II SA/Kr 1615/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: SWSA Magda Froncisz Sędziowie: SWSA Mirosław Bator (spr.) SWSA Monika Niedźwiedź Protokolant: sekretarz sądowy Kamila Maśloch po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2026 r. sprawy ze skargi D. W. i B. W. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 5 listopada 2025 r., znak: WS-VI.7570.1.67.2025.AS w przedmiocie ustalenie odszkodowania oddala skargę. Starosta Wielicki decyzją z dnia 26 czerwca 2025 r. nr GN.683.3.154.2024 działając na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 4g, ust. 5, art. 18 ust. 1, ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, 130 ust. 2, art. 132 ust. 1, ust. 2, ust. 3a, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 104 K.p.a. w pkt 1 orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość gruntową oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0020 ha położoną w obrębie [...] P. jedn. ewid. N., której prawo własności nabędzie Gmina N., na podstawie decyzji Starosty Wielickiego z dnia 9 sierpnia 2024 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa drogi gminnej klasy D nr [...] w m. P. , gm. N. wraz z budową kanalizacji deszczowej, budową oświetlenia oraz przebudową kolidującej infrastruktury", której został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, a od której zostało wniesione odwołanie do Wojewody Małopolskiego; w pkt 2 o wypłacie odszkodowania ustalonego w punkcie 1. w całości na rzecz D. W. c. E. i S. - dotychczasowej właścicielki ww. nieruchomości; w pkt 3 o zobowiązaniu Gminy N. reprezentowanej przez Burmistrza Miasta i Gminy N. do zapłaty odszkodowania ustalonego w punkcie 1. na rzecz osoby wymienionych w punkcie 2., jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna; w pkt 4 o niepowiększeniu ustalonego w przedmiotowej decyzji odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 4f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Niniejsze postępowanie administracyjne ma na celu, zgodnie z konstytutywną zasadą wywłaszczania, ustalić słuszne odszkodowanie za odebranie praw rzeczowych do przedmiotowej nieruchomości objętej skutkami prawnymi ww. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i wskazać podmioty uprawnione do jego otrzymania. Zasadnicze znaczenie ma więc tu kwestia określenia stanu prawnego nieruchomości na dzień ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, który stanowi podstawę określenia kręgu osób, którym przysługują na ten dzień prawa do nieruchomości. Krąg stron postępowania należy więc ustalić na podstawie stanu prawnego nieruchomości określonego w księdze wieczystej, zbiorze dokumentów lub innych dokumentach potwierdzających tytuł prawny do nieruchomości. Mając na uwadze powyższe, w przedmiotowej decyzji Starosta Wielicki ustalił wysokość odszkodowania na rzecz jej dotychczasowej właścicielki i D. W. - za prawo własności do nieruchomości. Regulacje art. 18 ust. 1 oraz art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych przewidują, iż wysokość odszkodowania za przejęte nieruchomości, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, natomiast do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Podstawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość nieruchomości, określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie sporządzonym na potrzeby przedmiotowej sprawy biegły określił wartość niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0020 ha obręb [...] P. jedn. ewid. N., według jej stanu na dzień 9 sierpnia 2024 r. i według wartości na dzień 8 listopada 2024 r. Rzeczoznawca majątkowy w wycenie wskazał, że według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla przedmiotowej nieruchomości położonej w P. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, według którego działka nr [...] znajdowała się w obszarze o przeznaczeniu pod tereny dróg publicznych klasy lokalnej (symbol 8KDL). Autor operatu wskazał również, że na działce nr [...] znajdowały się części składowe w postaci składników budowlanych podlegające wycenie tj.: ogrodzenie z siatki stalowej wys. 1,5 m na słupkach stalowych o rozstawie 2,5 m osadzonych w cokole betonowym o długości 20 m i stopniu zużycia technicznego określonego na 35%. Po przeprowadzeniu analizy biegły w operacie szacunkowym wskazał, że ze względu na brak transakcji nieruchomościami z podobnymi częściami składowymi jak na wycenianej, określił wartość odtworzeniową całej nieruchomości jako sumę: wartości rynkowej gruntu oraz wartości składników budowlanych. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi (podkreślając jednocześnie, że przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia – tereny drogowe, jest tożsame z dotychczasowym przeznaczeniem przedmiotowej nieruchomości). Oszacowana wartość 1m˛ gruntu przedmiotowej nieruchomości wynosi [...] zł, a więc określona przez rzeczoznawcę majątkowego łączna wartość rynkowa gruntu przedmiotowej działki stanowi kwotę [...]zł. Wartość składników budowlanych biegły określił przy wykorzystaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej – wg cen za III kwartał 2024. Oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość składników budowlanych wynosi [...] zł. Zatem łączna wartość odtworzeniowa przedmiotowej nieruchomości, została określona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę [...]zł. Biorąc pod uwagę całokształt treści operatu szacunkowego, w tym przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego metodologię wyceny, a także granice ingerencji przez organ w sporządzoną przez biegłego opinię o wartości przedmiotowej nieruchomości, powyższy operat szacunkowy został zweryfikowany przez organ prowadzący postępowanie pod względem formalnym – dokonano analizy jego logiczności, poprawności wniosków w nim zawartych, wyliczeń, prawidłowości opisu przedmiotu wyceny jak również zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi oraz dopuszczony w postępowaniu jako sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, jak również zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła D. W.. Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 5 listopada 2025 r. nr WS-VI.7570.1.67.2025.AS utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, że D. W. jest właścicielką nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] położoną w obrębie [...] P. jedn. ewid. N., objętej księgą wieczystą [...], która w wyniku powyższej decyzji została podzielona na działkę nr [...] - przeznaczoną pod drogę - dla której toczy się przedmiotowe postępowanie, działkę nr [...] - przeznaczoną pod budowę lub przebudowę sieci uzbrojenia terenu, która nie jest przedmiotem niniejszego postępowania. W kontekście zatem zarzutu odwołania wskazującego na samowolę budowlaną inwestora oraz błędy projektowe związane z posadowieniem projektowanej drogi oraz zaprojektowaniem ciągu wody i gazu w istniejącym ogrodzeniu organ wskazał, iż kwestie związane z zasadnością i prawidłowością samego przejęcia nieruchomości pod inwestycję drogową nie dotyczą przedmiotu niniejszego postępowania odszkodowawczego, a tym samym organ nie jest uprawniony do odnoszenia się do nich w treści niniejszej decyzji. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądowoadministracyjnym odszkodowanie przysługuje wyłącznie za nieruchomości, które zostały przejęte w drodze wywłaszczenia tj. grunt i składniki budowlane. Nie ma natomiast podstaw prawnych do przyznania odszkodowania w celu pokrycia kosztów przebudowy lub innych robót w zakresie takich składników majątkowych, które nie były objęte decyzją wywłaszczeniową i pozostają w dalszym ciągu własnością tej samej osoby. Niezależnie od wskazywanego przez skarżącą funkcjonalnego związania nieruchomości wywłaszczonych i pozostających w jej posiadaniu działek, żaden obowiązujący przepis prawa nie przewiduje przyznania w drodze administracyjnej odszkodowania za roboty budowlane, które mają być wykonane na działkach niebędących przedmiotem wywłaszczenia. W ramach postępowania administracyjnego o ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną (także w trybie specustawy drogowej) nieruchomość ustala się wartość przejętej nieruchomości wraz z jej składnikami budowlanymi, natomiast nie ma możliwości przyznania odszkodowania w celu pokrycia kosztów dodatkowych robót budowlanych na działkach niewywłaszczonych (wyrok WSA w Krakowie, który w wyroku z dnia 28 lipca 2020 r. sygn. akt II SA/Kr 209/20). Jak podkreślił WSA w Krakowie w wyroku z dnia 26 września 2025 r. sygn. akt II SA/Kr 632/25 w decyzjach wyjaśniono w sposób prawidłowy, iż nie ma żadnych przesłanek, aby ustalać odszkodowanie za całość ogrodzenia, lecz jedynie za ten fragment, jaki znajduje się na nieruchomości wywłaszczonej. Odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości powinno uwzględniać tylko tę jej część, która bezpośrednio przeznaczona została pod realizację inwestycji o charakterze publicznym. W konsekwencji, odszkodowanie za przejętą nieruchomość powinno odpowiadać wartości odjętego prawa własności gruntu oraz znajdujących się na nim części składowych trwale z nim związanych, nie zaś dodatkowo wartości części składowych nieruchomości znajdujących się poza terenem wywłaszczonym. Przepisy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują jedynie ustalenie odszkodowania za nieruchomość, która jest przejmowana pod budowę drogi, bez możliwości orzekania o obowiązku prowadzenia prac budowlanych. Odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną może obejmować wyłącznie tę nieruchomość, a nie żadne inne straty, takie jak spadek wartości jej pozostałej części, uciążliwości i szkody spowodowane wywłaszczeniem i lokalizacją drogi czy koszty zakupu nieruchomości zamiennej. Ustalanie odszkodowania w trybie decyzji administracyjnej obejmuje tylko rzeczywistą wysokość szkody, nie obejmuje natomiast odszkodowania za pozostałe poniesione straty, np. z tytułu konieczności przebudowy pozostałej części nieruchomości. Tym samym stwierdzić należy, iż przepisy specustawy drogowej nie dają możliwości ustalenia odszkodowania za działkę, które nie była przedmiotem rozstrzygnięcia decyzji zrid (tj. albo przejętej pod inwestycje drogową albo np. objętej obowiązkiem budowy lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu). Regulacja art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przewiduje natomiast, iż odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej). Zgodnie z ww. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ l instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli natomiast na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a). W związku z obowiązującymi przepisami prawa normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów specustawy drogowej organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może zatem taka opinia sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwiał ocenę jej mocy dowodowej. Podstawę ustalenia odszkodowania w omawianej sprawie stanowi operat szacunkowy z dnia 8 listopada 2024 r., w którym wartość gruntu położonego w dniu określania stanu (9 sierpnia 2024 r.) - zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części miejscowości P. - ETAP A1, uchwalonego uchwałą nr LXIII/824/23 Rady Miejskiej w N. z dnia 28 sierpnia 2023 r. w terenach oznaczonych symbolem 8KDL (tereny dróg publicznych klasy lokalnej), określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, zaś wartość części składowych (budowlanych) - określił przy wykorzystaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej – według ceny za III kwartał 2024 r. Biorąc pod uwagę fakt, ze przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości jest zgodne z celem wywłaszczenia, nie ma podstaw do zastosowania tzw. zasady korzyści. Dokonując w sporządzonym operacie, wyceny ww. działki przeznaczonej w całości pod drogi, biegły określił jej wartość na podstawie 11 cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu drogowym położonych w obrębach: P. (5 nieruchomości), N. (3 nieruchomości) oraz po jednej nieruchomości z obrębu P., G. i W. B.. Na podstawie przeprowadzonych analiz i badania równoległych rynków nieruchomości gruntowych, jako cechy wpływające w największym stopniu na wartość nieruchomości wycenianej, biegły przyjął: "Lokalizacja" (udział 45%), "Charakter gruntów w otoczeniu nieruchomości" (udział 40%), "Stopień urządzenia drogi" (udział 15%). Następnie w wyniku skorygowaniu otrzymanej ceny średniej za pomocą stosownych współczynników odnoszących się do tychże atrybutów oszacował on wartość prawa własności 1 m2 gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę 160,30 zł. Części składowe budowlane tj. ogrodzenie z siatki stalowej wys. 1,5 m na słupkach stalowych o rozstawie 2,5 m osadzonych w cokole betonowym, biegły oszacował na kwotę [...]zł stosując metodę odtworzeniową. Jak stanowią przepisy § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Jak natomiast stanowi § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Mając powyższe na uwadze nie ulega wątpliwości, iż biegły dokonał wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wypełniając tym samym również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jako prawidłowy ocenić należy także sposób oszacowania wartości składnika budowlanego znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości. Jeśli chodzi o wskazany przez stronę odwołującą zarzut dotyczący nieoszacowania pełnej powierzchni gruntu oraz wyliczenia 20 m długości ogrodzenia, zamiast jak wskazała 64 m, to podkreślić należy, że jak wynika z akt sprawy, już na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego, było to rzetelnie wyjaśnione. Starosta Wielicki dwukrotnie zwracał się do biegłego z prośbą o ustosunkowanie się do powyższych zarzutów. Pismami z dnia 11 kwietnia 2025 r. oraz 16 maja 2025 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż obmiar składników budowlanych podlegających wycenie oraz sam grunt przedmiotowej nieruchomości, przyjął na podstawie mapy do celów projektowych oraz wizji w terenie i w całości podtrzymał sporządzony przez siebie operat wskazując, iż długość ogrodzenia podlegającego wycenie wynosi 20 m i znajduje się na przedmiotowej nieruchomości [...], natomiast pozostała długość ogrodzenia oraz pozostały grunt - nie dotyczą wywłaszczanej nieruchomości i nie podlegają wycenie w przedmiotowym postępowaniu. W ocenie organu II instancji, przedstawione informacje i argumentacja rzeczoznawcy majątkowego wyczerpująco wyjaśniają powyższą kwestię, a zgromadzony w toku postępowania materiał dowodowy zdecydowanie to potwierdza. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła D. W. i B. W. wskazując, że wycena dotyczyła wyłącznie działki [...] z której miała zostać wyodrębniona działka [...] na kwotę [...]zł ,należy zaznaczyć, że całkowicie została pominięta wycena działki [...] z której miała powstać działka [...]. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Małopolski wniósł o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji i postanowień z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Kontroli sądu w niniejszym postępowania poddana jest ocena legalności decyzji ustalającej odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod drogę, w oparciu o tzw. specustawę drogową. Skarżący zarzucają wadliwe ustalenie wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy jaki jest wich dyspozycji autorstwa B. P. oszacowuje wysokość tego odszkodowania w wartości wyżej, niż wynika to z operatu sporządzonego na zlecenie organu przez rzeczoznawcę Z. K.. Ponadto szkoda rzeczywiście przez nią poniesiona przewyższa przyznane jej odszkodowanie. W ocenie sądu skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych Dz.U Nr 2013 poz. 687 wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W/w ustawa nie reguluje metod i sposobów szacowania nieruchomości, oczywiste jest więc (wynika to także z art. 23 w/w ustawy), że zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. 2014.518 (dalej; ustawa). Wskazane przepisy mają bowiem charakter "uniwersalny", określony przez art. 149 ustawy, zgodnie z którym przepisy rozdziału pt. "Określanie wartości nieruchomości" stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy), a podstawę ustalenia wysokości tego odszkodowania stanowi – co do zasady – wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ustawy). Zgodnie z art. 154 ust 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi i jako taki podlega ocenie organu stosownie do przepisu art. 80 k.p.a. Aktualnie jednak dominującym wydaje się być pogląd, że ocena ta dokonywana jest w ograniczonym zakresie a podważanie ustaleń wynikających z operatu nastąpić może jedynie kwestii wadliwości operatu nie związanej ze sferą wiadomości specjalnych, jakie posiada rzeczoznawca majątkowy – autor operatu. Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2020 r. I OSK 3140/18, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2020 r. I OSK 3140/18, z dnia 22 października 2025 r. I OSK 2671/23. W ocenie sądu, organ dokonał oceny operatu szacunkowego, zgodnie ze wskazaniami, o których mowa wyżej. Jak wskazuje organ, nieruchomość przejęta pod inwestycję drogową była objęta zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części miejscowości P. - ETAP A1, jako teren oznaczony symbolem 8KDL (tereny dróg publicznych klasy lokalnej). Rzeczoznawca wartość tej nieruchomości wycenił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, zaś wartość części budowlanych tj. istniejącego ogrodzenia, przy pomocy podejścia kosztowego, metodą kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej. Dokonując wyceny przejętej pod drogę działki, rzeczoznawca określił jej wartość na podstawie 11 cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu drogowym. Na podstawie przeprowadzonych analiz i badania równoległych rynków nieruchomości gruntowych, jako cechy wpływające w największym stopniu na wartość nieruchomości wycenianej, rzeczoznawca przyjął: lokalizację (udział 45%), charakter gruntów w otoczeniu nieruchomości (udział 40%) oraz stopień urządzenia drogi (udział 15%). Następnie w wyniku skorygowaniu otrzymanej ceny średniej za pomocą stosownych współczynników odnoszących się do tychże atrybutów oszacował on wartość i 1 m2 gruntu przejętej nieruchomości na kwotę 160,30 zł. Części składowe budowlane tj. ogrodzenie z siatki stalowej wys. 1,5 m na słupkach stalowych osadzonych w cokole betonowym, biegły oszacował na kwotę 4 500 zł. Organ nie dopatrzył się w ocenianej ekspertyzie błędów negujących jej walor dowodowy tj. takiej wadliwości, która dotyczyła by nie jej strony formalnej, a nie merytorycznej. Tak dokonaną ocenę zdaniem sądu należy uznać za prawidłową. Ocenia merytoryczna ekspertyzy podważała by bowiem wiadomości specjalistyczne, jakimi dysponuje biegły rzeczoznawca sporządzając opinię szacująca wartość nieruchomości. Ocenia taka nie leży w kompetencji organu administracji wydającego w sprawie decyzję, ani też sądu dokonującego kontroli legalności tej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi, wskazać należy, że organ na etapie wydawania zaskarżonej decyzji nie miał wiedzy o ekspertyzie autorstwa B. P., którą to ekspertyzę skarżący złożyli w trakcie postępowania przed sądem. Organ nie miał zatem obowiązku odnieść się do różnic, dotyczących wyceny tej nieruchomości. Brak zatem podstaw by negować legalność działań organu, w zakresie ustaleń stanu faktycznego, czy wątpliwości co do prawidłowości tych ustaleń. Z kolei sąd administracyjny nie jest sądem ustalającym fakty, w oparciu o dowody typu opinia biegłego. Jak wynika z art. 106 § 3 P.p.s.a. sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Zgodnie z art. 106 § 5 P.p.s.a. do postępowania dowodowego, o którym mowa w § 3, stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania cywilnego. Dlatego nie budzi wątpliwości, że ekspertyza w sprawie wyceny nieruchomości (wysokości odszkodowania) nie jest dowodem z dokumentu (art. 244, art. 245 K.p.c.), ale dowodem z opinii biegłego, o której mowa w art. 278 K.p.c. a także art. 75 § 1 K.p.a. Brak zatem podstaw by uznać opinię biegłego (ekspertyzę) sporządzoną przez Z. K. za niewiarygodną. Wskazać przy tym należy, że wysokość szacowanego odszkodowania wynikającego z wartości nieruchomości przejętej pod drogę, nie jest ustalaniem odszkodowania za doznaną szkodę w rozumieniu przepisów prawa cywilnego (art 361 § 2 K.c.). Wartość tego odszkodowania ustala się za pomocą opisanych przepisami ustawy o gospodarce gruntami oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832) metod i i technik wyceny. Ponadto wartość szacowanej nieruchomości jest uzależniona od nieruchomości (ich wartości) przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania, cech korygujących i atrybutów jakie rzeczoznawca przyjmuje do oszacowania wartości nieruchomości przejętej. Nie jest możliwym zatem, aby ekspertyzy sporządzone przez różnych biegłych (nawet używających tej samej metody) przyjmujących do porównania różne nieruchomości i posługujący się różnymi cechami i atrybutami służącymi wycenie nieruchomości, uzyskali ten sam wynik określający jej wartość a co za tym idzie wartość odszkodowania. Ewentualne wątpliwości co do wartości dowodowej operatu szacunkowego, stosownie do art 157 ust 1 ustawy rozwiać może organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd prawny wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 października 2024 r. I OSK 1290/21 w którym wskazano, że przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. wskazuje, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, na warunkach określonych w tym przepisie. Oceny tej dokonuje się także w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, przy czym wówczas art. 157 ust. 1 u.g.n. stosuje się odpowiednio (art. 157 ust. 4 u.g.n.). Zestawienie powyższych regulacji k.p.a. i u.g.n prowadzi do wniosku, że opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości winna być w toku prowadzonego postępowania poddana analizie na dwóch płaszczyznach: formalnej i merytorycznej. Nie budzi wątpliwości, iż kontrola formalna owego dowodu, obejmująca m.in. zbadanie tego czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, należy do organu administracji i jest dokonywana na podstawie przepisów k.p.a. Wskazać tez można na stanowisko wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 sierpnia 2024 r. I OSK 704/23, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który nie został powołany w charakterze biegłego przez organ prowadzący postępowanie odszkodowawcze, należy uznać za opinię prywatną, stanowiącą wyraz stanowiska strony, która nie może stanowić podstawy ustalenia wysokości odszkodowania. Mając na uwadze wyżej wskazane ok0licznosci, sąd na zasadzie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.