II SA/Kr 1202/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie: NSA Joanna Tuszyńska WSA Jacek Bursa (spr.) Protokolant: Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 listopada 2012 r. sprawy ze skargi A. Sp. z o.o. w K. na decyzję Wojewody z dnia 29 czerwca 2012 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej A. Sp. z o.o. w K. kwotę 460,00 zł (czterysta sześćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. wyroku z dnia 6 listopada 2012 r. Decyzją z dnia 5 grudnia 2011 r. nr [...], Starosta [...] orzekł: w pkt. 1 o ustaleniu odszkodowania na rzecz "A" Sp. z o. o., za działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 0,1782 ha, położoną w G. w kwocie 240 144,00 zł w tym za wieczyste użytkowanie działki kwotę 86 962,00 zł, za nawierzchnię asfaltową drogi kwotę 129 914,00 zł, za nawierzchnię przystanku kwotę 17 145,00 zł i za oświetlenie uliczne kwotę 6 123,00 zł. Dodano, że powyższe kwoty nie zawierają podatku VAT. w pkt. 2 o tym, iż odszkodowanie wypłaca Gmina Miejska. Stan sprawy przed wydaniem w/w decyzji przedstawiał się następująco: Ostateczną decyzją Burmistrza Miasta G. z dnia 10 kwietnia 2008 r. nr [...], na wniosek spółki "A" Sp. z o. o., zatwierdzony został podział działki nr [...] na działki nr [...] i nr [...]. W wyniku tego podziału działka nr [...] o pow. 0,1782 ha, została przejętą na rzecz Miasta z przeznaczeniem pod drogę publiczną. Zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za działki gruntu przejęte z mocy prawa pod drogi publiczne odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej miedzy właścicielem lub wieczystym użytkownikiem, a właściwym organem. W przypadku braku porozumienia co do wysokości odszkodowania, na wniosek właściciela lub wieczystego użytkownika odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Z wnioskiem o ustalenie wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość zwróciła się spółka "A" Sp. z o. o. Jak podał Starosta, z treści wniosku wynikało, że strony nie doszły do porozumienia w kwestii wysokości odszkodowania. Propozycja Burmistrza Miasta dotycząca "nieodpłatnego przejęcia na rzecz Gminy Miejskiej działki nr [...]", nie została zaakceptowana przez byłych wieczystych użytkowników nieruchomości. Fakt ten został potwierdzony w piśmie Urzędu Miejskiego w [...] z dnia 6 sierpnia 2009 r. Następnie, jak podał organ I instancji, po uzupełnieniu wniosku o brakujące dokumenty, zawiadomieniem z dnia 24 listopada 2010 r., wszczęto postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania. Wobec faktu, iż strony postępowania nie doszły do porozumienia w kwestii ustalenia odszkodowania w trybie ugody zgodnie z przepisem art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Starosta w dniu 20 kwietnia 2011 r., w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydał decyzję o ustaleniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Od decyzji tej wniósł odwołanie Burmistrz Miasta zarzucając, iż Starosta nie wziął pod uwagę faktu, że na przedmiotowej działce znajduje się obiekt budowlany, który został wybudowany i sfinansowany przez Miasto, pomimo iż fakt ten był zgłaszany w trakcie postępowania. Wojewoda decyzją z dnia 19 sierpnia 2011 r. nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję Starosty z dnia 22 kwietnia 2011 r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. W toku ponownie prowadzonego postępowania, w dniu 12 października 2011 r., odbyły się oględziny przedmiotowej nieruchomości. Ustalono wówczas m. in., iż spółka "A" Sp. z o. o. przedłoży dokumenty świadczące o nabyciu na jej własność drogi zlokalizowanej na działce nr [...], jak również zatoki autobusowej. Wyjaśnienia i wnioski dotyczące przedmiotowej sprawy spółka "A’ Sp. z o. o. przedstawiła w pismach z dnia 10 i 20 października 2011 r. Z pism tych wynikało, iż w umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 26 października 2005 r. Rep. A Nr [...] wprost określono, iż przedmiotem sprzedaży na rzecz spółki "A" Sp. z o. o. było między innymi "prawo użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w paragrafie pierwszym aktu oraz budynki i budowle zlokalizowane na tej nieruchomości" (§ 3 umowy), natomiast w § 1 umowy oraz w załączniku do niej wyliczono m. in. położone na nieruchomości: drogi, place, chodniki oraz pas włączenia i wyłączenia drogi. Z dalszej treści wyjaśnień wynikało również, jak podał organ I instancji, iż niezależnie od powyższego, do części składowych gruntu należały w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane w tym także przedmiotowy przystanek. Ponadto na podstawie dokumentów przysłanych przez Urząd Miejski w [...] ustalono, iż sporny przystanek autobusowy został wybudowany przez Miasto na działce nr [...] za zgodą Rafinerii "[...]" S.A. w G., zawartą w piśmie z dnia 28 grudnia 2000 r. oraz na podstawie decyzji Starosty Nr [...] znak: [...] z dnia 31 stycznia 2001 r. Z protokołu odbioru końcowego wynikało, że roboty zakończono w dniu 15 maja 2003 r. Obecnie, po podziale działki nr [...], część zatoki autobusowej zlokalizowana jest na działce nr [...], będącej przedmiotem wniosku. Biorąc pod uwagę powyższe, Starosta ustalił odszkodowanie za działkę nr [...] opierając się na treści opinii biegłego tj. operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 3 listopada 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. K.. W opinii organu I instancji przedmiotowa wycena sporządzona została prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Reasumując, Starosta stwierdził, iż prowadzone postępowanie wykazało, że spółka "A’ Sp. z o. o. umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 26 października 2005 r. Rep. A Nr [...], nabyła całą położoną w G. nieruchomość, na mocy której stała się użytkownikiem wieczystym między innymi działki nr [...] wraz z urządzoną na niej drogą dojazdową i przystankiem autobusowym, zaś stan taki trwał niezmiennie do dnia 10 kwietnia 2008 r. tj. do czasu nabycia tej nieruchomości przez Miasto. Organ I instancji dodał również, iż z regulacji art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, iż budynki i inne urządzenia wzniesione na oddanym w wieczyste użytkowanie gruncie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego stanowią własność użytkownika wieczystego, a przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Także wtedy, gdy budynki i inne urządzenia zostały wzniesione przez inną osobę, stają się one własnością użytkownika wieczystego. Od decyzji Starosty z dnia 5 grudnia 2011 r. nr [...] odwołanie złożyło Miasto, reprezentowane przez Burmistrza Miasta, które podniosło m.in., iż cyt.: "operat szacunkowy sporządzony w dniu 3 listopada 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. K. nie spełniał wymagań w/w przepisu, a w szczególności operat: - nie zawierał opisu informacji o terminie budowy przystanku, oraz przez kogo ta inwestycja była finansowana, - brak było dokładnego i rzetelnego opisu stanu nieruchomości, pomimo przedłożenia przez miasto [...] stosownych dokumentów, - brak było odniesienia się do aktu notarialnego sprzedaży na rzecz "A’ Sp. z o. o. przedmiotowej działki w zakresie braku szczegółowego opisu składników majątkowych, oraz braku informacji czy nawierzchnia pod przystankiem została wliczona do wartości sprzedanego mienia przez Rafinerię "[...]" w G.. Ponadto w dalszym ciągu odwołujący się podnosi zarzut, iż ustalając wysokość odszkodowania należnego firmie "A" Sp. z o.o. za działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 0,1782 ha położoną w G. organ pierwszej instancji - Starosta nie wziął w ogóle pod uwagę faktu, iż na przedmiotowej nieruchomości znajduje się obiekt budowlany, który został wybudowany (sfinansowany) przez Miasto. (...) Ponadto z istoty samego odszkodowania wynika iż jego wysokość powinna odpowiadać wartości poniesionych szkód. Skoro właściciel przedmiotowej nieruchomości nie poniósł nakładów na nieruchomość, a nakłady te poniosła osoba trzecia - Miasto, to właściciel nieruchomości nie może żądać od Miasta odszkodowania za szkody, skoro takiej szkody nie poniósł". Po rozpatrzeniu w/w odwołania Wojewoda wydał w dniu 29 czerwca 2012 r. decyzję nr [...], którą uchylił w całości decyzję Starosty z dnia 5 grudnia 2011 r. nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. W uzasadnieniu Wojewoda napisał, że przedmiotem, ponownie prowadzonego przez niego postępowania odwoławczego była kwestia ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość, oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,1782 ha, położoną w G., wydzieloną pod drogę gminną, przejętą z mocy prawa na własność Gminy Miejskiej G. ostateczną decyzją Burmistrza Miasta z dnia 10 kwietnia 2008 r. nr [...], zatwierdzającą projekt podziału działki nr [...] położonej w G.. Następnie organ odwoławczy przytoczył brzmienie art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5 oraz art. 130 ust. 2 ustawy z dnia z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, stwierdzając, iż operat szacunkowy z dnia 3 listopada 2011 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. K. w sprawie określenia wartości rynkowej prawa własności, prawa użytkowania wieczystego i składników budowlanych działki nr [...] położonej w G. zawiera wady, które cyt.: "poddają wątpliwość prawidłowość sporządzonej wyceny". Wojewoda wyjaśnił, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca niejako "automatycznie" zrezygnował z metody wyceny wskazanej w ust. 4 § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 oraz z 2005 r. Nr 196, poz. 1628) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ. U. Nr 1675, poz. 985), bez wskazania wyczerpującego uzasadnienia przyczyn nie skorzystania z tej metody, a w efekcie określił wartość działki nr [...] w oparciu o metodę wyceny wskazaną w § 36 ust. 3 pkt 1, która jednak wydaje się, iż nie ma tu zastosowania gdyż metodę tą stosuje się w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Zdaniem Wojewody w przedmiotowej sprawie nie miało to miejsca gdyż przeznaczenie działki nr [...], określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z dnia 29 września 2005 r. nie spowodowało zwiększenia jej wartości lecz było tożsame z przeznaczeniem określonym decyzją Burmistrza Miasta z dnia 10 kwietnia 2008 r. nr [...] (tj. pod drogę gminną). Kolejny zarzut organu II instancji związany z operatem dotyczył braku odpowiedniego opisu atrybutów nieruchomości - przyjętą charakterystykę rynku w ramach poszczególnych cech (strona 10 operatu szacunkowego). Organ napisał, że rzeczoznawca majątkowy w zestawieniu cech charakterystycznych podał: położenie, uzbrojenie terenu oraz dojazd, dostępność komunikacyjna. Natomiast przyporządkowana tym cechom skala ocen jest zdaniem Wojewody jednak zbyt ogólna (np. w odniesieniu do położenia oraz uzbrojenia terenu: bardzo dobre, dobre, złe) co w konsekwencji uniemożliwia dokonanie prawidłowej oceny danej cechy w odniesieniu do wziętych do porównania nieruchomości. W opinii organu odwoławczego rzeczoznawca nie określił bowiem, jakie nieruchomości będą odpowiadać przyjętej skali ocen "bardzo dobre" a jakie "dobre". Powyższe uniemożliwiło zdaniem organu odwoławczego dokonanie oceny czy obliczenie wskaźników korygujących dokonane zostało w sposób prawidłowy. W dalszej kolejności Wojewoda podniósł, że rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze oraz metodę porównywania parami stosując dla potrzeb wyceny transakcje z lat 2009-2010 dla obrębu G.. W tym miejscu organ odwoławczy zwrócił uwagę, iż zastosowanie podejścia porównawczego przez rzeczoznawcę majątkowego, celem ustalenia wartości wycenianej nieruchomości możliwe jest przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. Z kolei metoda porównywania parami, zastosowana w ramach podejścia porównawczego, zakłada porównanie nieruchomości wycenianej o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Organ II instancji podniósł nadto, iż opis etapów dokonywania wyceny w/w metodą znajduje się w Nocie Interpretacyjnej Nr 1 opracowanej w ramach Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny Rzeczoznawców Majątkowych. W pkt 4.2. wskazano, iż procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami polega m. in. na utworzeniu zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiących podstawę wyceny (pkt 4.2.1.) a następnie na wyborze do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. Tymczasem w ocenie Wojewody rzeczoznawca majątkowy przedstawił jedynie zbiór czterech nieruchomości podobnych z których następnie wybrał trzy transakcje, które przyjęto do porównania. W opinii organu odwoławczego nie mógł on zatem zweryfikować prawidłowości ustaleń rzeczoznawcy, iż ze zbioru czterech transakcji, wybrane trzy nieruchomości są najbardziej podobne do wycenianej, ze względu na zbyt mały zbiór nieruchomości podobnych. Wojewoda nadto wskazał, że wprawdzie w pkt 7.2 tego dokumentu wskazano, że w uzasadnionych przypadkach rzeczoznawca majątkowy może odstąpić od zasad określonych w niniejszej nocie. Zdaniem organu powinien jednak jednoznacznie wskazać odstępstwa i uzasadnić ich zastosowanie. Organ II instancji stwierdził, że powyższe utrudnia organom administracji publicznej weryfikację wartości dowodowej przedmiotowej opinii oraz wynikających z niej ustaleń, nasuwając wątpliwości co do wyboru przez rzeczoznawcę ze zbioru przyjętych nieruchomości podobnych takich a nie innych nieruchomości, które ostatecznie przyjęto do porównania. Wojewoda podniósł również, iż na stronie 7 operatu szacunkowego, w punkcie 1.9.3 rzeczoznawca majątkowy stwierdza: "w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości przeanalizowano rynek nieruchomości o przeznaczeniu w planie przestrzennym podobnym do przeznaczenia działki, z której wydzielono działkę [...] tj. UC - tereny usług komercyjnych", tymczasem nieruchomości podobne, przyjęte do porównania, zestawione w tabeli na stronie 9 operatu szacunkowego, posiadają przeznaczenie określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako PP - tereny działalności produkcyjnej o wysokiej intensywności. Wobec powyższego organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 3 listopada 2011 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. K. nie mógł zostać oceniony jako prawidłowy, a więc nie mógł być wykorzystany dla potrzeb postępowania odwoławczego. W dalszej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji z dnia 29 czerwca 2012 r. Wojewoda odnosząc się do zarzutu odwołania, że cyt. "w dalszym ciągu Odwołujący się podnosi zarzut, iż ustalając wysokość odszkodowania należnego firmie "A’ Sp. z o.o. za działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 0,1782 ha położoną w G. organ pierwszej instancji - Starosta nie wziął w ogóle pod uwagę faktu, iż na przedmiotowej nieruchomości znajduje się obiekt budowlany, który został wybudowany (sfinansowany) przez Miasto" oraz mając na uwadze fakt, iż Starosta zaznaczył, że "A’ Sp. z o. o. umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 26 października 2005 r. Rep. A Nr [...], nabyła całą położoną w G. nieruchomość, na mocy której stała się użytkownikiem wieczystym między innymi działki nr [...] wraz z urządzoną drogą dojazdową i przystankiem autobusowym, stwierdził, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy zachodzić będzie konieczność dokładnego i rzetelnego ustalenia czy składniki budowlane znajdujące się na działce ewid. nr [...] (tj. droga dojazdowa i przystanek autobusowy) objęte były umową sprzedaży z 26 października 2005 r. Rep. A Nr: [...], a tym samym czy na dzień wydania decyzji podziałowej stanowiły one własność "A’ Sp. z o. o. W konkluzji Wojewoda napisał, że w jego ocenie wskazane uchybienia spowodowały konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji Starosty z 5 grudnia 2011 r. nr [...] w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. Pismem z dnia 4 sierpnia 2012 r. "A" Sp. z o. o. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Wojewody z dnia 29 czerwca 2012 r. nr [...]. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania oraz prawa materialnego, tj.: § 36 ust 6 w zw. z § 36 ust 4 i § 36 ust 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowe (powoływanego dalej także jako: "rozporządzenie") - poprzez jego nieprawidłową wykładnię skutkującą uznaniem, iż wykonany na potrzeby postępowania przed organem I instancji operat szacunkowy sporządzony został niezgodnie z powyższymi przepisał naruszając je w stopniu tak rażącym iż skutkuje to uznaniem go za niemożliwy do wykorzystania przy ustalaniu należnego stronie skarżącej odszkodowania; art. 157 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (powoływanej dalej także jako: "ugn") - poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji dokonanie przez organ II instancji, zastrzeżonej do kompetencji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości wykonanego na potrzeby postępowania przed organem l instancji operatu szacunkowego, co stanowiło naruszaniem w/w przepisu ugn; art. 235 Kodeksu cywilnego (powoływanego dalej także jako: "kc") - poprzez jego nieprawidłową wykładnię skutkującą uznaniem, iż znajdująca się na nieruchomości w momencie jej przejęcia przez Gminę budowla "przystanku" nie stanowiła (bądź mogła nie stanowić) własności strony skarżącej, za pozbawienie której należy się stronie skarżącej odszkodowanie; w konsekwencji powyższych błędów w wykładni przepisów prawa materialnego naruszenie art. 7 i art. 77 kpa - poprzez bezpodstawne uznanie stanu faktycznego za nieprawidłowo i nie w pełni ustalony przez organ l instancji; a ponadto art. 12 § 1 kpa w zw. z art. 35 § 1 kpa i art. 36 § 1 kpa - poprzez wydanie w niniejszej sprawie przez organ II instancji decyzji po pięciu miesiącach prowadzenia postępowania, pomimo iż w jego trakcie organ ten ograniczył się wyłącznie do analizy zebranego przez organ l instancji materiału dowodowego. W związku z powyższym strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o zsądzenie od organu II instancji kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi strona skarżąca napisała, że w jej ocenie nie powinno budzić wątpliwości, iż wszystkie budynki, budowle obiekty budowlane wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste w trakcie tego użytkowania, co do zasady stają się własnością użytkownika wieczystego i z tej racji strona skarżąca jest właścicielką spornego przystanku i drogi dojazdowej, wbrew twierdzeniom podnoszonym przez Wojewodę. Natomiast skarżąca spółka odnosząc się do kwestii oceny przez organ odwoławczy sporządzonego operatu szacunkowego, stwierdziła, że ani on ani też Gmina nie mieli kompetencji do takiej oceny. Strona skarżąca dodała nadto, że w jej opinii operat spełniał wymagania zawarte w przepisach § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podsumowując strona skarżąca napisała, że nieprawidłowości w wykładni i stosowaniu przepisów kodeksu cywilnego, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w/w rozporządzenia stały się przyczyną bezpodstawnego uznania przez organ II instancji stanu faktycznego sprawy za nieprawidłowy i nie w pełni ustalony. W odpowiedzi Wojewoda podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania. Przepis art. 151 mówi z kolei, iż w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody z dnia 29 czerwca 2012 r. znak: [...] uchylająca w całości zaskarżoną decyzję Starosty z dnia 5 grudnia 2011 r. nr [...] (o ustaleniu odszkodowania na rzecz "A" SP. z o. o. za działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 0,1782 ha, położoną w G. w kwocie 240.144,00 zł) i przekazująca sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. Istotą sporu w mniejszej sprawie jest ocena, czy za drogę dojazdową jak i przystanek znajdujące się na działce nr [...] w G. należało się skarżącej spółce jako właścicielowi w/w terenu odszkodowanie za wywłaszczenie na rzecz Miasta. W myśl przepisu art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651), wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw, natomiast zgodnie art. 130 ust. 1 wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji odszkodowaniu. Podstawą ustalenia wartości odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Natomiast wg brzmienia art. 235 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DZ. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Odnosząc powyższy przepis do przedmiotowej sprawy, stwierdzić należy, że z akt administracyjnych jednoznacznie wynika, iż strona skarżąca umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 26 października 2005 r. rep. A Nr [...], nabyła całą położoną w G. nieruchomość, na mocy której stała się użytkownikiem wieczystym m. in. działki nr [...] wraz z urządzoną na niej drogą dojazdową i przystankiem autobusowym. Stan taki trwał niezmiennie do dnia 10 kwietnia 2008 r. tzn. do czasu wydania przez Burmistrza Miasta decyzji o numerze [...] zatwierdzającej podział nieruchomości położonej w G. i oznaczonej jako działka nr [...] na działki nr [...] i nr [...] oraz stwierdzającej, że działka nr [...] przechodzi z mocy prawa na własność Gminy Miejskiej jako działka wydzielona pod drogę publiczną gminną. W ocenie Sądu błędne jest stanowisko Wojewody poddające wątpliwości fakt, że skarżąca spółka umową sprzedaży z dnia 26 października 2005 r. Rep. A Nr [...] nabyła również sporny przystanek oraz drogę dojazdową. Sąd zwraca uwagę, że w w/w umowie jednoznacznie określono, iż przedmiotem sprzedaży na rzecz "A" Sp. z o. o. było m. in. "prawo użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w paragrafie pierwszym aktu oraz budynki i budowle zlokalizowane na tej nieruchomości" (§ 3 umowy z dnia 26 października 2005 r.). Natomiast w § 1 umowy oraz w załączniku zawierającym wykaz sprzedawanych składników majątkowych ujętych w ewidencji księgowej sprzedawcy wymieniono m. in. położone na nieruchomości: drogi, place, chodniki oraz pas włączenia i wyłączenia drogi. Dodatkowo w tym miejscu wskazać należy za doktryną, iż prawo własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na użytkowanym gruncie jest zgodnie z art. 235 § 2 k.c. prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza, że własność tych budynków (innych urządzeń) dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Mogą więc one być przenoszone tylko łącznie; zbycie zaś prawa użytkowania wieczystego odnosi się także do budynków i innych urządzeń (Teresa A. Filipiak, Komentarz do art. 235 Kodeksu Cywilnego, komentarz LEX 2009). Druga kwestia dotyczy sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. K. operatu szacunkowego z dnia 3 listopada 2011 r. określającego wartość rynkową prawa własności, prawa użytkowania wieczystego składników budowlanych działki nr [...] położonej w G.. Mianowice Wojewoda w zaskarżonej decyzji stwierdził, że operat ten zawierał wady, które poddają wątpliwości prawidłowość sporządzonej wyceny, co w konsekwencji spowodowało konieczność uchylenia decyzji organu I instancji. Sąd zwraca uwagę, że z godnie z brzmieniem art. 138 § 2 ustawy z dnia ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r., nr 98, poz. 1071 ze zm.), który to został powołany jako podstawa prawna decyzji Wojewody uchylającej orzeczenie organu I instancji, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Zdaniem składu orzekającego rozpoznającego niniejszą sprawę organ odwoławczy może powołać się na przepis art. 138 § 2 k.p.a. tylko w sytuacji gdy wykaże, że przeprowadzenie przez niego dodatkowego postępowania wyjaśniającego nie jest wystarczające do rozstrzygnięcia sprawy, przy czym korzystając z przepisu art. 138 § 2 k.p.a. organ winien w uzasadnieniu decyzji kasacyjnej nie tylko przekonywująco uzasadnić istnienie przesłanek wymienionych w tym przepisie, lecz także wskazać z jakich przyczyn nie zastosował przepisu art. 136 k.p.a. czyli nie przeprowadził dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Skoro Wojewoda dostrzegł uchybienia w sporządzonym operacie szacunkowym to powinien je wyjaśnić ponieważ w ocenie Sądu to organ odwoławczy ma podjąć wszelkie, rzecz jasna możliwe kroki, do merytorycznego załatwienia sprawy, a nie uwalniać się od obowiązku orzekania przekazaniem sprawy organowi pierwszej instancji. Szczególnie, że zdaniem samego organu II instancji sporządzony operat jest nie tyle jednoznacznie nieprawidłowy, lecz jego treść "utrudnia organom administracji publicznej weryfikację wartości dowodowej przedmiotowej opinii...", "zawiera wady, które poddają w wątpliwość prawidłowość sporządzonej wyceny", czy też zawiera metodę wyceny "...która jednak wydaje się, iż nie ma tu zastosowania..." (podkreślenia własne). W ponownym postępowaniu rzeczą organu będzie zatem podjęcie działań mających na celu wyjaśnienie w/w wątpliwości, a następnie rozstrzygnięcie sprawy, przy czym przy uwzględnieniu przedstawionych powyżej poglądów, których wynika, że przedmiotem umowy sprzedaży z dnia 26 października 2005 r. Rep. A Nr [...] był również sporny przystanek albowiem w w/w umowie jednoznacznie określono, iż przedmiotem sprzedaży na rzecz "A" Sp. z o. o. było m. in. "prawo użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w paragrafie pierwszym aktu oraz budynki i budowle zlokalizowane na tej nieruchomości" (§ 3 umowy z dnia 26 października 2005 r.). Organ uwzględni również pogląd, że prawo własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na użytkowanym gruncie jest zgodnie z art. 235 § 2 k.c. prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza, że własność tych budynków (innych urządzeń) dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Tym samym Sąd uznał, że zaskarżona decyzja Wojewody z dnia 29 czerwca 2012 r. nr [...] nie odpowiada prawu, a zatem podlega ona uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270). O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 w/w ustawy.