II SA/Kr 1241/21

Dnia 14 grudnia 2021 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Jacek Bursa po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 14 grudnia 2021 roku sprawy ze sprzeciwu Firma A od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 24 września 2021 roku, znak: [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Firma A kwotę 100 zł. (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 30 czerwca 2021r. nr [...] Wójt Gminy L. umorzył postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki ewidencyjne: nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] położone w P., gmina L. oraz ustalił Sp. z o.o. Sp. komandytowej [...] jednorazową opłatę na rzecz Gminy L. w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 0,8546 ha położonej w P., gmina L., której wartość wzrosła na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania Gminy L. dla wsi P. - obszar [...] W obszernym uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia wskazano, że działki: nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] w P. stanowiły własność Spółki [...], a po wejściu w życie nowego planu miejscowego, przedmiotowe działki zostały zbyte, na mocy umowy sprzedaży z dnia 23 grudnia 2020r., zawartej w formie aktu notarialnego Repertorium A nr [...]. W tej sytuacji organ I instancji zlecił wykonanie opinii i operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu, który przeanalizował przeznaczenie tych działek w poprzednio obowiązującym planie z 2007r. oraz w obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Analiza rynku nieruchomości wykazała, że działki sprzedawane pod cele komunikacyjne, przeznaczone w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną kształtują się na podobnym poziomie do działek o przeznaczeniu pod cele mieszkaniowo-usługowe. W związku z tym Wójt Gminy L. przyjął, że uchwalenie nowego planu miejscowego w roku 2020r. nie doprowadziło do wzrostu wartości nieruchomości, a zatem na ma podstaw do naliczenia opłaty planistycznej dla działek: nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] w P.. Natomiast jeżeli chodzi o działkę nr [...] to znajdowała się ona (na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy L., zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy L. z dnia 13 września 2007r., nr [...]) w terenach usług publicznych (ok. 0,03 ha), oznaczonych na rysunku planu symbolem UP2, w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (ok. 0,005 ha), oznaczonych na rysunku planu symbolem MN6 oraz w pozostałej części w terenie gruntów rolnych bez nowej zabudowy, oznaczonych na rysunku planu symbolem Rl. Organ I instancji podał również, iż zgodnie z obowiązującą na dzień zbycia nieruchomości uchwałą Rady Gminy L. w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 20 sierpnia 2020r. nr [...], działka nr [...] w P.h znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej (symbol planu: 7MNU2). W myśl art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego, albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel sprzedaje tą nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, która nie może być większa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z zaskarżonej decyzji wynika, że wysokość stawki procentowej wynosi - 20%. Natomiast podstawą ustalenia wartości nieruchomości jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, wyrażona w operacie szacunkowym. Ze sporządzonego do sprawy operatu szacunkowego wynika, że wartość nieruchomości wzrosła po uchwaleniu planu na skutek zmiany jej przeznaczenia. W operacie wykazano różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego ([...] zł), a jej wartością według obecnego planu miejscowego ([...] zł). W związku z tym wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, a zatem opłata jednorazowa, przy zastosowaniu 20% stawki procentowej, daje - co do zasady - wysokość jednorazowej opłaty z tytułu zbycia tej nieruchomości w kwocie [...]zł, z rym że w związku ze zbyciem [...] części działki nr [...] opłata ta wynosi [...] zł. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła [...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w K., kwestionując stanowisko Wójta Gminy L.. W szczególności odwołująca się Spółka podniosła, że działki położone w K., R. i L., użyte do dokonania porównań z działką wycenianą, nie posiadają cech porównywalnych z działką wycenianą, a brak stosownych cech fizycznych i prawnych powoduje, że posiadają znacznie niższą wartość niż działka wyceniana (na dzień obowiązywania poprzedniego planu miejscowego). Spółka [...] zaznaczyła., że do porównania powinny zostać przestawione działki o podobnej, dużej powierzchni, których cena jednostkowa za m2 jest zawsze znacząco niższa, podczas gdy w operacie przyjęto działkę położoną w C., której powierzchnia jest nieporównywalnie mniejsza w stosunku do działki wycenianej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 24 września 2021 r. nr [...], na mocy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2029 r., poz.293, dalej też jako "u.p.z.p."), uchwały Rady Gminy L. z dnia 20 sierpnia 202020r. nr [...] w sprawie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy L. dla wsi P. - obszar [...] (Dziennik Urzędowy Województwa M. z 2020r., poz. 5425) oraz w związku art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2020r., poz. 1990) i art. 138 § 2 k.p.a., uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę organowi l instancji celem ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W obowiązującym do dnia 15 września 2020r. planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego Gminę L. dla sołectw: C., C., K., R., J., Ś. i P. przedmiotowe działki były położone w obszarach: MN6 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; UP2 - tereny usług publicznych, R l - tereny gruntów rolnych bez prawa nowej zabudowy oraz KP8 - ciągi pieszo-jezdne Następnie przyjęto plan miejscowy dla Gminy L., obejmującej miejscowość P. - obszar [...] z dnia 20 sierpnia 2020r., obowiązujący od dnia 16 września 2020r. i obecnie przeznaczeniem tej nieruchomości są również tereny przeznaczone na cele komunikacyjne oraz tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Wzrost wartości nieruchomości został w mniejszej sprawie ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. - R.. Organ odwoławczy zgodził się z rzeczoznawcą majątkowym, że nie doszło do wzrostu wartości działek: nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...], na skutek wejścia w życie nowego planu i w tym zakresie umorzenie jest zasadne. Jednakże, przedmiotem sprzedaży była także działka nr [...], a informacja dotycząca przeznaczenia w poprzednim planie odnosi się do działki nr [...], jak wynika z zaświadczenia i zaskarżonej decyzji. Z kolei na mapach znajdujących się w aktach sprawy nie ma działki nr [...], a więc nie wiadomo, gdzie jest ona położona i co za tym idzie, jakie miała przeznaczenie w planach: poprzednim i aktualnym. Co prawda rzeczoznawca majątkowy szeroko opisuje przeznaczenia działki nr [...], ale już na wyrysach brak jest działki o takim numerze. Natomiast jest działka [...] ale w nowym planie nie leży na terenach 7MNU2, czyli w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Wątpliwości te należy wyjaśnić. Sprzeciw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła [...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w K. zarzucając naruszenie art. 138 § 1 i 2 kpa i wskazując, iż konieczność przeprowadzenia kilku dowodów mieści się w kompetencji organu odwoławczego, a zatem wskazywane przez organ wątpliwości dałoby się rozstrzygnąć w postępowaniu odwoławczym. Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów. . Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Sprzeciw podlega uwzględnieniu, gdyż zaskarżona decyzja kasatoryjna narusza art. 138 § 2 kpa, wobec czego sprzeciw skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji w oparciu o art. 151a § 1 p.p.s.a. Na wstępie należy wskazać, że kontrola prawidłowości zaskarżonej decyzji w ramach rozpoznania sprzeciwu oznacza konieczność dokonania oceny, czy w realiach konkretnej sprawy organ odwoławczy w uzasadniony sposób skorzystał z możliwości wydania decyzji kasacyjnej, czy też bezpodstawnie uchylił się od załatwienia sprawy co do jej istoty. Podstawowym obowiązkiem sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na decyzję kasacyjną będzie więc przede wszystkim ustalenie, czy zachodziły przesłanki do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a., a więc odstąpienie od zasady ogólnej ponownego, merytorycznego rozpoznania sprawy albo zakończenia jej w inny sposób. Dokonując kontroli rozstrzygnięcia wydanego na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., sąd nie jest natomiast władny odnosić się do meritum sprawy w kierunku jej przesądzenia, skoro na skutek uchylenia decyzji organu pierwszej instancji sprawa wraca do merytorycznego rozpatrzenia przed tym organem. Nadto zgodnie z brzmieniem art. 138 § 2 kpa, który to przepis został powołany jako podstawa prawna zaskarżonej decyzji, uchylającej orzeczenie organu I instancji, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Przepis ten zatem wymaga, aby organ odwoławczy wykazał w sposób przekonywujący, że decyzja I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania i w sprawie nie poczyniono wystarczających i wymaganych ustaleń, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Tylko w przypadku zaistnienia tej przesłanki organ odwoławczy może wydać decyzję kasacyjną tj. uchylić zaskarżoną decyzję organu I instancji i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania. W innych przypadkach kpa wymaga wydania decyzji merytorycznej tj. albo utrzymania decyzji organu I instancji w mocy, albo jej uchylenia i albo orzeczenia co do istoty sprawy albo umorzenia postępowania w sytuacji zaistnienia takich podstaw. Z tymi uregulowaniami koresponduje art. 136 kpa wprowadzający obowiązek przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, ewentualnie zwrócenie się o to do organu I instancji tj. zlecenie mu wykonania takich czynności. Tymczasem w niniejszej sprawie organ odwoławczy pominął, iż decyzja I instancji obejmowała dwa rozstrzygnięcia – umorzenie i ustalenie opłaty w zakresie poszczególnych działek. Zatem skoro organ odwoławczy uznał, iż umorzenie w zakresie wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki ewidencyjne: nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] było prawidłowe, to nie mógł uchylić decyzji w całości, a co najwyżej w zakresie punktu 2, co do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...]. Natomiast co do pkt 2 ustalającego jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], uchylenie z uwagi na wątpliwości co do numeracji działki, było przedwczesne, stąd naruszono art. 138 § 2 kpa. Jak trafnie wskazano w sprzeciwie organ odwoławczy jest organem merytorycznie orzekającym co do zasady, wobec czego powinien najpierw ustalić skąd pochodzą wskazywane rozbieżności, czy to nie stanowi oczywistej omyłki w operacie. Ponieważ jeśli to zwykła omyłka, zachodzą podstawy aby merytorycznie ocenić decyzję organu I instancji, wydając decyzję w zakresie ustalenia opłaty. Jeśli natomiast z ustaleń wynikać będzie, iż zaobserwowane rozbieżności w numeracji nie można uznać za oczywistą omyłkę, to dopiero wówczas mogą zachodzić podstawy do orzeczenia kasatoryjnego, ale jedynie, jak wyżej wskazano, w zakresie pkt 2 decyzji. Na obecnym etapie samo wyrażenie przez organ odwoławczy wątpliwości co do numeracji w operacie szacunkowym, bez przedstawienia udokumentowanych okoliczności powodów występujących rozbieżności w numeracji jest zatem przedwczesne. Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151a § 1 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a., które obejmują koszt wpis sądowego w wysokości [...] zł.