I SA/Kr 894/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia: WSA Piotr Głowacki Sędziowie: WSA Grażyna Firek (spr.) WSA Inga Gołowska Protokolant: st.sekr.sąd. Anna Boczkowska po rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi J. K. i J. K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w K. z dnia 27 maja 2019 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości skargę oddala. Postanowieniem z 27 maja 2019 r Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. ([...]) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w M. (nr [...]), którym organ uznał za bezzasadne zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości zgłoszone przez J. K. i J. K. – nazywanych dalej "Skarżącymi". Z uzasadnienia postanowienia organu pierwszej instancji wynika, że w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego względem Skarżących organ zajął należącą do nich nieruchomość, położoną w J. . Następnie, działając na podstawie art. 110s § 1 ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2019 r., poz. 1438 ze zm.; dalej "u.p.e.a.", organ wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego w celu oszacowania wartości zajętej nieruchomości. 11 grudnia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy złożył operat szacunkowy w organie. W piśmie z 5 lutego 2019 r. Skarżący wnieśli zarzuty do wskazanego powyżej opisu i oszacowania wartości nieruchomości, podnosząc, że pośród transakcji przyjętych do porównania w operacie znajduje się nieruchomość gruntowa o powierzchni 3409 m2, zabudowana zamieszkałym domem w dobrym stanie technicznym o powierzchni 100 m2 (transakcja nr 7). W ich ocenie, nieruchomość ta nie spełnia kryterium podobieństwa, o którym jest mowa w art. 4 pkt 16 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm.; dalej jako "u.g.n."), jak i kryteriów przyjętych przez samego biegłego, tj. domów w trakcie budowy w stanie surowym lub zamkniętym. Ponieważ powyższa nieruchomość nie powinna była zostać przyjęta do porównania, operat nie spełnia wymogów wynikających z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem do porównania przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości, tymczasem po wyłączeniu wspomnianej nieruchomości, operat bazuje na 10 przykładach. Skarżący zakwestionowali również sposób ustalenia przez biegłego procentowego wpływu cech rynkowych na cenę – waga cech. Na stronie 16 operatu znajduje się bowiem informacja, że określoną ją na podstawie obliczeń matematycznych, niemniej jednak obliczeń tych nie przedstawiono. Ponadto Skarżący wytknęli, że biegły ustalił stopień zaawansowania prac budowlanych na poziomie 20%, a równocześnie w zestawieniu porównuje ich nieruchomość z domami w stanie surowym zamkniętym na poziomie 40% oraz domami z instalacją wewnętrzną ocenianymi na zaawansowane na poziomie 60-80%). W celu rozpatrzenia zarzutów zgłoszonych przez Skarżących, organ zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do tych zarzutów. Rzeczoznawca złożył wyjaśnienia w pismach z 20 lutego oraz 7 marca 2019 r. W tym stanie rzeczy, wskazując na art. 110s § 2 u.p.e.a., art. 151 ust. 1 i 2, art. 153, art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 55 ust. 2 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., organ stwierdził, że operat szacunkowy jest formalnie poprawny, przedstawione w nim wnioski są logiczne, zupełne i wiarygodne, jak również nie zawiera on pomyłek, braków lub niejasności. W konsekwencji organ nie znalazł podstaw do uwzględnienia zarzutów zgłoszonych przez Skarżących. Organ wyjaśnił, że rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, które polega na określeniu jej wartości przy założeniu, iż odpowiada ona cenom za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Przy czym rzeczoznawca zastosował metodę korygowania ceny średniej. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego transakcji nr 7, organ zwrócił uwagę, że pojęcie "nieruchomości porównywalnej", nie oznacza, iż nieruchomości mają mieć identyczne cechy. Koniecznym jest jednak, aby istotne różnice można było skorygować przy zastosowaniu odpowiednich współczynników. Tak też uczynił rzeczoznawca, uwzględniając, że w przypadku transakcji nr 7 nieruchomość była zabudowana domem, który znajdował się w stanie technicznym wymagającym przeprowadzenia licznych prac wiążących się z wysokimi nakładami finansowymi. Rzeczoznawca uwzględnił również różnicę w wielkości nieruchomości gruntowej, na której położony był wspomniany dom. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego wagi cech oraz roli obliczeń matematycznych, których rzeczoznawca nie zamieścił w operacie szacunkowym, organ zwrócił uwagę, że zgodnie z wyjaśnieniami rzeczoznawcy wagi cech zostały ustalone przede wszystkim na podstawie preferencji potencjalnych nabywców. Te zaś zostały ustalone na podstawie wywiadu u pośredników obrotu nieruchomościami i doświadczonych rzeczoznawców, podających cechy istotne w obrocie rynkowym. Natomiast waga tych cech została wyrażona w procentach na podstawie obliczeń matematycznych, które mają jednak znaczenie drugorzędne w sprawie i nie ma potrzeby umieszczania ich w operacie szacunkowym. Samo zaś sformułowanie, że "procentowy wpływ poszczególnych cech określono na podstawie: m. in. obliczeń matematycznych", wynika z omyłki pisarskiej. Organ nie znalazł również podstaw do podważenia prawidłowości ustaleń w zakresie wagi "stanu technicznego budynku oraz stopnia zaawansowania robót budowlanych" określonych na 20%. Rzeczoznawca wskazał bowiem, że w bazie transakcji przyjętych do porównania brakuje nieruchomości w stanie tzw. "deweloperskim", cechującym się wyższym stopniem zaawansowania robót budowlanych i zagospodarowania terenu. Ponadto na cenę nieruchomości mają również wpływ cechy wzajemnie się uzupełniające, jak na przykład "powierzchnia użytkowa, architektura i funkcjonalność budynku". Natomiat procentowy wpływ omawianej cechy na wartość nieruchomości określono na podstawie typowych zachowań i preferencji potencjalnych nabywców ustalonych na podstawie obserwacji i analizy rynku oraz informacji pochodzących z biur pośrednictwa. W zażaleniu na powyższe postanowienie pełnomocnik Skarżących podniósł, że nieruchomość opisana w transakcji nr 7 nie jest podobna do nieruchomości poddanej oszacowaniu w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. W konsekwencji operat szacunkowy nie spełnia również wymogów określonych w § 4 rozporządzenia Rady Ministrów. Dalej zaś wskazał, że nawet jeżeli obliczenia matematyczne miały znaczenie drugorzędne, powinny się były znaleźć w operacie, tak aby można było zweryfikować ich poprawność. Ponadto przy ustalaniu wagi cechy stanu technicznego i stopnia zaawansowania robót budowlanych, należało uwzględnić jakość zastosowanych materiałów budowlanych. Wskazanym na stępie postanowieniem Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. W motywach postanowienia organ zwrócił uwagę, że organ egzekucyjny nie poddaje operatu szacunkowego ocenie merytorycznej, a jedynie formalnej. Samo zaś postępowanie wszczęte na skutek wniesienia zarzutów nie może służyć do kwestionowania metodologii wyceny przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto operat szacunkowy spełnia wymogi określone w § 56 rozporządzenia Rady Ministrów. W konsekwencji, zdaniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w K., protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 22 stycznia 2019 r. spełnia wymogi określone w art. 110 r § 1 u.p.e.a. oraz rozporządzenia Rady Ministrów. W skardze od powyższego postanowienia wniesionej przez Skarżących do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, pełnomocnik strony podniósł następujące zarzuty: - art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów, ponieważ do porównania nie przyjęto kilkunastu podobnych nieruchomości; - uniemożliwienie weryfikacji ustalenia wpływu cech rynkowych nieruchomości na cenę – waga cech, poprzez nie ujawnienie obliczeń służących ich ustaleniu; - nieprawidłowe określenie wagi cech "stan techniczny budynku i stopień zaawansowania robót budowlanych", z pominięciem stopnia zaawansowania prac i jakości materiałów użytych w budowie porównywalnych nieruchomości. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik strony powtórzył argumentację przedstawioną w zażaleniu na postanowienie organu pierwszej instancji. Pełnomocnik wniósł o uchylenie postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w M. z 28 kwietnia 2019 r. oraz ponowną wycenę nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna, dlatego została oddalona. Odnosząc się do poszczególnych zarzutów wyszczególnionych w petitum skargi oraz ich uzasadnienia, w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że zostały one przedstawione w sposób niejasny i odbiegający od wymogów, jakie można postawić profesjonalnym pełnomocnikom. Powyższe wynika nie tylko z braku czytelności samego wywodu zawartego w skardze, ale również z tego, że pełnomocnik strony powtórzył w niej treść zażalenia na postanowienie organu pierwszej instancji. Powyższe oznacza, że argumentacja zawarta w uzasadnieniu skargi nie odnosi się bezpośrednio do stanowiska zajętego przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w K. w kontrolowanym przez Sąd postanowieniu, a ponadto jej ograniczony zakres utrudnia odnalezienie właściwego kontekstu stanu prawnego i faktycznego, do którego się ona odnosi. Należy również zaznaczyć, że w skardze w niewielkim zakresie uwzględniono wyjaśnienia zawarte w pisach rzeczoznawcy majątkowego z 20 lutego i 7 marca 2019 r., co jest o tyle istotne, że ich treść stanowi istotny element ustaleń stanu faktycznego wziętego pod uwagę przez organy przy wydawaniu zaskarżonych postanowień. Niemniej jednak Sąd administracyjny w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.; dalej "P.p.s.a."), uprawniony jest do badania czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.). Orzekanie – w myśl art. 135 P.p.s.a. – następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Wady, skutkujące koniecznością uchylenia aktu administracyjnego, stwierdzeniem jego nieważności bądź wydania z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 P.p.s.a. W wypadku niestwierdzenia takich wad, sąd skargę oddala, co wynika z art. 151 P.p.s.a. Z akt sprawy wynika, że poddana oszacowaniu nieruchomość miała powierzchnię 0,0976 ha i była zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w stanie surowym o powierzchni użytkowej 129,55 m2. Natomiast przedmiotem zakwestionowanej przez Skarżących transakcji nr 7 była nieruchomość gruntowa o powierzchni 3409 m2, zabudowana zamieszkałym domem o powierzchni 100 m2. Zdaniem strony skarżącej, nieruchomości te nie są podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., ponieważ pierwsza z nich została zabudowana budynkiem w stanie surowym, druga zaś budynkiem, który jest wykończony i zamieszkany. Ponadto różni je powierzchnia działek. Rzecz jednak w tym, że ze względu na różnorodność stanów faktycznych, których dotyczy art. 4 pkt 16 u.g.n. w przepisie tym nie sformułowano definicji zamkniętej pojęcia "nieruchomości podobnych". Ustawodawca wskazał wprawdzie, że o podobieństwie decyduje położenie nieruchomości, jej stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania, niemniej jednak katalog ten uzupełniają "inne cechy wpływające na jej wartość". Z powyższego wynika, jak trafnie zwrócił uwagę rzeczoznawca majątkowy oraz organy, że podobieństwa nie należy mylić z ich identycznością. Definicja ta zapewnia zatem elastyczność przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, bez której przygotowanie operatu szacunkowego byłoby niemożliwe. Nie oznacza to jednak dowolności przy doborze zestawianych nieruchomości w ramach podejścia porównawczego. Podejście porównawcze zakłada bowiem, że istnieją uprzednio sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania na rynku obrotu nieruchomościami obiektów mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Jeżeli w tym względzie powstaną wątpliwości, rolą organu jest wezwanie rzeczoznawcy do przedstawienia wyjaśnień. Innymi słowy rzeczoznawca majątkowy powinien wskazać, jakie cechy decydują o podobieństwie, natomiast jeżeli strona podważa dobór nieruchomości do porównania, ma obowiązek wyjaśnić, dlaczego są one do siebie podobne. Rzeczoznawca majątkowy odpowiedzi takiej udzielił w piśmie z 20 lutego 2019 r. wyjaśniając, że dom, którego dotyczyła kwestionowana transakcja nr 7 znajdował się w złym stanie technicznym, wymagał znacznych napraw i nakładów finansowych – co umożliwiło skorygowanie różnic w procesie szacowania i uwzględnienie go przy określaniu wartości nieruchomości Skarżących. Uwzględnił przy tym różnice w wielkości działek stosując w procesie wyceny wytyczne zawarte w tabelach znajdujących się na s. 16-17 operatu szacunkowego. W tabelach tych wymienione zostały cechy rynkowe, takie jak stan techniczny budynku. Z powyższego wynika zatem, że różnice pomiędzy porównywanymi nieruchomościami zostały uwzględnione tak aby dostosować cechy nieruchomości przyjętej do porównania z nieruchomością poddaną oszacowaniu. Nie można zatem zgodzić się z pełnomocnikiem Skarżących, że operat szacunkowy pozostaje w sprzeczności z przyjętą przez samego rzeczoznawcę definicją pojęcia "nieruchomości podobnych". Ponieważ omawiana transakcja nie została wyeliminowana z opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego zestawienia, jako chybiony należy ocenić zarzut naruszenia art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z § 4 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów. Sprowadza się on bowiem do stwierdzenia, że stosując metodę korygowania ceny średniej w operacie przyjęto nie kilkanaście lecz 10 nieruchomości podobnych. Dalej pełnomocnik Skarżących podniósł, że przy ustaleniu wagi cechy "stanu technicznego budynku oraz stopnia zaawansowania robót budowlanych" należało uwzględnić jakość zastosowanych materiałów budowlanych. Również w tym zakresie Sąd nie podziela stanowiska Skarżących. Przy ocenie zasadności tego zarzutu należy przede wszystkim podkreślić, że dowód z operatu szacunkowego przeprowadzany jest z uwagi na brak specjalistycznej wiedzy, która pozwoliłaby organom oszacować rynkową wartość zajętej nieruchomości. Brak tej wiedzy oznacza również, że możliwość merytorycznej oceny operatu jest ograniczona. W konsekwencji kontrola tego typu dowodu w pierwszym rzędzie oznacza jego sprawdzenie pod względem formalnym, tj. czy spełnia on wymogi określone w § 55-57 rozporządzenia Rady Ministrów, czyli m. in. ustalenie, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków Oceniając kwestię uwzględnienia jakości materiałów budowlanych przy ustalaniu wagi cechy "stanu technicznego budynku oraz stopnia zaawansowania robót budowlanych", należy przede wszystkim odnieść się do złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnień. Wskazał on, że w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości przeprowadził analizą rynku nieruchomości, w ramach której zgromadził zbiór informacji o transakcjach rynkowych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W tym przypadku, jak wynika z treści złożonego operatu szacunkowego oraz dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy, informacje te zostały powzięte z biur obrotu nieruchomościami. Na tej podstawie rzeczoznawca ustalił te cechy nieruchomości, które miały zasadniczy wpływ na ich atrakcyjność i ceny rynkowe. Przy czym, jak wskazał rzeczoznawca, cechy te skorelowane są z typowymi zachowaniami i preferencjami potencjalnych nabywców (pismo z 20 lutego 2019 r., k. 309 akt administracyjnych). Z analizy rynku nieruchomości nie wynika zatem, aby jakość materiałów miała znaczenie dla wagi opisywanej cechy. W świetle powyższego należy stwierdzić, że rzeczoznawca wypowiedział się w zakresie wątpliwości zgłoszonych przez Skarżących w sposób jasny, czytelny i logiczny. Odnosząc się końcowo do oceny, czy nieumieszczenie w operacie szacunkowym obliczeń matematycznych służących ustaleniu procentowego wpływu wagi cechy "stanu technicznego budynku oraz stopnia zaawansowania robót budowlanych" na cenę rynkową nieruchomości, należy stwierdzić, że wbrew temu, co wywodzi strona skarżąca, waga tej cechy została ustalona w inny sposób. Z wyjaśnień rzeczoznawcy, przedstawionych w piśmie z 7 marca 2019 r., wynika, że wyliczenia matematyczne miały wpływ na określenie wagi cech tylko w przypadku "lokalizacji – położenie, otoczenie, dojazd" oraz "powierzchni i konfiguracji działki". W tym zakresie bowiem zebrane dane nieruchomości przyjętych do analizy były wystarczające, aby współczynnik ten ustalić za pomocą równania przedstawionego w załączniku nr 1 do wspomnianego pisma. Waga pozostałych cech została ustalona w oparciu o informacje zebrane z rynku nieruchomości, ponieważ rzeczoznawca nie miał wystarczających danych, aby określić wagę za pomocą wzoru matematycznego. Wspomniane wyliczenia miały zatem charakter orientacyjny. Zdaniem Sądu, z powyższego wynika, że umieszczenie ich w operacie było zbędne, ponieważ nie miały one znaczenia dla określenia wagi cech. Stąd też, skoro nie miały one wpływu na wartość wagi cech, ich weryfikacja nie ma znaczenia w sprawie. W konsekwencji zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie. W związku z powyższym Sąd zgadza się z Dyrektorem Izby Administracji Skarbowej w K., że w operacie zawarto informacje niezbędne przy wycenie nieruchomości, rzeczoznawca przedstawił podejście i metodę wyceny nieruchomości, tok swoich obliczeń oraz wynik końcowy. Natomiast powstałe niejasności zostały wyjaśnione w pismach z 20 lutego oraz 7 marca 2019 r. Tym samym brakuje podstaw do uznania, że operat nie spełniał wymagań określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz wspomnianym rozporządzeniu Rady Ministrów. W konsekwencji nie ma podstaw, aby uwzględnić skargę i uchylić zaskarżone postanowienie. Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a.