II SA/Kr 1578/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Wojciech Jakimowicz Sędzia WSA Mariusz Kotulski Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 lutego 2013 r. sprawy ze skargi "[...[" J.O. , Spółki jawnej w C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 11 września 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej skargę oddala. Burmistrz Miasta C. decyzją z dnia 2 lipca 2012r. znak: [....] , ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości działki nr [....] obr. C. (po podziale nowopowstałe działki oznaczono numerami od [....] do [....] położonej w miejscowości C. przy ul. [....] spowodowanej jej podziałem. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podano, że na wniosek wspólników spółki jawnej [....] w C. zostało przeprowadzone postępowanie podziałowe, w wyniku którego działka [....] obr. [....] decyzją z dnia 28.09.2010 roku po podziale podzieliła się na sześć odrębnych działek od numeru [....] do [....] . Wskazano na uchwałę nr XXII/299/08 Rady Miejskiej w Chrzanowie z 29.04.2008r. ustalającej 30% stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, a także na wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego A.K., , który dokonał określonej przepisami prawa wyceny wzrostu wartości nieruchomości poprzez wyselekcjonowanie i porównanie nieruchomości podobnych do wycenianej. Z dokonanych wyliczeń wynikł wzrost wartości wydzielonych działek, który wedle dokonanej analizy wynika z dokonanego podziału na mniejsze, o regularnych kształtach działki. Wskazano na różnicę wartości nieruchomości przed i po podziale. Odwołanie od opisanej decyzji złożyła [....] J.O. , J.O. spółka jawna w C. , zarzucając, iż możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej powinna być związana nie tylko z samym wzrostem wartości nieruchomości. Strony uważają, że podział działki powinien być uzależniony także od treści istniejącego w dniu podziału miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podniesiono, że nie było żadnej aktywności gminy, która uzasadniałaby wymierzenie opłaty adiacenckiej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją w dnia 11 września 2012r. znak: [....] , na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 10, nr 102, poz. 651), oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu wskazano w szczególności, iż wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Odpowiednio stosuje się przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3. Z treści przepisu art. 98a ust. 1 zdanie trzecie wynika, że ustalenie opłaty może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Organ wskazał na okoliczności rozpoznawanej sprawy podając, iż decyzją Burmistrza Miasta C. z dnia 28.09.2010r. [....] zatwierdzono podział nieruchomości położonej w C. wpisanej do księgi wieczystej nr [....] obejmującej działkę ozn. nr [....] o pow.2,3334 ha na działki: [....] o pow. 0,4341 ha, [....] o pow. 0,4819 ha, [....] o pow. 0,8693 ha, [....] o pow. 0,0479 ha, [....] o pow.0,2880 ha i [....] o pow. 0,2122 ha pod warunkiem wydzielenia wraz ze zbyciem wydzielonych działkę służebności drogowych: dla działki nr [....] po działkach nr [....] , [....] , dla działki nr [....] po działce nr nr [....] po działce [....] . Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 19.10.2010 i podlega z tym dniem wykonaniu co zostało stwierdzone stosowną pieczęcią odbitą na egzemplarzu decyzji (dowód k. 3). Wskazano także na uchwałę Rady Miejskiej w Chrzanowie nr XXI/299/08 z 29.04.2008r. ustalającą 30 % stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego. Przedmiotowa nieruchomość, objęta wyceną wartości nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wydano dla niej decyzje o warunkach zabudowy pod lokalizację budowy stacji paliw płynnych i LPG wraz z zapleczem technicznym (decyzja ostateczna z dnia 6.09.2007r. znak [....]. Zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Chrzanów z 1998r. działki nr [....] i [....], [....] położone są obecnie w terenach mieszkaniowo-usługowych do adaptacji, modernizacji i intensyfikacji zabudowy, działka nr [....] znajduje się w terenach przemysłu baz , składów i innych obiektów do adaptacji, działki nr [....] , [....] , znajdują się w terenach przemysłu baz, składów i innych obiektów do adaptacji oraz w części na terenach mieszkaniowe -usługowych. Wskazano na operat szacunkowy w którym ustalono wartość działki nr [....] o pow. 2,3334 ha na dzień 28.09.2010r., dokonując szczegółowego rozeznania przeznaczenia gruntów, ich faktycznego użytkowania, oraz na dzień 19.10.2010r. kiedy istniał już zatwierdzony podział tej nieruchomości na sześć działek. Opisano także ich przeznaczenie wedle istniejącego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy C. , opisano szczegółowo cechy tych działek. Biegły dokonał wyceny wartości podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca przy sporządzaniu wyceny przeanalizował zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa transakcje kilkunastoma nieruchomościami podobnymi do wycenianej położonymi w sąsiednich obrębach porównując zbiory tych transakcji odrębnie dla nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych na cele mieszkaniowe-usługowe i mieszkaniowe , oraz rynek nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo usługowym odrębnie dla mniejszych i większych powierzchni. Na poziom cen nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia po wejściu w życie mpzp miały wpływ cechy rynkowe: lokalizacja, otoczenie, sąsiedztwo, powierzchnia, dostępność komunikacyjna, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej stan zagospodarowania. Przyjęte cechy zostały dokładnie opisane, podano ich przedziały pozwalając na jednoznaczne zrozumienie przyjętych w operacie konkretnych danych. Rzeczoznawca określił wagi cech, oraz ich kwotową wartość, kwotowy wpływ współczynników korygujących na wartość nieruchomości poprawek kwotowych. Analiza wartości rynkowej nieruchomości podobnych, obejmowała transakcje zarejestrowane w okresie pomiędzy 2008 a 2012 r. na rynku miasta C. dla rynku nieruchomości o małej powierzchni (do 2400m2), zaś dla nieruchomości o większej powierzchni (powyżej 2400 m2) poszerzono rynek o ponad lokalne rynki. Wartość rynkowa nieruchomości została określona z uwzględnieniem aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości według cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 5.12.2011r. na kwotę: po podziale 1 272 492 zł, zaś przed podziałem 1 248 846 zł , co daje różnicę wartości w kwocie 23 646 zł tj. 1,89 %. Organ odniósł się do zarzutów odwołania uznając je za niezasadne. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła [....] " J.O. , J..O. spółka jawna w C. , zarzucając iż opłata adiacencka nie może być związana tylko i wyłącznie faktem podziału nieruchomości i związanym z nim wzrostem wartości nieruchomości. Dodatkowo podział musi być uzależniony od treści istniejącego w dniu podziału miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź też od wydanej decyzji o warunkach zabudowy. W przedmiotowej sprawie podstawą do zatwierdzenia podziału nie był miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ani też ewentualnie warunki określone w decyzji o warunkach zabudowy, lecz jedynie fakt, iż podział nie pozostawał w sprzeczności z przepisami odrębnymi. Według strony skarżącej, brak jest jakiejkolwiek aktywności organu, które dopiero uzasadniałoby wymierzenie opłaty adiacenckiej. Wskazywana aktywność w ocenie skarżącej musiałaby polegać bądź na uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź też na wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, bez których dokonany podział nie byłby możliwy. Wskazano na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r. I SA/Wa 1833/2007 oraz na art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który w ocenie skarżącej wyraźnie stanowi, iż zastosowanego w zaskarżonej decyzji przepisu ust. 1, nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a. Stosownie zaś do art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Przepis art. 151 p.p.s.a. mówi z kolei, iż w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala. Skarga jako bezzasadna podlega oddaleniu. W myśl art. 98a ust. 1ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ponadto zgodnie z ust. 1a w/w artykułu, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Art. 98a ust. 2 stanowi natomiast, że przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Jak wynika z ze stanu faktycznego niniejszej sprawy, ostateczną decyzją z dnia 28.09.2010 roku działka [....] obr. C. podzieliła się na sześć odrębnych działek od numeru [....] do [....] . W chwili podziału obowiązywała uchwała nr XXII/299/08 Rady Miejskiej w Chrzanowie z 29.04.2008r. przewidująca 30% stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej została wydana przed upływem 3 lat od dnia, kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna i została wydana w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony zgodnie z wymogami art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z ustaleń którego wynika wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Decyzje obu organów spełniają wymogi art. 107 k.p.a. i zawierają dokładną, obszerną i nie budzącą zastrzeżeń ocenę zebranego materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego, jak również trafne i przekonujące wywody prawne. Odnosząc się do zarzutów skargi należy natomiast wskazać, że treść art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami nie budzi wątpliwości interpretacyjnych i w żadnym wypadku nie daje podstaw do artykułowania poglądu przedstawianego przez stronę skarżącą, że warunkiem nałożenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem działki, jest zaistnienie aktywności organu, np. poprzez uchwalenie planu miejscowego. Przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. wprowadza możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej w przypadku, gdy podział nieruchomości dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, spowoduje, że wartość nieruchomości wzrośnie. Tak więc spełnienie takich warunków jak podział nieruchomości i wzrost jej wartości w wyniku tego podziału są wystarczające do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie natomiast z art. 98a ust. 2 u.g.n. opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału może być zastosowana zarówno wtedy, gdy podział nastąpił w zgodzie z planem miejscowym, jak i wtedy, gdy zastosowano przepisy umożliwiające podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego. (Można to odnieść odpowiednio także do zgodności podziału z postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). Do zastosowania opłaty adiacenckiej stosuje się bowiem w tym przypadku inne kryteria niż zgodność z planem miejscowym itp. – tj. kryteria wynikające z art. 98a ust. 1 u.g.n. (podział na stosowny wniosek, ustalenie przez radę gminy stawki procentowej opłaty, udokumentowanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału). Wyrażenie "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" użyte w art. 98a ust. 2 u.g.n. odpowiada warunkom określonym w art. 95 u.g.n., umożliwiającym dokonanie podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego (por. też wyrok WSA w Szczecinie z dnia 30 kwietnia 2008 r., II SA/Sz 1059/07, LEX nr 510956, w którym wyrażono pogląd, że "Pojecie "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" użyte w art. 98a ust. 2 u.g.n. posiada swoją treść normatywną zawierającą się w granicach przesłanek określonych w art. 95 u.g.n." Jeśli natomiast chodzi o powołany w skardze wyrok WSA, to dotyczy on zupełnie innej problematyki niż ta, która występuje w niniejszej sprawie. Na tej płaszczyźnie rozważań wskazać jedynie można, że analiza poglądów prezentowanych w doktrynie i orzecznictwie, nie daje jakichkolwiek podstaw do zaaprobowania poglądów wyrażonych w skardze co do wykładni art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając zatem na uwadze powyższe, skarga jako bezzasadna podlega oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.