II SA/Kr 102/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie : Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi W. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia 16 listopada 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala. Decyzją z dnia 11 maja 2018 r., znak: [...] Starosta Chrzanowski orzekł o ustaleniu i wypłacie odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego Firma B, w kwocie 53 281,00 zł za nieruchomość oznaczoną ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 0,0520 ha, objętej księgą wieczystą [...] położonej w jednostce ewidencyjnej Chrzanów - miasto, obręb nr [...] Chrzanów, która w dniu 17 sierpnia 2017 r. stała się własnością Gminy Chrzanów. Równocześnie w kolejnych punktach orzeczono o podmiocie zobowiązanym do zapłaty odszkodowania oraz o sposobie zapłaty i skutkach opóźnienia lub zwłoki w zapłacie należności. Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym z dnia 6 grudnia 2017r. autorstwa B. G., który oszacował wartość gruntu na kwotę 47 242,00 zł, zaś wartość znajdującego się na nieruchomości składnika budowlanego na kwotę 6 039,00 zł. Odwołanie od ww. decyzji złożył W. M. wskazując, iż zobowiązanie objęte hipoteką zostało w całości spłacone, a rachunek kredytowy zamknięty. Wobec tego Firma B przestał być wierzycielem hipotecznym, a zapis w dziale IV księgi wieczystej podlega wykreśleniu. Skoro stroną do wypłaty odszkodowania jest skarżący decyzja w pkt l powinna zostać zmieniona. Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 16 listopada 2018r. znak: [...], na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121), art. 138 § 1 pkt 2 kpa w związku z art. 12 ust. 4f i ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474), uchylił w całości zaskarżoną decyzję i orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 53 281,00 zł na rzecz W. M., z tytułu przejęcia z mocy prawa z dniem 17 sierpnia 2017 r. na rzecz Gminy Chrzanów, nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0520 ha, powstałej z podziału działki nr [...] o pow. 0,1450 ha, objętej księgą wieczystą [...], położonej w jednostce ewidencyjnej Chrzanów - miasto, obręb nr [...] Chrzanów, oraz orzekł o zobowiązaniu Gminy Chrzanów, reprezentowanej przez Burmistrza Miasta Chrzanowa, do wypłaty odszkodowania. W uzasadnieniu podano, iż w dziale IV w/w księgi wieczystej figurowała hipoteka umowna łączna na rzecz Banku [...] z siedzibą w G. w wysokości 750 000,00 zł z tytułu kredytu inwestycyjnego udzielonego W. M. prowadzącemu działalność pod nazwą [...] z siedzibą w C.. Bank [...] z siedzibą w G. został przejęty przez Firma B. Organ odwoławczy dokonał weryfikacji w Podsystemie dostępu Do Centralnej bazy danych Ksiąg Wieczystych, na podstawie której ustalił, że na podstawie oświadczenia Firma B z dnia 8 czerwca 2018r. ujawniona w dziale IV księgi wieczystej [...] hipoteka umowna łączna na rzecz tegoż banku została wykreślona w dniu 6 lipca 2018r. W dalszej kolejności, po zwróceniu się do Sądu Rejonowego w C. Wydziału Ksiąg Wieczystych pismem z dnia 14 września 2018r. znak [...], organ odwoławczy uzyskał uwierzytelniony dokument złożony przy księdze wieczystej numer [...] -oświadczenie Firma B z dnia 8 czerwca 2018r. o całkowitej spłacie kredytu i zrzeczeniu się hipoteki, w którym wskazano iż: Firma B (następca prawny Banku [...] w związku z wygaśnięciem wszelkich zobowiązań z tego tytułu, udzielonego podstawie Umowy Kredytu nr [...]. Wobec powyższego nie budzi wątpliwości obecnie istniejący w chwili wydania decyzji organu II instancji stan prawny w zakresie zadłużenia kredytowego, a w szczególności fakt wykreślenia hipoteki w kwocie 750.000,00 PLN przez Sąd Rejonowy w C., V Wydział Ksiąg Wieczystych w dniu 6 lipca 2018r. Zatem trafny jest zarzut odwołującego podniesiony w odwołaniu iż zobowiązanie objęte hipoteką zostało w całości spłacone, a rachunek kredytowy zamknięty. Wobec powyższego Firma B przestał być wierzycielem hipotecznym, a zapis w dziale IV księgi wieczystej podlega wykreśleniu. Skoro stroną do wypłaty odszkodowania jest skarżący decyzja w pkt l została zmieniona. Natomiast co do kwoty odszkodowania organ podał, iż autor sporządzonej wyceny nieruchomości B. G., dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (12 lipca 2017r.), zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Chrzanów zatwierdzonym uchwałą nr L/407/98 Rady Miejskiej w Chrzanowie z 21 kwietnia 1998 r. z późn. zm. w terenach mieszkaniowo - usługowych do kompleksowej rewaloryzacji zabudowy z uwzględnieniem uwarunkowań konserwatorskich, wykorzystując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, wartość nieruchomości określił stosownie do zapisów art. 134. ust. 3 ugn. Powyższe poprzedzone było analizą transakcji nieruchomościami drogowymi położonymi na terenie miasta Chrzanowa, na podstawie której biegły stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości. W efekcie biegły uwzględnił trzynaście cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowe - usługowym położonych na terenie miasta Chrzanowa podobnych do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomościami, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ww. metodologia wyceny przyjęta przez biegłego jest prawidłowa. Jak bowiem zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 kwietnia 2016 r. sygn. akt I OSK 1686/14 "wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 ugn). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4). Ustalając wartość rynkową nieruchomości należy uwzględnić przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości.) W efekcie powyższego rzeczoznawca majątkowy, stosując metodę korygowania ceny średniej, w oparciu o ceny 13 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowe - usługowym ze wskazanego powyżej terenu, po uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości, takich jak: lokalizacja/ otoczenie (30%), kształt i konfiguracja terenu (30%), infrastruktura techniczna (20/%) i zagospodarowanie terenu (20/%) skorygowaniu otrzymanej ceny średniej za pomocą stosownych współczynników korygujących odnoszących się do tychże atrybutów, oszacował wartość prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę 47 242,00 zł. W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości. Rzeczoznawca dokonał również właściwego wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Nie budzi wątpliwości sposób oszacowania, podejście kosztowe, metoda odtworzeniowa, technika wskaźnikowa (odrębne oszacowanie gruntu oraz składnika budowlanego było uzasadnione, gdyż jak wskazał biegły, brak transakcji podobnych z tego typu składnikami). Ww. operat może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w niniejszym postępowaniu. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożył W. M. podnosząc, iż wydanie ostatecznego rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie nastąpiło przedwcześnie. Wojewoda, z uwagi na konieczność przeprowadzenia pełnego postępowania odszkodowawczego (z prawem do odwołania od decyzji, w której właściwie wskazano stronę) powinien uchylić decyzję organu I instancji i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania tym bardziej, że Starosta Chrzanowski dysponował pismem strony o zamianie gruntów. To organ administracji państwowej dysponując pismem strony (o zamianę gruntów) powinien, mając to na uwadze, dołożyć wszelkich starań, aby ustalić prawidłowy przedmiot swojego postępowania. Jednocześnie organ administracji publicznej czuwa nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. Takie działanie organu stanowi wypełnienie normy zawartej w art. 8 k.p.a. nakazującej organom administracji publicznej prowadzenie postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. Wbrew zarzutom skarżony organ dokładnie i w sposób wyczerpujący zbadał istotę sprawy, w tym kwestię wysokości odszkodowania jakie przysługuje określonemu uprawnionemu podmiotowi w oparciu o operat szacunkowy. W postępowaniu będącym przedmiotem kontroli sądowej, dotyczącym stricte ustalenia odszkodowania, którego częścią jest postępowanie odwoławcze, stanowiące kontrolę instancyjną, ale jednocześnie w którym w pełni bada się sprawę merytorycznie, co do zasady zatem w całości, nie można ograniczać się do wybranych kwestii np. podmiotu uprawnionego do wypłaty odszkodowania, pomijając kluczową sprawę wysokości odszkodowania. W postępowaniu administracyjnym organ odwoławczy jest organem o kompetencjach merytorycznych, a przepis art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. daje organowi odwoławczemu możliwość orzeczenia co do istoty sprawy. Skarżący jako strona tego postępowania miał zatem pełne prawo do zgłoszenia swoich zarzutów względem całej rozpoznawanej w nim materii, z którego w zakresie wysokości odszkodowania nie skorzystał. Wbrew zarzutom skargi skarżony organ odwoławczy dokonał prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania. Spełnił tym samym wymagania, iż osnowa (sentencja) reformatoryjnej decyzji organu odwoławczego, przewidzianej w art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., powinna obejmować dwa elementy: pierwszy to rozstrzygnięcie o uchyleniu w całości zaskarżonej decyzji, a drugi - to rozstrzygnięcie co do istoty sprawy. W przypadku uchylenia zaskarżonej decyzji w całości, ów drugi element miał prawidłowo charakter kompleksowy i kompletny – oznaczał zbadanie i zredagowanie rozstrzygnięcia niejako "od początku"; zawierając pełną, determinowaną prawem materialnym i okolicznościami faktycznymi, treść. W kwestionowanym zakresie wysokości spornego odszkodowania organ odwoławczy w sposób precyzyjny wypełnił wymogi w zakresie oparcia się na operacie szacunkowym biegłego i dokonania pełnej jego weryfikacji i kontroli. Zgodnie z ugruntowanym w tej materii stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma bowiem charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r. sygn. akt I SA 833/00). W kontrolowanej sprawie organ odwoławczy nie ograniczył się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz sprawdził, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł, i skontrolował prawidłowość tego rozumowania. W szczególności podkreślono w decyzji, iż opinia poprzedzona była analizą transakcji nieruchomościami drogowymi położonymi na terenie miasta Chrzanowa, na podstawie której biegły stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości. Biegły uwzględnił trzynaście cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowe - usługowym położonych na terenie miasta Chrzanowa podobnych do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomościami, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W uzasadnieniu organu podkreślono także prawidłowe zastosowanie metodę korygowania ceny średniej, w oparciu o ceny 13 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowe - usługowym ze wskazanego powyżej terenu, po uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości, takich jak: lokalizacja/ otoczenie (30%), kształt i konfiguracja terenu (30%), infrastruktura techniczna (20/%) i zagospodarowanie terenu (20/%) skorygowaniu otrzymanej ceny średniej za pomocą stosownych współczynników korygujących odnoszących się do tychże atrybutów. Z uwagi na to w ocenie Sądu ww. operat został sporządzony prawidłowo i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w niniejszym postępowaniu. Mając powyższe na uwadze, Sąd, w oparciu o art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.