II SA/Ke 822/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Armański (spr.), Asesor WSA Agnieszka Banach, Protokolant Starszy inspektor sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania A. C. małżonków B. od decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] w przedmiocie ustalenia w/w jako właścicielom nieruchomości położonej w [...] przy ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 542 m2, opłaty w wysokości 701,40 zł z tytułu wzrostu wartości powyższej nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej w ulicy [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Kolegium, przywołując przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.), dalej jako "u.g.n.", dotyczące opłat adiacenckich, wskazało, że na skutek wykonania, na podstawie decyzji Starosty [...] z dnia 13 marca 2008 r. i z dnia 2 grudnia 2008 r., kanalizacji sanitarnej z przyłączami, pompowniami ścieków i zasilaniem elektrycznym nieruchomość stanowiąca własność odwołujących, tj. działka nr [...] o pow. 542 m2, uzyskała warunki podłączenia do tej infrastruktury. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej została określona w uchwale nr 5/44/2001 Rady Miasta [...] z dnia 28 czerwca 2001 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej dotyczącej budowy urządzeń infrastruktury technicznej i wynosi 10% różnicy między wartością nieruchomości przed dokonaniem inwestycji a wartością nieruchomości po jej wykonaniu. Odwołujący zakwestionowali wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego oraz samą zasadność ustalenia opłaty adiacenckiej, twierdząc, że termin z art. 145 ust. 2 u.g.n. nie został zachowany. Jeśli chodzi o drugi zarzut organ uznał, że jest on niezasadny. W przedmiotowej sprawie nie doszło bowiem do naruszenia przez organ pierwszej instancji dyspozycji art. 145 ust. 2 u.g.n. Kwestia terminu z art. 145 ust. 2 u.g.n. została już stronom wyjaśniona. Uczyniło to najpierw Kolegium w decyzji z dnia 7 maja 2018 r. znak: SKO.GN-70/1216/149/2018, a później WSA w Kielcach w wyroku z dnia 12 września 2018 r., sygn. akt II SA/Ke 424/18. Dla porządku organ wskazał, że 4 marca 2015 r. stworzono odwołującym, jako właścicielom działki o nr [...] przy ul. [...] w [...], warunki do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej. Do 4 marca 2018 r. organ pierwszej instancji miał czas żeby wszcząć postępowanie w sprawie opłaty adiacenckiej. Uczynił to 25 stycznia 2018 r. Trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n., dotyczy bowiem - jak wyjaśniło Kolegium, a później Sąd - wszczęcia postępowania przez organ pierwszej instancji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Bez znaczenia dla tego terminu jest zatem data wydania decyzji przez organ pierwszej instancji. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego wadliwej wyceny nieruchomości (tj. nieuwzględnienia faktu, że przedmiotowa działka znajduje się w pobliżu linii kolejowej, dwóch cmentarzy komunalnych, stacji rezerw strategicznych paliw, byłego wysypiska śmieci), Kolegium stwierdziło, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Lektura operatu szacunkowego dowodzi, że wycena wartości działki została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Do analizy porównawczej celem ustalenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przed wykonaniem sieci kanalizacyjnej przyjęte zostały trzy nieruchomości gruntowe położone w [...], na których w chwili sprzedaży nie funkcjonowała jeszcze sieć kanalizacyjna. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej już po wykonaniu sieci kanalizacyjnej rzeczoznawca przyjęła trzy nieruchomości gruntowe zlokalizowane w [...]. Z analizy operatu wynika, że cechy działki nr [...] po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej zostały zestawione w tabeli znajdującej się na str. 20 operatu szacunkowego. Biegła przyjęła dla cechy: 1) "lokalizacja" ocenę "korzystna", z uwagi na fakt, iż działka usytuowana jest wśród zabudowy mieszkaniowej, terenów niezabudowanych oraz o innym przeznaczeniu; 2) "infrastruktura towarzysząca" ocenę "mniej korzystna", gdyż zaplecze handlowe, usługowe, szkoły i przedszkola są oddalone od przedmiotowej działki; 3) "dostępność komunikacyjna" ocenę "mniej korzystna", gdyż zjazd na nieruchomość jest z drogi lokalnej, nieutwardzonej; 4) "infrastruktura techniczna" ocenę "korzystna", z uwagi na uzbrojenie techniczne działki oraz dostęp do sieci kanalizacyjnej; 5) "powierzchnia działki" ocenę "poszukiwana", z uwagi na fakt, iż mieści się ona w przedziale od 300 m2 do 1500 m2; 6) "szerokość działki" ocenę "korzystna", ponieważ działka ma powyżej 16 m szerokości; 7) "ograniczenia na działce" ocenę "brak", z uwagi na brak jakichkolwiek ograniczeń w użytkowaniu działki, np. służebności; 8) "pozostała infrastruktura" ocenę "niepełna", z uwagi na brak mediów takich jak: prąd, woda, gaz na działce (lub ich usytuowanie w znacznym oddaleniu). Dodatkowo rzeczoznawca zastosowała współczynnik korekcyjny na poziomie 0,9 z uwagi na fakt, iż przedmiotowa działka leży w strefie uciążliwości hałasu od blisko przebiegającej linii kolejowej. Na podstawie szczegółowych wyliczeń oraz po dokonaniu odpowiednich poprawek, z uwagi na cechy różniące wycenianą nieruchomość z nieruchomościami podobnymi, biegła ustaliła wartość 1 m2 gruntu po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej na kwotę 100,92 zł. Z kolei cechy nieruchomości o nr ewid. [...] przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej zostały zestawione w tabeli znajdującej się na str. 24 operatu szacunkowego. Biegła przyjęła dla cechy: "lokalizacja" ocenę "korzystna", z uwagi na fakt, iż działka usytuowana była wśród zabudowy mieszkaniowej, terenów niezabudowanych oraz o innym przeznaczeniu; "infrastruktura towarzysząca" ocenę "mniej korzystna", gdyż zaplecze handlowe, usługowe, szkoły i przedszkola były oddalone od przedmiotowej działki; "dostępność komunikacyjna" ocenę "mniej korzystna", gdyż zjazd na nieruchomość odbywał się z drogi lokalnej, nieutwardzonej; "infrastruktura techniczna" ocenę "mniej korzystna", z uwagi na uzbrojenie techniczne działki, jednakże bez sieci wodociągowej i kanalizacyjnej; "powierzchnia działki" ocenę "poszukiwana", z uwagi na fakt, iż mieściła się ona w przedziale od 300 m2 do 1500 m2; "szerokość działki" ocenę "korzystna", ponieważ działka miała powyżej 16 m szerokości; "ograniczenia na działce" ocenę "brak", z uwagi na brak jakichkolwiek ograniczeń w użytkowaniu działki, np. służebności; "pozostała infrastruktura" ocenę "niepełna", z uwagi na brak mediów takich jak: prąd, woda, gaz na działce lub ich usytuowanie w znacznym oddaleniu. Dodatkowo rzeczoznawca zastosowała współczynnik korekcyjny na poziomie 0,9 z uwagi na fakt, iż przedmiotowa działka usytuowana była w strefie uciążliwości hałasu od blisko przebiegającej linii kolejowej. Na podstawie szczegółowych wyliczeń oraz po dokonaniu odpowiednich poprawek, z uwagi na cechy różniące wycenianą nieruchomość z nieruchomościami podobnymi biegła ustaliła wartość 1 m2 gruntu przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej na kwotę 87,98 zł. Biegła wyliczyła wartość działki po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej na kwotę 54.699,00 zł (tj. 100,92 zł x 542 m2), natomiast przed jej wybudowaniem na kwotę 47.685,00 zł (tj. 87,98 zł x 542 m2). Różnica między wartością nieruchomości po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej, a wartością nieruchomości przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej wyniosła więc 7.014,00 zł (54.699,00 zł - 47.685,00 zł). Biorąc pod uwagę uchwałę nr 5/44/2001 Rady Miasta [...] z dnia 28 czerwca 2001 r. odwołujący zobowiązani są do wniesienia opłaty adiacenckiej w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości, tj. w kwocie 701,40 zł (tj. 7.014,00 zł x 10%). Z powyższego jednoznacznie wynika, iż biegła przy dokonywaniu wyceny spornej nieruchomości - tak przed, jak i po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej - uwzględniła fakt jej lokalizacji w bliskości linii kolejowej oraz uciążliwość z tym związaną – hałas. W ocenie organu odwoławczego sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń, jest wykonany starannie i zgodnie z przepisami prawa. Wątpliwości organu nie budzi także wybór podejścia i metody szacowania, a przeprowadzone w operacie wyliczenia są prawidłowe. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami - biegła została wpisana na listę rzeczoznawców majątkowych. Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłej nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. Ponadto organ podniósł, że biegła wskazała wyraźnie transakcje, które przyjęła jako podstawę swoich wyliczeń oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Rozważania prowadzone w operacie szacunkowym są zrozumiałe, spójne i logiczne. Argumentacja biegłej ma charakter wiarygodny, przekonujący i wyczerpujący. Weryfikacja operatu dokonana przez Kolegium nie ujawniła uchybień lub wadliwości tej ekspertyzy. Zdaniem organu odwoławczego okoliczność wzrostu wartości nieruchomości i jej wysokość została udowodniona w sposób wyczerpujący i dokładny. Szacowana jednostkowa wartość nieruchomości mieści się w przedziale cenowym w zebranych bazach nieruchomości podobnych. Kolegium podzieliło poza tym wyrażony w orzecznictwie pogląd, zgodnie z którym jeżeli strona nie zgadza się z treścią operatu lub uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z przepisami prawa, powinna, w celu obalenia zakwestionowanego operatu szacunkowego, przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) lub inny operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę. Oczywiście powyższe nie zwalnia organu prowadzącego postępowanie od oceny operatu szacunkowego, jednakże organ ten nie może zbyt głęboko wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ ocenia operat szacunkowy jedynie pod względem formalnym, tj. bada czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Z analizy przedłożonych akt sprawy, w tym operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, wynika jednoznacznie, iż w wyniku wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej nastąpił wzrost wartości działki o nr ewid. [...]. Wybudowanie kanalizacji sanitarnej niewątpliwie podniosło atrakcyjność przedmiotowej nieruchomości, co z kolei spowodowało wzrost jej ceny na rynku obrotu nieruchomościami. Reasumując, Kolegium uznało, iż organ pierwszej instancji rozpatrując przedmiotową sprawę prawidłowo przeprowadził postępowanie wyjaśniające i wydał rozstrzygnięcie zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Stan faktyczny sprawy został dokładnie wyjaśniony, zgromadzono i rozpatrzono cały materiał dowodowy, a strony postępowania były informowane o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków, będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej również nie budzi wątpliwości. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że nie mogą one stanowić podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, względnie do umorzenia przedmiotowego postępowania. Organ podkreślił, że biegła (w związku z tym, że w odwołaniu kwestionowano ustalenia operatu szacunkowego, w szczególności zwracając uwagę na usytuowane nieruchomości w bliskiej odległości linii kolejowej, dwóch cmentarzy komunalnych, stacji rezerw strategicznych paliw, byłego wysypiska śmieci) w piśmie z dnia 3 czerwca 2019 r. uznała, że uwagi zgłoszone przez odwołujących są bezzasadne. Odnośnie położenia działki nr [...] w bliskiej odległości linii kolejowej wskazała, że okoliczność ta została uwzględniona w operacie szacunkowym. Z uwagi na ten fakt zastosowany został bowiem współczynnik korekcyjny 0,9. Odnośnie zaś położenia działki nr [...] w pobliżu cmentarzy komunalnych, stacji rezerw strategicznych paliw, byłego wysypiska śmieci rzeczoznawca podała, że obiekty te są oddalone od przedmiotowej nieruchomości. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach wniosła A. B. zarzucając naruszenie przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 kpa. Podniosła, że w razie stwierdzenia, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem tych przepisów postępowania, wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji i nałożenie organowi administracyjnemu obowiązku przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w zakresie niezbędnym do należytego rozstrzygnięcia. W uzasadnieniu skargi A. B. podniosła, że jej zastrzeżenia budzi operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Według biegłej jedyną cechą "niekorzystną" działki jest położenie w strefie uciążliwości hałasu związanego z blisko przebiegającą linią kolejową i z tego względu zastosowała współczynnik korekcyjny na poziomie 0,9. Inne cechy zdaniem biegłej nie zasługiwały na uwzględnienie i dlatego określiła je niejasnymi pojęciami typu "poszukiwana", "mniej korzystna", "niepełna". Trudno zgodzić się z oceną biegłej, że położenie działki przy drodze lokalnej, nieutwardzonej, pełnej wybojów, nierówności, ma charakter neutralny i nie wpływa na wartość działki. Działka położona jest w dużej odległości od zaplecza handlowego, usługowego, szkół. Dostępność komunikacyjna utrudniona jest przez przejazd kolejowy. Biegła natomiast z nieznanych powodów nie uznała, że są to cechy niekorzystne. Podobna argumentacja zdaniem skarżącej dotyczy braku pełnego uzbrojenia, w szczególności podłączenia do gazu, oświetlenia ulicznego. Organ administracyjny oparł swe rozstrzygnięcie na operacie zawierającym istotne błędy i sprzeczności. Kolejnym zarzutem jest, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego biegła dobrała dla porównania nieruchomości znajdujące się w centrum miasta i będące działkami w pełni uzbrojonymi. Przy wyliczaniu wartości spornej nieruchomości nie wzięto pod uwagę tego, że nie ma ona dostępu do gazociągu, zaś pozostałe porównywane nieruchomości takowy dostęp posiadają. Dodatkowo w operacie szacunkowym nie wzięto pod uwagę następujących czynników: - usytuowanie dwóch cmentarzy komunalnych na [..,] – oba znajdują się w odległości 400 m od nieruchomości [...], - usytuowanie w odległości 700 m od nieruchomości [...] stacji rezerw strategicznych paliw tzw. [...], - obecność w odległości niespełna 1500 m od nieruchomości [...] byłego wysypiska śmieci na [...], - brak pełnego uzbrojenia działki w postaci gazociągu, - stan ulicy [...] – zdaniem skarżącej ulica jest to tylko z nazwy, ponieważ na jesieni i wiosną zmienia się w "bajoro", zaś latem nie można otworzyć okna z powodu unoszącego się pyłu i kurzu; zimą droga przekształca się w lodowisko, bez szans na jakiekolwiek odśnieżanie, - położenie na obrzeżach miasta. Wszystkie te czynniki zdaniem skarżącej znacząco wpływają na obniżenie ceny gruntu w dzielnicy [...] i wpływają na operat szacunkowy. Jeśli te czynniki zostałyby wzięte pod uwagę, żadna z porównywanych z [...] nieruchomości nie powinna zostać z jej działką zestawiona, ponieważ znajdują się one w centrum miasta, a nie na peryferiach. Świadczy to wszystko o nierzetelności i niestaranności przy sporządzaniu tak ważnego dokumentu jakim jest operat szacunkowy. Skarżąca zwróciła również uwagę, że inny biegły rzeczoznawca, który w niniejszej sprawie szacował już wartość działki, wyliczył tę wartość działki przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej na kwotę 42.547 zł, a po wybudowaniu kanalizacji na kwotę 47.620 zł. Jak więc wytłumaczyć zwiększoną wartość działki, którą przyjął ostatni biegły rzeczoznawca. Operat biegłego nie może być korzystny dla organu administracyjnego tylko dlatego, że organ ten opłaca należność dla biegłego i powołuje biegłego. W tej sytuacji bezspornym jest, że gdyby strona powołała swojego rzeczoznawcę, to wycena wartości działki byłaby zgoła inna. Uwzględniając powyższe zastrzeżenia zdaniem skarżącej w przedmiotowej sprawie zasadnym jest zasięgnięcie opinii rzeczoznawcy z listy Sądu Okręgowego, który określiłby rzeczywistą wartość działki po dokonaniu jej oględzin. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego w sposób, który miał wpływ na wynik sprawy bądź przepisów postępowania w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w zakresie wyznaczonym wskazanymi przepisami prawa Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja, podobnie jak decyzja organu I instancji, wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przede wszystkim należy podnieść, że w sprawie będącej przedmiotem rozpoznania orzekał już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach, który wyrokiem z dnia 12 września 2018 r., sygn. akt II SA/Ke 424/18, uchylił zaskarżoną wówczas decyzję oraz decyzję organu I instancji w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], spowodowanej wybudowaniem kanalizacji sanitarnej. Wytyczne wynikające z uzasadnienia w/w wyroku, którymi w świetle art. 153 p.p.s.a. związane były organy, wiązały się z koniecznością wyeliminowania uchybień operatu szacunkowego, na którym opierały się wydane decyzje, związanych zasadniczo z określeniem czynników korygujących w zakresie nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównania przy ustaleniu wartości nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej. W ponownie przeprowadzonym postępowaniu uzyskany został w związku z tym nowy operat, datowany na dzień 14 lutego 2019 r., a sporządzony przez tę samą biegłą. Wynika z niego, że biegła, stosując tę samą metodę wyceny, wyeliminowała rozbieżność dotyczącą oceny infrastruktury towarzyszącej w przypadku nieruchomości położonej przy ul. [...], przyjmując jednolicie, że jest ona "korzystna". W zakresie szerokości tej samej działki przyjęto w nowym operacie, że jest ona "mniej korzystna" (poniżej 16 mb), choć należy zauważyć, że brak jest w aktach sprawy bądź samym operacie jakichkolwiek informacji, aby były dokonywane ustalenia w tym zakresie, podczas gdy z uzasadnienia Sądu w w/w sprawie wynikało, że kwestia rzeczywistej szerokości wspomnianej działki wymaga wyjaśnienia. W nowym operacie biegła wprowadziła nową cechę o nazwie "infrastruktura pozostała", w ramach której uwzględniła brak dostępu m.in. do sieci gazowej wycenianej nieruchomości. Co do dwóch spośród nieruchomości przyjętych do porównania, tj. położonych przy ul. [...] i przy ul. [...], biegła zmieniła ocenę cechy o nazwie "lokalizacja" z "korzystnej" na "bardzo korzystną". Wreszcie biegła zastosowała niższy niż poprzednio współczynnik korekcyjny, tj. na poziomie 0,9, z uwagi na fakt, iż przedmiotowa działka leży w strefie uciążliwości hałasu od blisko przebiegającej linii kolejowej. Jeśli chodzi natomiast o cmentarz i wysypisko śmieci biegła uznała, że są one oddalone od przedmiotowej nieruchomości. W piśmie z dnia 3 czerwca 2019 r., zawierającym stanowisko w tym zakresie, biegła nie uwzględniła natomiast stacji paliw strategicznych. Generalnie rzecz biorąc, po pierwsze, biegła wzięła pod uwagę w nowym operacie parametry, o których była mowa, o ile miały rzeczywisty wpływ na zróżnicowanie oceny cech nieruchomości (za wyjątkiem wspomnianej stacji paliw strategicznych, do której się nie odniosła). Po drugie, tak zmienione w stosunku do poprzedniego operatu założenia spowodowały w ogólnym rozrachunku zwiększenie liczby korekt na korzyść skarżących (por. str. 20 obecnego operatu i str. 26 poprzedniego operatu). Co zrozumiałe, biegła skorygowała ceny transakcyjne na datę wyceny według wskazanego wzoru (str. 15 operatu). W tym zakresie trzeba zwrócić jedynie uwagę, że – uwzględniając przyjętą w poszczególnych przypadkach ilość miesięcy pomiędzy transakcjami – przyjęta data "bazowa" wypada na styczeń 2016 r. Przyjęcie akurat takiej daty nie zostało w żaden sposób wyjaśnione. Niezależnie od tego podnieść należy, że owa korekta cen transakcyjnych odnosiła się do wszystkich ustalonych nieruchomości – zarówno tych przyjętych do porównania w ramach określenia ceny działki przed wybudowaniem sieci, jak i po jej wybudowaniu. Mimo to, różnica w wartościach nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji i przed jej wybudowaniem została ustalona na znacznie wyższą niż poprzednio, tj. 7.014 zł (uprzednio 4.450 zł), co dało odpowiednio wyższą wartość opłaty adiacenckiej. Co zdaniem Sądu istotne w niniejszej sprawie, w nowo sporządzonym operacie biegła z nieznanych powodów dokonała zmian w ramach katalogu (dwóch spośród trzech) nieruchomości przyjętych do porównań przy ustaleniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji – mimo, że po pierwsze wytyczne Sądu wynikające z wyroku z dnia 12 września 2018 r., sygn. akt II SA/Ke 424/18, w żaden sposób nie dotyczyły tych nieruchomości, po drugie biegła (stosując tę samą metodę wyceny) nie uzasadniła w żaden sposób tej zmiany, a po trzecie mogła ona istotnie wpłynąć (końcowo) na ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej. I tak, w poprzednim operacie biegła przyjęła w tym zakresie do porównania nieruchomości położone przy ul. [...]. Wszystkie te nieruchomości znajdują się także w ogólnej bazie nieruchomości porównawczych w aktualnym operacie i cena 1 m² po wspomnianym skorygowaniu wynosi w ich przypadku odpowiednio 64,74 zł/m², 203,32 zł/m² i 161,46 zł/m². W obecnym operacie natomiast biegła przyjęła w powyższym zakresie do porównania – spośród w/w – jedynie nieruchomość położoną przy ul. Łyżwy 47, natomiast pozostałe to nieruchomość położona przy ul. [...] o wartości 1 m² (po korekcie) 88,79 zł/m² i nieruchomość położona przy ul. [...] o wartości 1 m² (także po korekcie) 95,24 zł/m². Jak widać są to nieruchomości o cenach znacznie niższych od tych przyjętych uprzednio. Zwłaszcza widoczna jest tu różnica w przypadku nieruchomości położonej przy ul. [...], która przecież znajdowała się w bazie nieruchomości porównawczych już w poprzednim operacie, w związku z czym mogła zostać przyjęta do porównania. Jej przyjęcia do porównania w nowym operacie w miejsce innych (w/w) nieruchomości biegła w żaden sposób nie uzasadniła. Trzeba zaś zwrócić uwagę, że data transakcji w przypadku tej nieruchomości (2 lipca 2012 r.) jest zdecydowanie najbardziej odległa spośród wszystkich widniejących w bazie nieruchomości porównawczych od daty, na którą ustalana jest wartość przedmiotu wyceny. Stosownego uzasadnienia co do zmiany nieruchomości przyjętej do porównania biegła nie podała także w przypadku nieruchomości położonej przy ul. Podlaskiej, co do której transakcja, choć nie została wymieniona w bazie nieruchomości porównawczych w poprzednim operacie, miała miejsce w dniu 2 lipca 2015 r., a więc także przed sporządzeniem tego operatu (w związku z czym już wówczas mogła być wzięta pod uwagę). Trzeba również zauważyć, że obie wspomniane nieruchomości (przy ul. [...]) także powierzchniowo bardziej odbiegają od nieruchomości wycenianej niż nieruchomości poprzednio przyjęte do porównań (nieruchomość wyceniana ma powierzchnię 542 m², nieruchomości przyjęte poprzednio do porównania odpowiednio 700 m² i 1059 m², zaś przyjęte do porównania obecnie – 1520 m² i 1723 m²). Trudno zatem znaleźć logiczne uzasadnienie dla tak dokonanej zmiany. Jak zaś widać, w tym zakresie zachodzi rozbieżność pomiędzy operatami, która nie została w żaden sposób ani przez biegłą, ani też w konsekwencji przez organ wyjaśniona. Uzasadnienie dla wyboru trzech wspomnianych nieruchomości zawarte w treści obu operatów brzmi identycznie i sprowadza się do treści: "Do wyceny wybrano zgodnie z procedurą podejścia porównawczego trzy nieruchomości o cechach najbardziej zbliżonych do nieruchomości wycenianej tj. wszystkie są położone na terenie zabudowy jednorodzinnej tak jak przedmiot wyceny, wszystkie nie są uzbrojone w sieć kanalizacji sanitarnej tak jak przedmiot wyceny, wszystkie nieruchomości stanowią prawo własności (...)". Idąc dalej należy zauważyć, że śledząc sposób wyliczeń oraz wysokość czynników korygujących przyjętych (poprzednio oraz obecnie) przez biegłą można dojść do wniosku, że przyjęcie do porównania owych dwóch innych nieruchomości w miejsce poprzednich, mogło istotnie wpłynąć na ustalenie wartości wycenianej nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji – w tym sensie, że pozostanie przy poprzednio przyjętych nieruchomościach mogło prowadzić do ustalenia wyższej ceny nieruchomości wycenianej (przed wybudowaniem kanalizacji, a zatem korzystniejszej dla skarżących bo obniżającej wysokość ustalonej różnicy, a w konsekwencji opłaty adiacenckiej) niż przy przyjęciu nieruchomości położonych przy ul. [...]. Wartości czynników korygujących (poprawek kwotowych) nie byłyby bowiem w stanie zniwelować różnic wynikających z pierwotnych cen 1 m² nieruchomości przyjętych do porównań. W uproszczeniu – przy przyjęciu skorygowanych cen nieruchomości analizowanych uprzednio (jak wspomniano 64,74 zł/m², 203,32 zł/m² i 161,46 zł/m²) przedział cenowy ΔC (obliczony jak na str. 23 obecnego operatu, a zatem 203,32 zł/m² – 104,50 zł/m²) wyniósłby 98,82 zł/m², a zakres kwotowy 9,88 zł/m². Przy uwzględnieniu zatem czynników korygujących jak na str. 27 poprzedniego operatu (łącznie poprawki kwotowe wyniosłyby 49,40 zł/m²), cena za 1 m² nieruchomości, po uwzględnieniu współczynnika korekcyjnego na poziomie 0,9, wyniosłaby 125,96 zł, a zatem nawet przewyższałaby cenę ustaloną obecnie dla nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji. Jak już podkreślał tut. Sąd w uzasadnieniu w/w wyroku wydanego w sprawie II SA/Ke 424/18, wprawdzie organ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie oznacza to jednak, że organ, a następnie sąd administracyjny, nie mogą analizować treści operatu pod kątem precyzji sformułowań i użycia właściwych pojęć, kompletności i spójności oraz logicznego i przekonującego uzasadnienia. Obowiązkiem zarówno organu, jak i Sądu, jest zatem zweryfikowanie treści operatu szacunkowego i ustalenie, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek czy braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Rzeczoznawca nie może przy tym ograniczyć się do stwierdzenia, że zastosował daną metodę, czy oparł się na danych przepisach, lecz powinien wyjaśnić na czym konkretnie w sprawie polegało zastosowanie danej metody czy wskazanych przepisów. Organ nie może zaakceptować i oprzeć swojej decyzji na operacie szacunkowym, stanowiącym podstawowy dowód w sprawie, jeżeli ustalenia w nim zawarte zawierają luki, w tym logiczne, lub braki pozostawiające obiektywnie niemożliwe do usunięcia przez organ innym sposobem wątpliwości. Skoro rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące m.in. na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych, to tym bardziej – jak w niniejszym przypadku – powinien uzasadnić zmianę, jakiej dokonał w tym zakresie w stosunku do poprzedniego operatu, zwłaszcza, że ten element nie był objęty wytycznymi Sądu zawartymi w wyroku uchylającym poprzednie decyzje, a trudno wnosić, aby była to – z powodów choćby wyżej wskazanych – zmiana wywołana koniecznością aktualizacji operatu. Skoro takiego uzasadnienia brak, organy w ocenie Sądu nie były uprawnione do dokonania oceny tego dowodu jako pełnego, jasnego i niebudzącego zastrzeżeń. Zachodzi bowiem rozbieżność w treści operatów, która może wpływać na ostateczny jego wynik, a która jest niezrozumiała i nie została w żaden sposób uzasadniona. Nie kwestionując prawa rzeczoznawcy do dokonania wyboru nieruchomości podlegających porównaniu, w tym przypadku, jak wykazano, prosta analiza obu operatów prowadzi do wniosku, że zawierają one istotne rozbieżności, które wymagały wyjaśnienia. Z powyższych powodów, ponieważ zaskarżona decyzja, jak i decyzja organu I instancji, wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa procesowego, tj. art. 7, 77 § 1 i 80 kpa, mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w punkcie I wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ I instancji uwzględni powyższe uwagi, wynikające z całości dokonanych rozważań, i zadba o to, by zostały wyjaśnione zaistniałe rozbieżności i niejasności, a także by wycena będąca podstawą rozstrzygnięcia zawierała pełne i przekonujące uzasadnienie, jak również by opierała się na pełnych ustaleniach stanu faktycznego. W razie konieczności rozważy zasięgnięcie opinii innego biegłego. O kosztach postępowania sądowoadministracyjnego Sąd nie orzekł wobec braku wniosku w tym zakresie.