II SA/Kr 1030/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Czeluśniak Sędziowie: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda (spr.) Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 października 2014 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w K., S. B., Z. I., E. K., W. K., K. K., K. P., G. P., L. S., L. S., A. S., D. S., J. S., Z. W., J. W., L. W., M. Z., S. B., J. H., Z. H., G. I., J. R. i K. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 22 kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżących solidarnie kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 22 kwietnia 2014 r., znak [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60, art. 61 i art. 54 (w zw. z art. 64 ust 1) ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647), §3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołań J. S., D. i A. S., A. i G. P., E. i W. K., S. B., M. i J. Z., K. K., Z. I., J. i L. W., L. i L. S. oraz K. P., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wydaną utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 31 stycznia 2014 r., nr [...]. Zaskarżoną odwołaniem decyzją organ pierwszej instancji ustalił na wniosek "J" Sp. z o.o. w K. warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego p.n.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem podziemnym, wolnostojącym śmietnikiem, naziemnymi miejscami postojowymi oraz infrastrukturą komunikacyjną na działce nr [...] (obr. [...]) oraz dwoma wjazdami dodatkowo na działce nr [...] (obr. [...]) przy ul. C. w K.". Orzekając w ten sposób Samorządowe Kolegium Odwoławcze zasadnicze motywy rozstrzygnięcia zawartego w decyzji Prezydenta Miasta z dnia 31 stycznia 2014 r., nr [...], który wskazał, że teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego oraz opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UM w zakresie ochrony zieleni, wód, gospodarki wodnej i geologii, a także ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto organ pierwszej instancji odniósł się do wniesionych w toku postępowania uwag i zastrzeżeń. Od powyższej decyzji odwołania tej samej treści wnieśli: J. S., D. i A. S., A. i G. P., E. i W. K., S. B., M. i J. Z., K. K., Z. I., J. i L. W., L. i L. S., K. P.. Skarżący zarzucali, że analiza urbanistyczno-architektoniczna została przeprowadzona w sprawie nierzetelnie, w szczególności w zakresie określenia wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych istniejącej na wyznaczonym obszarze zabudowy. W konsekwencji parametr ten określono dla nowej zabudowy na 16 m z tolerancją + - 1 .0m, zamiast na 14 m w nawiązaniu do budynków na działkach [...] i [...]. Zdaniem skarżących błędnie wyznaczono także wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu - w przedziale od 35 % do 40 %. Parametr ten powinien być przyjęty dla nowej zabudowy jako średni wskaźnik, wyliczony ze wszystkich działek z analizowanego obszaru i wskazany w treści analizy. Analiza terenu może także dostarczyć argumentów na rzecz wyznaczenia innego wskaźnika niż średni, jednakże jego ustalenie winno nastąpić w decyzji, a nie w analizie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło następnie, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa. Zawiera ona wymagane określenia, o jakich mowa w art. 54 (w zw. z art. 64 ust. 1) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odnośnie rodzaju inwestycji, warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, obejmujących w szczególności warunki oraz wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego (czyli określoną linię zabudowy, wskaźnik pow. zabudowy w stosunku do pow. działki/terenu, udział pow. biologicznie czynnej, szerokość elewacji frontowej, wysokość i geometrię dachu), warunki wynikające z potrzeb ochrony środowiska w zakresie: ochrony zieleni, wód i gospodarki wodnej, ochrony powietrza i ochrony przed hałasem oraz warunki w zakresie infrastruktury technicznej (wskazujące sposób zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną oraz odprowadzeni ścieków i wód opadowych) i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Zaskarżona decyzja zawiera też wymagane załączniki w postaci mapy w skali 1:1000 przedstawiającej linie rozgraniczające teren inwestycji, jak również część tekstową wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej wraz z mapą. Prezydent Miasta wykazał, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Jak bowiem ustalono teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga też uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, obejmuje bowiem grunty oznaczone symbolem B-wył. oraz Bi-wył. Nadto wskazał też (w załączniku Nr 1) istnienie w obszarze analizowanym działek sąsiednich (nr [...] i nr [...]), dostępnych z tej samej drogi publicznej co teren objęty wnioskiem, zabudowanych w sposób pozwalający na określenie wymagań dla planowanej inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, co wynika z załączonej do akt analizy urbanistyczno-architektonicznej. Analiza ta zawiera charakterystykę zabudowy istniejącej w wyznaczonym do analizy terenie, wskazuje cechy tej zabudowy i jej formę, a także podaje kształtujące się na poszczególnych działkach wskaźniki wielkości pow. zabudowy w stosunku do pow. działki, wyliczony średni wskaźnik oraz pozostałe parametry zabudowy, tj. szerokości elewacji frontowych istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, średnią szerokość oraz wysokości górnych krawędzi elewacji, wysokość do kalenicy i geometrię dachów. Można zatem uznać, że tak opracowana analiza pozwoliła na określenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, tj. podstawowych parametrów planowanego zamierzenia inwestycyjnego, które odpowiadają charakterystyce urbanistycznej pod względem kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu i architektonicznej (co do gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. I tak organ pierwszej instancji ustalił linię nowej zabudowy (w odległości 10 m od drogi) na przedłużeniu linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, tj. zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia. Dla planowanej inwestycji wskaźnik wielkości pow. zabudowy do pow. działki/terenu wyznaczono w granicach od 35 % do 40 %. Wskaźnik taki ustalono zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia, dopuszczającego wyznaczenie innego niż średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego, jeżeli wynika to z analizy. W treści analizy wykazano wskaźniki wielkości 34 %, 36% i 40 %. Nie budzi też zastrzeżeń wyznaczona w decyzji szerokość elewacji frontowej na 23 m z tolerancją do 20 %. Została bowiem ustalona zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, tj. na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy w analizowanym obszarze. Również wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, określoną dla tej inwestycji na 16 m można uznać za ustaloną zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie wymogami. W treści analizy wyliczona średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych wynosi 16 m. Przepis § 7 rozporządzenia przewiduje wyznaczenie tego parametru jako średniej wielkości występującej na obszarze analizowanym, jak i też dopuszcza wyznaczenie innej wysokości (niż określona w pkt 1 i 3), nawiązującej do wysokości zabudowy działek sąsiednich. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaznaczyło również, że w decyzji o warunkach zabudowy inwestor uzyskuje jedynie ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na jego działce. Nie oznacza to jednak, że otrzyma on pozwolenie na budowę co do konkretnej inwestycji określonej w projekcie budowlanym . Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 22 kwietnia 2014 r., znak [...], wniosła w terminie Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. A. w K., a nadto: S. B., Z. I., E. K., W. K., K. K., K. P., G. P., L. S., L. S., A. S., D. S., J. S., Z. W., J. W., L. W., M. Z., S. B., J. H., Z. H., G. I., J. R. oraz K. Z. Skarżący domagali się stwierdzenie nieważności decyzji obu instancji, względnie ich uchylenie, oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, zarzucając przy ich wydaniu: - naruszenie art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. poprzez jej skierowanie do niebędących stronami współwłaścicieli nieruchomości położonej w K. przy ul. A., a nie do Wspólnoty Mieszkaniowej tej nieruchomości; - naruszenie art. 10, art. 28 i art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. poprzez nieumożliwienie udziału w postępowaniu Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w K. przy ul. A., której zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, a nie właścicielom poszczególnych lokali, przysługuje status strony; - naruszenie art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 k.p.a. w związku z § 3 rozporządzenia o sposobie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez bezkrytyczne przyjęcie ustaleń zawartych w analizie urbanistycznej. W sporządzonej analizie nie wzięto w ogóle pod uwagę zabudowanych nr [...] (znajdującej się w całości w analizowanym obszarze), na której występuje niższa zabudowa oraz niższy wskaźnik powierzchni zabudowy i działki nr [...] (niski wskaźnik powierzchni zabudowy). Brak w tym zakresie również jakiegokolwiek uzasadnienia, a wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy są na tych działkach znacząco niższe od średnich. Przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy i szerokości elewacji frontowej uwzględniono działki nr [...] i [...] (na których wskaźniki te są stosunkowo wysokie), które z kolei pominięto przy ustalaniu wysokości zabudowy (występuje na nich zabudowa niska). Pominięto również, że zabudowa na działkach [...] i [...] była dokonywana łącznie z przylegającymi do nich działkami nr odpowiednio [...] i [...], co miało wpływ na ustalenie średnich wskaźników powierzchni zabudowy. Ponadto ustalenia analizy, szczególnie w zakresie, w jakim odnoszą się do zasadności przyjęcia maksymalnego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej, są ogólnikowe i pomijają rzeczywiste uwarunkowania w sąsiedztwie planowanej inwestycji; - naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez przyjęcie, że średnia wysokość krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wynosi 16 metrów, podczas gdy jest ona niższa. W przypadku jej obliczenia w stosunku do budynków wziętych pod uwagę w analizie urbanistycznej do wysokości okapu, średnia wartość w tym zakresie wynosi jedynie 14,54 m, a w przypadku jej obliczania do wysokości attyki (co zresztą nie jest usprawiedliwione biorąc pod uwagę przewagę dachów płaskich i założenie dla nowej zabudowy dachu płaskiego) wynosi 15,04 m. Wartości te są i tak zaniżone wobec pominięcia przy obliczaniu średniej tego parametru przede wszystkim działki [...] oraz działek [...] i [...] (wziętych pod uwagę przy ustalaniu średniego wskaźnika powierzchni zabudowy); - naruszenie w związku z powyższym art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 7 pkt 3 rozporządzenia o sposobie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, wbrew § 7 ust. 3 rozporządzenia, nie jako średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (14,5 m), a wysokość do 2,5 metrów większej (16±1 m może wynieść nawet 17 m); - naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez przyjęcie, że średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynosi 30%, podczas gdy przy uwzględnieniu działek nr [...] (znajdującej się w całości w analizowanym obszarze) i nr [...], na których występuje niższy wskaźnik powierzchni zabudowy oraz przy uwzględnieniu okoliczności, że zabudowa na działkach [...] i [...] była dokonywana łącznie z przylegającymi do nich działkami nr odpowiednio [...] i [...], średnie wartości byłyby znacząco niższe od przyjętych 30%; - naruszenie w związku z powyższym art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 5 pkt 2 rozporządzenia o sposobie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i art. 107 k.p.a., poprzez ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy znacząco powyżej średnich bez podania w tym zakresie jakiegokolwiek uzasadnienia, - naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez przyjęcie, że średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 23 m. Do poczynienia tych ustaleń przyjęto np. w stosunku do działek nr [...] i [...] szerokość elewacji frontowej na poziomie po 19,5 m. Wielkość ta obejmuje szerokość powierzchni zabudowy od strony ulicy (łącznie z podziemnym garażem) a rzeczywista szerokość elewacji frontowych budynków wynosi po ok. 12 m, - naruszenie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 6 rozporządzenia o sposobie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i art. 107 k.p.a., poprzez dowolne ustalenie szerokości elewacji frontowej. Przyjęta w analizie "tolerancja" wynosi prawie 10 metrów (20% z 23 m), co przy szerokości działki wynoszącej ok. 50 metrów jest niedopuszczalne. Powyższe zarzuty skarżący rozwijali szczegółowo w obszernym uzasadnieniu skargi. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 – 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi administracyjnymi (tekst jednol. Dz. U. z 2012r., poz. 270 - oznaczana dalej jako p.p.s.a. ) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 p.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołana podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.), zaś jednym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 p.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy (art. 135 p.p.s.a.) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa. Mając na uwadze treść powołanych na wstępie orzeczeń, a także okoliczności wynikające z przedstawionych akt administracyjnych w zakresie zgromadzonego materiału oraz przebiegu postępowania należy uznać, że skarga zasługuje na uwzględnienie wobec skuteczności podnoszonych w niej zarzutów. Przystępując do szczegółowej kontroli powyższych decyzji należy stwierdzić, że postępowanie w niniejszej sprawie było prowadzone w okresie obowiązywania ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednol. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 - oznaczana także w skrócie jako u.p.z.p.). Bezspornym jest, że na obszarze stanowiącym teren zamierzonej inwestycji nie obowiązywał miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego, zaś inwestycja nie ma charakteru inwestycji celu publicznego. Istotne dla trybu postępowania w sprawie niniejszej na tle przepisów prawa materialnego są zatem regulacje art. 60 – 64 powyższej ustawy, a także art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55, art. 56 i art. 53 ust. 5b - 5c, które zgodnie z dyspozycją art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 60 ust. 1a u.p.z.p. stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Znacznie mają także przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 - zwane też dalej w skrócie rozporządzeniem wykonawczym), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589 ), jak również przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, co wynika z art. 1 pkt 1 tej ustawy w związku z art. 59 ust. 1 oraz nast. u.p.z.p. W sprawie należy nadto uwzględniać regulacje zawarte w przepisach odrębnych. Artykuł 61 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Powołana wyżej regulacja wraz z przepisem art. 59 u.p.z.p. określa przesłanki, których łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, zaś naprowadza też w ogólnym zarysie na przedmiot ustaleń organów administracji publicznej w takich sprawach. Badanie spełnienia wszystkich powyższych przesłanek następuje na zasadach określonych w rozporządzeniu wykonawczym. Spełnienie wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co teren objęty wnioskiem ma zbliżoną funkcję i jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy, przy zastosowaniu wprowadzonych przez ustawodawcę zobiektywizowanych standardów decydujących o spełnieniu wymogów zachowania ładu przestrzennego. O ile w obszarze znajduje się już obiekt lub obiekty o podobnej co zamierzona inwestycja funkcji oraz zbliżonych parametrach, zaś nie zachodzą negatywne przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2- 5 u.p.z.p. rzeczą organu administracji publicznej jest wówczas wkomponowanie inwestycji w istniejące otoczenie przy uwzględnieniu zamiaru inwestora, przepisów określonych w rozporządzeniu, względnie także regulacji odrębnych związanych np. z ochroną zabytków, ochroną środowiska (w tym różnych form ochrony przyrody), korzystaniem z dróg publicznych . Analiza w tym zakresie odbywa się na zasadach określonych w rozporządzeniu wykonawczym, które wydano na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 -7 u.p.z.p. W myśl do § 3 tego aktu : "1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. 2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Zgodnie zaś z § 2 pkt 5 - ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę." Na tle powołanych przepisów widocznym jest brak dowolności w wyznaczeniu obszaru analizowanego. Ustawodawca zdefiniował bowiem pojęcie frontu działki oraz zastrzegł wprost, że obszar analizowany ma obejmować teren wokół działki, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany winieni mieć zatem kształt okręgu o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m, gdzie teren działki inwestycyjnej znajduje się w centrum okręgu. Działki znajdujące się w tak wyznaczonym obszarze analizowanym należy uznać za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Co do maksymalnych rozmiarów obszaru analizowanego wprowadzenie ścisłych zasad nie było możliwe z uwagi zróżnicowanie tak wielkości działek, jak i lokalizacji obiektów budowlanych w zabudowie rozproszonej, czy na np. terenach o specyficznej funkcji zagospodarowania oraz z tym związanej zabudowy. Wszystkie ustalenia dotyczące wyznaczenia obszaru analizowanego winny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanej decyzji, względnie w tej jej części, którą stanowi załącznik tekstowy będący wynikami analizy, zwłaszcza wówczas, gdy obszar ten wyznacza się ponad określone w przepisach minimum. Wyznaczenie obszaru analizowanego bez dowolności, z uwzględnieniem kryteriów obiektywnych ma bowiem zasadnicze znaczenie dla samej analizy oraz jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy. Pozwala też na realizację zasady równego traktowania inwestorów tam, gdzie nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Działki znajdujące się w obszarze analizowanym, niezależnie od tego czy są dostępne z tej samej drogi publicznej, uznawane są za działki sąsiednie przy analizie. Podkreślenia wymaga przy tym, że przeprowadzenie w sprawie analizy należy nie do urbanisty, któremu ustawodawca powierzył jedynie sporządzenie projektu decyzji (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.), lecz do organu administracji publicznej ponoszącego odpowiedzialność za wydane rozstrzygnięcie. Analizą należy zaś objąć wszelkie elementy wymienione w art. art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., co wynika wprost z § 3 ust.1 rozporządzenia. O ile w toku postępowania organ administracji publicznej korzysta z analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej przez osobę uznaną za posiadającą wiedzę specjalną w określonej dziedzinie, winien taki dokument ocenić, jaki każdy dowód, na zasadach wynikających z art. 80 k.p.a. Przepisy rozporządzenia wykonawczego regulują sposób ustalania poszczególnych parametrów nowej zabudowy. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2). Stosownie do § 6 ust. 1, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%, przy czym w myśl § 6 ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego), mierzy się ją od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Stosownie do § 7 ust. 3, jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. W myśl § 7 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego, dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Z powołanych przepisów wynika wyraźnie, że dla wielkości powierzchni nowej zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej rozporządzenie przewiduje jako standard średni wskaźnik tych wielkości na analizowanym obszarze. Ustalenie warunków odbiegających od średnich wielkości jest możliwe, o ile wynika z analizy. Natomiast w odniesieniu do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki zasadą ma być ustalenie tego parametru jako przedłużenie tych krawędzi, które istnieją już w zabudowie na działkach sąsiednich. W tym przypadku miarodajna jest zatem wysokość krawędzi na działkach położonych najbliżej. Rozporządzenie pozwala odstąpić od tej zasady w dwóch przypadkach. Po pierwsze, jeżeli wysokość krawędzi na działkach sąsiednich tworzy uskok – wówczas organ administracji publicznej może ustalić wysokość krawędzi nowej zabudowy na podstawie średniej wielkości, występującej na obszarze analizowanym. Po drugie, możliwe jest odstąpienie od wyznaczenia wysokości krawędzi w oparciu o przedłużenie krawędzi istniejącej zabudowy, o ile taka możliwość wynika z analizy. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela wyrażany w orzecznictwie pogląd, zgodnie z którym wyjątki od reguł określania warunków dla nowej zabudowy muszą być w sposób szczególny uzasadnione. To, że przepisy nie określają przesłanek dopuszczenia wyjątków, a jedynie wymagają, aby "wynikało to z analizy", nie oznacza dowolności. Nie do przyjęcia jest bowiem sytuacja, w której wydanie pozytywnej decyzji polegałoby w istocie nie na ustaleniu warunków, a na ich dostosowaniu do zamiaru inwestora. Dlatego też dopuszczenie wyjątku musi stanowić wynik szczegółowej analizy, uwzględniającej ocenę skutków wprowadzenia wyjątku dla istniejącego porządku w całym obszarze analizowanym, a nie tylko uwzględniającej interes inwestora (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 14 grudnia 2009r., sygn. akt II SA/Kr 1525/09, Lex Omega nr 583008). Jak słusznie podniesiono w skardze, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy nie został ustalony prawidłowo. W załączniku nr 3 do decyzji Prezydenta Miasta z dnia 31 stycznia 2014 r., nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego p.n.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem podziemnym, wolnostojącym śmietnikiem, naziemnymi miejscami postojowymi oraz infrastrukturą komunikacyjną na działce nr [...] (obr. [...]) oraz dwoma wjazdami dodatkowo na działce nr [...] (obr. [...]) przy ul. C. w K." znajduje się zestawienie (tabelka) działek, które wzięto pod uwagę przy ustalaniu tej wielkości (k. 160 akt organu administracji). Z zestawienia wynika, że pominięte zostały działki nr [...] (w całości znajdująca się w obszarze analizowanym) oraz [...] (która częściowo położona jest w obszarze, objętym analizą). Jak można ocenić na podstawie kopii mapy ewidencyjnej, obie działki są zabudowane znacznie mniej intensywnie od tych, które organ administracji przyjął za podstawę do określenia średniej wielkości powierzchni zabudowy istniejącej. Oznacza to, że organ dokonał doboru niektórych działek z terenu analizowanego, aby osiągnąć zawyżony wskaźnik wielkości zabudowy. Takie ustalenie parametrów narusza § 5 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego. Niezależnie od powyższego, organ pierwszej instancji ustalając średnią wielkość powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym na 30 % określił jako dopuszczalny wskaźnik powierzchni dla nowej zabudowy od 35 do 40 %, powołując się przy tym na § 5 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego. Analiza urbanistyczno-architektoniczna wskazuje jedynie, że "mając na względzie kształtowanie się przedmiotowego wskaźnika na poszczególnych działkach wchodzących w skład obszaru analizowanego, dla zachowania istniejącego ładu przestrzennego, istotne jest, aby wskaźnik wyznaczony dla projektowanej zabudowy nie przekraczał maksymalnego wskaźnika występującego w obszarze, tj. 40 %". Rozporządzenie wykonawcze przewiduje, że od wyznaczenia parametru wielkości zabudowy na podstawie średniej można odstąpić, jeżeli wynika to z analizy. Nie oznacza to jednak, że takie ustalenia można poczynić już wówczas, gdy autor analizy napisze, że od średniej odstępuje i w sposób ogólnikowy wskaże, że czyni to dla zachowania istniejącego ładu przestrzennego. W niniejszej sprawie ani autor analizy, ani organ administracji publicznej nie uzasadnili w żaden sposób, dlaczego ustalenie wielkości powierzchni nowej zabudowy ma przekraczać średnią wartość, ani też w jaki sposób ma się to przyczynić do kształtowania ładu przestrzennego, oraz jakie są decydujące o powyższym cechy. Tak wysoki wskaźnik wielkości zabudowy istnieje jedynie na jednej działce w obszarze analizowanym (działka nr [...]). Na części działek, wziętych pod uwagę przez organy, wskaźnik ten jest niemal dwukrotnie mniejszy od ustalonego w warunkach zabudowy (np. działka nr [...] – 21 %). Ponadto część działek sąsiednich, zabudowanych intensywnie (np. działki nr [...], [...], [...]) oddzielona jest działkami drogowymi (dz. nr [...], [...], [...]), co zmniejsza intensywność zabudowy na tym obszarze. Wokół terenu planowanej inwestycji brak jest podobnych działek, stanowiących drogi wewnętrzne. Może to sugerować – aczkolwiek nie jest rzeczą Sądu zastępowanie w takich ocenach urbanisty czy architekta – że z uwagi na zachowanie i kształtowanie istniejącego ładu przestrzennego ustalenie wielkości powierzchni nowej zabudowy na najwyższym z istniejących poziomów jest wręcz niepożądane. Przy tak lakonicznym uzasadnieniu analizy nie sposób zatem przyjąć, aby możliwość skorzystania z § 5 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego z niej wynikała. Zastrzeżenia budzi również sposób ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji. Znaczna część budynków w obszarze analizowanym ma wysokość attyki ok. 14 m. Części budynków na działkach nr [...] i [...] osiągają wysokość 17,5 m. Organ pierwszej instancji uwzględnił również budynek na działce nr [...], która nie sąsiaduje bezpośrednio z terenem inwestycji – wysokość jego attyki wynosi ok. 21 m. W ocenie Sądu, organ miał prawo powołać się na uskok wysokości attyk, skoro na działce nr [...] (przylegającej do terenu inwestycji od zachodu) parametr ten wynosi do 17,5 m, zaś na działkach nr [...] i [...] (przylegających od wschodu i południa) jest to 14 m. Jednak w istocie ustalone warunki zabudowy utrwalą istniejący uskok, zamiast go zniwelować. Organ pierwszej instancji ustalił bowiem wysokość górnej krawędzi elewacji na 16 m, zastrzegając możliwą tolerancję ±1 m. Oznacza to, że na podstawie tak ustalonych warunków zabudowy inwestor może praktycznie ubiegać się o pozwolenie na budowę budynku o wysokości 17m , zatem bliskiej maksymalnej wysokości budynków sąsiednich, nie zaś ich średniej. Narusza to przepis § 7 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego. Podobnie jak w wypadku określenia wielkości powierzchni zabudowy, organ pierwszej instancji nie wziął pod uwagę wszystkich działek, znajdujących się na obszarze analizowanym. Brak w analizie oraz jej wynikach informacji na temat działki nr [...] – położonej w całości w obszarze analizowanym. Jednocześnie wzięta została pod uwagę działka nr [...], położona po drugiej stronie ulicy A., a zatem w innym zespole zabudowy, nadto tylko częściowo znajdująca się w obszarze analizowanym. Powyższych uchybień nie dostrzegło i nie wyeliminowało Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Niezależnie od tego, Wojewódzki Sąd Administracyjny dostrzega również uchybienia w zakresie przepisów postępowania, które powstały dopiero na etapie postępowania przed organem odwoławczym. Zgodnie z ogólną zasadą, wyrażoną w art. 11 k.p.a., organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy, aby w ten sposób w miarę możności doprowadzić do wykonania przez strony decyzji bez potrzeby stosowania środków przymusu. Przepis ten znajduje rozwinięcie w art. 107 § 3 k.p.a., który po myśli art. 140 k.p.a. stosuje się odpowiednio przed organem odwoławczym. Nadto postępowanie administracyjne cechuje się pełną dwuinstancyjnością (art. 15, art. 138 k.p.a.), co oznacza kompetencję do rozpatrzenia sprawy ponownie w całości oraz do jej rozstrzygnięcia co do istoty. Trzeba też wskazać, że z art. 77 § 1 k.p.a. wynika ciążący na organach administracji publicznej obowiązek nie tylko zebrania, ale i wszechstronnego rozpatrzenia całego materiału dowodowego. W ocenie Sądu z brzmienia powołanych przepisów wynika, że uzasadnienie decyzji - również odwoławczej, nie może ograniczać się do przedstawienia i umotywowania własnego stanowiska organu, jeżeli w toku postępowania strona podniosła zarzuty, zapatrując się na faktyczną bądź prawną ocenę sprawy odmiennie. W sytuacji, gdy przyjęte przez organ przesłanki faktyczne lub prawne, jak również ocena dowodów, budzą zastrzeżenia strony, w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego winny zostać zawarte rozstrzygnięcie stosowne wyjaśnienia. Organ odwoławczy winien się także odnieść do wniosków dowodowych, podniesionych w odwołaniu bądź do dokumentów, które wraz z odwołaniem przedstawia strona. Na obowiązek ustosunkowania się organu administracji publicznej do twierdzeń i wniosków stron wskazuje orzecznictwo, a ewentualne uchybienia w tym zakresie są uznawane z mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 kwietnia 2005 roku, sygn. akt III SA/Wa 180/05, Lex Omega nr 166546). Zgodnie z ugruntowaną już linią orzecznictwa, obowiązek odniesienia się do twierdzeń strony ciąży w szczególności na organie drugiej instancji, który winien w swojej decyzji rozstrzygnąć o zasadności podniesionych w odwołaniu zarzutów (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 22 kwietnia 1998 roku, sygn. akt I SA/Lu 21/98, Lex Omega nr 34147 oraz z dnia 20 grudnia 1999 roku, sygn. akt IV SA 274/97,: Lex Omega nr 48234, a także Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 29 lipca 2010r., sygn. akt III SA/Wr 68/10, Lex Omega nr 694486 i Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 12 grudnia 2006 roku, sygn. akt III SA/Kr 1185/05, Przegląd Prawa Publicznego z 2007 roku, nr 9, str. 109). Rozpoznający niniejszą sprawę skład Sądu w całej rozciągłości powyższy pogląd podziela. W niniejszej sprawie organ odwoławczy naruszył wynikające z powyższych przepisów zasady, albowiem nie odpowiedział w istocie na wszystkie zarzuty odwołań. Dotyczy to m. in. zakwestionowania w odwołaniach ustaleń co do średniej wysokości elewacji, pominięcia działki nr [...] oraz braku uzasadnienia przyczyn odstąpienia od wyznaczenia powierzchni nowej zabudowy na podstawie średniej wielkości powierzchni istniejącej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze do tych zarzutów albo w ogóle się nie odniosło (pominięcie niektórych działek), albo uczyniło to jedynie w sposób ogólnikowy. Stanowi to dodatkową podstawę do wyeliminowania decyzji organu drugiej instancji z obrotu prawnego. Sąd nie podzielił natomiast tych zarzutów skargi, które oparte były na skierowaniu decyzji do osób, nie będących stronami w sprawie (współwłaścicieli nieruchomości położonej w K. przy ul. A.) oraz nieumożliwieniu Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. A. udziału w sprawie. Pierwszy ze wspomnianych zarzutów jest dalej idący, jego potwierdzenie oznaczałoby bowiem nieważność decyzji administracyjnej. Stosownie do art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a., organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie. Zarzut w niniejszej sprawie oparty został na błędnym założeniu, że "skierowanie decyzji" jest równoznaczne z jej doręczeniem stronie. Tymczasem skoro ustawodawca posłużył się terminem innym niż doręczenie, należy uznać, że "skierowanie" i "doręczenie" nie są pojęciami tożsamymi. W orzecznictwie sądów administracyjnych słusznie przyjmuje się, że z wadliwością decyzji przewidzianą w art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. mamy do czynienia wówczas, gdy nastąpiło określenie praw lub obowiązków podmiotu innego niż strona postępowania. Przez pojęcie "skierowanie decyzji" należy rozumieć sytuację, w której następuje określenie w drodze decyzji praw i obowiązków oznaczonego podmiotu. W żadnym razie faktu doręczenia decyzji nie należy utożsamiać ze "skierowaniem decyzji" w rozumieniu przepisu art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 lutego 2013r., sygn. akt II OSK 1935/11, Lex Omega nr 1358467; podobnie tenże sąd w wyroku z dnia 14 czerwca 2012r., sygn. akt II OSK 484/11, Lex Omega nr 1252085 oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 14 czerwca 2013r., sygn. akt II SA/Po 466/13, Lex Omega nr 1340422). W świetle art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. w związku z art. 107 § 1 k.p.a., nieważność postępowania nie będzie zachodzić w sytuacji, gdy organ administracji rozstrzygnął decyzją o prawach i obowiązkach strony postępowania, jednakże decyzję tę doręczył innemu podmiotowi nieposiadającemu interesu prawnego. Wynika to z faktu, że kwestia doręczenia decyzji (wprowadzenia jej do obrotu prawnego) ma charakter wyłącznie procesowy (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 marca 2013r., sygn. akt II OSK 2079/11, Lex Omega nr 1305541). Samo doręczenie decyzji administracyjnej osobom, nie posiadającym przymiotu strony postępowania nie stanowi wystarczającej podstawy do stwierdzenia nieważności takiego aktu administracyjnego. Wada tego rodzaju wystąpiłaby dopiero wówczas, gdyby organ administracji publicznej określił prawa lub obowiązki tych podmiotów – wtedy doszłoby do skierowania decyzji do nich. Tymczasem decyzje wydane w niniejszej sprawie nie określają ani praw, ani obowiązków współwłaścicieli nieruchomości, położonej przy ul. A. w K.. Nie zostały zatem do nich skierowane, a jedynie im doręczone. Zważyć należy nadto, że w toku postępowania administracyjnego wielu ze współwłaścicieli nieruchomości przyznanego ich statusu strony nie kwestionowało. Zarzut pominięcia udziału Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. A. okazał się częściowo zasadny, ale w sposób nie mający wpływu na wynik sprawy. W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalił się już pogląd, że w postępowaniu administracyjnym do reprezentowania interesu podmiotu zbiorowego - ogółu właścicieli odrębnych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową - co do zasady legitymację ma wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni członkowie tej wspólnoty. Tylko w wyjątkowych sytuacjach członek wspólnoty może samodzielnie, niezależnie od wspólnoty, wystąpić jako strona postępowania. Może to mieć miejsce wyłącznie wtedy, gdy wykaże on swój indywidualny, własny interes (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 lipca 2013r., sygn. akt II OSK 583/12, Lex Omega nr 1483452 oraz w wyroku z dnia 29 lutego 2012r., sygn. akt II OSK 2383/10, Lex Omega nr 1251936; podobnie: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 lutego 2012r., sygn. akt IV SA/Wa 1865/11, Lex Omega nr 1139654). Wspólnota mieszkaniowa ma przymiot strony w rozumieniu art. 28 i 29 k.p.a. w sprawie o warunki zabudowy realizowanie na sąsiednim gruncie (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 października 2009r., sygn. akt IV SA/Wa 966/09, Lex Omega nr 574189), a wynika on z samego faktu, że postępowanie ustalające warunki zabudowy dotyczy nieruchomości, która sąsiaduje z nieruchomością, na której znajduje się budynek wspólnoty (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 14 października 2008r., sygn. akt IV SA/Wa 1171/08, Lex Omega nr 533152). W niniejszej sprawie organy administracji publicznej istotnie pominęły Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. A. w K.. Z rozdzielników decyzji administracyjnych wynika, że nie była ona traktowana jako strona. Dokumenty zgromadzonych już w toku postępowania sądowego wskazują, że od dnia 18 czerwca 2013 r. w skład zarządu Wspólnoty wchodzą Z. I. – prezes oraz W. K. – wiceprezes (k. 28 akt sądowych). Obie wymienione osoby były traktowane przez organy administracji jako strony postępowania. Oznacza to, że de facto zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej był powiadomiony o prowadzonym postępowaniu, zapewniono mu możliwość czynnego udziału w sprawie oraz doręczono decyzje administracyjne. Uchybieniem jest niewątpliwie niewskazanie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. A. w K., jako strony przy czym powyższe ma ścisły związek z naruszeniem zasad z art. 7, art. 77§ 1, oraz 107 § 1 i 3 k.p.a. W żadnej z decyzji nie poczyniono rozważań dotyczących stosowania w sprawie niniejszej art. 28 k.p.a., co może mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w punkcie I, sentencji wyroku, biorąc za podstawę art. 145 § 1 pkt 1 lit. b i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. Rozpatrując sprawę ponownie, organy administracji publicznej ustalą prawidłowo krąg stron, ponowią analizę urbanistyczno-architektoniczną uwzględniając parametry istniejące na wszystkich działkach w obszarze analizowanym. Ustalając warunki zabudowy prawidłowo zastosują przepisy rozporządzenia wykonawczego, a w wypadku skorzystania z § 5 ust. 2 bądź § 7 ust. 3 lub 4 wyczerpująco takie odstępstwo uzasadnią. Wszelkie aspekty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy winny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Podstawę prawna orzeczenia zawartego w pkt II. sentencji wyroku stanowi art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania sądowo administracyjnego orzeczono w punkcie III. sentencji wyroku, na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.