II SA/Kr 1108/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski (spr.) Sędziowie: WSA Agnieszka Nawara- Dubiel WSA Iwona Niżnik- Dobosz Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 października 2015 r. sprawy ze skargi Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej w L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 26 czerwca 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty tytułem wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala Prezydent Miasta, decyzją z dnia 6 lutego 2015 r., (nr [...]), wydaną w oparciu o art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 oraz art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. tj. z 2012r., poz. 647 ze zm.) ustalił dla Spółdzielni Produkcyjnej w L., zbywcy części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki o nr [...] o powierzchni 0,0039 ha i nr [...] o powierzchni 0,4700 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 37191,90 zł. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia streszczono dotychczasowy przebieg postępowania. W szczególności podano, iż w dniu 28.09.2010 r. umową zawartą w formie aktu notarialnego Spółdzielnia Produkcyjna w L. dokonała sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości. Ustalono również, że: - przedmiotowa część nieruchomości podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód, zatwierdzonego uchwałą Nr XClII/932/05 Rady Miasta Krakowa z dnia 9 listopada 2005 r. ze zmianami wynikającymi z rozstrzygnięcia nadzorczego Wojewody [...], obowiązującego od dnia 6.02. 2006 r.; - bezpośrednio przed wejściem w życie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa część nieruchomości nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15. poz. 139, z późn. zm.) plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. w dniu 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r. Następnie, powołując się na zapis § 31 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Opatkowice - Zachód" wskazano, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi - 30 %, a dla terenów stanowiących własność Gminy Miejskiej - 0 %. W dalszej części uzasadnienia organ I instancji wyjaśnił zasady i podstawy naliczenia jednorazowej opłaty zawarte w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 4 omawianej ustawy. Podał jakie przesłanki muszą zaistnieć, aby opłata taka została ustalona. Zgodnie z tymi przesłankami niezbędnymi do ustalenia renty planistycznej, tj. określeniem w uchwale stawek procentowych wzrostu wartości nieruchomości, jak i faktem zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela, które nastąpiło przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu, koniecznym stało się ustalenie, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości po wejściu w życie przedmiotowego planu. Organ administracyjny, w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy ustalił, że wartość prawa własności części nieruchomości gruntowej stanowiącej działki nr [...] i [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] położonej w K., przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru O. została ustalona na kwotę 402294,00 zł. Wartość rynkowa przedmiotowej części nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego O. w K. wynosiła 278321,00 zł. Wskazano, że zgodnie z treścią art. 87 ust. 3a upzp wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "O." w K., a jego wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Tak więc ponieważ różnica ta wynosi 123973 zł, to jednorazowa opłata, tzw. renta planistyczna wynosi 30 % tej sumy, tj. 37 191,90 zł. Od decyzji tej odwołanie złożyła Spółdzielnia Produkcyjna w L., która wskazała, że sprzedała działki położone w rejonie [...] obr. [...] za cenę 90000 zł. Odwołujący wskazali, że w ich ocenie wycena działek jest zawyżona. Wskazano, że działki te bardzo długo nie mogły znaleźć nabywcy, z uwagi na ich niekorzystne możliwości inwestycyjne. Działka nr [...] jest pasem do poszerzania ul. T., z kolei przez działkę nr [...] przebiega gazociąg. Aktualny właściciel działki nie ma pomysłu na jej zagospodarowanie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 26 czerwca 2015r., nr [...], działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2015 r., 199 j.t), art.151 -157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami [Dz. U. 2014, 782 j.t), oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało zaskarżone rozstrzygnięcie w mocy. W uzasadnieniu wskazano, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a zarzuty odwołania nie są zasadne. Zdaniem składu orzekającego Kolegium, przedmiotowa decyzja oparta została na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach materialno-prawnych, tj. art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak też jest zgodna z zasadami zawartymi w przepisach procesowych (...). Sedno sprawy sprowadzało się do ustalenia, że w wyniku uchwalenia planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbył tę nieruchomość. Kolegium podkreśliło, iż skoro ustawodawca przesądza o istnieniu obowiązku wniesienia opłaty w wyżej opisanych okolicznościach, to zakres swobody w orzekaniu o jej wysokości przez właściwy organ doznaje ograniczenia w skutek zawartych w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym zasad jej orzekania. Wszczęcie takiego postępowania jest niedopuszczalne po upływie owych 5 lat od dnia obowiązywania nowego planu. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży - co wynika z art. 37 ust. 1 zd.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast stan nieruchomości oceniany jest z daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co do zasad określania wartości nieruchomości, oraz do osób uprawnionych do określania tych wartości, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem SKO, operat ten został wykonany według zasad i metod zapisanych w cytowanych powyżej aktach prawnych i należy uznać go za dowód w niniejszej sprawie, na podstawie którego dokonano wyceny nieruchomości dla ustalenia, czy istotnie nastąpił wzrost wartości części nieruchomości stanowiącej działki nr [...] i [...]. W operacie wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i stosuje się je, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości mając na uwadze trzy jej stany, tj. jej wartość, jaką prezentowała ona w czasie, gdy obowiązywały ustalenia ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, wygasłego 31 grudnia 2003r., wartość jaką posiadała, gdy nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania (czyli wg faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości) oraz wartość, jaką posiada ona obecnie, czyli pod rządami obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalone przez rzeczoznawcę cechy odnoszą się, zdaniem Kolegium, do wszystkich atrybutów, które mają wpływ na ich cenę. Również sam wybór nieruchomości podobnych stanowiących bazę został uzasadniony, co pozwala na weryfikację, na ile nieruchomości wzięte do porównań wykazują podobieństwo pod względem prawnym, fizycznym i funkcjonalnym do nieruchomości wycenianej, co równocześnie nie pozwala na kontrolę prawidłowości wartości końcowych. Wartość działek nr [...] i [...] została określona z uwzględnieniem dysproporcji pomiędzy przedmiotem wyceny, a nieruchomościami podobnymi, które to różnice odzwierciedlone zostały za pomocą cech rynkowych. Treść operatu jednoznacznie określa podstawy wyboru atrybutów o charakterze cenotwórczym oraz ich wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. I tak wartość prawa własności części nieruchomości gruntowej stanowiącej działki nr [...] i [...] o łącznej pow. 0,4739 ha położonej w K., przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] została ustalona na kwotę 402294,00 zł, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości - na kwotę 287321,00 zł, przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta - 207331,00 zł. W tej sytuacji zgodnie z treścią art. 87 ust. 3a upzp wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" w K., a jego wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Z uwagi na fakt, że różnica ta wynosi 123973,00 zł, to jednorazowa opłata planistyczna wynosi 30 % tej sumy, tj. 37191,90 zł. Ponieważ Spółdzielnia Produkcyjna w L. była zbywcą części nieruchomości oznaczonej jako dz. nr [...] i [...], opłata, którą należy uiścić wynosi 37191,90 zł. W części końcowej odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium zauważyło, iż rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym uwzględnił niedogodności związane z lokalizacją gazociągu na dz. nr [...] oraz charakter działki nr [...], co dodatkowo wyjaśnił w piśmie przedłożonym do akt sprawy z dnia 5.03.2015 r. Powyższe rozstrzygnięcie zostało zaskarżone do WSA w Krakowie przez Spółdzielnię Produkcyjną w L., reprezentowaną przez pełnomocnika r.pr. A. S. pismem z dnia 7 sierpnia 2015r. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów art. 7 k.p.a., art. 77 § 1. k.p.a., art. 80 k.p.a., art. 107 § 3. k.p.a., przepisów art. 2 pkt. 12 i art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy o spodarce nieruchomościami. SKO w dopowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz.U. z 2014r., poz. 1647), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego postanowienia i to z przepisami obowiązującymi w dacie jego wydania. Innymi słowy, sąd administracyjny kontroluje legalność rozstrzygnięcia zapadłego w postępowaniu z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym i obowiązującymi przepisami prawa procesowego. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z treścią art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięta jest naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Mając na względzie przedstawiony zakres kontroli sądowoadministracyjnej wynikający z powołanych wyżej przepisów Sąd doszedł do przekonania, że skarga jest nieuzasadniona. Podstawą prawną zaskarżonej decyzji jest przepis art. 36 ust. 4 ustawy, zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z mocy art. 37 ust. 3 i 4 ustawy wynika, że roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4 można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Okolicznością bezsporną w sprawie jest, że na podstawie aktu notarialnego Rep. A Nr [...] z dnia 28 września 2010r. Spółdzielnia Produkcyjna w L. zbyła nieruchomość obejmującą działki nr [...] i [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] położone w K. o łącznej powierzchni 47 a 39 m2 . Działki te objęte są Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego obszaru [...] w K. uchwalonym przez Radę Miasta Krakowa uchwałą Nr XCIII/932/05 z dnia 9 listopada 2005r., ze zmianami wynikającymi z rozstrzygnięcia nadzorczego Wojewody Nr [...] z dnia 13 grudnia 2005r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 6 stycznia 2006 r. Nr 2, póz. 18), obowiązującego od dnia 6 lutego 2006r. Zestawienie dat aktu notarialnego (28.09.2010r.) z datą wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego (6.02.2006r.) i datą wszczęcia postępowania administracyjnego (30.11.2010r.) dowodzi, że roszczenie o opłatę planistyczną zostało zgłoszone przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO na podstawie stanu faktycznego sprawy ustalonego przez organ I instancji stwierdziło, że w związku z uchwaleniem planu, że nastąpił też wzrost wartości nieruchomości. Według ww. planu, działka nr [...] znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 18 MN(s), natomiast działka nr [...] znajduje się w terenie obudowy biologicznej cieku wodnego - terenie podmokłym, "naturalnej" zieleni nieurządzonej, użytków rolnych i użytków zielonych oznaczonym na rysunku planu symbolem 77 ZO(o), terenie trasy drogi publicznej - drogi dojazdowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 108KD(D), terenie obudowy biologicznej cieku wodnego - terenie podmokłym, "naturalnej" zieleni nieurządzonej, użytków rolnych i użytków zielonych oznaczonym na rysunku planu symbolem 78 ZO(o) oraz terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 18 MN(s). W poprzednio obowiązującym planie, który utracił moc po 1 stycznia 2003r. działki te (w 99% ich powierzchni) znajdowały się w Obszarze Rolnym oznaczonym na rysunku planu symbolem RP 303 oraz Obszarze Mieszkaniowym (w 1 % ich powierzchni) - M 4 oznaczonym na rysunku planu symbolem M 4 303. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 ustawy). Wydanie decyzji ustalającej opłatę planistyczną zostało poprzedzone sporządzeniem operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014r., poz. 782 ze zm.) zwana dalej w skrócie u.g.n. Główny zarzut strony skarżącej pod adresem przedmiotowego operatu sprowadzał się do tego, że przeznaczenie działek w planie miejscowym z 2006r. pod zabudowę, nie spowodowało żadnej zmiany w ich faktycznym zagospodarowaniu. Z uwagi na przebiegający po ww. działkach gazociąg i linię elektroenergetyczną nie ma możliwości innego ich wykorzystania niż na cele rolnicze. Podkreślenia wymaga jednakże to, że w toku postępowania administracyjnego sporządzony operat szacunkowy nie został skutecznie zakwestionowany przez stronę skarżącą, mimo że miała ona możliwość zapoznania się z jego ustaleniami (zwrotne potwierdzenie odbioru zawiadomienia przez stronę w dniu 14.10.2014r.). Spółdzielnia nie złożyła żadnego innego operatu sporządzonego przez biegłego posiadającego uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Gdyby takowy był przez stronę złożony, a jednocześnie wskazywałby na znaczną rozbieżność pomiędzy wartościami tej samej nieruchomości, zaistniałaby wówczas możliwość skorzystania z unormowania zawartego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pozwala na dokonanie oceny prawidłowości przedstawionych wycen przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Pełnomocnik strony skarżącej na rozprawie w dniu 22.10.2015r. poinformował, że nie wie czy przed sprzedażą nieruchomości Spółdzielnia dokonała jej wyceny, jak również, aby w toku postępowania administracyjnego zlecała sporządzenie własnego operatu szacunkowego. Strona skarżąca nie skorzystała również z możliwości uprzedniego ustalenia należnej opłaty przed zbyciem nieruchomości, która wynika z treści art.37 ust.7 u.p.z.p. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. W ocenie Sądu, zgłaszane przez stronę skarżącą zarzuty odnoszące się do nieprawidłowości sporządzonego operatu nie znajdują uzasadnienia w materiale dowodowym sprawy. Odpowiadając na te zarzuty, wskazać jeszcze raz należy, że przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Organ oceniając go jako dowód w sprawie słusznie nie znalazł podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej. Dokonał oceny operatu szacunkowego i swoją ocenę w tej mierze oparł na przekonujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W efekcie mając za podstawę opinię o wartości nieruchomości, sporządzoną zgodnie z przepisami, przeprowadził prawidłową analizę ustaleń dotychczasowego przeznaczenia przedmiotowej działki z ustaleniami nowego planu. Opinia w sposób jednoznaczny wskazuje na to, iż zmiana przeznaczenia terenu spowodowała wzrost jego wartości. Podsumowując, wskazać należy, że podnoszone przez stronę skarżącą w skardze okoliczności rzeczoznawca wziął pod uwagę przy sporządzaniu operatu. W opracowaniu tym rzeczoznawca majątkowy ustalił bowiem, iż na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości wpływ ma sześć cech rynkowych, tj. położenie, lokalizacja ogólna; dostęp do mediów; dojazd, dostępność; powierzchnia i kształt; otoczenie; przeznaczenie. Cechom tym rzeczoznawca majątkowy przypisał odpowiednie wagi: położeniu, lokalizacji ogólnej - 25 %, dostępowi do mediów - 15 %, dojazdowi, dostępności - 10 %, powierzchni i kształtowi - 20 %, otoczeniu -15%, przeznaczeniu - 15 %. Zarówno wyceniana część nieruchomości, jak i nieruchomości porównawcze zostały szczegółowo opisane i scharakteryzowane za pomocą wyżej wymienionych cech. W cesze "przeznaczenie" rzeczoznawca majątkowy uwzględnił podnoszone przez stronę skarżącą ograniczenia związane z przebiegiem przez przedmiotową część nieruchomości gazociągu wysokiego ciśnienia oraz napowietrznej linii elektroenergetycznej średniego napięcia 15 kV, wraz z ich strefami ochronnymi, mające wpływ na możliwość zabudowy przedmiotowej części nieruchomości (str.7, 8, 9 operatu). W konsekwencji rzeczoznawca uznał z tych względów przeznaczenie nieruchomości, jako złe (str.27 operatu). Również przyjęte do porównania działki charakteryzują się podobnymi cechami. W piśmie z 5.03.2015r. rzeczoznawca uznał, że nieruchomość potraktowano jako całość społeczno-gospodarczą, która posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (...). Nie uzasadnionym byłby podział przedmiotowej części nieruchomości na oddzielne części odcięte gazociągiem i wycena ich w tej postaci. Ponadto gazociąg wysokoprężny, biegnący w gruncie, nie ogranicza dostępności przedmiotowej części nieruchomości, w przypadku przeznaczenia jej pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną", a w szczególności nie wpływał ograniczająco przy przeznaczeniu na cele rolnicze w poprzednio obowiązującym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta, czy też przy faktycznym jej wykorzystaniu. Wysokość należnej opłaty wynika z różnicy między wartością gruntu wynikającą z aktualnej wartości (po uchwaleniu planu) a wartości wynikającą z faktycznego jego użytkowania (przed uchwaleniem planu) pomnożonej przez współczynnik 30 %. Wobec powyższego, zarzuty strony skarżącej nie mogą być uznane za uzasadnione. Zarzuty te mają wyłącznie charakter polemiczny i nie wnoszą nowych elementów do postępowania. Ustalony przez organy wzrost wartość nieruchomości uwzględnia wskazania zarówno przepisu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nadto pozostaje w zgodzie z przytoczonymi powyżej wskazaniami ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym stanie rzeczy Sąd nie dopatrzył się ani w materiałach sprawy, ani we wskazanej wyżej argumentacji strony skarżącej podstaw do uznania, iż zaskarżona decyzja narusza prawo w stopniu, który mógłby mieć wpływ na wynik sprawy i dlatego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), oddalił skargę, jako nieuzasadnioną.