II SA/Ke 687/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Sędziowie Sędzia WSA Renata Detka (spr.), Sędzia WSA Jacek Kuza, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 września 2015r. sprawy ze skargi D. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz D. M. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z [...] r., znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. po rozpatrzeniu odwołania D. M., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 127 § 2 kpa utrzymało w mocy decyzję wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta S. z 17 grudnia 2014r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że decyzją z 17 grudnia 2014 r. Prezydent Miasta S. ustalił D. M., właścicielowi nieruchomości położonej w S. przy ulicy T., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o nr [...] (arkusz mapy 44) o pow. 853 m2, opłatę w wysokości 1219,00 zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości po wybudowaniu ulicy Torowej. Rozpatrując wniesione przez D. M. odwołanie SKO podniosło, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że w oparciu o cytowane wyżej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zgodnie z uchwałą Rady Miasta Skarżysko - Kamienna nr 5/44/2001 z dnia 28 czerwca 2001 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej dotyczącej budowy urządzeń infrastruktury technicznej, Prezydent Miasta Skarżysko - Kamienna ustalił na rzecz D. M. opłatę adiacencką w wysokości 1219 zł, co odpowiada 10% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej, a wartością nieruchomości po jej wybudowaniu. Organ wyjaśnił, że inwestycja pod nazwą "Rozbudowa ul. Torowej na odcinku od ul. Krasińskiego do ul. Metalowców w ramach zadania inwestycyjnego "Rozbudowa ul. Torowej na odcinku od ul. Odlewniczej do ul. Kasztanowej w Skarżysku- Kamiennej", została przekazana do użytku protokołem z dnia 14 listopada 2012 r. Wobec powyższego niewątpliwie nastąpiło wybudowanie urządzenia infrastruktury technicznej. Zrealizowanie tego zadania spowodowało obiektywny wzrost wartości nieruchomości, co potwierdza opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Jak wynika z opisu technicznego do projektu architektoniczno-budowlanego rozbudowy ul. Torowej na odcinku od ul. Odlewniczej do ul. Kasztanowej w Skarżysku-Kamiennej, istniejąca przed rozbudową ul. Torowa była ulicą gminną o charakterze ulicy osiedlowej. Ulica posiadała nawierzchnię gruntowo-żużlową szerokości 3,00- 5,00 m. Na całej długości ulicy brak było chodników. W rozpatrywanym rejonie przebudowy istniało uzbrojenie takie jak: kanał sanitarny, kanał deszczowy, napowietrzna linia energetyczna oświetleniowa, wodociąg, gazociąg i kable energetyczne. Ww. projekt w swym zakresie obejmował m.in. wykonanie nawierzchni szerokości 6,00 m o nawierzchni z betonu asfaltowego 8 cm na podbudowie z tłucznia grubości 20 cm, chodników z kostki brukowej, ustawienie krawężnika po stronie prawej, wjazdów do posesji z kostki brukowej, wycinki 28 sztuk drzew, krzewów oraz wykarczowanie 1 szt. pnia, rezerwowych rur ochronnych, oznakowania pionowego i poziomego oraz regulacji wysokościowej studzienek istniejącego uzbrojenia. W zgodzie z projektem architektoniczno-budowlanym jezdnię ul. Torowej zaprojektowano na szerokość 6,00 m. Zaprojektowano też chodniki o szerokości 2,00 m bezpośrednio przylegające do jezdni. Jezdnię ulicy zaprojektowano tak, by nie kolidowała z dwoma istniejącymi w tym rejonie dębami, stanowiącymi pomniki przyrody. SKO podniosło, że z kolejnego opisu technicznego do projektu zagospodarowania terenu rozbudowy ul. Torowej na odcinku od ul. Odlewniczej do ul. Kasztanowej w Skarżysku-Kamiennej wynika, że rozbudowa ul. Torowej wymaga wyjścia poza istniejący pas drogowy i dokonania wykupu gruntów. W opisie tym wskazano, że zarówno istniejąca, jak też projektowana jest zmienna i wynosi - istniejący pas drogowy od 10,00 m do 17,00m, oraz projektowany pas drogowy od 10,00 m do 23,50 m. Z protokołu końcowego odbioru robót spisanego w dniu 14 listopada 2012 r. wynika zaś m.in. że roboty zostały wykonane zgodnie z projektami wykonawczymi. Kolegium wyjaśniło, że ustawodawca określając w ustawie o gospodarce nieruchomościami pojęcie drogi, użył sformułowania "wybudowanej", co oznacza, że droga w rozumieniu omawianego przepisu musi charakteryzować się szczególną cechą, a mianowicie powinna zostać wybudowana. Pojęcie "budowa drogi", nie zostało wyjaśnione w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Koniecznym jest więc, zdaniem organu, skorzystanie z definicji tego zwrotu zawartej w ustawie z 21 marca 1985r. o drogach publicznych. Kolegium wskazało, że przedsięwzięcie polegało na rozbudowie drogi gminnej ul. Torowej. Inwestycja polegała min. na regulacji pasa drogowego, budowie utwardzanych nawierzchni jezdni, chodników, wjazdów. Zdaniem organu, niewątpliwie wybudowano zatem urządzenie infrastruktury technicznej i stworzono możliwość korzystania z niego. Ponadto w związku z budową drogi, jak ustalił biegły rzeczoznawca, doszło do wzrostu wartości nieruchomości. A skoro tak, to organ I instancji obowiązany był do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Wzrost wartości nieruchomości został wykazany w operacie szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego we wrześniu 2013 r. Z operatu tego wynika, iż przedmiotem wyceny jest m.in. nieruchomość położona przy ul. Torowej, oznaczona nr ewidencyjnym [...] , według stanu przed wybudowaniem drogi (na dzień 5 października 2011 r. - data rozpoczęcia robót) oraz po jej wybudowaniu (na dzień 14 listopada 2012 r. - data odbioru robót). Rzeczoznawca wskazał, iż teren obejmujący szacowaną nieruchomość nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczanie wycenianej nieruchomości ustala się obecnie, analizując studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które nie jest prawem miejscowym oraz stan zagospodarowania nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i nieruchomości sąsiednich. Ze wskazanego operatu szacunkowego wynika, iż w celu ustalenia wartości ww. nieruchomości przed i po wybudowaniu drogi, rzeczoznawca posłużył się podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Wyboru podejścia do wyceny dokonano na podstawie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dokonując wyceny nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, rzeczoznawca wskazał na cechy nieruchomości mające szczególne znaczenie cenotwórcze, przeprowadził ich gradację oraz wyjaśnił ich wpływ na wartość nieruchomości. Z treści operatu wynika, że biegły przyjął dla wycenianej nieruchomości następujące cechy i wagi - przed wybudowaniem: położenie szczegółowe średniokorzystne, uzbrojenie terenu pełne, dostępność komunikacyjna słaba (gorsza), zaś po wybudowaniu: położenie szczegółowe średniokorzystne, uzbrojenie terenu pełne, dostępność komunikacyjna dobra. Z dalszej części operatu wynika, że do analizy porównawczej celem ustalenia wartości rynkowej nieruchomości - przed wybudowaniem drogi -rzeczoznawca przyjął 3 nieruchomości podobne, do których dostęp odbywa się drogą o nawierzchni gruntowej, których cena transakcyjna za 1m2 wynosiła odpowiednio 123,69 zł, 144,45 zł, i 131,58 zł. Po dokonaniu zestawienia pod względem cech i wag rzeczoznawca ustalił wartość 1 m2 szacowanej nieruchomości przed wybudowaniem drogi na kwotę 141,42 zł/m2, a zatem wartość nieruchomości wycenianej przez wybudowaniem drogi wyniosła 120.631 zł (853m2 x 141,42 zł/m2). Natomiast do określenia wartości nieruchomości po wybudowaniu drogi rzeczoznawca przyjął 3 nieruchomości podobne, posiadające dobrą dostępność komunikacyjną (droga o nawierzchni asfaltowej), których ceny transakcyjne za 1 m2 wynosiły odpowiednio 176, 54 zł, 145, 12 zł, i 178,18 zł. Wartość 1 m2 powierzchni gruntu dla nieruchomości będących przedmiotem wyceny, po wybudowaniu drogi, rzeczoznawca określił na kwotę 155,71 zł/m2. Wartość wycenianej nieruchomości po wybudowaniu drogi wyniosła 132.821 zł (853m2 x 155,71 zl/m2). Majątkowy wzrost wartości nieruchomości na skutek budowy drogi wyniósł zatem 121.90 zł. W ocenie SKO, sporządzony przez osobę uprawnioną (rzeczoznawcę majątkowego), której kompetencje i rzetelność nie zostały zakwestionowane w przewidzianych prawem formach (art. 157 u.g.n.) operat szacunkowy, stanowiący opinię o wartości nieruchomości, stanowi dowód na określoną w nim wartość i zarówno organ prowadzący postępowanie jak i strony postępowania mają obowiązek respektowania ustalonych w nim okoliczności dotyczących wartości nieruchomości. Stosownie do zapisów uchwały nr 5/44/2001 z dnia 28 czerwca 2001 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej dotyczącej budowy urządzeń infrastruktury technicznej Rady Miasta w Skarżysku-Kamiennej, obowiązującej w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, ustala się opłatę adiacencką w wysokości 10% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością nieruchomości po ich wybudowaniu. Organ I instancji prawidłowo ustalił zatem dla właściciela działki nr [...] opłatę adiacencką w wysokości 1219 zł. Kolegium podniosło, że został także zachowany 3 letni termin od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi do dnia wydania zaskarżonej decyzji. W złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze D. M. wniosła o uchylenie decyzji z 25 maja 2015 r. oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania zarzucając Kolegium naruszenie: - przepisów prawa procesowego tj. art. 12, art. 35, art. 36 oraz art. 140 kpa w zw. z art. 107 kpa polegające na nie załatwieniu sprawy w ustawowym terminie bez zbędnej zwłoki, nie zawiadomieniu strony, nie podaniu przyczyny zwłoki i nie wskazaniu nowego terminu załatwienia sprawy, będąc w posiadaniu kompletnego materiału dowodowego zgromadzonego przez organ I instancji i stronę oraz wadliwość uzasadnienia decyzji polegającą na braku odniesienia się do zarzutów zawartych w odwołaniu, nie powiązanie uzasadnienia z rozstrzygnięciem decyzji, a nadto wady formalno-logiczne, stylistyczne, błędy w oznaczeniu numeru działki, nazwiska właściciela działki, przyjmujące nieprawdziwie, że strona skarżąca zamieszkuje przy ul. [...], a jest właścicielem działki przy ul. T. w Skarżysku-Kamiennej; - naruszenie art. 153 i 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące operatu szacunkowego wykonanego przez biegłego oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2014 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego polegające na niewłaściwym doborze działek do celów porównawczych określających wartość nieruchomości, w szczególności określenie, że dostępność komunikacyjna do działki stanowiącej własność skarżącej przed rozbudową ul. Torowej była słaba (gorsza), zaś po wybudowaniu dostępność komunikacyjna jest dobra; - naruszenie art. 143 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że była to budowa ul. Torowej, podczas gdy, jak zaznaczono w uzasadnieniu decyzji na str. 3, inwestycja była realizowana pod nazwą Rozbudowa ul. Torowej na odcinku od ul. Krasińskiego do ul. Metalowców w ramach zadania inwestycyjnego "Rozbudowa ul. Torowej na odcinku od ul. Odlewniczej do ul. Kasztanowej w Skarżysku- Kamiennej". W uzasadnieniu skarżąca wyjaśniła, że jest właścicielką działki budowlanej położonej w Skarżysku-Kamiennej przy ul. [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o numerze [...] o powierzchni 853 m2. Działka ta zawsze miała dostęp do drogi publicznej - asfaltowej ul. [...]. Nigdy nie było i nie ma wjazdu na działkę [...] od ul. Torowej. Rozbudowa ul. Torowej nie wpłynęła w żaden sposób na wartość działki nr [...] . Również wszystkie media do działki [...] doprowadzone są od strony ul. [...] . Wskazała, że z uzasadnienia decyzji organu II instancji i opinii biegłego wynika, że biegły nie był na działce nr [...] i w chwili sporządzania opinii nie posiadał wiedzy o jej usytuowaniu - tym bardziej, że posługuje się błędnym oznaczeniem działki przyjmując, że działka skarżącej jest działką o numerze [...] oraz, że skarżąca jest właścicielem działki przy ul. Torowej. W swojej opinii podał, że przed wybudowaniem ul. Torowej położenie działki miało słabą dostępność komunikacyjną, zaś po wybudowaniu dostępność komunikacyjna jest dobra. Zaznaczyła, że przed wybudowaniem ul. Torowej miała wjazd na działkę od strony ul. [...] , która jest asfaltowa, zaś po wybudowaniu ul. Torowej z tej strony nie ma wjazdu na działkę w ogóle. Przeczy to twierdzeniom biegłego, iż z tego powodu wzrosła wartość nieruchomości. Niezrozumiałym jest dla skarżącej fakt, iż Kolegium Samorządowe w końcowej części uzasadnienia wyjaśnia, że J. J. może ubiegać się o rozłożenie przedmiotowej opłaty na raty, składając w tym celu stosowny wniosek do organu I instancji. Skarżąca podniosła, że nie zna J. J. i być może jest ona właścicielką działki nr [...] przy ul. T., a jej stan faktyczny przypisano skarżącej. Decyzji zarzuciła ponadto, że nie zawiera ona uzasadnienia faktycznego, w szczególności brak jest ustosunkowania się do konkretnych zarzutów zawartych w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny dopatrzył się takich naruszeń prawa, które skutkują koniecznością uchylenia decyzji objętej skargą (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja SKO w Kielcach utrzymująca w mocy rozstrzygnięcie ustalające dla skarżącej opłatę adiacencką w wysokości 1219 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Skarżysku-Kamiennej przy ul. Torowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...], po wybudowaniu ul. Torowej. Regulacja prawna dotycząca opłaty adiacenckiej z tytułu udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej znajduje się w rozdziale 7 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015. 782 t.j.), zwanej dalej u.g.n. Z mocy art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Definicję opłaty adiacenckiej zawiera z kolei art. 4 pkt 11 ustawy wskazując, iż jest nią opłata związana ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatą ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się zaś budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 u.g.n.). Na wstępie stwierdzić należy, że Sąd nie podziela stanowiska wyrażonego w skardze, że w stanie faktycznym sprawy zrealizowana inwestycja nie stanowiła budowy drogi, a co za tym idzie w ogóle nie było podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej. Rozważając zagadnienie, czy roboty budowlane doprowadziły do "wybudowania drogi" w rozumieniu art. 145 ust. 1 u.g.n należy wskazać, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera definicji ustawowej drogi, wobec powyższego przy ustalaniu znaczenia tego pojęcia niezbędne jest odwołanie się do przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2015 r., poz. 460 ze zm.) oraz ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013r., poz. 1409 ze zm.), które zawierają regulacje odnoszące się do kwestii budowy dróg. W myśl art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, budowa drogi to wykonywanie połączenia drogowego między określonymi miejscami lub miejscowościami, a także jego odbudowa i rozbudowa, zaś w myśl art. 4 pkt 18 tej ustawy, przebudowa drogi – to wykonywanie robót, w których wyniku następuje podwyższenie parametrów technicznych i eksploatacyjnych istniejącej drogi, niewymagających zmiany granic pasa drogowego. Art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane stwierdza z kolei, że przez "budowę" należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Art. 3 pkt 7a tej ustawy precyzuje z kolei, że przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót [...] , w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego. Stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy o drogach publicznych, przez drogę należy rozumieć budowlę wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiącą całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowaną w pasie drogowym. Jak wynika ze znajdującego się w aktach "Projektu zagospodarowania terenu" autorstwa [...] i zawartego w nim opisu technicznego do projektu architektoniczno-budowlanego rozbudowy ul. Torowej na odcinku od ul. Krasińskiego do ul. Kasztanowej w Skarżysku-Kamiennej, istniejąca przed rozbudową ulica Torowa była ulicą gminną o charakterze ulicy osiedlowej. Posiadała nawierzchnię gruntowo-żużlową szerokości 3,00-5,00 m. Na całej długości ulicy brak było chodników. W rozdziale IV tego projektu "Projektowane zagospodarowania terenu" wskazano, że w ramach rozwiązań drogowych zaprojektowano jezdnię o szerokości 6,0 m o nawierzchni z betonu asfaltowego 8 cm na podbudowie z tłucznia kamiennego grubości 20 cm, chodniki o szerokości 2,0m bezpośrednio przylegające do jezdni, a także rozbudowę kanalizacji deszczowej, przebudowę wodociągu, gazociągu i sieci elektroenergetycznych. W uwagach wskazano, że rozbudowa ul. Torowej wymaga wyjścia poza istniejący pas drogowy i dokonania wykupu gruntów, a projektowana szerokość pasa drogowego wyniesie od 10,0 m do 23,50 m wobec istniejących 10,0 m – 17,0m. Z protokołu z końcowego odbioru robót z dnia 14 listopada 2012 r. wynika natomiast, że roboty zostały wykonane zgodnie z projektami wykonawczymi. Powyższy zakres robót, a w szczególności konieczność zmiany granic pasa drogowego jednoznacznie wskazuje, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z inwestycją polegającą nie na przebudowie drogi, a na jej budowie (rozbudowie). Niewątpliwie zatem wybudowano urządzenie infrastruktury technicznej i stworzono możliwość korzystania z niego w rozumieniu art. 143, 144 i 145 u.g.n. Stosownie do art. 146 ust. 1 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 146 ust. 1a i ust. 3). Operat, jakkolwiek sporządzany przez rzeczoznawcę posiadającego wiadomości specjalne, jest równocześnie dowodem w sprawie i w konsekwencji nie jest wyłączony spod oceny organu administracji prowadzącego postępowanie. Do oceny operatu szacunkowego jako dowodu, mają zastosowanie art. 80 kpa, który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 kpa, który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 kpa, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z przepisów tych wynika, że organ administracji winien ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 20 marca 2015 r. sygn. akt II SA/Gl 1343/14). W niniejszej sprawie określenie wartości nieruchomości w postaci działki ewid. nr [...] nastąpiło na podstawie "Operatu szacunkowego nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki ewidencyjne numer [...] zlokalizowanych w Skarżysku-Kamiennej przy ul. Torowej, obręb 10 Metalowiec do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania drogi" autorstwa J. J. sporządzonego we wrześniu 2013 r. Z operatu tego wynika, że przedmiotem wyceny rzeczoznawca objął 29 działek ewidencyjnych położonych przy ul. Torowej w Skarżysku-Kamiennej. Co prawda wartość działek została określona indywidualnie dla każdej z nich przy każdorazowym uwzględnieniu ich powierzchni, jednakże określenie wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu drogi zostało dokonane dla wszystkich działek łącznie, przy przyjęciu takiego samego stanu techniczno-użytkowego, tej samej charakterystyki nieruchomości i przy przyjęciu określeniu tej samej wartości 1m2 gruntu, zarówno przed jak i po wybudowaniu drogi. Przy ocenie operatu organy obu instancji pominęły jednak okoliczność, że zawarty w nim opis działki nr [...] będącej własnością D. M. nie odpowiada stanowi faktycznemu, co skarżąca podnosiła w odwołaniu. Przede wszystkim nie odpowiada rzeczywistości stwierdzenie (str. 37 operatu), że "wjazdy i dojścia do przedmiotowych nieruchomości z nowo wybudowanej ulicy Torowej". Już ze znajdującej się w aktach sprawy kserokopii mapy zasadniczej, stanowiącej załącznik do operatu wynika, że w odróżnieniu od pozostałych działek, działka nr [...] położona jest pomiędzy ulicą [...] i Torową i jak podnosiła w odwołaniu skarżąca, przed wybudowaniem ulicy Torowej, nieruchomość ta miała dostęp do drogi publicznej od strony ul. [...] , która, co jest bezsporne, jest ulicą asfaltową. Również wypis z ewidencji gruntów z dnia 16 grudnia 2014 r. wskazuje, że działka nr [...] położona jest przy ul. [...] 14. Tymczasem rzeczoznawca, dla określenia wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] przed wybudowaniem drogi, przyjęła jako istotną cechę tej nieruchomości słabą (gorszą) dostępność komunikacyjną, co oznacza położenie przy drodze gruntowej lub gruntowej utwardzonej, w przeciwieństwie do dostępności komunikacyjnej dobrej – położenie przy drodze asfaltowej. Określając zaś wartość nieruchomości po wybudowaniu drogi przyjęte zostało w operacie, że jej dostępność komunikacyjna, w związku z oddaniem do użytku w dniu 30 września 2011 r. drogi, jest dobra. Stosownie do § 4 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., poz. 207, nr 2109 ze zm.) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Tymczasem z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, jak również poprzedzającej ją decyzji organu I instancji nie wynika, aby ustalając stan faktyczny oraz dokonując oceny operatu szacunkowego organy wyjaśniły, czy fakt nieprawidłowego opisu działki skarżącej przez rzeczoznawcę majątkowego, jako nieruchomości mającej – przed wybudowaniem ulicy Torowej - dostęp jedynie do drogi gruntowej lub gruntowej utwardzonej, skutkujący przyjęciem jako istotnej cechy tej nieruchomości jej gorszą dostępność komunikacyjną, miał wpływ na wartość działki nr [...] przed realizacją inwestycji, a co za tym idzie, na wysokość opłaty adiacenckiej. Tym samym oba organy uchybiły przepisom art. 7, 77 § 1 oraz art. 107 § 3 kpa, a ponieważ stwierdzone naruszenie przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących naruszenia przez organ wskazanych przepisów kpa poprzez popełnione w uzasadnieniu decyzji błędy w oznaczeniu numeru działki i nazwiska właściciela działki zauważyć należy, że postanowieniem z 29 lipca 2015 r. Kolegium sprostowało omyłkę w postaci wpisania J. J. zamiast D. M., a błędy w oznaczeniu działki skarżącej (działka nr [...] zamiast nr [...] ), o ile czynią wydaną decyzję sporządzoną niestarannie, to same w sobie nie mają wpływu na wynik sprawy, szczególnie w sytuacji, gdy podlega ona uchyleniu ze wskazanych powyżej przyczyn. Orzeczenie zawarte w pkt II oparto o treść art. 200 p.p.s.a. Na zasądzone koszty składa się uiszczony wpis sądowy od skargi. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji rozstrzygnie sprawę eliminując dotychczasowe naruszenia prawa i uwzględniając przedstawione wyżej stanowisko prawne, w szczególności raz jeszcze dokona oceny sporządzonego operatu szacunkowego.