II SA/Kr 141/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Izabela Dobosz (spr.) Sędziowie WSA: Małgorzata Brachel-Ziaja WSA: Wojciech Jakimowicz Protokolant Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 maja 2008 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Wojewody z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody na rzecz J. S. kwotę 200 zł ( słownie: dwieście złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania. II SA/Kr 141/08 UZASADNIENIE W dniu ........2000 r. J.S. wystąpiła do Starostwa Powiatowego w M. o wypłacenie jej rekompensaty za zabrany grunt pod budowę drogi nr ..... na terenie G. nr parceli ........oraz zrekompensowanie jej tego, że od lat dziewięćdziesiątych za w/w drogę płaciła podatek. Dnia .......2000 r. Zarząd Dróg Powiatowych w M. pouczył wnioskodawczynię, że formalny wniosek w tej sprawie musi złożyć w okresie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r. Taki wniosek wpłynął do Starostwa Powiatowego w M. dnia ...... grudnia 2005 r. W okresie od dnia .... kwietnia 2006 r. do dnia ..... sierpnia 2008 r. postępowanie w sprawie było zawieszone z uwagi na postępowanie przed Wojewodą ........., który decyzją z dnia [....] stwierdził, iż z dniem ........1999 r. Powiat M. nabył z mocy prawa własność wspomnianej wyżej nieruchomości zajętej pod drogę powiatową nr K ...... relacji [....] . W dniu .... października 2007 r. odbyła się rozprawa administracyjna w trakcie której zapoznano J.S. z wyceną sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego J.W. Decyzją z [....] wydaną na podstawie art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) w związku art. 73 ust.2 pkt 2, ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) orzeczono o ustaleniu wartości odszkodowania na rzecz J.S. za przejęte na rzecz Powiatu M. parcele p. gr. .....oraz p. gr. .....obręb G., jed. ewid. M. w kwocie [....] zł. Wypłata odszkodowania miała nastąpić jednorazowo w kasie Starostwa w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja stałą się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że odszkodowanie ustalone jest i wypłacone według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Podstawą wyceny był wspomniany operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z dnia ..........2007 r., w którym wysokość odszkodowania określono na kwotę [....] zł. W odwołaniu od tej decyzji J.S. stwierdza, iż zorientowała się obecnie jaka jest wartość rynkowa gruntów na terenie wsi G. i uważa, że odszkodowanie nie jest adekwatne do wartości zabranego gruntu. Podnosi, że zabrano najdłuższy pas gruntu, co spowodowało, że pozostała część jest niesymetryczna, co obniża jej wartość rynkową, z powodu braku możliwości zagospodarowania całości. Uważa, że wartość odszkodowania powinna być ustalona w sposób realny z uwzględnieniem faktycznie poniesionych strat. Wojewoda ..............decyzją z dnia [....] wydana na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603) oraz 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ wyjaśnił szczegółowo unormowanie prawne, a zwłaszcza treść art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, a także art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Powołał się także na paragraf 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109). Zdaniem organu II instancji operat szacunkowy został sporządzony w sposób nienaruszający przepisów prawa, a nadto biegły wyjaśnił przesłanki na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Toteż postępowanie organu l instancji było prawidłowe i wydana decyzja nie narusza prawa. W skardze do WSA J.S. wnosi o uchylenie decyzji organu l i II instancji. Nie zgadza się z opinią rzeczoznawcy, gdyż w 2007 r. na terenie gminy G. działki kształtowały się w cenie ok. [....] zł za 1a, a rzeczoznawca sporządził operat na kwotę [....] zł za 1a. Podkreśla, że zabrano najdłuższy pas działki co sprawie, że pozostała część straciła na wartości. W trakcie rozprawy administracyjnej nie orientowała się w aktualnych cenach w gminie G. W odpowiedzi na skargę Wojewoda ........wnosi o jej oddalenie, podtrzymując argumenty o których mowa w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) sądy administracyjne sprawują kontrole działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Sądowa kontrola wykazała naruszenie przepisów postępowania, które mogą mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wbrew bowiem treści art. 7 kpa organy nie podjęły wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i wbrew treści art. 77 kpa organy nie zebrały, a zgłasza nie rozpatrzyły w pełni materiału dowodowego. Organ l instancji oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym przez mgr J.W. dnia ........września 2007 r. Biegły rzeczoznawca majątkowy przyjął datę poziomu cen rynkowych nieruchomości na ten właśnie dzień. W operacie zastosowano podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) określa rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określenia wartości nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości. Biegły w operacie zastosował podejście porównawcze (§ 4.1), co wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będących przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie którą zastosował rzeczoznawca, tj metodzie korygowania ceny średniej (§ 4.4), do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości co najmniej kilka nieruchomości podobnych, które były podmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz ceny tych nieruchomości. Jest zatem oczywiste, iż w operacie powinno być wykazane podobieństwo szacowanej działki do innej nieruchomości. Na stronie ..... operatu stwierdzono, że do porównań poddano analizie transakcje działek budowlanych lub przeznaczonych w planach zamiejscowych pod zabudowę, ujętych pod drogi lub inwestycje liniowe, przeznaczonych w planach pod inwestycje użyteczności publicznej. Tymczasem w tabeli ...... biegły uwzględnił ceny transakcyjne ...... działek; wszystkie są to działki niezabudowane rolne. Nie wiadomo, czy były one przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego, tak jak szacowana nieruchomość jako tereny rolne z możliwością zabudowy mieszkaniowej, czy też bez takiej możliwości. Brak w tabeli wskazania czy chodzi o działki nabyte pod drogi lub inwestycje liniowe czy tez pod inwestycje użyteczności publicznej. Ponadto wymienione ...... działek położone są w B. i K. , a nie w G. Co prawda miejscowości te znajdują się prawdopodobnie (co biegły tego nie wyjaśnia) w obrębie G. , ale zdaniem Sądu samo położenie w tym samym obrębie nie jest wystarczające dla dokonania porównania, gdyż w pierwszym rzędzie powinno się uwzględnić działki położone w tej samej miejscowości, co szacowana działka, czyli w samym G. Ceny nieruchomości nawet w pobliskich miejscowościach mogą się bowiem znacznie różnić od siebie. Zdaniem Sądu, wbrew stanowisku Wojewody ......., nie wykazano w sposób dostateczny w analizie podobieństwa nieruchomości szacowanej z innymi nieruchomościami porównywanymi, co sprawia, że dalsze wyliczenia zawarte w operacie, jak również określenie wartości odszkodowania na rzecz J.S. za przejęte na rzecz Powiatu ......... parcele wzbudza również wątpliwości. Powoływanie się natomiast na to, że J.S. w trakcie rozprawy administracyjnej w dniu .......2007 r. została zapoznana z wyceną nieruchomości i przyjęła ją, nie oznacza, że skarżąca musiała następnie zaakceptować decyzję. Skarżąca podała bowiem przesłanki, jakie skłoniły ją do odwołania się od decyzji organu l instancji, a następnie do wniesienia skargi. Z powyższych wzglądów orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ.U. Nr 153, poz. 1270). O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 popsa.