II SA/Kr 1308/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie : WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Krystyna Daniel Protokolant : Katarzyna Krawczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi A. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego A. G. kwotę 4130 zł (słownie: cztery tysiące sto trzydzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia [...] czerwca 2018r., znak: [...], ustalił w stosunku do A. G. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów nr [...] o pow. 0,0407 ha, obr. [...] jedn. ewid. Nowa Huta objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], spowodowaną uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renta planistyczna) w wysokości 17 640,90zł. W obszernym uzasadnieniu przedstawiono przebieg postępowania, przywołano przepisy prawa, na podstawie których podjęto rozstrzygnięcie w sprawie oraz przytoczono orzecznictwo sądów administracyjnych rozstrzygających w podobnych sprawach. Opisano również szczegółowo podstawowe założenia operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] kwietnia 2018r na potrzeby niniejszego postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego L.G.. Od powyższej decyzji odwołanie złożył A. G. kwestionując wartość działki jaką ustalił rzeczoznawca majątkowy, gdyż porównywanie nieruchomości powinno odnosić się do nieruchomości znajdujących się w tym samym obrębie miasta. Rzeczoznawca zawyżył wartość nieruchomości, gdyż ilość nieruchomości wziętych do porównania była zbyt mała. Działki wzięte do porównań bardzo różnią się od działki wycenianej, która nie miała dostępu do drogi ani mediów, jest bardzo mała i wąska, co powoduje, że nie można było na niej czegokolwiek wybudować. Położenie w strefie archeologicznej ochrony konserwatorskiej oraz w obszarze wpisanym do rejestru zabytków i graniczenie z dworem przy ul. [...] objętym ochroną dziedzictwa kulturowego zabytków ma bardzo wysoki, negatywny wpływ na jej wartość. Ze względu na położenie, otoczenie i dostępność działka mogła być sprzedana tylko właścicielom zabytkowego dworu, co ograniczało możliwości negocjacji ceny sprzedaży obniżając wartość. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że A. G. zbył w dniu [...] sierpnia 2015r prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę nr [...] o pow. 0,0407 ha, obr. [...] jedn. ewid. Nowa Huta objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] Nastąpiło to więc po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Centrum Nowej Huty" w Krakowie, zatwierdzonego uchwałą nr XCII/1362/13 Rady Miasta Krakowa z dnia 4 grudnia 2013r ( Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 16 grudnia 2013r, poz. 7596) i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący tj. 31 grudnia 2013r. Zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 P.58/2008 w sytuacji zaistnienia luki planistycznej na terenie położenia nieruchomości wycenianej, przy stwierdzeniu, iż jej przeznaczenie w obydwu porównywanych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (planie sprzed stycznia 1995 r., który utracił moc w związku z upływem terminu, o którym mowa w art. 87 ust.3 upzp oraz aktualnie obowiązującym) nie jest tożsame to wówczas oszacowanie ewentualnego wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości związanego z nowym planem powinno wynikać z: porównania wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej wartości w wygasłym planie, oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym w dniu zbycia nieruchomości albo: porównania wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystania w okresie luki planistycznej , oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym w dniu zbycia nieruchomości. W zależności od stwierdzenia, która z wartości szacowanych jest większa dokonuje się porównania tej wartości z wartością oszacowaną wedle aktualnego miejscowego planu. Tylko wzrost wartości nieruchomości wywołany uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu stanowi przesłankę do pobierania opłaty planistycznej. Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Centrum Nowej Huty" w Krakowie, zatwierdzonego uchwałą nr XCII/1362/13 Rady Miasta Krakowa z dnia 4 grudnia 2013r (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 16 grudnia 2013r, poz. 7596) przedmiotowa działka znalazła się w terenie zabudowy mieszkaniowej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę wielorodzinną niską (MWn.12.4). Wcześniej sposób zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości był ujęty w terenach obszaru usług publicznych (UP 50) oraz w terenach obszaru usług komercyjnych (UC ) w ok. 0,5% określała uchwała nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. Po utracie mocy planu faktyczny sposób wykorzystania przedmiotowej nieruchomości określono jako teren niezabudowany częściowo ogrodzony. W toku ponownie prowadzonego postępowania zlecono uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu mgr L.G. wykonanie operatu szacunkowego. Został on datowany na dzień [...] kwietnia 2018 r. Autor operatu szacunkowego zgodnie z uprawnieniem przysługującym wedle postanowień art. 154 ugn rzeczoznawcy majątkowemu dokonał wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wedle § 3 i 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 z późn.zm) określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Przy stosowaniu podejścia porównawczego, które zastosował rzeczoznawca majątkowy konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zasadą jest, że określa się w operacie stan nieruchomości z dnia wejścia w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego zaś ceny z dnia zbycia nieruchomości. Wartość rynkowa analizowanej nieruchomości dla faktycznego sposobu wykorzystywania została wyliczona na 148 905,00 zł. Wartość rynkowa analizowanej nieruchomości z uwzględnieniem planu uchwalonego przed l stycznia 1995 r. została wyliczona na 62 995,00 zł. Wartość rynkowa analizowanej nieruchomości po uchwaleniu aktualnie obowiązującego planu została wyliczona na 207 708,00 zł. Kryterium doboru i oceny nieruchomości podobnych był także stan prawny - możliwości wykorzystywania inwestycyjnego terenu. Dokonany wybór z poszczególnych segmentów rynku nieruchomości i ich cechy rynkowe zostały opisane, uzasadnione na tyle szczegółowo, iż pozwalają na ich kontrolę. Wybór nieruchomości porównywanych, z terenu Gminy Kraków, przedstawiający lokalizację, dostępność komunikacyjną, możliwości inwestycyjne wycenianej nieruchomości są istotnymi przesłankami oceny podobieństwa nieruchomości zapisane w ustawowej definicji art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W efekcie uznano, iż na skutek uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Centrum Nowej Huty" w Krakowie, zatwierdzonego uchwałą nr XCII/1362/13 Rady Miasta Krakowa z dnia 4 grudnia 2013r., różnica wartości wynosi 58 803,00 zł co przy 30% stawce procentowej obowiązującej zgodnie z uchwałą daje kwotę 17 640,90zł należnej opłaty planistycznej. Przeprowadzając analizę czasową stanu prawnego - stanów planistycznych dotyczących przedmiotowej nieruchomości wskazano, że w dacie uchwalenia uchwały nr XCII/1362/13 Rady Miasta Krakowa z dnia 4 grudnia 2013r. nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego, nie było wydanej na działkę decyzji o określeniu sposobów zagospodarowania i zabudowy. Obecnie stan prawny jest taki, iż obowiązuje uchwała Rady Miasta, która dla analizowanej działki przyjmuje inne, poszerzone w stosunku do poprzedniego stanu przeznaczenie - tereny zabudowy mieszkaniowej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę wielorodzinną niską (MWn.12.4). Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł A. G. zarzucając naruszenie: - art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a. art. 77 § l i 4 k.p.a., art. 80 k.p.a. w zw. z art, 107 k.p.a. poprzez m.in. brak wszechstronnego rozpoznania zgromadzonego materiału dowodowego i nieprawidłową jego ocenę, nieprawidłowe uzasadnienie decyzji, skutkujące przyjęciem przez SKO, iż dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] objętej obecnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą nr XCII/1362/13 Rady Miasta Krakowa, przyjmuje się poszerzone w stosunku do poprzedniego planu przeznaczenie, co wpływa na wzrost wartości nieruchomości, pomimo iż: a) nieruchomość nie była i nie jest zabudowana, a zatem zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowanie przestrzennego nie może zostać zabudowana i winna być traktowana przy wycenie tak jak teren zielony przy wycenie lub jako oznaczony do zabudowy bez możliwość jakiejkolwiek zabudowy, b) rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił w operacie szacunkowym w cechach ograniczenia Nieruchomości, braku możliwości zabudowy wobec treści planu, protokołu oględzin oraz braku zabudowy Nieruchomości budynkami oraz nie wyjaśnił wpływu tego ograniczenia na wycenę Nieruchomości, c) rzeczoznawca dokonując analizy porównawczej Nieruchomości z innymi nieruchomościami przyjął nieruchomości, które są w całości/części przeznaczone pod zabudowę mieszkalną jedno/wielorodzinną (np. str. 15 opinii opis nieruchomości stanowiącej bazę), w sytuacji, kiedy rzeczoznawca powinien przyjąć do porównania nieruchomości, które tak jak Nieruchomość skarżącego nie może zostać zabudowana tj. np. nieruchomości np. oznaczone jako zieleń, zalewowy itp., d) operat szacunkowy zawiera wewnętrzne sprzeczności polegające na tym, iż z jednej strony na str. 8 pkt 2 ppkt 2) rzeczoznawca wskazuje, iż zgodnie z planem zagospodarowania jest zakaz lokalizacji nowych budynków (na Nieruchomości brak zabudowań), a następnie dokonuje wyceny Nieruchomości i analizy rynku pod kątem terenów przeznaczonych na cele mieszkaniowe umożliwiające zabudowę Nieruchomości (np. str. 14) bez wyjaśnienia dlaczego powyższej cechy nie uwzględnił /pominął. Ponadto zamiast prawa użytkowania wieczystego, pomimo iż Nieruchomość stanowiła prawo użytkowania wieczystego, e) rzeczoznawca pominął cechę przeznaczenia terenu nieruchomości (str. 16 opinii), f) rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości stanowiące własność zamiast użytkowania wieczystego; g) nie wyjaśniono przyczyn dla których SKO nie wzięło pod uwagę dokonując wyceny, iż Nieruchomość nie jest zabudowana, a zatem zgodnie z przeznaczeniem w planie nie będzie mogła być w obrocie jako teren z możliwością zabudowy co ma istotny wpływ na wycenę Nieruchomości, h) SKO w uzasadnieniu decyzji całkowicie pominął treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie zakazu posadowienia nowych budynków na Nieruchomości, a uzasadnienie tej okoliczność ma istotne znaczenie dla oceny decyzji przez skarżącego, możliwości jej zaskarżenia i ustalenia wpływu tego ograniczenia na wycenę, 2) art. 36 ust. 4 art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 149, 150,151,152,153, 154, 155, 156, ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami, § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych oraz art. 138 §1 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta Krakowa uznając za zasadne ustalenie w stosunku do Skarżącego jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości Nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 17.640,90zł, pomimo iż a) wartość Nieruchomości na skutek miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą nr XCII/1362/13 Rady Miasta Krakowa uległa znacznemu obniżeniu wobec objęcia Nieruchomości zakazem zabudowy, b) brak obiektywnego wzrostu wartości Nieruchomości w sytuacji kiedy Nieruchomość przed wejściem w życie w 2013 planu miejscowego mogła występować o warunki zabudowy a po wejściu w życie planu miejscowego z 2013 nastąpił zakaz zabudowy Nieruchomości (wobec braku jakichkolwiek budynków w okresie wejścia w życie planu z 2013), c) sporządzony operat szacunkowy w swojej wycenie nie uwzględnia niemożności zabudowy Nieruchomości nowymi budynkami, przyjmuje do wyceny nieruchomości podobne nie posiadające cech podobnych do Nieruchomości (brak ograniczenia w zabudowie), nie wyjaśnia przyczyn dla których został pominięty fakt niemożności zabudowy Nieruchomości nowymi budynkami oraz wpływu tego zakazu na wycenę, d) operat szacunkowy nie zawierał wszelkich informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny Nieruchomości tj. brak odniesienia się w wycenie do ograniczenia polegającego na niemożności zabudowy Nieruchomości nowymi budynkami. W uzasadnieniu podano, iż SKO wydając decyzję pominął analizę treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie Nieruchomości, gdyż nie odniósł zapisów tego planu do treści oględzin Nieruchomości oraz możliwości zagospodarowania przez skarżącego Nieruchomości nowymi budynkami. SKO wydając decyzję dokonało powtórzenia treści operatu szacunkowego zamiast dokonać ponownej analizy całego materiały dowodowego. Jak wynika z oględzin Nieruchomości (protokół znajduje się przy operacie jako załącznik) oraz materiału dowodowego Nieruchomość zarówno przed jak i po 2013 (data wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego) nie była zabudowana. Powyższa cecha Nieruchomości ma dla wyceny bardzo duże znaczenia, jeżeli organ administracyjny zapoznałaby się z treścią § 102 ust. 2 pkt) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika "zakaz lokalizacji nowych budynków" na terenach objętych oznaczeniem MWn 12.4. Jak wynika z operatu szacunkowego oraz miejscowego planu (który jest w materiale dowodowym) Nieruchomość jest położona na terenach objętych przeznaczeniem MWn 12.4. Biorąc pod uwagę, iż SKO nie kwestionuje braku zabudowań na Nieruchomości oraz przeznaczenia Nieruchomości ww. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego SKO winno wyjaśnić w decyzji przyczyny, dla których powyższe ograniczenie nie zostało wykazane w operacie szacunkowym jako ograniczenie Nieruchomości. W ocenie skarżącego SKO winno w jakikolwiek sposób odnieść się do powyższej kwestii nawet jeżeli nie zrobił tego rzeczoznawca majątkowy. Powyższe ograniczenie, które należy interpretować jako istotne ograniczenie dla Nieruchomości w ocenie skarżącego nie tylko nie podwyższa jej wartości, lecz wręcz obniża, gdyż całkowicie eliminuje Nieruchomość z obrotu jako nieruchomość z możliwością jakiejkolwiek zabudowy/rozbudowy. Nieruchomość, której zabudowa jest niemożliwa winna zostać porównywana z nieruchomościami o podobnych cechach zabudowy, co w ocenie skarżącego zmierza do wyceny Nieruchomości na równi z terenami objętymi oznaczeniem tereny zielone, tereny zalewowe. Do powyższych wniosków, a zatem i zakwestionowania treści operatu szacunkowego nie należy posiadać, wbrew twierdzeniom SKO, wiedzy specjalistycznej, a jedynie zestawić trzy dokumenty znajdujące się w aktach sprawy tj. protokół oględzin, treść miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego oraz opis nieruchomości zestawionych przez rzeczoznawcę w operacie. Wskazując na powyższe podkreślono, iż decyzja SKO, która jest oparta w całości na operacie szacunkowym, jest nieprawidłowa poprzez brak wszechstronnego rozpoznania zgromadzonego materiału dowodowego i nieprawidłową jego ocenę, gdyż rzeczoznawca dokonując analizy rynku/nieruchomości opierał się na nieruchomościach, które były przeznaczone pod zabudowę. W operacie rzeczoznawcy brak jakiejkolwiek nieruchomości, której jedną z cech byłoby ograniczenie w postaci "zakazu lokalizacji nowych budynków". Wniesiono o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Skarga zasługuje na uwzględnienie z przyczyn w niej wskazanych. Podstawowe uchybienie organu to błędna ocena operatu szacunkowego, polegająca na bezpodstawnym zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny nieruchomości, zastosowanych przez niego współczynników korygujących i całkowite pominięcie istotnych dla sprawy postanowień planu odnośnie nieruchomości niezabudowanych oraz stanu faktycznego, co do braku zabudowy na działce skarżącego. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Dokonując kontroli przedmiotowego operatu szacunkowego z punktu widzenia powołanych przepisów należy wyrazić pogląd, że operat ten narusza przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z dyspozycją art. 36 ust, 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Kluczową kwestią, od istnienia której uzależnione jest prawidłowe – legalne ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest uchwalenie, rozumiane jako wejście w życie, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zawiązany z tym faktem wzrost wartości nieruchomości będący skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego wynikającego, czy to z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego poprzednio, czy też przeznaczenia faktycznego - wynikającego ze sposobu użytkowania z nieruchomości, jeżeli nie był on zapisami planu miejscowego objęty. W ocenie sądu użyty w art. 36 ust. 4 w/w ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwrot "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą" wskazuje, że zwiększenie wartości nieruchomości musi być wyłącznie następstwem uchwalenia planu i ustalenia w nim przeznaczenia terenu korzystniejszego niż przeznaczenie dotychczasowe. Wzrost wartości nieruchomości musi zaistnieć w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, a wielkość wzrostu tej wartości winna być obliczona w operacie sporządzonym zgodnie z przepisami i zasadami logiki. W przedmiotowym wypadku opłata planistyczna została ustalona w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Centrum Nowej Huty" w Krakowie z dnia 4 grudnia 2013r. Plan ten jest w pewnym względzie planem specyficznym, gdyż generalnie dotyczy już obszaru zabudowanego, z chronionym układem urbanistycznym, a celem planu jest nie tyle zaplanowanie nowej zabudowy, co ochrona istniejącego od ok. 60 lat układu urbanistycznego tzw. starej części Nowej Huty. Konsekwencją tego jest m.in. postanowienie planu zawarte w § 102 ust. 2 pkt 1, gdzie dla terenów zabudowy mieszkaniowej – oznaczonych symbolami MWn.12.1, MWn.12.2, MWn.12.3 i MWn.12.4, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną niską, przewiduje się zakaz lokalizacji nowych budynków. Skoro zatem nieruchomość skarżącego jest niezabudowana, to mimo że znajduje się w obszarze terenów zabudowy mieszkaniowej, zabudowana być nie może. Automatyzm w doborze do wyceny nieruchomości podobnych, polegający na kierowaniu się przez biegłego wyłącznie formalnym przeznaczeniem poszczególnych nieruchomości, bez uwzględnienia stanu faktycznego i szczegółowych postanowień planu był błędem, na który nie zwrócił uwagi żaden z organów. Podkreślić należy, że przy wycenie, biegły w praktyce w ogóle nie wziął pod uwagę faktu, że zgodnie z planem "Centrum Nowej Huty" nieruchomość skarżącego nie może być zabudowana budynkami. W operacie, przy cesze rynkowej "ograniczenia", lakonicznie stwierdzono, że są one znaczne ale z uwagi na położenie w strefie archeologicznej, ochrony konserwatorskiej i w obszarze wpisanym do rejestru zabytków, a sposób wyceny w ogóle nie uwzględnia najistotniejszego ograniczenia, jakim jest zakaz zabudowy budynkami. Dlatego w ponownym postępowaniu organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, przy którego sporządzeniu uwzględnione zostaną przedstawione powyżej wskazówki i poglądy prawne. Ponadto przyjęte przez rzeczoznawcę wysokości współczynników korygujących, uzasadnione będą obszerniej i bardziej przekonująco, niż w aktualnie kontrolowanym operacie. Mając powyższe na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z 205 § 2 w/w ustawy oraz § 2 pkt. 5 w zw. z § 14 ust. 1 pkt. 1"a" Rozporządzenia ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, na które składają się: 530 zł. tytułem zwrotu wpisu i 3600 zł tytułem zwrotu wynagrodzenia pełnomocnika.