II SA/Ke 568/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Jacek Kuza, Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Zielińska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 1 grudnia 2011 roku sprawy ze skargi K.C. i S.C. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...] Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania K. i S. małż. C. utrzymał w mocy decyzję Starosty K. z dnia [...] znak: [...] orzekającą o: 1) ustaleniu wysokości odszkodowania w kwocie 111.495 zł za nieruchomość położoną w K., obręb 05, przy ul. R. oznaczoną jako działki nr 2982/2 i 4782/5 o łącznej pow. 0,2569 ha przejętą pod realizację inwestycji drogowej pn. "budowa przedłużenia ul. R. w K. wraz z budową kanalizacji deszczowej, przebudową przepustów i oświetlenia ulicznego", która stała się własnością Gminy K. z dniem 24.08.2010r. na podstawie decyzji Wojewody utrzymującej w mocy decyzję Starosty K. z dnia [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej; 2) ustaleniu wartości nieruchomości zamiennej stanowiącej własność Gminy K. oznaczonej nr 2983/1 o pow. 0,3393 ha, położonej w K., obręb 05 przy ul. R. na kwotę 126.690 zł; 3) przyznaniu K. i S. małż. C. w zamian za odszkodowanie określone w pkt 1 za działki nr 2982/2 i 4782/5 nieruchomość zamienną nr 2983/1; 4) zobowiązaniu małż. C. do uiszczenia różnicy między wysokością odszkodowania a wartością nieruchomości zamiennej w wysokości 15.195 zł na konto Urzędu Miasta i Gminy K. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna; 5) naliczeniu odsetek ustawowych za nieterminowe uregulowanie należności; 6) przeniesieniu przez Gminę K. prawa własności nieruchomości zamiennej na rzecz K. i S. małż. C. w formie umowy notarialnej w terminie 30 dni, od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Organ II instancji przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy. Decyzją z dnia [...] Starosta K. zezwolił na realizację wymienionej powyżej inwestycji drogowej. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Wojewody z dnia [...] Pismem z dnia 2.09.2010r. Starosta K. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości oznaczonych jako działki nr 2982/2 i 4782/5. We wniosku z dnia 22.09.2010r. małżonkowie C. wystąpili o przyznanie nieruchomości zamiennej. W podstawie prawnej opisanej na wstępie decyzji dnia [...] organ I instancji powołał art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18 ust. 1, 1e i 3, art. 22 ust. 1 i 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W odwołaniu od powyższej decyzji K. i S. małżonkowie C. nie zgodzili się z wyceną nieruchomości oznaczonej jako działki nr 2982/2 i 4782/5 podnosząc, że działki te położone są w atrakcyjnej okolicy, mają charakter budowlany, są uzbrojone, dogodnie usytuowane z dostępem do drogi, co nie zostało uwzględnione w operacie szacunkowym. Rozpatrując odwołanie Wojewoda wskazał, że sporządzając nowy operat szacunkowy biegły wziął pod uwagę wniesione na rozprawie administracyjnej w dniu 16.02.2011r. zastrzeżenia małżonków C. do operatu szacunkowego z dnia 15.10.2010r. dotyczące nieuwzględnienia przy ustalaniu wartości nieruchomości transakcji z terenu Miasta i Gminy K.. Ostatecznie wartość rynkowa nieruchomości stron została wyceniona na 111.495 zł. Organ odwoławczy przytoczył brzmienie art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 12 ust. 4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) stwierdzając, że w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, stają się z mocy prawa własnością odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, zaś dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe – przysługuje odszkodowanie. Odszkodowanie ustala się według zasad określonych w art. 18 ust. 1 cyt. ustawy, art. 130 ust. 2, art. 154 ust. 1, art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Wojewody podniesiono, że podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy K. prawa własności nieruchomości stanowił sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, określający wartość tej nieruchomości. W procesie wyceny określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, wartość 1 m² gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne. Materiał porównawczy stanowiły trzy transakcje, których przedmiotem były nieruchomości nabywane pod drogi publiczne. Oceniając wartość dowodową operatu zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów wyrażoną w art. 80 k.p.a. organ uznał, iż został on sporządzony poprawnie, z zastosowaniem zasad i trybu określonego w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Subiektywne przekonanie stron o zaniżeniu wartości nieruchomości nie może podważać ustaleń operatu, tym bardziej, że ich uwagi zostały przez rzeczoznawcę uwzględnione. Organ podkreślił, że małżonkom C. przyznano nieruchomość zamienną mimo iż takie roszczenie właścicielowi lub użytkownikowi w aktualnym stanie prawnym nie przysługuje, albowiem mogą oni jedynie dysponować prawem do przyjęcia lub odrzucenia propozycji przyznania nieruchomości zamiennej. W razie różnicy między wartością nieruchomości przejętej i nieruchomości zamiennej stosuje się dopłaty wyrównawcze. Organ zwrócił ponadto uwagę, że przyznana stronom nieruchomość zamienna sąsiaduje bezpośrednio z ich działką. Uznając za nieuzasadnione zarzuty odwołania organ wskazał, iż przy wycenie nieruchomości w aspekcie cech rynkowych przyjęto: położenie – przeciętne, natomiast najwyższy stopień gradacji uzyskały takie cechy jak: otoczenie i sąsiedztwo – dobre, kształt i wielkość działki - dobre, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej - pełne, dostępność komunikacyjna – dobra, co potwierdza wysoką ocenę rzeczoznawcy w odniesieniu do przejętej pod budowę drogi nieruchomości. W skardze na powyższe rozstrzygnięcie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach K. i S. małżonkowie C. wnieśli o stwierdzenie nieważności decyzji Wojewody z powodu rażącego naruszenia prawa polegającego na niezastosowaniu art. 7 i 9 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz niewyczerpujące informowanie stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków, a także art. 10 § 1 k.p.a. poprzez niedoręczenie zaskarżonej decyzji pełnomocnikowi skarżących. Skarżący podnieśli, iż zgadzają się na zamianę działek, jak również na wycenę działki zamiennej (nr 2983/1), kwestionują zaś wycenę nieruchomości składającej się z działek nr 2982/2 i 4782/5. Zarzucili rzeczoznawcy majątkowemu nieuwzględnienie transakcji zakupu nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi z terenu K., natomiast uwzględnienie transakcji z miejscowości Pińczów. Ich zdaniem rzeczoznawca naruszył art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie uwzględniając w szczególności rodzaju i położenia nieruchomości. Mimo że skarżący na własną rękę odszukali dwie transakcje pod drogi w K. i jedną w P., rzeczoznawca w operacie uwzględnił tylko tę z P. (teren podmiejski, działka przemysłowa a nie budowlana), przy czym nie podano, gdzie owa działka jest położona. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 p.p.s.a.). Z dniem [...], tj. w dacie wydania przez Wojewodę ostatecznej decyzji utrzymującej w mocy decyzję Starosty K. z dnia [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "budowa przedłużenia ul. R. w K. wraz z budową kanalizacji deszczowej, przebudową przepustów o oświetlenia ulicznego" nieruchomość położona w K. przy ul. R. oznaczona jako działki nr 2982/2 i 4782/5, należąca uprzednio do K. i S. małżonków C., stała się własnością Gminy K., w myśl art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.). Zgodnie z art. 12 ust. 4f tej ustawy odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust. 5). Art. 18 ust. 1 ustawy stanowi zaś, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W rozpoznawanej sprawie przedmiotem sporu jest wysokość odszkodowania ustalonego za nieruchomości, które stały się własnością Gminy K. z mocy prawa na podstawie ostatecznej decyzji Starosty K. z dnia [...] Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej u.g.n.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1). Jak przyjmuje się w orzecznictwie i doktrynie, wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków określonych w art. 151 ust. 1 ugn. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe regulacje dotyczące wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zawiera natomiast rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W rozpoznawanej sprawie organy administracji publicznej jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za opisane wyżej działki gruntu wydzielone pod inwestycje drogową, przyjęły operat szacunkowy sporządzony w dniu 10.03.2010r. przez rzeczoznawcę majątkowego D.W. Dokonując wyceny nieruchomości biegła zastosowała metodę określoną w § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r, w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Z operatu szacunkowego wynika, że dla oszacowania wartości nieruchomości do analizy porównawczej rzeczoznawca przyjęła trzy zawarte transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych, położonych na terenie m. K., przeznaczonych pod drogi publiczne, o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej, które miały miejsce w okresie dwóch lat wstecz od daty sporządzenia operatu. Dwie z tych transakcji dotyczyły nieruchomości położonych w K., a jedna w P.. Podnoszone w skardze zarzuty dotyczące wysokości odszkodowania są bezzasadne. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określiła wartość rynkową nieruchomości będących przedmiotem opracowania, zgodnie z brzmieniem powołanych wyżej przepisów, uwzględniając takie cechy jak: lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, kształt i wielkość działki, wyposażenie terenu w urządzenia infrastruktury technicznej, dostępność komunikacyjna. Przeprowadzając analizę porównawczą biegła określiła różnice pomiędzy nieruchomościami szacowanymi z nieruchomościami przyjętymi do porównania, a następnie skorygowała je poprawkami wyrażonymi procentowo. Podkreślenia wymaga, że oprócz cechy dotyczącej położenia określonej dla wycenianej nieruchomości jako "przeciętne", wszystkie pozostałe jej cechy uzyskały najwyższe stopnie gradacji. Zdaniem Sądu, organy prawidłowo oceniły wartość złożonego operatu szacunkowego przyjmując, iż przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Wbrew zarzutom podniesionym w skardze twierdzenia zmierzające do podważenia treści sporządzonego operatu należy uznać za gołosłowne i nie poparte żadnymi dowodami. Skarżący bowiem nie przedłożyli kontroperatu potwierdzającego słuszność prezentowanego przez nich stanowiska, jak również nie zwrócili się w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu. W ocenie Sądu organy orzekające w sprawie słusznie uznały, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia 10.03.2010r. jest zgodny z prawem i mógł stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. W rozpoznawanej sprawie organ stosownie do art. 131 ust. 1 u.g.n. i zgodnie z wolą skarżących przyznał im nieruchomość zamienną. Ponieważ ustalona wartość nieruchomości zamiennej jest wyższa od wartości nieruchomości przejętej prawidłowo zobowiązano skarżących do uiszczenia różnicy między wysokością odszkodowania a wartością nieruchomości zamiennej, stosownie do art. 131 ust. 4 u.g.n. Wydane w sprawie decyzje organów obu instancji nie naruszają zatem prawa i brak jest podstaw do ich uchylenia. Odnosząc się do zarzutu nie doręczenia decyzji organu I instancji pełnomocnikowi skarżących wskazać należy, że powyższe uchybienie stanowi naruszenie przepisów postępowania, jednakże Sąd tylko wówczas uwzględnia naruszenie przepisów postępowania, jeżeli zgodnie z dyspozycją art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Takiego wpływu nie doręczenie pełnomocnikowi skarżących decyzji organu I instancji nie miało, albowiem jak wynika z akt sprawy pełnomocnik skarżących w ustawowym terminie złożył odwołanie od decyzji Starosty K. z dnia 27.04.2011r., nie wykazując w jakikolwiek sposób, że skarżący zostali pozbawieni możliwości udowodnienia swoich twierdzeń czy też możliwości złożenia wyjaśnień. Podobnie skarżący nie wskazali jakich informacji o okolicznościach faktycznych i prawnych organ im nie udzielił i jaki to miało wpływ na prawa i obowiązki stron w niniejszym postępowaniu. Tym samym zarzut naruszenia art. 9 k.p.a. należy uznać za nieuzasadniony. W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.