II SA/Kr 129/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda Sędziowie WSA Mirosław Bator / spr. / Wojciech Jakimowicz Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2012 r. sprawy ze skargi M.J. i F.J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 24 października 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...] marca 2010 r. nr [...], po rozpatrzeniu wniosku W.K. , orzekł w pkt 1 o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego w zakresie obejmującym "rozbudowę budynku garażowego o klatkę schodową na dz. nr [...] i [...] obr. [...] w K. " oraz w pkt 2 decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego w zakresie obejmującym "nadbudowę o jedną kondygnacją z przeznaczeniem na cele biurowe budynku garażowego na dz. nr 1 i 2 obr. [...] w K. ". Jako podstawę rozstrzygnięcia wskazano art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717, ze zm.), § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 k.p.a. W uzasadnieniu organ wskazał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania ustalono, iż rozbudowa budynku garażowego nie jest możliwa, gdyż nie można wyznaczyć wskaźnika intensywności zabudowy terenu na podstawie rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji w części obejmującej rozbudowę budynku garażowego o klatkę schodową na dz. nr 1 i 2 stałoby zatem w sprzeczności z treścią art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Natomiast w zakresie części zamierzenia, dla którego ustalono warunki zabudowy organ I instancji wskazał, iż ustalono, że spełnione są przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Organ zaznaczył, że kwestie dotyczące negatywnego wpływu na działki sąsiednie zrealizowanej inwestycji (np. doświetlenie działki sąsiedniej nr 3 ) nie może stanowić argumentu dla organów orzekających w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Problem ten może stanowić dopiero przedmiot badania w pozwoleniu na budowę. Odnośnie kwestii realizacji inwestycji w granicy, organ wskazał, że przedmiotowy wniosek dotyczy nadbudowy i rozbudowy już istniejącego na działce budynku, zrealizowanego uprzednio w granicy z działkami sąsiednimi. Ponadto, pkt II. 1.b. załącznika nr 1 do niniejszej decyzji wskazano, że "inwestycja może być zrealizowana tylko jako nadbudowa budynku w jego istniejącej powierzchni zabudowy, bez dobudowy i rozbudowy, które spowodowałyby powiększenie istniejącego wskaźnika powierzchni nowej zabudowy." Odnośnie kwestii linii zabudowy, wyjaśniono, iż ze względu na rodzaj inwestycji (nadbudowa istniejącego budynku położonego w głębi terenu) odstępuje się w niniejszej decyzji od wyznaczenia kolejnej linii zabudowy. Planowana inwestycja nie wpłynie na zmianę istniejącej nieprzekraczalnej linii zabudowy. Odwołanie od tej decyzji wnieśli M. i F.J. podnosząc szereg zarzutów dotyczących wydanej decyzji oraz planowanej inwestycji. Odwołujący powołali się na wydaną uprzednio w tej sprawie decyzję Kolegium uchylającą decyzję organu I instancji o ustaleniu warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji i przekazującą sprawę do ponownego rozpoznania. Zarzucili, że organ I instancji nie uwzględnił zaleceń Kolegium zawartych w decyzji uchylającej. W wydanej obecnie decyzji organu I instancji nie określono bowiem konkretnie i jednoznacznie parametrów nowej zabudowy, nie została wyznaczona w załączniku nr 2 linia zabudowy, ustalenia w zakresie szerokości elewacji frontowej wykazują sprzeczności, zaś określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu - ustalone nieprecyzyjnie - dopuszczają nadbudowę budynku o dwie, a nie o jedną kondygnację. W ocenie odwołujących planowane zamierzenie nie posiada również dostępu do drogi publicznej, gdyż dostęp ten jest możliwy tylko przez plac manewrowy, który nie jest ciągiem komunikacyjnym. Podniesiono nadto, że zabudowa na dz. nr 2 jest uciążliwa w znacznym stopniu. Decyzją z dnia [...] października 2011 r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. działając na podstawie art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. - utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwołał się do wydanej przez siebie decyzji z dnia [...] kwietnia 2009 r. uchylającej decyzję organu I instancji i ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Uzasadniając własną decyzję Kolegium wskazało na szereg uchybień zarówno w sporządzonej analizie, jak i wydanej na jej podstawie decyzji. Kolegium zwróciło uwagę na nieprawidłowe określenie istotnych parametrów planowanej inwestycji, zakwestionowało również ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz sposób określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz podniosło kwestię zagwarantowania stosownego uzbrojenia dla terenu inwestycji, gdyż zaopatrzenie w media zostało wykazane dokumentami z 1997 r., a zatem nie można na tej podstawie przyjąć, że dla planowanej inwestycji inwestor posiada zagwarantowane przez dysponentów sieci zaopatrzenie w media. W toku postępowania prowadzonego ponownie, organ I instancji uzyskał informację techniczną wydaną przez MPWiK S.A. w K. z dnia 29 czerwca 2009 r., w której przewidziano doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków i wód opadowych dla planowanej inwestycji w oparciu o istniejące przyłącza wod. - kan. na zasadzie rozbudowy tych instalacji. Wydane zostały również warunki przyłączenia do odpowiednich sieci przez [...]S.A. z dnia 12 czerwca 2009 r. oraz przez Zakład Gazowniczy w K. dnia 4 czerwca 2009 r. Z w/w warunków przyłączenia do poszczególnych sieci wynika, że planowane zamierzenie spełnia warunek w zakresie wystarczającego uzbrojenia terenu. Uzupełniona została nadto analiza urbanistyczno - architektoniczna, w zakresie wskazanym przez Kolegium. Rozpoznając całość sprawy Kolegium stwierdziło, że obszar analizowany wyznaczono zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i odzwierciedlono na załączniku graficznym do analizy. Dokonując natomiast weryfikacji rozpatrywanej sprawy w pozostałym zakresie Kolegium stwierdziło, że w obszarze objętym analizą występuje co najmniej jedna działka określona jako sąsiednia zabudowa w sposób, który pozwala na określenie wymogów dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, jak również parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Jednocześnie zaznaczono, że pod pojęciem działki sąsiedniej należy rozumieć nie tylko sąsiedztwo bezpośrednie, tj. graniczenie działek ze sobą, ale także dalsze sąsiedztwo. W analizie uzupełnionej poszerzono ustalenia w przedmiocie cech zabudowy występującej w obszarze analizowanym, w szczególności w zakresie parametrów tej zabudowy. W oparciu o przeprowadzone ustalenia w analizie stwierdzono, że na terenie objętym wnioskiem wskaźnik zainwestowania kubaturowego jest najwyższy w obszarze objętym analizą. Stąd też, nie znajdując uzasadnienia dla dopuszczalności jego dalszego zwiększenia, w zaskarżonej decyzji odmówiono ustalenia warunków zabudowy dla części wnioskowanego zamierzenia przewidzianego jako rozbudowa budynku garażowego. W załączniku nr l do decyzji (pkt II. l lit. b) stwierdzono jednoznacznie, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej i istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu nie może ulec podwyższeniu, tak więc pozostaje na poziomie istniejącym. Zatem inwestycja może być zrealizowana tylko jako nadbudowa budynku w jego istniejącej powierzchni zabudowy, bez dobudowy i rozbudowy. Z kolei w przedmiocie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, które to ustalenia były również kwestionowane przez Kolegium w decyzji z dnia [...] kwietnia 2009 r. - w analizie nawiązano do zabudowy z bezpośredniego sąsiedztwa terenu inwestycji, zarówno w przedmiocie poziomu okapu, jak i wysokości kalenicy (dz. nr [...] ,[...] [...] [...] . Jednocześnie Kolegium wskazało, iż nie można uwzględnić zarzutu odwołania, że przedmiotowy parametr został ustalony nieprecyzyjnie. Organ I instancji ustalił wysokość okapu, gzymsu w przypadku dachu spadzistego 4,5 m z tolerancją 10% oraz w przypadku dachu płaskiego - wysokość attyki, gzymsu wieńczącego 6,5 m z tolerancją do 10%. Określenie takie pozostawia Inwestorowi nieduży margines swobody gwarantujący elastyczność na etapie realizacji konkretnego projektu budowlanego. Natomiast wobec odmowy ustalenia warunków zabudowy dla tej części wnioskowanego zamierzenia, która polegać miała na rozbudowie budynku objętego wnioskiem, tym samym nie ulega zmianie (poszerzeniu) szerokość elewacji frontowej tego budynku pozostając w wielkości istniejącej, jak również nie zmienia się dotychczasowa linia zabudowy oraz wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, o czym była mowa wyżej. Z tej racji argumenty zawarte w odwołaniu, a dotyczące nieprawidłowości w zakresie określenia szerokości elewacji frontowej oraz linii zabudowy, nie mogą być uznane za uzasadnione. Wyjaśnienia również wymaga - w szczególności z racji zarzutów podniesionych w odwołaniu - kwestia dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia m.in. warunku dostępności terenu inwestycji do drogi publicznej. W rozpatrywanej sprawie dostęp do drogi publicznej ul.[...] jest bezpośredni, jak to stwierdził organ I instancji i co też nie było kwestionowane przez Kolegium przy ocenie całości sprawy dokonanej w decyzji z dnia [...] kwietnia 2009 r. Z analizy akt sprawy wynika, że dz. nr [...] przylega bezpośrednio do ulicy, natomiast kwestia istnienia na terenie inwestycji placu manewrowego nie powoduje tym samym pozbawienia terenu inwestycji dostępu do drogi publicznej. Wobec powyższych wyjaśnień, w ocenie Kolegium brak jest podstaw do przyjęcia, że dostęp terenu planowanej inwestycji do drogi publicznej ul. [...] nie został wykazany w sposób wymagany na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. W konsekwencji stwierdzić należy, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na końcu organ zaznaczył, że zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Zatem decyzja taka nie powoduje żadnej zmiany w sferze praw rzeczowych. Skargę na tą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnieśli M. i F.J. zarzucając naruszenie art. 7, 77 i 107 k.p.a., co miało wpływ na wynik rozstrzygnięcia. Skarżący podnieśli, że przez cały czas procedowania w niniejszej sprawie wskazywali na prejudycjalne znaczenie kwestii legalizacji budowli na której ma być wzniesiona nadbudowa objęta zaskarżoną decyzją. Tymczasem organ odwoławczy nie odniósł się w ogóle do wniosku o zawieszenie postępowania do czasu zakończenia postępowania legalizacyjnego. Ponadto skarżący zarzucili, że decyzja wbrew stanowisku organu nie jest zgodna z przepisami odrębnymi. W szczególności organ wydał decyzję o warunkach zabudowy w granicach działki, co spowoduje, że planowana inwestycja zasłoni dom skarżących. Mając na uwadze powyższe wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i zawieszenie postępowania do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia w sprawie legalizacji budynku na którym ma by wzniesiona nadbudowa. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując zaprezentowane wcześniej stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania. Przepis art. 151 mówi z kolei, iż w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala. Na wstępie zaznaczyć należy, że kwestia ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji była przedmiotem rozpoznania tutejszego sądu w postępowaniu II SA/Kr 1284/10, w którym zapadł wyrok w dniu 21 grudnia 2010 r. W uzasadnieniu do tego wyroku sąd wskazał, iż "odwołujący złożyli w dorozumianej formie, wniosek o zawieszenie postępowania administracyjnego w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, do chwili zakończenia toczącego się przed Wojewodą postępowania w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia 1 lipca 1998 r." oraz że " w tym stanie rzeczy należy stwierdzić, że przed wydaniem decyzji, obowiązkiem organu II instancji było formalne rozpoznanie wniosku o zawieszenie toczącego się postępowania administracyjnego. Nie rozpoznanie tego wniosku, a jedynie odniesienie się w uzasadnieniu decyzji i odpowiedzi na skargę, do kwestii braku podstaw do zawieszania postępowania, stanowi w ocenie sądu w składzie rozpoznającym skargę, naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i w związku z tym skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji. Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy, rzeczą organu II instancji będzie zatem rozpoznanie wniosku skarżących o zawieszenie postępowania, w kontekście przesłanek z art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., przy uwzględnieniu specyfiki niniejszego postępowania administracyjnego, obecnie istniejących okoliczności faktycznych, w tym m.in. przyczyn stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia [...] lipca 1998 r. oraz aktualnie toczącego się postępowania odnośnie wybudowanych na jego podstawie garaży". Zgodnie z art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący co oznacza, że ani organ administracji publicznej ani sąd orzekając ponownie w tej samej sprawie nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane. Nieprzestrzeganie tego przepisu podważałoby obowiązującą w demokratycznym państwie prawnym zasadę sądowej kontroli nad aktami i czynnościami organów administracji i prowadziłoby do niespójności działania systemu władzy publicznej. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreśla się, że obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku sądu administracyjnego ciążący na organie i na Sądzie może być wyłączony tyko w wypadku istotnej zmiany stanu prawnego lub faktycznego, czyniącej pogląd prawny nieaktualnym, a także w razie wzruszenia wyroku w trybie przewidzianym prawem (por. wyrok NSA z dnia 26 czerwca 2000r. sygn. akt I SA/Ka 2408/98, LEX 44392, wyrok WSA w Olsztynie z dnia 16 czerwca 2009r. IISA/Ol 443/09). Rozpoznając niniejszą skargę organy administracji były zatem związane z ustaleniami dokonanymi przez sąd w wyroku z dnia 21 grudnia 2010 r., oceną prawną wyrażoną w uzasadnieniu tego wyroku oraz wskazaniami co do dalszego postępowania. W niniejszej sprawie organy do obowiązku podporządkowania się wskazaniom sądu co do dalszego postępowania się nie zastosowały. Sąd wyraźnie bowiem wskazał na to, że przed wydaniem decyzji, obowiązkiem organu II instancji było formalne rozpoznanie wniosku o zawieszenie postępowania. Zdaniem sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, wskazania sądu w sprawie II SA/Kr 1284/10 są jednoznaczne i sprowadzają się do nakazania organowi, przed decyzją merytoryczną, wydania postanowienia mającego przymiot ostateczności które odniesie się do złożonego przez strony wniosku o zawieszenie postępowania. Tymczasem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. postanowienie o odmowie zawieszenia postępowania wydało w dniu 24 października 2011 r. - a więc w tej samej dacie co decyzja merytoryczna. Po wniosku o ponowne rozparzenie sprawy, organ o utrzymaniu w mocy zaskarżonego postanowienia (a więc orzeczenie mające przymiot ostateczności) wydał w dniu 19 grudnia 2011 r. Nie zastosował się więc do wiążących go wskazań zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego gdyż nie rozstrzygnął tej kwestii przed wydaniem decyzji merytorycznej - co jest uchybieniem przepisom postępowania mogącym mieć wpływ na rozstrzygnięcie. Niezależnie od tego zaskarżona decyzja ja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zawiera szereg błędów merytorycznych o których mowa poniżej. Wskazać przede wszystkim należy, iż zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r. (dalej ustawa) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 61 ust. 1 mówi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588 (dalej rozporządzenie) określone zostały parametry tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu oraz sposób ustalenia tych parametrów w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno architektoniczną. Przepis § 3 rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust 2). Analiza urbanistyczno architektoniczna stanowi podstawę ustaleń organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy i powinna podlegać jego merytorycznej, krytycznej kontroli. Ustalenia organu dokonane w oparciu o wadliwą lub niepełną analizę skutkują wadliwością samej decyzji. Sytuacja taka zaistniała w sprawie będącej przedmiotem rozpoznania sądu. Przede wszystkim stwierdzić należy, iż przesłanką do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest spełnienie warunku określonego w art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy kształtującego tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa a sprowadzającego się do ustalenia, iż co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W analizie urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej na potrzeby niniejszej sprawy jako działki zapewniające kontynuację funkcji i parametrów nowej zabudowy wskazano działki [...] ,[...] i [...] . . W pierwszej kolejności wskazać należy, iż działka [...] nie jest działką sąsiednią o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, ale częścią terenu inwestycji. Nie może zatem stanowić odniesienia do kształtowania nowej zabudowy. Urbanista nie wskazał zresztą w jaki sposób ta działka zabudowana budynkiem parterowym - garażem wielostanowiskowym zapewnia kontynuację funkcji planowanej zabudowy tj. przeznaczenia biurowego oraz parametrów m. innymi wysokości górnej elewacji frontowej. Te same uwagi odnoszące się do zapewnienia kontynuacji funkcji (przeznaczenia biurowego) oraz parametrów, odnoszą się do pozostałych wskazanych przez urbanistę działek tj. działek nr [...] i[...] ;. Urbanista nie wskazuje w części tekstowej analizy, w jaki sposób zabudowa tych działek zapewni kontynuację funkcji budynku o przeznaczeniu biurowym i wskazanych parametrach które zgodnie ze wskazaniami art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy dotyczyć powinny wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. W dalszej kolejności wskazać należy, iż a analizie odstąpiono od wyznaczenia linii zabudowy i szerokości elewacji frontowej. Stwierdzić tu należy, że określenie w decyzji ustalającej warunki zabudowy linii zabudowy jest obowiązkowe i żaden z przepisów ustawy nie przewiduje możliwości odstąpienia od tego obowiązku. Na konieczność wyznaczenia linii zabudowy wskazuje m.in. treść art. 61 ust. 1 pkt 1, jak również art. 61 ust. 6 i ust 7 pkt 1 ustawy. Wymóg określenia obowiązującej (konkretnej) linii zabudowy wynika również z § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., zgodnie z którym obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Stwierdzić zatem należy, że wyznaczenie linii nowej zabudowy zgodnie z powołanymi powyżej regulacjami jest obowiązkowe i powinno wynikać ze sporządzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej. Te same uwagi odnoszą się do szerokości elewacji frontowej. Wyznaczenie jej jest obowiązkowe a przewidują go tak przepisy ustawy jak i rozporządzenia. Odstąpić od wyznaczenia tych parametrów nie można nawet jeżeli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczy nadbudowy obiektu już istniejącego, która z założenia ma nie przekroczyć obrysu budynku istniejącego. W tej sytuacji urbanista a za nim organ powinien wskazać parametry które już obiekt istniejący wyznacza. Odstąpienie od wyznaczenia tych parametrów może skutkować tym, iż zgłoszony do organu administracji architektoniczno-budowlanej projekt budowlany, który zakłada przekroczenie przez projektowaną nadbudowę obrysu budynku już istniejącego, nie będzie sprzeczny z decyzją o warunkach zabudowy, co nie było zgodne z intencją organu wydającego decyzje o warunkach zabudowy. Konkludując stwierdzić należy, iż w oparciu o tak wadliwie sporządzoną analizę organ I instancji wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy. W decyzji tej niezgodnie z obowiązującym prawem nie wskazano działek zapewniających kontynuację funkcji i parametrów projektowanej zabudowy oraz odstąpiono od wyznaczenia linii zabudowy i szerokości elewacji frontowej. Wadliwości tej nie dostrzegł organ odwoławczy utrzymując decyzję organu I instancji w mocy. Ponownie rozpatrując sprawę organy swoje ustalenia winny dokonać w oparciu o prawidłowo sporządzoną analizę urbanistyczno-architektoniczną uwzględniającą uwagi o których mowa wyżej. Mając na uwadze powyższe, sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a oraz c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił decyzje organów obu instancji.