II SA/Kr 1098/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Niecikowski Sędziowie: WSA Ewa Rynczak AWSA Janusz Kasprzycki (spr.) Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2008 r. sprawy ze skargi J.K. i J.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala Wnioskiem z dnia [...] lipca 2005 r. /J.M. i M.M. zwrócili się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pn. budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, wjazdem na działkę i infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr. [...] wjazd na działkach: nr [...] i nr [...]. Do wniosku dołączyli opis planowanej inwestycji. Określili również granice terenu objętego wnioskiem, podali numery działek terenu inwestycji jak i numery działek trasy infrastruktury technicznej. Podali charakterystykę inwestycji, określili zapotrzebowanie na wodę, energię i sposób doprowadzenia lub oczyszczania ścieków., odprowadzenie wód opadowych. Określili także sposób zagospodarowania działki oraz charakterystykę zabudowy, w tym gabaryty projektowanych obiektów, podali charakterystyczne parametry techniczne inwestycji, wskazując także kwestie związane z wpływem na środowisko. Wskazali, że załączają kopię mapy ewidencyjnej potwierdzoną oryginalną pieczęcią urzędową oraz kopię mapy sytuacyjno - wysokościowej lub zasadniczej także taką pieczęcią potwierdzone, wypis z rejestru gruntów, trasy infrastruktury, charakterystyczne parametry techniczne inwestycji, przedstawione w formie graficznej. Decyzją z dnia [...]., znak: [...], Prezydent Miasta K. , na podstawie art. 59 ust. 1 art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 z późn. zm., zwanej dalej ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Decyzja ta w trybie instancyjnym została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...], nr [...], a sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi l instancji. Decyzją z kolei z dnia [...]., znak: [...], Prezydent Miasta K. ponownie ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, która to również została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...]., nr [...] a sprawa została przekazana organowi l instancji do ponownego rozpatrzenia. W dniu [...] grudnia 2006 r. został sporządzony przez M.Ł. aneks do analizy urbanistyczno - architektonicznej z dnia [...] lipca 2007 r. Postanowieniem z dnia [...]., znak: [...], Prezydent miasta K. , na podstawie art. 106 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity, Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., zwanej dalej w skrócie - k.p.a.), po zapoznaniu się z projektem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy pod określonymi warunkami. To rozstrzygnięcie uzgodnieniowe zostało utrzymane w mocy postanowieniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...]., nr [...]. Decyzją zatem z [...], znak: [...] Prezydent Miasta K. , na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Załącznik nr [...] do tej decyzji stanowią warunki zabudowy terenu oraz wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej, w których to Prezydent wskazał, że w celu ustalenia wymagań dla projektowanego zamierzenia inwestycyjnego analizą objęto obszar wyznaczony na podstawie § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588). Granice obszaru określono na mapie ewidencyjnej w skali 1:1000, która stanowi załącznik nr [...] do decyzji. W załączniku nr [...] oprócz wskazania rodzaju inwestycji Prezydent określił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w tym warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Wskazał, że wyznacza się nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości [...] m od granicy z działką drogową - ul. [...] - zgodnie z § 4 ust. 4 w/w rozporządzenia Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w tym udział powierzchni biologicznie czynnej Prezydent ustalił w wysokości [...]%, zgodnie z § 5 w/w rozporządzenia. Szerokość elewacji frontowej od ulicy [...] ustalił, zgodnie z § 6 ust. 2 w/w rozporządzenia w wysokości [...] m jako wartość charakteryzującą zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono także odpowiednio do tych elementów występujących w budynku wielorodzinnym na działce nr [...], w myśl § 7 ust. 1 w/w rozporządzenia. Podobnie określono geometrię dachu, w tym wysokość głównej kalenicy. Prezydent określił również warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi obejmujące: warunki zagospodarowania przestrzennego wynikające z potrzeb ochrony środowiska takie jak warunki w zakresie ochrony zieleni, wód, geologii i gospodarki wodnej. Jeśli chodzi o warunki zagospodarowania przestrzennego wynikające z obowiązujących ustaleń planów ochrony dla parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych, a także innych form ochrony przyrody Prezydent wskazał, że tren inwestycji nie znajduje się w obrębie parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych, a na tym terenie nie występują podlegające ochronie formy przyrody. W warunkach ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej Prezydent wskazał, że teren inwestycji znajduje się w sąsiedztwie zespołu dawnego dworku - "[...]" oraz w obszarze występowania stanowisk archeologicznych. W związku z tym uzyskano pozytywną opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków z [...] 2005 r. Prezydent określił także warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, w szczególności sposób zaopatrzenia w wodę .energię elektryczną i cieplną, środki łączności, sposób odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami. Wskazał, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, która stanowi ul. [...]. Odnośnie wymaganej ilości miejsc parkingowych wskazał, że inwestor zapewni na własnym terenie, poza pasem drogowym, ilość stanowisk parkingowych zapewniającą prawidłową obsługę inwestycji. Określił również warunki w zakresie komunikacyjnej obsługi inwestycji oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W tym zakresie wskazał, że realizacja przedmiotowego zamierzenia nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, dostępu do światła dziennego. Należy też zapewnić ochronę przed wibracjami, zakłóceniami elektrycznymi i promieniowaniem, a także przed zanieczyszczeniem wody i gleby. Prezydent określił również i inne wymogi jakie należy spełnić przed wystąpieniem o decyzję o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowej inwestycji. W uzasadnieniu tej decyzji Prezydent Miasta K. wskazał, że zalecenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. , sprowadzające się w szczególności do analizy urbanistyczno - architektonicznej, a dotyczące braku dostatecznego uzasadnienia doboru działek sąsiednich, których zabudowa i parametry stanowiłyby podstawę ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji oraz braku ostatecznego postanowienia uzgadniającego projekt decyzji i powiadomienia stron o możliwości zapoznania się z całym materiałem dowodowym, zostały spełnione. Prezydent podniósł, że została przeprowadzona dodatkowa uszczegółowiona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W oparciu o jej wyniki został skorygowany i sporządzony nowy projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Uzyskano także postanowienie Zakładu Komunalnego z [...] 2007 r., znak: [...] w zakresie obszaru przyległego do pasa drogowego w trybie art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 10 k.p.a. powiadomiono też strony przed wydaniem decyzji o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym. Prezydent wskazał, że określony we wniosku teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego postępowanie w niniejszej sprawie przeprowadzono na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następnych ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prezydent wymienił uzgodnienia jakie uzyskano od organów w zakresie wymaganym przez art. 53 ust. 4 ustawy, a to: postanowienie Zakładu Komunalnego z [...] 2007 r. ,znak [...] utrzymane w mocy postanowieniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...]., nr [...] . Ponadto uzyskano opinie: Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska w zakresie obsługi komunikacyjnej oraz w zakresie ochrony środowiska a także opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. Prezydent po przeprowadzeniu postępowania ustalił, że zostały spełnione łącznie przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Istnieje bowiem co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z załącznikiem nr [...] do decyzji. Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla przedmiotowego zamierzenia, a teren działki nr [...] obr.[...] stanowi grunt wyłączony z produkcji rolnej, oznaczony w wyrycie gruntów symbolem [...]" - jako wyłączony. Nie mają więc zastosowania przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych; Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Projekt niniejszej decyzji został sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów. Wobec powyższego, mając na względzie treść przepisu art. 56 w zw. z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiących, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, gdy zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi, Prezydent Miasta K. orzekł jak w sentencji decyzji. Odwołania od tej decyzji wnieśli J. i J.K. , K.E. , M.S. , J. i A.M. , M.P., M.M. , T.C. podnosząc, że nie podano dokładnych wymiarów gzymsu/okapu oraz kalenicy projektowanego budynku. Zarzucili, ze nie zastosowano się do zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w sprawie intensywności zabudowy, którą należało ustalić na podstawie analizowanego obszaru, nie podano też procentu powierzchni biologicznie czynnej. Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., działając na podstawie art. 2 pkt 1, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (pkt [...]) i w tym zakresie orzekło w punkcie 1 w ten sposób, że ustaliło wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej odpowiednio do tych elementów występujących w budynku wielorodzinnym na działce nr [...] tj. [...] m. W punkcie 2 uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej ustalenia geometrii dachu (pkt [...]) i w tym zakresie orzekło w ten sposób, że ustaliło wysokość głównej kalenicy jak dla budynku na działce nr [...] tj. [...] m. W punkcie 3 Kolegium orzekło, że w pozostałej części utrzymuje w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu tak podjętego rozstrzygnięcia Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wskazało, że postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie mniejszej prowadzone było na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wyjaśniło, że zgodnie z art. 61 ust. 1 w/w ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przestrzeni pozbawionych planu miejscowego możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach 1-5 tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4) oraz decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust.1 pkt 5). Kolegium wskazało, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Zdaniem Kolegium regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 w/w ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Jak wynika z orzecznictwa sądowego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 r. IV SA/Wa 950/2004) zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Cechy nowej zabudowy zostały określone w akcie wykonawczym do wyżej cytowanej ustawy, którym jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r. Nr 164 poz. 1588) wydane na podstawie delegacji ustawowej (art. 61 ust. 6). Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę jest więc obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy. Kolegium wskazało, że w niniejszej sprawie, na obszarze inwestycji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a więc - wskazane przepisy znajdą w pełni zastosowanie. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia - w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Kolegium podniosło, że w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] wyraziło zastrzeżenia dotyczące wyników analizy architektoniczno-urbanistycznej, a w szczególności braku szczegółowego uzasadnienia doboru działek sąsiednich, których zabudowa i parametry stanowiły podstawę ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Kolegium zauważyło w szczególności, iż organ l instancji w toku postępowania nie ustalił jednoznacznie czy działka numer [...] obr. [...] K. jest działką sąsiednią w rozumieniu przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. A w szczególności czy jest to działka dostępna z tej samej drogi publicznej tj. ul.[...] . Ponadto Kolegium zaleciło zweryfikowanie i doprecyzowanie zapisów dot. wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki oraz szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki. Jednocześnie Kolegium w uzasadnieniu decyzji dodatkowo podniosło, iż przepisy przywołanego wyżej rozporządzenia dopuszczają wprawdzie ustalenie innych wielkości parametrów nowej zabudowy, o ile wynika to z analizy, jednak wynikać to musi ze szczegółowych cech zabudowy obszaru analizowanego, a nie z uznaniowej decyzji. Brak było także ostatecznego postanowienia ówczesnego [...] Zarządu Dróg i Komunikacji, uzgadniającego projekt decyzji, oraz nie powiadomiono stron postępowania o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji. Kolegium stwierdziło, że w zakresie podniesionych przez nie uwag i zarzutów zawartych w decyzji uchylającej, organ l instancji przeprowadził na wyznaczonym obszarze zgodnie z § 3 ust. 1 w/w rozporządzenia dodatkową, uszczegółowioną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także sporządzony został w oparciu o jej wyniki nowy skorygowany projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. W toku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego organ l instancji wypełnił zalecenia Kolegium i ustalił w szczególności, że w analizowanym obszarze znajdują się dwie drogi publiczne tj. ul. [...] i ul. [...]. Budynek wielorodzinny na działce nr [...] dostępny jest zarówno od ulicy [...] jak i [...], mimo adresu dla budynku - ul.[...], jednak obsługę komunikacyjną posiada wyłącznie od ul. [...]. Można, więc jednoznacznie stwierdzić, że działka nr [...] jest działką sąsiednią albowiem jest ona dostępna z tej samej drogi publicznej. Kolegium zgodziło się z ustaleniami organu l instancji, że zabudowa wielorodzinna znajdująca się na działce [...], stanowiącą działkę sąsiednią położoną w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem, pozwala na kontynuację tej funkcji, zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania także dla projektowanej inwestycji. Organ l instancji dokonując ustaleń w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy, zgodnie z § 3 ust. 1 w/w rozporządzenia, w ocenie Kolegium, prawidłowo odwołał się do funkcji istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym i ustalił, że w obszarze tym znajdują się działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, przy czym na działkach tych zrealizowana jest zabudowa mieszkaniowa posadowiona przy ul. [...]. Tym samym, zdaniem Kolegium można stwierdzić, że analiza urbanistyczno architektoniczna prowadzona w przedmiotowej sprawie, opisująca stan istniejącej zabudowy zlokalizowanej w obszarze analizowanym, wykazała, iż funkcja zabudowy odpowiadająca planowanej inwestycji występuje na obszarze analizowanym. Zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje zatem, że spełniona została przesłanka, o której mowa w art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy, tzn. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Kolegium zgodziło się ze stanowiskiem Prezydenta Miasta K. , że jeżeli w obszarze zabudowy, a w szczególności w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji znajduje się zabudowa wielorodzinna, odmówienie lokalizacji zabudowy wielorodzinnej byłoby sprzeczne z w/w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem Kolegium, jeżeli w sąsiedztwie występuje przewaga zabudowy jednorodzinnej, należy ustalić takie warunki dla nowej zabudowy, które w sposób harmonijny wkomponują nową zabudowę w przestrzeń pozostającą na granicy dwóch form kubaturowych. Tym elementem, który pozwala ustalić parametry kubaturowe planowanej inwestycji, jest wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni terenu. Organ l instancji uzupełniając analizę w zakresie ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki stwierdził, iż wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki jest w obszarze analizowanym bardzo zróżnicowany i nie występuje tu żadna charakterystyczna cecha, która w sposób bezwzględny winna być kontynuowana, dlatego też określono wielkość wskaźnika powierzchni nowej zabudowy na podstawie średniej wartości wskaźnika ujmującego zarówno wielkość dla zabudowy wielorodzinnej (58%) jak i średnią wielkość dla zabudowy jednorodzinnej (24%) i usługowej - w wysokości do 41%. Przyjęta wielkość, w ocenie Kolegium, pozwala na zachowanie zarówno właściwej powierzchni biologicznie czynnej na działce jak i na właściwą komunikację wewnętrzną, jak również pozwoli zaprojektować budynek o dobrych proporcjach rzutu podstawy. Ponadto dodało Kolegium, że przyjęty wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki został ustalony z zachowaniem wymogów § 5 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym wskaźnik ten wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Odnośnie kwestii wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, a także odnośnie szerokości elewacji frontowej projektowanego budynku organ l instancji rozstrzygał w oparciu o wielkości powtórzone wprost z zabudowy wielorodzinnej zlokalizowanej w bezpośrednim sąsiedztwie dostępnej z tej samej drogi publicznej. Przyjęcie takich parametrów dopuszczalne jest na podstawie przepisów obowiązującego rozporządzenia, o którym mowa wyżej, w tym na podstawie § 4 ust 1, § 6 ust 1 i 2, § 7 ust 1. Zdaniem Kolegium organ l instancji prawidłowo więc przyjął, że wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwłaszcza, że w toku przeprowadzonego postępowania ustalono, iż teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej i nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, ponadto funkcja planowanej inwestycji tj. zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna jest kontynuacją sposobu użytkowania obiektów budowlanych dostępnych z tej samej drogi publicznej, a istniejące i planowane wyposażenie w infrastrukturę techniczną jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, w tym do zaopatrzenia planowanej inwestycji w media. W ocenie organu odwoławczego organ l instancji prawidłowo zatem uznał, że planowana inwestycja mieści się w parametrach istniejącej zabudowy, spełnia wymogi wynikające z istniejących wskaźników zagospodarowania terenu oraz nie stoi w sprzeczności z wymaganiami ładu przestrzennego, będącego podstawą dla ustalenia zasad zagospodarowania i zabudowy terenu. Odnosząc się do uchybień proceduralnych stwierdzonych w decyzji uchylającej, Kolegium stwierdziło, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż postanowienie z dnia [...]. Zarządu Komunalnego w sprawie obszarów przyległych do pasa drogowego zostało utrzymane w mocy postanowieniem SKO z dnia[...], znak [...] o uzgodnieniu przedmiotowego zamiaru inwestycyjnego (dla skorygowanego projektu decyzji [...]), ponadto w toku postępowania uzyskano opinie: Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska z dnia [...] 2005 r. w zakresie obsługi komunikacyjnej (znak [...]), Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska z dnia [...]2005 r. w zakresie ochrony środowiska znak [...] ,Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia [...]. Znak [...]. Z akt sprawy wynika nadto, iż zgodnie z art. 10 k.p.a. zawiadomiono strony o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym, przed wydaniem decyzji. Tym samym zostały wypełnione zalecenia Kolegium w uprzednio wydanej decyzji uchylającej decyzję organu l instancji. W ocenie Kolegium kwestie, na które wskazują odwołujący się, nie stanowią uchybień, które mogłyby skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji do ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ l instancji lub odmową udzielenia warunków zabudowy. W szczególności Kolegium stwierdziło, że, jak podniesiono wyżej, zarówno przeprowadzona w sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu położonego w analizowanym obszarze jak i wydana przez organ l instancji decyzja o warunkach zabudowy zarówno w części tekstowej jak i graficznej spełnia warunki dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określone treścią rozporządzenia, w tym zawiera wszystkie niezbędne ustalenia, o których mowa w § 1. Kolegium w toku analizy zaskarżonej decyzji zważyło, że organ l instancji w załączniku nr [...] do decyzji objętej odwołaniem, stanowiącym warunki zabudowy oraz wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej, nie określił w sposób precyzyjny wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wysokości głównej kalenicy, przyjmując jedynie, że będą ona odpowiadały wysokościom tych elementów w budynku wielorodzinnym na działce nr [...]. Na podstawie zebranego materiału dowodowego Kolegium ustaliło powyższe parametry i w tym zakresie orzekło jak w sentencji decyzji. Skargi na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnieśli J. i J.K., M.S. , T.C. , J. i A.M. , M.P. , M.M. , K.E. , M.D. . W odpowiedzi na te skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniosło o ich oddalenie. Postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2008 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie na posiedzeniu niejawnym odrzucił skargi M.S. ,TO. ,A.M., A.M.., M.P, K.E., M.D. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: W ocenie Sądu skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Podkreślić należy, że w myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. (Dz. U. z 2002 r. Nr 153 poz. 1270 ze zm., zwanej dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, w tym w zakresie - legalności decyzji administracyjnych ( art. 1 i art. 3 p.p.s.a.). Przy czym, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sądy administracyjne nie są związane zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, dlatego też kontroli legalności dokonują również z urzędu. Przeprowadzona przez Sąd kontrola wedle powyższego kryterium wykazała, że zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji odpowiadają prawu. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w przepisach wykonawczych do tej ustawy ustawodawca określił specjalny tryb podejmowania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tryb ten jest wyjątkiem od reguły ustalenia warunków zabudowy dla określonej inwestycji na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca przyjął bowiem założenie, że podstawowym instrumentem zagospodarowania przestrzeni jest tworzenie planów miejscowych. Powyższe oznacza pozbawienie organu jakiejkolwiek swobody działania w tym zakresie. Określone we wskazanym trybie wymogi są skomplikowane i sformalizowane. Oceniając pod tym względem wydane w niniejszej sprawie decyzje stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jak poprzedzająca ją decyzja organu l instancji nie są obarczone kwalifikowanymi wadami skutkującymi ich stwierdzeniem nieważności lub wznowieniem postępowania. Zdaniem Sądu nie naruszają także prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy ani też prawa procesowego w istotny sposób, który mógłby mieć wpływ na wynik sprawy. Tylko bowiem w przeciwnym razie, na podstawie art. 145 § 1 pakt 1 lit . "a" i "c" p.p.s.a. Sąd jest zobligowany uchylić decyzje administracyjne wydane przez organy administracji publicznej. Zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 54 pkt 3 i art. 64 ustawy decyzja o ustaleniu warunków zabudowy winna określać linie rozgraniczające teren inwestycji przedstawione na kopii mapy zasadniczej, ewentualnie na kopii mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujące teren, którego wniosek dotyczy, i obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000. Stanowiąca załącznik nr [...] do decyzji organu l instancji mapa spełnia powyższe wymagania,. Została sporządzona w stosownej skali, wyrysowano na niej linie rozgraniczające teren inwestycji, a także wyznaczono na niej granicę obszaru analizowanego, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588), tj. wokół działki której wniosek o ustalenia warunków zabudowy dotyczy na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W aktach niniejszej sprawy znajduje się analiza urbanistyczno -architektoniczna do której [...] 2006 r. został sporządzony aneks, w którym przedstawiono syntezę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na dokument ten wskazał w uzasadnieniu organ l instancji, a za zgodny z § [...] ust. [...] w/w rozporządzenia uznał organ odwoławczy. Ustalenia obu organów nie są sprzeczne z tym dokumentem. Jeśli chodzi o wyznaczenie na działce objętej wnioskiem linii nowej zabudowy, o której mowa w § 4 ust. 1 w/w rozporządzenia stwierdzić należy, że w załączniku nr [...] do decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, w części tekstowej w "warunkach i wymaganiach ochrony i kształtowania ładu przestrzennego" wskazano o wyznaczeniu nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości [...]m od granicy z działką drogową, gdy tymczasem przepis wyżej wskazanego rozporządzenia mówi o linii zabudowy. Nie mniej jednak błąd tego rodzaju, w ocenie Sądu w żaden sposób nie mógł mieć wpływu na wynik sprawy, skoro de facto linię tę wyznaczono na załączniku graficznym jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, mając na względzie, że linia zabudowy wzdłuż ul. [...] przebiega tworząc uskok, jak to stanowi ust. 3 § 4 w/w rozporządzenia. Skoro, jak stwierdziły organy w oparciu o przeprowadzoną analizę urbanistyczno - architektoniczną, w obszarze analizowanym istnieje zarówno zabudowa jednorodzinna jak i wielorodzinna, a więc nie występuje żadna cecha, która powinna być bezwzględnie kontynuowana, to ustalenie wielkości wskaźnika powierzchni nowej zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia jako średnia wartość wskaźnika ujmującego zarówno wielkość dla zabudowy wielorodzinnej jak i jednorodzinnej uznać należy za przekonywujące i odpowiadające przepisowi § 5 ust. 2 w/w rozporządzenia. Słusznie więc argumentuje Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , że pozwoli to na zachowanie właściwej powierzchni biologicznie czynnej na działce będącej terenie inwestycji jak i na właściwą komunikację wewnętrzną. Pozwoli także na zaprojektowanie budynku w dobrych proporcjach rzutu podstawy i przyczyni się do harmonijnego wkomponowania przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego w istniejącą zabudowę. Ustalenie: szerokości elewacji frontowej do [...] m jako wartość charakteryzującą zabudowę wielorodzinną uznać należy także za zgodną z § [...] ust. [...] w/w rozporządzenia, skoro mieści się ona w średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich z tolerancją do 20 %. Nie budzi zastrzeżeń w ocenie Sądu ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, którą w szczególności, jak wynika z analizy urbanistyczno - architektonicznej, jest działka nr [...] z zabudową wielorodzinną. Podobnie jak i określenie wysokości głównej kalenicy. Ustalenia organów obu instancji w kwestii spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są prawidłowe. Istnieje bowiem co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Jest to działka nr [...] , posiadającą dostęp z ul. [...], a więc z tej samej drogi publicznej co działka terenu inwestycji nr [...]. Nie potwierdził się zarzut skarżących, że budynek na działce nr [...] to oficyna należąca do zespołu dworskiego "[...]". Mając na względzie znaczenie tego słowa według Słownika języka polskiego PWN, Warszawa 2002 r. pod redakcją Mieczysława Szymczaka (tom 2, s. 469) jako bocznego skrzydła kamienicy lub budynku stojącego za kamienicą frontową, czy też wolno stojącego budynku w pobliżu pałacu czy dworu, zwykle o przeznaczeniu gospodarczym, stwierdzić należy, patrząc na część graficzną analizy urbanistyczno - architektonicznej, stanowiącej załącznik nr [...] do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jak i na materiał zdjęciowy towarzyszący aneksowi do analizy z [...] 2006 r. trudno uznać, że budynek na działce nr [...] stanowi część wskazanego wyżej zespołu dworskiego, skoro ten znajduje się na działce nr [...] i obejmuje budynek dworu wraz z bocznymi wolno stojącymi budynkami po lewej i prawej stronie patrząc od ul.[...]. Ze wskazanej analizy zaś wynika, że budynek ten jest wielorodzinny. Zarzut natomiast braku określenia miejsc parkingowych nie mógł być uwzględniony, gdyż w żaden sposób nie wpływa na treść rozstrzygnięcia, a swoje odzwierciedlenie powinien ewentualnie znaleźć na dalszym etapie procesu budowlanego - etapie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy w przypadku braku planu zagospodarowania terenu określa bowiem wyłącznie sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu objętego wnioskiem inwestora. Także na etapie ustalania warunków zabudowy nie podlegają uwzględnieniu kwestie związane z utrudnieniami komunikacyjnymi. Przyznać należy, że również i drugim błędem organów było w postępowaniu poprzedzającym wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dokonanie uzgodnienia z [...] 2007 r. w oparciu o art. 106 k.p.a. w formie postanowienia, przez ten sam organ, który wydaje decyzje w postępowaniu głównym. Wówczas, gdy taka sytuacja zachodzi nie jest uprawnionym korzystanie z art. 106 k.p.a. Błąd ten jednak, w ocenie Sądu, nie miał wpływu na wynik niniejszej sprawy. Skoro spełnione zostały również i pozostałe przesłanki z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wymienione w punktach 2-5 tego artykułu, zachowana została zasada dobrego sąsiedztwa, to brak było podstaw do odmowy wnioskodawcom ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, w sytuacji, gdy zamierzenie to nie jest również sprzeczne z przepisami odrębnymi (art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.