podstawę wprowadzanych zmian mogą być wyłącznie dokumenty wymienione w art. 23 ustawy, tj. odpisy prawomocnych orzeczeń sądowych, zaświadczenia o nowych wypisach w księgach wieczystych, odpisy aktów notarialnych, odpisy aktów poświadczenia dziedziczenia, odpisy ostatecznych decyzji administracyjnych, odpisy dokumentów wymaganych przez prawo budowlane lub zawiadomienia o zmianie danych zawartych ewidencji ludności. Z kolei, jeżeli aktualizacja ma dotyczyć danych lokalu wymienionych w § 70 ust. 1 rozporządzenia, w tym powierzchni użytkowej lokalu, to zgodnie z § 71 tego rozporządzenia, oprócz dokumentów wymienionych w art. 23 ustawy, może ona się odbyć na wniosek właściwych podmiotów ewidencyjnych lub osób, jednostek organizacyjnych i organów, o których mowa w § 11 ust. 1 pkt 1, na podstawie doręczonego zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892), i dokumentów opracowanych zgodnie z zasadami określonymi w art. 2 ust. 5 i 6 tej ustawy, który stanowi, że dokumentami takimi moga być zaświadczenie wydane przez starostę o spełnieniu wymagań do uznania lokalu jako samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz rzut odpowiednich kondygnacji budynku, na których zaznaczono lokal wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi. Ponadto zgodnie z art. 2 ust. 6 ustawy o własności lokali, w razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5 dokonuje się zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej. Zdaniem organu odwoławczego w świetle powyższych przepisów, przedłożona przez wnioskodawcę dokumentacja dotycząca wyceny spornego lokalu, nie może być podstawą do wprowadzenia w ewidencji gruntów i budynków żądanej zmiany dotyczącej powierzchni użytkowej tego lokalu. Organ ewidencyjny nie może również spełnić żądania wnioskodawcy, aby w postępowaniu administracyjnym dotyczącym aktualizacji ewidencji gruntów i budynków powołać rzeczoznawcę, w celu pomierzenia powierzchni lokalu, a jeżeli to konieczne, pomierzenie powierzchni całego budynku oraz przesłuchania świadków. Odnosząc się do powoływanego przez wnioskodawcę wyroku WSA we Wrocławiu z 2 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Wr 598/10, organ odwoławczy stwierdził, że w oparciu o obecnie obowiązujące przepisy ustawy oraz rozporządzenia, prostowanie wpisów w ewidencji gruntów i budynków w trybie określonym w art. 113 § 1 kpa nie jest możliwe, gdyż przepis ten nie ma zastosowania do wpisów dokonanych w rejestrach wchodzących w skład operatu ewidencyjnego. W pojęciu "aktualizacja" ewidencji gruntów i budynków mieści się eliminowanie danych błędnych, co wynika z § 45 ust. 1 rozporządzenia, jednak może to nastąpić w oparciu o stosowne dokumenty w trybie określonym w art. 24 ust. 2a, 2b i 2c ustawy. W świetle § 44 i § 45 rozporządzenia, aktualizacja operatu ewidencji gruntów i budynków następuje poprzez wprowadzenie udokumentowanych zmian. Wnioskodawca żądając wprowadzenia zmiany w ewidencji gruntów i budynków, w odniesieniu do powierzchni użytkowej lokalu nie przedstawił dokumentów będących podstawą do wprowadzenia tej zmiany. Przedstawiona przez wnioskodawcę kopia operatu szacunkowego nieruchomości lokalowej z 15 grudnia 2017 r., nie może stanowić podstawy do wprowadzenia zmian w ewidencji gruntów i budynków, w zakresie powierzchni użytkowej tego lokalu Stan wykazany w ewidencji jest zgodny z posiadanymi przez organ ewidencyjny dokumentami i materiałami źródłowymi. W związku z tym brak podstaw do zmiany powierzchni użytkowej w odniesieniu do lokalu nr [...] . Wobec powyższego prawidłowo, choć z innych względów niż opisano to w niniejszej decyzji, organ I instancji odmówił wprowadzenia w ewidencji gruntów i budynków żądanej zmiany. W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję, domagając się jej uchylenia oraz uchylenia decyzji organu I instancji, [...] sp. z o.o. w Zakopanem zarzuciła naruszenie: 1. art. 24 ust. 2a, 2b, 2c ustawy poprzez ich zastosowanie w sytuacji, gdy wniosek dotyczył sprostowania a nie aktualizacji informacji zawartych w ewidencji, 2. ewentualnie, jedynie na wypadek uznania, że zastosowanie powinny mieć przepisy dotyczące aktualizacji naruszenie: a) art. 24 ust. 2b pkt 2 ustawy poprzez odmowę wydania decyzji w sprawie aktualizacji informacji zawartych w ewidencji gruntów i budynków, b) § 35 rozporządzenia poprzez brak przeprowadzenia stosownych czynności, w tym pomiarów i oględzin, celem dokonania aktualizacji ewidencji, 3. art. 7, 77 § 1, 107 kpa poprzez niewyjaśnienie sprawy, nieprzeprowadzenie stosowanych dowodów oraz art. 113 § 1 kpa poprzez uznanie, że przepis ten nie ma zastosowania do wpisów dokonanych w rejestrach wchodzących w skład operatu ewidencyjnego, a w konsekwencji poprzez odmowę sprostowania oznaczenia powierzchni lokalu zgodnie z wnioskiem złożonym w niniejszej sprawie. W uzasadnieniu strona skarżąca podniosła, że żaden przepis ustawy nie wyłącza stosowania art. 113 § 1 kpa. Ustawa prawo geodezyjne i kartograficzne oraz rozporządzenia wydane na jej podstawie zawierają procedurę aktualizacji jednak brak jest przepisu, który wskazywałby, że wprowadzenie tej procedury wyłącza stosowanie przepisów kpa o sprostowaniu. Niezależnie od powyższego autor skargi podkreślił, że Spółka udokumentowała zasadność sprostowania (względnie zaktualizowania) żądanych danych. Załączyła bowiem sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy nieruchomości lokalowej nr [...] , z którego wynika, że rzeczywista powierzchnia lokalu wynosi właśnie 177,97 m. Dodatkowo, na wypadek nieuznania tego operatu za dokument wystarczający do dokonania wpisu, zawnioskowała o przeprowadzenie pomiarów przez rzeczoznawcę wyznaczonego w postępowaniu. Organ dysponował więc wystarczającym materiałem dowodowym do uwzględniania wniosku, jeśli zaś kwestionował jego zasadność na podstawie dowodów przedstawionych przez Spółkę, powinien przeprowadzić takie dowody we własnym zakresie, zgodnie z § 35 rozporządzenia. Skarżąca zauważyła, że nie doszło do zmiany powierzchni lokalu, tzn. nie zmieniły się jego granice, okazało się jedynie, że rzeczywista powierzchnia lokalu, w wyniku błędu we wcześniejszych pomiarach, jest inna niż powierzchnia, jaka jest ujawniona w ewidencji. Odmowa sprostowania powierzchni w takiej sytuacji pozbawia Spółkę ochrony prawnej, a w sytuacji, gdy różnica w powierzchni wynika jedynie z błędnego pomiaru wybór postępowania cywilnego jest wątpliwy. Kończący Spółka wskazała na wyrok WSA we Wrocławiu z 2 grudnia 2010 r. II SA/Wr 598/10, gdzie Sąd dopuścił sprostowanie zaistniałych błędów przez organ ewidencyjny na drodze administracyjnej, w trybie art. 113 § 1 kpa. Zdaniem wnoszącego skargę trudno w przedmiotowej sprawie uznać, że procedura aktualizacyjna, wyklucza możliwość sprostowania powierzchni. Wprowadzenie tej procedury nie powoduje, że kwestia błędów w pomiarach staje się nagle sprawą cywilną, mimo że do tej pory mogła być rozstrzygana w drodze procedury administracyjnej. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie, odnośnie zarzutu, że organ powinien dokonać sprostowania powierzchni lokalu na podstawie art. 113 § 1 kpa wskazać należy, że po pierwsze, przepis ten dotyczy prostowania decyzji (a także postanowień), a po drugie, regulacja dotycząca prostowania błędów zawarta w przepisach prawa materialnego wyłącza stosowanie trybu sprostowania uregulowanego przepisami kpa (por. Komentarz do Kodeksu postępowania administracyjnego autorstwa B. Adamiak i J. Borkowskiego wydawnictwo C.H.Bech Warszawa 2017, str. 624). Jak słusznie zauważył organ odwoławczy, zgodnie z § 45 rozporządzenia, aktualizacja operatu ewidencyjnego następuje poprzez wprowadzenie udokumentowanych zmian do bazy danych ewidencyjnych w celu m.in. wyeliminowania danych błędnych. Tak więc jeśli chodzi o dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, jeżeli są one błędne, podlegają sprostowaniu w trybie § 45 rozporządzenia. Przepis ten w tym brzmieniu obowiązuje od 31 grudnia 2013 r. Wcześniej przepisy rozporządzenia nie regulowały kwestii dotyczącej eliminowania z ewidencji błędnych danych. Przywoływane przez skarżącą Spółkę wyroki WSA we Wrocławiu o sygn. II SA/Wr 598/10 i NSA o sygn. II SA 566/99 zapadły przed nowelizacją § 45 rozporządzenia, dlatego też nie może ona się na te orzeczenia skutecznie powoływać w niniejszej sprawie. Podkreślenia wymaga, że jako jedyny "dowód" na to, że w wskazana w ewidencji budynków powierzchnia lokalu wynosi 177,97 m2, a nie 191,82 m2 Spółka przedstawiła nie podpisany przez jego autora operat szacunkowy opracowany przez R. M. – rzeczoznawcę majątkowego. Ten "dokument" nawet nie pozwala na stwierdzenie, na jakiej podstawie, to jest w jaki sposób jego autor stwierdził na stronie 12 operatu, że "pole powierzchni użytkowej z inwentaryzacji różni się z wielkością pola powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych z księgi wieczystej oraz z danych w rejestrze lokali". W szczególności do wniosku nie została dołączona żadna inwentaryzacja. Przede wszystkim zaś zauważyć należy, że przepisy rozporządzenia w sposób ścisły regulują to, jakie dokumenty mogą stanowić podstawę do oznaczenia powierzchni lokalu. Stosownie do § 71 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia są to zaświadczenie, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali oraz dokumenty opracowane zgodnie z zasadami określonymi w art. 2 ust. 5 i 6 tej samej ustawy (zgodnie z którymi lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej). Spółka nie przedstawiła żadnego z wyżej wymienionych dokumentów. Odnosząc się do zarzutu, że to organ powinien przeprowadzić stosowne postępowanie dowodowe we własnym zakresie i wyznaczyć rzeczoznawcę, który dokonałby pomiarów, wskazać należy, że zgodnie z § 71 rozporządzenia dane ewidencyjne dotyczące lokali, o których mowa w § 70 ust. 1 (a więc także dane dotyczące pola powierzchni użytkowej lokalu) ujawnia się w ewidencji 1) z urzędu – jeżeli taka informacja jest zawarta w doręczonych organowi dokumentach, o których mowa w art. 23 ust. 1-4 ustawy (a więc dokumentach wymienionych w tych przepisach, a przesłanych przez sądy, notariuszy i organy administracji publicznej); 2) na wniosek właściwych podmiotów ewidencyjnych lub osób, jednostek organizacyjnych i organów, o których mowa w § 11 ust. 1 pkt 1 - na podstawie doręczonego zaświadczenia i dokumentów, o jakich mowa w art. 2 ust.2, 5 i 6 ustawy o własności lokali, o czym była już mowa wyżej. Jak z powyższego wynika, brak jest podstaw do żądania od organu, aby to on zlecał sporządzenie wymaganych do zmiany powierzchni lokalu dokumentów, czy też aby na podstawie przeprowadzonych przez siebie oględzin ustalał faktyczną powierzchnię użytkową lokalu. Jak bowiem wynika z powyższych przepisów, to na osobie wnioskującej o dokonanie stosownej zmiany – aktualizacji mającej na celu wyeliminowanie błędnych danych - ciąży obowiązek udokumentowania zasadności jej dokonania poprzez złożenie wymaganych przepisami dokumentów, które umożliwią dokonanie żądanej zmiany. Jak wskazał organ odwoławczy, a co nie jest sporne, ujawniona aktualnie powierzchnia lokalu wynosząca 191,82 m2 jest zgodna z posiadanymi przez Starostę Buskiego dokumentami i materiałami źródłowymi. Nie jest zasadny również zarzut, że odmowa sprostowania pozbawia skarżącą Spółkę ochrony prawnej i że organy obu instancji odsyłają ją na drogę postępowania cywilnego. Świętokrzyski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego prawidłowo uznał za niezasadne stanowisko organu I instancji co do konieczności jednoczesnej zmiany udziałów w częściach wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej, co wiązałoby się z odesłaniem na drogę postępowania cywilnego czy też wskazywałoby na konieczności zawarcia stosownej umowy notarialnej. Organ odwoławczy jednoznacznie wskazał, że powodem odmowy wprowadzenia zmiany jest nieprzedstawienie przez Spółkę wymaganych prawem dokumentów, na podstawie których możliwe byłoby zaktualizowanie powierzchni lokalu czyli wpisanie innej powierzchni niż ta, która wynika z aktualnie posiadanych przez Starostę Buskiego dokumentów. Mając powyższe na uwadze, wszystkie zawarte w skardze zarzuty, zarówno dotyczące naruszenia przepisów procesowych jak i prawa materialnego nie zasługują na uwzględnienie. Ponieważ jednocześnie Sąd nie dopatrzył się z urzędu takiego naruszenia prawa, które skutkowałoby koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji, skarga jako bezzasadna podlegała oddaleniu, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. DZ. U. z 2018 r., poz. 1302).