II SA/Ke 519/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Jacek Kuza, Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Joanna Dziopa, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 marca 2017 r. sprawy ze skargi K. P. na decyzję Wojewody z dnia 8 kwietnia 2016 r. znak: [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia 8 kwietnia 2016 r. znak: [...], Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania K. P., utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia 28 stycznia 2016 r. znak: [...] o wywłaszczeniu na rzecz Gminy z przeznaczeniem pod budowę Regionalnego Portu Lotniczego udziału w wysokości ¾ części w niezabudowanej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów obręb G., gm. C., numerem 44/1 o pow. 0,9500 ha, stanowiącej współwłasność W. K. w ¼ części, A. P. w ¼ części i K. P. w ¼ części. W uzasadnieniu organ II instancji przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy. Sprawa niniejsza była już rozpatrywana w trybie odwoławczym, mianowicie decyzją z dnia 23 marca 2013 r. Wojewoda uchylił do ponownego rozpatrzenia decyzję Starosty z dnia 27 grudnia 2012 r., stwierdzając rozbieżności w kwestii rodzaju drzewostanu porastającego nieruchomość. W dniu 28 czerwca 2013 r. organ I instancji przeprowadził oględziny, w toku których ustalono, że działkę nr 44/1 porastają głownie około 50-letnie sosny. Z uwagi na utratę ważności operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania w decyzji z dnia 27 grudnia 2012 r., organ zlecił sporządzenie nowej wyceny ww. nieruchomości. W operacie z września 2014 r. biegła wyceniła wartość nieruchomości na kwotę 98.544 zł, w tym wartość gruntu – 32.205 zł, wartość składnika roślinnego – 66.339 zł. Na rozprawie administracyjnej w dniu 6 lutego 2015 r. K. P. uznał wycenę rzeczoznawcy majątkowego za zaniżoną, zarzucił Gminie brak propozycji działki zamiennej, a rokowania uznał za przeprowadzone w sposób nieprawidłowy. Przedstawiciel Gminy wyjaśnił, że Gmina skierowała do współwłaścicieli pismo z propozycją nieruchomości zamiennych, która jednak nie została przez nich zaakceptowana. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że wartość składników roślinnych (drzewostanu) ustalono na podstawie Uproszczonego Planu Urządzenia Lasu dla Wsi G., natomiast wartość gruntu – na podstawie transakcji gruntów nabywanych pod komunikację, w tym lotnisko. Zgodnie ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego wyrażonym w piśmie z dnia 15 lipca 2015 r., brak jest podstaw uzasadniających konieczność sporządzenia nowej wyceny. Natomiast w piśmie z dnia 20 września 2015 r. biegła wskazała, że ceny gruntów nabywanych pod komunikację (w tym budowę lotniska) nie uległy zmianie od czasu sporządzenia wyceny z września 2014 r. Nie uległy też zmianie inne czynniki mogące wpływać na wartość nieruchomości. W związku z powyższym, organ I instancji wydał opisaną na wstępie decyzję z dnia 28 stycznia 2016 r., orzekając w pkt 1 o wywłaszczeniu, a w pkt 2 ustalając na rzecz wywłaszczonych odszkodowanie w łącznej wysokości 73.908 zł. W odwołaniu K. P. podtrzymał argumenty dotyczące zaniżenia wyceny przez rzeczoznawcę, podnosząc, że z uwagi na przeznaczenie działki w planie miejscowym na terenie G-KL, tj. na terenie lotniska, wywłaszczona działka powinna mieć zdecydowanie wyższą wartość. Jego zdaniem błędne było przyjęcie do porównania transakcji pod budowę dróg. W odwołaniu zakwestionowano również określenie wieku drzewostanu, z uwagi na upływ 1,5 roku od daty sporządzenia operatu szacunkowego do dnia wydania decyzji. Odwołujący podkreślił, że współwłaściciele nieruchomości czerpali z niej korzyści, m.in. pozyskiwali drewno na opał. Zaproponowane przez Gminę nieruchomości zamienne nie spełniały zaś wymogu ustawowego. Organ odwoławczy, przywołując treść art. 112 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ("Ugn"), ustalił, na podstawie księgi wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B., że współwłaścicielami działki nr 44/1 o pow. 0,9500 ha położonej w obrębie G., gm. C., są W. K., A. P., K. P. i Gmina (po ¼). Działka ta, zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Regionalny Port Lotniczy – Część Wschodnia" zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w C. z dnia 31 maja 2011 r., nr [...], znajduje się na terenie oznaczonym symbolem G-KL – tereny lotniska. Z tego względu, budowa Regionalnego Portu Lotniczego mieści się w katalogu celów publicznych określonych w art. 6 pkt 1b Ugn. Organ odwoławczy przytoczył brzmienie art. 115 ust. 1 i 2 Ugn stwierdzając, że z powodu braku porozumienia między współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości, a Gminą, Starosta wszczął postępowanie wywłaszczeniowe zgodnie z art. 115 ust. 3 Ugn. Organ odwoławczy wskazał, że Gmina podejmowała działania zmierzające do dobrowolnego uzyskania zgody współwłaścicieli na nabycie udziału w prawie własności. Rokowania te zakończyły się bez porozumienia z powodu sporu co do wartości nieruchomości. Gmina w piśmie z dnia 11 lutego 2010 r. przedstawiła katalog nieruchomości znajdujących się w jej zasobie, jednak współwłaściciele żadnej nie zaakceptowali. Zdaniem organu, w obowiązujących przepisach brak jest regulacji dającej możliwość uwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego utraconych korzyści. W piśmie z dnia 20 września 2015 r. autorka operatu szacunkowego potwierdziła jego aktualność. Organ ocenił operat jako zgodny z obowiązującymi przepisami. Wyjaśnił, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca, on też decyduje o doborze nieruchomości do porównania. Zadaniem organu jest jedynie ocena operatu pod względem formalnym. W niniejszej sprawie rzeczoznawca określiła wartość nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, zgodnie z § 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 20104 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dla potrzeb wyceny wybrała 11 transakcji nieruchomościami podobnymi, nabywanymi pod komunikację, dokonanych w okresie od grudnia 2012 r. do kwietnia 2014 r. Ponieważ na terenie gmin M. i C. odnotowano tylko jedną transakcję, musiała rozszerzyć rynek nieruchomości. Po obliczeniu sum współczynników korygujących i posługując się właściwym wzorem wyliczyła, że średnia skorygowana na datę wyceny wartość 1 m² powierzchni wynosi 3,39 zł, co pozwoliło na określenie wartości prawa własności gruntu w wysokości 32.205 zł, a wartości składnika roślinnego (drzewostanu) – na kwotę 66.339 zł. W ocenie organu zarzut niewłaściwego ustalenia wartości nieruchomości nie został poparty żadnymi dowodami i nie może świadczyć o wadliwości operatu. W szczególności autor odwołania nie przedstawił opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych obalającej kwestionowany operat (art. 157 ust. 1 Ugn). W związku z wątpliwościami autora odwołania co do prawidłowego ustalenia wartości drzewostanu, w szczególności jego wieku, organ wymienił korespondencję z rzeczoznawcą majątkowym, z której wynika, że wycena drzewostanu znajdującego się na przedmiotowej działce została oparta na Uproszczonym Planie Urządzenia Lasu wsi G. obowiązującym od 1.01.2013r., do 31.12.2022r. W wyniku błędu pisarskiego wiek drzewostanu został określony na 57 lat zamiast prawidłowo na 58 lat. Tym niemniej dla określenia wskaźnika wartości 1 ha drzewostanu sosnowego w klasie bonitacji IA rzeczoznawca przyjęła wartość 191,2 m³/ha odpowiednią dla drzewostanu w wieku 58 lat. Wartość drzewostanu określona została w podejściu dochodowym metodą zysków techniką szczegółową. Na podstawie informacji z Nadleśnictwa C. organ ustalił, że w latach 2014-16 wartość 1 m³ drewna tartacznego iglastego WBO wynosiła między 244,12 zł a 297,31 zł, natomiast rzeczoznawca przyjęła wartość 365,22 zł. Nie można więc mówić o zaniżeniu wartości drewna w operacie szacunkowym. Podsumowując Wojewoda stwierdził, że pomimo wydania decyzji przez organ I instancji po upływie 1,5 roku od sporządzenia operatu szacunkowego, wartość w nim określona jest nadal aktualna, ponieważ operat opatrzony został klauzulą aktualności, o której mowa w art. 156 ust. 2 i 3 Ugn. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach K. P. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, zarzucając organowi stronniczość, nienależytą ocenę jego odwołania i niezgodną z prawem ocenę materiału dowodowego w sprawie. Skarżący zarzucił pominięcie w decyzji wartości udziału w wywłaszczanej nieruchomości Gminy, tj. 24.153,73 zł. Wskazał, że Gmina proponowała cenę 3 zł/m² i za tyle, tj. za 7.125 zł nabyła swój udział. Zdaniem skarżącego świadczy to o tym, że rokowania nie były prowadzone należycie i uczciwie. W skardze kilkakrotnie podniesiono, że działka nr 44/1 nie została wywłaszczona pod budowę drogi lecz pod lotnisko, wskazano, że żadna z działek zaproponowanych przez Gminę nie była podobna do wywłaszczonej. Skarżący zakwestionował stanowisko organu odnośnie sporządzenia operatu szacunkowego zgodnie z przepisami. Zarzucono również brak odniesienia się do cen gruntów nabywanych pod drogi przez GDDKiA. Według skarżącego, ustalenie wieku lasu na 57 lat miało miejsce w 2011 r., z tego względu organy wydając decyzje pomyliły się zatem o 5 lat. W dalszej części skargi jej autor skopiował treść odwołania od decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), zwanej dalej "Ppsa", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 Ppsa). Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 Ppsa). Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty, który w pkt 1 orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Gminy udziału w wysokości ¾ części w przedmiotowej nieruchomości, a w pkt 2 orzekł o odszkodowaniu. Skarżący nie kwestionuje wywłaszczenia udziału w nieruchomości oznaczonej jako działka nr ew. 44/1, a jedynie wysokość ustalonego odszkodowania, względnie nieprzyznanie nieruchomości zamiennej. Zgodnie z art. 129 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), dalej "Ugn", odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, z zastrzeżeniem ust. 5, który w sprawie niniejszej nie ma zastosowania. Opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1), który może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 3). Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1). Wysokość odszkodowania ustala się wg stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji wywłaszczeniowej, a ustalenie wysokości tego odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130). W tym miejscu należy podkreślić, że ocena operatu szacunkowego może przebiegać w dwóch aspektach, mianowicie wartości merytorycznej z punktu widzenia wiadomości specjalnych, których ani organ ani Sąd nie posiadają, oraz z punktu widzenia jego równie istotnych cech nie związanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, tj. poprawności formalnej według kryteriów prawnych formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 Kpa. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. To rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może przedstawić własny kontroperat lub wystąpić o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - do czego jest uprawniona z mocy art. 157 Ugn. W niniejszej sprawie skarżący nie podjął próby podważenia merytorycznej zawartości operatu z punktu widzenia wiadomości specjalnych, poprzez przedłożenie własnego kontroperatu bądź poddanie operatu rzeczoznawcy ocenie organizacji zawodowej. Zaniechanie to nie pozwala organom i Sądowi na kwestionowanie mocy dowodowej operatu w tym zakresie (por. wyroki NSA: z dnia 14 marca 2007 r. sygn. I OSK 322/06; z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. I OSK 136/10; z dnia 7 grudnia 2012 r., sygn. I OSK 1434/11; z dnia 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1894/12). Natomiast z punktu widzenia możliwych w niniejszej sprawie innych kryteriów oceny operat nie budzi zastrzeżeń. W operacie przedstawiono przeznaczenie wycenianej nieruchomości przewidziane w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego "Regionalny Port Lotniczy – część wschodnia" na obszarze gminy C. zatwierdzonym uchwała Rady Miejskiej w C. z dnia 30 maja 2011 r. nr [...] (G-KL – tereny lotniska). Wyceny dokonano w oparciu m.in. o oględziny nieruchomości, Uproszczony Plan Urządzenia Lasu wsi G., ceny drewna tartacznego oraz koszty pozyskania i zrywki drewna tartacznego wg danych z Nadleśnictwa C. oraz analizę lokalnego rynku nieruchomości na terenie gmin C. i Mo. oraz rynku regionalnego obejmującego teren województwa. Operat zawiera szczegółowy opis nieruchomości według stanu na dzień 20 września 2014 r. Do porównania przyjęto 11 transakcji, obejmujących nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod komunikację, które miały miejsce w okresie od grudnia 2012 r. do kwietnia 2014 r. Ponieważ na rynku lokalnym i regionalnym brak było wolnorynkowych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości z podobnymi składnikami roślinnymi, wartość przedmiotowej nieruchomości określono jakom wartość odtworzeniową. Wartość prawa własności gruntu określono w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej; wartość drzewostanu leśnego – starszego – w podejściu dochodowym, przy zastosowaniu metody zysków. W operacie wyjaśniono, że na rynku lokalnym odnotowano tylko jedną transakcję dotyczącą nieruchomości nabywanej pod budowę portu lotniczego, co jest liczbą zbyt małą by na tej podstawie określić wartość przedmiotu wyceny. Przepis § 26 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) dopuszcza w przypadku braku danych na lokalnym rynku nieruchomości, możliwość przyjmowania cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Stąd rzeczoznawca poszerzyła obszar analizowany na teren województwa . Ponadto, mając na uwadze art. 6 Ugn zaliczający do celów publicznych zarówno wydzielanie gruntów pod drogi publiczne (pkt 1), jak pod lotniska (pkt 1b) oraz to, że grunty wydzielane pod nowe lotniska podlegają takiej samej procedurze wyceny jak grunty wydzielane pod nowe drogi publiczne, przyjęła do porównania nieruchomości gruntowe przeznaczone pod komunikację. Wyjaśnienie to nie budzi wątpliwości Sądu. Z zawartej w art. 4 pkt 16 Ugn definicji nieruchomości podobnej nie wynika, aby miały to być nieruchomości o identycznych cechach, który to wymóg byłby najczęściej w praktyce niemożliwy do spełnienia. Wartość wycenianej nieruchomości określa się w takiej sytuacji w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości, co znajduje odzwierciedlenie w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie. Wbrew twierdzeniom skarżącego, rzeczoznawca majątkowy nie mogła przyjąć do porównania wskazanych w piśmie z dnia 13 sierpnia 2015 r. nieruchomości nabywanych przez GDDKiA pod drogi krajowe, ponieważ były to grunty nabywane pod drogi na podstawie decyzji odszkodowawczych wydawanych przez Wojewodę. Zgodnie zaś z § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny (...), źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji, np. decyzja administracyjna. W ocenie Sądu opinia rzeczoznawcy majątkowego przedstawia się jako pełna, wszechstronnie i szczegółowo uzasadniona, sporządzona z zachowaniem wymogów wynikających z ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Z jej treści nie wynikają wątpliwości odnośnie przyjętych metod i sposobu wyceny, w tym doboru transakcji. Poszczególne składniki opinii wyczerpują nakazany ustawowo zakres operatu, który realizuje ponadto unormowane ustawowo wymogi treści operatu. W rozpoznawanej sprawie ocenie podlega wyłącznie operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. J. we wrześniu 2014 r. Poprzedni operat sporządzony przez A. S. w sierpniu 2012 r. nie mógł być punktem odniesienia dla rozważań w niniejszej sprawie z powodu upływu czasu. Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 3 Ugn, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Ponadto, zgodnie z wytycznymi zawartymi w pkt 6.3 Powszechnych krajowych Zasad Wyceny, w Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowym nr 3, "Operat szacunkowy", nie aktualizuje się operatu m.in. w sytuacji gdy upłynęło ponad 2 lata od jego sporządzenia. Odwoływanie się przez skarżącego do zapisów tego operatu jest więc nieuzasadnione. W tym kontekście należy więc rozpatrywać zarzut skarżącego, że wiek 57 lat dla drzewostanu na wycenianej nieruchomości został ustalony w roku 2011. Wiek ten został ustalony na potrzeby poprzedniego operatu szacunkowego i nie może być podstawą ustaleń obecnie. Wiek drzewostanu w operacie z września 2014 r. został ustalony na podstawie Uproszczonego Planu Urządzenia Lasu wsi G.. Tabelki stanowiące wyciąg z tego Planu załączono do operatu. Wynika z nich jednoznacznie, że działka nr 44/1 była w styczniu 2013 r. porośnięta drzewostanem sosnowym 57-letnim. Na datę wyceny, tj. wrzesień 2014 r., wiek drzewostanu wynosił więc 58 lat i taki wiek, jak wynika z wyjaśnień rzeczoznawcy (k. 18 akt adm. II instancji), został uwzględniony w operacie, mimo omyłkowego wpisania wieku 57 lat. Obliczenia, szczególnie wskaźnik wartości 1 ha drzewostanu wyrażony w m³ drewna dla określonego gatunku, klasy bonitacji i wieku drzewostanu zostały przyjęte dla drzewostanu w wieku 58 lat (191,2 m³/ha), nie zaś 57 lat (188,2 m³/ha). Wyjaśnienia te nie budzą wątpliwości Sądu, a skarżący ze swej strony nie przedstawił przekonujących argumentów na ich podważenie. Operat szacunkowy został również opatrzony przez rzeczoznawcę klauzulą aktualności, o której mowa w art. 156 ust. 4 Ugn, co oznacza, że mógł być wykorzystany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3. Nie jest rzeczą Sądu rozważanie, w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływały na wartość szacowanych nieruchomości, względnie analizowanie, w jakim zakresie możliwy był wpływ innych cech rynkowych. Jak podkreślono wyżej, ani Sąd, ani organ prowadzący postępowanie administracyjne nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Odnosząc się do zarzutu nierzetelnego prowadzenia rokowań przez Gminę, na wstępie wskazać należy, że zgodnie z art. 112 ust. 3 Ugn wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, co do zasady należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw do nieruchomości (art. 114 ust. 1), przy czym samo wszczęcie tego postępowania nastąpić może dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia takiej umowy (art. 115 ust. 2). W niniejszej sprawie bezsporne jest, że Gmina przedstawiła skarżącemu i pozostałym współwłaścicielom ofertę nabycia przedmiotowej nieruchomości. W ofercie zaproponowano cenę 3 zł/m². W dniu 25 stycznia 2010 r. skarżący zgłosił się do Urzędu Miasta informując, że ww. oferta jest dla niego niesatysfakcjonująca. W wyznaczonym przez Starostę terminie do 25 maja 2010 r. stosowna umowa cywilnoprawna nie została zawarta. W konsekwencji otwarta została droga do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Warunek przeprowadzenia rokowań został bowiem spełniony. Gmina wystąpiła z określoną ofertą, której współwłaściciele nie przyjęli. Brak porozumienia co do zaproponowanej ceny nieruchomości nie zmienia faktu, że rokowania zostały przeprowadzone stosownie do treści art. 114 ust. 1 Ugn. Okoliczność, że proponowana przez Gminę cena jest niższa od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego nie oznacza, że doszło do naruszenia ww. przepisów dotyczących rokowań. Nie jest także zasadny zarzut dotyczący zaproponowanej działki zamiennej, ponieważ co do zasady, zaoferowanie działki zamiennej w trakcie rokowań stanowi jedynie możliwość, a nie obowiązek ze strony organu prowadzącego rokowania (art. 114 ust. 1 zd. 2 Ugn). W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę - Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na podstawie art. 151 Ppsa.