II SA/Kr 143/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Monika Niedźwiedź (spr.) Sędziowie: WSA Piotr Fronc Asesor WSA Anna Kopeć Protokolant: sekretarz sądowy Joanna Biegalska – Ciepacz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2026 r. sprawy ze skargi P. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 27 listopada 2025 r. znak: SKO-ZP-415-307/25 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Zaskarżoną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 27 listopada 2025 r. znak: SKO-ZP-415-307/2025 utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Rabki-Zdroju z dnia 11 września 2025 r. nr AGZ.6730.117.2020 odmawiającą ustalenia na wniosek P. M. (dalej: skarżący) warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, zlokalizowanych na działce nr [...] w R.-Z.. Powyższa sprawa zapadła w następujących okolicznościach: Skarżący złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla opisanej powyżej inwestycji. Przed wydaniem decyzji będącej przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie, organy dwukrotnie odmawiały skarżącemu wydania wnioskowanej decyzji, a ich rozstrzygnięcia dwukrotnie były uchylane przez sąd administracyjny (wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 czerwca 2022 r. sygn. akt II SA/Kr 437/22 i z dnia 6 października 2023 r. sygn. akt II SA/Kr 794/23). W ww. wyrokach zawarto wyraźne wskazanie, aby rozważyć zwiększenie obszaru analizy ponad minimalną wartość 3-krotności szerokości działki frontowej, wynikającej z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. nr 164, poz. 1588). Ponowne rozpoznanie sprawy nie doprowadziło do ustalenia warunków zabudowy, co znalazło wyraz w decyzji Burmistrza Rabki-Zdroju z dnia 11 września 2025 r. oraz decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 27 listopada 2025 r. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że w toku ponownego rozpatrzenia sprawy uczyniono zadość wskazaniom wyroku WSA w Krakowie. Do akt sprawy załączono bowiem nową analizę funkcji i cech zabudowy zawierającą analizę dopuszczalności wyznaczenia większego obszaru analizowanego. Urbanista poszerzył w nim obszar analizowany wyznaczając jego granice w odległości 255 m od terenu inwestycji, a zatem w odległości nieomal dwukrotnie większej od 127,5m, która wynika z trzykrotności frontu terenu, który wynosi 42,5 m. W tak poszerzonym obszarze analizowanym nadal brak jest terenów zabudowanych w sposób mogący stanowić kontynuację funkcji zabudowy dla projektowanych trzech budynków magazynowych. Budynki mieszkalne zlokalizowane są w odległości ok. 500 m w kierunku wschodnim, a budynki o zbliżonej do wnioskowanej funkcji zlokalizowane są w odległości ok. 330 m i ok. 390 m. Zlokalizowany na działce nr [...] budynek nieczynnej restauracji nie stanowi kontynuacji funkcji. W obszarze występują wyłącznie tereny, gdzie brak uporządkowanej całości urbanistyczno-architektonicznej, które nie pozwalają na stwierdzenie zachowania ciągłości zabudowy. Organ zaznaczył, że zasady wyznaczania obszaru analizowanego zostały jednoznacznie określone w przepisach i brak jest przesłanek, aby w sposób nieuprawniony poszerzać granice obszaru analizowanego ponad ustalony przez biegłego rozmiar, tylko w tym celu, aby objąć nimi tereny zabudowane. Poszerzenie granic obszaru analizowanego następuje wyłącznie wówczas, jeśli służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze, w ten sposób, że zwiększony obszar analizy wyznaczony wokół inwestycji będzie tworzył całość urbanistyczną. Taka sytuacja, jak wynika z analizy, w rozpatrywanej sprawie zaistniała, co znalazło wyraz w analizie funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w dwukrotnym poszerzeniu obszaru analizy w stosunku do wartości minimalnej wynikającej z trójkrotności szerokości frontu działki. W skardze od powyższej decyzji zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego, tj.: a) art. 153 p.p.s.a. poprzez brak zastosowania się do oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w orzeczeniach sądu - wyroku WSA w Krakowie z dnia 14 czerwca 2022 r., sygn. akt II SA/Kr 437/22 oraz wyroku WSA w Krakowie z dnia 6 października 2023 r., sygn. akt II SA/Kr 794/23, w zakresie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2021, poz. 741 w brzmieniu obowiązującym w sprawie, tj. w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) oraz sposobu wykonania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu; b) art. 138 § 2 k.p.a. poprzez brak zastosowania się do okoliczności jakie należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy wskazanych przez SKO w Nowym Sączu w decyzji z dnia 27 września 2024 r., w szczególności co do podstawy prawnej decyzji; c) art. 64 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wadliwe, to jest zbyt małe wyznaczenie granic obszaru analizowanego i partykularne ograniczenie analizy do zbyt małego terenu, a w konsekwencji poprzez całkowity brak przeprowadzenia rzetelnej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p: c) art. 21 ust. 1, art. 22 oraz art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP w zw. z art. 2 pkt 7 u.p.z.p. w zw. z art. 4 ustawy Prawo budowlane poprzez naruszenie prawa własności skarżącego, uniemożliwienie mu zabudowy, naruszenie równej dla wszystkich ochrony prawa własności, jak również naruszenie prawa wnioskodawcy do zabudowy nieruchomości gruntowej; d) art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 138 § 2 k.p.a. poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy na skutek braku wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, a w końcu poprzez brak uzasadnienia dlaczego zdaniem organów obu instancji brak przyjęcia granic obszaru analizowanego według faktycznego zagospodarowania najbliższego terenu, nawet przy jego zwiększeniu nie było adekwatne do miejsca położenia inwestycji, zagospodarowania terenu, rodzaju inwestycji sąsiednich, jak też powstającej dookoła infrastruktury drogowej i przemysłowej; e) art. 8 § 1 k.p.a. w zw. z art. 10 § 1 k.p.a. poprzez działanie naruszające zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz jej emanację, jaką jest poszanowanie kultury administrowania poprzez brak uwzględnienia, że Gmina R.-Z. nie ma nadal MPZP (wniosek o decyzję WZ został złożony przez inwestora 05.10.2020 r., minęło więc już ponad 5 lat), zatem rozstrzygnięcia dot. wydawania decyzji WZ powinny być szczegółowe, rzetelne i prawidłowo uargumentowane, nadto brak ustosunkowania się w decyzji do zgłoszonych przez stronę postępowania uwag w odwołaniu. W oparciu o wskazane wyżej zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Organ odwoławczy wniósł w odpowiedzi o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych). Istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się zatem do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Kontrola ta powinna zawsze przebiegać na trzech płaszczyznach: 1) oceny zgodności rozstrzygnięcia (decyzji lub innego aktu) lub działania z prawem materialnym, 2) dochowania wymaganej prawem procedury, 3) respektowania reguł kompetencji. Zgodnie z przepisem art. 133 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz.143, dalej p.p.s.a.) sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że "skoro wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy, to tym samym badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd ocenia jej zgodność z prawem materialnym i procesowym w aspekcie całości zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego" (wyrok NSA z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej p.p.s.a.) stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Ramy prawne sądowej kontroli skarżonej decyzji wyznaczają przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p) według stanu na dzień wydania skarżonej decyzji. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy w niniejszej sprawie został złożony dnia 5 października 2020 r. zatem w niniejszej sprawie znajdą zastosowanie przepisy sprzed nowelizacji dokonanej na mocy ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688). Szczegółowy tryb ustalania warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższe rozporządzenie zostało zmienione na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniającego rozporządzenie z 2003 r. z dniem 3 stycznia 2022 r. Jednak zgodnie z § 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. do spraw ustalenia warunków zabudowy wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie w/w rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Prawidłowo zatem organy ustaliły stan prawny mający zastosowanie w sprawie. Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z uwagi na użycie przez ustawodawcę słowa "łącznie" w powołanym przepisie, należy stwierdzić, że przy braku działki sąsiedniej, odpowiadającej opisanym powyżej wymaganiom, wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe, jak też niemożliwe jest wydanie decyzji, przy braku spełnienia któregokolwiek z pozostałych punktów tego przepisu. Na postępowanie wyjaśniające, prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania decyzji w.z., składa się między innymi dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora. Jak wynika z przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (§ 4 - § 8) zabudowa znajdująca się w obszarze analizowanym, jest podstawą wyznaczenia parametrów dla nowej inwestycji – odnośnie obowiązującej linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. Ustalenie, przez organ prowadzący postępowanie w sprawie wydania decyzji w.z., tego, jaki rodzaj zabudowy dominuje na tym obszarze, pozwala następnie na określenie warunków zabudowy dla nowej inwestycji. Zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Instrument wydawania decyzji ustalających warunki zabudowy – jako dopuszczalny w odniesieniu do obszarów nie objętych planem miejscowym – stanowi równoprawne źródło kształtowania sposobu zagospodarowania konkretnego obszaru. Istotnym celem postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest pogodzenie wskazanego wyżej prawa podmiotowego inwestora do domagania się uzyskania pozytywnej decyzji, a oceną zgodności planowanego zamierzenia z przepisami prawa zarówno rangi ustawowej, jak i podustawowej. Zasadę dobrego sąsiedztwa wprowadza powołany powyżej art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno–estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. Warto wskazać, że najistotniejsza z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy - zasada kontynuacji funkcji oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Należy w tym miejscu podkreślić, że zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 u.p.z.p., ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Osoba taka, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów, dzięki swojej wiedzy, ma dać gwarancję właściwego stosowania cytowanego tu przepisu art. 61 ust. 1 i następnych u.p.z.p. Nie ulega natomiast wątpliwości – a wynika to także z orzecznictwa sądów administracyjnych - że analiza architektoniczno – urbanistyczna jako dowód w sprawie podlega ocenie. Jednocześnie należy mieć na względzie, że decyzja o warunkach zabudowy nie ma charakteru uznaniowego. Jest to akt o charakterze związanym, którego wydanie wymaga skomplikowanego postępowania dowodowego, przeprowadzonego w oparciu o konkretnie określoną regulację. Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, co następuje. W pierwszej kolejności Sąd zbadał, czy prawidłowo została sporządzona analiza urbanistyczno-architektoniczna, bowiem stanowi ona istotny dowód w sprawie i determinuje ustalenia organów, pokazuje bowiem, jaki jest zastany w terenie ład przestrzenny. Zagadnienie prawidłowości sporządzenia obszaru analizowanego stanowi zresztą istotę sporu w przedmiotowej sprawie. Kwestia ta była także przedmiotem oceny tut. Sądu w dwóch zapadłych wyrokach t.j. z dnia 14 czerwca 2022 r. sygn. II SA/Kr 437/22 oraz z dnia 6 października 2023 r. sygn. II SA/Kr 794/23. Zatem dokonując oceny legalności skarżonej decyzji tut. Sąd zbadał również, czy uwzględniono wskazania zawarte w w/w wyrokach. W ocenie Sądu wbrew zarzutom skargi, wskazania zawarte w tych wyrokach zostały przez organy uwzględnione. W żadnym z tych wyroków nie nakazano ustalenia warunków zabudowy, lecz wskazywano na wady analizy urbanistyczno-architektonicznej, które zostały na obecnym etapie postępowania wyeliminowane. I tak w wyroku z dnia 14 czerwca 2022 r. zarzucono brak jednoznacznego ustalenia szerokości frontu działki, co rzutowało na sposób wyznaczenia obszaru analizowanego. Z kolei w wyroku z dnia 6 października 2023 r. tut. Sąd wskazał "w ocenie sądu analiza urbanistyczno-architektoniczna sporządzona po uchyleniu poprzednich decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy, nie zawiera uzasadnienia, dlaczego wielkość obszaru analizy wyznaczono w minimalnej wartości – 3-krotności frontu działki. Poza stereotypowymi sformułowaniami, jak zachowanie ładu przestrzennego, brak w analizie argumentacji, że zwiększenie obszaru analizy poza minimalną wartość zaburzyłby ten ład czy naruszyło inne wartości jak np. zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa. Urbanista, a za im organ nie wyjaśnił dlaczego konieczność zachowania wartości mających charakter ogólnych założeń, (ład przestrzenny), ma prymat nad ochroną prawa własności przez realizację możliwości zabudowy." Wobec powyższego rozpatrując po raz kolejny wniosek o ustalenie warunków zabudowy została w niniejszej sporządzona nowa analiza urbanistyczno-architektoniczna (k. 220-221 a.a.). W analizie tej wskazano, że front działki stanowi zachodnia granica terenu inwestycji o szerokości 42, 5 m. Trzykrotna szerokość frontu działki to 127, 5 m. W związku z wyrażanymi zastrzeżeniami co do przyjęcia li tylko minimalnej wielkości obszaru analizowanego (t.j. trzykrotną szerokość frontu działki), zgodnie ze wskazaniami tut. Sądu obszar ten analizator poszerzył dwukrotnie do sześciokrotności frontu działki. W ten sposób obszar został wyznaczony w odległości 255 m od terenu inwestycji. Było to możliwe z uwagi na to, że w przedmiotowej sprawie nie znajduje zastosowanie ograniczenie wyznaczenia obszaru analizowanego do 200 m z uwagi na to, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy został złożony w niniejszej sprawie przed wejściem w życie nowelizacji, która tę zmianę wprowadziła. Mimo poszerzenia obszaru analizowanego analizator nie stwierdził występowania zabudowy pozwalającej na spełnienie zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, przede wszystkim w zakresie kontynuacji funkcji i parametrów nowej zabudowy. Przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne polega na budowie trzech budynków magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Tymczasem analizator wskazuje, że w wyznaczonym obszarze analizowanym budynki mieszkalne zlokalizowane są w odległości 500 m w kierunku wschodnim (dz. ewid. Nr [...]1, [...]), a budynki o zbliżonej funkcji w odległości 330 m (kierunek północno-zachodni, dz. Nr [...] i [...] oraz ok. 390 m w kierunku południowym np. na dz. [...]). Powyższe ustalenia korespondują z załącznikiem graficznym do analizy. Bez wpływu na wynik sprawy pozostają przy tym twierdzenia strony Skarżącej, że okolica ulega przeobrażeniom. Ze sporządzonej analizy, wzbogaconej dokumentacją fotograficzną nie wynika, aby w obszarze analizowanym znajdowała się zabudowa pozwalająca na zapewnienie warunku kontynuacji pod względem funkcji, cech, wskaźników i parametrów zabudowy, t.j. taka zabudowa, której realizacja pozwoliłaby na zachowanie ładu przestrzennego. Zaakcentować należy, że zabudowa taka nie został stwierdzona mimo znacznego poszerzenia obszaru analizowanego, zgodnie z zaleceniami płynącymi z uprzednich wyroków tut. Sądu. Podkreślenia wymaga, że okoliczność, iż gdzieś, w dalszej odległości znajdują się budynki podobne nie oznacza, że obszar analizowany należy wyznaczyć w takiej odległości, aby "uchwycić te zabudowania" i umożliwić zabudowę. Ustawodawca nie daje bowiem prymatu prawu własności, lecz ogranicza korzystanie z prawa własności w u.p.z.p. w ten sposób, iż zezwala na taką zabudowę, która będzie gwarantowała zachowanie ładu przestrzennego, zgodnie z wymogami art. 61 u.p.z.p. Nie zasługuje tym samym na uwzględnienie zarzut naruszeni przepisów Konstytucji RP, w szczególności art. 21 ust. 1, art. 22 oraz art. 64 ust. 1 i 2 przez uniemożliwienie Skarżącemu zabudowy nieruchomości. Z całą stanowczością zaakcentować należy, że w przedmiotowej sprawie nie znajdują zastosowania wynikające z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. ograniczenia co do wielkości obszaru analizowanego do maksymalnie 200 m. Jednakże już w orzecznictwie na gruncie § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prezentowane było w orzecznictwie stanowisko, zgodnie z którym "poszerzenie obszaru analizowanego ponad minimalne wymiary jest możliwe, ale musi być uzasadnione wymogami ładu przestrzennego, a ponadto powinno być szczegółowo umotywowane w analizie oraz w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy" (m.in. wyrok NSA z dnia 22 marca 2023 r., sygn. I OSK 779/20). W przedmiotowej sprawie analizator obszar analizowany poszerzył do sześciokrotnej szerokości frontu działki. Mimo to nie znalazł zabudowy pozwalającej na kontynuację funkcji, cech, wskaźników i parametrów, a w konsekwencji na zachowanie ładu przestrzennego. Podkreślić należy, że obszar analizowany – jak wynika z akt sprawy – jest obszarem w przeważającej mierze niezabudowanym. Nie można zatem analizatorowi, a co za tym idzie organów, postawić zarzutu, że nie poszerzył obszaru analizowanego tak dalece, aby "uchwycić" zabudowę podobną do wnioskowanej. Wyznaczenie powiększonego obszaru nie może być podyktowane osiągnięciem celu inwestora występującego o ustalenie warunków zabudowy. Jednakże, o ile nie jest dopuszczalne powiększenie obszaru analizowanego w celu uzasadnienia planowanej zabudowy, to takim kryterium bezspornie jest konieczność zachowania ładu przestrzennego, choćby w celu prawidłowego ustalenia linii nowej zabudowy oraz realizacji założeń kontynuacji istniejącej zabudowy. Niemniej skorzystanie z możliwości poszerzenia terenu analizy jest wyjątkiem, który nie może determinować postępowania organów stosujących u.p.z.p. (wyrok NSA z dnia 9 maja 2023, sygn. II OSK 1331/20). Tym samym nie zasługuje na uwzględnienie również zarzut naruszenia art. 64 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przez wadliwe, t.j. zbyt małe wyznaczenie granic obszaru analizowanego, a w konsekwencji brak rzetelnego przeprowadzenia analizy funkcji, cech i wskaźników zabudowy w obszarze analizowanym. Nie zasługują na uwzględnienie także pozostałe zarzuty skargi, a to naruszenie przepisów postepowania, art. 7, art. 8, art. 10, art. 77, art. 107 § 3 k.p.a. przez brak wyjaśnienia wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności, brak wyjaśnienia dlaczego nie można zwiększyć obszaru analizowanego, brak poszanowania kultury administrowania, brak szczegółowego odniesienia się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, mimo że sprawa toczy się przed organami już długi czas. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego jednoznacznie wynika, że w odległości 255 m wokół terenu inwestycji brak jest zabudowy pozwalającej na spełnienie zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, co stanowi uzasadnioną podstawę dla wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy. Ponieważ Sąd nie stwierdził naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, jak również naruszenia przepisów postepowania, które miałoby istotny wpływ na wynik sprawy, jak również podstaw do stwierdzenia nieważności decyzji, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.