II SA/Kr 1594/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Sędzia WSA Jacek Bursa Protokolant: sekretarz sądowy Anna Frasik – Mazurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 marca 2026 r. sprawy ze skargi J. W. i F. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 14 października 2025 r. znak: SKO-GN-4160-97/25 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu solidarnie na rzecz J. W. i F. W. kwotę 714 zł (słownie: siedemset czternaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 7 sierpnia 2025 r. znak: RG.6831.26.2025, działając na podstawie art. 96 ust. 1 w zw. z art. 91 ust. 1, 2, 3, art. 17 ust. 1, 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r, poz. 1145 z późn. zm., dalej: u.g.n.), art. 104 k.p.a. oraz oraz § 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 268 poz. 2663) Wójt Gminy Lipnica Wielka odmówił F. W. i J. W. zatwierdzenia podziału nieruchomości położonej w obrębie K., gmina L. W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 0,2780 ha, objętej księgą wieczystą nr [...], będącej własnością F. W. oraz nieruchomości położonej w obrębie K., gmina L. W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 0,0415 ha, objętej księgą wieczystą nr [...], będącej własnością F. i J. W., na działki ewidencyjne nr: - dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0875 ha - dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0949 ha - dz. ewid. nr [...] o pow. 0.0956 ha Razem: 0,2780 ha - dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0211 ha - dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0204 ha Razem: 0,0415 ha w sposób przedstawiony na mapie z projektem podziału nieruchomości, przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego w dniu 21 maja 2025 r. za nr P.1211.2025.3294, stanowiącej załącznik do decyzji. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że wstępny projekt podziału ww. działek został pozytywnie zaopiniowany postanowieniem nr RG.6724.3.19.2021 z dnia 7 października 2021 r. Przedmiotowe działki ewidencyjne zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Lipnica Wielka — wieś Kiczory, uchwalonego uchwałą Rady Gminy Lipnica Wielka Nr XXII/95/2004 z dnia 20 września 2004 r., opublikowanego w Dz. U. Woj. Małopolskiego z 2005 r. Nr 36 poz. 247 i 248, przebiegają w kompleksie oznaczonym symbolem 66.MN tj. teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, gdzie dopuszcza się zmianę projektowanego podziału terenu na działki budowlane pod warunkiem zachowania obowiązujących przepisów technicznobudowlanych, ustalonych linii zabudowy i układu komunikacyjnego, przy czym minimalna łączna powierzchnia działek pod jednostkową istniejącą i projektowaną zabudowę nie może być mniejsza niż 800 m2. Następnie organ I instancji stwierdził, że z przedłożonego wstępnego projektu podziału wynika, że nieruchomość objęta wnioskiem nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Wnioskodawca wskazał, iż dostęp ten ma zostać zapewniony poprzez ustanowienie służebności przejazdu i przechodu przez działki ewidencyjne nr [...] jednak działka ewid. nr [...] stanowi własność osób trzecich, zaś w chwili obecnej służebność ta nie została ustanowiona. Organ poinformował, że pomimo wezwania do uzupełnienia dokumentacji poprzez przedłożenie aktu notarialnego lub innego dokumentu urzędowego potwierdzającego ustanowienie służebności drogowej zapewniającej dostęp nieruchomości podlegającej podziałowi do drogi publicznej, wnioskodawcy nie przedłożyli wymaganych dokumentów w wyznaczonym terminie. Wobec powyższego, w ocenie organu I instancji projektowany podział nieruchomości nie spełnia przesłanki zapewnienia dostępu do drogi publicznej, o której mowa w art. 93 ust. 3 u.g.n., a w szczególności nie spełnia warunku, aby dostęp ten był zapewniony na gruncie stanowiącym własność wnioskodawcy lub poprzez istniejące, prawnie skuteczne służebności. Organ powołując się na orzecznictwo sądowe uznał, że nie jest dopuszczalne wskazanie w decyzji o warunkowym podziale, że dostęp ten zostanie dopiero ustanowiony na nieruchomościach należących do osób trzecich. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli J. W. i F. W.. Decyzją z dnia 14 października 2025 r . znak: SKO-GN-4160-97/25 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Kolegium wskazało, że przepis art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n. przewiduje, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału z punktu widzenia jego zgodności z planem jest konieczność badania możliwości przyszłego gospodarowania nowo utworzonych działek, właśnie zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Oznacza to, że organ w ramach dokonywanej oceny zgodności podziału z ustaleniami planu musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy proponowany przez wnioskodawcę projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Kolejnym bezwzględnym warunkiem, umożliwiającym podział ewidencyjny nieruchomości jest zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n. zapewnienie projektowanym do wydzielenia działkom gruntu dostępu do drogi publicznej, przy czym w tym samym przepisie zdefiniowano, co uważa się za dostęp do drogi publicznej. Powiązanie możliwości podziału nieruchomości z dostępem do drogi publicznej wynika m.in. z tego, że dostęp taki jest warunkiem dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego oraz warunkiem dopuszczalności inwestycji budowlanych. Bez dostępu do drogi publicznej samodzielne zagospodarowanie działek, które po podziale zmieniłyby właściciela, nie byłoby możliwe, nawet gdyby działki te spełniały inne wymogi określone w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Kolegium ustaliło, że przedstawiony projekt podziału jest zgodny z zapisami planu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Lipnica Wielka — wieś Kiczory uchwalonego Uchwałą Rady Gminy Lipnica Wielka Nr XXII/95/2004 z dnia 20 września 2004 r. opublikowanego w Dz. U. Woj. Małopolskiego z 2005 r. Nr 36 poz. 247 i 248. Działki objęte podziałem leżą w terenie oznaczonym symbolem 66.MN tj. teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, gdzie dopuszcza się zmianę projektowanego podziału terenu na działki budowlane pod warunkiem zachowania obowiązujących przepisów technicznobudowlanych, ustalonych linii zabudowy i układu komunikacyjnego, przy czym minimalna łączna powierzchnia działek pod jednostkową istniejącą i projektowaną zabudowę nie może być mniejsza niż 800 m2. Kolegium wyjaśniło, że art. 93 ust. 3 u.g.n. wskazuje na kolejność uwzględniania określonych sposobów ustalania dostępu do drogi publicznej. Najpierw powinien być to dostęp bezpośredni (zdanie pierwsze), następnie, na co wskazuje zdanie drugie (po średniku), wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności, a dopiero w ostatniej kolejności, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem, należy rozważyć ustanowienie innych służebności drogowych. W obecnym stanie prawnym brak jest podstaw do ustalania w treści decyzji podziałowej konkretnego sposobu (przebiegu) służebności mających zapewnić taki dostęp ani nawet wskazania działek, na jakich mają zostać ustanowione. W samej decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości umieszcza się jedynie zastrzeżenie konieczności zapewnienia dostępu do drogi publicznej wydzielonym działkom gruntu, bez wskazywania konkretnych rozwiązań projektowych w tym względzie. Ustawowe zastrzeżenie niedopuszczalności dokonania podziału nieruchomości, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, należy więc odnieść do chwili, w której działki te będą zbywane. Kolegium podniosło, że projektowane do wydzielenia działki nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dlatego też wnioskodawcy zaproponowali zapewnienie tym działkom dostępu do drogi publicznej za pośrednictwem projektowanej służebności drogi koniecznej, przebiegającej częściowo po działce stanowiącej własność wnioskodawców (nr [...]) i nowo wydzielonej działce nr [...], a częściowo po działce stanowiącej własność osób trzecich (dz. ew. nr [...]). Jak podał organ, skutki podziału nieruchomości powinny w pierwszej kolejności obciążać nieruchomość ulegającą podziałowi, zatem ustanowienie drogi koniecznej powinno dotyczyć nieruchomości objętej wnioskiem o podział lub innej nieruchomości stanowiącej własność wnioskodawcy. Na poparcie tego stanowiska Kolegium powołało orzecznictwo sądów administracyjnych. Zdaniem Kolegium, można byłoby uwzględnić zapewnienie dostępu do drogi publicznej za pośrednictwem służebności po cudzym gruncie, ale tylko w sytuacji, gdyby służebność taka istniała już w dniu wydawania decyzji. Dlatego też organ I instancji wezwał wnioskodawców do przedłożenia dokumentu potwierdzającego, że wskazana przez wnioskodawców działka ew. nr [...] jest obciążona służebnością na rzecz dz. ew. nr [...], gdyż tylko wtedy można by uwzględnić ją przy ocenie dostępu nowo wydzielonych działek do drogi publicznej. Zgodnie bowiem z art. 290 § 1 Kodeksu cywilnego w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział (...). W przypadku natomiast zgłoszenia zamiaru ustanowienia służebności w przyszłości, propozycja przebiegu służebności powinna dotyczyć gruntu stanowiącego własność wnioskującego o podział, nie zaś nieruchomości stanowiącej własność osób trzecich. Odnosząc się do zarzutu związania organu wydaną opinią w trybie art. 93 ust. 4 u.g.n., Kolegium wskazało, że opinia ta wiąże organ, ale w zakresie w jakim przewiduje to ustawa, tj. w zakresie zgodności wstępnego projektu podziału z ustaleniami planu miejscowego, a nie w zakresie dostępu do drogi publicznej. Na powyższą decyzję F. W. i J. W. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów: 1. art. 7, 77 §1, 88, 107 §3 k.p.a. - poprzez dowolną ocenę zebranego materiału dowodowego i nie uwzględnienie słusznego interesu wnioskodawców oraz niepodjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego niniejszej sprawy, tj. nie uwzględnienia wszystkich okoliczności sprawy, dokumentów, odnośnie działek nr [...] mających istotny wpływ na wynik sprawy; 2. art. 8 k.p.a. - przez wydanie decyzji rozstrzygającej sprawę w sposób odmienny, niż wskazano w wydanym wcześniej w tej samej sprawie postanowieniu opiniującym projekt podziału; 3. art. 28 k.p.a. - poprzez błędne oznaczenie strony, decyzja została skierowana nie do strony postępowania; 4. art. 131 i 133 k.p.a. - niedopełnienie obowiązku przez organ pierwszej instancji poprzez brak powiadomienia stron o fakcie przesłania odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu; 5. art. 93 ust. 3 u.g.n. przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, tj. uznanie, że przedmiotowe działki [...] w ustalonym stanie faktycznym nie mają dostępu do drogi publicznej, przez co podział nieruchomości jest niedopuszczalny; 6. art. 96 u.g.n. przez jego niezastosowanie i nie wydanie decyzji zatwierdzającej podział przedmiotowych działek [...]; 7. art. 99 w zw. z art. 93 ust. 3 u.g.n. oraz § 13 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości przez jego niezastosowanie lub niewłaściwe zastosowanie i wydanie decyzji o odmowie zatwierdzenia podziału zamiast decyzji zatwierdzającej ten podział pod warunkiem ustanowienia przy zbywaniu odpowiedniej służebności dla nowoprojektowanych działek [...], [...], [...], [...] i [...] na działkach [...]. Mając na uwadze powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r., poz. 143, dalej: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach sprawowanej kontroli sąd bierze pod uwagę wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze, w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Należy przy tym wskazać, że na mocy art. 145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. W wyniku rozpoznania sprawy w tak zakreślonych ramach Sąd stwierdził, że skarga zasługiwała na uwzględnienie. Przedmiot kontroli sądowej stanowi decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z 14 października 2025 r., którą utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy Lipnica Wielka z 7 sierpnia 2025 r., odmawiającą zatwierdzenia podziału nieruchomości położonej w obrębie K., gmina L. W. stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 0,2780 ha, objętej księgą wieczystą nr [...], będącej własnością F. W. oraz nieruchomości położonej w obrębie K., gmina L. W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 0,0415 ha, objętej księgą wieczystą nr [...], będącej własnością F. i J. W., na działki ewidencyjne nr: - dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0875 ha - dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0949 ha - dz. ewid. nr [...] o pow. 0.0956 ha - dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0211 ha - dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0204 ha w sposób przedstawiony na mapie z projektem podziału nieruchomości, przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego w dniu 21 maja 2025 r. nr [...] Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowią przepisy art. 93 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2026 r. poz. 399, dalej: u.g.n.). Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Stosownie do art. 93 ust. 3 u.g.n. podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6. Zgodnie z art. 99 u.g.n. jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. O dopuszczalności podziału według przywołanych przepisów stanowią zatem w istocie dwie przesłanki: zgodności podziału z planem miejscowym oraz dostępu wydzielanych działek do drogi publicznej. Zdaniem organów orzekających w tej sprawie została spełniona przesłanka zgodności projektowanego podziału z planem miejscowym. Sąd tej oceny nie kwestionuje. Na podstawie art. 93 ust. 4 u.g.n. projekt podziału został pozytywnie zaopiniowany przez Wójta Gminy Lipnica postanowieniem z 7 października 2012 r. zaopiniował pozytywnie wstępny projekt podziału działek ewidencyjnych nr [...] pod względem zgodności z uchwałą nr XXII/95/2004 z dnia 20 września 20024 r. Rady Gminy Lipnica Wielka (Dz. Urz. Woj. Małop. 2005 r. Nr 36, poz. 248). W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że proponowany podział ma na celu wydzielenie trzech normatywnych działek budowlanych: - Działka ewid. Nr [...] o powierzchni 0,08875 ha przeznaczona na poszerzenie sąsiedniej działki nr [...]; razem będą tworzyć odrębną nieruchomość o powierzchni 0,1733 ha z dostępem do drogi gminnej nr [...], przez projektowaną służebność przejazdu po działkach nr [...] - Działka ewid. nr [...] z działką nr [...] stanowić będą samodzielną nieruchomość o powierzchni 0,1160 ha z dostępem do drogi gminnej nr [...], przez projektowaną służebność przejazdu po działkach nr [...] - Działka ewid. nr [...] z działką nr [...] stanowić będą samodzielną nieruchomość o powierzchni 0,1160 ha z dostępem do drogi gminnej nr [...], przez projektowaną służebność przejazdu po działkach nr [...] Dalej stwierdzono w treści postanowienia, że proponowany podział zgodny jest z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Lipnica Wielka — wieś Kiczory, uchwalonego uchwałą Rady Gminy Lipnica Wielka Nr XXII/95/2004 z dnia 20 września 2004 r. i "przebiega w kompleksie oznaczonym symbolem 66.MN tj. teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, gdzie dopuszcza się zmianę projektowanego podziału terenu na działki budowlane pod warunkiem zachowania obowiązujących przepisów technicznobudowlanych, ustalonych linii zabudowy i układu komunikacyjnego, przy czym minimalna łączna powierzchnia działek pod jednostkową istniejącą i projektowaną zabudowę nie może być mniejsza niż 800 m2." Z akt sprawy wynika, że postanowienie nie zostało zaskarżone. Organy orzekające w sprawie przyjęły w wydanych decyzjach ustalenia zawarte w ww. postanowieniu. Sporna okazała kwestia spełnienia wymogu zapewnienia dzielonym działkom dostępu do drogi publicznej, która w ocenie organów obu instancji stanowi przeszkodę dla zatwierdzenia projektu podziału, jako że przewidziany dostęp do drogi publicznej przebiega po działkach nr [...], przy czym działka nr [...] stanowi własność innych osób niż wnioskodawcy, a służebność po tej działce nie została jeszcze ustanowiona. W ocenie Sądu stanowisko to jest co najmniej przedwczesne. Odnosząc się do przesłanki podziału wyrażonej art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n trzeba zwrócić uwagę na dwie istotne kwestie. Po pierwsze, opisana powyżej przesłanka zapewnienia dostępu do drogi publicznej dotyczy "projektowanych do wydzielenia działki gruntu", nie zaś nieruchomości dzielonej. Taka redakcja przepisu ma znaczenie normatywne, wiążąc wymóg zapewnienia dostępu do drogi publicznej z działkami mającymi powstać w wyniku podziału. Już z tej przyczyny nie można zgodzić się ze stanowiskiem organu pierwszej instancji, zbieżnego ze stanowiskiem organu odwoławczego, zgodnie z którym nie jest możliwe zatwierdzenie podziału nieruchomości, która przed podziałem nie ma dostępu do drogi publicznej. Innymi słowy, nieuzasadniona jest taka wykładnia przywołanych przepisów ustawy, która wymaga już od nieruchomości dzielonej dostępu do drogi publicznej. Zdaniem Sądu w składzie obecnie orzekającym, taka przesłanka podziału nie została w ustawie wyrażona. Po drugie, istotne znaczenie ma opisany w ustawie sposób realizacji "warunku" zapewnienia dostępu do drogi publicznej. W piśmiennictwie słusznie podaje się, że "W przypadku projektowania do wydzielenia działek gruntu nieprzylegających do drogi publicznej we wstępnym projekcie podziału nieruchomości przedkładanym do wniosku o podział nieruchomości należy określić w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej, aby organ orzekający mógł w ramach opiniowania tego projektu dokonać oceny spełnienia ustawowego wymogu istnienia faktycznych możliwości zapewnienia dostępu do drogi publicznej tym działkom gruntu projektowanym do wydzielenia, które nie będą przylegać do drogi publicznej (§ 3 ust. 2 pkt 6 PodzNierR). Opis sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej nie jest wiążący przy zbywaniu wydzielonych działek gruntu na odrębną własność lub w odrębne prawo użytkowania wieczystego, skoro w chwili zbywania wydzielonych działek gruntu ich właściciel lub użytkownik wieczysty może postanowić o innym sposobie zapewnienia tym działkom dostępu do drogi publicznej niż sposób opisany we wstępnym projekcie podziału nieruchomości. Celem zamieszczenia we wstępnym projekcie podziału nieruchomości opisu sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej jest bowiem jedynie wykazanie istnienia takiej możliwości. Opisu tego nie umieszcza się w projekcie podziału nieruchomości zatwierdzanego decyzją administracyjną, ponieważ opis ten nie jest wiążący co do przyjęcia konkretnych rozwiązań w zakresie sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej. To w samej decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, zgodnie z art. 99 GospNierU, umieszcza się jedynie zastrzeżenie konieczności zapewnienia dostępu do drogi publicznej wydzielonym działkom gruntu, bez wskazywania konkretnych rozwiązań projektowych w tym względzie. Ustawowe zastrzeżenie niedopuszczalności dokonania podziału nieruchomości, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, polega w istocie na tym, że wydzielone działki gruntu bez takiego dostępu nie będą mogły zostać zbyte na odrębną własność, dopóki nie będą miały zapewnionego takiego dostępu. Działki te będą więc mogły być wydzielone w ramach ewidencyjnego podziału nieruchomości, bez zapewnienia im prawnie odrębnego dostępu do drogi publicznej na etapie zatwierdzenia podziału i takie działki będą mogły istnieć, dopóki ich dotychczasowy właściciel nie dokona zbycia ich na odrębną własność. Dopiero bowiem ich zbycie na odrębną własność lub w odrębne prawo użytkowania wieczystego spowoduje konieczność zapewnienia tym działkom przez zbywcę prawnego dostępu do drogi publicznej. Bez zapewnienia takiego dostępu zbycie takich działek gruntu na odrębną własność nie jest bowiem dopuszczalne. Komentowany art. 93 ust. 3 w powiązaniu z art. 99 GospNierU określa zatem konieczność zapewnienia wydzielonym działkom gruntu dostępu do drogi publicznej, ale dopiero w chwili dokonywania prawnego podziału nieruchomości. Ewidencyjny podział nieruchomości z zachowaniem warunku zapewnienia wydzielonym działkom gruntu dostępu do drogi publicznej oznacza, że wydzielone działki gruntu istnieją, ale można nimi zadysponować, zbywając na odrębną własność, tylko przy zachowaniu ustawowego warunku zapewnienia im dostępu do drogi publicznej w chwili zbycia." (M. Wolanin, "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz", j.w.). Przywołane stanowisko Sąd w składzie rozpatrującym niniejszą sprawę podziela, tak jak i pogląd wyrażony w wyroku WSA w Warszawie z 24 czerwca 2020 r., I SA/Wa 769/20 (przywołanym przez organ odwoławczy), zgodnie z którym "Przepisy zawarte w art. 93 ust. 3 u.g.n. i w art. 99 u.g.n. dotyczą ustanowienia służebności zapewniającej dostęp do drogi publicznej na gruncie stanowiącym własność wnioskującego o podział, nie zaś na nieruchomości stanowiącej własność osób trzecich. W warunkowej decyzji o podziale nieruchomości nie można wskazać, że dla działek gruntu zostaną w przyszłości ustanowione służebności drogi koniecznej na nieruchomościach sąsiednich w stosunku do nieruchomości podlegającej podziałowi gdyż organ administracji nie może decydować o ustanowieniu drogi koniecznej na nieruchomości nie objętej wnioskiem o podział. Podział warunkowy ma gwarantować nowym działkom gruntu powstałym z podziału prawo przejścia i przejazdu przez nieruchomość objętą wnioskiem." W świetle powyższego, zdaniem Sądu, uzasadnione jest stanowisko, zgodnie z którym dopuszczalne jest zatwierdzenie podziału nieruchomości, która nie ma "wyjściowo" dostępu do drogi publicznej, a wymóg dostępu do drogi publicznej określony w art. 93 ust. 3 u.g.n. odnieść należy do projektowanych do wydzielenia działek, oceniając faktyczne możliwości zapewnienia dostępu do drogi publicznej, także w zakresie możliwości zapewnienia dostępu do drogi publicznej po działkach innych niż wydzielane. W takiej sytuacji zastrzeżenie "warunku" w rozumieniu art. 99 u.g.n., może odnosić się wyłącznie do działek projektowanych do wydzielenia. Trzeba mieć na względzie, że decyzja zatwierdzająca podział dotyczy podziału nieruchomości w znaczeniu ewidencyjnym, zaś podział prawny następuje z chwilą zbycia nieruchomości. Sens analizowanej regulacji polega na tym, że obowiązek zapewnienia prawnego dostępu nieruchomości do drogi publicznej aktualizuje się w momencie zbywania nieruchomości, zaś z samego ewidencyjnego podziału nieruchomości nie wynika samoistnie obowiązek właściciela zapewnienia dostępu do drogi publicznej działce, która wcześniej takiego dostępu nie miała. W ocenie Sądu, w okolicznościach sprawy istniała możliwość oceny możliwości dostępu dzielonych działek do drogi publicznej. Na sporządzonej przez uprawnionego geodetę H. C. mapie z projektem podziału działek nr [...] zaznaczono linie projektowanego podziału, a także zaznaczono linią przerywaną projektowaną służebność drogową na działkach nr [...] Co warte zauważenia, przebieg projektowanej służebności jest zbliżony do przebiegu granic terenu oznaczonego w ww. planie miejscowym symbolem 65.KD (tereny komunikacji, z podstawowym przeznaczeniem pod lokalizację dróg dojazdu wraz z rządzeniami towarzyszącymi i siecią infrastruktury technicznej). Teren ten oznaczono również na załączniku do postanowienia Wójta Gminy Lipnica Wielka z 7 października 2021 r. pozytywnie opiniującym zgodność podziału z planem miejscowym. Okoliczność tę organy pominęły, co wynikało z błędnego założenia o tym, że warunkiem podziału nieruchomości jest dostęp dzielonej nieruchomości do drogi publicznej. Podsumowując, należy stwierdzić, że organy nie ustaliły należycie stanu faktycznego sprawy i nie dokonały właściwej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, czym naruszyły art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 93 ust. 3 u.g.n. W konsekwencji również błędnie zastosowano art. 93 ust. 3 u.g.n. Stwierdzone naruszenia miały istotny wpływ na wynik sprawy. W ponownie prowadzonym postępowaniu, organ dokona ponownej oceny przedłożonego projektu podziału, uwzględniając wyrażone powyżej stanowisko Sądu. Wobec przedstawionych motywów Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. O kosztach postępowania, obejmujących zwrot uiszczonego wpisu oraz koszty zastępstwa procesowego radcy prawnego, orzeczono jak w punkcie II sentencji wyroku, na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.