II SA/Kr 1173/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie WSA Renata Czeluśniak / spr. / Aldona Gąsecka- Duda Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi A.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia 7 września 2010 r. nr [....] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala Wójt Gminy [...] decyzją z 27 lipca 2010r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3, 4 i 6 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) i art. 104 kpa, oraz uchwały Rady Gminy Skrzyszów nr XX/195/05 z 22 marca 2005r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Skrzyszów (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego Nr 262, poz. 1841) ustalił A. G. wysokość jednorazowej opłaty w kwocie 7.602,60 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, będącej następstwem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, położonej w miejscowości l. gmina Skrzyszów, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "1". Organ l instancji podał, że zgodnie z ww. uchwałą Rady Gminy Skrzyszów działka nr "1" znalazła się w części o pow. 9180 m2 w terenach oznaczonych symbolem 1.RM - tj. terenach zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych i w części o pow. 20 m2 w terenach oznaczonych symbolem 1.KDW, tj. terenach dróg wewnętrznych z urządzeniami i siecią infrastruktury technicznej. W planie miejscowym obowiązującym do 31 grudnia 2003r. działka ta w części o powierzchni 4.600 m2 objęta była obrysem o symbolu D28R, tj. znajdowała się na terenach zalesień, a w części o powierzchni 4.600 m2 objęta była obrysem o symbolu D1MR, tj. znajdowała się terenach zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem budownictwa nierolniczego mieszkaniowego i usługowego nieuciążliwego związanego z funkcją osadniczą obszaru. Na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego Wójt Gminy Skrzyszów stwierdził, że wzrost wartości nieruchomości w tej części, która poprzednio oznaczona była symbolem D28R, a obecnie oznaczona jest symbolem 1.RM, wyniósł 25.342,00 zł., co przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty planistycznej określonej w planie miejscowym, a wynoszącej 30%, daje kwotę opłaty wynoszącą 7.602,60 zł. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł A. G., domagając się umorzenia postępowania w sprawie. W odwołaniu podniósł, że na skutek uchwalenia miejscowego planu nie wzrosła wartość nieruchomości, bowiem przeznaczenie nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie miejscowym jak i w obecnie uchwalonym zakładało możliwość lokalizacji budownictwa, w tym budownictwa mieszkaniowego. Zarzucił również, że organ l instancji przyjął faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, nie zaś przeznaczenie w poprzednio obowiązującym miejscowym planie, a przyjmując faktyczne przeznaczenie powinien uwzględnić zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Skrzyszów. Według zapisów tego studium teren działki nr "1" stanowił tereny budowlane, a zatem na skutek uchwalenia miejscowego planu wartość nieruchomości nie wzrosła. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z 7 września 2010r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa), art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium uznało za prawidłowe ustalenia organu l instancji dotyczące faktu sprzedaży przez A. G. działki nr "1", powierzchni i ceny działki. Kolegium wskazało, że ze sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. W. operatu szacunkowego wynika, iż wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wzrosła w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego. Organ odwoławczy wskazał na ustalenia Wójta dotyczące zmian przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości związanych z uchwaleniem miejscowego planu. Obecnie prawie cała powierzchnia działki przeznaczona jest pod zabudowę zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych (symbol planu 1.RM), poprzednio zaś połowa powierzchni działki znajdowała się w terenach upraw rolnych, adaptacja stała z możliwością zmiany przeznaczenia na trwale użytki zielone z dopuszczeniem zalesień. Wzrost wartości nieruchomości, jak ustalił rzeczoznawca majątkowy, dotyczy tej części nieruchomości, która poprzednio oznaczona była symbolem D28R w miejscowym planie, a obecnie oznaczona jest symbolem 1.RM. Kolegium podkreśliło, że ustalając wzrost wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął, iż pozostała części działki nr "1" oznaczona w poprzednim planie symbolem D1MR w istocie nie zmieniła swojego przeznaczenia i jej wartość nie wzrosła. Rzeczoznawca uwzględnił również okoliczność, iż przez działkę przebiega sieć energetyczna i obszar, który związany jest z terenem zajętym przez tą sieć, o powierzchni 600 m2 oszacowany został odrębnie i wyłączony przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu. Rzeczoznawca majątkowy wyłączył również przy ustalaniu wzrostu nieruchomości na potrzeby określenia wysokości opłaty obszar o powierzchni 20 m2, który w obecnie obowiązującym miejscowym planie przeznaczony jest pod tereny dróg wewnętrznych z urządzeniami i siecią infrastruktury technicznej. Dla terenu oznaczonego symbolem KDW miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje bowiem możliwości pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, określając w tym wypadku stawkę opłaty na 0%. Kolegium stwierdziło, że wyliczenie wzrostu wartości nieruchomości na kwotę 25.342,00 zł było prawidłowe, a organ l instancji właściwie zastosował stawkę procentową przewidzianą przez § 239 uchwały i wyliczył wysokość opłaty na kwotę 7.602,60 zł. Zdaniem Kolegium zachodził bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu i nie był on związany z ceną nieruchomości stanowiącej relację popyt - podaż. Dlatego ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości było zasadne. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Kolegium wskazało, że przeznaczenie nieruchomości określone w poprzednio obowiązującym miejscowym planie dopuszczało możliwość lokalizacji nowych obiektów, w przypadkach określonych zapisami miejscowego planu, lecz było to obwarowane licznymi ograniczeniami. Obecnie zaś takich ograniczeń nie ma, gdyż teren przeznaczony jest pod zabudowę zagrodową w której dopuszczono również lokalizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, obiektów garażowe - gospodarczych, przeznaczenie części budynków mieszkalnych lub gospodarczych pod usługi podstawowe lub małe zakłady rzemieślnicze, czy też lokalizację budynków związanych z rekreacją indywidualną lub małą architekturą nie są też wymagane opinie Wójta Gminy Skrzyszów czy też innych instytucji albo organów. Dlatego na skutek zmiany przeznaczenia praktycznie całej działki obecnie istnieje możliwość dokonania jej podziału. Kolegium uznało zatem, że uchwalenie nowego planu miejscowego spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, A. G. dokonał zbycia nieruchomości, co uzasadniało ustalenie renty planistycznej. Na powyższą decyzję A. G. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. W skardze podniósł, iż na skutek uchwalenia miejscowego planu nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, brak było podstaw do ustalenia opłaty. Skarżący zarzucił również, że przy wycenie nieruchomości pominięto okoliczność, iż część nieruchomości przeznaczona jest pod drogi wewnętrzne, a to ma wpływ na ustaloną przez rzeczoznawcę wartość jego działki. W ocenie skarżącego rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględnić przeznaczenie nieruchomości, jakie zawarte było w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Skrzyszów, a sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat nie odzwierciedla wartości rynkowej nieruchomości i wykonany został w sposób nierzetelny. Zdaniem skarżącego zaskarżona decyzja został wydana z naruszeniem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 7, 77 § 1 i 80 kpa, a także art. 2 i 32 Konstytucji RP. W odpowiedzi na skargę SKO w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "ppsa", sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ppsa. Orzekanie – w myśl art. 135 ppsa - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Skarga nie jest zasadna i podlega oddaleniu. W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że działka nr "1" położona w miejscowości L. gmina Skrzyszów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym do 31 grudnia 2003r. w części o powierzchni 4.600 m2 objęta była obrysem o symbolu D28R, czyli znajdowała się w terenach upraw rolnych z możliwością zmiany przeznaczenia na trwale użytki zielone z dopuszczeniem zalesień i możliwością lokalizacji nowych obiektów, w przypadkach ściśle określonych zapisami planu. Natomiast w części o powierzchni 4.600 m2 objęta była obrysem o symbolu D1MR, co oznaczało tereny zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem budownictwa nierolniczego mieszkaniowego i usługowego nieuciążliwego związanego z funkcją osadniczą obszaru. Zatem w kontrolowanym postępowaniu organy prawidłowo ustaliły przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego miejscowego planu. Ponadto, jak trafnie wskazało Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, przeznaczenie nieruchomości określone w poprzednio obowiązujących zapisach miejscowego planu dopuszczało możliwość lokalizacji nowych obiektów, w przypadkach określonych zapisami miejscowego planu, lecz było to obwarowane licznymi ograniczeniami. Jest to okoliczność z pewnością która ma istotne znaczenie dla oceny, czy nastąpiła zmiana wartości nieruchomości. Za prawidłowe należy uznać również ustalenia organów dotyczące przeznaczenia działki nr "1" w obecnie obowiązującym miejscowym planie. Jak wynika bowiem z uchwały Rady Gminy Skrzyszów nr XX/195/05 z 22 marca 2005r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Skrzyszów działka ta znalazła się w części o pow. 9180 m2 w terenach oznaczonych symbolem 1.RM - tj. terenach zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych i w części o pow. 20 m2 w terenach oznaczonych symbolem 1.KDW, tj. terenach dróg wewnętrznych z urządzeniami i siecią infrastruktury technicznej. Bezsporną w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym była sprzedaż działki nr "1" o powierzchni 0.9200 ha za cenę 100.000 zł dokonana przez A. G. w dniu 25 maja 2009r. Powyższe okoliczności faktyczne wskazują, że na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadnym było wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 37 ust. 4 w związku z ust. 3 i art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie zaś do art. 37 ust. 1 ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. W myśl art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zgodnie zaś z art. 154 ust. 1 tej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W ocenie Sądu sporządzony w kontrolowanym postępowaniu operat szacunkowy spełnia wymogi formalne oraz zawiera prawidłowe uzasadnienie dokonanej wyceny. Obecnie bowiem prawie cała powierzchnia działki przeznaczona jest pod zabudowę zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych (symbol planu 1.RM), poprzednio zaś połowa powierzchni działki znajdowała się w terenach upraw rolnych, adaptacja stała z możliwością zmiany przeznaczenia na trwale użytki zielone z dopuszczeniem zalesień i możliwością lokalizacji nowych obiektów, w przypadkach określonych zapisami planu, tj. w przypadkach gospodarczo uzasadnionych, a dotyczących obiektów szczegółowo opisanych przez organ II instancji, na stronie 5 uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Jak podkreślił organ odwoławczy, w obecnym planie brak jest ograniczeń wynikających z zapisów poprzednio obowiązującego miejscowego planu. Wzrost wartości nieruchomości dotyczy zasadnie tej części nieruchomości, która poprzednio oznaczona była symbolem D28R w miejscowym planie, a obecnie oznaczona jest symbolem 1.RM. Zasadnie rzeczoznawca majątkowy przyjął, iż pozostała część działki nr "1" oznaczona w poprzednim planie symbolem D1MR w istocie nie zmieniła swojego przeznaczenia i jej wartość nie wzrosła. W operacie uwzględnione zostało też, iż przez działkę przebiega sieć energetyczna i dlatego obszar o powierzchni 600 m2 oszacowany został odrębnie i wyłączony przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu. Przy wycenie wzięto także pod uwagę fakt, że obszar o powierzchni 20 m2 w obecnie obowiązującym miejscowym planie przeznaczony jest pod drogi wewnętrzne z urządzeniami i siecią infrastruktury technicznej. Dla takiego terenu, oznaczonego symbolem KDW, miejscowy plan nie przewiduje bowiem możliwości pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Skoro zaś pomiędzy zmianą wartości nieruchomości a uchwaleniem miejscowego planu zachodził bezpośredni związek przyczynowy i ten wzrost wartości nieruchomości nie wynikał jedynie z relacji popyt - podaż, Sąd uznał, że wyliczenie wzrostu wartości nieruchomości na kwotę 25.342,00 zł było prawidłowe, a co za tym idzie prawidłowo obliczono wysokość renty planistycznej. Przedstawiona wyżej ocena sporządzonego w kontrolowanym postępowaniu operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że zarzuty skargi kwestionujące prawidłowość wyceny wartości działki przed uchwaleniem miejscowego planu i po jego uchwaleniu nie są zasadne. Analiza akt administracyjnych wskazuje również na to, że nie zostały naruszone zasady rządzące oceną dowodów, a stronom zapewniono czynny udział w postępowaniu. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że zarzuty podniesione w odwołaniu od decyzji organu l instancji zostały rozpatrzone przez Kolegium. Nie można też podzielić stanowiska zawartego w skardze, że przy ocenie, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości, konieczne było uwzględnienie treści studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Skrzyszów. Studium jest bowiem dokumentem innego rodzaju niż akt prawa miejscowego, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego w sytuacji, gdy gmina posiada miejscowy plan, to jego treść przesądza o przeznaczeniu nieruchomości, które z kolei pozwala na ocenę, czy uchwalenie nowego miejscowego planu spowodowało zmianę wartości nieruchomości w stosunku do poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto wymogi formalne stawiane miejscowym planom (także co do oznaczeń poszczególnych terenów) ułatwiają rzetelne porównanie przeznaczenia danej nieruchomości w konkretnych miejscowych planach, co sprawia, że strona zbywająca nieruchomość ma realną możliwość skontrolowania ustaleń organów w tym przedmiocie. Natomiast znacznie ogólniejsze sformułowania używane w studium dają organom większy zakres swobody w zakresie ustalania przeznaczenia danej nieruchomości i są wiążące, ale dla organu planistycznego (na etapie uchwalania planu), a nie przy ustalaniu tzw. renty planistycznej. W ocenie Sądu treść operatu oraz uzasadnienie zaskarżonej decyzji jednoznacznie wskazują również, że nie są zasadne zarzuty skargi mówiące o tym, że w operacie szacunkowym nie uwzględniono terenu przeznaczonego na drogę wewnętrzną oraz faktu, że przez działkę nr "1" przebiega linia energetyczna. Mając na uwadze powyższe okoliczności, należało uznać, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem i oddalić skargę na podstawie art. 151 ppsa.