II SA/Kr 1373/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: WSA Monika Niedźwiedź (spr.) WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: Specjalista Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2026 r. sprawy ze skargi J. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 8 sierpnia 2025 r. znak: SKO.ZP/415/204/2025 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Zaskarżoną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 8 sierpnia 2025 r. znak SKO.ZP/415/204/2025 orzeczono o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 15.04.2025 r., znak sprawy AU-02-4.6730.2.201.2024.ŁOK o odmowie ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pod nazwą pn.: "Budowa budynku biurowego wraz z infrastrukturą techniczną, budową zbiornika retencyjnego na wody opadowe, budową drogi wewnętrznej i miejsc postojowych, oraz zagospodarowaniem terenu na działce nr [...] Obr. [...] P. , oraz budowa sieci kanalizacyjnej na działce nr [...] Obr. [...] przy ul. [...] w K.". Decyzja ta została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym. Organ I instancji przeprowadził postepowanie w sprawie wniosku postępowania o ustalenie warunków zabudowy. W toku postępowania uzyskano; Opinię Zarządu Dróg Miasta Krakowa z dnia 02.10.2024 r. znak: RW.450.1.345.2024 w zakresie obsługi komunikacyjnej. 2.Opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 18.10.2024 r. znak: AU-02- 4.6730.2.201.2024.ŁOK w zakresie ochrony środowiska; 3. Opinię Wydziału ds. Jakości Powietrza z dnia 01.10.2024 r. znak: AU-02-4.6730.2.201.2024.ŁOK w zakresie ochrony powietrza; 4. Opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z dnia 09.10.2024 r. znak AU-02-4.6730.2.201.2024.ŁOK w zakresie obszarów zagrożonych powodzią; 5. Opinię Zarządu Zieleni Miejskiej w Krakowie z dnia 06.12.2024 r. znak: ZL.760.53.24.LM. Przy wykładni przepisów organ odwołał się do art. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazując, że działania w zakresie kształtowania przestrzeni powinny opierać się na zasadach ładu przestrzennego oraz zrównoważonego rozwoju, obejmujących aspekty urbanistyczne, architektoniczne, krajobrazowe i ekonomiczne. Wskazano, że art. 61 ust. 1 pkt 1 wprowadzający zasadę dobrego sąsiedztwa ma zapewnić harmonijną kompozycję przestrzeni. W ramach postępowania organ zlecił wykonanie analizy urbanistyczno- architektonicznej, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r., obejmującej obszar w promieniu co najmniej trzykrotnej szerokości frontu działki. Analizę tę wykonała mgr inż. arch. I. I.-K.. W jej wnioskach wskazano, że planowana inwestycja zlokalizowana jest we wschodniej części K., po północnej stronie ul. [...], przy drodze powiatowej w pobliżu drogi ekspresowej [...]. Otoczenie stanowią w większości tereny niezabudowane, a istniejąca zabudowa skupiona jest w bardziej oddalonych rejonach. Wzdłuż [...] brak jest zabudowy, z wyjątkiem obiektów przemysłowych K. Zakładów [...]. Parametry planowanej inwestycji obejmują szerokość elewacji frontowej w przedziale od 85 do 122,12 m, wysokość 12-13 m oraz powierzchnię zabudowy w zakresie od 2000 do 3862,61 m˛. Organ ustalił, że w obszarze analizy występują obiekty usługowe, jednak usytuowane przy innych drogach publicznych. Otoczenie charakteryzuje się drobną zabudową jedno- do trzykondygnacyjną z dachami spadzistymi, podczas gdy planowany obiekt o znacznej szerokości i płaskim dachu znacząco odbiega od istniejących form. Brak jest również zabudowy wzdłuż północnej strony ul. [...], co uniemożliwia wyznaczenie linii zabudowy. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizy wynosi około 22%, natomiast dla planowanej inwestycji wartość ta kształtuje się na poziomie od 49 do 80%, co stanowi istotne przekroczenie dotychczasowych parametrów. Mając na uwadze powyższe stwierdzono, iż przeprowadzona analiza urbanistyczno-architektoniczna wykazała sprzeczność planowanego zamierzenia z zabudową występującą w obszarze analizowanym przede wszystkim pod względem formy architektonicznej, wskaźników intensywności zabudowy i wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, oraz wysokości elewacji frontowej. Wnioskowane parametry znacznie przekraczają wskaźniki ww. parametrów zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym. Organ II instancji rozpatrując ponownie sprawę w wyniku wniesionego odwołania wskazał, że analiza architektoniczno-urbanistyczna ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia o ustaleniu warunków zabudowy, ponieważ stanowi jeden z głównych elementów materiału dowodowego umożliwiającego ocenę spełnienia przesłanek ustawowych. W niniejszej sprawie, w toku postępowania pierwszej instancji, przeprowadzono analizę architektoniczno-urbanistyczną godnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Analiza zawiera część graficzną – mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości ' 381 m od granicy terenu objętego wnioskiem, obejmującego część działki nr [...], obręb [...] P. . Z załącznika graficznego wynika, że front terenu inwestycji ma długość 127 m. Jest to południowa granica działki nr [...], obręb [...], przylegająca do działki drogowej nr [...], obręb [...] (ul. [...]), z której odbywa się główny wjazd i wejście na teren inwestycji kubaturowej. Analizą objęto wszystkie działki, o tożsamej do wnioskowanej funkcji, znajdujące się w wyznaczonych granicach. Analizę sporządziła osoba uprawniona inż. arch. I. I.-K. - zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Sposób określenia obszaru analizowanego spełnia wymogi art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt la u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, jednak nie mniej niż 50 m. Przez "front terenu" należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W świetle powyższego, wbrew twierdzeniom Odwołującego, należy stwierdzić, że sposób określenia obszaru analizowanego jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa i nie doprowadził do pominięcia istotnych elementów zagospodarowania terenu. Charakteryzując teren inwestycji, wskazano, iż jest on położony we wschodniej części K., w odległości ok. 675 m od granicy miasta, w obrębie Dzielnicy [...], po północnej stronie ulicy [...] - powiatowej drogi publicznej - oraz po wschodniej stronie drogi ekspresowej S7, w odległości ok. 252 m od zewnętrznej krawędzi jezdni łącznika drogi ekspresowej S7. W związku z powyższym planowana zabudowa będzie zlokalizowana zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, tj. w odległości nie mniejszej niż 40 m od zewnętrznej krawędzi jezdni łącznika drogi ekspresowej S7.W bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji występują działki niezabudowane, natomiast zabudowa znajduje się na obrzeżach obszaru analizowanego. Obszar ten, zarówno pod względem funkcji, jak i typu zabudowy, jest zróżnicowany, z wyraźną dominacją zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna występuje m.in. działki nr [...], [...], [...] obręb [...], [...], [...], [...], [...], [...] obręb [...] P. - o charakterze podmiejskim, wysokości od 1 do 3 kondygnacji, w zabudowie wolnostojącej lub bliźniaczej; w tym budynki mieszkalne połączone z budynkami gospodarczymi (np. garażami). Zabudowa mieszkaniowa jest uzupełniona 1-kondygnacyjnymi budynkami garażowymi i gospodarczymi, wolnostojącymi lub połączonych w zespoły zabudowy (m.in. działki nr [...], [...], [...] obręb [...] P. , [...], [...] [...] obręb [...] P. zabudowa usługowa - m.in. działki nr [...], [...] obręb [...] P. [...] - budynek usługowy połączony z budynkiem mieszkalnym; [...] [...] i [...] - zespół budynków mieszkalno-usługowych. Budynki w zabudowie wolnostojącej lub tworzące zespoły zabudowy, wysokości od 2 do 3 kondygnacji.; zabudowa produkcyjno-usługowa - m.in. działki nr [...], [...], [...] obręb [...]; [...], [...] obręb [...] P. - K. Zakłady [...]. Budynki w zabudowie wolnostojącej lub tworzące zespoły zabudowy, wysokości od 1 do 2 kondygnacji; kryte dachami płaskimi. Charakterystyczną cechą obszaru analizowanego jest skoncentrowanie zabudowy głównie po północnej stronie ulicy L. oraz wzdłuż ulicy O. Na zakończeniu ulicy [...], tuż przy drodze ekspresowej S7, zlokalizowany jest budynek produkcyjno-usługowy. Natomiast wzdłuż ulicy [...] występuje nieliczna zabudowa, w tym teren K. Zakładów [...] (działki nr [...], [...] obręb [...]), położony po południowej stronie ulicy, z obiektami usługowo-przemysłowymi znajdującymi się w znacznym oddaleniu od pasa drogowego. Zabudowa istniejąca jest zlokalizowana głównie na obrzeżach obszaru analizowanego. W centralnej i południowej części znajdują się działki niezabudowane, stanowiące w większości łąki lub nieużytki. Wielkość działek geodezyjnych jest zróżnicowana, co powoduje, że występująca zabudowa generuje nierównomierne zagęszczenie terenu. Obszar analizowany charakteryzuje się dużą powierzchnią biologicznie czynną, na którą składa się zieleń wysoka i niska - ogrody przydomowe zabudowy mieszkaniowej oraz tereny wolne od zabudowy (głównie w środkowej, zachodniej i południowej części obszaru). Działka inwestycyjna - nr [...] obręb [...] - to teren niezabudowany, położony po północnej stronie ulicy [...]. Wnioskowana inwestycja obejmuje budowę budynku biurowego o powierzchni zabudowy w przedziale od 2000 m˛ do 3862,61 m˛, wysokości trzech kondygnacji i z dachem płaskim. Parametry te istotnie odbiegają od zabudowy istniejącej w otoczeniu. W obszarze analizowanym większość działek pozostaje niezabudowana, a planowana inwestycja ma powstać w otoczeniu, w którym dominuje zabudowa drobnoskalowa i kameralna - głównie budynki mieszkalne jednorodzinne oraz usługowe, w większości niskie, kryte dachami wielospadowymi, usytuowane głównie wzdłuż ulic L. i O., w oddaleniu od terenu inwestycji. Zabudowa ta charakteryzuje się wysokością od jednej do trzech kondygnacji, często z użytkowym poddaszem. Zabudowę usługowo-produkcyjną reprezentują obiekty o stosunkowo niewielkiej skali, w tym dwukondygnacyjny budynek z dachem płaskim na działkach nr [...], [...] i [...] obręb [...] oraz zespół niewielkich, jednokondygnacyjnych obiektów. Wyjątek w zakresie gabarytów stanowi jedynie wspomniany budynek po zachodniej stronie drogi ekspresowej [...]. Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, iż realizacja inwestycji w proponowanej formie prowadziłaby do naruszenia utrwalonego ładu przestrzennego, wprowadzając element o skali i charakterze stanowiącym dysonans w stosunku do istniejącego zagospodarowania terenów sąsiednich. Planowana zabudowa odbiega od zabudowy występującej w obszarze analizowanym pod względem formy architektonicznej - w szczególności wskaźników intensywności zabudowy i wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, oraz wysokości elewacji frontowej. W obszarze analizowanym brak jest obiektów, które mogłyby stanowić podstawę do kontynuacji formy wnioskowanej nowej zabudowy. Nowa zabudowa powinna być kształtowana w sposób harmonizujący z istniejącym układem przestrzennym, stanowiąc jego naturalne dopełnienie i gwarantując spójność kompozycji urbanistycznej. Powyższe uzasadnia negatywną ocenę wniosku w zakresie zgodności z istniejącym stanem zagospodarowania oraz zasadami kształtowania ładu przestrzennego. Wskazano, że z przeprowadzonej analizy jednoznacznie wynika, że w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji brak jest zabudowy o porównywalnych parametrach i charakterze, jak planowany obiekt. W analizie tej zakresie możliwości wyznaczenia linii zabudowy stwierdzono, iż istniejąca zabudowa ma charakter rozproszony, zlokalizowana głównie wzdłuż ulic L. i O.. Zabudowa (dz. nr [...], [...], [...] obr. [...]) przy ul. [...], po północnej stronie ul. Ś. (stanowiącej przedłużenie ul. [...]), usytuowana jest w odległości ok. 112 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. Ś. . Wzdłuż ul. [...] brak jest zwartej zabudowy. Wyjątek stanowi teren K. Zakładów [...] (dz. nr [...], [...] obr. [...]) po południowej stronie ul. [...], gdzie obiekty przemysłowo-usługowe znajdują się w znacznej odległości od pasa drogowego (ok. 144 m od zewnętrznej krawędzi jezdni). Analiza wykazała, iż po północnej stronie ul. [...], gdzie znajduje się teren inwestycji, brak jest działki zabudowanej w sposób pozwalający na kontynuację linii zabudowy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Usytuowanie istniejącej zabudowy przy ul. Ś. , w znacznej odległości od linii pasa drogowego, uniemożliwia również jej wykorzystanie jako podstawy do wyznaczenia nowej linii zabudowy zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Zgodnie zaś z § 3 ust. 3 rozporządzenia dopuszcza się inne ustalenie linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. Jednak w przedmiotowej sprawie analiza ta nie potwierdziła możliwości ustalenia nowej linii zabudowy w oderwaniu od zabudowy istniejącej, ponieważ teren inwestycji położony jest poza obszarem zwartej zabudowy, w pasie terenów otwartych. Lokalizacja projektowanej budynku w takim miejscu naruszałaby istniejący układ kompozycyjny przestrzeni i wymagałaby kreowania nowej linii zabudowy niezwiązanej z układem zabudowy sąsiednich działek. Na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono, że działki budynkami o funkcji analogicznej do wnioskowanej, położone analizowanym, charakteryzują się znacznym zróżnicowaniem intensywności zabudowy oraz nadziemnej intensywności zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu. Wskaźniki te kształtują się w przedziale od około 0,005 (dz. nr [...] Obr. [...] P. do około 1,0 (dz. nr [...] Obr[...]; dz. nr [...], [...], [...] Obr. [...] ) dla intensywności zabudowy oraz od około 0,05 (dz. nr [...] Obr. [...]) do około 1,0 (dz. nr [...], [...], [...] Obr.[...]) dla nadziemnej intensywności zabudowy. Średni wskaźnik intensywności zabudowy dla obszaru analizowanego wynosi około 0,46, a średni wskaźnik nadziemnej intensywności zabudowy około 0,43. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, przy uwzględnieniu dopuszczalnej tolerancji do 20%, możliwe jest ustalenie maksymalnych wartości tych wskaźników odpowiednio na poziomie 0,55 dla intensywności zabudowy oraz 0,52 dla nadziemnej intensywności zabudowy. Minimalną nadziemną intensywność zabudowy ustalono na podstawie najmniejszej wartości tego wskaźnika dla działki położonej w obszarze analizowanym, tj. 0,005. Tymczasem wartości wnioskowane przez inwestora kształtują się w przedziale od 1,46 do 2,83 zarówno dla intensywności, jak i nadziemnej intensywności zabudowy, co oznacza przekroczenie wartości maksymalnych wyznaczonych na podstawie analizy średnio blisko pięciokrotnie. Zatem zasadnie przyjęto, iż tak znacząca rozbieżność nie znajduje uzasadnienia w istniejącej strukturze zabudowy obszaru analizowanego, w którym przeważają obiekty o mniejszych gabarytach i niższych wskaźnikach zabudowy. W konsekwencji brak jest zarówno przesłanek prawnych, jak i przestrzennych do ustalenia dla przedmiotowej inwestycji wskaźników intensywności zabudowy i nadziemnej intensywności zabudowy na wnioskowanym poziomie, gdyż ich realizacja prowadziłaby do powstania obiektu o gabarytach znacznie przekraczających istniejące w obszarze, naruszając ład i porządek przestrzenny. W zakresie wskaźników wielkości udziału powierzchni zabudowy oraz wielkości minimalnego udziału powierzchni biologicznie przeprowadzona przez organ analiza wykazała, że średni wskaźnik udziału powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek zabudowanych w obszarze analizowanym wynosi około 22%, przy wartościach mieszczących się w zakresie od około 1% do około 41%. Natomiast średni wskaźnik powierzchni biologicznie czynniej w tym obszarze wynosi około 30%, przy wartościach od około 10% do około 80%.Tymczasem inwestor wnioskował o ustalenie wskaźnika udziału powierzchni zabudowy w przedziale od około 49% do około 94% oraz minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na poziomie od około 20% do około 40%. Wnioskowane wartości znacznie przekraczają maksymalne wartości wskaźników występujących w obszarze analizowanym oraz w istotny sposób odbiegają od jego średnich pehametrów. W odniesieniu do powierzchni biologicznie czynnej wnioskowana wartość minimalna jest niższa od średniej dla obszaru oraz niższa od rekomendowanego przez Wydział Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta Krakowa minimalnego poziomu 40%. Zgodnie z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia, wskaźnik udziału powierzchni zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego, a zgodnie z § 9 ust. 1 i 2 - minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej również ustala się w oparciu o średnią wartość dla obszaru analizowanego. Autor analizy wskazał, iż możliwe byłoby zatem wyznaczenie wskaźników jedynie na poziomie średnich wartości, tj. około 22% dla wskaźnika powierzchni zabudowy oraz minimum 30% dla wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Wnioskowane przez inwestora wartości nie znajdują uzasadnienia w istniejących uwarunkowaniach przestrzennych i nie mogą stanowić kontynuacji zabudowy w rozumieniu przepisów ustawy. Wobec powyższego Kolegium podziela ustalenia organu I instancji w zakresie braku możliwości ustalenia przedmiotowego parametru, zgodnie z wnioskiem inwestora, na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia. W analizie szczegółowo i rzetelnie opisano sposób kształtowania się przedmiotowego parametru w obszarze analizowanym oraz wyliczono średnią wartość dla wszystkich budynków znajdujących się w tym obszarze. Jak wynika z przeprowadzonej analizy, gabaryty planowanej inwestycji znacząco odbiegają od parametrów sąsiedniej zabudowy i przekraczają średnią wartość przedmiotowego parametru występującą w obszarze analizowanym. W konsekwencji brak jest przesłanek prawnych i przestrzennych do ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wskaźników w wartościach wnioskowanych przez inwestora. Planowana inwestycja nie kontynuuje również parametrów zabudowy w zakresie szerokości elewacji frontowej. Z przeprowadzonej analizy wynika, iż szerokości elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym są zróżnicowane, uzależnione przede wszystkim od funkcji i formy zabudowy oraz usytuowania budynków względem frontów działek. Budynki o funkcji usługowej mają szerokości elewacji frontowych mieszczące się w przedziale od ok. 10 m (dz. nr [...] obr. [...]) do ok. 53 m (dz. nr [...], [...], [...] obr. [...]). Na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono, że średnia szerokość elewacji frontowych budynków usługowych w obszarze analizowanym wynosi ok. 22 m, przy dopuszczalnej tolerancji do 20%, co daje przedział od ok. 17,6 m do 26,4 m. Najszersza elewacja frontowa w istniejącej zabudowie ma ok. 53 m. Planowana inwestycja przewiduje budynek o szerokości elewacji frontowej w zakresie od 85 m do 122,12 m, co znacząco przekracza zarówno średnią, jak i maksymalną szerokość elewacji frontowych w obszarze. Parametry te nie znajdują odniesienia w istniejącej zabudowie, w związku z czym brak jest możliwości ich przyjęcia jako kontynuacji. W zakresie wysokości zabudowy podano, iż w analizowanym obszarze wysokości budynków są zróżnicowane, uzależnione m.in. od funkcji obiektów i formy dachów. Budynki o takiej samej funkcji jak wnioskowana, występujące w obszarze analizowanym, także charakteryzują się zróżnicowanymi wysokościami, mieszczącymi się w przedziale od ok. 3,5 m (dz. nr [...] obr[...]) do ok. 12 m (dz. nr [...], [...], [...] obr. [...]). W analizie zawarto szczegółowe zestawienie wysokości zabudowy w obszarze analizowanym. Średnia wysokość zabudowy budynków usługowych w obszarze analizowanym wynosi ok. 8,5 m. Wnioskowana wysokość zabudowy planowanego budynku w zakresie od ok. 12 m do ok. 13 m przekracza średnią i maksymalną wysokość zabudowy budynków położonych w obszarze analizowanym. Należy przy tym zaznaczyć, że organ I instancji omyłkowo wskazał, iż przedmiotem analizy były budynki mieszkalne jednorodzinne w zakresie wskaźników szerokości elewacji frontowej i wysokości zabudowy. W rzeczywistości jednak, dane przytoczone w uzasadnieniu organu dotyczą budynków usługowych i odnoszą się do właściwych działek objętych analizą urbanistyczną. Nadto szczegółowe dane podane w tabelach umożliwiają weryfikację ustalonych średnich. Tym samym nieprawidłowe określenie rodzaju analizowanej zabudowy miało charakter wyłącznie omyłki redakcyjnej, niemającej wpływu na merytoryczną ocenę parametrów projektowanej inwestycji w kontekście ustaleń art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Przeprowadzona analiza wykazała brak możliwości ustalenia parametrów nowej zabudowy w zakresie wysokości na podstawie istniejącej zabudowy, zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia, ponieważ przyległe do terenu inwestycji działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, są niezabudowane. Wnioskowana wysokość 12-13 m przekracza zarówno średnią, jak i maksymalną wysokość zabudowy w obszarze analizowanym. Zgodnie z § 7 ust. 3 ww. rozporządzenia, ustalenie wysokości na podstawie średniej możliwe jest jedynie w przypadku spełnienia wszystkich przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, co w niniejszej sprawie nie zachodzi. Z powyższych względów brak jest przesłanek przestrzennych i prawnych do ustalenia wysokości zabudowy planowanego budynku na wnioskowanym poziomie. W związku z tym ustalenie wysokości zgodnie z wnioskiem inwestora nie jest możliwe. Zaakcentowano przy tym, że głównym argumentem przemawiającym za brakiem możliwości ustalenia warunków zabudowy, wyrażonym w decyzji organu I instancji, jest naruszenie ładu przestrzennego. Kolegium podziela dominujący pogląd w orzecznictwie, iż organ jest związany wnioskiem inwestora jedynie w zakresie wskazanej funkcji. Niemniej jednak, wobec ustalenia przez organ I instancji, że charakterystyka inwestycji nie wpisuje się w ład urbanistyczny obszaru i nie stanowi kontynuacji żadnego z istniejących budynków, zasadnie uznano, iż planowana zabudowa nie uzupełnia istniejącego układu urbanistycznego pod względem wskaźnika zabudowy, szerokości i wysokości elewacji frontowej. Nie ma zatem możliwości harmonijnego wkomponowania planowanej zabudowy w zastany układ przestrzenny obszaru. Planowana inwestycja o wnioskowanych gabarytach nie będzie stanowić uzupełnienia istniejącej zabudowy, a jej realizacja zgodnie z wnioskiem skutkowałaby zdegradowaniem istniejącego ładu przestrzennego, co jest niedopuszczalne w trybie ustalania warunków zabudowy i wyklucza wydanie decyzji pozytywnej. W świetle powyższych ustaleń brak jest przesłanek przestrzennych, urbanistycznych oraz estetycznych do zaakceptowania wnioskowanej wysokości oraz gabarytów planowanej zabudowy. W związku z tym konieczne jest odmówienie ustalenia warunków zabudowy na parametrach przedstawionych przez inwestora, co jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa oraz zasadami racjonalnego i zrównoważonego gospodarowania przestrzenią. Właściwa wykładnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. prowadzi do wniosku, że dla ustalenia warunków konkretnego obiektu budowlanego decydujące znaczenie ma w szczególności analiza tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań w zakresie parametrów i cech kształtowania zabudowy. Jak wykazała szczegółowa analiza, w obszarze analizowanym brak jest działek, które mogłyby stanowić punkt odniesienia do ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Organ I instancji wyjaśnił, z jakich powodów brak jest możliwości ustalenia warunków zabudowy dla tej inwestycji. Organ odwoławczy zaznaczył przy tym, że nie może uwzględnić wniosku o przeprowadzenie dowodu z kopii decyzji Prezydenta miasta Krakowa z dnia 4 lutego 2025 r. ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego na działce [...] obr. [...] W uzasadnieniu stanowiska wskazano, że każda sprawa administracyjna ma charakter indywidualny i wymaga odrębnej, szczegółowej analizy stanu faktycznego oraz prawnego. Wyrok wydany w innej sprawie wiąże organy jedynie w tej konkretnej sprawie i nie stanowi automatycznej podstawy do pozytywnego rozstrzygnięcia w innym postępowaniu, zwłaszcza jeśli dotyczy odmiennego stanu faktycznego. W przedmiotowym postępowaniu kluczowe znaczenie ma przeprowadzona szczegółowa analiza urbanistyczna, której rzetelność i kompletność została potwierdzona, a której wyniki stanowią podstawę do wydania decyzji w niniejszej sprawie. To właśnie na tej podstawie dokonano oceny spełnienia wymogów prawa w zakresie ustalenia warunków zabudowy. Ponadto tut. Kolegium z urzędu wiadomo, iż decyzja Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 4 lutego 2025 r. dotycząca działki nr [...] Obr. [...] nie jest decyzją ostateczną, gdyż od niej wniesiono odwołanie. Powołana decyzja z dnia 4 lutego 2025 r. nie uzasadnia pozytywnego rozstrzygnięcia wniosku o ustalenie warunków zabudowy w niniejszej sprawie, a rozstrzygnięcie powinno wynikać z indywidualnej, szczegółowej i niezależnej analizy urbanistyczno-prawnej przeprowadzonej w toku postępowania. Organ odwoławczy nie uznał ponadto zarzutów dotyczących nadmiernej ingerencji w prawo własności. Wskazał również, że jakkolwiek pojęcie działki sąsiedniej należy rozumieć szeroko, to w niniejszej sprawie nie było możliwe odniesienie parametrów planowanego zamierzenia inwestycyjnego do zabudowy znajdującej się po przeciwnej stronie drogi ekspresowej S7. Podkreślono, że istotne znaczenie dla oceny kontekstu zabudowy ma przede wszystkim najbliższe sąsiedztwo terenu inwestycji, pozostające w bezpośredniej lub funkcjonalnej łączności przestrzennej z przedmiotową działką. Obiekty położone po drugiej stronie drogi ekspresowej, pomimo formalnego włączenia ich w obszar analizowany, nie spełniają tego kryterium i nie mogą stanowić podstawy do ustalenia wymagań dla nowej zabudowy. Z powyższą decyzją nie zgodził się J. J. wnosząc skargę na tę decyzję do tutejszego Sądu. Zaskarżonej decyzji zarzucił: 1. naruszenie prawa procesowego, mającego istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia, a to art 7, art. 8 § 1, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 Ustawy kodeks postępowania administracyjnego t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 775 (dalej: k.p.a.) - poprzez niewiązanie się z obowiązku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności przez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego i dowolną jego ocenę nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji, w tym: niewyjaśnienie podstaw pominięcia w analizie istotnej części wyznaczonego obszaru analizowanego, nieuzasadnienie kwestii wyznaczenia obszaru analizowanego z pominięciem obiektów budowlanych o funkcji podobnej do inwestycji planowanej, zawarcie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji twierdzeń sprzecznych z ustalonym stanem faktycznym, jakoby w obszarze poddanym analizie występowały budynki o podobnych cechach i parametrach do planowanej inwestycji, 2. naruszenie prawa procesowego, mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia, a to art. 7, 75 §1, 77 §1, 78 §1 poprzez odmowę dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 4 lutego 2025 r., ustalającej warunki zabudów dla zamierzenia inwestycyjnego na działce nr [...] Obr. [...], 3. naruszenie prawa materialnego, poprzez jego wadliwe zastosowanie, a to art. 61 ust. 1 w zw. z art. 61 ust. 5a Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 (dalej: u.o.p.), poprzez wadliwe ustalenie obszaru analizowanego i w konsekwencji niewzięcie pod uwagę istniejących budynków, tworzących jeden kompleks urbanistyczny, 4. naruszenie prawa materialnego, poprzez jego wadliwe zastosowanie, a to art. 61 1 u.o.p. w zw. z §1 pkt 1 Rozporządzenia .Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz.U. z 2024 r. poz. 1116 (dalej: Rozporządzenie), poprzez błędną wykładnię definicji działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej i w konsekwencji uznanie, iż to nazwa drogi publicznej determinuje jej tożsamość, nie zaś funkcja oraz tworzenie jednolitego ciągu komunikacyjnego i układu urbanistycznego, 5. naruszenie prawa materialnego, poprzez jego wadliwe zastosowanie, a to art. 2, 32 ust. 1, art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, a także art. 4 Ustawy Prawo Budowlanego, poprzez niezgodne z zasadami demokratycznego państwa prawnego zróżnicowanie sytuacji podmiotów, chcących skorzystać z prawa do zabudowy sąsiadujących ze sobą nieruchomości. W uzasadnieniu skargi zaakcentowano, że Organ II instancji, powielając w treści skarżonej decyzji argumentację Organu I instancji, w sposób zupełnie dowolny, ustalił, iż w rozumieniu art. 61 ust. 1 u.o.p. to nazwa drogi publicznej determinuje jej tożsamość, nie zaś funkcja oraz tworzenie jednolitego ciągu komunikacyjnego. Uzasadnienie Organu II instancji w tym zakresie zasadniczo sprowadza się jedynie do ustalenia, iż obiekty budowlane zlokalizowane po drugiej stronie drogi ekspresowej S7 nie spełniają kryterium nieruchomości sąsiednich. Ustalenia Organu II instancji w tym zakresie ograniczyły się do jedynie powtórzenia wniosków płynących z analizy urbanistycznej przeprowadzonej w sprawie oraz twierdzeń Organu I instancji. Przy czym, okoliczność ta nie pozostaje bez znaczenia dla rozpoznania niniejszej sprawy, albowiem w razie wzięcia pod uwagę obiektów budowlanych znajdujących się po drugiej stronie trasy S7, w zupełnie odmienny sposób ukształtowane zostałyby wskaźniki zabudowy, konieczne do spełnienia przez Inwestora. Takie rozgraniczenie na działki sąsiednie przed drogą ekspresową oraz za drogą ekspresową S7 i niewzięcie ich pod uwagę, pomimo uwzględnienia ich w obszarze analizowanym absolutnie nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach i powinny stanowić podstawę do ustalenia wymagań dla nowej zabudowy. Argumentacja Skarżącego tym bardziej zasługuje na uwzględnienie, gdyż w zabudowie śródmiejskiej, w której drogi czy ulice zasadniczo łączą, a nie separują elementy tkanki miejskiej, oddzielenie od siebie części obszaru analizowanego, pełniącego funkcjonalną całość nie znajduje logicznego uzasadnienia. Zawężenie rozumienia definicji drogi dostępnej z tej samej drogi publicznej, przy znacznym zagęszczeniu ulic, jak ma to miejsce w miastach mogłoby w istocie spowodować znaczące i zdaniem Skarżącego się nadmiarowe ograniczenie prawa do zabudowy własnej nieruchomości. W niniejszym przypadku ulica [...], przecinana jest wiaduktem S7, za którym po stronie zachodniej ciąg komunikacyjny kontynuowany jest przez drogę T. Ś., która tworzy jeden urbanistycznie połączony ciąg komunikacyjny. W takiej sytuacji, również budynki zlokalizowane po zachodniej stronie ulicy powinny zostać uwzględnione w obszarze analizowanym i powinny być uznane za nieruchomości znajdujące się przy tej samej drodze publicznej. Kolejno, zdaniem Skarżącego w sposób wadliwy został ustalony zarówno przez Organ I instancji, jak i II instancji obszar analizowany. Wyznaczenie obszaru analizowanego, jako równego okręgu wokół działki Inwestora, pomijając równocześnie nieruchomości zlokalizowane po zachodniej stronie drogi S7, które odpowiadają funkcji oraz gabarytom planowanej inwestycji, w sposób oczywisty zaniżyło dopuszczalne wskaźniki zabudowy i jako takie nie znajduje oparcia w logicznej argumentacji. Objęte obszarem analizowanym, natomiast zostały nieruchomości zlokalizowane na północ i na północny-wschód od nieruchomości Skarżącego, będące jednakże odrębnym układem urbanistycznym, niepowiązanym funkcjonalnie z tą nieruchomością. W tym miejscu należy zauważyć, iż na północy właśnie, zlokalizowane są budynki mieszkalne jednorodzinne, których uwzględnienie w wyliczeniach Organu doprowadziły do błędnego zdaniem Skarżącego ustalenia parametrów inwestycji, odbiegających od zamierzonych w projekcie. Zdaniem Skarżącego, ze względu na tworzenie jednolitego ciągu komunikacyjnego oraz jednorodnej i funkcjonalnej całości urbanistycznej, budynki usługowe zlokalizowane na dz. nr [...] oraz [...] obr. [...] powinny znaleźć się w obszarze analizowanym. Skarżona decyzja zatem oraz poprzedzająca ją decyzja Organu I instancji pozostają w sprzeczności z zasadą proporcjonalności, równości wobec prawa, a także zrównoważonego rozwoju, rozumianą jako rozwój społeczno- gospodarczy, w którym następuje proces integrowania działań politycznych, gospodarczych i społecznych, z zachowaniem równowagi przyrodniczej oraz trwałości podstawowych procesów przyrodniczych, w celu zagwarantowania możliwości zaspokajania podstawowych potrzeb poszczególnych społeczności lub obywateli zarówno współczesnego pokolenia, jak i przyszłych pokoleń. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych). Istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się zatem do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Kontrola ta powinna zawsze przebiegać na trzech płaszczyznach: 1) oceny zgodności rozstrzygnięcia (decyzji lub innego aktu) lub działania z prawem materialnym, 2) dochowania wymaganej prawem procedury, 3) respektowania reguł kompetencji. Zgodnie z przepisem art. 133 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 202 r. poz.935, dalej p.p.s.a.) sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że "skoro wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy, to tym samym badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd ocenia jej zgodność z prawem materialnym i procesowym w aspekcie całości zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego" (wyrok NSA z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej p.p.s.a.) stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Ramy prawne sądowej kontroli zaskarżonej decyzji wyznaczają przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130, ze zm., dalej u.p.z.p.) oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2024, poz. 1116, dalej rozporządzenie z 2024 r.). Podstawowym instrumentem kształtowania ładu przestrzennego są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego pozwalające w sposób kompleksowy i spójny kształtować ład przestrzenny na większym, spójnym architektonicznie i urbanistycznie obszarze. Ponadto preferencja miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wynika także z faktu, że odgórne zasady kształtowania ładu przestrzennego przez władzę publiczną stanowią ingerencję w chronione w aktach prawa powszechnie obowiązującego prawo własności. Ograniczenia prawa własności w drodze ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego są ograniczeniami wynikającymi z aktów prawa powszechnie obowiązującego, podczas gdy warunki zabudowy kształtowane w akcie administracyjnym mają charakter norm indywidualnych i konkretnych. Z powyższego wynika, że kształtowanie ładu przestrzennego w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych ma charakter wyjątkowy – w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zob. art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 1 oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Dlatego też ustalone w takiej decyzji cechy, wskaźniki i parametry nowej zabudowy muszą mieć oparcie w analizie urbanistyczno-architektonicznej oraz muszą być wyznaczone w sposób konkretny i niebudzący wątpliwości. Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Z uwagi na użycie przez ustawodawcę słowa "łącznie" w powołanym przepisie, należy stwierdzić, że przy braku działki sąsiedniej, odpowiadającej opisanym powyżej wymaganiom, wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe, jak też niemożliwe jest wydanie decyzji, przy braku spełnienia któregokolwiek z pozostałych punktów tego przepisu. Zasadę dobrego sąsiedztwa wprowadza powołany powyżej art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno–estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. Warto wskazać, że najistotniejsza z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy - zasada kontynuacji funkcji oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Należy w tym miejscu podkreślić, że zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 u.p.z.p., ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Osoba taka, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów, dzięki swojej wiedzy, ma dać gwarancję właściwego stosowania cytowanego tu przepisu art. 61 ust. 1 i następnych u.p.z.p. Nie ulega natomiast wątpliwości – a wynika to także z orzecznictwa sądów administracyjnych - że analiza architektoniczno – urbanistyczna jako dowód w sprawie podlega ocenie. Jednocześnie należy mieć na względzie, że decyzja o warunkach zabudowy nie ma charakteru uznaniowego. Jest to akt o charakterze związanym, którego wydanie wymaga skomplikowanego postępowania dowodowego, przeprowadzonego w oparciu o konkretnie określoną regulację. Na postępowanie wyjaśniające, prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania decyzji w.z., składa się między innymi dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora. Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W orzecznictwie sądowym utrwalone są poglądy na temat roli, znaczenia i standardów, jakim powinna odpowiadać analiza urbanistyczno-architektoniczna. Poglądy te Sąd orzekający w niniejszym składzie podziela i przyjmuje jako własne. Analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 listopada 2021 r., II SA/Po 80/21). Możliwość ustalenia innego niż średni wskaźnik, nie może wynikać z dowolnych twierdzeń analizy przewidujących możliwość odstąpienia od wskaźnika średniego. Treść analizy powinna wykazywać, że odstąpienie od wskaźnika średniego służy zachowaniu ładu przestrzennego. Tym samym, powody i przesłanki odstępstw od zasad wyznaczania parametrów powinny być precyzyjnie, szczegółowo i rzetelnie uzasadnione przez organ wydający decyzję. (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 30 listopada 2021 r., II SA/Gl 803/21). Organ właściwy do wydania decyzji w sprawie warunków zabudowy określa wymogi nowej zabudowy, biorąc pod uwagę wyniki przeprowadzonej analizy, a w szczególności średnie wskaźniki wskazanych wymogów dla obszaru analizowanego. Jednocześnie rozporządzenie dozwala na pewne odstępstwa od średniej, m.in. co do wielkości powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 19 stycznia 2022 r. sygn. II SA/Gl 77/20). Szczegółowy tryb ustalania warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określony został w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, (Dz.U. z 2024, poz. 1116). Zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, co następuje. Sądowa kontrola wykazała, że skarżona decyzja nie narusza prawa materialnego w stopniu, który miałby wpływ na wynik sprawy, ani też nie jest dotknięta uchybieniami natury procesowej, które miałyby istotny wpływ na wynik sprawy. Nawiązując do zarzutów skargi w pierwszej kolejności należy dokonać oceny prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego. Obszar ten został wyznaczony w odległości ok. 381 m wokół terenu inwestycji, przyjmując szerokość frontu terenu inwestycji kubaturowej jako odcinek 127 m (południowa granica działki [...] obr. [...] na odcinku, gdzie ta granica styka się z działką drogową nr [...], z której odbywa się główny wjazd i wejście na teren inwestycji kubaturowej). W tym miejscu należy zwrócić uwagę na okoliczność, że obszar analizowany wyznaczono w sposób sprzeczny z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w brzmieniu obowiązującym od dnia 24 września 2023 r. (wniosek o ustalenie warunków zabudowy złożono 31 lipca 2024 r.), zgodnie z którym obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m. Zatem obszar analizowany wyznaczony w promieniu większym nie odpowiada przepisom prawa. Jednak naruszenie to pozostaje bez wpływu na wynik sprawy, bowiem w przedmiotowej sprawie zawężenie obszaru analizowanego wzmacnia jedynie argumentację o braku podstaw do uwzględnienia wniosku Inwestora i ustalenia warunków zabudowy. Gdyby obszar analizowany wyznaczono prawidłowo, t.j. maksymalnie do 200 m, tereny usługowe (m.in. te, położone na północ od terenu inwestycji) w zasadzie w ogóle by się w nim nie znalazły. Taki stan faktyczny i prawny utwierdza tylko w przekonaniu, że w realiach niniejszej sprawy brak jest podstaw do ustalenia warunków zabudowy. Z tego też powodu tut. Sąd uznał, że uchybienie związane ze zbyt dużym zakresem obszaru analizowanego pozostaje bez wpływu na wynik sprawy i kierunek rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu prawidłowo organu uznały, iż brak jest podstaw do ustalenia cech, wskaźników i parametrów nowej zabudowy tak, by spełniony był warunek kontynuacji i zasada dobrego sąsiedztwa, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Odnośnie do linii zabudowy organy wskazują, że nie ma możliwości wyznaczenia linii zabudowy zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia z 2024 r. Jednocześnie trudno wskazać na takie uwarunkowania przestrzenne, które uzasadniałyby odstępstwo od zasady wyrażonej w tym przepisie. Teren inwestycji położony jest poza obszarem zwartej zabudowy, w pasie terenów otwartych. Zatem w istocie, aby wyznaczyć linię zabudowy należałoby wprowadzić w ogóle nową linię zabudowy dla planowanej inwestycji, co mając na uwadze uwarunkowania w zakresie pozostałych wskaźników i parametrów pozostawałoby w sprzeczności z zasadą dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia z 2024 r. maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalną nadziemną intensywność zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika tych intensywności dla obszaru analizowanego z tolerancją do 20 %. W przedmiotowej sprawie średni wskaźnik intensywności wynosi 0, 46, zaś średni wskaźnik nadziemnej intensywności wynosi 0, 43 (k. 256 a.a. organu I instancji). Słusznie zatem organy wskazują, że maksymalne dopuszczalne wskaźniki (przy marginesie tolerancji +/- 20 %) wyniosłyby odpowiednio 0, 55 i 0,53. Tymczasem wnioskowany wskaźnik miałby kształtować się w przedziale 1, 46 do 2, 83 i zdecydowanie wykraczałby poza parametry średnie, jak również parametry w ogóle reprezentowane w obszarze analizowanym (abstrahując od kwestii występowania zabudowy usługowej w związku z koniecznością pomniejszenia obszaru analizowanego). Wykluczone jest także wyznaczenie w zgodzie z zasadą dobrego sąsiedztwa wskaźnika wielkości udziału powierzchni zabudowy oraz wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Z akt sprawy wynika, że w obszarze analizowanym wskaźnik ten jest zróżnicowany i waha się od 1 % do 33 %, zaś wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej wynosi od 10 % do 80 % (k. 257-258 a.a. organu I instancji). Średnie wartości to odpowiednio 22 % (wskaźnik udziału powierzchni zabudowy) oraz 30 % (wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej). Tymczasem wnioskowane parametry to w zakresie wskaźnika udziału powierzchni zabudowy od 49 % do 94 %, zaś w zakresie powierzchni biologicznie czynnej od 20 % do 30 %. Jeśli chodzi o wskaźnik udziału powierzchni zabudowy charakteryzuje się on tak dużą rozbieżnością, że nie sposób uznać, iż tak wyznaczony wskaźnik byłby wyznaczony konkretnie, abstrahując od faktu znacznego jego odbiegania od wskaźników reprezentowanych w obszarze analizowanym. Brak zatem możliwości wyznaczenia go na zasadzie odstępstwa, ale w sposób gwarantujący przestrzeganie zasady sąsiedztwa. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia z 2024 r. szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu terenu ustala się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Dopuszcza się wyznaczenie tego parametru w inny sposób, gdy wynika to z analizy. Parametr wyznaczony w sposób zgodny z zasadą ogólną powinien zamknąć się w granicach 22 m z tolerancją +/- 20 %, czyli w przedziale od 17, 6 m do 26, 4 m. Tymczasem wnioskowany parametr szerokości mieści się w przedziale od 85 m do ok. 122 m i jest oczywiście nie do zaakceptowania w świetle tego, jak kształtuje się ten parametr w obszarze analizowany, (maksymalny odnotowany wynosi 53 m, nieruchomość złożona z dz. [...], [...], [...]). Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia z 2024 r. wysokość zabudowy ustala się na podstawie wysokości zabudowy na dostępnych z tej samej drogi publicznej przylegających działkach sąsiednich. W realiach niniejszej sprawy nie da się w/w zasady zastosować z uwagi na położenie działki inwestowanej w sąsiedztwie terenów otwartych niezabudowanych. Zatem jedyną możliwością wyznaczenia parametru wysokości mógłby być § 7 ust. 3 rozporządzenia z 2024 r. Jednak, jak wskazano w analizie, wnioskowany parametr wysokości (od 12 do 13 m) przekracza maksymalne występujące w obszarze analizowanym, w którym dominuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Podsumowując, wnioskowane cechy, wskaźniki i parametry nowej zabudowy odbiegają w sposób istotny od cech, wskaźników i parametrów zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Gdyby zasięg obszaru analizowanego byłby prawidłowo ograniczony do 200 m wokół terenu inwestycji te dysproporcje byłyby jeszcze bardziej widoczne. Dlatego również nie można było w realiach niniejszej sprawy oczekiwać, że organy ustalą cechy, wskaźniki i parametry nowej zabudowy w sposób odbiegający od wniosku, ale zgodny z uwarunkowaniami przestrzennymi w obszarze analizowanym. Odnosząc się do zarzutów skargi wskazać należy, co następuje. W kwestii pominięcia dowodu z decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 4 lutego 2025 r. ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego "budowa budynku biurowego z parkingiem, dojściem, dojazdem, szczelnym wybieralnym zbiornikiem kanalizacji deszczowej, zbiornikiem na wodę do celów przeciwpożarowych, infrastrukturą techniczną na działkach nr [...] obr. [...] przy ul. [...] oraz budowa sieci kanalizacji sanitarnej w ul. O. na działce [...] obr. [...] w K. wskazać należy, co następuje. Okoliczność wydania decyzji pozytywnej w podobnych okolicznościach nie może determinować oceny legalności zaskarżonej decyzji. Wskazywana decyzja Prezydenta Miasta Krakowa nie może stanowić odniesienia dla kontroli niniejszej decyzji. Wszak z faktu wydania takiej decyzji nie można wywodzić, że inna decyzja jest legalna bądź nielegalna. Natomiast kwestia naruszenia zasady równego traktowania w tym kontekście wykracza poza ramy niniejszej sprawy. Także bez wpływu na wynik sprawy pozostają zarzuty dotyczące błędnej definicji działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej i w konsekwencji uznanie, że to nazwa drogi publicznej determinuje jej tożsamość, nie zaś funkcja i tworzenie jednolitego ciągu komunikacyjnego. Skarżący wskazuje, że w razie wzięcia pod uwagę obiektów budowlanych znajdujących się po drugiej stronie trasy S7, w zupełnie odmienny sposób ukształtowane zostałyby wskaźniki zabudowy, konieczne do spełnienia przez Inwestora. Takie rozgraniczenie na działki sąsiednie przed drogą ekspresową oraz za drogą ekspresową S7 i niewzięcie ich pod uwagę, pomimo uwzględnienia ich w obszarze analizowanym absolutnie nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach i powinny stanowić podstawę do ustalenia wymagań dla nowej zabudowy. W realiach niniejszej sprawy wobec konieczności rozpatrywania obszaru analizowanego w węższych granicach zarzuty te pozostają bez wpływu na wynik sprawy. Poza tym w ocenie Sądu teren inwestycji jest położony między dwiema drogami publicznymi (ul. [...] od południa i ul. Ł. od północy), pomiędzy którymi występuje czytelny układ drobnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Sąd nie stwierdził zatem naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, jak również naruszenia przepisów prawa procesowego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec powyższego Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.