II SA/Kr 1288/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędzia NSA Anna Szkodzińska (spr.) Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 listopada 2014 r. sprawy ze skargi P. T. i T. T. na decyzję Wojewody [...] z dnia 2 lipca 2014 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala. Uzasadnienie: W dniu 27 czerwca 2005 r. do Urzędu Miasta K. wpłynął wniosek J.T. i o wypłatę należności za grunt oznaczony jako parcele katastralne: [....] [....] b. gm. kat. C. wywłaszczonych pod drogę - ul. [....] wywłaszczonych pod drogę S.W. ; [....] i [....] pod Al. [....] . W dniu 19 września 2012 r. J.T. sprecyzował ww. wniosek i wyjaśnił, iż starał się o uzyskanie odszkodowania za całą nieruchomość zabraną pod budowę ulicy [....] . W związku z powyższym wniósł o objęcie wnioskiem złożonym w dniu 27 czerwca 2005 r. również parceli [....] (powstałej z podziału parceli [....] ), która weszła w skład działki nr [....] obr. [....] jedn. ewid. [....] . W dniu 12 października 2012 r. T.T. (spadkobierca zmarłego K.T. ) oświadczył, że wnioskiem złożonym w dniu 27 czerwca 2005 r. wystąpiono o odszkodowanie za całą nieruchomość zabraną poprzednikom prawnym pod budowę ulicy [....] , tj. parcele [....] i [....] stanowiące obecnie działkę nr [....] obr. [....] jedn. ewid. [....] . Decyzją z dnia 7 października 2013 r. (.....) na podstawie art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130, art. 132 ust. 1 a, 2, 4, 5, art. 134 a także art. 9 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1998 r., Nr 133, poz. 872 ze zm.), Prezydent Miasta K. orzekł o ustaleniu na rzecz P.T. i T.T. odszkodowania o łącznej wysokości 36 828,00 zł. (trzydzieści sześć tysięcy osiemset dwadzieścia osiem złotych 00/100) za nieruchomość oznaczoną jako parcela [....] o pow. 0,0078 ha b. gm. at. [....] obj. [....] wchodzącą w skład działki nr [....] o pow. 0,0119 ha obr. [....] jedn. ewid. [....] ,zajętą pod drogę publiczną o kategorii drogi wojewódzkiej - ul. [....] w K. , przejętą z mocy prawa na własność przez Województwo [....] z dniem 1 stycznia 1999 r., oraz o wypłacie odszkodowania w wysokości po 18 414,00 zł na rzecz P.T. i T.T. Jednocześnie Prezydent Miasta K. orzekł o odmowie ustalenia i wypłaty odszkodowania za parcelę [....] o pow. 0,0041 ha b. gm. kat. [....] wchodzącą w skład działki nr [....] obr. [....] jedn. ewid. K. Prezydent Miasta K. podał, co następuje: Zgodnie z wykazem synchronizacyjnym (równoważnikiem) dla działki nr [....] obr. [....] jedn. ewid. [....] , działkę nr [....] o pow. 0,0119 ha obr. [....] jedn. ewid. [....] utworzyły parcele katastralne: [....] o pow. 0,0041 ha i [....] o pow. 0,0078 ha b. gm. kat. C. , obj. księgą wieczystą [....]. Decyzją z dnia 2 lipca 2012 r. Wojewoda [....] stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Województwo [....] własności nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [....] o pow. 0,0119 ha obr. [....] jedn. ewid. [....] , obj. księgą wieczystą [....] , stanowiącej na dzień 31 grudnia 1998 r. współwłasność J.T. w1/ 2 cz. i K.T. w 1/2 cz., zajętej pod drogę wojewódzką - ulicę [....] w K. Spadek po K.T. zmarłym w dniu 16 lutego 2007 r. nabył syn T.T. w całości, a spadek po zmarłym w dniu 13 stycznia 2013 r. J.T. nabył jego syn P.T. w całości. Niniejsza decyzja rozstrzyga sprawę ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako parcele: [....] o pow. 0,0078 ha i [....] o pow. 0,0041 ha wchodzące w skład działki nr [....] o pow. 0,0119 ha zajętej pod drogę publiczną o kategorii drogi wojewódzkiej - ul. [....] w K. W stosunku do nieruchomości oznaczonych jako parcele [....] i [....] zajętych wedle wnioskodawców pod drogę publiczną - ul. [....] w K. , wydane zostaną odrębne orzeczenia. Działka nr [....] (powstała z parcel katastralnych [....] ) została odłączona do nowej księgi wieczystej [....] . W dziale II jako właściciela w/w nieruchomości ujawniono Województwo [....] na podstawie decyzji Wojewody [....] z dnia 2 lipca 2012 r. Odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną przysługuje właścicielowi nieruchomości, który utracił prawo własności w dniu 1stycznia 1999 r. i który, zgodnie z zapisem art. 73 ust. 4 ww. ustawy z dnia 13 października 1998 r. w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r., złożył wniosek o ustalenie odszkodowania. J.T. i K.T. z wnioskiem o odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną jako parcele: [....] [....] [....] wystąpili w dniu 27 czerwca 2005 r. Przedmiot postępowania administracyjnego został wyznaczony treścią żądania. W pierwotnym wniosku z dnia 24 czerwca 2005 r. o przyznanie odszkodowania wnioskodawcy w sposób precyzyjny określili przedmiot żądania, tj. wskazali, że żądają wypłaty odszkodowania za parcele: [....][....][....] , zajęte pod drogi. J.T. i K.T. , w ustawowym terminie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r., wystąpili z wnioskiem o wypłatę należności za parcelę [....] . Parcela [....] powstała z wydzielenia z parceli [....] nie została wskazana w w/w wniosku J.T. i K.T. W pismach z dnia 19 września 2012 r. i z dnia 12 października 2012 r. wskazano nową parcelę [....] podając zupełnie nowy przedmiot postępowania. Oświadczeń J.T. i T.T. z dnia 19 września 2012 r. i z dnia 12 października 2012 r. nie można traktować jako doprecyzowanie wniosku z dnia 24 czerwca 2005 r., bowiem są to nowe, odrębne wnioski o ustalenie i wypłatę odszkodowania za parcelę [....] o pow. 0,0041 ha. Z uwagi na spóźnienie wniosku nie było podstaw do ustalenia odszkodowania za te parcelę. Wartość nieruchomości oznaczonej jako parcela katastralna [....] określona w operacie szacunkowym z dnia 27 czerwca 2013 r. wynosi: 36 828,00 zł tj. 472,15 zł/m2. P.T. przedstawił zarzuty do operatu szacunkowego kwestionując prawidłowość doboru nieruchomości podobnych przyjętych do porównania. Ponadto wskazał, że działki porównywalne znajdują się w oddaleniu od drogi wojewódzkiej i nie stanowią pasa drogi wojewódzkiej. Jednocześnie do porównania przedłożył umowę notarialną Rep nr [....] z dnia 24.04.2012 r. sprzedaży nieruchomości położonej w obrębie [....] i wniósł o wyjaśnienia dotyczące przyjętych cech nieruchomości oraz wielkości przyjętych wskaźników. W piśmie z dnia 19 sierpnia 2013 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że "szczegółowej analizie poddano ceny nieruchomości gruntowych położonych na terenie całego miasta K. W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, że ceny nieruchomości gruntowych dla wszystkich rodzajów gruntów na terenie całego miasta K. w badanym okresie czasu kształtowały się w przedziale od 1 zł/m2 przy do 8920 zł./1m2 przy średniej cenie 473 zł/m2. Przedział dla ceny średniej zawierał się w cenach od 437 zł/ m2 do 509 zł/m2. Przeprowadzona analiza statystyczna wykazała, że 50% najbardziej typowych obserwacji znajduje się pomiędzy 106 zł/m2 a 525 zł/m2. Najwyższe ceny odpowiednio: w [....] w K. , w [....] i w N. Następnie poddano analizie ceny gruntów zlokalizowanych na terenie obrębu [....] w N. tj. miejsca przedmiotu oszacowania oraz obrębów przyległych, w wyniku której ustalono, że cena średnia m2 gruntu dla obrębu [....] i obrębów przyległych nr [....][....][....] wyniosła 469 zł/m2 gruntu. W obrębie [....] , tj. przedmiotu wyceny transakcje sprzedaży zawierały się w przedziale od 37 zł/m2 (regulacja stanu prawnego) do 850 zł/m2 (z decyzją wz pod zabudowę wielorodzinną). Dodatkowej analizie poddano ceny gruntu wskazane przez stronę postępowania na rozprawie z obrębu nr [....] oraz gruntów zlokalizowanych w bliskim sąsiedztwie przedmiotu szacowania, tj. gruntów inwestycyjnych. Powyższa analiza cen gruntów inwestycyjnych potwierdza właściwy poziom oszacowania oparty o nieruchomości drogowe i nie wykazuje zwiększenia wartości gruntu stosownie do przepisów prawa". W świetle powyższego biegła podtrzymała ustaloną w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 27 czerwca 2013 r. wartość nieruchomości. Wedle organu prowadzącego postępowanie operat szacunkowy został przygotowany w sposób nienaruszający przepisów prawa - oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną oraz Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli P.T. i T.T. Odwołujący się podnieśli, że wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym sporządzonym przez mgr inż. W.P. znacząco odbiega od wartości rynkowej tej nieruchomości. Na poparcie swojego stanowiska przedłożył opinię sporządzona przez rzeczoznawców dr E.H. i mgr inż. M.W. , z której wynika, że wartość rynkowa nieruchomości wynosi 54 445 zł. Jednocześnie T.T. wniósł o ustalenie wysokości i wypłatę odszkodowania za parcelę [....] o pow. 0,0041 ha, uzasadniając powyższe błędem pisarskim we wniosku z 2005 r. Decyzją z dnia 2 lipca 2014 r. (......) na podstawie art. 9 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518) oraz art. 138§2 kpa Wojewoda [....] uchylił decyzje organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ. Wedle organu odwoławczego wątpliwości budzi sposób określenia i przyjęcia przez prezydenta Miasta K. zakresu żądania wnioskodawców tj. z wykluczeniem wskazanej we wnioskach z 2012 r. parceli [....], która wraz z niewątpliwie objętą tym wnioskiem parcelą [....] utworzyła działkę nr [....] i wraz z tą parcelą została zajęta pod wskazaną przez strony we wniosku ulicę [....] . Tym samym w ponownie prowadzonym postępowaniu organ I instancji powinien poddać ponownej analizie przedmiotowe wnioski mając na względzie wykładnię prawa dokonywaną aktualnie przez sądy administracyjne, w tym Wojewódzki Sąd Administracyjnego w Krakowie i Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie a następnie wydać stosowne rozstrzygnięcie w sprawie. Wytknął organ odwoławczy, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Prezydent Miasta K. powinien był wskazać pod jaką sygnaturą toczyły się lub toczą postępowania dotyczące pozostałych nieruchomości wskazanych we wnioskach z 2005 r. inicjujących postępowanie oraz, że zostaną w tym zakresie wydane odrębne rozstrzygnięcia. Organ I instancji ustosunkował się w uzasadnieniu decyzji tylko do tej części żądania J.T. i K.T. z 2005 r., które dotyczyło parcel zajętych pod ulicę [....] , pomijając kwestię żądania ustalenia odszkodowania za parcele zajęte pod ulicę J.P. , oraz zwrotu parceli katastralnej [....] , zajętej pod ulicę S.W. W uzasadnieniu decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 7 października 2013 r. znalazła się jedynie informacja o zamiarze wydania odrębnego rozstrzygnięcia w stosunku do parcel [....][....][....] . Wojewoda [....] dokonał również oceny operatu szacunkowego, stwierdzając, że jego prawidłowość budzi zasadnicze wątpliwości. Ze zgromadzonych dokumentów, a w szczególności pisma Biura Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta K. nr [....] z dnia 15 lipca 2013 r , według stanu obowiązującego z dnia 29 października 1998 r. działka nr [....] podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego Uchwalą Nr VII/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. Zgodnie z tym planem działka ta znajdowała się w obszarze tras komunikacyjnych, oznaczonych symbolem KT G ¼ (ul.....). Grunty przyległe od strony północnej, wschodniej i południowej również znajdowały się w takim obszarze. Natomiast od strony zachodniej ww. działki graniczyły z obszarem usług komercyjnych [....] . Prawidłowo więc rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z tego też powodu nie można było pozytywnie ocenić przedstawionego przez strony operatu szacunkowego. Wątpliwości organu odwoławczego budzi jednak przyjęta przez biegłego w operacie szacunkowym baza transakcji porównawczych w tym w szczególności cena transakcyjna nieruchomości o cenie najwyższej (położonej przy ul. [....] obr. [....] ) odbiegająca ponad trzykrotnie swoją ceną od cen pozostałych transakcji przyjętych do bazy porównawczej. Cena transakcji o cenie najwyższej może bowiem zostać uznana za cenę skrajną wobec cen pozostałych nieruchomości stanowiących materiał porównawczy. Gdyby tak nie było, to wyjaśnienie w tym zakresie winien przedstawić w operacie szacunkowym lub odpowiedzieć na prośbę w tym zakresie do niego skierowaną przez organ odwoławczy w piśmie z dnia 6 maja 2014 r., czego jednak nie uczynił. Ponadto zarówno opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej został przedstawiony w sposób niewystarczająco precyzyjny. W opisach tych zostały bowiem podane wyłącznie informacje ujęte w tabeli transakcji nieruchomości drogowych. Brak jest natomiast szczegółowego odniesienia się w zakresie tych nieruchomości do przyjętych cen rynkowych. Na powyższą decyzję T.T. i P.T.złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, wnosząc o uchylenie decyzji w zakresie oceny operatu szacunkowego, który był podstawą ustalenia odszkodowania za parcelę [....] , sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W.P. , oraz nieuwzględnienia przedstawionego przez skarżących operatu szacunkowego dotyczącego określenia wartości rynkowej parceli. [....] sporządzonego przez dr E.H. i M.W. Podali, że z analizy transakcji przyjętych do sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę W.P. , dotyczącego określenia wartości rynkowej parceli [....] wynika, że 11 z 14 przyjętych do analizy transakcji nie było transakcjami rynkowymi. W przypadku pierwszej można powiedzieć, że spełnia przesłanki transakcji, a drugiej nie udało się odnaleźć (załącznik nr 2). W 11 przypadkach były to transakcje pomiędzy osobą fizyczną a gminą lub Skarbem Państwa przy zaistnieniu szczegółowych warunków sprzedaży, tj. wykupu na cel publiczny. W ich wypadku nie jest spełniony warunek transakcji wolnorynkowych ponieważ strony transakcji były od siebie zależne i najczęściej działały w sytuacji przymusowej. Z § 36 pkt 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. wynika, że wartości rynkowej przedmiotowej parceli nie można określić w oparciu o transakcje na nieruchomościach drogowych, ponieważ były one w większości nierynkowe, a więc nie mogą prowadzić do ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej parceli. Jedyna transakcja która nosi cechy rynkowej, to ta która wzbudziła wątpliwości organu drugiej instancji i została uznana w Decyzji Wojewody [....] jako skrajnie odbiegająca od pozostałych. W przypadku parceli [....], należało dokonać jej wyceny w oparciu o wartości rynkowe gruntów przyległych. Takie też podejście zastosowali w ocenionym negatywnie w decyzji Wojewody [....] operacie E.H. i M.W. Ceny gruntów przeznaczonych pod drogi - terenów komunikacyjnych - najczęściej odpowiadają cenom rynkowym gruntów, z których zostały wydzielone. Przeprowadzone analizy rynków transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości rolnych i budowlanych dowodzą, że bardzo często wraz ze sprzedażą nieruchomości sprzedawany jest udział w innych działkach stanowiących drogę dojazdową, która łączy przedmiotową nieruchomość z drogą publiczną. Ceny udziałów w działkach drogowych są sprzedawane w tej samej cenie co nieruchomość będąca głównym przedmiotem transakcji. W związku z powyższym niemożliwe jest wyodrębnienie z rynku określonego przedziału cenowego, który opowiada terenom komunikacyjnym. W przypadku parceli [....] , nie można jednoznacznie określić, biorąc pod uwagę kształt i wielkość tej parceli, w oparciu o szczegółowość Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. z 16 listopada 1994 roku, obowiązującego w dniu 29 października 1998 r., czy parcela ta znajdowała się w obszarze tras komunikacyjnych oznaczonych symbolem KTG i przylegała do obszaru usług komercyjnych UC 305 i UC 296, czy też cała znajdowała się w obszarze usług komercyjnych. Z uzyskanych informacji wynika natomiast, że działka [....] w skład której wchodzi przedmiotowa parcela położona była według cytowanego powyżej planu w obszarze usług komercyjnych. Wyceny nieruchomości należało więc dokonać w oparciu o wartości nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród przyległych terenów. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył: Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu. Zaskarżona do Sądu decyzja jest decyzją kasacyjną, nie rozstrzyga więc merytorycznie o uprawnieniu lub obowiązku strony, a jedynie nakazuje ponowne przeprowadzenie postępowania administracyjnego przez organ I instancji. Decyzja taka nie stanowi bezpośredniej konsekwencji stosowania norm prawa materialnego, a wydawana jest na podstawie przepisu formalnego tj. art. 138 § 2 kpa. Podjęcie takiej decyzji poprzedzone być musi oceną dokonywaną w kontekście przesłanek cytowanego przepisu, a więc zmierzającą do ustalenia czy decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Udzielenie prawidłowej odpowiedzi na to pytanie możliwe jest tylko przy uwzględnieniu treści właściwych norm prawa materialnego dotyczących istoty rozpoznawanej sprawy. Błąd organu odwoławczego co do prawa materialnego mającego w sprawie zastosowanie może prowadzić do fałszywych wniosków co do zakresu koniecznych jeszcze ustaleń. Zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Po pierwsze prawidłowo wskazano w niej na konieczność ustalenia rzeczywistego zakresu wniosku z dnia 27 czerwca 2005 r. Sąd podziela pogląd, wedle którego wymienienie we wniosku numerów parcel samo w sobie nie może decydować, bez ewentualnych dalszych wyjaśnień, o ograniczeniu uprawnień do odszkodowania tylko za niektóre z zajętych pod drogę nieruchomości. Skoro wniosek o odszkodowanie dotyczył parcel zajętych pod budowę ulicy [....] , a parcele zajęte należące do poprzedników prawnych skarżących, stanowiły całość, nie sposób przyjąć, że wniosek o odszkodowanie nie dotyczył całego kompleksu. Żaden przepis prawa nie wymagał, aby wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania zawierał dokładny katalog numerów przejętych po drogi działek: wystarczające było takie określenie nieruchomości, aby jej identyfikacja była możliwa. Wniosek z 27 czerwca 2005 r. dane takie zawierał: wskazywał nazwiska byłych właścicieli, nazwę ulicy, pod którą nieruchomość została zajęta, oraz położenie nieruchomości. Z całą pewnością więc nieprawidłowe jest rozstrzygnięcie organu I instancji o odmowie ustalenia i wypłaty odszkodowania za parcelę [....] o pow. 0,0041 ha wchodzącej, obok parceli [....] o pow. 0,0078 ha, w skład obecnej działki nr [....] . Z tego powodu zaskarżona do sądu decyzja w części nakazującej organowi I instancji ponowne rozpatrzenie sprawy w zakresie odszkodowania za parcelę [....] , jest prawidłowa. Nie da się zaś wykluczyć wpływu zmiany przedmiotu szacowania ( w zakresie powierzchni) na ostateczny wynik rozstrzygnięcia co do całego żądania. Stąd też słuszne było uchylenie decyzji organu I instancji w całości, a nie tylko w części dotyczącej parceli [....]. Niezależnie od tego prawidłowo organ odwoławczy, jako podstawową przyczynę uchylenia decyzji organu I instancji co do odszkodowania za parcelę [....] , wskazał braki operatu szacunkowego i potrzebę wyjaśnienia jego treści. Tę ocenę Sąd rozpoznający sprawę, co do zasady podziela, choć też i stwierdza, że wątpliwości organu odwoławczego nie zostały jasno zaprezentowane. Prawdą jest jednak, że w operacie do policzenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto dwa "obiekty" o cenach skrajnych: najwyższej i najniższej. Szacowania dokonywano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, co – wedle § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109) – polega na przyjęciu do porównań co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W nawiązaniu do treści tego przepisu nie zostało wyjaśnione, z jakiego powodu wartość nieruchomości ustalono jako średnią dwóch cen skrajnych, a nie jako średnią cenę nieruchomości podobnych. Tak więc wskazane przez organ odwoławczy powody , w świetle art. 138 § 2 kpa dostatecznie uzasadniają przekazania sprawy do ponownego rozpoznania w I instancji. Dodać też należy, że organ I instancji w rzeczywistości nie dokonał własnej oceny przedłożonego operatu pod kątem prezentowanych przez strony zarzutów, a w każdym razie nie wynika to z uzasadnienia jego decyzji. Uzasadnienie to, choć obszerne, nie zawiera własnych ustaleń i ocen organu, a zawiera szczegółowy opis podejmowanych w sprawie czynności, cytaty z treści dokumentów i dosłowne cytaty z operatu i wyjaśnień rzeczoznawcy. Taka, dokładna relacja z przebiegu postępowania, nie spełnia wymogów art. 107 § 3 kpa, zgodnie z którym uzasadnienie decyzji winno zawierać ustalenia faktyczne, ocenę dowodów i wyjaśnienie (a nie tylko przytoczenie) podstawy prawnej. Trafne są, choć także mało precyzyjne, uwagi organu odwoławczego odnoszące się do porządkowania materiałów sprawy i organizacji postępowania. Choć uchybienia organu I instancji w tym zakresie nie mogły mieć istotnego wpływu na rozstrzygnięcie odwoławcze, warto jednak zaznaczyć, że precyzyjne określenie zakresu rozpoznawanej sprawy, wyjaśnienie przyczyn, dla których sprawy nie rozstrzyga się w całości i wskazanie danych postępowania, w którym dalsze żądania będą rozpoznane, jest elementarnym zadaniem organu administracji. Wniosek wszczynający postępowanie zawierał kilka żądań, w tym dwa dotyczące odszkodowań za nieruchomości zajęte: pod budowę ulicy [....] i pod budowę Alei [....] , i jedno – jak się wydaje – o zwrot nieruchomości. W aktach rozpoznawanej sprawy znajduje się co prawda notatka z dnia 22 czerwca 2006 r. , wg. której "parcele [....] i [....] oraz parcele [....][....][....][....] zostały rozdzielone do odrębnych postepowań wobec różnych podstaw prawnych dochodzonych roszczeń", ale nie wyjaśnia ona przyczyny, dla której w sprawie rozplanowanej wydawane są 2 decyzje. Skarżący w istocie kwestionuje wskazanych przyczyn uchylenia decyzji organu I instancji, a swe zarzuty opiera na twierdzeniu, że przyjęte do porównań transakcje nie były transakcjami "rynkowymi". Kwestii tej Sąd w niniejszym postępowaniu przesądzić nie może, może jedynie wskazać na konieczność jej wyjaśnienia w ponownym postępowaniu administracyjnym. W operacie szacunkowym przytoczone zostały i szczegółowo opisane cechy transakcji rynkowych, ale nie wyjaśniono dlaczego uznaje się, że przyjęte do porównań transakcje cechom tym odpowiadają. Ta okoliczność zaś może mieć w sprawie znaczenie, skoro zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. W tym tylko więc znaczeniu zarzut skargi jest usprawiedliwiony, choć ta okoliczność na treść rozstrzygnięcia nie ma wpływu. Zaskarżona decyzja odpowiada prawu i dlatego, na podstawie art. 151 ppsa skargę należało oddalić.