II SA/Kr 1568/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Irla / spr./ Sędziowie WSA Kazimierz Bandarzewski Mirosław Bator Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 22 sierpnia 2013 r., znak:[...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala Wnioskiem z dnia 22.06.2012 r. K. K. działając w imieniu A. P., zwrócił się do Prezydenta Miasta [...] o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek nr [...] i [...] w obr. [...] m. [...] (ul. N.). Planowana inwestycja obejmować miała budowę wielorodzinnego budynku mieszkalnego z lokalami biurowo-handlowo-usługowymi, z garażem podziemnym, z dwoma wjazdami na działkę oraz towarzyszącą infrastrukturę techniczną. Inwestor wyjaśnił, że na terenie przyszłej inwestycji znajdują się dwa jednorodzinne budynki mieszkalne przewidziane do rozbiórki. Nadto podał, że zamierza zrealizować budynek o powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych ok. 1350 m2, powierzchni biurowo-handlowo-usługowej ok. 200 m2, powierzchni zabudowy ok. 680 m2, kubaturze ok. 7800 m3, wysokości kalenicy ok. 13,0 m i czterech kondygnacjach (wraz z przyziemiem). Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia 22.11.2012 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla wskazanej wyżej inwestycji. W wyniku odwołania wniesionego przez K. B., decyzja ta została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 14.03.2013 r. (znak: [...]). Organ odwoławczy wskazał na wadliwość sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektoniczej, której wyniki nie odpowiadały faktycznej charakterystyce parametrów i wskaźników na analizowanym terenie, zaś przyjęte wielkości nie zostały w sposób przekonujący wyjaśnione i uzasadnione. Zwrócono uwagę, że ustalone parametry przyszłej inwestycji wskazują na podporządkowanie wyników analizy wprost do zamierzenia inwestora, co nie jest zgodne z przepisami prawa. W ponowionym postępowaniu organ administracji sporządził nową analizę z mapą obszaru analizy, tabelą obejmującą działki nr [...] i [...] oraz "obszary" oznaczone jako [...] i [...], wraz z projektem decyzji. W dniu 09.05.2013 r. Prezydent Miasta [...] wydał decyzję o warunkach zabudowy Nr [...] (znak: [...]) dla zamierzenia o nazwie "Budowa budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z lokalami biurowo-handlowo-usługowycmi wraz z garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną" na działce nr [...] i [...] obr. [...]. W decyzji tej ustalenia w zakresie cech, parametrów i wskaźników zagospodarowania terenu inwestycji i gabarytów nowej zabudowy, zawarte w pkt II. l załącznika Nr l – określone zostały następująco: - obowiązująca linia zabudowy- ustalona została zgodnie z par. 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej akt ten powoływany jest jako "rozporządzenie") - jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich prostopadle do wschodniej i zachodniej granicy działki oraz równolegle do tworzącego się układu granic działek oraz układu zabudowy w terenie analizowanym; - wskaźnik powierzchni nowej zabudowy do powierzchni inwestycji ustalono zgodnie z par. 5 ust. 2 rozporządzenia jako średni wskaźnik w obszarze objętym dz. nr [...] oraz obszarami oznaczonymi nr 1 i 2; - szerokość elewacji frontowej – ustalono zgodnie z par. 6 ust. 2 rozporządzenia przyjmując obszar ograniczony działkami nr [...] oraz [...] obr. [...] ze względu na charakter zabudowy tych działek – zabudowa usługowo-miszkaniowa wielorodzinna oraz ich dostępność z ul. N.. Dopuszczono przy tym zwiększenie szerokości budynku poprzez wykonanie go ze skrzydłami cofniętymi w stosunku do linii zabudowy w odległości nie mniejszej niż połowa dopuszczalnej szerokości elewacji frontowej; - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono zgodnie z par. 7 ust. 4 rozporządzenia, w odniesieniu do zabudowy na działce nr [...]; - dach, określono w sposób nawiązujący odpowiednio do geometrii dachów w obszarze analizowanym. Organ I instancji stwierdził w opisanej decyzji, że planowana inwestycja przylega do pasa ul. N., której zarządcą jest Prezydent Miasta [...], zatem nie zachodziła konieczność uzgodnienia projektu tej decyzji. Od wskazanej decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 9.05.2013 r. odwołanie wniósł K. B. występujący z upoważnienia K. B.. Decyzji tej zarzucił: 1) wadliwe doręczenie jej bezpośrednio stronie, a nie ustanowionemu pełnomocnikowi, co zdaniem odwołującego się stanowi naruszenie przepisu art. 40 § 2 K.p.a.; 2) brak przeprowadzenia uzgodnienia z Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej mimo, że teren objęty wnioskiem znajduje się w strefie zagrożenia powodziowego; 3) ustalenie parametrów nowej zabudowy odbiegających od wielkości z faktycznego zagospodarowania obszaru sąsiedniego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 22.08.2013 r. (znak: [...]) uchyliło zaskarżoną decyzję z dnia 9.05.2013 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Kolegium podało, że zarzuty odwołania zasługują na uwzględnienie, przy czym tylko pierwszy zarzut (doręczenie decyzji stronie a nie pełnomocnikowi) nie skutkuje - wzruszeniem decyzji. Wadliwość ta bowiem stanowi jedynie uchybienie procesowe bez wpływu na wynik sprawy. Organ odwoławczy podkreślił, że w sprawie nie zasięgnięto stanowiska Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej odnośnie do kwestii zagrożenia powodziowego terenów położonych wzdłuż ul. N.. Nie uzyskano w tej sprawie uzgodnienia wymaganego przepisem art. 53 ust. 4 pkt 11 lit. b) ustawy, w związku z art. 88d ust. 2 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo Wodne. Odnośnie zaś do obowiązku ustalenia właściwych parametrów nowej zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu zwrócono uwagę na wady sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej, a w szczególności jej wyniki, które stanowiły podstawę dla rozstrzygnięcia decyzji organu I instancji. Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że organ I instancji, w sposób oczywisty podporządkował parametry, gabaryty i cechy nowej zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu do koncepcji przedstawionej przez inwestora, dobierając odpowiednio budynki w obszarze analizy w taki sposób, by uzyskać pożądane parametry (w tym szerokość elewacji frontowej i wskaźnik zabudowy oraz linię zabudowy) według zamierzenia wnioskodawcy. Postępowanie takie, w ocenie organu odwoławczego należy ocenić jako naruszenie zasad rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W szczególności Kolegium zwróciło uwagę na naruszenie § 3 ust. l wymienionego rozporządzenia. Przepis ten stanowi, iż organ "wyznacza obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym". Tymczasem, w rozpatrywanej sprawie organ wyznaczył obszar analizy w granicach zgodnych z dyspozycją § 3 ust. 2 rozporządzenia, natomiast już w pkt IV.2, IV.5 i IV.6 opis analizy odstąpił od zasady rozporządzenia, ograniczając ten obszar od działek nr [...] i [...] oraz terenów oznaczonych "l" i "2" zabudowanych wielorodzinnymi blokami mieszkalnymi. Podkreślono, że tak jak w odniesieniu do granicy obszaru analizy przepisy rozporządzenia nie dopuszczają zasadniczo odstępstw, tak rozporządzenie przewiduje (w przepisach § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4) wyznaczenie określonych parametrów w wielkościach "innych" niż średni wskaźnik. Taki sposób wyznaczenia parametrów nowej zabudowy wymaga jednak wiarygodnego uzasadnienia w części opisowej analizy oraz w samej decyzji (art. 107 § l K.p.a.). W innym przypadku, decyzja musi być uznana za wadliwą albowiem wyniki analizy nie odpowiadają faktycznej charakterystyce parametrów i wskaźników w obszarze sąsiednim (tzn. w obszarze wyznaczonym dla celów analizy). Spostrzeżenie to - w ocenie organu odwoławczego - odnosi się w szczególności do linii zabudowy, wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji frontowej, jej wysokości oraz niektórych elementów geometrii dachu (w tym wysokości głównej kalenicy). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] podkreśliło, iż w toku postępowania drugo instancyjnego stwierdziło że: * brak w decyzji organu I instancji uzasadnienia przyjętych ustaleń (art. 107 § l K.p.a.), * wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wyznaczony został w wielkości zaniżonej, wskaźnik ten nie podlega regulacji przepisów rozporządzenia, jednak nie może on różnić się w sposób istotny od przeciętnej wielkości w obszarach sąsiednich. Skargę do sądu administracyjnego na opisaną wyżej decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 22.08.2013 r. wniósł A. P., domagając się uchylenia tej decyzji i zasądzenia kosztów postępowania sądowego. Skarżący wskazał na naruszenie: 1) art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. poprzez brak wyjaśnienia, na czym miałoby polegać podporządkowanie przez organ I instancji parametrów, gabarytów i cech nowej zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu do koncepcji przedstawionej przez inwestora. 2) Art. 8 i art. 107 par. 3 K.p.a. poprzez zawarcie w nim zbyt ogólnych stwierdzeń i brak wyjaśnienia dlaczego organ I instancji miałby brać pod uwagę wyznaczenie wskaźników na podstawie wielkości w obszarach sąsiednich, a nie na podstawie obszarów pełniących taką samą funkcję, jak nakazuje par. 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy. 3) Art. 53 ust. 1 pkt 11 lit b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne uznanie, że organ I instancji zaniedbał obowiązku zaciągnięcia stanowiska RZGW w kwestii zagrożenia powodziowego terenów położonych wzdłuż ul. N. w sytuacji gdy teren inwestycji nie przylega do cieków wodnych będących pod zarządem RZGW oraz jest oddzielony od terenów zalewowych działką nr [...]. 4) Art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne uznanie, że dokonana analiza funkcji i form zabudowy jest niepełna i nierzetelna. Uzasadniając zarzuty skargi podano, że brak było potrzeby uzyskania w sprawie stanowiska RZGW albowiem teren planowanej inwestycji nie przylega do cieków wodnych będących pod zarządem wskazanej instytucji. Od terenów uznanych za zalewowe jest oddzielony działką nr [...]. Prawidłowym w związku z tym było postępowanie organu I instancji polegające na pominięciu stanowiska Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej. Za teren objęty strefą zagrożenia powodziowego można bowiem uznać teren bezpośrednio sąsiadujący z działkami oznaczonymi jako zalewowe, co w tej sprawie nie ma miejsca. Odnośnie do zarzutów SKO względem analizy urbanistycznej sporządzonej w sprawie skarżący podał, że błędem było wskazanie, że organ I instancji ograniczył obszar analizy tylko do działek nr [...], [...] oraz terenów oznaczonych jako 1 i 2 zabudowanych wielorodzinnymi blokami mieszkalnymi, w sytuacji "gdy takie zastosowanie analizowanego obszaru wynika bezpośredni z par. 3 cyt. rozporządzenia". W sprawie tej, organ I instancji przeprowadził analizę kontynuacji funkcji, a nie analizę parametrów i wskaźników w obszarze sąsiednim. Analiza ta została prawidłowo przeprowadzona przyjmując obszar analizowany ograniczony działkami nr [...] i [...] oraz obszarami o nr [...] i [...] obr. [...] z uwagi na charakter i funkcję planowanej inwestycji. Teren analizowany ograniczono zgodnie z rozporządzeniem działkami i terenami z podobnej zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej oraz usługowej dostępnej z ul. N.. SKO błędnie nakazuje wziąć pod uwagę tereny sąsiednie bez uwzględniania kontynuacji funkcji. Zdaniem skarżącego, z obszaru analizowanego prawidłowo wyłączono działki niezabudowane i działki o zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Ten zabieg uzasadniony jest całkowicie odmiennym charakterem i sposobem zagospodarowania terenu. Nie ma podstaw do analizy innych obszarów w przedmiotowej sprawie, ze względu na to, że nie kontynuują one planowanej przez inwestora funkcji. Z tak wyznaczonego obszaru, wynikają określone wartości wskaźników i parametrów. Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna charakteryzuje się mniejszym wskaźnikiem powierzchni zabudowy w stosunku do terenu, niż ma to miejsce w przypadku zabudowy wielorodzinnej i usługowej, o jaką wnioskował inwestor. Dlatego właśnie zabudowa jednorodzinna nie została uwzględniona w analizie, gdyż bezprawnie zaniżałaby wskaźniki dla planowanej inwestycji. Zdaniem skarżącego, zbyt ogólne stwierdzenia SKO w [...] zawarte w skarżonej decyzji, uniemożliwiają realizację zasady pogłębiania zaufania do organów państwa. W piśmie z dnia 11.10.2013 r. skarżący wskazał, iż organ odwoławczy naruszył art. 28 K.p.a. w zw. z art. 127 K.p.a. uznając K. B. za stronę postępowania. Skarżący podkreślał, że K. B. nie ma materialno prawnego interesu wynikającego z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ze wskazanego przepisu nie wynika, że o decyzjach warunkach zabudowy należy informować właścicieli sąsiednich nieruchomości. Jest on zatem nieuprawnioną osobą do złożenia odwołania od decyzji organu I instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Przedmiotem sądowoadministracyjnej kontroli w tej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 22.08.2013 r. Decyzją tą, Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 9.05.2013 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami biurowo-handlowo-usługowymi oraz garażem podziemnym, zaś sprawa przekazana została organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Wskazać w związku z powyższym należy, że kasacyjny charakter kontrolowanej decyzji wyznaczył ramy sądowej jej kontroli. Badaniu podlegało bowiem głównie to, czy w sprawie spełniona została przesłanka wynikająca z podstawy prawnej zaskarżonej decyzji tj. z art. 138 par. 2 K.p.a. Przepis ten stanowi, że organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Zauważyć więc trzeba, że w kontrolowanej sprawie przepisy prawa materialnego maja znaczenie w takim zakresie, w jakim niezbędne jest to do oceny granic koniecznego postępowania wyjaśniającego. Powodem uchylenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 9.05.2013 r. o ustaleniu warunków zabudowy było stwierdzenie, iż analiza urbanistyczno-architektoniczna sporządzona w sprawie, nie została przeprowadzona prawidłowo. Konsekwencją powyższego było, zdaniem Kolegium, nieprawidłowe określenie parametrów przyszłej zabudowy działki nr [...] i [...] obr. [...] w N.. Nadto organ odwoławczy uznał, że wbrew nakazowi wynikającemu z treści art. 53 ust. 4 pkt 11 lit b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Prezydent Miasta [...], nie uzgodnił decyzji z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej. W ocenie sądu, wskazane powody uchylenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 9.05.2013 r. – są uzasadnione i czynią zaskarżoną decyzję trafną. Stosownie do art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2012 r., poz. 647; dalej ustawa powoływana jako u.p.z.p.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków (przesłanek) wymienionych w tym przepisie. Art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od tego, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ustalenie, czy wymienione wyżej warunki faktycznie występują, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej. Sposób natomiast, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji określony jest w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W pierwszej kolejności, stosownie do par. 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w par. 2 pkt 4 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się (...) w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Mając na uwadze cytowane przepisy należy wskazać, że dokonywana na potrzeby decyzji o ustaleniu warunków zabudowy analiza urbanistyczna odnosząca się do obszaru analizowanego - powinna uwzględniać istniejące na danym terenie jego zainwestowanie. Będzie ono bowiem punktem odniesienia do ustalenia parametrów przyszłej inwestycji. Wskazać przy tym należy, iż przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia zmianę w zagospodarowaniu danego terenu od dostosowania planowanej przez inwestora inwestycji do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, zgodnie z zasadą tzw. dobrego sąsiedztwa. Celem takiej regulacji jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., to jest takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Oceniając sporządzoną w kontrolowanej sprawie analizę urbanistyczno-architektoniczną należy stwierdzić, że nie została ona wykonana prawidłowo. Po pierwsze należy wskazać, że analiza, o której mowa w przepisie par. 3 rozporządzenia powinna być przeprowadzona na obszarze analizowanym. Jak już wyżej wskazano, art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. kładzie nacisk na zasadę dobrego sąsiedztwa, która ma prowadzić do zachowania ładu przestrzennego w sąsiedztwie inwestycji. Wskazany przepis posługuje się pojęciem "działki sąsiedniej", które to pojęcie, co należy podkreślić, nie dotyczy wyłącznie działki bezpośrednio graniczącej z działką inwestycyjną. Pojęcie to należy rozumieć szerzej, odnosząc je do terenów położonych w jej okolicy, które tworzą urbanistyczną całość. Z treści znajdującej się w aktach administracyjnych analizy wynika, że jej autor wyznaczył wokół działki inwestora obszar analizowany w odległości ok. 120 m. Nie wszystkie jednak działki znajdujące się w tym obszarze zostały poddane analizie. Analiza ta bowiem została ograniczona wyłącznie do wyselekcjonowanych nieruchomości. I tak, w zakresie kontynuacji funkcji analiza odwołuje się wyłącznie do działek nr [...], [...] oraz obszarów oznaczonych nr [...] i [...]. Odnośnie zaś do współczynnika powierzchni nowej zabudowy do powierzchni terenu inwestycji – analiza wskazuje jedynie działkę nr [...] oraz obszary nr [...] i [...]. Z kolei, jeżeli chodzi o ustalenie szerokości elewacji frontowej, autor analizy nawiązuje do działki nr [...] oraz działki nr [...], zaś ustalając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrię dachu – odwołuje się jedynie do działki nr [...]. Zajmując stanowisko wobec powyższego sposobu określania cech (parametrów) nowej zabudowy, wskazać należy, iż nie jest on prawidłowy. Dowolnie wybrane działki, bez uwzględnienia parametrów, cech i wskaźników odnoszących się do pozostałych, znajdujących się w obszarze analizowanym nieruchomości, nie mogą bowiem stanowić podstawy dla ustaleń w decyzji o warunkach zabudowy odnośnie parametrów przyszłej zabudowy. Zadaniem analizy urbanistyczno-architektonicznej jest ocena, czy możliwe jest harmonijna kompozycja nowej zabudowy z już istniejącym układem urbanistycznym. Nie można stwierdzić, iż powyższemu czyni zadość analiza parametrów nieruchomości dobranych dla tego celu jedynie wybiórczo. Z powołanych wyżej przepisów wynika, że nowa zabudowa ma być bowiem dostosowana do zastanych cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym – wyznaczonych przez stan zabudowy istniejącej na danym terenie. Nie ma przy tym znaczenia ocena tej zabudowy. Należy więc brać pod uwagę wszystkie budynki, które obiektywnie znajdują się na obszarze poddanym analizie. Wyłączenie jakichkolwiek budynków spod analizy nie jest dopuszczalne (tak wyrok NSA z dnia 26.04.2013 r. sygn. akt II OSK 2632/11). W każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga bowiem dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez już istniejący w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze (por. wyrok NSA z dnia 20.03.2012 r.; sygn. akt II OSK 10/11). Tak więc zastanego stanu zabudowy terenu, nie można ustalić przyjmując do analizy jedynie wybiórczo dobrane nieruchomości. Konieczna jest tu bowiem kompleksowa ocena stanu istniejącego zainwestowania obszaru analizowanego. Poza wskazanym wyżej uchybieniem należy stwierdzić, że sama analiza odznacza się istotną niekonsekwencją. Z jednej bowiem strony do analizy (błędnie) przyjęto dobrane wybiórczo nieruchomości, z drugiej zaś, do określania poszczególnych parametrów przyszłej inwestycji nawiązywano dowolnie wybierając parametry poszczególnych przyjętych do analizy działek, wyłączając parametry innych działek. Świadczy to dodatkowo o tym, że wyniki przeprowadzonej analizy nie mogą zostać ocenione jako miarodajne. Po drugie należy zauważyć, że wyniki przeprowadzonej w sprawie analizy, nie są w ogóle weryfikowalne. W aktach sprawy nie zostały bowiem udokumentowane cechy posiadane przez nieruchomości, które stanowiły przesłanki do ustalenia wymagań dla nowej zabudowy. Wskazać w związku z tym należy, iż autor analizy podaje, że "analizę kontynuacji funkcji przeprowadzono przyjmując obszar analizowany ograniczony działkami nr [...], [...] oraz obszarami [...] i [...] obr. [...] w N.. (...). Analiza potwierdziła możliwość realizacji projektowanej zabudowy budynku mieszkalnego, wielorodzinnego wraz z usługami". Stwierdzenie to, wobec braku w aktach administracyjnych stosownej dokumentacji wskazanego wniosku, opiera się wyłącznie na zapewnieniach autora analizy, a przez to nie pozwala na ocenę jego poprawności. Nadto, w aktach sprawy nie udokumentowano także sposobu zagospodarowania wskazanych wyżej działek. Na k. 6 analizy znajduje się, co prawda tabela zawierająca pewne parametry analizowanych nieruchomości, jednak uznać należy, iż nie jest ona kompletna. Brak jest bowiem, zarówno wskazania parametrów dla obszaru oznaczonego jako [...] i [...] oraz działki nr [...], jak również brak dokumentów źródłowych będących podstawą do wyliczeń danych zawartych w tabeli. Odnośnie zaś do "obszarów nr [...] i [...]", poza wskazanymi powyżej rozważaniami w zakresie oceny zastanego na danym terenie sposobu jego zagospodarowania, podkreślić należy nadto, iż budzi wątpliwości sama prawidłowość wyznaczania w ramach obszaru analizowanego jakiś dodatkowych "obszarów". Nadto zauważyć trzeba, że z akt sprawy nie wynika również jakie nieruchomości znajdują się na tych "obszarach". W szczególności nie wiadomo, czy "obszary" te zabudowane są jedynym, czy też większą ilością budynków oraz jak zostały obliczone, przedstawione wybiórczo we wskazanej tabeli współczynniki (parametry) dla tych terenów. Odnosząc się do kwestii braku przeprowadzenia przez organ I instancji uzgodnienia wydanej decyzji z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej, wskazać należy, iż wyrażone we wskazanym zakresie, w zaskarżonej decyzji, stanowisko Kolegium Odwoławczego w [...], jest trafne. Stosownie bowiem do art. 53 ust. 4 pkt 11 lit b w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z wymienionym wyżej organem w odniesieniu do obszarów, o których mowa w art. 88d ust. 2 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (Dz. U. z 2012 r. poz. 145). Wskazany przepis art. 88 d ust. 2 Prawa wodnego stanowi, że dla obszarów narażonych na niebezpieczeństwo powodzi sporządza się mapy zagrożenia powodziowego. Na mapach tych przedstawia się w szczególności: 1) obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest niskie i wynosi raz na 500 lat lub na których istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia zdarzenia ekstremalnego; 2) obszary szczególnego zagrożenia powodzią; 3) obszary obejmujące tereny narażone na zalanie w przypadku: a) przelania się wód przez koronę wału przeciwpowodziowego, b) zniszczenia lub uszkodzenia wału przeciwpowodziowego, c) zniszczenia lub uszkodzenia budowli piętrzących, d) zniszczenia lub uszkodzenia budowli ochronnych pasa technicznego. Uznać zatem należy, że dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej - jako wskazany w u.p.z.p. organ uzgadniający decyzję o warunkach zabudowy, winien określić, czy obszar inwestycji (działka przy nr [...] i [...] przy ul. N. w N.) jest ujęty na mapach zagrożenia powodziowego i w przypadku pozytywnego w tym przedmiocie stwierdzenia, winien wypowiedzieć się odnośnie do planowanej inwestycji. Argumenty skargi, iż obszar inwestycji nie sąsiaduje bezpośrednio z działkami oznaczonymi jako zalewowe oraz nie przylega bezpośrednio do cieków wodnych - nie jest trafny i miarodajny dla oceny niezbędności dokonania uzgodnień w tej sprawie z wymienionym wyżej organem administracji. Nie są to bowiem okoliczności (przesłanki), które podlegałby ocenie z punktu wiedzenia art. 53 ust. 4 pkt 11 lit b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. art. 88 d ust. 2 Prawa wodnego. Argumenty te bowiem nie nawiązują w ogóle do treści map zagrożenia powodziowego sporządzonych dla terenu ul. N. w N.. Jako nietrafny ocenić też należy wniosek o "stwierdzenie nieważności decyzji SKO z dnia 22.08.2013 r." zawarty w piśmie skarżącego z dnia 11.10.2013 r. Stwierdzenie nieważności decyzji uzasadniał skarżący okolicznością, iż odwołujący się K. B., choć formalnie uznany za stronę postępowaniu, w rzeczywistości nie posiada interesu materialnoprawnego określonego w art. 63 ust. 2 u.p.z.p. Zajmując stanowisko wobec tego zarzutu wskazać należy, iż z rejestru ewidencji gruntów (k. 21 a.a.) wynika, iż K. B. jest właścicielem działki nr [...]. Z mapy na k. 20 wynika natomiast, że wymieniona działka bezpośrednio sąsiaduje z działkami objętymi decyzją o warunkach zabudowy. Choć z przepisu art. 63 ust. 2 u.p.z.p. wynika, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, to nie można zapominać, iż stosownie do treści art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. - wiąże ona organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Wskazać przy tym należy, iż skutki powstającego w sąsiedztwie danej nieruchomości obiektu, w pierwszej kolejności dotykają bezpośrednich sąsiadów, którzy poprzez udział w postępowaniu winni mieć możliwość podnoszenia takich okoliczności, które zapewnią ochronę ich interesu prawnego. Mając na uwadze powyższe, w oparciu o przepis art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku. Wadliwość bowiem sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz brak przeprowadzenia niezbędnego uzgodnienia projektu decyzji, nakazuje uznać, że trafne było stanowisko organu odwoławczego albowiem decyzja organu I instancji wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, zaś konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.