II SA/Kr 1604/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Waldemar Michaldo Sędziowie: WSA Renata Czeluśniak (spr.) WSA Mirosław Bator Protokolant: Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 lutego 2014 r. sprawy ze skargi K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 7 października 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego K. K. kwotę 1996 (jeden tysiąc dziewięćset dziewięćdziesiąt sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wójt Gminy Podegrodzie decyzją z dnia 20 czerwca 2013 r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2012 r. poz. 647 ze zm.) oraz art. 104 kpa w związku z uchwałą Rady Gminy Podegrodzie nr 370/XLVIII/2010 z dnia 16 lipca 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Gminy Podegrodzie (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego nr 428, poz. 3096 z dnia 23 sierpnia 2010 r. ze zm.), ustalił K. K. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 86.907,70 zł naliczoną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wójt wskazał, że opłata została naliczona w związku z sprzedażą w dniu 20 grudnia 2012 r. działki nr [...], obręb [...], Gmina Podegrodzie o powierzchni 2,15 ha, dla której Sąd Rejonowy w N. prowadzi księgę wieczystą [...]. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że Rada Gminy Podegrodzie w dniu 16 lipca 2010 r. podjęła uchwałę nr 370/XLVIII/2010 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Podegrodzie. Zgodnie z § 73 tej uchwały Rada Gminy Podegrodzie ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na 10 % wzrostu wartości nieruchomości. Po wejściu w życie planu miejscowego K. K. zbył stanowiącą jego własność nieruchomość, tj. działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 2,15 ha, obręb [...] za cenę 1.100.000,00 zł, co wynika z odpisu aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 20 grudnia 2012 r. Organ I instancji ustalił, że zgodnie z postanowieniami poprzednio obowiązującego Planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzonego uchwałą Gminnej Rady Narodowej w Podegrodziu nr 9/III/88 z dnia 30 grudnia 1988 r. działka ewidencyjna [...], znajdująca się w miejscowości P., położona była w terenach gruntów rolnych, chronionych przed zabudową, przeznaczonych pod uprawy polowe - symbol A 04 RP. Plan ogólny Gminy [...] obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r. Ponadto Wójt ustalił że w okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia wejścia w życie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Podegrodzie dla działki ewidencyjnej nr [...] nie została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy, zaś przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka ewidencyjna nr [...] była faktycznie użytkowane zgodnie z zapisem w ewidencji gruntów jako tereny rolne, co potwierdziła też wizja lokalna w terenie. Natomiast zgodnie z obecnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ewidencyjna [...] o powierzchni 2,15 ha położona jest częściowo (1,56 ha) w terenach usług - symbol U2, częściowo (0,53 ha) w terenach rolnych - symbol R2, częściowo w terenach komunikacji, drogi publiczne - symbol KDD. Organ I instancji wskazał, że wzrost wartości nieruchomości został ustalony na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 8 maja 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. G.. W ocenie Wójta operat szacunkowy odpowiadał wymogom art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ I instancji podkreślił, że przy wyborze właściwego podejścia, oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniono w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości posłużył się metodą porównawczą - metoda porównywania parami, z uwzględnieniem kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami gruntowymi z dnia sprzedaży nieruchomości, przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, lokalizacji i dostępności komunikacji, powierzchni nieruchomości, wyposażenia w infrastrukturę techniczną, stanu zagospodarowania nieruchomości, wpływu otoczenia - sąsiedztwa nieruchomości, warunków szczególnych (ograniczeń w optymalnym zagospodarowaniu działki). Wycenę oparto na analizie cen i cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem transakcji sprzedaży na podstawie dostępnych danych rynkowych. Informacje na temat transakcji sprzedaży nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy uzyskał z danych zawartych w aktach notarialnych znajdujących się w zasobie Starostwa Powiatowego w N., wg danych o poziomie średnich cen wolnorynkowych z ofert sprzedaży nieruchomości pochodzących z biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami oraz z opracowań i bazy danych rzeczoznawcy majątkowego. Organ I instancji uznał operat szacunkowy za wiarygodny. Zgodnie z tym operatem, wzrost wartości nieruchomości dla działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 2,15 ha, wyniósł 869.077,00 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej w wysokości 10% daje kwotę 86.907,70 zł. Odwołanie od decyzji Wójta Gminy Podegrodzie wniósł K. K., domagając się stwierdzenia jej nieważności jako wydanej bez podstawy prawnej, bądź uchylenia w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 7 i art. 77 kpa poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy oraz art. 107 kpa przez zbyt ogólnikowe uzasadnienie motywów rozstrzygnięcia. Nadto podniósł, że organ I instancji wydał zaskarżoną decyzję, opierając się na błędnych ustaleniach faktycznych, tj. poprzez przyjęcie przez biegłego jako nieruchomości podobnych gruntów leżących w różnych miejscowościach gminy Podegrodzie. Ponadto, według odwołującego się, postanowienia § 73 uchwały Rady Gminy Podegrodzie z dnia 16 lipca 2010 r. nr 370/XLVIII/2010 określające wysokość stawki opłaty planistycznej są nieważne z mocy prawa, ponieważ są niezgodne z innymi powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, tj. z § 143 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 20 czerwca 2002 r. w sprawie zasad techniki prawodawczej. Odwołujący się zakwestionował także sposób wyliczenia wysokość opłaty planistycznej dokonany na podstawie operatu szacunkowego, który w jego ocenie jest niepełny, nieobiektywny oraz zawiera błędy. Zdaniem odwołującego się znacząco zaniżona została wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu, na dowód czego załączył akt notarialny z dnia 16 grudnia 2005 r. dotyczący sprzedaży działki sąsiedniej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 7 października 2013 r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwały nr 370/XLVIII/2010 Rady Gminy Podegrodzie z dnia 16 lipca 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Podegrodzie, utrzymało w mocy ww. decyzję. W ocenie Kolegium istniały przesłanki faktyczne do wszczęcia przedmiotowego postępowania administracyjnego z urzędu przez organ I instancji, ponieważ 22 września 2010 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który swymi ustaleniami objął działkę nr [...] o powierzchni 2,15 ha położoną częściowo (1,56 ha) w terenach usług - symbol U2, częściowo(0,53 ha) w terenach rolnych - symbol R2, częściowo w terenach komunikacji, drogi publiczne - symbol KDD. Przed uchwaleniem tego planu obszar obejmujący przedmiotową działkę nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią poprzedniego planu, obowiązującego do 31 grudnia 2003 r., przedmiotowa nieruchomość położona była w terenach gruntów rolnych, chronionych przed zabudową, przeznaczonych pod uprawy polowe - symbol A 04 RP. Z operatu szacunkowego wynika, że stan zagospodarowania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu ustalono na podstawie zapisów poprzedniego planu oraz wizji lokalnej na nieruchomości przeprowadzonej w dniu 2 maja 2013 r., podczas której stwierdzono, że jest to "działka niezabudowana, porośnięta trawą". W ten sposób przyjęto, że faktycznym sposobem wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu było użytkowanie rolne. Kolegium podkreśliło, że przeznaczenie nieruchomości w obecnym planie miejscowym i w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. są diametralnie różne, co uzasadniało odniesienie się do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości, który opisano w operacie jako grunt niezabudowany porośnięty trawą, z dostępem do drogi gminnej, sieci wodociągowej i energetycznej, w kształcie wydłużonego prostokąta. W bezpośrednim sąsiedztwem zabudowy mieszkaniowo - usługowej oraz terenów rolnych. Zdaniem Kolegium przeznaczenie terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, uległo zasadniczej zmianie, która to zmiana nie pozostała bez wpływu na wartość zbytej nieruchomości, co w ewidentny sposób dowiódł sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy. Odnośnie do jego treści zasadnie, zdaniem Kolegium, organ I instancji stwierdził, że został on sporządzony zgodnie z przepisami prawa i brak było podstaw do uznania, że opinia rzeczoznawcy sporządzona została nierzetelnie i nie odzwierciedlała wartości spornej nieruchomości, zarówno przed, jak i po uchwaleniu planu miejscowego. Po przeanalizowaniu treści operatu, a także zarzutów podnoszonych pod adresem operatu przez odwołującego się, Kolegium uznało operat szacunkowy z dnia 8 maja 2013 r. za rzetelny i zgodny z przepisami ustawy oraz regulującego tę materię rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Kolegium stwierdziło brak okoliczności mogących podważyć wiarygodność dokonanej wyceny nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym wzrost wartości nieruchomości wyniósł łącznie 869.077,00 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej w wysokości 10% dało kwotę w wysokości 86.907,70 zł. Kolegium zaznaczyło, że brak wad operatu sprawiał, iż organ prowadzący postępowanie był związany ustaleniami wynikającymi z operatu i tym samym nie mógł zmienić wartości określonych przez biegłego legitymującego się stosownymi uprawnieniami. Kolegium uznało zarzut odwołania dotyczący wydania zaskarżonej decyzji bez podstawy prawnej za niezasadny, wskazując, że uchwała Rady Gminy Podegrodzie nr 370/XLVIII/2010 z dnia 16 lipca 2010 r. jest obowiązującym aktem prawa miejscowego i nie została uchylona w stosownym trybie. Skargę na decyzję SKO w [...] wniósł K. K., zarzucając naruszenie: 1) art. 138 § 1 pkt 2 kpa poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy w sprawie zachodziła jedna z wad stanowiących podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji, o której mowa w art. 156 § 1 ust. 2 kpa; 2) art. 7 kpa i art. 77 kpa oraz art. 80 kpa w związku z art. 140 kpa poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy polegające na dowolnym ustaleniu wysokości renty planistycznej jedynie w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego oraz nierozpatrzenie zarzutów skarżącego dotyczących zaniżenia ceny nieruchomości sprzed daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji niezebranie w wystarczającym zakresie oraz nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący zebranego materiału dowodowego skutkujące niepełnym wyjaśnieniem stanu faktycznego oraz naruszeniem zasady prawdy obiektywnej; 3) art. 89 § 2 kpa w związku z art. 136 kpa oraz 10 kpa poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy administracyjnej, pomimo tego że było to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale biegłego, albowiem biegły nie wyjaśnił w toku postępowania wątpliwości wskazywanych przez skarżącego, a związanych z wyceną nieruchomości. Skarżący domagał się stwierdzenia nieważność zaskarżonej decyzji, ewentualnie uchylenia w całości decyzji SKO w [...] oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenia kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę SKO w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "ppsa". Orzekanie - w myśl art. 135 ppsa - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Sąd, uwzględniając skargę na decyzję, uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co wynika z art. 145 § 1 pkt 1 ppsa. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał skargę za zasadną, mimo że nie podzielił wszystkich podniesionych w niej zarzutów. Niezasadnie zarzucił skarżący, że w kontrolowanym postępowaniu decyzja w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości została wydana bez podstawy prawnej. Przede wszystkim decyzja ta znajduje podstawę ustawową w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 37 ust. 4 w związku z ust. 3 i art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie zaś do art. 37 ust. 1 ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Nie ulega zaś wątpliwości, że 23 września 2010 r. weszła w życie uchwała Rady Gminy Podegrodzie nr 370/XLVIII/2010 z dnia 16 lipca 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Gminy Podegrodzie. Stosownie do § 73 tej uchwały ustalono stawkę procentową stanowiącą podstawę do naliczenia opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 10%. Kwestionowanie przez skarżącego prawidłowości konstrukcji tej uchwały pod względem zasad techniki prawodawczej nie zmienia faktu, że jest to uchwała, będąca aktem prawa miejscowego, która obowiązywała w dacie orzekania przez organy obu instancji. Uchwała ta obowiązuje nadal, a pełnomocnik skarżącego na rozprawie w dniu 4 lutego 2014 r. przyznał, że nie została ona przez skarżącego zaskarżona w stosownym trybie. Dlatego należy uznać, że § 73 uchwały Rady Gminy Podegrodzie nr 370/XLVIII/2010 z dnia 16 lipca 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Gminy Podegrodzie mógł stanowić podstawę do orzekania w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Okolicznością bezsporną w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym była sprzedaż w dniu 20 grudnia 2012 r. przez skarżącego nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 2,15 ha, obręb [...] za cenę 1.100.000,00 zł. Zatem sprzedaż ta nastąpiła w okresie pięciu lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Gminy Podegrodzie. Zasadnie więc zostało wszczęte postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Odnośnie zaś zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych art. 37 ust. 11 odsyła do przepisów o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zgodnie zaś z art. 154 ust. 1 tej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sporządzonym w kontrolowanym postępowaniu operacie szacunkowym dokonano analizy postanowień poprzednio obowiązującego Planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy Podegrodzie, sposobu faktycznego użytkowania przedmiotowej nieruchomości oraz przeznaczenia tej nieruchomości w obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił zasady, jakimi kierował się przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, wskazując, że wycenę oparto na analizie cen i cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem transakcji sprzedaży na podstawie dostępnych danych rynkowych. Zwrócić należy uwagę, że w odwołaniu od decyzji organu I instancji zakwestionowano ustalenia dotyczące wartości przedmiotowej nieruchomości sprzed uchwalenia obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący wskazywał na istotne różnice w cenach nieruchomości położonych w P. oraz w miejscowościach, takich jak G. i S.. Dla poparcia swoich zarzutów do odwołania dołączył akt notarialny z 16 grudnia 2005 r. dotyczący sprzedaży nieruchomości położonej w P.. Skoro wniesienie odwołania inicjuje postępowanie przed organem II instancji, to z zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 kpa) wynika obowiązek merytorycznego rozpoznania sprawy przez organ odwoławczy, w szczególności zaś odniesienia się do zarzutów zawartych w odwołaniu. Oczywistym jest bowiem, że organ odwoławczy nie jest związany poczynionymi przez organ I instancji ustaleniami i dokonaną oceną dowodów i przy rozpatrywaniu sprawy po raz drugi zobowiązany jest uwzględnić zasady wynikające z przepisów art. 7 i 8 kpa, oraz przepisów Rozdziału 4, regulujących zasady prowadzenia postępowania dowodowego, oraz oceny dowodów zgromadzonych w sprawie. W ocenie Sądu Kolegium nie rozpatrzyło prawidłowo odwołania, ponieważ nie odniosło się do zarzutów kwestionujących ustalenia co do zmiany wartości przedmiotowej nieruchomości. Skoro bowiem w odwołaniu zakwestionowano uznanie pewnych nieruchomości za podobne, a także poprzez przedłożenie umowy sprzedaży dokonanej przez matkę skarżącego podważano przyjęte przez rzeczoznawcę ceny nieruchomości sprzed uchwalenia obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to obowiązkiem Kolegium było ustosunkowanie się do tych zarzutów w uzasadnieniu swojej decyzji. Podkreślić trzeba też, że, dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organy, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne. Jak wskazał WSA w Krakowie w wyroku z dnia 8 lipca 2010 r. sygn. akt II SA/Kr 19/10 (Lex Omega nr 674212) przy zastosowaniu metody porównywania parami należy przyjmować do porównania nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej co do jej atrybutów. Wybór takich nieruchomości nie może być dowolny, a biegły powinien uzasadnić dokonany wybór. Przyjęte prze biegłego podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Jeżeli zatem w kontrolowanym postępowaniu dla ustosunkowania się do zarzutów odwołania konieczne do było uzyskanie dodatkowych wyjaśnień od autora operatu, należało wezwać biegłego do odniesienia się do zarzutów odwołania. Podstawę do takich działań organu odwoławczego dawał niewątpliwie art. 136 kpa. Tymczasem Kolegium odniosło się jedynie do zarzutu wskazującego na brak podstawy prawnej do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a odnośnie pozostałych zarzutów odwołania ograniczyło się do powtórzenia ustaleń poczynionych przez organ I instancji. W ocenie Sądu brak odniesienia się do zarzutów odwołania popartych przedstawieniem konkretnej umowy sprzedaży nieruchomości z tej samej miejscowości stanowiło naruszenie art. 7 kpa i art. 77 kpa oraz art. 80 kpa w związku z art. 140 kpa. Ponieważ zaś to naruszenie przepisów postępowania dotyczyło tak istotnej kwestii jak ustalenie wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to należało uznać, że tego rodzaju naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy Kolegium zobowiązane będzie ustosunkować się do wszystkich zarzutów odwołania i rozważyć, czy to ustosunkowanie się wymaga uzupełnienia materiału dowodowego. Natomiast zarzut skargi naruszenia art. 89 § 2 kpa w związku z art. 136 kpa oraz 10 kpa poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy administracyjnej, nie stanowił podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji. Z art. 89 § 2 kpa nie wynika bowiem obowiązek przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Sama konieczność wykorzystania określonych w przepisie środków dowodowych dla wyjaśnienia sprawy, wynikająca z zasady prawdy obiektywnej, nie stanowi przesłanki rozprawy administracyjnej, gdy nie istnieje potrzeba przeprowadzenia rozprawy dla osiągnięcia takiego celu. Może zaś on zostać osiągnięty także w formie postępowania gabinetowego (tak: G. Łaszczyca "Komentarz do art. 89 Kodeksu postępowania administracyjnego – Lex Omega). Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy Kolegium dokona oceny, czy dla ustosunkowania się do zarzutów odwołania konieczne jest przeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Mając na uwadze powyższe okoliczności, orzeczono jak w punkcie I sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" ppsa. W związku z uwzględnieniem skargi Sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana w całości na podstawie art. 152 ppsa. W przedmiocie kosztów orzeczono na podstawie art. 200 ppsa, zasądzając na rzecz skarżącego od organu, który wydał zaskarżoną decyzję kwotę 1.996 zł, na którą złożyła się równowartość uiszczonego wpisu od skargi (1.739 zł), koszty zastępstwa procesowego (240 zł) oraz opłata od udzielonego pełnomocnictwa (17 zł).