II SA/Kr 1330/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel (spr.) Sędziowie : WSA Paweł Darmoń WSA Magda Froncisz Protokolant : Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. znak: [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości skargę oddala. Decyzją z dnia 9 kwietnia 2018 r. Starosta N. na podstawie art. 112, art. 113 ust. 1 i 3, art. 114 ust. 1 i 2, art. 114 ust. 1 i 2 art. 115 ust. 1, 2, 3 art. 119 ust. 1, art. 121 ust. 1, art. 123 ust. 1 w związku z art. 6 pkt 9c, art. 128 ust. 1, art.129 ust 1, art. 130 art. 132 ust. 1, 2,3 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121) po rozpoznaniu wniosku Gminy Czorsztyn, orzekł: w pkt l o wywłaszczeniu poprzez pozbawienie prawa własności nieruchomości obejmującej niezabudowaną działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 0,0280 ha, położonej w obrębie [...], jednostka ewidencyjna C. , powiat nowotarski, dla której Sąd Rejonowy w N. Wydział V Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą [...] w której jako właściciel ujawniony jest J. S. s. J. i M., z przeznaczeniem na realizację celu publicznego tj. urządzenie placu z terenem zieleni, ciągiem pieszym, w pkt 2 o tym, że przejście prawa własności opisanej w pkt 1 nieruchomości na rzecz Gminy Czorsztyn nastąpi z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, a ostateczna decyzja o wywłaszczeniu stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej, w pkt 3 o ustaleniu odszkodowania w 19 130 zł za wywłaszczenie ww. nieruchomości, w pkt 4 o tym, że do wypłaty ustalonego w pkt 3 odszkodowania zobowiązana jest Gmina Czorsztyn w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji. W uzasadnieniu organ podał, że Wójt Gminy Czorsztyn powołując się na art. 115 ust. 1, w związku z art. 6 pkt 9a i 9c, ustawy o gospodarce nieruchomościami wnioskiem z dnia 27 września 2016 r. wystąpił do Starosty N. o wywłaszczenie poprzez pozbawienie prawa własności nieruchomości gruntowej, obejmującej opisaną wyżej niezabudowaną działkę ewidencyjną nr [...]. Do wniosku dołączone zostały wszystkie niezbędne załączniki określone w art. 116 ust. 2 ugn. W uzasadnieniu wnioskodawca wskazał, że przedmiotowa nieruchomość jest niezbędna na realizację celu publicznego tj. urządzenie placu z terenem zieleni ciągiem pieszym oraz miejscem pamięci narodowej w [...], zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Czorsztyn zatwierdzonym uchwałą nr XVII/147/2012 Rady Gminy Czorsztyn z dnia 15 czerwca 2012 r. ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego z dnia 20 lipca 2012 r. poz. 3584 oraz uchwały Rady Gminy Czorsztyn nr XIII/126/2016 z dnia 31 marca 2016 r. w sprawie ustalenia miejsca pamięci narodowej pod nazwą "Na pamiątkę setnej rocznicy odzyskania niepodległości Polski 1918-2018". Do wniosku załączono projekt koncepcyjny zagospodarowania przedmiotowego terenu. Wójt Gminy Czorsztyn wskazał ponadto, że rokowania prowadzone z właścicielem nieruchomości nie doprowadziły do nabycia nieruchomości w drodze umowy z uwagi na postawę właściciela unikającego od lat jakichkolwiek merytorycznych rozmów w tym temacie. Wniosek został doprecyzowany w piśmie z dnia 27 września 2017 r. Organ I instancji po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego wskazał, że wskazany cel wywłaszczenia jest celem publicznym w rozumieniu art. 6 pkt 9c ugn i jego realizacja nie jest możliwa bez pozyskania własności przedmiotowej działki (rokowania pomiędzy jej właścicielem a wnioskodawca nie przyniosły rezultatu) która z kolei w świetle postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Czorsztyn przeznaczona jest na zamierzony cel publiczny, co w jego opinii wynika ze wskazanego w tym planie przeznaczenia dopuszczalnego terenów, na których położona jest przedmiotowa nieruchomość. Wysokość odszkodowania Starosta N. ustalił na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 10 listopada 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. . Odwołanie od ww. decyzji złożył J. S., uzupełniając je następnie w dniu 14 maja 2018 r. (data nadania w urzędzie pocztowym). Odwołujący sformułował 23 kolejno ponumerowane zarzuty oraz wniósł o przeprowadzenie przez Wojewodę [...] dowodu z przesłuchania świadka, tj. mgr inż. arch. M. M. - autorki "opinii urbanistycznej dotyczącej ustaleń mpzp Gminy Czorsztyn, dla terenów 2.1 UC w kontekście możliwości lokalizacji na ww. terenie inwestycji celu publicznego" z dnia 18 kwietnia 2017 r. na okoliczność ustaleń tejże opinii, wskazując jednocześnie, że jego zdaniem konieczne jest uchylenie w całości zaskarżonej decyzji -jako bezprzedmiotowej i w efekcie umorzenie postępowania na podstawie art. 105 § 1 K.p.a. Wojewoda [...] decyzją z dnia 9 sierpnia 2018 r., znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257) w związku z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r., poz. 935), utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, że przedmiotem niniejszego postępowania jest tylko i wyłącznie kwestia wywłaszczenia działki ewidencyjnej nr [...] oraz ustalenia odszkodowania z tego tytułu, gdyż tylko tych kwestii dotyczy zarówno wniosek, na którego podstawie je wszczęto oraz rozstrzygnięcie zawarte w zaskarżonej decyzji organu l instancji. Przepisy art. 112-135 ugn umożliwiają władzy publicznej ingerencję w cudzą własność przez ograniczenie lub pozbawienie własności nieruchomości, a także pozbawianie i ograniczanie innych praw do nieruchomości: użytkowania wieczystego i innych praw rzeczowych. Organ podkreślił, że wywłaszczenie jest środkiem ultima ratio, co oznacza, że jest instytucją prawną o charakterze wyjątkowym i nadzwyczajnym, która winna być stosowana tylko w tych przypadkach, gdy określonego celu publicznego nie można zrealizować w inny sposób, jak tylko w drodze decyzji o wywłaszczeniu określonej nieruchomości. Ponadto instytucja wywłaszczenia nie może być stosowana, gdy cel publiczny już został na nieruchomości zrealizowany. Rozpatrywanie wynikających z takich sytuacji roszczeń następuje w drodze postępowania cywilnego. W przedmiotowej sprawie, wniosek podmiotu zamierzającego realizować cel publiczny -Gminy Czorsztyn z dnia 27 września 2016 r. (zmodyfikowany pismem z dnia 27 września 2017 r.) został poprzedzony czynnościami mającymi na celu zawarcie umowy o nabycie przedmiotowej nieruchomości na rzecz ww. jednostki samorządu terytorialnego, w związku z zamiarem realizacji na jej obszarze inwestycji celu publicznego określonego w art. 6 pkt. 9c ugn, polegającego na urządzeniu placu z terenem zieleni i ciągiem pieszym (art. 114 ust. 1 i 2 ugn). W dziale II księgi wieczystej nr [...] obejmującej m.in. stanowiącą przedmiot postępowania działkę nr [...] jako właściciel ujawniony jest J. S.. W aktach sprawy znajduje się liczna korespondencja pomiędzy wnioskodawcą a J. S., której przedmiotem było dobrowolne zbycie ww. nieruchomości w drodze umowy cywilno-prawnej na którą J. S. albo w ogóle nie reagował, albo ewentualnie informował, że nie jest w ogóle zainteresowany tego typu transakcją. Wystąpienia wnioskodawcy zawierały konkretną ofertę kupna nieruchomości -już w pierwszym piśmie zaproponowano kwotę 18405,00 zł, która wynikała z treści sporządzonego na jego zlecenie operatu szacunkowego z dnia 4 kwietnia 2016 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego R.S.. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego, spełnienie warunku przeprowadzenia rokowań celem nabycia nieruchomości w drodze innej niż jej wywłaszczenie, nie budzi wątpliwości. Dalej organ II instancji wskazał, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Czorsztyn zatwierdzonym uchwałą nr XVII/147/2012 Rady Gminy Czorsztyn z dnia 15 czerwca 2012 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 20 lipca 2012 r. poz. 3584) w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Czorsztyn, w terenach oznaczonych symbolem "2.1UC" (z uwzględnieniem wyroku WSA w Krakowie z dnia 29 maja 2015 r., sygn.. akt II SA/Kr 323/15), którego przeznaczenie ustalono w § 9 ust. 1 ww. uchwały. W opinii organu odwoławczego możliwość realizacji na przedmiotowej nieruchomości wskazanego celu publicznego w postaci urządzenia placu z terenem zieleni oraz ciągiem pieszym. Fakt, że jest to cel publiczny nie budzi wątpliwości w kontekście treści art. 6 ust. 9c ugn i wynika wprost w sposób oczywisty już z przeznaczenia podstawowego, który wskazuje na lokalizację na tym obszarze usług gminnych, czyli samorządowych. Art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r. wyraźnie wymienia zadania własne należące do gminy i obejmują one m.in. sprawy: gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego (pkt 2), zieleni gminnej i zadrzewień (pkt 12). Wspomniane przeznaczenie dopuszczalne terenów oznaczonych symbolem "2.1UC", w ramach którego wymieniono m.in. zieleń urządzoną, ciągi piesze i place, stanowi więc w istocie pewnego rodzaju uszczegółowienie i potwierdzenie przeznaczenia podstawowego. Dokonując interpretacji poszczególnych fragmentów omawianego planu zagospodarowania przestrzennego należy mieć na uwadze całość jego ustaleń. W tym kontekście, odpowiadając na uwagi J. S. formułowane m.in. podczas rozprawy administracyjnego przeprowadzonej w dniu [...] kwietnia 2017 r., organ odwoławczy podkreślił, że w treści całego ww. planu nie występują tereny określone jako tereny "usług publicznych" czy "inwestycji publicznych" itp., co dodatkowo potwierdza, że mieszczą się one (w rozumieniu zasięgu lokalnego) w pojęciu "usług gminnych". Organ odwołał się również do definicji obszaru przestrzeni publicznej i inwestycji celu publicznego zamieszczonej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie wojewody, planowanie zagospodarowanie przestrzeni publicznej przed budynkiem Urzędu Gminy Czorsztyn będzie stanowiło element struktury przestrzenno-funkcjonalnej gminy wiejskiej. Takie zagospodarowanie terenu wpłynie na wizerunek miejscowości [...] i jego atrakcyjność, jak również korzystnie wpłynie na zdrowie mieszkańców poprzez możliwość aktywnej rekreacji oraz na poprawę bezpieczeństwa publicznego. Zagospodarowany teren będzie miejscem spotkań i nawiązywania więzi publicznych, w przedmiotowej sprawie brak podstaw do kwestionowania niezbędności całej przedmiotowej nieruchomości na realizację planowanego przedsięwzięcia. Jednocześnie na możliwość wydania w niniejszej sprawie decyzji wywłaszczeniowej nie wpływa negatywnie fakt, że pismem z dna 27 września 2017 r. wnioskodawca zmodyfikował pierwotny wniosek poprzez rezygnację z jednego z elementów mających stanowić cel wywłaszczenia, tj. miejsca pamięci narodowej, gdyż było to jedynie doprecyzowanie wskazanego pierwotnie celu, nie powodujące jednak zmiany jakościowej zmieniającej ten cel bądź go rozszerzającej (ostatecznie plac ten nadal będzie wyposażony w teren zieleni i ciąg pieszy, ale już nie będzie na nim ww. miejsca pamięci narodowej). Organ odwoławczy dokonał oceny sporządzenia na potrzeby postępowania operatu szacunkowego. Wskazał, że wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej określona została przez autorkę wyceny z wykorzystaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami - w oparciu o dane transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości, tj. o przeznaczeniu budowlanym o porównywalnych do niej parametrach tj. działek nienadających się do samodzielnego zagospodarowania ze względu na konfigurację granic. Biegła wybrała trzy najbardziej podobne nieruchomości z rynku lokalnego, tj. terenu gminy Czorsztyn. Z zamieszczonego w operacie opisu wynika, że wyceniana nieruchomość jest nieogrodzona i pozbawiona składników budowlanych oraz roślinnych oraz znajduje się na ternie Gminy Czorsztyn w miejscowości [...] przy zbiegu ulicy G. z ulicą J. . W sąsiedztwie nieruchomości znajduje się [...] oraz tereny niezabudowane łąki/pastwiska, zaś po przeciwnej stronie tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz mieszkaniowo-gospodarczej. Działka nr [...] posiada bardzo dobrą dostępność do punktów usługowo-handlowych oraz użyteczności publicznej. Charakteryzuje się ona regularnymi, wydłużonymi granicami kształtem zbliżonymi do trapezu oraz położeniem z terenie i nieznacznym spadku w kierunku południowo-wschodnim. Choć grunt nie jest uzbrojony, to istnieje możliwość podłączenia do sieci infrastruktury technicznej. Działka z racji przylegania do drogi publicznej (niezależnie od braku urządzonego zjazdu) posiada bardzo dobrą dostępność komunikacyjną (błędne było więc stwierdzenie Wójta Gminy Czorsztyn zawarte we wniosku o wywłaszczenie, że omawiana działka nie ma dostępu do drogi publicznej, niemniej fakt ten nie ma znaczenia, gdyż przepisy nie przewidują, by wywłaszczona mogła być jedynie nieruchomość bez takiego dostępu). Na podstawie przeprowadzonych analiz rynku lokalnego oraz badania preferencji nabywców, jako cechy wpływające w największym stopniu na wartość nieruchomości wycenianej, biegła przyjęła: Lokalizację i sąsiedztwo (waga 35%), Możliwości inwestycyjne (waga 30%), Powierzchnię (waga 5%) oraz Dostępność komunikacyjną (waga 30%). Następnie dokonała ona odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Powyższy sposób oszacowania przedmiotowej nieruchomości nie budzi wątpliwości organu odwoławczego pod względem logiczności oraz zgodności z powołanymi przepisami prawa. W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy skupił się na rozpoznaniu zarzutów podniesionych w odwołaniu. Odnosząc się do zarzutów związanych z możliwością realizacji celu publicznego na terenach oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem "2.1UC" organ ponownie podniósł, że możliwość realizacji na przedmiotowej nieruchomości wskazanego celu publicznego w postaci urządzenia placu z terenem zieleni oraz ciągiem pieszym wynika wprost w sposób oczywisty już ze wskazanego przeznaczenia podstawowego. W kwestii wniosku odwołującego o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadka, tj. mgr inż. arch. M. M. na okoliczność ustaleń tej opinii organ II instancji stwierdził, że po pierwsze, opinia ta według organu odwoławczego nie ma w niniejszej sprawie decydującego znaczenia (gdyż jak już wskazano możliwość urządzenia placu z terenem zieleni oraz ciągiem wynika wprost w sposób oczywisty już ze wskazanego przeznaczenia podstawowego) i jest tylko jednym z wielu dowodów w sprawie, który w dodatku w znacznej części odnosi się do nieaktualnej już części celu wywłaszczenia tj. miejsca pamięci narodowej, po drugie zaś, nawet gdyby było inaczej, to odwołujący nie wskazał, czemu przesłuchanie to miałoby służyć i co nowego wnieść do sprawy, prócz tego co zostało już w ww. opinii stwierdzone. Z kolei podnoszone kwestie związane z obecnym i przyszłym zagospodarowaniem i wykorzystywaniem innych nieruchomości położonych na obszarze oznaczonym symbolem "2.1UC" nie stanowią one przedmiotu niniejszego postępowania i nie mają wpływu na jego wynik. Odnośnie zarzutów dotyczących nieprzyjęcia w sporządzonym operacie przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji najbardziej reprezentatywnej według odwołującego nieruchomością składającej się z działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] i rozbieżnością pomiędzy jej ceną, a wartością wyliczoną w operacie organ wyjaśnił, że sporządzając operat w dniu 10 listopada 2017 r. biegła określiła okres monitorowania rynku stanowiący punkt wyjścia do dalszych działań jako lata 2015-2017, a tym samym w takiej sytuacji nie mogła wziąć do porównania wskazanej transakcji, która miała miejsce w roku 2014. Niezależnie od powyższego trudno byłoby uznać tę nieruchomość za podobną, gdyż jak wynika z informacji Wójta Gminy Czorsztyn z dnia 3 listopada 2016 r. znajdowało się na niej trwałe ogrodzenie, a tym samym jej stan zagospodarowania był wyraźnie odmienny niż stan zagospodarowania działki nr [...]. Poza tym wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca. Odnośnie zarzutów dotyczących nieprawidłowości w doręczaniu korespondencji w toku postępowania organ II instancji wskazał, że naruszenie w postaci wysłania zawiadomienia o wszczęciu postępowania do stron postępowania w różnych datach nie miało istotnego wpływu na wynik postępowania. Organ zwrócił również uwagę, że wnioskodawca nie kwestionował faktu otrzymania korespondencji. Organ nie uznał również za zasadne zarzutów dotyczących daty i okoliczności sporządzenia koncepcji zagospodarowania nieruchomości autorstwa R. D. odwołując do złożonych zeznań w charakterze świadka przez wyżej wymienionego. Odnośnie zarzutu wskazującego, że przeprowadzone w dniu [...] października 2017 r. przez Starostę N. oględziny nieruchomości odbyły się bez udziału skarżącego, organ odwoławczy zauważył, że z treści adnotacji urzędowej (karta akt nr 184) wynika, że w wskazana czynność, pomimo użycia takiego sformułowania, nie była w istocie oględzinami w rozumieniu art. 85 kpa, lecz jedynie swego rodzaju inspekcją mogącą być np. przydatną do określenia zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu (już na wstępnym etapie procedury jego powoływania konieczne jest np. określenie czy nieruchomość będąca przedmiotem zlecenia jest zabudowana). Poza tym stan nieruchomości nie jest przedmiotem sporu (został on wyczerpująco opisany w samym operacie) i kwestia ta nie ma wpływu na losy postępowania, Odnośnie zarzutu dotyczącego braku w uzasadnieniu odniesienia się do przebiegu rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu [...] kwietnia 2017 r., organ odwoławczy stwierdził, że można mówić o pewnym naruszeniu przez organ I instancji art. 8 kpa, a także art. 107 § 3 tej regulacji. Faktem jest bowiem, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji brak jest zgodnego z tym ostatnim przepisem odniesienia się do licznych zarzutów J. S., w tym tych formułowanych podczas ww. rozprawy (powtórzonych również w odwołaniu). Ww. uchybienia same w sobie nie są jednak przesłanką pozwalającą na uchylenie zaskarżonej decyzji, skoro mogą być naprawione w decyzji drugoinstancyjnej. Przekazanie odwołania do organu II instancji w terminie 13 dni na nie 7, również stanowi naruszenie art. 8 kpa (oraz art. 133 tej regulacji) nie mające jednak wpływu na wynik sprawy. Organ odwoławczy wykazał również niezasadność pozostałych zarzutów odwołania jako nie dotyczących przedmiotu postępowania. Wyjaśnił także uwierzytelniona kserokopia wyrysu i wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie musi być dla swojej ważności kserokopią kolorową. Ponadto w toku postępowania odwoławczego, uwzględniając żądanie J. S. dołączono do akt jego wnioski o informację publiczną skierowane do Wójta Gminy Czorsztyn oraz Starosty N. wskazując, że materiały te oraz odpowiedź Starosty N. na jeden z wniosków nie mają wpływu na niniejsze postępowanie. J. S. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Wojewody [...], zarzucając naruszenie art. 2 i art. 32 ust. 1 , art. 7, art. 21, art. 31 ust. 3 , art. 64 Konstytucji RP. Domagał się stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji i zasądzenia kosztów postępowania. W obszernym uzasadnieniu skarżący wskazał, że organ odwoławczy nie ustosunkował się do zarzutów przedstawionych przez niego w protokole rozprawy administracyjnej z dnia [...] kwietnia 2017 r. Treść protokołu ww. rozprawy została przez skarżącego transponowana do skargi. Następnie podniósł, że protokół zawiera jeden nieuzasadniony zarzut dotyczący manipulacji Wójta Gminy Czorsztyn tj. wykreślenia przez Wójta z wypisu z MPZP Gminy Czorsztyn (załącznik nr 13 do wniosku o wywłaszczenie znak: [...] z dnia [...].09.2016 r.) w § 9 ust. 1 pkt 2a terminu mieszkalnictwo". W rzeczywistości usunięcie terminu "mieszkalnictwo" spowodowane zostało wyrokiem sygn. akt II SA/Kr 323/15 z dnia 29 maja 2015 r. WSA w Krakowie, który na wniosek wojewody stwierdził m.in. nieważność zaskarżonej uchwały w części: postanowień tekstowych: § 9 ust. 1 pkt 2a - termin "mieszkalnictwo". Skarżący podał również, że nie będzie szczegółowo odnosił się do celu publicznego z art. 6 pkt 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ugn) tj. ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej, gdyż ustanawiająca go uchwała Rady Gminy Czorsztyn nr Xlll/126/2016 z dnia 31 marca 2016 r. po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa została skutecznie zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie i wyrokiem z dnia 24 października 2017 r. sygn. akt III SA/Kr 397/17, Sąd w całości stwierdził jej nieważność, co czyni działania podejmowane przez Wójta, Starostę i Wojewodę związane z art. 6 pkt 9a nieważnymi od samego początku. Powzięcie wiedzy, iż władza publiczna, aby stworzyć cel publiczny, planuje na środku (centralnie wg Wójta) prywatnej nieruchomości postawić pomnik, rozpatrując różne jego warianty tj. pomnik [...], [...], [...], była jednak szokiem dla skarżącego. Dalej dokonując analizy zmian ustawy o gospodarce nieruchomościami, skarżący wskazał, że kluczową datą jest data 18 listopada 2015 r. tj. data pojawienia się w ugn celu publicznego wskazanego art. 6 punktu 9c tj. wydzielanie gruntów pod publicznie dostępne samorządowe: ciągi piesze, place, parki, promenady, bulwary, a także ich urządzanie, w tym budowa lub przebudowa. Koleją kluczową datą jest data uchwalenia i wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Czorsztyn (MPZP) na podstawie, którego dokonuje się wywłaszczenia. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Czorsztyn zatwierdzony został uchwałą nr XVI 1/147/2012 Rady Gminy Czorsztyn z dnia 15 czerwca 2012 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2012 r. poz. 3584) w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Czorsztyn, wszedł w życie 30 dni po opublikowaniu w Dz. Urz. Woj. Małopolskiego, czyli z datą 20 sierpnia 2012 r. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w MPZP. Po zestawieniu daty wejścia w życie MPZP Gminy Czorsztyn tj. 20 sierpnia 2012 r. z datą dodania do ugn art. 6 punktu 9c tj 18 listopada 2015 r. skarżący stwierdził, iż wskazywanie podstawy, przekonania, możliwości realizacji itp. przez Wójta, Starostę i Wojewodę na nieruchomości skarżącego celu publicznego wskazanego art. 6 punktu 9c ugn wynikającego z zapisów MPZP zaprzecza zasadzie logicznego myślenia i wnioskowania. Nie jest możliwe uchwalenie przez władze gminy w MPZP Gminy Czorsztyn celu publicznego, który zostanie ustanowiony przez ustawodawcę dopiero za trzy lata. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30. 08. 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) – c) p.p.s.a.). . Zgodnie z art. 145 § 1 pkt. 2 p.p.s.a sąd. twierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach, natomiast w oparciu o art. 145 § 1 pkt 3 stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. W razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.). Przedmiotem rozpoznania Sądu w niniejszej sprawie jest ocena zgodności z prawem – legalności decyzja Wojewody [...] z dnia 9 sierpnia 2018 r., utrzymująca w mocy decyzję Starosty N. z dnia 9 kwietnia 2018 r. ,którą po rozpoznaniu wniosku Gminy Czorsztyn, orzeczono o wywłaszczeniu poprzez pozbawienie prawa własności nieruchomości obejmującej niezabudowaną działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 0,0280 ha, położonej w obrębie [...], stanowiącą własność J. S., z przeznaczeniem na realizację celu publicznego tj. urządzenie placu z terenem zieleni, ciągiem pieszym Pkt 1); o terminie przejścia prawa własności opisanej w pkt 1 nieruchomości na rzecz Gminy Czorsztyn (pkt. 2); o ustaleniu odszkodowania w kwocie 19 130, 00 zł za wywłaszczenie ww. nieruchomości (pkt. 3) oraz o terminie jego wypłaty (pkt. 4). Skarga jest niezasadna ponieważ zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca nie naruszają prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. Już na wstępie należy wskazać, że Sąd w składzie rozstrzygającym w niniejszej sprawie podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w rozpatrywanej sprawie odnośnie prawidłowości przeprowadzonego postępowania wywłaszczeniowego i ustalenia wysokości odszkodowania. Instytucja wywłaszczenia nieruchomości została uregulowana została w rozdziale 4 dział III ustawy dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2018. 121 ze zm. dalej w skrócie u.g.n.). Regulacja zawarta w art. 112-126 u.g.n. jest instrumentem umożliwiającym organom administracji publicznej ingerencję w sferę cudzej własności poprzez jej ograniczenie bądź pozbawienie prawa własności nieruchomości w celu prawidłowej realizacji i wykonywania zadań publicznych. Podkreślić należy, że postępowanie dotyczące wywłaszczenia nieruchomości podlega szczegółowej regulacji, nakładającej na organy administracji publicznej szereg wymogów, których spełnienie uprawnia do wydania decyzji o pozbawieniu albo ograniczeniu prawa do nieruchomości. W ocenie Sądu organy obu instancji orzekając o wywłaszczeniu stanowiącą własność Skarżącego niezabudowanej działki ewid. nr [...] o pow. 0,0280 ha, położonej w obrębie [...] uczyniły zadość wymogom prawa, w tym przepisom z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie bowiem z treścią art. 112 ust. u.g.n. generalną zasada, wywłaszczenie nieruchomości jest dopuszczalność dokonywania wywłaszczenia, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Wywłaszczenie, w szerokim znaczeniu tego słowa, oznacza wszelkie formy ingerencji państwa w prawa własności przysługujące innym podmiotom. Trzeba też zwrócić uwagę, że z treści ww. przepisu art. 112 ust. 3 wynika, iż warunkiem przeprowadzenia postępowania wywłaszczeniowego jest m.in. niemożność nabycia nieruchomości w drodze umowy. O rokowaniach stanowi przepis art. 114 ust. 1 i 2 u.g.n. Co prawda, w ustawie brak szczegółowych ustaleń jak mają przebiegać rokowania, poza wskazaniem, że z prowadzi je starosta (ust. 1), a w przypadku wywłaszczenia nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego, rokowania o których mowa w ust. 1, prowadzą ich organy wykonawcze (ust. 2) to jak wskazuje się w orzecznictwie przez rokowania takie należy rozumieć wszelkie legalne czynności i działania prowadzące do zawarcia umowy (por. wyrok NSA z 16. 01. 2003 r., sygn. akt SA/Rz 425/01 (niepublikowany). Z treści art. 112 ust. 3 wynika zatem, że warunkiem przeprowadzenia postępowania wywłaszczeniowego jest m.in. niemożność nabycia nieruchomości w drodze umowy. W rozpoznawanej sprawie organ podejmował próbę nabycia przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. Nr [...] w drodze umownej proponując jej kupno za kwotę 18 405 zł. oraz pokrycie kosztów zawarcia umowy notarialnej. W aktach sprawy przedłożono korespondencję w tej sprawie burmistrza z J. S.. Burmistrz C. a pismem z [...]. 2016 r. przekazał również J. S. skan operatu sporządzonego celem oszacowania przez biegłego wartości działki nr [...] oraz dwukrotnie zapraszał skarżącego na do rokowań w sprawie nabycia tej działki, jednak w wyznaczonym m terminie skarżący nie stawił się, nie proponując innego terminu. W związku z powyższym należy przyjąć iż został spełniony wymóg podjęcia rokowań o nabycie ww. nieruchomości w drodze umownej. Ich niepowodzenie uzasadniało wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na wniosek Gminy Czorsztyn. Zgodnie przepisem z art 113 ust. 1 u.g.n. nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Wyznacznikiem dopuszczalności wywłaszczenia jest cel publiczny, Na co wskazuje treść art. 112 ust. 3 u.g.n. , który stanowi, że wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż poprzez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. W tym miejscu trzeba zaznaczyć, że dopuszczalność wywłaszczenia musi być oceniana przez pryzmat niemożliwości osiągnięcia celu publicznego bez zastosowania wywłaszczenia, jako władczej formy ingerencji w prawa rzeczowe. Niemożliwość ta polega przede wszystkim na takim sposobie korzystania z nieruchomości, jako wynikającym z realizacji celu publicznego, który to sposób korzystania z nieruchomości niweczy ustawowo określaną w art. 140 k.c. treść wykonywania własności, jako korzystania przez dotychczasowego właściciela z nieruchomości z wyłączeniem innych osób. Realizacja celu publicznego, określonego w art. 6 u.g.n., polega więc na korzystaniu z nieruchomości w sposób niezależny od woli dotychczasowego właściciela i w tym należy upatrywać niezbędność zastosowania wywłaszczenia.Wywłaszczenie to ostatnia w kolejności, ale skuteczna, metoda pozyskiwania nieruchomości dla zrealizowania na niej celu publicznego (J. Jaworski, A. Prusaczek, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz, Warszawa 2015 s. 679). Instytucja wywłaszczenia ma również rangę konstytucyjną, o czym stanowi przepis z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, zgodnie którym wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Zasada ta jest z kolei szczegółowo uregulowana w ww. przepisach u.g.n. W związku z tym należy zważyć, iż prawo własności o którym mowa m. in. w art. 21 ust 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji RP może być ograniczone, gdy wynika to z prawa ustawowego. Wskazany wyżej przepis art. 6 u.g.n. wyczerpująco definiuje "cel publiczny". Zgodnie z art. 6 pkt 9c ustawy takich charakter ma "wydzielanie gruntów pod publicznie dostępne samorządowe: ciągi piesze, place, parki, promenady lub bulwary a także ich urządzanie, w budowa lub przebudowa". Zdaniem Sądu orzekającego w sprawie nie ma wątpliwości, że cel wywłaszczenia działki nr [...] wnioskowany do realizacji w zmodyfikowanym w dniu 27 września 2017 r. wniosku stanowi cel publiczny w rozumieniu cyt. art. 6 pkt 9c) ustawy. Organ odwoławczy wykazał w prawidłowo sporządzonym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że przedmiotowa nieruchomość jest niezbędna na realizację celu publicznego tj. urządzenie placu z terenem zieleni ciągiem pieszym zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Czorsztyn, zatwierdzonym uchwałą nr XVII/147/2012 Rady Gm. Czorsztyn z 15. 06. 2012 r. w brzmieniu uwzględniającym stwierdzenia nieważność ww. uchwały w zakresie orzeczonym wyrokiem WSA w Krakowie z 29 maja 2015 r, sygn. akt II SA/Kr 323/15 tj. m. in. część § 9 ust. 1 planu miejscowego. Zgodnie z ustaleniami ww. planu miejscowego działka [...] znajduje się w terenie oznaczonym symbolem "2.1UC" , o podstawowym przeznaczeniu na tereny usług gminnym z dopuszczalnym przeznaczeniem – w tym przypadku stanowiącym uszczegółowienie przeznaczenia podstawowego – m. in. pod zieleń urządzoną, ciągi piesze i place. Należy podkreślić, że organ prawidłowo wskazał, iż w kontekście ww. planu miejscowego nie ulega wątpliwości, iż wskazane z § 9 ust. 1 przeznaczenie terenów oznaczonych symbolami 1.1 UC – 3.1. UC jako tereny koncentracji usług gminnych jest równoznaczne z terenami inwestycji czy usług publicznych. Organ przedstawił również argumentację uzasadniającą zasadność realizacji ww. celu publicznego na obszarze obejmującym m.in. działkę skarżącego, wskazując jej niewielkie rozmiary i położenie w centrum działek należących do gminny, a przede wszystkim społeczne potrzeby i korzyści dla mieszkańców gminy, wynikające z urządzenie na tym terenie placu z terenem zieleni ciągiem pieszym. W tym miejscu należy wskazać, że wyjaśnienie związane z koniecznością realizacji przedmiotowego celu publicznego na działce były również przedmiotem rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu [...] kwietnia 2017 r. przez organ I instancji, czym organ uczynił zadość normie z art. 118 ust. 1 u.g.n. . Organ powiadomił skarżącego o rozprawie ( w dniu 31.03. 2017 zawiadomienie o rozprawie zostało odebrane), a skarżący wziął w niej aktywny udział. Należy zauważyć, że jakkolwiek ustawodawca nakłada na organ prowadzący postępowanie administracyjne w przedmiocie wywłaszczenia obowiązek przeprowadzenia rozprawy administracyjnej (art. 118 ust. 1 u.g.n.), to nie wymaga, aby organ w trakcie rozprawy prowadził i kontynuował rokowania jakie toczyły się pomiędzy wnioskodawcą, a właścicielem nieruchomości (por. wyrok WSA w Szczecinie 6. 05. 2010 r., sygn. akt II SA/Sz 220/10. Organy wywiązały się również w toku przedmiotowego postępowania z obowiązku ustalenia odszkodowania za wywłaszczona nieruchomość. W tym celu starosta uzyskał opinię o wartości nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego ( art. 130 ust. 2 u.g.n.). W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...] został sporządzony w dniu 10. 11. 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego - M. W. . Należy zaznaczyć, że jakkolwiek organ administracji publicznej nie jest uprawniony do badania operatu szacunkowego w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak nie jest on zwolniony od obowiązku oceny operatu szacunkowego w zakresie jego wartości dowodowej (por. wyrok NSA z 8. 02. 2018 r. sygn. akt I OSK 1963/17) . Operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego (art. 84 k.p.a.), który podlega ocenie organu - tak jak każdy dowód - z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. Mając powyższe na uwadze w ocenie Sądu organy oceniły operat szacunkowy, uznając iż został sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, zawiera odpowiednie informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. Ocenę tę należy zaakceptować mając także na względzie to iż został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Nadto trzeba wskazać, ze przed wydaniem decyzji, w dniu 21 marca 2018 na wniosek J. S. i przy jego udziale został przesłuchany w charakterze świadka R. D. celem ustalenia faktów związanych z koncepcja zagospodarowania działki nr [...] bezpośrednio po wywłaszczeniu. Organ I instancji uczynił zadość wymogom art. 10 § 1 k.p.a. i w trybie tam przewidzianym, z zachowaniem terminu powiadomił skarżącego o zebraniu materiału dowodowego możliwości zapoznania się z nim i uzupełnienia tego materiału oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi za chybiony należy uznać zarzut niezasadnego zastosowania w rozpoznawanej sprawie przepisu art. 6 pkt 9 c u.g.n. w sytuacji, gdy przepis został wprowadzony do u.g.n. ustawą z 9. 10. 2015 r., a więc już po wejściu w życie postanowień obowiązującego MPZP Gminy Czorsztyn przyjętego uchwałą z 15 czerwca 2012 r., ponieważ dla zaskarżonej decyzji istotny jest stan prawny obowiązujący w dacie jej wydania. Nie ulega też wątpliwości, że gdyby w dacie wydania zaskarżonej decyzji nie obowiązywał art. 6 pkt. 9c w brzmieniu aktualnym, to realizacja wskazanych w planie miejscowym w § 9 pkt. 2 lit. c i f sposobów zagospodarowania terenu oznaczonego symbolem "2.1.UC", w którym znajduje się działka - nie uzasadniałaby postępowania wywłaszczeniowego. Dla rozpoznawanej sprawy nie ma znaczenia ma fakt, iż Rada Gminy Czorsztyn w dniu z 31 marca 2016 r. podjęła uchwałę w sprawie ustalenia miejsca pamięci narodowej w związku z rocznicą niepodległości Polski 1918-2018, gdyż na skutek skargi wniesionej przez J. S. WSA w Krakowie wyrokiem z 24 października 2017 r. sygn. akt III SA/Kr 397/17, i stwierdził nieważność powyższej uchwały w całości. W sprawie nie ulega też wątpliwości, że procedowany wniosek Rady Gminy po jego modyfikacji nie obejmował zamiaru realizacji na działce nr [...] żadnego pomnika, w tym pomnika upamiętniającego 100-lecia odzyskania przez Polskę niepodległości. Konkludując, o ocenie Sądu organy obu instancji przy wyjaśnianiu przedmiotowej sprawy nie uchybiły przepisom postępowania w sposób uzasadniający uchylenie zaskarżonej decyzji, organy wyjaśniły przesłanki, którymi się kierowały przy podejmowaniu decyzji, a organ odwoławczy ustosunkował się do zarzutów odwołania. Co za tym idzie brak było w sprawie przesłanek do zastosowania przez Sąd przepisu art. 145 §1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. i uchylenia zaskarżonej decyzji celem uzupełnienia postępowania dowodowego. W tej sytuacji, w ocenie Sądu uzasadnione było wydanie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.