II SA/Kr 1236/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie: WSA Renata Czeluśniak WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi J. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia 21 lipca 2015 r., znak: [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję. Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 21 lipca 2015 r., znak: [...] na podstawie: - art. 3 ust. 1 a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 83); - art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.); po rozpatrzeniu odwołania skarżącego – J. P. od decyzji nr [...] Prezydenta Miasta K., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z 9 marca 2015 r. znak [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję nr [...] Prezydenta Miasta K., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z 9 marca 2015 r. znak [...]. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym: Decyzją nr [...] z 9 marca 2015 r. znak [...], Prezydent Miasta K. wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] pow. [...] m2, obręb [...], jednostka ewidencyjna [...], objętej księgą wieczystą nr [...] położonej w K. przy ul. K. na rzecz skarżącego. Ponadto w ww. decyzji orzeczono, iż opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności opisanej wyżej nieruchomości należna od użytkownika wieczystego stanowi kwotę: [...] zł, którą należy uiścić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Jak wskazał organ I instancji, z uwagi na fakt, iż zaskarżona decyzja w całości uwzględniała żądanie przekształcenia i bezsporne, było zdaniem tego organu, spełnienie przez wnioskodawcę przesłanek z ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, odstąpiono o sporządzenia uzasadnienia zaskarżonej decyzji - stosownie do treści art. 107 § 4 k.p.a. Odwołanie od ww. decyzji nr 1 Prezydenta Miasta K. wniósł skarżący, kwestionując zobowiązanie go do uiszczenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości, który to zarzut podnosił w toku postępowania przed organem I instancji, zarzucając w związku z tym organowi I instancji pozbawione podstaw odstąpienie od uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Organ II instancji wskazał, iż decyzja organu II instancji była przedmiotem kontroli tego Sądu, który prawomocnym wyrokiem z 7 czerwca 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1672/12, uchylił decyzje organów obu instancji wskazując, iż w jego ocenie sporządzony na potrzeby omawianej sprawy operat szacunkowy został wykonany w sposób nieprawidłowy i jako taki nie mógł stanowić podstawy ustalenia wysokości opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomość bowiem w opracowaniu tym biegły "nie przedstawił żadnej analizy obrotu nieruchomościami o porównywalnym lub zbliżonym metrażu, w szczególności o przeznaczeniu pod realizację zabudowy garażowej, podczas gdy w ocenie Sądu, "w realiach niniejszej sprawy takie transakcje są o wiele bardziej miarodajne i tym samym wpisują się w kryterium podobieństwa". W konsekwencji w przywołanym wyroku stwierdzono, iż "występujące w rozpatrywanej sprawie różnice w położeniu, powierzchni oraz przeznaczeniu działek przyjętych do porównań z nieruchomością wycenianą nie mogą stanowić podstawy do przyjęcia, iż są to nieruchomości podobne", a zatem omawiany operat szacunkowy budzi wątpliwości w kontekście przepisów art. 4 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r., poz. 782 - zwanej dalej: "u.g.n.") oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. - zwanego dalej: "rozporządzeniem"). Jednocześnie, w powołanym wyroku Sąd przedstawił jednoznaczne i precyzyjne zalecenia dotyczące czynności dowodowych i wyjaśniających, jakie winny przeprowadzić organy dla prawidłowego rozpatrzenia zgłoszonego żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wskazanych na wstępie nieruchomości wskazał, iż przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organy prowadzące postępowanie zobowiązane będą ustalić wysokość opłaty należnej za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w oparciu o operat szacunkowy, który sporządzony zostanie zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia (...) W szczególności organ zadba o to, by rozstrzygnięcie opierało się na wycenie, sporządzonej z dopełnieniem wszystkich wymagań w zakresie odpowiedniego doboru nieruchomości porównywanych. Organ wskazał, iż wyrokiem z 10 marca 2015 r., sygn. akt K 29/13 Trybunał Konstytucyjny orzekł m.in., iż art. 1 ust. 1 i 3 ustawy przekształceniowej - w zakresie, w jakim przyznaje uprawnienie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności osobom fizycznym i prawnym, które nie miały tego uprawnienia w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 187, poz. 1110), jest niezgodny z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Niniejsze postępowanie administracyjne zostało wszczęte na wniosek skarżącego z 6 maja 2011 r., który jako użytkownik wieczysty zwrócił się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m2, obręb [...], jednostka ewidencyjna Podgórze, objętej księgą wieczystą nr [...]. Jak ustalono na podstawie zebranego materiału dowodowego, w dacie wejścia w życie ustawy przekształceniowej (13 października 2005 r.), użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości był skarżący, który umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z 5 lutego 2001 r. rep. [...] nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr [...] o pow. [...] m2, obr. [...], własność boksu garażowego, a także udział wynoszący [...] części w działce nr [...]. Prawo użytkowania wieczystego działki nr [...] przysługujące skarżącemu wpisane zostało w ww. księdze wieczystej 19 czerwca 2001 r. Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż skarżący, jako osoba fizyczna, wystąpił z wnioskiem o przekształcenie przysługującego mu już od 5 lutego 2001 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] pow. [...] m2, obręb [...], jednostka ewidencyjna Podgórze, zabudowanej garażem, a zatem należy stwierdzić, iż wnioskodawca spełnia przesłanki przekształcenia tego prawa również przy uwzględnieniu skutków powołanego wyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 10 marca 2015 r. Organ wskazał, iż ustalenie wartości nieruchomości leży w zakresie ustaleń faktycznych niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Środkiem dowodowym, który ma posłużyć jako podstawa ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie tego prawa jest opinia biegłego w postaci operatu szacunkowego, w którym ustalana jest wartość nieruchomości oraz wartość użytkowania wieczystego. Zgodnie z przepisem § 30 rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy (do którego to przepisu odsyła art. 4 ust. 2 ustawy przekształceniowej), wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3. Organ wskazał, iż w przedmiotowej sprawie, podstawę do ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony 14 listopada 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. Jak wynika z ww. operatu szacunkowego z 14 listopada 2014 r., rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiot wyceny położony jest zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. w terenie usług oznaczonych symbolem "U", w związku z czym biegły dokonał określenia wartości przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, przy uwzględnianiu cen transakcyjnych nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi z terenu rynku lokalnego obejmującego jednostki ewidencyjne: [...] oraz [...] miasta K., co należy uznać za zgodne z definicją "rynku lokalnego", obejmującego teren gminy lub powiatu. Zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Jak natomiast stanowi § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego, przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, dla potrzeb sporządzenia operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie, do analizy nieruchomości porównawcze należy uznać za podobne do nieruchomości wycenianej, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak ustalił rzeczoznawca majątkowy P. T. ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do przedmiotowej zależały od: lokalizacji (20%), otoczenia (15%), powierzchni (10%), uzbrojenia (10%), kształtu i topografii (10%), dostępu do drogi publicznej (10%), możliwości inwestycyjnych (10%) oraz występujących ograniczeń (15%). Wskazane powyżej wagi poszczególnych cech rynkowych, czyli procentowe wpływy poszczególnych atrybutów (cech) na cenę nieruchomości wyznaczono na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości na rynku lokalnym oraz cech nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu. Ponadto z ustaleń rzeczoznawcy majątkowego wynika, iż ze względu na stagnację rynku wyznaczony trend zmiany cen w czasie wahał się nieznacznie (w skali badanego okresu był bliski zeru), nie zachodziła zdaniem biegłego potrzeba dokonania korekty cen transakcyjnych na datę wyceny. W efekcie do bezpośredniego porównania przyjęto trzy transakcje najbardziej podobne do przedmiotu wyceny spośród zbioru siedmiu transakcji nieruchomościami podobnymi zaistniałymi na rynku lokalnym (teren jednostki ewidencyjnej [...] m. K.), składające się z działek zlokalizowanych przy ul. S. (nieruchomość "A"), ul. K. (nieruchomość "B") i ul. Z. (nieruchomość "C"), o powierzchniach nieprzekraczających [...] m2 (którą to wielkość biegły uznał za miarodajną), tj. odpowiednio: [...] m2 (A), [...] m2 (B) i [...] m2 (C). Jak wynika z analizowanego operatu szacunkowego, biegły dokonał następnie odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami porównywanych nieruchomości, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami, uwzględniając przy tym - jak już wyżej wskazano - również różnice w powierzchniach przedmiotu wyceny i nieruchomości przyjętych do porównań. Organ zauważył, iż dokonane przez biegłego korekty różnic pomiędzy poszczególnymi cechami rynkowymi przedmiotu wyceny i nieruchomości porównawczych zostały przez niego wskazane w omawianym opracowaniu w sposób precyzyjny i niebudzący wątpliwości organu odwoławczego w zakresie posiadanej przez ten organ wiedzy niespecjalistycznej, gdyż jak wyżej zauważono w tym zakresie wiedzą specjalistyczną dysponuje jedynie biegły. W ocenie organu, rzeczoznawca majątkowy dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego), stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n. Organ odwoławczy stwierdził, iż przyjęty przez organ I instancji za podstawę orzekania w niniejszej sprawie operat szacunkowy z 14 listopada 2014 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. T. został sporządzony w sposób prawidłowy - zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ podniósł, iż wbrew twierdzeniom strony odwołującej się, w wydanym w niniejszej sprawie, powołanym na wstępie wyroku WSA w Krakowie nie stwierdzono konieczności wydania przez organy decyzji o nieodpłatnym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowych nieruchomości i jak ustalono w toku całego postępowania w przedmiotowej sprawie, wnioskodawcy nie przysługuje uprawnienie do ubiegania się o dokonanie takiego przekształcenia nieodpłatnie. Organ wskazał, iż odstąpienie przez organ I instancji od uzasadnienia zaskarżonej decyzji należy uznać za nieuzasadnione, gdyż zgodnie z przepisem art. 107 § 4 k.p.a., organ może odstąpić od uzasadnienia decyzji, gdy uwzględnia ona w całości żądanie strony. Jak wynika z akt sprawy, jakkolwiek wnioskodawca domagał się przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości, to jednak kwestionował on już przed organem I instancji zasadność ustalania przez organy opłaty z tego tytułu, a zatem za niezrozumiałe należy uznać utożsamianie przez organ I instancji zgłoszonego przez skarżącego w przedmiotowej sprawie wniosku jedynie w zakresie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości z całością żądania strony. Zauważyć w tym miejscu bowiem należy, iż z przepisów ustawy przekształceniowej wynika, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuje za ustaloną przez organy odpłatnością, a jak wyżej zauważono, skarżącemu nie przysługuje uprawnienie do nieodpłatnego przekształcenia tego prawa i o czym orzekł organ I instancji, choć bezzasadnie odstąpił od uzasadnienia swej decyzji. Jednakże w świetle wcześniejszych uwag dotyczących kwestionowania przez stronę odwołującą się odpłatności dokonanego przekształcenia przedmiotowego prawa, powyższe uchybienie nie było zdaniem organu odwoławczego na tyle istotne, aby stanowić o konieczności uchylenia zaskarżonej decyzji. Od tej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł J. P. domagając się stwierdzenia jej nieważności. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a. wobec rozstrzygnięcia dotyczącego wysokości naliczonej opłaty za przewłaszczenie. W treści skargi podniesiono również, że decyzja narusza art. 107 § 1 - § 4 k.p.a., gdyż organ bezpodstawnie odstąpił od konieczności uzasadnienia decyzji. W dalszej części skarżący przedstawił dotychczasowy przebieg sprawy. Stwierdził również, że działka pozbawiona jest bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i zabudowana między garażami podziemną siecią ciepłowniczą. Ponadto powołany przez organ operat szacunkowy nie może być podstawą do oszacowania wartości działki, gdyż do wyceny rzeczoznawca przyjął transakcje nieruchomości, które nie były podobne do spornej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Małopolski wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014.1647) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z treścią art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012.270) zwanej dalej p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z brzmienia art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Skarga zasługuje na uwzględnienie, co nie oznacza, że Sąd podziela w całości jej argumentację. W myśl art. 153 p.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia. Wskazać należy, iż powyższa sprawa była już przedmiotem kontroli Sądu, który prawomocnym wyrokiem z dnia 7 czerwca 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1672/12 uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody Małopolskiego z 28 września 2012 r. oraz poprzedzającą ją decyzje organu I instancji. Przedmiotem kontroli Sądu w obecnie rozpoznawanej sprawie jest decyzja Wojewody Małopolskiego z 21 lipca 2015 r. znak: [...] utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia 9 marca 2015 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i ustalającą z tego tytułu należną opłatę. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z dnia 29 lipca 2005 r. (Dz. U. 2012.83) osoby fizyczne, będące w dniu wejścia w życie ustawy, tj. w dacie 13 października 2005 r., użytkownikami wieczystymi nieruchomości, mogły wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Bezspornym w sprawie jest, iż przesłanki wskazane w powyższym przepisie zostały w przedmiotowej sprawie spełnione. Skarżący J. P. w dacie wejścia w życie ustawy o przekształceniu był użytkownikiem wieczystym działki nr [...]. Wnioskiem z dnia 6 maja 2011 r. zwrócił się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego tej działki w prawo własności. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu, właściwy organ administracji rozstrzygając decyzją o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest zobowiązany ustalić opłatę z tytułu przekształcenia. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z przepisem art. 67 ust. 3a jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości. Natomiast art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zaliczyć kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Z powyższych przepisów wynika, że dla rozstrzygnięcia o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności niezbędne jest określenie wartości nieruchomości, będącej podstawą ustalenia opłaty za przekształcenie. Określenie tej wartości następuje na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Następnie należy zauważyć, że organy administracji publicznej obowiązane są zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 k.p.a. podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony. Oznacza to, że trafność rozstrzygnięcia w każdej indywidualnej sprawie wymaga szczegółowego zbadania i rozważenia argumentów, które stanowiłyby podstawę do podjęcia konkretnego rozstrzygnięcia. Wydając decyzję organy są zobowiązane do przestrzegania przepisów procedury administracyjnej, a zatem zobowiązane są do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy tj. wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgodnie z przepisem art. 77 § 1 k.p.a., a następnie do uzasadnienia decyzji z zastosowaniem wymogów określonych w przepisie art. 107 § 3 k.p.a. A to z kolei zapewnia realizację zasady wyjaśniania zasadności przesłanek wyrażoną w art. 11 k.p.a. Zatem, stosownie do art. 7 k.p.a, w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje jedną z najważniejszych zasad postępowania, jaką jest zasada prawdy obiektywnej, której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 k.p.a., ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 k.p.a., rozumianej jako ocena tego materiału na podstawie całokształtu zgromadzonych dowodów, następująca zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego (zob. między innymi: A. Wróbel, Komentarz do art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, (w:) M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Zakamycze, 2005, Lex-el.; Cz. Martysz, Komentarz do art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, (w:) G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Lex-el.; J. Borkowski, Glosa do wyroku NSA z dnia 6 października 1993 r., I SA 1270/93, OSP 1994/7-8/131). Wszystkie powołane wyżej przepisy znajdują na mocy art. 140 k.p.a. odpowiednie zastosowanie przed organem odwoławczym. W realiach kontrolowanej sprawy oznacza to, że sporządzony dla potrzeb rozstrzygnięcia operat szacunkowy powinien być wszechstronnie przeanalizowany przez organy administracyjne pod kątem spełniania przesłanek wynikających z postanowień przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a przede wszystkim wiążącej organ oceny prawnej zawartej w wyroku WSA w Krakowie z dnia 7 czerwca 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1672/12. Zgodnie z § 30 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.). przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3. W ocenie Sądu sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy kolejny operat szacunkowy, został wykonany w sposób nieprawidłowy i jako taki nie może stanowić podstawy do oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Sąd wskazuje, iż biegły rzeczoznawca dokonując wyceny prawa własności gruntu podejściem porównawczym, metodą porównywania parami nie wskazał w sposób uzasadniający i przekonywujący zarazem, jakie względy zadecydowały o wyborze takiej a nie innej metody. Wskazać należy, iż brak takiego wyjaśnienia był jednym z powodów uchylenia poprzedniej decyzji w przedmiotowej sprawie wyrokiem z dnia 7 czerwca 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1672/12. Sąd w niniejszym składzie w całości zgadza się z poglądem wyrażonym ww. wyroku, iż wycena wartości gruntu może być dokonana w taki właśnie sposób, jednakże biegły powinien uzasadnić wybór zastosowanej przez siebie metody. W związku z przyjętą metodą wyceny Sąd wskazuje, iż zgodnie z treścią § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przepis art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera definicję nieruchomości podobnej. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie Sądu, organ odwoławczy dokonując oceny prawidłowości operatu szacunkowego nie uwzględnił treści wyroku z dnia 7 czerwca 2013 r. Zdaniem Sądu operat nie spełnia wymagań dotyczących analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, a także wymogów sformułowanych przez Sąd co do doboru nieruchomości przyjętych do porównania. Przede wszystkim jak wynika z treści operatu żadna z nieruchomości przyjętych do porównania nie jest podobna do nieruchomości wycenianej pod względem powierzchni. Nieruchomość wyceniana zajmuje powierzchnię [...] m2 i zabudowana jest boksem garażowym. Jej bezpośrednie sąsiedztwo stanowi zabudowa usługowa. Nieruchomości przyjęte do porównania jako podobne mają tymczasem odpowiednio powierzchnię [...]m2, [...]m2 oraz [...]m2. Tak więc działki te, nadal mają zdecydowanie większą powierzchnie niż działka będąca przedmiotem przekształcenia. Oczywistym w ocenie Sądu jest, iż duże działki dają większą możliwości zagospodarowania i przeznaczenia, w związku z czym kształt i powierzchnia są w tym przypadku istotnym czynnikiem cenotwórczym, wpływającym na cenę 1 m. kw. Biegły nie wyjaśnił szczegółowo dlaczego ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do przedmiotowej zależały od powierzchni w wysokości 10%, skoro wydaje się, że na cenę 1m kw. niewielkiej kilkunastometrowej działki pod zabudowę garażową akurat jej powierzchnia może mieć inny wpływ. Co prawda tym razem rzeczoznawca prawidłowo przyjął do porównania działki podobne w tym znaczeniu, że przeznaczone pod zabudowę usługową, a nie jak poprzednio pod zabudowę wielorodzinną, gdyż "przekształcana" działka w treści Studium znajduje się na terenie przeznaczonym pod usługi. Rzeczoznawca nie przedstawił jednak żadnej analizy obrotu nieruchomościami o porównywalnym lub zbliżonym metrażu, w szczególności o przeznaczeniu pod realizację zabudowy garażowej. Taka analiza obrotu byłaby miarodajna ustalenia wartości rynkowej prawa własności gruntu. Brak jest zarazem jednoznacznej wypowiedzi biegłego, z której wynikałoby, że na rynku nie występują transakcje dotyczące przeniesienia własności garaży. Wyjaśnienie tej kwestii jest w sprawie niezbędne dla jej prawidłowego naświetlenia. Sad zauważa, że w operacie biegły nie wskazał także numerów ew. wybranych do porównania działek i brak jest przez to możliwości ich zindywidualizowania i zarazem poddania kontroli ustaleń biegłego. Odnośnie zarzutu skarżącego dotyczącego odmowy nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, zdaniem Sądu zarzut ten jest niezasadny i nadal względem niego jest aktualne stanowisko zawarte w prawomocnym wyroku WSA w Krakowie z dnia 7 czerwca 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1672/12. Niezależnie od tego stwierdzenia, kwestia ta powinna być szczegółowo, a nie jak w decyzji organu II instancji arbitralnie i ogólnikowo wyjaśniona, w treści ponownie wydanej decyzji. Nie jest bowiem zadaniem i rolą Sądu zastępowanie organu w akcie stosowania prawa tylko dokonywanie kontroli stosowania prawa przez organ administracyjny. Odnośnie rozliczeń, o jakich pisze skarżący, pomiędzy nim a Skarbem Państwa związanych z "mieniem zabużańskim", Sąd dalej wyjaśnia, że nie posiadają one znaczenia prawnego w kontrolowanej sprawie. Zarzut skarżącego dotyczący naruszenia art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a. przez treść zaskarżonej decyzji wobec rozstrzygnięcia dotyczącego wysokości naliczonej opłaty za przewłaszczenie jest w realiach kontrolowanej sprawy całkowicie nieuzasadniony. Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, to jest art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a., a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy skoro sporządzony dla potrzeb sprawy operat szacunkowy nie spełnia wymogów oceny prawnej sformułowanych przez Sąd w prawomocnym wyroku WSA w Krakowie a nadto sposób jego sporządzenia w tym, m.in. bez podania numerów działek ewidencyjnych, nie pozwala na jego weryfikację przez organy administracyjne i Sąd. Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy Wojewoda Małopolski zobowiązany będzie ustalić wysokość opłaty należnej za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w oparciu o operat szacunkowy, który zostanie uzupełniony w zakresie wskazanym przez Sąd w niniejszym wyroku oraz w/w uprzednim prawomocnym wyroku WSA w Krakowie z dnia 7 czerwca 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1672/12, i zarazem zgodnie z zasadami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sąd uchylił w sprawie tylko decyzję organu II instancji, gdyż z uwagi na względy ekonomii procesowej stawia pod rozwagę organowi II instancji możliwość wykorzystania jego kompetencji w zakresie prowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego w ramach k.p.a. pod kątem uzupełnienia operatu szacunkowego przez biegłego o brakujące dane, analizy i ustalenia. W przypadku, gdyby, m.in. po wyjaśnieniach biegłego, sprawa wymagała sporządzenia operatu szacunkowego od nowa, organ odwoławczy powinien rozważyć uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia a to z uwagi na powinność zachowania wymogów zasady dwuinstancyjności. Brak uzasadnienia decyzji organu I instancji jest wadliwy, ale mógł być ew. uzdrowiony na etapie prawidłowo przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, uzupełniającego w/w wady zawarte w operacie szacunkowym. Sąd uznał w odniesieniu do tej decyzji, że organ I instancji zaakceptował biernie wszystkie ustalenia operatu szacunkowego. Sąd zwraca uwagę, że przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ II instancji powinien się kierować zaleceniami i oceną prawną Sądu. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję.