II SA/Kr 1633/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie: WSA Renata Czeluśniak (spr.) WSA Krystyna Daniel Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 stycznia 2010 r. sprawy ze skargi B. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 7 sierpnia 2009 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Na wniosek A.P., , Prezydent Miasta K. wydał na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. nr 80, poz. 717 ze zmianami), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagspodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) oraz na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000, Nr 98, poz. 1071 ze zmianami) decyzję z dnia [...] kwietnia 2009 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na dz. nr 1, 2 , 3 obr [...] wraz z infrastrukturą techniczną i wjazdem na dz. nr 4 obr [...] przy ul.[...] w K". Organ I instancji wskazał, że teren planowanej inwestycji znajduje się na obszarze, dla którego nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym projektowana budowa wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy z jednoczesnym uwzględnieniem warunków z art. 61 ust. 1 ustawy. Podano, że w toku postępowania uzyskano następujące opinie: w zakresie komunikacji, w zakresie ochrony środowiska, w odniesieniu do obszarów zagrożonych powodzią, w odniesieniu do obiektów objętych ochroną konserwatorską oraz w odniesieniu do obszaru zlokalizowanego na terenie otuliny parku krajobrazowego, a także uchwałę Rady Dzielnicy [...] nr [...] Wskazano, że w wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki opisane przepisem art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podano, że projekt decyzji sporządzony został przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów. Odniesiono się do zastrzeżeń wniesionych w toku postępowania przez R.P. oraz A.M. Załączniki do decyzji stanowią: warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, mapa w skali 1:1000, na której wyznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji, stanowiąca część graficzną decyzji (zał. nr [...]), wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej - część tekstowa (zał. nr [...] ), wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej - część graficzna (zał. nr [...] . Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli A.M. oraz B.B. A.M. oświadczył, iż podtrzymuje sprzeciw wniesiony w pismach z dnia 13 czerwca 2008 r. oraz z dnia 23 stycznia 2009 r. przeciwko inwestycji w zakresie objętym wnioskiem. Zdaniem skarżącego, na nieruchomości objętej wnioskiem inwestora powinny powstać tylko budynki w zabudowie szeregowej, ponieważ taka zabudowa dominuje w sąsiedztwie tej nieruchomości. Skarżący uważał, że realizacja inwestycji zgodnie z zamiarem inwestora naruszy jego prawa, jako współwłaściciela działki nr 3 , do jej zabudowy, gdyż właściwości tej nieruchomości umożliwiają tylko realizację zabudowy szeregowej. Tym samym, obniżona zostanie wartość jego nieruchomości. Skarżącego zdziwił także fakt, że inwestor występuje również o warunki zabudowy dla działki nr 3 . Prócz tego, skarżący wyraził obawę, że tak wielka inwestycja z głębokim podziemnym wykopem stanowi zagrożenie budowlane dla sąsiednich nieruchomości grożące katastrofą budowlaną. Skarżąca B.B. zarzuciła naruszenie następujących przepisów: 1. art. 7, 77 i art. 80 k.p.a. poprzez przyjęcie, że istniejąca linia zabudowy prowadzi wzdłuż osi wyznaczonej budynkiem posadowionym na działce nr 5 , podczas gdy działkę tą z działkami będącymi przedmiotem postępowania dzielą 4 działki, w tym 3 zabudowane budynkami (dz. 6, 7 i 8 ) tworzącymi linię zabudowy, która powinna zostać uwzględniona jako linia wyznaczająca granicę zabudowy działek nr 1 , 2 i 3 2. art. 7, 77 i art. 80 k.p.a. poprzez przyjęcie, że krawędź elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki działek sąsiednich wyznaczają nie wielkości obiektów na działkach sąsiednich (dz. 9, 6 , 7 i 8 ), a o ok. 4 m wyższe obiekty posadowione na stosunkowo odległych działkach 10 i 11 , 3. art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 4 rozporządzenia o sposobie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez ustalenie linii zabudowy wbrew § 4 ust 1 rozporządzenia, nie jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a w osi przebiegającej bliżej pasa drogowego, 4. art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 4 rozporządzenia w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - nawet gdyby przyjąć, że wiążąca w niniejszej sprawie linia zabudowy nie jest wyznaczona linią budynków posadowionych na dz. 6, 7 i 8 , to wówczas, wobec przyjęcia, że linia zabudowy przebiega tworząc uskok, należało - zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia - ustalić linię zabudowy jako kontynuację linii zabudowy budynku posadowionego na dz. 9 , jako, że znajduje się on w największej odległości od pasa drogowego, 5. art 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 7 rozporządzenia o sposobie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalona została nie jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (dz. 9, 6, 7 i 8 ), a jako uskok o ok. 4 m do wysokości obiektów posadowionych na stosunkowo odległych działkach 10 i 11 . 6. art. 7, 77 i art. 80 k.p.a. poprzez bezkrytyczne przyjęcie twierdzeń zawartych w analizie urbanistycznej z dnia 28 listopada 2008 r. - jej ustalenia, szczególnie w zakresie, w jakim odnoszą się do linii i wysokości zabudowy, pomijają rzeczywiste uwarunkowania w sąsiedztwie planowanej inwestycji. Przewidziana w decyzji linia zabudowy spowoduje możliwość zabudowania działki 3 w taki sposób, że bezpośrednio przed budynkiem skarżącej powstanie mur o długości ok. 6 metrów o kilkunastometrowej wysokości. 7. naruszenie § 5 zarządzenia nr [...] Prezydenta Miasta K. poprzez niezorganizowanie w przewidzianym tym przepisem terminie spotkania z przedstawicielami Rady Dzielnicy, wobec negatywnego stanowiska Rady w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z wnioskiem inicjującym niniejsze postępowanie. Z tych względów B.B. , wniosła, w oparciu o art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., o uchylenie zaskarżonej decyzji i wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze działając na podstawie art. 138 § 2 kpa, w zw. z art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w zw. z § 7-8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że decyzja organu I instancji jest wadliwa. Organ odwoławczy podkreślił, że zarzuty skarżących w większości zasługiwały na uwzględnienie. Kolegium miało zastrzeżenia co do prawidłowości tej decyzji w zakresie ustalonych warunków zabudowy, zawartych w załączniku nr 1. Organ odwoławczy wskazał, że analiza, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została wprawdzie wykonana, lecz według Kolegium nie jest ona rzetelna i nie powinna stanowić podstawy ustalania warunków zabudowy dla spornej inwestycji. Organ odwoławczy nie podzielił argumentacji organu I instancji co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (pkt II. 1. d i e decyzji organu I instancji). SKO podkreśliło, że przyjmując wysokość górnej krawędzi elewacji organ I instancji niedostatecznie wziął pod uwagę sąsiadujące z działką budynki na działkach nr 9 , 6 , 7 , 8 , a nawiązywanie do budynków położonych w dalszym sąsiedztwie – dz. 9 i 5 , nie wydaje się być uzasadnionym. Organ odwoławczy nie podzielił stanowiska organu I instancji także co do geometrii dachu. W ocenie Kolegium błędem było dopuszczenie dla spornej inwestycji pokrycia budynku dachem płaskim, gdyż nie koresponduje to z geometrią dachów pokrywających budynki na działkach graniczących z nieruchomością inwestora, a także, na działkach położonych po obu stronach ul. [...], w części oddzielonej działką drogową nr [...]. W tym obszarze bowiem występują tylko dachy połaciowe. SKO zarzuciło decyzji organu I instancji także to, że określono tylko maksymalne wielkości następujących parametrów: wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość kalenicy ściany szczytowej. Wynika z tego, że planowane obiekty nie mogą być wyższe ani szersze niż ustalono, lecz nie wiadomo, o ile one mogą być mniejsze, aby nie stanowiło to zaburzenia ładu przestrzennego. Kolegium odniosło się także do zarzutów skarżących, które uznało za bezzasadne. SKO uznało, że linia zabudowy została ustalona poprawnie i w analizie urbanistyczno - architektonicznej wyczerpująco uzasadniono odstępstwo od zasad ustalania przebiegu tej linii określonych w § 4 ust. 1-3 ww. rozporządzenia. Od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego złożyła skargę B.B. zaskarżając decyzję w zakresie jej uzasadnienia w części, w której za bezzasadne uznano zarzuty skarżącej oznaczone w uzasadnieniu decyzji jako nr 1, 3 i 4 oraz wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej uzasadnienia. Wskazane zarzuty skarżącej były następujące: - zarzut oznaczony w uzasadnieniu decyzji jako nr 1: "naruszenie art. 7, 77 i art. 80 kpa poprzez przyjęcie, że istniejąca linia zabudowy prowadzi wzdłuż osi wyznaczonej budynkiem posadowionym na działce nr 5 , podczas gdy działkę tą z działkami będącymi przedmiotem postępowania dzielą 4 działki, w tym 3 zabudowane budynkami (dz. 6, 7 i 8 ) tworzącymi linie zabudowy, która powinna zostać uwzględniona jako linia wyznaczająca granice zabudowy działek nr 1 , 2 i 3 ", - zarzut oznaczony w uzasadnieniu decyzji jako nr 3: "naruszenie art. 61 ustaw o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 4 rozporządzenia o sposobie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez ustalenie linii zabudowy, wbrew § 4 ust. 1 rozporządzenia, nie jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a w osi przebiegającej bliżej pasa drogowego", - zarzut oznaczony w uzasadnieniu decyzji jako nr 4: "naruszenie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 4 rozporządzenia o sposobie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nawet gdyby przyjąć, że wiążąca w niniejszej sprawie linia zabudowy nie jest wyznaczona linią budynków posadowionych na dz. 6, 7 i 8 , to wówczas wobec przyjęcia, że linia zabudowy przebiega tworząc uskok, należało – zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia – ustalić linię zabudowy, jako kontynuację linii zabudowy budynku posadowionego na dz. 9 , jako że znajduje się on w największej odległości od pasa drogowego". Skarżąca podniosła też kolejne dwa zarzuty: - "naruszenie art. 7, 77 i art. 80 kpa poprzez bezkrytyczne przyjęcie twierdzeń zawartych w analizie urbanistycznej z dnia 28 listopada 2008 r. Jej ustalenia, szczególnie w zakresie, w jakim odnoszą się do linii zabudowy są ogólnikowe i pomijają rzeczywiste uwarunkowania w sąsiedztwie planowanej inwestycji, a w szczególności zgłoszony w piśmie z dnia 23 stycznia 2009 r. przez A.M. zamiar zabudowy działki nr 3 budynkiem w zabudowie szeregowej w stosunku do budynków na dz. 6, 7 i 8 . Analiza urbanistyczna nie została w świetle stanowiska strony zaktualizowana, a jej ustalenia w praktyce uniemożliwiają zabudowę działki 3 w sposób nie naruszający praw właścicieli działek sąsiednich, a w szczególności dz.6 , będącej własnością odwołującej się strony." - "naruszenie art. 15 kpa w związku z art. 107 kpa poprzez pominięcie okoliczności, że organ I instancji nie odniósł się w ogóle do przesłanek uzasadniających odstępstwo od istniejącej linii zabudowy. Ustalenia w tym zakresie zostały dokonane dopiero przez Kolegium, co narusza prawo strony do rozpoznania sprawy administracyjnej w toku dwóch instancji." Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Podało jednocześnie, że jego uwadze umknął błąd organu I instancji, polegający na wyznaczeniu "nieprzekraczalnej linii nowej zabudowy", zamiast "obowiązującej linii nowej zabudowy". Przepis § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi o wyznaczaniu obowiązującej linii nowej zabudowy, a nie nieprzekraczalnej linii nowej zabudowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Zgodnie z art. 134 § 1 w/w ustawy Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga nie jest uzasadniona. Rozstrzygnięcie zawarte w zaskarżonej decyzji SKO jest prawidłowe. Skarżąca zaskarżyła jedynie uzasadnienie decyzji organu II instancji w części, w której za bezzasadne uznano zarzuty skarżącej oznaczone w uzasadnieniu decyzji jako nr 1, 3 i 4 i wnosiła o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej uzasadnienia. Jednakże uchylenie przez sąd administracyjny zaskarżonej decyzji nie może ograniczać się do uchylenia części uzasadnienia tej decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2004 r., sygn. akt GSK 775/2004, Lex Polonica nr 373698, "Uchylenie przez sąd administracyjny zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2002 r. Nr 153 poz. 1270) nie może ograniczać się do uchylenia części uzasadnienia tej decyzji."). Ponieważ uzasadnienie jest integralną częścią decyzji na podstawie art. 107 kpa, to Sąd potraktował zaskarżenie części uzasadnienia jako zaskarżenie decyzji w części. W związku z przytoczonym wcześniej przepisem art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, zaskarżenie decyzji w części powoduje zbadanie zgodności z prawem tej decyzji w całości oraz decyzji organu I instancji. Kontrolując zgodność z prawem decyzji I instancji Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, iż: Teren planowanej inwestycji znajduje się na obszarze, dla którego nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z dyspozycją art. 4 ust. 2 pkt. 2 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 Nr 80, poz. 717 ze zm.) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1 lokalizacje inwestycji celu publicznego) ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie do przepisu art. 61 cyt. ustawy warunki zabudowy można ustalić tylko wówczas, gdy inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi oraz spełnia wszystkie warunki w wskazane w pkt 1-4, w tym, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Aby ocenić spełnienie wszystkich warunków wskazanych w pkt 1-4 przepisu art. 61 ustawy winna być sporządzona analiza wg wymogów określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 nr 164, poz. 1588). Jak słusznie zauważył organ II instacji analiza sporządzona w przedmiotowej sprawie budzi wątpliwości co do prawidłowości ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (pkt II 1 d i e decyzji organu I instancji). Ustalając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, organ oparł się na §7 ust. 1, stanowiącym, że: " §7.1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1" Z analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na działkach sąsiednich względem nieruchomości objętej wnioskiem inwestora, przebiega tworząc uskok (wysokość ta jest bowiem zróżnicowana). Mimo tego organ I instancji ustalając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oparł się na §7 ust. 1, zamiast na ust. 3 (lub ust. 4 w przypadku dostatecznego uzasadnienia odstępstwa). Zgodnie z §7 ust. 3, należało obliczyć średnią wielkość występująca na obszarze analizy. To jednak nie zostało uczynione - autorka analizy uznała, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej gzymsu lub attyki powinna nawiązywać do dz. 11 jako przedłużenie krawędzi gzymsu istniejącej zabudowy na tej działce, natomiast wysokość kalenicy szczytowej powinna nawiązywać do wysokości kalenicy na dz. 5 Ponadto słusznie zauważyło SKO, że określono tylko maksymalne wielkości wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz szerokości elewacji frontowej. Wynika z tego, że planowane obiekty nie mogą być wyższe ani szersze niż ustalono, lecz nie wiadomo czy i o ile one mogą być mniejsze, aby nie stanowiło to zaburzenia ładu przestrzennego. Jest to uchybienie, które powinno zostać naprawione przy ponownym rozpatrywaniu sprawy przez organ I instancji. Jeżeli zaś chodzi o geometrię dachu, § 8 rozporządzenia przewiduje, że “Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym." Z wniosku inwestora wynika, że planuje on wybudowanie 4-kondygnacyjnego budynku wielorodzinnego, wolnostojącego, o dachu płaskim. Z analizy urbanistyczno-architektonicznej natomiast wynika, że na obszarze analizowanym występują zarówno dachy połaciowe, jak i dachy płaskie (choć nie w bezpośrednim sąsiedztwie). Jednakże przede wszystkim należy wziąć pod uwagę fakt, że inwestor zamierzał pokryć budynek dachem płaskim, nie połaciowym. Tak więc w tym zakresie organ I instancji orzekł ponad żądanie wnioskodawcy. Natomiast wbrew zarzutom skarżącej prawidłowo ustalono, a raczej próbowano ustalić przebieg linii zabudowy. Błędem dyskwalifikującym decyzję organu I instancji w tym zakresie było wyznaczenie "nieprzekraczalnej linii nowej zabudowy" zamiast "obowiązującej linii nowej zabudowy". Ze względu na to uchybienie, należy uznać, że także w zakresie linii zabudowy decyzja była wadliwa. Skarżąca wskazała, że merytoryczne uzasadnienie wskazanej w decyzji linii zabudowy znalazło się dopiero w decyzji SKO. Natomiast w decyzji Prezydenta rozważań w tym zakresie brak. Nadto wskazała, że wskazane w zaskarżonej decyzji uzasadnienie jest ogólne i niewystarczające, a w szczególności nie odnosi się w jakimkolwiek zakresie do stawianych przez skarżącą zarzutów. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w § 4 przewiduje: "§ 4. 1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. 3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. 4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1." Linia zabudowy została wyznaczona zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia. Argumentem na rzecz odstępstwa od wyznaczenia linii zabudowy zgodnie z § 4 ust.1-3 rozporządzenia jest występowanie elementów wzbogacających bryłę budynków na dz. nr 9 (graniczącej z działką inwestycji) i nr 7 (tzw. ryzality), co powoduje, że pomimo tego, iż budynki te są w podobnej odległości od krawędzi działki, bryły te nie są jednolite. Ponadto w analizie zauważono, że na działkach nr 12 i 13 obserwuje się również odległość zabudowy od granicy frontowej działki, tj. ok. 14-15 m (czyli taka odległość jak w przypadku działki nr 5 ). Na działkach występujących po drugiej stronie drogi także nie ma jednolitości linii zabudowy. Wielość uskoków, niejednolitość brył budynków powoduje, że nie musi być stosowany nie tylko § 4 ust. 1, ale także § 4 ust. 3 rozporządzenia. Rozwiązania z § 4 ust. 1 nie dało się zastosować, gdyż w tym przypadku nie ma jednej linii zabudowy. Nie ma bowiem podstaw, by brać pod uwagę jedynie działki bezpośrednio graniczące z inwestycją. Działkami sąsiednimi są bowiem działki z obszaru analizowanego, który obejmuje wiele działek. Organ I instancji wziął pod uwagę głównie działki 5 , 8 , 7 , 6 , 11, 9 16 obr.[...] (por. strona [...] załącznika nr [...]). Natomiast z całej analizy wynika wyraźnie dlaczego organ postanowił odstąpić także od § 4 ust. 3 rozporządzenia. Przy tak zróżnicowanych odległościach od krawędzi działki (po tej samej stronie drogi, co działki inwestycji) nie można stwierdzić, że istnieje jedna linia zabudowy, bo nie ma podstaw, aby brać pod uwagę jedynie 4 położone obok siebie działki: 9 , 6 , 7 , 8 , a powinny to być działki tworzące pewną urbanistyczną całość (wyrok NSA z dnia 22 lutego 2006 r., II OSK 551/05, LEX nr 194346., ponadto wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2007 r., II OSK 657/06, LEX nr 322451: "Działką sąsiednią jest każda działka znajdująca się w obrębie obszaru analizowanego".). Odstępstwo od linii zabudowy przewidzianej w § 4 ust. 1-3 w/w rozporządzenia zostało w analizie należycie uzasadnione niejednolitością linii zabudowy oraz ze względu na: - elementy wzbogacające bryły budynku (ryzality) - zabudowę działek 13, 12 w odległości 14-15 m od krawędzi jezdni (podobnie jak działka nr 5 ) - brak jednolitości linii zabudowy po drugiej stronie drogi Odstępstwo jest w tym przypadku uzasadnione należycie i przekonująco. Nie można powiedzieć, że jest ogólnikowe. Przy tym, zachowano główną cechę tej części obszaru - głęboką linię zabudowy, wyznaczoną linią istniejącej zabudowy dz. nr 5 . Uzasadnienie linii zabudowy w decyzji I instancji było wystarczające, zatem nie jest słuszny zarzut skarżącej, że dopiero w decyzji SKO nastąpiło merytoryczne uzasadnienie odstępstwa. Należy wskazać, że uzasadnienie SKO nie było szersze w tym zakresie niż uzasadnienie decyzji organu I instancji i polegało głównie na powtórzeniu fragmentu uzasadnienia organu I instancji. Zatem nie jest słuszny zarzut skarżącej, że organ I instancji nie odniósł się w ogóle do przesłanek uzasadniających odstępstwo od istniejącej linii zabudowy i że ustalenia w tym zakresie zostały dokonane dopiero przez Kolegium. Wbrew zarzutowi skarżącej organ I instancji nie przyjął istniejącej linii zabudowy jako prowadzącej wzdłuż osi wyznaczonej budynkiem posadowionym na działce nr 5. Jak już zostało wspomniane, dla obszaru analizowanego nie ma jednej linii zabudowy (i dlatego nie można było oprzeć się na § 4 ust. 1 rozporządzenia), a przyjęcie linii zabudowy było oparte na § 4 ust. 4 rozporządzenia. Przy tak dużym zróżnicowaniu zabudowy występującym na całym obszarze analizowanym nie ma podstaw, by kierować się linią zabudowy jedynie budynków występujących na działkach nr 6, 7 i 8 . Poza tym ryzalit występujący na działce nr 7 jest dość znaczny i burzy tę linie zabudowy. Rzeczywiście, gdyby organ I instancji oparł się na § 4 ust. 3 rozporządzenia, powinien był wyznaczyć linię zabudowy jako kontynuację linii zabudowy budynku posadowionego na dz. 9 , jako znajdującego się w największej odległości od pasa drogowego. Jednakże organ wystarczająco uzasadnił odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy zgodnie z § 4 ust.1-3 rozporządzenia. Jeśli zaś chodzi o ostatni zarzut skarżącej (brak zaktualizowania analizy w świetle zgłoszonego przez A.M. zamiaru zabudowy działki nr 93), to należy wskazać, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie rozważa się kwestii usytuowania planowanych budynków względem budynków istniejących, a tym bardziej takich, które jeszcze nie powstały, a należą do zamierzeń inwestycyjnych. Ponadto zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Dzięki jej wydaniu inwestor nabywa jedynie prawo do ubiegania się o pozwolenie na budowę, które może być z kolei wydane między innymi jedynie wtedy, gdy wnioskodawca posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Mając na uwadze powyższe, decyzja organu II instancji była prawidłowa. Wadliwość decyzji organu I instancji spowodowała jej słuszne uchylenie przez organ II instancji. Organ odwoławczy wypunktował wady tej decyzji, omijając jednakże wadliwość w zakresie linii zabudowy (ze względu na wyznaczenie "nieprzekraczalnej linii zabudowy" zamiast "obowiązującej linii zabudowy"). Skoro jednak wytyczne organu II instancji nie są wiążące dla organu I instancji, organ ten ponownie rozpatrując sprawę i tak powinien wziąć pod uwagę także to uchybienie. Ponadto organ I instancji powinien ustalić strony postępowania , szczególnie, czy i kiedy zmarł S.P. (ojciec R.P. ) oraz czy jedynym spadkobiercą T.G. (ojca B.B. ), który zmarł jeszcze w trakcie postępowania przed organem I instancji, jest jedynie B.B. . Brak wyjaśnienia powyżych kwestii dodatkowo uzasadnia konieczność uchylenia decyzji organu I instancji. Zarzuty zawarte w skardze Sąd z powyższych względów uznał za nieuzasadnone. Za prawidłową należy natomiast uznać decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego uchylającą decyzję Prezydenta Miasta K. i przekazującą sprawę do ponownego rozpatrzenia. Decyzja organu I instancji dotknięta wyżej wymienionymi wadami nie mogła się ostać w obrocie prawnym, a przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ I instancji będzie zobowiązany do usunięcia wytkniętych mu naruszeń prawa. Z tego powodu Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.