II SA/Kr 137/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariusz Kotulski (spr) Sędziowie WSA Barbara Pasternak AWSA Wojciech Jakimowicz Protokolant Grażyna Grzesiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2006 r. sprawy ze skargi M. W. i M. W. na decyzję Wojewody z dnia 28 marca 2001 r., Nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości, I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących M. i M. W. kwotę [...] zł ([...] złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania . Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania M. i M. W., działając na podstawie art.127 § l i 2 oraz art.138 § l pkt l k.p.a., decyzją z dnia 28 marca 2001 r., nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...] z dnia 11 stycznia 2001 r., nr [...], którą orzeczono o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod budowę obwodnicy Miasta [...], nieruchomości położonej w L., gmina [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 1125 m2, nr [...] o pow. 1044 m2 i nr [...] o pow. 1030 m2. W uzasadnieniu decyzji Wojewody przyjęto następujące ustalenia faktyczne i motywy prawne rozstrzygnięcia. Generalna Dyrekcja Dróg Publicznych Oddział Południowo-Wschodni Biuro w K., wnioskiem z dnia 4.11.1999r. wystąpiła do Starosty Powiatu [...] o wszczęcie z urzędu postępowania w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w L., gmina [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 1125 m2, nr [...] o pow. 1044 m2 i nr [...] o pow. 1030 m2, a niezbędnej do zrealizowania celu publicznego - budowy w ciągu drogi krajowej nr [...] obwodnicy miasta [...], zgodnie z decyzją z dnia 30 grudnia 1997r. Burmistrza [...] znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowani terenu dla tej inwestycji. Decyzja o w.z. i z.t. wydana została w oparciu o miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy w [...], przeznaczający przedmiotową nieruchomość pod budowę drogi nr [...]. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego poprzedzone zostało rokowaniami prowadzonymi początkowo przez Generalną Dyrekcję Dróg Publicznych, a następnie przez Starostę Powiatu [...], które-nie doprowadziły do nabycia działki w drodze umowy i po upływie wyznaczonego przez Starostę dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy. Starosta Powiatu [...] wskazaną wyżej decyzją z dnia 11 stycznia 2001r., nr [...], orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa przez pozbawienie prawa własności nieruchomości niezabudowane, oznaczone w ewidencji gruntów jako działki: nr [...] o pow. 1125 m2 mającej uregulowany stan prawny w [...], nr [...] o pow. 1044 m2 mającej uregulowany stan prawny w [...] i nr [...] o pow. 1030 m2 mającej uregulowany stan prawny w [...], a stanowiących własność M. i M. małż. W. za odszkodowaniem ustalonym na kwotę 9780.00 zł. Opierając decyzję na przepisach art. 112 ust.l-4, art.113 ust.l i 3, art.-119 ust.l pkt 1-4 i 7, art. 121 ust.l, art.123, art.128 ust.l, art.129 ust.l, art.130 ust.l i 2, art.132 ust.l-4 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z 2000r. Dz.U. nr 46, poz.543 z późn. zm.), organ I instancji przyjął, że wywłaszczenie prawa własności jest niezbędne dla realizacji celu publicznego, a nieruchomość położona jest na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na ten cel. W uzasadnieniu tej decyzji wskazano na dokonany decyzją Burmistrza [...] z dnia 29.12.1999r., nr [...] podział działek nr [...], [...] i [...] w celu wydzielenia działek nr [...], [...] i [...] oraz opisano poprzedzający wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego przebieg rokowań z Generalną Dyrekcją Dróg Publicznych Oddział Południowo-Wschodni, a następnie ze Starostą Powiatu [...], które nie doprowadziły do zawarcia umowy, za cenę wykupu w kwocie 5970 zł., przy żądaniu przez właścicieli po 5 zł za l m2. Wskazano, że na rozprawie administracyjnej w dniu 30.11.2000r. właściciele nie wyrazili zgody na oferowaną według aktualnego szacunku kwotę 9597 zł., która to kwota po waloryzacji odpowiadała wysokości ustalonego decyzją odszkodowania. W odwołaniu od tej decyzji M. W. i M. W. podnieśli, iż nie wyrażają zgody na wywłaszczenie ich działek za proponowaną kwotę odszkodowania. Nadto czuli się pokrzywdzeni w związku z planowaną budową obwodnicy [...]. Decyzją z dnia 28 marca 2001 r., nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...], podzielając ustalenia faktyczne i stanowisko prawne organu I instancji. W uzasadnieniu podniesiono, iż przebieg postępowania uwzględniał wymagania przepisów k.p.a. oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do zarzutów odwołania, a w szczególności naruszenia przepisu art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazano, ze wywłaszczona nieruchomość przeznaczona jest na cel publiczny oraz, ze proponowana w trakcie rokowań cena sprzedaży działki była ustalona w operacie szacunkowym rzeczoznawców majątkowych, a po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego sporządzony został w sierpniu 2000r. operat szacunkowy przez innego rzeczoznawcę. Wskazano, że rzeczoznawca majątkowy w swoim operacie szacunkowym ustalił wartość nieruchomości przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane w latach 1998-2000 w najbliższej okolicy przy sprzedaży na cele budowy obwodnicy nieruchomości charakteryzujących się zbliżonymi do wywłaszczonej nieruchomości cechami istotnymi dla wyceny. Podkreślano, że Wywłaszczana nieruchomości użytkowana była jako działka rolna, a rzeczoznawca majątkowy określił jej wartość rynkową według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego zgodnie z art.134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzję Wojewody [...] z dnia 20.03.2001 r. zaskarżyli do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie M. W. i M. W. (zwani dalej skarżącymi) wnosząc o uchylenie decyzji Wojewody [...] i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania. Skarżący zarzucili naruszenie art.134 ust.2 i 4 w związku z art.135 ust.3, art.150 ust. l i pkt l i art.151 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz naruszenie przepisów postępowania administracyjnego tj. art.77 i 80 k.p.a. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż wartość wywłaszczanej nieruchomości ustalono niezgodnie ze standardami zawodowymi. "Właśnie to, że za podstawę wyceny wartości naszych gruntów biegły przyjął ceny "wolnorynkowe" z wykupu pod obwodnicę gruntów w latach 1998-2000 od właścicieli, którym ceny takie narzucono ofertami opartymi o opinię biegłego opracowaną na "zamówienie" wnioskodawcy wywłaszczenia -pozbawia taką metodę wyliczenia wartości naszych gruntów cech wiarygodności i obiektywizmu." Przyjęte do wyceny wartości nieruchomości skarżących ceny wykupu gruntów z lat poprzednich nie były cenami rynkowymi "skoro rezultatem ich ustalenia nie była charakterystyczna dla obrotu wolnorynkowego nieskrępowana niczym swoboda stron w kreowaniu stanowiska negocjacyjnego mającego wpływ na ustalenie ceny ale narzucona z góry przez wnioskodawcę ustalona na jego wniosek cena oferowana pod zagrożeniem, że jeżeli nie będzie przyjęta to nastąpi wywłaszczenie." Nadto podniesiono, że ceny gruntów budowlanych i niebudowlanych komunalnych położonych na terenie miasta [...] oraz w jego bezpośrednim sąsiedztwie są kilkakrotnie wyższe od cen, które były ustalane dla potrzeb związanych z budową obwodnicy. Skarżący podkreślili, iż w toku rokowań proponowali wykupienie ich gruntów po cenie 5 zł za l m2 - nie zaistniała zatem okoliczność "niemożliwości nabycia nieruchomości w trybie umownym." A organ "wywłaszczeniowy mając określony obowiązek wynikający z art.77 § l i 80 kpa powinien był poddać krytycznej ocenie ustalenia odnoszące się wyceny wartości naszych gruntów bazujące na niepełnych danych i tego obowiązku nie wykonał." Nieuwzględniony został fakt, że grunty przeznaczone pod obwodnicę "zyskały walor gruntów budowlanych i ich wartość winna być oceniana w kontekście art.134 ust.4 ustawy jako gruntów przeznaczonych pod budowę. Brak takiej oceny prowadzi do takich paradoksów, ze grunty przyległe do obwodnicy na których będą lokowane różnego rodzaju usługi służące przyjeżdżającym będą wartościowo znacznie droższe niż te, których wykorzystano na obwodnicę, wykupując za cenę niewspółmierną do ich rzeczywistej wartości". W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko i podnosząc, iż zarzuty skargi nie wnoszą istotnych okoliczności dla sprawy. W piśmie procesowym z dnia 10.10.2003r. skarżący wskazali, że jednym z towarzyszących obwodnicy urządzeń jest zbiornik (basen) infiltracyjno-odparowujący, mający służyć do retencjonowania wód ze ściekami i zanieczyszczeniami pochodzącymi z przyległych terenów oraz skarp obwodnicy i dróg dojazdowych. Zdaniem skarżących urządzenie to będzie niekorzystnie oddziaływać na ich zabudowaną nieruchomość, a informację o tym zbiorniku zatajono przed nimi. W pozostałej części tego pisma procesowego skarżący szeroko odnieśli się do prawidłowości ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie ich gruntów. Wskazali, że operat szacunkowy sporządzono w 2000 r., a w związku z upływem trzech lat od tego momentu "operat stał się nieważny a przez to nie może stanowić podstawy dla określenia wysokości odszkodowania określonego w decyzji wywłaszczeniowej." Powołując się na art.128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art.21 ust.2 Konstytucji RP wskazują, że odszkodowanie powinno być słuszne, a więc ekwiwalentne i sprawiedliwe. Proponowane im odszkodowanie nie odpowiada tym postulatom. Podkreślają, że 2/3 ich gruntów w wyniku realizacji inwestycji znajdzie się po drugiej stronie obwodnicy, a zanieczyszczenie i hałas będą szkodliwie oddziaływać na prowadzoną przez skarżących hodowlę drobiu. Zdaniem skarżących "najwięcej kontrowersji oraz zarzutów należy odnieść do samej wyceny a zwłaszcza sposobu jej przeprowadzenia i przyjętych przy jej wykonywaniu metod i technik" - co uzasadnia zarzut naruszenia art.134 ust.3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zawarty w odrębnym piśmie z dnia 10.10.2003r. wniosek skarżących o zawieszenie postępowania, Sąd na posiedzeniu jawnym w dniu 24.10.2003r. oddalił. Ponownie z wnioskiem o zawieszenie postępowania sądowego wystąpił pełnomocnik skarżących radca prawny M. G. piśmie z dnia 10.03.2004r. Dodatkowo w piśmie tym pełnomocnik skarżących podniósł, iż operat szacunkowy sporządzany został przez mgr inż. E. M. - etatowego pracownika [...] Urzędu Wojewódzkiego w K., zatrudnionej w komórce organizacyjnej tego Urzędu przygotowującej rozstrzygnięcia w postępowaniu odwoławczym na decyzje wywłaszczeniowe. "Osoba ta podlegała wyłączeniu jako rzeczoznawca z tej sprawy z podstaw wynikających z art.24 kpa. Mając do dyspozycji akta wywłaszcz, sprawy organu I instancji z racji rozpatrywania odwołania, organ II instancji nie mógł nie wiedzieć, że jego pracownik brał udział w rozstrzyganiu sprawy w I instancji. (...) Godzi się jeszcze podnieść w uzupełnieniu zarzutu skarżących dotyczącego naruszenia przy wycenie wartości ich nieruchomości art.151 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez przyjęcie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy nabywaniu wcześniej gruntów pod obwodnicę, że nabywanie tamtych gruntów następowało w warunkach stosowania przez przedstawicieli inwestora szantażu, gróźb i nacisków." Postanowieniem z dnia 15.03.2004r., sygn. akt II SA/Kr 1356/01 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zawiesił postępowanie sądowe do czasu prawomocnego zakończenia postępowania sądowego w sprawie sygn. akt II SA/Kr 3201/02 Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Następnie, działając na wniosek skarżących z dnia 21.12.2005r., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie postanowieniem z dnia 26.01.2006r., sygn. akt II SA/Kr 1356/01 podjął zawieszone postępowanie sądowe. W kolejnym piśmie procesowym z 10.03.2006r. M. W. podniósł, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 30.12.1997r. dla inwestycji polegającej na modernizacji drogi nr [...], będąca podstawą do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, została uchylona przez WSA w Krakowie, a skarga kasacyjna na ten wyrok oddalona przez NSA w Warszawie. "Skoro zatem Sąd w naszej sprawie zawiesił sprawę wywłaszczeniowa a następnie uchylono wz i zt to konsekwencją takiego zawieszenia musi być obecnie niezwłoczne uchylenie decyzji wywłaszczeniowej jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa. Podstawa do uchylenia decyzji o wywłaszczeniu w postępowaniu sądowym na podstawie art.145 par l pkt l b ustawy z dnia 30.08.2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w zw. z art.145 § l pkt 8 k.p.a." Zarzuca nadto, że do wniosku o wywłaszczenie nie dołączono decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wraz z załącznikiem zawierającym określenie granic zewnętrznych terenu niezbędnego do realizacji celu publicznego - co narusza art. 116 ust.2 pkt 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W decyzjach organu I i II instancji nie zostały określone kwoty odszkodowania, jakie przysługują poszczególnym współwłaścicielom nieruchomości. "Naruszenie przepisów art.l 19 ust.l pkt 7 i art. 128 ust.l u.g.n. co stanowi podstawę uchylenia decyzji na podstawie art.145 par l pkt l lit. a (naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy) ustawy z 30.08.2002r. p.p.s.a. Naruszenie tych przepisów spowodowałoby uchylenie decyzji wywłaszczeniowej (...) wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 17.11.2005r. Naruszenie tych przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami miało istotny wpływ na wynik sprawy uzasadniający konieczność uchylenia decyzji wywłaszczeniowej obu instancji." Poniesiono także, iż w komunikacie nr 21 Ministerstwa Transportu i Budownictwa wskazano na liczne braki w prowadzonym postępowaniu wywłaszczeniowym. "Tymi brakami są brak pełnomocnictwa dla wszystkich osób występujących w imieniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych, brak decyzji ostatecznej o ustaleniu lokalizacji drogi wraz z fragmentem załącznika graficznego obejmującym nieruchomość będącą przedmiotem postępowania z zaznaczeniem linii rozgraniczających pasa drogowego oraz granic działek objętych postępowaniem, a także wraz z legendą do załącznika graficznego, brak dowodu doręczenia właścicielom nieruchomości oferty GDDKiA dotyczącej zawarcia umowy nabycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa a nadto brak aktualnego odpisu z księgi Wieczystej prowadzonej dla nieruchomości objętej wywłaszczeniem." Co więcej "w toku postępowania przed organem I instancji dopuszczono się zatem naruszeń art.114 ust.l, 115 ust. l, 116 ust.2 pkt l i ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z tych powodów WSA w Krakowie uchylił decyzję wywłaszczeniową (...) w wyroku z dnia 20.11.2003r." W pozostałej części pisma skarżący M. W. powtórzył swoje zarzuty, już wcześniej zawarte w innych pismach procesowych i skardze oraz wskazał, że "Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego E.M. z marca 2001 r. został wykonany wadliwie, a wiec nasz operat z 2000r. również jest wadliwy gdyż sporządzony w oparciu o te same parametry i metody." W swoim kolejnym, bardzo obszernym, piśmie procesowym z dnia 14.03.2006r. skarżący M. W. ponownie powtórzył przytaczane wcześniej zarzuty oraz szeroko je uzasadnił. Zgodnie z brzmieniem art.97 § l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, póz.1271 z późn. zm.) sprawy, w których skargi wniesione zostały do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem l stycznia 2004r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Na wstępie wskazać należy, iż sądy administracyjne dokonują wyłącznie kontroli działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie (art.3 § l ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i procedury, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art.134 cyt. wyżej ustawy). Przepis art.21 ust.2 Konstytucji RP stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Zgodnie z art.6 pkt l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z 2000r. Dz.U. nr 46, póz.543 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą o g.n. - wydzielenie gruntów m.in. pod drogi publiczne oraz budowa i utrzymanie tych dróg należy do celów publicznych w rozumieniu ustawy. Samo wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (art.112 ust.2). Jest oczywiste, że realizacja celu publicznego w postaci budowy obwodnicy miasta [...] w ciągu drogi krajowej nr [...], wymaga nabycia prawa własności gruntów, przeznaczonych pod tę drogę. Stosownie do przepisu art.112 ust.3 ustawy - wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób, niż przez pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Z przepisem tym pozostaje w związku przepis art. 114 ust.l, w myśl którego wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego (poza sytuacjami opisanymi w ust.2 i 3 art. 114 - co przedmiotowej sprawy nie dotyczy), należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust.3 (w rozpatrywanej sprawie - prawa własności) przeprowadzonymi między starostą a właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe). W trakcie rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. Z kolei przepis art. 115 ust.2 przewiduje, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 114, wyznaczonego przez starostę właścicielowi. Stosownie do przepisu art. 115 ust. l wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu. Z punktu widzenia zachowania wymogów ustawy, doniosłość prawną ma więc ta faza rokowań poprzedzająca wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, którą prowadzi starosta jako organ wyznaczony przepisem do ich przeprowadzenia. Należy mieć jednak na uwadze, iż przepis art. 17 ust. l ustawy przydaje wszystkim państwowym jednostkom organizacyjnym nie posiadającym osobowości prawnej uprawnienie do nabywania nieruchomości na własność Skarbu Państwa. Również zatem rokowania prowadzone przez przyszłego inwestora jako państwową jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej mogły doprowadzić do nabycia w drodze umowy nieruchomości niezbędnych dla realizacji celu publicznego. Przepis art. 114 ustawy o g.n. nie określa formy prowadzenia rokowań. Jednakże spełnienie obowiązku ich przeprowadzenia jako przesłanki wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego oznacza taką sytuację, w której starosta określił i zaproponował określone warunki nabycia w drodze umowy nieruchomości lub ich części niezbędnej do realizacji celu publicznego. Niemożność zaś w rozumieniu art. 112 ust.3 in fine nabycia własności nieruchomości lub jej części w drodze umowy oznacza z kolei taki stan, w którym właściciel nieruchomości na zaproszenie do rokowań nie odpowiedział lub w ogóle sprzeciwił się zbyciu nieruchomości (lub jej części), albo też strona lub strony wzajemnie stawiały sobie warunki, które druga strona uznawała za niemożliwe do przyjęcia. Z akt sprawy wynika, że wyznaczenie skarżącym przez starostę pismem z dnia 2.03.2000r. dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy sprzedaży działek nr [...], [...] i [...] o łącznej pow. 3199 m2 położonych w Obr. L. gm. [...] pod rygorem wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego w razie jego bezskutecznego upływu, nie było poprzedzone bezskutecznymi rokowaniami prowadzonymi przez Starostę ze skarżącymi. Jak wynika bowiem z treści protokołu rokowań przeprowadzonych w dniu 17.02.2000r. pomiędzy skarżącymi a osobami reprezentującymi Starostę [...] nie można mówić o braku możności nabycia w/w działek w drodze umowy. Skarżący przystąpili bowiem do rokowań i chociaż nie wyrazili zgody na proponowaną przez Starostę cenę wykupu ich działek, to ze swojej strony sami oświadczyli, iż zgadzają się na sprzedaż działek za cenę 5 zł za l m2. Jednak do tej propozycji skarżących Starosta w ogóle się nie ustosunkował. W protokole z rokowań oraz w jakimkolwiek innym piśmie brak jest stwierdzenia, że Starosta odrzuca ta propozycję i uznaje warunki sprzedaży działek zaproponowane przez skarżących za niemożliwe do przyjęcia. Taki tryb postępowania niewątpliwie nie spełnia wymogu przeprowadzenia rokowań i ich zakończenia. Należy zatem podzielić stanowisko skargi, że naruszony został przepis art.112 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż wszczęcie postępowania nastąpiło w sytuacji, gdy nie została wyłączona możliwość nabycia nieruchomości niezbędnej dla realizacji celu publicznego w drodze umowy. Wskazuje na to również znacząca rozbieżność pomiędzy wysokością ceny oznaczonej przez Starostę na kwotę 5970 zł w piśmie z dnia 2.03.2000r. wyznaczającym termin do zawarcia umowy, a wartością nieruchomości przyjętą w operacie biegłego rzeczoznawcy z sierpnia 2000r. na kwotę 9597 zł. Nie zakończenie w sposób prawidłowy rokowań (uniemożliwiający przyjęcie, że nie było możliwości nabycia działek w drodze umowy) w świetle art.114 ust.l ust.l, art.115 ust.l i art.116 us!2 pkt l i 3 ustawy o g.n., uniemożliwiało wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego z urzędu, a wadliwość tego rodzaju mogła mieć wpływ na wynik postępowania (por. T.Woś: Wywłaszczanie i zwrot nieruchomości, Wyd. Praw. PNN 1998, str.66). Przeprowadzenie rokowań jest ustawową przesłanką dopuszczającą wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Wadliwość wynikająca z przedwczesnego zakończenia rokowań przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego, nie może być sanowana już po jego wszczęciu, gdyż narusza ustawową zasadę, że wywłaszczenie (a zatem i wszczęcie postępowania w tym przedmiocie) może być dokonane wówczas, gdy prawo własności nie może być nabyte w drodze umowy (art.112 ust.3 ustawy o g.n.). Podsumowując stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa, w szczególności z mając na względzie art.112 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w stopniu powodującym konieczność ich uchylenia na podstawie art. 145 § l pkt l lit. "a" ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art.200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.