I SA/Kr 1/24

Sygn. akt I SA/Kr 1/24. [pic] WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 20 lutego 2024 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Inga Gołowska Sędziowie: sędzia WSA Jarosław Wiśniewski sędzia WSA Piotr Głowacki (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 20 lutego 2024 r. sprawy ze skargi F. sp. z o. o. w K., przy uczestnictwie Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Oddział w Krakowie, Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków-Prądnik, Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków-Nowa Huta i M. sp. z o. o. w W. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie z dnia 9 października 2023 r., nr 1201-IEE.7113.2.176.2023.2.ID, w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym; I. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie organu I instancji, II. zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie na rzecz skarżącej koszty postępowania w kwocie po 597 zł (pięćset dziewięćdziesiąt siedem). Sygn. akt I SA/Kr 1/24. UZASADNIENIE Naczelnik Urzędu Skarbowego w Proszowicach, jako organ egzekucyjny, prowadzi egzekucję z niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...] w N. Nieruchomość należy do zobowiązanej F. sp. z o. o. W toku prowadzonej egzekucji, organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego X.Y. do oszacowania wartości tej nieruchomości. Rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy z 10.02.2023 r. dotyczący określenia aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określił on na kwotę 389.230,00 zł. W dniu 6.06.2023 r. organ egzekucyjny sporządził protokół z opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół ten wraz z operatem szacunkowym doręczono zobowiązanej dnia 6.06.2023 r. Pismem z dnia 16.06.2023r. pełnomocnik zobowiązanej złożył zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Pełnomocnik zarzucił: 1. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa polegające na dokonaniu wyceny nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy z dnia 10.02.2023 r. i określenia wartości nieruchomości zgodnie z wartością rynkową podaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem skarżącej dokładne wyjaśnienie sprawy, wyczerpujące zbadanie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego oraz prawidłowa ocena dowodu, jakim jest operat szacunkowy winna doprowadzić organ do wniosku, że operat zawiera błędy, braki i niejasności i jako taki nie może stanowić podstawy do ustalenia wartości nieruchomości; 2. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa poprzez brak wszechstronnego rozważenia stanu faktycznego, a w szczególności zmarginalizowanie znaczenia faktów, że: - nieruchomość położona jest w specjalnej strefie ekonomicznej, - w zasadniczej części nieruchomość położona jest na terenach przeznaczonych pod działalność produkcyjno-usługową, składowo-magazynową, rzemieślniczą, - nieruchomość uzbrojona jest w sieci infrastruktury technicznej, - w odniesieniu do nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na budowę hal produkcyjnych wraz z budynkiem administracyjnym, budowę miejsc postojowych oraz budowę przyłącza elektrycznego. Te okoliczności mają zaś świadczyć o tym, że wycena nieruchomości jest nieprawidłowa a wartość nieruchomości rażąco zaniżona; 3. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i § 4 kpa poprzez brak podjęcia czynności zmierzających do wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a zwłaszcza pominięcie powszechnie dostępnych informacji o cenach nieruchomości podobnych oferowanych do sprzedaży w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości. Konsekwencją tego ma zaś być ustalenie przez organ egzekucyjny wartości nieruchomości na rażąco niskim poziomie; 4. błędne ustalenia faktyczne, które doprowadziły do przyjęcia, że wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wynosi 389.230,00 zł, podczas gdy kompleksowe rozważenie okoliczności sprawy winno doprowadzić do ustalenia, że co najmniej w odniesieniu do 3/5 powierzchni nieruchomości przeznaczonej pod działalność produkcyjno-usługową, składowo-magazynową i rzemieślniczą wartość nieruchomości należało ustalić według stawki 160 zł/m2. To zaś ma oznaczać, że wartość nieruchomości wynosi nie mniej niż 2.025.868,00 zł. Zobowiązana wniosła o: - wezwanie rzeczoznawcy majątkowego do usunięcia błędów i niejasności operatu szacunkowego, - wezwanie rzeczoznawcy majątkowego do wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w przedmiocie wątpliwości co do treści operatu szacunkowego, - w przypadku podtrzymania w całości przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia operatu, - przeprowadzenie dowodów wskazanych w zarzutach zobowiązanej. Rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 20.07.2023 r. odniósł się do zgłoszonych zarzutów. Podał, że jego operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo zgodnie z ustawą z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ugn) i Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( "Rozporządzenie RM') oraz przepisami obowiązującego prawa. Wskazał, że szacowana nieruchomość przeznaczona jest częściowo na cele produkcyjno-usługowe, składowo magazynowe i rzemieślnicze oraz częściowo znajduje się w terenach zieleni urządzonej oraz terenach dróg publicznych. Podał, że z uwagi na te okoliczności, w procesie wyceny do porównań przyjął nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele budowlano rolne. Wymienił nadto kilka transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny przeznaczonych na cele produkcyjno-usługowe, składowo-magazynowe i rzemieślnicze w całości albo w przeważającej części. Rzeczoznawca podał, że cena jednostkowa wskazana w jego operacie szacunkowym jest ceną prawidłową dla tego typu nieruchomości. Organ egzekucyjny postanowieniem z dnia 28.08.2023 r., nr 1221- SEE.711.30.12.2022.27 uznał, że zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie znajdują uzasadnienia. Opierając się na wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego, ustosunkował się do stawianych przez zobowiązaną zarzutów. Zobowiązana wniosła zażalenie zarzucając, iż oczywistym błędem przy szacowaniu nieruchomości, było przyjęcie do porównania nieruchomości o całkowicie innym przeznaczeniu, czyli niemieszczących się w definicji nieruchomości podobnych. Porównywanie nieruchomości przeznaczonych na cele rolno-budowlane, mających zupełnie inne cechy niż szacowana nieruchomość, było działaniem błędnym. Zasadnicza część operatu poświęcona analizie rynku nieruchomości została opracowana w drugiej połowie 2021 r. i od tego czasu nie była aktualizowana. Prawidłowe rozpatrzenie zarzutów winno doprowadzić organ egzekucyjny do zakwestionowania operatu i zwrócenia się o ocenę do organizacji rzeczoznawców majątkowych. Zaskarżone postanowienie ma zatem naruszać art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Uznanie zarzutów do opisu i oszacowania za nieuzasadnione ma świadczyć o niedokładnym wyjaśnieniu sprawy, braku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego i dowolnej ocenie dowodów. Wycena nieruchomości miała bowiem zostać przeprowadzona w oparciu o operat zawierający rażące, łatwo dostrzegalne błędy. Organ egzekucyjny bezkrytycznie zaakceptował operat szacunkowy, w którym wyceniono nieruchomość bez nadania odpowiedniego znaczenia cechom szczególnym tejże nieruchomości. Kolejnym argumentem skarżącej jest to, że przy wydawaniu zaskarżonego postanowienia organ egzekucyjny nie rozważył powszechnie dostępnych informacji o cenach nieruchomości podobnych oferowanych do sprzedaży w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości. Pełnomocnik dołączył do zarzutów wydruk takiego ogłoszenia. Organ egzekucyjny miał jednak pominąć ten fakt i nie podjął żadnych kroków w celu wyjaśnienia, dlaczego ceny rynkowe tak znacząco różnią się od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę. Na koniec zarzucił, że zaskarżonym postanowieniem organ egzekucyjny utrwalił błędy w ustaleniach faktycznych, których dopuścił się przy opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości, powielając wycenę zawartą w operacie szacunkowym, tj. na kwotę 389.230,00 zł. Kompleksowe rozważenie okoliczności sprawy winno doprowadzić organ I instancji do ustalenia, że co najmniej w odniesieniu do 3/5 powierzchni nieruchomości przeznaczonej pod działalność produkcyjno-usługową, składowo-magazynową i rzemieślniczą, należało ustalić według stawki 160 zł/m2. Stawka ta zaś wynika z ceny jednostkowej, która ma aktualnie występować na lokalnym rynku za nieruchomości tego rodzaju. To zaś ma oznaczać, że wartość nieruchomości wynosi nie mniej niż 2.025.868,00 zł. Zaniżona wycena nieruchomości ma naruszać interesy zobowiązanej i wierzycieli. Tego zaś organ egzekucyjny miał nie uwzględnić w zaskarżonym postanowieniu. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie po rozpatrzeniu zażalenia postanowieniem z dnia 9.10.2023 r., nr 1201-IEE.7113.2.176.2023.2.ID utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. Organ wyjaśnił w uzasadnieniu, iż w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym, stanowiącym integralną część protokołu, zawarty został dokładny opis nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] pow. 1,9481 ha położonej przy ul. [...] w N. Wartość rynkowa nieruchomości została określona w podejściu porównawczym, tj. zgodnym z Rozporządzeniem RM. Przeprowadzona przez organ odwoławczy analiza prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w oparciu o elementy, które winien zawierać operat szacunkowy, nie wykazała żadnych uchybień formalnych. Istotne elementy dotyczące wyceny nieruchomości zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego winny zostać ujęte przez organ egzekucyjny w protokole z opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 110r § 1 upea w protokole z opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje następujące elementy, tj.: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Uwzględniając powyższe, stwierdzić należy, że sporządzony protokół z opisu i oszacowania wartości nieruchomości spełnia wymagania przepisu art. 110r § 1 upea. Protokół ten został poprzedzony uzyskanym w oparciu o art. 110s upea, operatem szacunkowym. Operat ten zaś został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Operat określa wartość rynkową nieruchomości i spełnia warunki formalne wskazane w § 56 przywołanego wyżej Rozporządzenia RM. Analiza treści protokołu z opisu i oszacowania wartości nieruchomości sporządzonego 6.06.2023 r. jednoznacznie wykazała, że w pełni odpowiada on wskazanym wyżej wymogom. Organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie są uprawnione do wnikania w merytoryczną zawartość operatu szacunkowego, ani do oceny, czy wycena nieruchomości przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego jest prawidłowa. Niezależnie od powyższego organ egzekucyjny po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego odniósł się jednak do stanu prawnego i argumentów podniesionych przez zobowiązaną. W tym zakresie wskazał, że rzeczoznawca majątkowy potwierdził prawidłowość sporządzonego przez siebie operatu szacunkowego. Za rzeczoznawcą podał, że operat został sporządzony w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości. Wskazał na czynniki, które wpłynęły na jej wartość. Ocenił przy tym, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Uznał, że rzeczoznawca uzasadnił wybór podejścia przyjętego do wyceny, a także metodę i technikę tej wyceny. Zarówno organ egzekucyjny jak i organ odwoławczy nie znaleźli powodów do kwestionowania operatu szacunkowego. Tym samym nie mieli podstaw, by zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego. Dowodu na nieprawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego nie stanowi przedłożona przez zobowiązaną oferta sprzedaży innej nieruchomości. Ceny zawarte w ofertach sprzedaży nieruchomości nie stanowią bowiem podstawy określenia wartości rynkowej nieruchomości. Podstawę taką stanowią dane zawarte w aktach notarialnych i takie dane zostały zawarte w operacie szacunkowym. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zobowiązana zarzuciła naruszenie: 1. art. 7 w zw. z art 77 § 1 w zw. z art 80 kpa w zw. z art 18 upea w zw. z art. 153 ust. 1 zd. 2 ugn poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego i nadanie mu przymiotu wiarygodności, przydatności oraz miarodajności, pomimo że operat ten obarczony jest oczywistym i ewidentnym błędem dyskwalifikującym jego walory dowodowe, który to błąd polega na braku dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny, w sytuacji gdy określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wymaga uwzględnienia zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu, 2. art 7 w zw. z art 77 § 1 w zw. z art. 80 kpa w zw. z art. 18 upea w zw. z art 153 ust. 1 w zw. z art 4 pkt 16 ugn poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego i nadanie mu przymiotu wiarygodności, przydatności oraz miarodajności, pomimo że operat tej jest obarczony oczywistym i ewidentnym błędem dyskwalifikującym jego walory dowodowe, który to błąd polega na porównaniu nieruchomości wycenianej z nieruchomościami o zupełnie innych cechach, w sytuacji gdy do określenia wartości nieruchomości należy przyjmować nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, 3. art 7 w zw. z art 75 § 1 w zw. z art 77 § 1 i § 4 kpa w zw. z art 18 upea poprzez zaniechanie podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zwłaszcza pominięcie powszechnie dostępnych informacji o cenach nieruchomości podobnych, oferowanych do sprzedaży w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości, jak również informacji zawartych w piśmie rzeczoznawcy majątkowego z 20 lipca 2023 roku, w którym rzeczoznawca wskazał transakcje na lokalnym rynku dotyczące nieruchomości rzeczywiście podobnych do nieruchomości o takim samym przeznaczeniu, 4. art. 7 w zw. z art 75 § 1 w zw. z art. 77 § 1 kpa w zw. z art 18 upea w zw. z art. 157 ust. 1 ugn poprzez zaniechanie podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości oraz brak zebrania materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, a w szczególności zaniechanie zwrócenia się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę dokonania opisu i oszacowania nieruchomości , w sytuacji gdy operat ten pomija istotne dla ustalenia wartości nieruchomości elementy, a zatem jest obarczony oczywistymi i ewidentnymi błędami dyskwalifikującymi jego walory dowodowe, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że wartość nieruchomości ustalona na podstawie sporządzonego na potrzeby postępowania egzekucyjnego operatu szacunkowego odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości, w następstwie czego nie uwzględniono zarzutów Skarżącego do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, 5. art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 kpa w zw. z art. 18 upea poprzez utrzymanie w mocy przez organ II instancji postanowienia organu I instancji, pomimo że zostało wydane z naruszeniem przepisów postępowania i powinno zostać uchylone. Zobowiązana wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz zasądzenie kosztów. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sąd administracyjny w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019, poz.2325 – dalej "p.p.s.a."), uprawniony jest do badania czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. – następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub podjęta została czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Wady skutkujące koniecznością uchylenia decyzji lub postanowienia, stwierdzeniem ich nieważności bądź wydania z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Skarga jest uzasadniona z uwagi na naruszenie przez skarżone organy przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a.), poprzez błędną ocenę operatu szacunkowego z 10 lutego 2023 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego X.Y. (k. 111 i nast. akt adm.), a polegającą na zaaprobowaniu jego wyników pomimo niedostatecznego udokumentowania w nim danych źródłowych będących podstawą dla przyjętych przez biegłego tez, w szczególności w zakresie wyboru przyjętej w operacie tzw. próbki reprezentacyjnej jedenastu nieruchomości do porównania (str. 30 operatu), w tym zaledwie z 4-ch z miejscowości, w której znajduje się nieruchomość wyceniana, przy tym znacznie mniejszych obszarowo względem nieruchomości wycenianej, tudzież braku wskazania konkretnych cech podobieństwa tych nieruchomości względem nieruchomości wycenianej, zwłaszcza w zakresie ich obszaru, wobec czego brak było możliwości zweryfikowania tych transakcji z perspektywy przymiotu nieruchomości podobnych. W wyjaśnieniach do operatu pismem z 20 lipca 2023r. biegły jednozdaniowo przedstawił charakterystyki nieruchomości porównywanych, ograniczając się do ich ogólnego przeznaczenia, aby następnie skrótowo podsumować, że cena jednostkowa przyjęta w operacie jest prawidłowa dla tego typu gruntów. W zakresie operatów szacunkowych, w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić ich wartość dowodową na podstawie art. 80 kpa (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Z kolei organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Uchybienie organów w niniejszym postępowaniu to błędna ocena prawidłowości aktualizowanego operatu szacunkowego, polegająca na bezpodstawnym zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny porównywanych nieruchomości, przy jednoczesnym niewyjaśnieniu przyczyn takiego doboru. Zastrzeżenia do operatu dotyczyć muszą braku rzetelnego sporządzenia wykazu transakcji nieruchomościami podobnymi. Biegły ograniczył się do wskazania na niewielką ilość transakcji na rynku, lecz w żaden sposób nie udokumentował i tym samym nie uzasadnił dlaczego dokonał wyboru takich właśnie transakcji porównawczych, tzw. próbki reprezentatywnej, z perspektywy najistotniejszych parametrów takich jak powierzchnia gruntu, data transakcji, cena, najistotniejsze cechy nieruchomości, zwłaszcza, iż wybrał nieruchomości o znacznie mniejszej powierzchni, niż nieruchomość wyceniana. Brak powyżej wskazanych danych uniemożliwia także ocenę co do cech podobieństwa tych nieruchomości względem nieruchomości szacowanej, w szczególności w zakresie ich obszaru, położenia w innych miejscowościach, opisu podstawowych cech, wobec czego brak było możliwości zweryfikowania tych transakcji pod względem przymiotu nieruchomości podobnych. Z uwagi na to przyjęty, jako podstawa szacowania materiał porównawczy jest niewystarczający i nie mógł posłużyć do sporządzenia prawidłowej wyceny. Brak było zatem w niniejszym postępowaniu wyczerpującej analizy rynku transakcji nieruchomości koniecznego do dokonania rzetelnej wyceny, skoro zaaprobowana przez organy bez żadnych zastrzeżeń i wyjaśnień w tym względzie analiza objęła opisany powyżej materiał porównawczy. Z niezrozumiałych względów biegły odnosi się przy analizie rynku do nieruchomości z innych miejscowości i o innej powierzchni względem nieruchomości wycenianej. Stąd podzielić należy wątpliwości skarżącej odnoszących się opisu rynku nieruchomości, kiedy gros operatu zajęła charakterystyka rynku nieruchomości rolnych i mieszkalnych, nie związanych w żaden sposób z nieruchomością wycenianą. Jeśli biegły wskazuje, iż nie było odpowiedniej ilości transakcji co do nieruchomości spełniających wszystkie cechy charakterystyczne podobieństwa, to winien uzasadnić dlaczego przyjęte transakcje posłużyły do wyboru nieruchomości z których z kolei wybrał tzw. grupę reprezentatywną. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, przy którego sporządzeniu uwzględnione zostaną przedstawione powyżej oceny, tj. jako nieruchomości podobne rzeczoznawca uwzględni transakcje nieruchomości o położeniu, powierzchni i przeznaczeniu podobnym do wycenianej działki, w sposób umożliwiający weryfikację poszczególnych transakcji w zakresie cech charakterystycznych. Mając powyższe na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji postanowienia na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. oraz art. 135 ustawy o p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i 205 §1 4 powyższej ustawy.