II SA/Ke 627/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Armański, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal,, Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Protokolant Starszy inspektor sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lutego 2020 r. sprawy ze skargi L. G. na decyzję Wojewody z dnia 27 czerwca 2019 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości oddala skargę. II SA/Ke 627/19 Uzasadnienie Decyzją z dnia 27 stycznia 2019 r. znak: [...] Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 18 marca 2019 r. znak: [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz L. G. w wysokości 86.682 zł za przejęcie z mocy prawa przez Miasto na prawach Powiatu prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] oznaczonej jako działka nr 526/1 o pow. 0,0115 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej dla zadania pn.: "Rozbudowa ulicy W. w K. wraz z rozbudową skrzyżowań z ulicą Ś. i H. oraz z ul. P. i ul. P.". W uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił następujący stan faktyczny i argumentację prawną. Decyzją nr [...] z dnia 20 lipca 2017 r., zmienioną decyzją nr [...] z dnia 17 listopada 2017 r., Prezydent Miasta zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla opisanego wyżej zadania. Decyzje stały się ostateczne, odpowiednio: w dniu 6 września 2017 r. i w dniu 20 grudnia 2017 r. Decyzją z dnia 20 lipca 2017 r., zmienioną decyzją z dnia 17 listopada 2017 r., zatwierdzono także podział nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr 526 o pow. 0,2492 ha na działki: nr 526/1 o pow. 0,0115 ha i nr 526/2 o pow. 0,2377 ha. Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości organ pierwszej instancji ustalił na podstawie księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy, w której jako właścicielka tej nieruchomości ujawniona była L. G . Decyzją z dnia 15 maja 2019 r. znak: [...] Prezydent Miasta orzekł zatem o ustaleniu odszkodowania na rzecz L. G. w wysokości 70.824 zł za przejęcie z mocy prawa własności ww. nieruchomości. Odszkodowanie ustalone zostało w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. L. operat szacunkowy na dzień 28 lutego 2018 roku. Po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez L. G. od ww. decyzji organu pierwszej instancji, Wojewoda decyzją z dnia 29 sierpnia 2018 r., uchylił powyższą decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, wskazując, że opisany operat szacunkowy, nie może stanowić dowodu w sprawie z uwagi na niespełnienie wymogów określonych przepisami. Decyzją z dnia 18 marca 2019 r. Prezydent Miasta ponownie orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz L. G. w wysokości 86.682 zł za przejęcie z mocy prawa przez Miasto prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr 526/1 o pow. 0,0115 ha i zobowiązał Prezydenta Miasta - Dyrektora Miejskiego Zarządu Dróg do zapłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna. Odszkodowanie ustalone zostało w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. W. operat szacunkowy na dzień 17 października 2018 r. Odwołanie od powyższej decyzji ponownie złożyła L. G., kwestionując wysokość odszkodowania i domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. Rozpatrując złożone od powyższej decyzji odwołanie oraz całość zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego, organ odwoławczy wskazał, że podstawę materialnoprawną decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz. U z 2018 r. poz. 1474), oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U z 2018 r. poz. 2204 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n." wraz z przepisami wykonawczymi wydanymi w oparciu o tę ustawę. Powołując treść art. 12 ust. 4 pkt 2 i ust. 4f, art. 18 ust. 1 ww. ustawy oraz art. 130 ust. 2 i art. 134 ust. 2 u.g.n., organ odwoławczy stwierdził, że w niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Miasta prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy datowany na dzień 17 października 2018 r., sporządzony przez biegłą A. W. Operat ten został poddany ocenie organu i dopuszczony jako dowód w sprawie. Biegła ustaliła, że nieruchomość położona w obrębie [...], w strefie pośredniej miasta, oznaczona jako działka nr 526/1 o pow. 0,0115 ha to nieruchomość gruntowa z naniesieniami budowlanymi i roślinnymi. Została wydzielona z terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności z usługami podstawowymi. Teren działki był ogrodzony, urządzony i zagospodarowany. Na dzień wydania decyzji Prezydenta Miasta nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. 20 lipca 2017 r. przedmiotowa nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta , zatwierdzonym uchwałą nr [...] działka nr 526/1 – obręb [...], położona była na terenie przeznaczonym pod ulice powiatowe (główne i zbiorcze). Z tych względów organ przyjął, że przy szacowaniu nieruchomości stan nieruchomości został określony na dzień wydania decyzji Prezydenta Miasta z dnia 20 lipca 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Również przeznaczenie nieruchomości wycenianej zostało ustalone na ww. datę. Biegła biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych transakcyjnych dla potrzeb wyceny analizą objęła akty notarialne kupna - sprzedaży rynku nieruchomości w dwóch sektorach tj.: transakcje dotyczące prawa własności nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności z usługami podstawowymi obejmujący obszar miasta , w szczególności z uwzględnieniem obrębu [...] oraz transakcje nieruchomości gruntowych nabywanych pod inwestycje drogowe, na terenie miasta , w okresie od stycznia 2016 r. do dnia sporządzenia wyceny. Biegła stwierdziła, że na badanym rynku przedział cenowy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności z usługami podstawowymi kształtował się w granicach od 300 zł/m2 do 484,58 zł/m2 gruntu. Ponadto przeprowadzona analiza rynku pozwoliła autorce operatu stwierdzić, że do atrybutów mających wpływ na wartość ww. nieruchomości należy zaliczyć: lokalizację nieruchomości, sąsiedztwo i otoczenie, uzbrojenie terenu oraz dostęp do drogi publicznej. W procesie wyceny przedmiotowej nieruchomości do bezpośredniego porównania rzeczoznawca majątkowy przyjęła 5 nieruchomości jako najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny. Natomiast w zakresie obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi nabywanymi pod inwestycje drogowe na rynku lokalnym obejmującym miasto w badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych nabywanych pod inwestycje drogowe, a ich ceny kształtowały się w granicach: 167,46 - 319,19 zł/m2 gruntu. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku biegła uznała, że do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych nabywanych pod drogi publiczne należy zaliczyć: lokalizację nieruchomości, sąsiedztwo i otoczenie, zagospodarowanie działki. Opierając się na szczegółowych wyliczeniach 1 m2 gruntu (str. 16-19 dla transakcji drogowych - oszacowana wartość za 1 m2 gruntu - 304,01 zł i str. 12-16 dla transakcji pod budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności z usługami podstawowymi - oszacowana wartość za 1 m2 gruntu - 405,71 zł), biegła stwierdziła, że transakcje dotyczące obrotu nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności z usługami podstawowymi są wyższe od cen nieruchomości nabywanych aktami notarialnymi pod inwestycje drogowe. Przeprowadzona przez nią analiza rynku wykazała, iż w badanym okresie nie nastąpił wzrost cen. Występujące różnice w cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych wynikają nie ze zmian cen w czasie, lecz z różnic w cechach poszczególnych nieruchomości (str. 8, 16 operatu). Dalej organ odwoławczy wskazał, że wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana jako wartość odtworzeniowa. Rzeczoznawca majątkowy do wyceny gruntu zastosowała podejście porównawcze metodę porównywania parami. Wartość składników budowlanych biegła oszacowała w oparciu o metodę kosztów odtworzenia, techniki elementów scalonych, natomiast wartość składników roślinnych została określona za pomocą podejścia dochodowego. W uzasadnieniu podniesiono, że biegła ustosunkowując się do zastrzeżeń strony odwołującej w pismach z dnia 5 i 25 czerwca 2019 r., w pełni podtrzymała swoje stanowisko. W konsekwencji biegła oszacowała wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 86.682 zł, w tym: wartość gruntu – 46.656,65 zł, wartość składników budowlanych - 39.919,57 zł, wartość składników roślinnych – 105,00 zł, i w takiej wysokości organ pierwszej instancji ustalił odszkodowanie. Mając na względzie powyższe, Wojewoda nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń biegłej zawartych w operacie szacunkowym. Uznał, że opinia ta spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207. poz. 2109 ze zm.) i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych. Operat ten organ odwoławczy ocenił jako wiarygodny dowód dla wyceny nieruchomości i przyjął, że organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących braku informacji w operacie na temat warunków zabudowy organ wyjaśnił, że dopiero z chwilą wywłaszczenia przedmiotowej działki i w trakcie procesu jej wyceny toczyło się postępowanie o warunki zabudowy wielorodzinnej, zaś z treści odwołania wynika, że warunki te zostały zaskarżone. Wojewoda podkreślił, że subiektywne poczucie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym wartość jest zaniżona i nieadekwatna do faktycznej wartości nieruchomości, nie poparte żadnymi dowodami, nie może świadczyć o wadliwości operatu. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór metody i techniki szacowania nieruchomości, transakcji w procesie wyceny oraz cech nieruchomości pozostaje w gestii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż to on, sporządzając operat, dysponuje kompleksową wiedzą na temat rynku, zdobytą w wyniku przeprowadzonych badań i analizy tego rynku, a także posiada specjalistyczną wiedzę na temat obowiązujących przepisów w zakresie wyceny, dysponuje odpowiednim doświadczeniem, pozwalającym na określenie, które dane należy przyjąć w celu sporządzenia operatu szacunkowego. Ponadto działa w oparciu o wiążące go standardy zawodowe i kodeks etyki oraz ma obowiązek wykonywać zawodową działalność, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Natomiast stronie postępowania odszkodowawczego przysługiwało prawo wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jeżeli uważała, że wycena ww. działek została sporządzona nieprawidłowo, czego nie uczyniła. Organ odwoławczy, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, zważył, że czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegające na wycenie nieruchomości wymagają wiedzy specjalistycznej, i z tego względu ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach na powyższe rozstrzygnięcie Wojewody złożyła L. G . Strona zarzuciła zaskarżonej decyzji rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.: – art. 21 ust. 2 Konstytucji poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji gdy z przepisu tego wynika, że wywłaszczenie jest możliwe jedynie za słusznym odszkodowaniem; – art. 134 ust. 3 w zw. z art. 156 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię i w konsekwencji zaniżenie wartości nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe z tytułu odszkodowania za wywłaszczenie w/w nieruchomości; – art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 i 17 tej ustawy; – § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; – § 56 ust. 1 ww. rozporządzenia; oraz rażące naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, mianowicie: – art. 7 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i niepodejmowanie działań przez organ pierwszej instancji zmierzających do pełnego i rzetelnego wyjaśnienia okoliczności sprawy i w konsekwencji uznanie odwołania skarżącej za "subiektywne poczucie strony" w sytuacji, gdy prawidłowa ocena operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że biegła rzeczoznawca posługiwała się nieruchomościami niepodobnymi do nieruchomości podlegającej analizie; – art. 8 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy przepis ten obliguje organy do prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej; – art. 77 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i niewyczerpujące zbadanie i rozpoznanie materiału dowodowego przez organ administracji publicznej; – art. 80 k.p.a. poprzez błędną i dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego i przyjęcie za udowodnioną okoliczność doboru nieruchomości podobnych, podczas gdy nieruchomości wskazane przez biegłego rzeczoznawcę w operacie szacunkowym nie przedstawiały cech podobnych, – art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 157 § 1 u.g.n. poprzez nieskontrolowanie operatu szacunkowego i niezwrócenie się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców, pomimo że został on sporządzony w sposób wybiórczy i nieprawidłowy; – art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niepełne i wadliwe uzasadnienie faktyczne i prawne zaskarżonej decyzji. W ocenie skarżącej, ustalone odszkodowanie zostało zaniżone i ustalone w oparciu o błędnie sporządzony operat szacunkowy. W szczególności biegła przyjęła nieprawidłowe dane z rynku całkowicie pomijając transakcje z rejonów atrakcyjnych jak B., B., K., D. zawartych na wolnym rynku, nie zaś z przymuszenia. Nieruchomości porównawcze były obciążone wadami zaniżającymi ich wartość. Nie dokonała analizy lokalnego rynku nieruchomości, w tym z obrębu [...], gdzie zamieszkuje o czym świadczy choćby nie uwzględnienie transakcji zakupu działki 50m obok jej nieruchomości za cenę 1m2 wynoszącą 880zł pod budownictwo wielorodzinne. Nadto biegła nie uwzględniła, zaś organ tej okoliczności nie zweryfikował, że od stycznia 2017 r. toczy się postępowanie o warunki zabudowy dla działki 526/2, czyli wcześniej niż nastąpiło wywłaszczenie. Podkreśliła, że działki sąsiadujące z jej nieruchomością są od dawna obiektami komercyjnymi, deweloperskimi lub pozyskały już stosowne warunki zabudowy pod budownictwo wielorodzinne, zatem opinia biegłej, że dopiero teraz grunty sąsiednie są przekształcane pod budownictwo wielorodzinne są nieprawdziwe. Zgodnie z informacją skarżącej, obecnie trwa sporządzanie kontrooperatu w niniejszej sprawie. Mając na uwadze powyższe, skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji w całości, ewentualnie jej uchylenie oraz uchylenie decyzji organu pierwszej instancji, a także zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, stwierdzając, że zarzuty w niej podniesione nie wnoszą nowych istotnych dla sprawy okoliczności mogących wpłynąć na zmianę stanowiska zawartego w zaskarżonej decyzji, które podtrzymał w całości. Pismem procesowym z dnia 10 lutego 2019 r. skarżąca wniosła o dopuszczenie jako dowodu w sprawie kontroperatu zawartego w sprawie sygn. II SA/Ke 175/19 sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. D. na potrzeby postępowania o odszkodowanie za wywłaszczenie gruntu sąsiedniego i analogicznego do jej gruntu, pochodzącego z tej samej lokalizacji przy ul. H . Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje uwzględnienie. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania w stopniu mającym, bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na wstępie podnieść należy, że Sąd oddalił złożony przed rozprawą w dniu 7 lutego 2020 r. wniosek skarżącej o dopuszczenie jako dowodu w sprawie, kontroperatu rzeczoznawcy majątkowego A. D. Nie uwzględniając powyższego wniosku, Sąd kierował się przede wszystkim tym, że powyższy operat został sporządzony w innej sprawie zarejestrowanej w tut. Sądzie pod sygnaturą II SA/Ke 175/19 i dotyczył innej nieruchomości. W niniejszej sprawie przedmiotem oceny Sądu była legalność decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. jedn. Dz. U z 2018 poz. 1474) zwanej dalej zrid. Bezspornym w sprawie jest, iż ostateczną decyzją nr [...] z dnia 20 lipca 2017 r., zmienioną decyzją nr [...] z dnia 17 listopada 2017 r., Prezydent Miasta zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla zadania: Rozbudowa ulicy W. w K. wraz z rozbudową skrzyżowań z ulicą Ś. i H. oraz z ul. P. i ul. P., obejmującej m.in. stanowiącą własność skarżącej nieruchomość położoną w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr 526/1 o pow. 0,0115 ha. Powyższa działka zgodnie z podziałem zatwierdzonym w tej decyzji została wydzielona z działki nr 526 o pow. 0,2492 ha. Z tytułu przejęcia z mocy prawa przez miasto prawa własności działki nr 526/1, zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a zrid skarżącej przysługuje odszkodowanie, którego wysokość ustala organ wydający decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1998 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz.U. z 2018, poz. 2204) dalej u.g.n., w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Z kolei szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207. poz. 2109 ze zm.). Jak wynika § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości (...) przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei § 36 ust. 4 rozporządzenia stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy u.g.n. oraz ww. rozporządzenia znajdują zastosowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., na podstawie odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 zrid, w myśl którego do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie natomiast z art. 18 ust. 1 zrid wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Kluczowy dowód w sprawie o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości stanowi operat szacunkowy, który w myśl art. 156 § 1 u.g.n. jest opinią o wartości nieruchomości, którą rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie. W niniejszej sprawie organy ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość oparły się na operacie szacunkowym z dnia 17 października 2018 r. Wartość gruntu rzeczoznawca majątkowy A. W. oszacowała na łączną kwotę 86.682 zł (w tym wartość gruntu 46.657 zł tj. 405,71 zł/m2, wartość składników budowlanych: 39.920 zł, wartość składników roślinnych: 105 zł. ). Określenie ceny gruntu nastąpiło w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, przyjmując do porównania 5 transakcji dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności z usługami podstawowymi, podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej. Skarżąca nie kwestionuje przyjętych przez organ wartości składników budowlanych i składników roślinnych. Rozstrzygające w sprawie organy uznały ww. operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani braków czy niejasności. Powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzenie analizy stanowi wiedzę specjalną o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Zdaniem Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, nie są trafne zarzuty skargi, że biegła przyjęła nieprawidłowe dane z rynku całkowicie pomijając transakcje z rejonów atrakcyjnych jak B., B., K., D. wobec czego ustalone dla skarżącej odszkodowanie zostało zaniżone i nie stanowi słusznego odszkodowania za nieruchomość skarżącej, której odjęto prawo własności nieruchomości w drodze wywłaszczenia. Autorka skargi powołuje się na transakcje nieruchomości z wyżej wskazanych obszarów, dowodząc, że ceny 1 m2 były znacznie wyższe od tych przyjętych przez biegłą A. W. w operacie szacunkowym z 17 października 2018 r. Wskazać należy, że biegła dwukrotnie w piśmie z dnia 5 czerwca 2019 r. i 25 czerwca 2019 r. ustosunkowała się do podnoszonych przez skarżącą zarzutów, przekazanych przez organ w piśmie z dnia 6 maja 2019 r. Podkreślała, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy , przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest pod tereny dróg publicznych. Została wydzielona z terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności z usługami podstawowymi i w zawiązku z tym została oszacowana z terenów budowlanych o podobnym przeznaczeniu. Działki przyjęte do porównania przy ul. W. , ul. M., są przeznaczone w dokumentach planistycznych pod budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności, z usługami podstawowymi. Teren na którym się znajdują jest w pełni uzbrojony we wszystkie media, z dojazdem o nawierzchni asfaltowej, położone w bardzo dobrej lokalizacji w obrębie [...], a ich ceny kształtowały się na poziomie od 300zł do 484,58 zł/m2. Działka wyceniana znajduje się z strefie pośredniej miasta w obrębie [...]. Cała strefa pośrednia miasta, włącznie ze strefą [...] była objęta analizą biegłej. W wyniku analizy w obrębie [...] odnotowano transakcje podobne do nieruchomości wycenianej, analizie poddano akty notarialne od stycznia 2016 r. do października 2018 r. W 2018 r. nie odnotowano podobnych transakcji do działki wycenianej. Odnosząc się do transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, jakie miały miejsce w ostatnim czasie w bliskim otoczeniu działki nr 526/1 - obręb [...] tj. B., B., wskazanych przez Odwołującą, rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że nie zostały one uwzględnione w procesie wyceny ze względu na fakt, że w dokumentach planistycznych ich przeznaczenie było inne niż działki wycenianej tj. częściowo pod budownictwo mieszkaniowe mn i częściowo pod drogi (kupno-sprzedaż dwóch działek przy ul. C., ul. L.), pod budownictwo mieszkaniowe wysokiej intensywności (ul. S., ul. K.), pod budownicwo mieszkaniowe mn (ul. C.), zaś pozostałe dotyczyły transakcji po dacie sporządzenia operatu. Nie uwzględniła także transakcji, której cena odbiega od przeciętnych cen kształtujących się w obrocie rynkowym zarówno w obrębie [...] jaki i w obrębie [...]. W zakresie trendu czasowego biegła zaznaczyła, że analiza rynku lokalnego nie wykazała, aby w badanym okresie znacząco zmieniły się ceny za podobne nieruchomości gruntowe z powodu upływu czasu. Do wyceny gruntu przyjęła więc ceny transakcyjne osiągane za te nieruchomości w dniu ich sprzedaży. Różnice występujące w cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych wynikają nie ze zmian cen w czasie, lecz z różnic w cechach charakteryzujących te nieruchomości. Na ostateczną wysokość ceny transakcyjnej wpływają również zdolności negocjacyjne stron zawierających umowę kupna - sprzedaży nieruchomości. Dlatego mając na uwadze rozpiętość czasową transakcji zawieranych dla nieruchomości porównawczych, uznano za nieuzasadnione wprowadzenie poprawki z tytułu upływu czasu, a do aktualizacji cen transakcyjnych przyjęto trend czasowy na poziomie 0% miesięcznie. Jak wynika z przeprowadzonej analizy rynku w obrębie [...] oraz [...], po odrzuceniu transakcji niepodobnych oraz skrajnie odbiegających od przeciętnych cen, przeciętna cena działek na tym rynku pod budownictwo mieszkaniowe Mn, Mw wynosi około 380 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowa wskazała, że użycie wskaźników korygujących w wycenie wynika z zastosowanego podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Natomiast odnośnie cechy "sąsiedztwo i otoczenie" autorka operatu wyjaśniła, że zostało ono określone dla nieruchomości wycenianej na poziomie "przeciętne" z uwagi na uciążliwości ruchu ulicznego. Ze str. 13 operatu szacunkowego wynika, że do atrybutów mających wpływ na wartość szacowanej nieruchomości należy zaliczyć m.in. sąsiedztwo i otoczenie. I tak dla tej cechy rynkowej przyjęto następującą gradację: ocena dobre - zagospodarowana okolica, mało uciążliwy ruch uliczny, ocena przeciętne - zagospodarowana okolica, natężenie hałasu ulicznego, ocena słabe - duże natężenie hałasu ulicznego, mało zadbana okolica, niskie poczucie bezpieczeństwa. Nie potwierdził się zarzut skarżącej odnośnie braku informacji w operacie na temat warunków zabudowy, skoro skarżąca, nawet na rozprawie nie okazała ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy ani dla działki 526, ani dla działek z niej wydzielonych. Przepis art. 154 ust. 2 u.g.n. nakazuje ustalać przeznaczenie nieruchomości w przypadku braku planu na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Skoro wyceniana działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie została dla niej wydana decyzja ostateczna ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, zasadne jest przyjęcie organu, że przeznaczenie tej działki należy ustalić z uwzględnieniem studium. W tej sytuacji nie budzi zastrzeżeń Sądu konstatacja Wojewody , że nieruchomości przyjęte do porównania posiadają walor nieruchomości podobnych. Mają takie samo przeznaczenie w obowiązującym studium jak działka wyceniana, znajdują się w tej samej strefie pośredniej, mają bardzo dobrą lokalizację, pełne uzbrojenie, przeciętne sąsiedztwo i bardzo dobry i dobry dojazd. Wymienione wyżej cechy uzasadniają zaś ich uwzględnienie w procesie szacowania. Wyjaśnienia biegłej zawarte w pismach z dnia 5 i 25 czerwca 2019 r. wskazują na brak możliwości uwzględnienia cen transakcji podanych przez skarżącą. Zaprezentowaną w powyższym zakresie przez skarżącą argumentację należało zatem uznać jedynie za polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy, która w realiach niniejszej sprawy nie mogła doprowadzić do skutecznego podważenia operatu szacunkowego sporządzonego na użytek niniejszej sprawy. Trzeba przy tym zauważyć, że skarżąca nie przedstawiła żadnych innych zarzutów dotyczących wyboru przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, doboru nieruchomości przyjętych do porównań, zastosowanych współczynników korygujących, czy przyjętego trendu czasowego. W szczególności skarżąca nie przedstawiła własnego kontroperatu, zaś kontroperat sporządzony dla potrzeb innej sprawy nie może stanowić punktu odniesienia dla oceny niniejszego operatu szacunkowego. Z podniesionych wyżej względów nie zasługują na uwzględnienie zarzuty procesowe w zakresie niewłaściwej kontroli przez organ operatu szacunkowego. Trudno zarzucać organowi niezwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, w sytuacji, gdy zgodnie ze stanowiskiem organu operat szacunkowy spełnia przewidziane prawem wymogi formalne oraz nie posiada żadnych braków, niejasności czy pomyłek. Podkreślenia wymaga okoliczność, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zarówno Sąd jak i organ administracji nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad szacowania, ponieważ są to reguły z zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1834/13, dostępny w CBOiS www.nsa.gov.pl). Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a skarżąca o taką ocenę nie wystąpiła, usiłując ciężar ten przerzucić na organ. Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i należyty, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.