II SA/Kr 1062/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: WSA Krystyna Daniel WSA Kazimierz Bandarzewski / spr. / Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 października 2014 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 16 czerwca 2014 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala Skarżący J. M. zawiera w dniu 5 września 2006 r. przedwstępną umowę sprzedaży działki nr [...] o powierzchni 0,81 ha za kwotę 97.200 zł. Działka ta w tym czasie niej jest objęta planem miejscowym i ma przeznaczenie rolne. Także plan miejscowy obowiązujący do 2003 r. przewidywał dla tej działki przeznaczenie rolne (B.22.R). W dniu 24 kwietnia 2007 r. Rada Gminy w Lisiej Górze uchwałą Nr VI/96/2007 uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi Brzozówka w gminie Lisia Góra. Uchwała ta weszła w życie 1 lipca 2007 r. i z godnie z jego treścią, działka nr [...] w Brzozówce w części znajduje się w terenach oznaczonych symbolem 1P i 2P (o pow. 0,6524 ha) tj. terenach obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, w części w terenach oznaczonych symbolem 1 RZp ( o pow. 0,0983 ha) tj. terenach naturalnej zieleni nieurządzonej w strukturze terenów rolniczych, stanowiących obudowę biologiczną cieków wodnych, z możliwością przekształcenia pod zieleń urządzoną, w części w terenach oznaczonych symbolem 2ZL (o pow. 0,0215 ha) tj. terenach zieleni izolacyjno-krajobrazowej oraz w części w terenach oznaczonych symbolem 1KD(L) (o pow. 0,0403 ha) tj. terenach drogi publicznej klasy lokalnej L. W poprzednio obowiązującym miejscowym planie uchwalonym przez Radę Gminy Lisia Góra uchwałą z dnia 29 lipca 1993 r. Nr XVII/148/93 działka ta położona była w terenach oznaczonych symbolem B.22.R tj. terenach upraw polowych. Postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte przez organ I instancji z urzędu o czym świadczy zawiadomienie z 30 grudnia 2011 r. doręczone J. M. w dniu 4 stycznia 2012 r. Na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. W. operatu szacunkowego z 24 kwietnia 2013 r. stwierdzono, iż wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, na dzień sprzedaży działki nr [...] przez stronę, wyniosła 298,647,00 zł, a przed jego uchwaleniem wynosiła 13.770,00 zł. Organ I instancji decyzji wskazał, iż tylko część nieruchomości nr [...] o powierzchni 0,6524 ha zmieniła przeznaczenie na tereny przemysłowe (1P i 2P) i wobec tego wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego wyniosła proporcjonalnie 11.090,80 zł, zaś po uchwaleniu planu wartość ta wyniosła 240.539,88 zł. W związku z powyższym różnica tj. wzrost wartości nieruchomości, wyliczony został na kwotę 229.449,08 zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty w wysokości 20% dało kwotę opłaty w wysokości 45.889,81 zł. Organ prawidłowo ustalił, iż opłacie planistycznej zgodnie z § 28 planu miejscowego podlega tylko ta część działki, która przeznaczona jest na cele komercyjne i w stosunku do tej części proporcjonalnie ustalił opłatę planistyczną. Decyzją z dnia 26 stycznia 2012 r. znak: [...] organ I instancji ustalił J. M. wysokość jednorazowej opłaty w kwocie 45.106,93 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w obrębie Brzozówka gmina Lisia Góra w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł J. M.. W wyniku rozpatrzenia odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 21 marca 2012 r. znak: [...], uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. W toku ponownego rozpoznania sprawy rzeczoznawca majątkowy wykonał dodatkowy operat szacunkowy. Decyzją z dnia 17 maja 2012 r. Wójt Gminy Lisia Góra ustalił J. M. wysokość jednorazowej opłaty w kwocie 46.007,24 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położonej w obrębie Brzozówka gmina Lisia Góra w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzją z dnia 4 lipca 2013 r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w/w decyzję organu I instancji w mocy. Skargę na ta decyzję złożył J. M. W wyniku jej rozpatrzenia Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 29 listopada 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1221/12 uchylił decyzję Kolegium Odwoławczego i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał: "W przyjętym za postawę wydanych w sprawie decyzji operacie szacunkowym podano, że w toku postępowania szacunkowego przeprowadzona została analiza lokalnego rynku nieruchomości i dokonano wyboru kilku nieruchomości podobnych do wycenianych. Zwrócić jednak należy uwagę, że przedstawiona w operacie szacunkowym charakterystyka nieruchomości zestawianych z nieruchomością wycenianą ogranicza się do podania powierzchni tych nieruchomości oraz cen uzyskanych przy transakcjach obejmujących poszczególne nieruchomości. Brak jest bardziej szczegółowej indywidualizacji i charakterystyki nieruchomości porównywanej z działką nr [...] co uniemożliwia kontrolę wniosków formułowanych w opinii w zakresie relacji, jaka zachodzi pomiędzy wartościami nieruchomości przyjętych do porównań. Wadliwość powyższa nie została zauważona i należycie oceniona przez organy administracji, podczas gdy nadaje ona konkluzjom operatu cechy arbitralności i tym samym zmniejsza przydatność tak sporządzonej opinii dla dokonywania na jej podstawie ustaleń faktycznych. Na stronie 11 operatu z dnia 18 kwietnia 2012 r. stwierdzono, iż: "O atrakcyjności miejscowości Brzozówka decyduje bliskie sąsiedztwo T. oraz dobre skomunikowanie z miastem, jako że Brzozówka leży na trasie drogi krajowej nr [...]. W niedalekiej odległości jest autostrada [...]". Stwierdzeniu temu odpowiada wysoki wskaźnik maksymalnego wpływu cechy, jaką jest lokalizacja na wartość wycenianego gruntu. Wskaźnik ten ustalono na 25 (tabela, s. 13 operatu). Brak jest jednak danych umożliwiających precyzyjne odniesienie powyższej charakterystyki do nieruchomości dobranych do porównań. W odniesieniu do żadnej z nich nie określa się bowiem ich lokalizacji, choćby tylko w perspektywie podanych wyżej kryteriów, tj. odległości od T., odległości od autostrady A4, odległość od drogi krajowej nr [...], tudzież od stopnia skomunikowania z T. Nie jest zatem jasne, na ile nieruchomości te są w istocie "podobne" do nieruchomości wycenianej w omawianym tu zakresie. Można by wprawdzie twierdzić, że biegły zakłada, iż skoro wszystkie porównywane nieruchomości położone są w Brzozówce, do wszystkich z nich w tym samym stopniu odnosić można cechę jaką jest "dobre skomunikowanie z T. Pomijając w tym miejscu to, na ile uprawnione jest odtwarzanie sposobu rozumowania w sposób pośredni, wskazać należy, że powyższa konkluzja nie znajduje potwierdzenia w wywodach rzeczoznawcy. Falsyfikuje ją bowiem dokonanie korekty wartości jednej z przyjętych do porównań nieruchomości (oznaczonej jako "A" - tabela na s. 15) o 15% właśnie z uwagi na lokalizację. Nie jest zatem tak, że wszystkie porównywane tu działki w jednakowym stopniu charakteryzowały się cechą, o której tu mowa. Skoro zaś nie wiadomo, co było przyczyną i podstawą dokonania korekty, czyli na czym dokładnie polegała różnica w lokalizacji nieruchomości "A" w stosunku do nieruchomości wycenianej, przesłanki ustaleń w tym zakręcie są nieczytelne, a wnioski dowolne. Nie sposób na przykład ocenić poprawności określenia ceny transakcyjnej uzyskanej za nieruchomość "A" o omawiany parametr. Powyższe zastrzeżenia dotyczące uszczegółowienia danych dotyczących lokalizacji i położenia nieruchomości dobranych do porównań dotyczą także drugiej części operatu, to jest tej, w której szacowana jest wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (s. 15 i n.). Zwraca bowiem uwagę, że w tej części do porównań przyjęto nieruchomości położone nie tylko w Brzozówce, lecz także Lisiej Górze. (s. 15). Analogiczne uwagi odnieść można do innych cech wskazanych w operacie jako istotne przy szacowaniu wartości nieruchomości. W opinii podano bowiem, że wyceniana nieruchomość ma kształt wydłużony, zbliżony do prostokąta oraz, że znajduje się na terenie płaskim (s. 8 operatu). Cechy te mają istotny wpływ na możliwość zagospodarowania działki, co znajduje potwierdzenie w przyznanym temu parametrowi wysokim wskaźniku wpływu cechy na cenę (ustalony na 30, tabela, s. 13). W odniesieniu do żadnej z działek przyjętych do porównań nie ma możliwości sprawdzenia, czy na ile działki te są rzeczywiście "podobne" pod omawianym tu względem do działki wycenianej. Skorygowanie wartości nieruchomości wycenianej dotyczące tego parametru uwidocznione w tabeli (s. 15) nie poddaje się zatem weryfikacji. Brak jest także danych umożliwiających precyzyjne ustalenie, na ile o podobieństwie porównywanych nieruchomości świadczy ich "uzbrojenie". Także i w tym zakresie opinia nie charakteryzuje bliżej przyjętych do porównań działek a jednocześnie treść zapisów uwidocznionych w tabeli na s. 15 operatu świadczy, że istniały pomiędzy nimi na tyle istotne różnice, że konieczne było ich uwzględnienie przy szacowaniu wartości działki nr [...]. Jako wadę przyjętego za podstawę ustaleń faktycznych operatu wskazać należy ponadto, że szacowanie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia działki przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do porównań przyjęto nieruchomość ponad dwuipółkrotnie mniejszą od wycenianej (oznaczona jako "C" w tabeli na s. 16). Stwierdzić należy, że tak znaczna różnica w istotny sposób może modyfikować wartość nieruchomości i czyni ją nieadekwatną dla ustalenia wartości znacznie większej nieruchomości. Opinia nie uwzględnia tego faktu, ustalając wskaźnik korekty tej cechy przy tej nieruchomości w sposób identyczny z nieruchomościami oznaczonymi jako "A" i "B" (tabela s. 18), pomimo że są one blisko dwukrotnie większe od działki "C". Odnotować także należy, że szacując wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia działki przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, opinia uwzględnia "uzbrojenie" (tabela, s. 16), podczas, gdy w okresie poprzedzającym uchwalenie planu działka położona była na terenie upraw polowych (s. 7 operatu). W tabeli na s. 18 prawidłowo wskazano już w tym zakresie: "jakość użytków". Wskazane wyżej uchybienia nie pozwalają na kontrolę prawidłowości ustaleń, co do wartości nieruchomości wycenianej. Zaaprobowanie przez organ administracji ustalonej w taki sposób wartości, nastąpiło z naruszeniem zasad oceny dowodów (art. 80 K.p.a.). Skoro bowiem punktem odniesienia dla ustalenia wartości nieruchomości miało być podobieństwo działki wycenianej do nieruchomości jej podobnych, a brak jest natomiast jasności co do tego, czy i w jakim zakresie kryterium podobieństwa rzeczywiście było spełnione, wnioski dotyczące wartości działki nr [...] nie poddają się obiektywnej ocenie. Podobną wadą obarczone jest zaaprobowanie konkluzji opinii oraz przyjęcie tych ustaleń jako podstawę wydanych rozstrzygnięć. Końcowo jedynie wskazać można, że bardziej szczegółowa charakterystyka nieruchomości przyjmowanych do porównań, nie musi oznaczać naruszenia, akcentowanych przez biegłego, wymogów poufności (art. 175 ust 3 u.g.n.). W toku prowadzonego ponownie postępowania niezbędne będzie uzupełnienie (opracowanie) operatu szacunkowego, a w ocenie tego dowodu organy administracji uwzględnić powinny poczynione wyżej spostrzeżenia, mając w szczególności na uwadze możliwość żądania wyjaśnień lub uzupełnienia operatu w niezbędnym zakresie". Ponownie przeprowadzając postępowanie rzeczoznawca majątkowy sporządził nowy operat szacunkowy datowany na 24 kwietnia 2013 r. W oparciu o to decyzją z dnia 8 lipca 2013 r. organ ustalenia wysokości jednorazowej opłaty w kwocie 45.889,81- zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w obrębie Brzozówka gmina Lisia Góra w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ I instancji wskazał, iż w związku z uchwałą Rady Gminy Lisia Góra z dnia 24 kwietnia 2007 r. Nr VI/96/2007 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru wsi Brzozówka opublikowaną w Dz. Urz. Woj. Małopolskiego Nr 396, poz. 2617, wzrosła wartość nieruchomości, stanowiącej uprzednio własność J. M.. Organ ustalił, iż wzrost wartości nieruchomości wyniósł 229.449,08 zł, co przy zastosowaniu stawki planistycznej określonej w planie miejscowym, a wynoszącej 20 %, daje kwotę opłaty wynoszącą 45.889,81 zł. Organ ponadto zauważył, iż opłacie planistycznej zgodnie z § 28 planu miejscowego podlega tylko ta część działki, która przeznaczona jest na cele komercyjne i w stosunku do tej części proporcjonalnie ustalił opłatę planistyczną. W dniu 1 sierpnia 2013 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wpłynęło odwołanie J. M. z 22 lipca 2013 r. od w/w decyzji Wójta Gminy Lisia. J. M. zarzucił organowi naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wadliwe ustalenie wartości nieruchomości w związku uchwaleniem planu i art. 7, 77 Kpa poprzez brak podjęcia przez organ I instancji wszelkich niezbędnych działań w celu wyjaśnienia stanu faktycznego i wyjaśnienia sprawy, a w szczególności faktu zawarcia przez odwołującego w dniu 5 września 2006 r. przedwstępnej umowy sprzedaży dotyczącej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w Brzozówce. W wyniku rozpoznania odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z 29 sierpnia 2013 r. sygn. akt: [...] uchyliło decyzje organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu Kolegium wskazało na konieczność uściślenia operatu szacunkowego, tak aby można było na jego podstawie ustalić, iż działki przyjęte do porównań są działkami podobnymi. W toku ponownego rozpoznania sprawy rzeczoznawca majątkowy w dniu 18 grudnia 2013 r. uzupełnił operat szacunkowy. Następnie decyzją z dnia 21 marca 2014 r. Wójt Gminy Lisa Góra ustalił J. M. wysokości jednorazowej opłaty w kwocie 45.889,81- zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie Brzozówka nr [...] gmina Lisia Góra w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł J. M. wskazując, iż przed zbyciem nieruchomości zawarł umowę przedwstępną, a ustalenie ceny miało miejsce w sytuacji kiedy J. M. nie wiedział o planach uchwalenia miejscowego planu przestrzennego dla wsi Brzozówka. Innymi słowy cena zawarta w umowie przedwstępnej obowiązywała odwołującego w momencie —sprzedaży działki mimo, że w momencie sprzedaży obowiązywał już plan miejscowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 16 czerwca 2014 r. znak: [...] utrzymało w mocy decyzje organu I instancji. Organ II instancji ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, na dzień sprzedaży działki nr [...] przez stronę, wyniosła 298,647,00 zł, a przed jego uchwaleniem wynosiła 13.770,00 zł. Organ I instancji decyzji wskazał, iż tylko część nieruchomości nr [...] o powierzchni 0,6524 ha zmieniła przeznaczenie na tereny przemysłowe (1P i 2P) i wobec tego wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego wyniosła proporcjonalnie 11.090,80 zł, zaś po uchwaleniu planu wartość ta wyniosła 240.539,88 zł. W związku z powyższym różnica tj. wzrost wartości nieruchomości, wyliczony został na kwotę 229.449,08 zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty w wysokości 20% dało kwotę opłaty w wysokości 45.889,81 zł. Organ prawidłowo ustalił, iż opłacie planistycznej zgodnie z § 28 planu miejscowego podlega tylko ta część działki, która przeznaczona jest na cele komercyjne i w stosunku do tej części proporcjonalnie ustalił opłatę planistyczną. Podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu wykazany stosownym operatem szacunkowym, zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Z tego co ustalono, w poprzednio obowiązującym planie miejscowym działka nr [...] oznaczona były symbolem planu B.22.R- tj. teren użytków rolnych o przewadze gruntów rolnych. Zaleca się intensywną uprawę rolną. Niskie klasy i nieużytki zalesiać. Na podstawie zaś aktualnie obowiązującego planu miejscowego część działki nr [...] oznaczona jest symbolem 1P i 2P co oznacza teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Uchwalenie planu miejscowego spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. O ile bowiem na gruncie poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego możliwość zagospodarowania nieruchomości nr [...] ograniczała się do użytkowania rolniczego, to obecnie istotnie wzrosły możliwości inwestowania na tej nieruchomości poprzez uruchomienie działalności produkcyjnej, a także związanej z funkcjonowaniem składów i magazynów. Stosownie do art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270), ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia W myśl art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zatem obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wysokości renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią, dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 24 kwietnia 2013 r. stał się podstawą dla wydania decyzji przez Wójta Gminy Lisia Góra. Jak stwierdził rzeczoznawca majątkowy określając metodologię wyceny, wartość rynkową nieruchomości gruntowej ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenie, jaka uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu cen na skutej upływu czasu. Przy metodzie porównywania parami najważniejszy warunek przy szacunku nieruchomości. Powyższy operat szacunkowy był przez rzeczoznawcę majątkowego dwukrotnie uzupełniany. Pierwszy raz po decyzji Kolegium z 29 sierpnia 2013 r., a drugi na obecnym etapie postępowania odwoławczego tj. w dniu 12 maja 2014 r., Kolegium bowiem postanowieniem z dnia 23 kwietnia 2014 r. zwróciło się do Wójta Gminy Lisa Góra o przeprowadzenie dodatkowego postępowania poprzez wezwanie rzeczoznawcy majątkowego P. W. o uzupełnienie operatu szacunkowego z 24 kwietnia 2013 r. w sprawie ustalenia wartości rynkowej działki nr [...] o: - wyjaśnienie i opis przyjętych "ocen" cech nieruchomości (dotyczących przeznaczenia urbanistycznego sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) wziętych do porównań; - wyjaśnienie dlaczego w przypadku nieruchomości komercyjnych wielkość działek nie miała wpływu na cenę; - szczegółowe wskazanie cech działki nr [...] obręb Brzozówka tj. według formuły jaka została zastosowana w przypadku nieruchomości przyjętych do porównań; - szczegółowe i czytelne wyjaśnienie wskaźników, korekt i obliczeń zastosowanych w tabelach obliczeń na str. 16 i 20 operatu. Dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż dokonano wyboru nieruchomości oraz cen rynkowych na podstawie transakcji odnotowanych w okresie 2 lat na terenie Brzozówki. Dotyczą one terenów o przeznaczeniu przemysłowym. Okres monitoringu poszerzono z uwagi na brak transakcji nieruchomościami podobnymi w krótszym okresie czasowym. Do porównań przyjęto zatem transakcje, które miały miejsce w krótkim okresie po dacie na którą określa się wartość nieruchomości. W formie tabelarycznej wyszczególniono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości. Należą do nich lokalizacja, powierzchnia działki, dostępność i kształt, uzbrojenie, wielkość i możliwość zagospodarowania. Następnie tabela zwiera opis nieruchomości oraz ich ocenę. Jak wynika z operatu szacunkowego z 24 kwietnia 2013 r. do porównań (przy uwzględnieniu nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego) przyjęto trzy nieruchomości. Pierwsza działka położona w Brzozówce ma powierzchnię wynoszącą 0,6659 ha, o dobrej dostępności względem istniejących i planowanych dróg. W planie miejscowym przeznaczona jest podobnie jak inne działki przyjęte do porównań i działka wyceniona, pod budowę obiektów produkcyjnych, magazynów i składów. Jeżeli chodzi o uzbrojenie jest ono w bliższej odległości niż pozostałe działki przyjęte do porównań. Działka ta została sprzedana w dniu 7 stycznia 2008 r. Druga działka przyjęta do porównań także znajduje się na terenach inwestycyjnych wsi Brzozówka i charakteryzuje się dobrą lokalizacją. Jej kształt jest regularny, dostępność względem dróg jest zadawalająca, w części uzbrojona w media. Powierzchnia tej działki wynosi 0,8600 ha. Działka została zbyta 21 grudnia 2007 r. Możliwość zagospodarowania tej działki jest podobna jak pozostałe tzn. znajduje się na terenach obiektów produkcyjnych, magazynów i składów. Trzecia z działek przyjętych do porównań o powierzchni 0,5800 ha charakteryzuje kształtem regularnym, zaś dostępność do istniejących i planowanych dróg jest zadawalająca. Uzbrojenie działki jest .częściowe. Zbyta została 7 stycznia 2008 r. Zgodnie z planem miejscowym nieruchomość położona jest na terenach obiektów produkcyjnych, magazynów i składów. Dokonując opisu działki szacowanej nr [...] (w aspekcie po wejściu w życie planu miejscowego) rzeczoznawca majątkowy w uzupełnieniu do operatu z dnia 12 maja 2014 r. wskazał, iż lokalizacja działki jest zgodna z pozostałymi przyjętymi do porównania, gdyż znajduje się ona na terenie obiektów produkcyjnych, magazynów i składów we wsi Brzozówka, gdzie obecnie funkcjonuje centrum logistyczne jednej z firm handlowych. Bliska odległość od drogi nr [...] oraz projektowanej w momencie zbycia działki autostrady wraz z węzłem drogowym. Dostępność do dróg drogą polną czyli podobnie jak działki przyjęte do porównań, różnice sprowadzają się do odległości do dróg asfaltowych. Co do uzbrojenia- możliwość podłączenia prądu, z kolei woda i gaz znajdują w terenie po południowej stronie działki. Jak ustalono dwie z działek przyjętych do porównań są mniejsze niż działka nr [...] (0,8100 ha), a ich powierzchnie wynoszą odpowiednio 0,6659 ha i 0,5800 ha. Jak wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy w uzupełnieniu do operatu szacunkowego z 12 maja 2014 r., wielkość działek w zakresie 0,58 ha- 0,86 ha nie miała w tym przypadku wpływu na cenę. Spowodowała to sytuacja na rynku lokalnym, albowiem w zakresie nieruchomości komercyjnych dominował inwestor, skupujący nieruchomości pod dużą powierzchniowo inwestycję. Skutkiem popytu tym rejonie, a brakiem popytu w innym terenie było takie kształtowanie cen, że wielkość nie była czynnikiem różnicującym. W tabeli na str. 16 operatu szacunkowego z dnia 24 kwietnia 2013 r. określając cechę nieruchomości w zakresie wielkości rzeczoznawca wskazał, iż w tym przypadku wielkość działki nie miał wpływu na cenę nieruchomości. Co do pozostałych cech nieruchomości wpływających na cenę, rzeczoznawca majątkowy w uzupełnieniu do operatu z dnia 18 grudnia 2013 r. stwierdził, że cecha "lokalizacja" ma decydujące znaczenie na rynku nieruchomości. Im atrakcyjniejsze położenie, tym cena nieruchomości jest wyższa. W przypadku nieruchomości komercyjnych lokalizacje bliżej rynków zbytu, miejsca zamieszkania siły roboczej są uważane za atrakcyjne i podnoszą wartość nieruchomości. W przypadku kolejnej cechy tj. "dostępność, kształt" to decyduje ona o możliwościach korzystania z działki. Odnośnie cechy "możliwość zagospodarowania"- najistotniejszy jest zapis planu wskazujący na jakie cele jest przeznaczona nieruchomość. Jak stwierdził rzeczoznawca dochodowość wynajmu nieruchomości na cele magazynowe wysokiego składowania, jest znacznie wyższa niż wynajmu na cele rolne. Powoduje to, że również ceny gruntów przemysłowych są wyższe niż rolnych. Co do cechy "uzbrojenie" - to brak potrzebnych inwestorowi urządzeń infrastruktury technicznej powoduje zazwyczaj konieczność poniesienia kosztów związanych z ich doprowadzeniem. Koszty te w takim przypadku ograniczają dochodowość zakupu takiej nieruchomości i poprzez to wpływają na wartość. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie zaś do art. 4 pkt 16 ww. ustawy, przez nieruchomość podobną rozumie się nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z kolei w myśl § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Biorąc powyższe pod uwagę trzeba stwierdzić, iż działka nr [...] w Brzozówce w aspekcie ustalenia wartości po uchwaleniu planu miejscowego ma cechy podobne do działek przyjętych do porównań. Rzeczoznawca przyjął do porównań działki z rynku lokalnego tj. znajdujące się w Brzozówce i przeznaczone w planie miejscowym na realizację obiektów produkcyjnych, magazynów i składów. Podobnie jak działka wyceniana nieruchomości przyjęte do porównań mają zbliżony dostęp do uzbrojenia czy do drogi publicznej. W tabeli na str. 16 operatu szacunkowego z 24 kwietnia 2013 r. zestawiono pary dla nieruchomości i oceniono ją w kontekście głównych cech. Z obliczeń polegających na porównaniu nieruchomości porównawczej z działkami przyjętymi do porównań wynika, iż rzeczoznawca ustalił wartość 1 m2 w kwocie mniejszej niż wartość 1 m2 działek przyjętych do porównań. W wyjaśnieniach do operatu z 18 grudnia 2013 r. rzeczoznawca wskazał dodatkowo, że działka nr [...] została sprzedana 21 grudnia 2007 r., zaś plan wszedł w życie od 1 lipca 2007 r. W tym czasie niewiele było transakcji, jednak dobrane do porównań nieruchomości są podobne i zostały zakupione pod ten sam wielkopowierzchniowy obiekt. Dodał, iż działki przyjęte do porównań znajdowały się na terenach sąsiednich i miały podobne cechy. Suma korekt w ujęciu kwotowym w przypadku najbardziej różniącej się nieruchomości (A) wyniosła 5,25 zł za m2, co daje 11,1 % ceny. W pozostałych zaś przypadkach odpowiednio 2,1 i 1,05 zł za m2. W przypadku nieruchomości przyjętych do porównań o przeznaczeniu rolnym, a więc przy szacowaniu nieruchomości przy uwzględnieniu poprzedniego sposobu zagospodarowania, rzeczoznawca przyjął trzy nieruchomości do porównań. Zgodnie ze wskazaniami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie nie uwzględniono działki "C" zamieszczonej w operacie szacunkowym z dnia 18 kwietnia 2012 r. W przypadku nieruchomości rolnych najistotniejszymi cechami są: lokalizacja, dostępność, jakość użytków, możliwość zagospodarowania i wielkość (str. 15 operatu) Pierwsza działka rolna przyjęta do porównań zbyta została 28 czerwca 2006 r. i ma powierzchnię wynoszącą 0,5300 ha. Dostępność działki jest przeciętna to znaczy, jak wskazał rzeczoznawca majątkowy w wyjaśnieniu z 12 maja 2014 r., działka ta może być wykorzystywana podobnie jak inne działki w okolicy, jakość użytków tej działki pogorszona, to znaczy grunty klasy V i VI klasy, działka zachwaszczona i zakrzaczona, możliwość zagospodarowania tej działki jest przeciętna, a więc typowa dla lokalnego rynku. Druga z działek przyjętych od porównań o powierzchni 0,5800 ha zbyta została 26 maja 2008 r. Dostępność tej działki jest dobra, a więc zgodnie z wyjaśnieniami z 12 maja 2014 r., dobra na tle pozostałych nieruchomości okolicy, jakość użytków pogorszona, wielkość przeciętna, możliwość zagospodarowania przeciętna. Trzecia z działek przyjętych po porównań zbyta została 6 grudnia 2006 r. i ma cechy takie jak pozostałe dwie działki. Biorąc pod uwagę cechy działek rolnych należy stwierdzić, iż działka wyceniana jest działką podobną w zakresie lokalizacji, jakości użytków, możliwości zagospodarowania, przeznaczenia i powierzchni. Należy podkreślić, ze cena za 1 m2 działki nr [...] została ustalona wyżej niż działki [...] i [...] (tabela na str. 20 operatu z 24 kwietnia 2013 r.) Reasumując powyższe ustalenia należy stwierdzić, iż przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczoznawca majątkowy wskazał na nieruchomości wybrane do porównań i sporządził ich charakterystykę, która następnie została porównana z działką wycenianą. Cechy działek przyjętych do porównań wedle oceny Kolegium, są cechami podobnymi do działki nr [...], tak po uchwaleniu planu, jak i na podstawie planu poprzednio obowiązującego, a podobieństwo tych nieruchomości nie budzi wątpliwości. Stosownie do treści art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy wykazał iż działki przyjęte do porównań mają cechy porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na je wartość- takie jak dostępność, kształt i uzbrojenie w przypadku działek przeznaczanych pod przemysł, oraz dostępność i jakość użytków przypadku nieruchomości rolnych. Odnosząc się do zarzutów odwołania powtórzenia wymaga, iż okoliczność, że przed datą zawarcia umowy przedwstępnej, a następnie umowy warunkowej, dla działki nr [...] nie obowiązywały ustalenia miejscowego planu, a następnie plan ten wszedł w życie i wówczas dopiero doszło do podpisania umowy przenoszącej własność, nie ma w niniejszej sprawie znaczenia. Ustalenia miejscowego planu obowiązują na podstawie uchwały Rady Gminy, która to uchwała opublikowana została w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego. Jest to oficjalny promulgator, ogólnie dostępny i służący właśnie w celu publikacji miedzy innymi uchwał Rady Gminy. Informację o wejściu w życie miejscowego planu, bez wątpienia można było również uzyskać w Urzędzie Gminy Lisia Góra. Teza, iż strona nie miała świadomości co do wejścia w życie planu i skutków sprzedaży nieruchomości objętej ustaleniami nowego planu, nie może powodować odstąpienia od ustalania wysokości opłaty tzw. renty planistycznej. Podkreślenia wymaga, że ta argumentacja nie została zakwestionowana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie. W innym zaś wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakwie stwierdził jednoznacznie, iż fakt zawarcia umowy przedwstępnej nie ma znaczenia, albowiem obowiązujące przepisy wiążą ustalanie opłaty planistycznej z realnym zbyciem nieruchomości (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 18 listopada 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1161/11, publ. Baza orzeczeń NSA) Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 16 czerwca 2014 r., sygn. akt [...] wniósł J. M., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy w Lisiej Górze oraz zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania. Skarżący zarzucił wydanym w sprawie decyzjom: 1) naruszenie art. 36 ust 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niewłaściwą wykładnię polegającą na wadliwym ustaleniu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego; 2) naruszenie art. 7 K.p.a. i art. 77 § 1 K.p.a. poprzez brak podjęcia przez organ pierwszej instancji wszelkich niezbędnych działań w celu wyjaśnienia stanu faktycznego i wyjaśnienia sprawy, a w szczególności faktu zawarcia przez odwołującego w dniu 5 września 2006 r. przedwstępnej umowy sprzedaży dotyczącej nieruchomości oznaczonej jako działka [...] w Brzozówce. W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym reguluje sytuację, w której w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmiany wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomość tę zbywa. Powstaje wówczas po stronie gminy w stosunku do właściciela lub użytkownika wieczystego roszczenie zapłaty na rzecz gminy jednorazowej opłaty, ustalonej w tym planie, która to oplata jest dochodem własnym gminy. Opłata ta jest określana w wymiarze procentowym, ustalanym przez radę gminy (w przedmiotowym przypadku 20 % wzrostu wartości nieruchomości). Organ administracji publicznej dokonał wadliwego określenia wartości nieruchomości po przyjęciu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Wójt Gminy Lisia Góra wskazując na tę wartość, przywołał operat szacunkowy nieruchomości. Nie uwzględnił natomiast tego, że odwołujący w dniu 5 września 2006 r., zatem przed przyjęciem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Brzozówka, co nastąpiło uchwałą nr VI/96/2007 z dnia 24 kwietnia 2007 r. (plan wszedł w życie 1 lipca 2007 r.), zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, której przedmiotem było zawarcie umowy sprzedaży działki [...] w Brzozówce. W myśl art. 389 § 1 K.c. umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Oznacza to zatem, iż strony już w umowie przedwstępnej winny określić cenę sprzedaży. W przedmiotowym przypadku ustalono cenę na poziomie 97.200,00 zł. W tej sytuacji sprzedawca J. M. był związany ceną ustaloną w umowie przedwstępnej. Wspomnieć należy nadto, iż na podstawie aktu notarialnego dokonano wpisu do księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości oznaczonej jako działka [...] w Brzozówce, roszczenia do zawarcia umowy przyrzeczonej wprost z tego aktu. Wbrew stanowisku Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] ustalenie ceny sprzedaży miało zatem miejsce jeszcze zanim odwołujący mógł powziąć wiadomość o uchwaleniu plany zagospodarowania przestrzennego wsi Brzozówka. Cena ta bowiem została ustalona już w umowie przedwstępnej. Konsekwencją zawarcia umowy przedwstępnej było zawarcie w dniu 21 grudnia 2007 r. umowy przyrzeczonej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W tym kontekście zauważyć należy, iż odwołujący nie mógł zmienić ustalonej uprzednio w umowie przedwstępnej ceny zbycia nieruchomości wobec zmiany jej przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego. Innymi słowy J. M. nie mógł przeciwdziałać konieczności poniesienia opłaty planistycznej w wysokości 20% wartości nieruchomości poprzez ustalenie ceny w umowie sprzedaży w sposób odpowiadający wartości nieruchomości uwzględniającej jej przeznaczenie w wyniku uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazać należy, iż ewentualna odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej narażała skarżącego na reperkusje spowodowane tym, że nabywca był uprawniony do dochodzenia na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej i określenia ceny odpowiadającej cenie ustalonej w umowie przedwstępnej (art. 390 § 2 K.c). Tym samym podnieść trzeba, iż skarżący nie miał możliwości podwyższenia ceny nieruchomości po dowiedzeniu się o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Brzozówka. Wobec braku uwzględnienia faktu zawarcia przez odwołującego przedwstępnej umowy sprzedaży przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego, co determinowało wysokość ceny zbycia, doszło do naruszenia przepisów art. 7 K.p.a. i 77 K.p.a.. Organ I instancji pominął okoliczności, które zdaniem odwołującego, miały istotny wpływ na ustalenie opłaty planistycznej. Przyjęcie wartości nieruchomości na podstawie jedynie operatu szacunkowego, bez uwzględnienia wszystkich okoliczności sprawy, spowodowało naruszenie interesu majątkowego i prawnego odwołującego. W istocie bowiem rzeczywista stawka procentowa opłaty planistycznej okazuje się być daleko większa niźli ustalona uchwałą Rady Gminy Lisia Góra Nr VI/96/2007 z dnia 24 kwietnia 2007 r.. Tym samym skarżący poniósł szkodę spowodowaną tym, że obliczono opłatę planistyczną w oparciu o operat szacunkowy bez uwzględnienia ceny ustalonej w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 5 września 2006 r.. Wartość przedmiotu zaskarżenia stanowi kwota 29.168 zł jako różnica pomiędzy ustaloną w drodze decyzji Wójta Lisia Góra opłatą planistyczną a wartością opłaty ustaloną przy założeniu, że cena nieruchomości wynosi 97.200,00 zł, uwzględniając, że cena nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła 13.770,00 zł (97.200 - 13.770 = 83.430 x 20% = 16.686; 45.889,81 - 16.686 = 29.203,81 zł). W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie w całości podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zwarzył, co następuje: Właściwym do rozpoznania niniejszej skargi jest Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie P.p.s.a., uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonej decyzji nie doszło do naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.). Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności z prawem dała podstawę do stwierdzenia, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona w tej sprawie decyzja nie jest dotknięte uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie "u.p.z.p." obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, to jest wzrostu wartości nieruchomości jako skutku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu (lub zmiany istniejącego planu miejscowego). Na organach wykonawczych gmin ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie planu miejscowego nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Wzrost wartości musi mieć charakter obiektywny, wynikający z przeprowadzonego dowodu, jakim jest operat szacunkowy. W tym postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją, obowiązek ten został przez organy administracji spełniony. Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w dniu 24 kwietnia 2007 r. Rada Gminy w Lisiej Górze uchwałą Nr W96/2007 uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi Brzozówka w gminie Lisia Góra. Uchwała ta weszła w życie w dniu 1 lipca 2007 r. Skutkiem uchwalenia i wejścia w życie wskazanego wyżej planu zagospodarowania przestrzennego była częściowa zmiana przeznaczenia działki nr [...] o łącznej powierzchni 0,8100 ha, położonej w Brzozówce, będącej własnością skarżącego. Zgodnie z zapisami obowiązującego miejscowego planu, nieruchomość ta w części znajduje się w terenach oznaczonych symbolem 1P i 2P (o pow. 0,6524 ha) tj. terenach obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, w części w terenach oznaczonych symbolem 1 RZp (o pow. 0,0983 ha), tj. terenach naturalnej zieleni nieurządzonej w strukturze terenów rolniczych, stanowiących obudowę biologiczną cieków wodnych, z możliwością przekształcenia pod zieleń urządzoną, w części w terenach oznaczonych symbolem 2ZL (o pow. 0,0215 ha) tj. terenach zieleni izolacyjno-krajobrazowej oraz w części w terenach oznaczonych symbolem 1 KD(L) (o pow. 0,0403 ha) tj. terenach drogi publicznej klasy lokalnej L. W poprzednio obowiązującym miejscowym planie uchwalonym przez Radę Gminy Lisia Góra uchwałą z dnia 29 lipca 1993 r. Nr XVII/148/93 działka ta położona była na terenach oznaczonych symbolem B.22.R tj. terenach upraw polowych. Jak prawidłowo ustaliły to organy administracji, definitywną umowa sprzedaży z dnia 21 grudnia 2007 r. skarżący zbył tę nieruchomość za cenę wynoszącą 97.200 zł. Powyższe ustalenia co do faktu zbycia (ale nie ceny zbycia) były przyczyną wszczęcia przez organy administracji postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej należnej Gminie Lisia Góra z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. W tej sprawie, co wymaga uwzględnienia w uzasadnieniu tego wyroku, orzekał już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który prawomocnym wyrokiem z dnia 29 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Kr 1221/12 uchylił wydane w sprawie decyzje. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd zawarł wskazówki co do dalszego postępowania celem wyeliminowania w ponownie prowadzonym postępowaniu administracyjnych wad i uchybień. Zgodnie z art. 153 P.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organy, których działanie było przedmiotem zaskarżenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w uzasadnieniu ww. wyroku z dnia 29 listopada 2012 r. wskazał, że w tej sprawie operat szacunkowy nie został sporządzony poprawnie. Biegły zastosował przy szacowaniu wartości nieruchomości podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomość podobną i nieruchomość wycenianą oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W ocenie Sądu biegły nie wykazał, że nieruchomości przyjęte do porównania to rzeczywiście nieruchomości podobne, ponieważ przedstawiona w operacie szacunkowym charakterystyka nieruchomości zestawianych z nieruchomością wycenianą ogranicza się do podania powierzchni tych nieruchomości oraz cen uzyskanych przy transakcjach obejmujących poszczególne nieruchomości. Brak było bardziej szczegółowej indywidualizacji i charakterystyki nieruchomości porównywanej z działką nr [...], co uniemożliwiało kontrolę wniosków formułowanych w opinii w zakresie relacji, jaka zachodziła pomiędzy wartościami nieruchomości przyjętych do porównań. Wadliwość powyższa nie została zauważona i należycie oceniona przez organy administracji, podczas gdy nadała na konkluzjom operatu cechy arbitralności i tym samym zmniejszyła przydatność tak sporządzonej opinii dla dokonywania na jej podstawie ustaleń faktycznych. Podniesiono, że maksymalnie wysokie określenie wskaźnika lokalizacji wycenianej nieruchomości zostało podane w istocie bez uzasadnienia i nie pozwalało na ocenę, jaka była lokalizacja nieruchomości przyjętych do porównania, ponieważ w odniesieniu do żadnej z nich nie określono ich lokalizacji, choćby tylko w perspektywie podanych wyżej kryteriów, tj. odległości od T, odległości od autostrady A4, odległość od drogi krajowej nr [...] oraz stopnia skomunikowania z T.. Sąd zarzucił także, że w stosunku do innych cech uwzględnionych przez biegłego przy szacowaniu nieruchomości nie podano, w jaki sposób cechy te charakteryzują pozostałe nieruchomości przyjęte do porównania. Podano danej cechy dla nieruchomości wycenianej bez wyjaśnienia, w jaki sposób dana cecha charakteryzuje pozostałe nieruchomości – i to stanowiło wadę operatu, ponieważ nie pozwalało na sprawdzenie, czy na ile działki przyjęte do porównania były rzeczywiście "podobne" do działki wycenianej. Skorygowanie wartości nieruchomości wycenianej dotyczące tak wyznaczanych parametrów nie poddawało się weryfikacji. Sąd nakazał przy tym, aby w toku prowadzonego ponownie postępowania organy uzupełniły (opracowały) operat szacunkowy przy uwzględnieniu wskazówek sądu. Co istotne, już w skardze wniesionej do poprzednio wydawanych decyzji skarżący eksponował fakt zawarcia w dniu 5 września 2006 r. przedwstępnej umowy sprzedaży obejmującą przedmiotową nieruchomość wraz z określeniem kwoty sprzedaży i ta umowa wiązała strony przy zawieraniu umowy sprzedaży w dniu 21 grudnia 2007 r., a tym samym od tej kwoty sprzedaży nieruchomości winna być oszacowania kwota opłaty planistycznej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Kr 1221/12 tego zarzutu nie podzielił. W ocenie Sądu ponownie orzekającego w tej sprawie, wskazówki zawarte w poprzednio wydanym wyroku zostały przez organy administracji zrealizowane. W ponownie sporządzonym operacie szacunkowym z dnia 24 kwietnia 2013 r., dwukrotnie później uzupełnianym, znalazł się opis nieruchomości wybranych do porównania. Biegły wskazał na poszczególne cechy tych nieruchomości i dokonał ich oceny. Biegły wyjaśnił, dlaczego takie a nie inne cechy nieruchomości przyjął do porównania. Wskazał, że dla działek w przedziale powierzchni 0,58 ha - 0,86 ha sama ich wielkość nie ma wpływu na cenę 1 metra kwadratowego. Uzupełniając operat szacunkowy wyjaśnieniami z dnia 18 grudnia 2013 r. biegły opisał nieruchomości porównawcze nr 1-3 podając ich kształt, miejsce położenia, możliwość zagospodarowania, uzbrojenie. Wskazał także, jak te cechy są oceniane w stosunku do każdej z tych działek. W kolejnym uzupełnieniu operatu szacunkowego z dnia 14 stycznia 2014 r. biegły uzupełniał opis cech nieruchomości o dostępność komunikacyjną, odległość od drogi krajowej nr [...], wyjaśniał co należy rozumieć pod pojęciem "uzbrojenia częściowe go w sąsiedztwie" i "uzbrojenie częściowe w dalszym sąsiedztwie". Wyjaśnienia te organy uznały za wystarczające i w ocenie Sądu takie uznanie jest trafne. Na podstawie tak opisanych cech zasadnie biegły przyjął wskazane w operacie działki do porównania. Sąd w tej sprawie w szczególności podnosi, że wydając w dniu 29 listopada 2012 r. wyrok Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie nie zanegował samej okoliczności, jakim było nałożenie na skarżącego opłaty planistycznej, a jedynie uznał, że operat szacunkowy sporządzony w poprzednio prowadzonym w tej sprawie postępowaniu administracyjnym zawiera zbyt ogólne określenia dotyczące tak wyboru cech do porównania wycenianej nieruchomości, jak i opisu znaczenia (wagi) tych cech. W ponownie prowadzonym postępowaniu biegły te wady operatu wyeliminował. Ani z akt sprawy ani także i sam skarżący we żadnym zakresie nie zanegował opisu cech nieruchomości przyjętych po porównania i nie zarzucił że są one nieprawdziwe. Oceniając pozostałą część operatu szacunkowego Sąd także nie dostrzega uchybień. Operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, prawidłowo przyjęto datę ustalenia stanu wyceny (data 1 lipca 2007 r. - wejście w życie planu miejscowego) i datę sporządzenia wartości wyceny (21 grudnia 2007 r. – data sprzedaży). Biegły wskazał na dopuszczalne podejście szacowania wartości nieruchomości – podejście porównawcze i zastosował dopuszczalną metodę – metodę porównywania parami. Dokonano w operacie szacunkowym analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, opisano postępowanie szacunkowe. Biegły, a za nim organy, trafnie uznały za niezbędne ustalenie wartość sprzedawanej nieruchomości tak z daty obowiązywania poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Lisia Góra z dnia 29 lipca 1993 r. i z okresu faktycznego wykorzystywania tej nieruchomości po wygaśnięciu ww. planu miejscowego, jak i z daty zawarcia umowy sprzedaży (21 grudnia 2007 r.) w której obowiązywał już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Klisia Góra dla wsi Brzozówka. Przyjęte natomiast wartości szacowanej nieruchomości po uchwaleniu obowiązującego obecnie planu miejscowego i przed jego uchwaleniem wynikają z przyjętej metodologii, cech szacowanej nieruchomości i przeprowadzonych obliczeń. W tym zakresie Sąd także nie dostrzega błędów rachunkowych lub innych, które mogłyby uzasadniać uchylenie wydanych w sprawie decyzji. Rekapitulując należy stwierdzić, że ocena przebiegu postępowania administracyjnego i wydanych w tej sprawie decyzji prowadzi do wniosku, że nie nastąpiło ani naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, ani przepisów prawa materialnego. Biegły w tej sprawie opracował operat szacunkowy także bez naruszania przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), które to rozporządzenie określa zasady i tryb szacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z § 4 ww. rozporządzenia, biegły mógł przyjąć podejście porównawcze i metodę porównania parami przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości. Podejście porównawcze wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Metoda wyceny określona jako porównywanie parami polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W ocenie Sądu w tej sprawie takie porównanie zostało przeprowadzone przez biegłego, który uwzględnił nieruchomości podobne do wycenianej, wskazał na ich cechy i przypisał tym cechom odpowiednie wagi procentowe tak, aby określić w sposób możliwie najbardziej obiektywną wartość wycenianej nieruchomości. Skarżący w istocie podnosi jeden zarzut, który nie może jednak zostać uwzględniony. Podnosi bowiem, że już we wrześniu 2006 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, w której wyraźnie określił cenę sprzedaży nieruchomości obejmującej działkę nr [...] i po takiej cenie nieruchomość ta została w grudniu 2007 r. sprzedana. Nie można było odstąpić od zawarcia przyrzeczonej umowy, bo każda ze stron mogła na podstawie art. 389 § 1 K.c. domagać się jej zawarcia. Tym samym skarżący godząc się na ustalenie opłaty planistycznej wnosi, aby jej wartość określać nie na podstawie operatu szacunkowego biegłego, a właśnie wartości podanej w tej umowie. Zarzut i wniosek zarazem skarżącego nie ma oparcia w przepisach prawa. Ustalając wysokość nieruchomości w celu wymierzenia opłaty planistycznej biegły nie może pominąć trybu szacowania określonego ww. rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Ustala się opłatę planistyczna z uwagi na rzeczywistą (rynkową) wartość prawa własności dane nieruchomości, a nie wartość przyjęta przez strony w umowie sprzedaży. Wartość, po jakiej sprzedający (skarżący) zobowiązał się we wrześniu 2006 r. do zbycia nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] była wówczas wielokrotnie wyższa niż rynkowa wartość takiej działki przeznaczonej pod tereny upraw rolnych. Okoliczność, że po wejściu w życie planu miejscowego wartość tej działki jeszcze wzrosła prawie 3-krotnie nie oznacza, że kwota zapisana w akcie notarialnym z 5 września 2006 r. była kwotą oddającą wartość rynkową tej działki. Strony zawierając umowę sprzedażnie nieruchomości same dowolnie określają warunki takiej umowy, a w szczególności kwotę sprzedaży. Nie ma żadnych przeszkód, żeby taka kwota była niższa lub wielokrotnie niższa niż wartość rynkowa, ani też wyższa lub wielokrotnie wyższa niż wartość rynkowa i nie oznacza to, że jest to cena rynkowa. Taka cena jest ceną wiążącą tylko strony danej umowy. Gdyby uznać za trafne stanowisko skarżącego, to wówczas nie można byłoby ustalić obiektywnej wartości rynkowej nieruchomości. Każda bowiem strona ustalałaby własną cenę (a więc cenę wartość nieruchomości) i to byłaby cena rynkowa. Być może byłaby to cena rynkowa, ale w subiektywnych odczuciu jednej strony lub stron uczestniczących w umowie. Nie zawsze będzie się to pokrywało z obiektywną ceną rynkową i w tej sprawie cena ustalona przez strony nie pokrywała się z wartością rynkową. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że byłoby niedopuszczalnym przyjęcie w tej sprawie przez organy administracji (a wcześniej przez biegłego w operacie szacunkowym) wartości szacowanej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na podstawie ceny sprzedaży tej nieruchomości zawartej w akcie notarialnym (umowie sprzedaży). Byłoby to bowiem istotne naruszenie obowiązujących przepisów, które – jak zostało to już wykazane – wyraźnie nakazują tryb i sposób szacowania wartości nieruchomości. Taki tryb i sposób został prawidłowo przez biegłego przyjęty. W związku z powyższym skoro zaskarżona decyzja i poprzedzającą ją decyzją organu I instancji ani nie narusza przepisów postępowania, ani przepisów prawa materialnego, to skarga skarżącego, stosownie do art. 151 P.p.s.a, podlega oddaleniu.