II SA/Kr 1635/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel (spr.) Sędziowie : Sędzia WSA Jacek Bursa Sędzia WSA Mirosław Bator Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2018 r. sprawy ze skargi B. L. na decyzję Wojewody [...] z dnia 29 września 2017 r. znak: [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej B. L. kwotę 980 zł (słownie: dziewięćset osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta K. decyzją z 20.07.2017 r., na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z 7.07.1994 r:- Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 290 z późn. zm.) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę inwestorom: A. R. i M. R. dot. zamierzenia budowlanego: Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego z wbudowanym garażem na działkach nr [...], [...] obręb [...] jedn. ewid. [...] przy ul. R. w K. wraz z instalacjami wod-kan, ogrzewania, wentylacji i elektrycznymi, budowa podziemnego zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe z podłączeniem do instalacji wewnętrznej oraz zjazdu na drogę wewnętrzną przy ul. R. w K.. W uzasadnieniu organ podał, że 19.02.2016 r. wpłynął wniosek w przedmiotowej sprawie. Organ stwierdził, że inwestor złożył oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie objętym decyzją. Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę został złożony w terminie ważności decyzji Prezydenta Miasta K. o warunkach zabudowy nr [...] z [...] lipca 2012 r. znak: [...] przeniesionej decyzją nr [...] z [...].06.2013 r. znak: [...] Projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami ww. decyzji o warunkach zabudowy, a także wymaganiami ochrony środowiska. Projekt zagospodarowania działki jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Projekt budowlany jest kompletny i posiada wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Projektant dołączył do projektu budowlanego oświadczenie o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Projekt budowlany jest wykonany przez osoby uprawnione. W dalszej części uzasadnienia organ ustosunkował się do zastrzeżeń wniesionych przez strony postępowania w zakresie dojazdu i obsługi komunikacyjnej przedmiotowej inwestycji. Wskazał, że inwestor legitymuje się oświadczeniem o warunkach przyłączenia do dróg lądowych i możliwości połączenia z drogą publiczną wydanym przez Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K.. Działka nr [...] ma przeznaczenie w ewidencji gruntów "dr" tj. drogowe oraz została jej nadana nazwa ulicy "R. ". Ponieważ inwestor uzyskał prawo do przejazdu, przechodu i do użytkowania terenu zgodnie z jego przeznaczeniem od jednego z współwłaścicieli powyższej działki, zatem powyższa działka zapewnia przedmiotowej inwestycji dostęp do drogi publicznej tj. ul. O. . Ponadto zgodnie z załączonym wnioskiem oraz projektem budowlanym działka drogowa nr [...] nie jest objęta w żadnym zakresie jakimikolwiek robotami budowlanymi. Stanowi ona jedynie dojazd do działki inwestora do czego inwestor ma prawo zgodnie z przedłożonymi dokumentami. Odwołanie od ww. decyzji wniosła B. L., żądając uchylenia decyzji i odmowy pozwolenia na budowę. Zdaniem odwołującej teren inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej. Realizacja inwestycji polegać będzie na nieuprawnionym korzystaniu z cudzej własności. Wojewoda decyzją z 29.09.2017 r., znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm. w związku z art. 16 ustawy z 7.04.2017 r., o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych ustaw Dz. U. z 2017 r., poz. 935), utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ II instancji w pierwszej kolejności wskazał, że zakres uprawnień kontrolnych organu administracji architektoniczno-budowlanej określony został w art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Tylko w zakresie określonym w tym przepisie, w przypadku stwierdzenia naruszeń, organ administracji może podjąć działania korygujące. Organy administracji nie badają prawidłowości przyjętych w projekcie budowlanym rozwiązań, jeżeli nie dotyczą zakresu wynikającego z cyt. przepisu. Wszyscy projektanci w dacie wykonania poszczególnych części projektu budowlanego posiadali ważne zaświadczenia wydane przez izbę o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego. Na stronie tytułowej wskazany został projektant projektu budowlanego, jak i inne osoby opracowujące części tego projektu budowlanego z określeniem specjalności i rodzaju uprawnień budowlanych. Rozpatrując sprawę organ odwoławczy stwierdził, że projekt budowlany budynku o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej jest zgodny z ustaleniami ww. decyzji o warunkach zabudowy. Funkcja obiektu jest prawidłowa. Zaprojektowany budynek posiada jedną kondygnację nadziemną oraz użytkowe poddasze. Wysokość projektowanego budynku od poziomu terenu do poziomu kalenicy wynosi 9,23 m (8,78 m + 0,45m ) nie przekracza dopuszczalnej wysokości określonej w decyzji od 8 m do 9 m do poziomu kalenicy dachu. Zaprojektowano dwuspadowy dach budynku o kącie nachylenia połaci dachowych wynoszącym 30°, co jest zgodne z wymogami ww. decyzji w tym zakresie. Przedmiotowa inwestycja jest zgodna z ustaleniami decyzji w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy określonego w wielkością od 16% do 19% powierzchni terenu objętego inwestycją - wskaźnik ten wynosi 0,187 - powierzchnia zabudowy obejmuje 159,5 m2 powierzchni terenu działki inwestycyjnej (850 m2). Inwestycja zgodna jest również z wymaganiami MPZP w zakresie zachowania minimum 70% powierzchni terenu jako powierzchnia biologicznie czynna -- powierzchnia biologicznie czynna stanowi 70,2% powierzchni terenu (proj. zagospodarowania terenu - karta 18.5 proj. budowlanego). Wyliczenia te są prawidłowe. Zatem należy uznać, że warunek art. 34 ust. 1 Prawa budowlanego jest spełniony. Organ odwoławczy dokonał również analizy projektu w kontekście postanowień § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422 j.t.). Wskazał, że działka budowlana objęta inwestycją (zabudowa jednorodzinna) składająca się z dwóch działek: nr [...] i nr [...] ma szerokość łącznie - 13,68 m tj. szerokość mniejsza niż 16 m, zatem dopuszczalne jest usytuowanie projektowanego budynku jednorodzinnego na działce inwestycyjnej bezpośrednio przy granicy z sąsiednia działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2 powołanego wyżej przepisu, lecz nie mniejszej niż 1,5 m. Budynek jednorodzinny został usytuowany na terenie ww. działek: nr [...] i nr [...] w następujących odległościach: 2,13 m i 2,00 m do granicy działki nr [...], ścianami bez otworów okiennych i drzwiowych oraz 4 m ścianą z otworami okiennymi do granicy tej działki (od strony północnej); 2,08 m do granicy działki nr [...], ścianami bez otworów okiennych i drzwiowych oraz 4 m ścianą z otworami okiennymi do granicy tej działki (od strony południowej); od 9,86 m do 14,21 m do granicy działki drogowej nr [...] - ul. R. (od strony zachodniej). Zaprojektowane 0,5 m okapy dachu budynku spełniają wymagania, o których mowa w § 12 ust. 5 pkt 1 ww. rozporządzenia. Ponadto, projekt budowlany zawiera niezbędne uzgodnienia i opinie, jego zawartość jest kompletna. Do projektu załączono opinię geotechniczną, charakterystykę energetyczną oraz informację BiOZ. Przedmiotowa inwestycja nie należy do inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dlatego też nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko. Projekt zagospodarowania terenu, stanowiący część projektu budowlanego, wykonany został na kserokopii aktualnej mapy sytuacyjno-wysokościowej dla celów projektowych, potwierdzonej za zgodność z oryginałem przez uprawnionego geodetę. Przedmiotowa inwestycja nie narusza występujących w obszarze oddziaływania uzasadnionych interesów osób trzecich. Odpowiadając na zarzuty odwołania dotyczące kwestii dostępu terenu inwestycji (działka nr [...] i nr [...]) do drogi publicznej, organ II instancji wyjaśnił, że teren inwestycji położony jest bezpośrednio przy ul. R. . Teren ul. R. tj. teren działki nr [...] nie jest objęty inwestycją. Ulica ta stanowi ogólnodostępną drogę asfaltową (nawierzchnia utrzymywana przez gminę z zapewnieniem przejezdności) prowadząca do wielu działek zabudowanych, jak i działek gruntu wolnych od zabudowy. Organ odwoławczy przytoczył treść art. 73 ust. 1 ustawy z 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Konkludował, że nie znajduje potwierdzenia argument odwołania, że realizacja inwestycji polegać będzie na nieuprawnionym korzystaniu z cudzej własności, oraz że brak jest dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. B. L. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Wojewody, domagając się jej uchylenia, jak i uchylenia poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: - art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, art. 2 pkt 14 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, art. 34 ust. 3 pkt 3 Prawa budowlanego i art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, poprzez niewłaściwe zastosowanie i wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę przy braku legalnego dostępu do drogi publicznej przez inwestorów, - art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a., polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu materiału dowodowego oraz na jego dowolnej ocenie, przy naruszeniu zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa i zasady przekonywania, co w konsekwencji doprowadziło błędnego ustalenia stanu faktycznego poprzez uznanie za udowodnioną okoliczność dysponowania dostępem do drogi publicznej konieczną dla wydania przedmiotowej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, gdy faktycznie w niniejszej sprawie brak jest dysponowania legalnym dostępem do drogi publicznej przez inwestorów, - art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a. i art. 107 § 1 i 3 k.p.a., poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na niewskazanie przez organ administracji w uzasadnieniu decyzji dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom wiarygodności i mocy dowodowej, a także nie wskazanie podstawy prawnej stanowiącej podstawę nieuwzględnienia stanowiska skarżącej przedstawionej w odwołaniu od decyzji, co uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji i wskazuje na nieprawidłowe dokonani kontroli instancyjnej przez organ odwoławczy oraz uniemożliwia realizacji zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa i zasady przekonywania, - rażące naruszenie przepisu prawa materialnego art. 199 k.c. poprzez niewłaściwą wykładnię i uznanie, że do dysponowania nieruchomością nie jest wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, gdy tymczasem zgodnie z art. 199 k.c rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzeba jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W uzasadnieniu skargi wyżej opisane zarzuty zostały rozwinięte. W szczególności skarżąca podniosła, że organ odwoławczy nie wskazał w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, dlaczego uznał, że działka stanowiąca ul. R. "stanowi ogólnodostępną" drogę, w związku z zarzutem, że działka nr [...] stanowi współwłasność osób prywatnych, do której mają zastosowanie przepisy prawa cywilnego dotyczącego korzystania z nieruchomości. Jeżeli Wojewoda uznaje, że istnieje prawnie dopuszczalny nieograniczony dostęp do powyższej nieruchomości powinien wskazać konkretny przepis prawa, który jest podstawą takiego stwierdzenia. Tym bardziej, że organ pierwszej instancji odmiennie stwierdził, że inwestorzy mają możliwość dysponowania ze względu na uzyskanie prawa do przejazdu przechodu i do użytkowania terenu od jednego z współwłaścicieli działki, co wskazuje, że organ pierwszej instancji nie uznał przedmiotowej nieruchomości za "ogólnodostępną". Organ odwoławczy nie wyjaśnił tej kwestii. Ponadto niezrozumiałe, zdaniem skarżącej, jest powołanie przez Wojewodę w zaskarżonej decyzji przepisu art. 73 ust. 1 i 2 ustawy z 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną bez jakiegokolwiek wskazania, jakie znaczenie dla zapadłego rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej ma treść powołanego przepisu. Odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych, skarżąca wskazała, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane obejmuje także prawo do korzystania z dojść i dojazdów łączących teren inwestycji z drogą publiczną. W odpowiedzi na skargę, Wojewoda wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu. Wniesiona skarga okazała się zasadna. Przedmiotem rozpoznania sądu w niniejszej sprawie była decyzja Wojewody, utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji, w której zatwierdził on projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego z wbudowanym garażem na działkach nr [...], [...] obręb [...] jedn. ewid. [...] przy ul. R. w K. wraz z instalacjami wod-kan, ogrzewania, wentylacji i elektrycznymi, budowa podziemnego zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe z podłączeniem do instalacji wewnętrznej oraz zjazdu na drogę wewnętrzną przy ul. R. w K.. Wskazać przede wszystkim należy, że zgodnie z dyspozycją art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.) pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto: 1) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 1a) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwoleń, o których mowa w art. 23 ust. 1 i art. 26 ust. 1, oraz decyzji, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (Dz. U. z 2016 r., poz. 2145 oraz z 2017 r. poz. 32, 60 i 785), jeżeli są one wymagane; 2) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Należy również podkreślić, że jeżeli inwestor spełnia wymogi określone w art. 32 ust. 4 i art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego, to organ nie może odmówić mu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Użyty zwrot "organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę" oznacza, że organ administracji architektoniczno-budowlanej, w razie spełnienia przesłanek zawartych w art. 32, jest związany powyższymi przepisami i ma obowiązek podjąć rozstrzygnięcie zgodnie z żądaniem wnioskodawcy. Dopiero brak którejkolwiek z przesłanek wymienionych w art. 32 p.b. uniemożliwia podjęcie decyzji o pozwoleniu na budowę. Kwestią sporną w niniejszej sprawie był dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej. Organ I instancji wskazał, że inwestor legitymuje się oświadczeniem o warunkach przyłączenia do dróg lądowych i możliwości połączenia z drogą publiczną wydanym przez Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K.. Działka nr [...] ma przeznaczenie w ewidencji gruntów "dr" tj. drogowe oraz została jej nadana nazwa - ulica R. Organ podał również, że inwestor uzyskał prawo do przejazdu, przechodu i do użytkowania terenu zgodnie z jego przeznaczeniem od jednego z współwłaścicieli powyższej działki, poprzestając na tym lakonicznym, ogólnym stwierdzeniu. Z kolei organ II instancji stwierdził, że ul. R. stanowi ogólnodostępną drogę asfaltową (nawierzchnia utrzymywana przez gminę z zapewnieniem przejezdności). Organ odwoławczy przytoczył także treść art. 73 ust. 1 ustawy z 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, bez odniesienia tej regulacji do stanu faktycznego w sprawie. Skarżąca zakwestionowała powyższe ustalenia organów wskazując, że droga na działce nr [...] stanowi drogę wewnętrzną, będącą własnością osób fizycznych i inwestorzy nie mają uprawnień aby z niej korzystać. Rozważania należy rozpocząć od przypomnienia, że zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu. Teren inwestycji nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stąd postępowanie w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego poprzedzało uzyskanie przez inwestora decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Zapewnienie dostępu inwestycji do drogi publicznej stanowi jeden z warunków uzyskania pozytywnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy – art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z 23.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2017 r., poz. 1073). W przedmiotowej sprawie warunki zabudowy zostały określone w decyzji Prezydenta Miasta K. nr [...] z [...].07.2012 r. znak: [...] przeniesionej na inwestorów decyzją nr [...] z [...].06.2013 r. znak: [...] Określając warunki w zakresie komunikacyjnej obsługi inwestycji wskazano, że "dostęp do drogi publicznej umożliwi droga wewnętrzna – ul. R. przebiegająca po terenie działki nr [...], o ile inwestor uzyska tytuł prawny do dysponowania ww. działką na cele obsługi komunikacyjnej od właściciela przedmiotowej działki". Organy orzekające w niniejszej sprawie uznały opisany wyżej warunek za spełniony, jednak analiza akt sprawy prowadzi do odmiennego wniosku. Na dowód wykonania opisanego wyżej warunku inwestorzy przedłożyli sporządzoną w formie pisemnej w dniu [...].08.2016 r. umowę przedwstępną dotyczącą zakupu przez nich 1/18 udziału w parceli katastralnej [...] – ul. R. , obecnie oznaczonej nr [...] od jednego ze współwłaścicieli działki – M. Z.. W umowie znalazł się również zapis gwarantujący nabywcom prawo do korzystania z nieruchomości na prawach przysługujących, w tym również prawo do przejazdu, przechodu i przeprowadzenia mediów (§6 umowy). Dokonując oceny tego dokumentu należy wskazać, że istotę umowy przedwstępnej stanowi zobowiązanie (jednej albo obu stron) do zawarcia w przyszłości umowy, która musi zostać oznaczona i obejmować co najmniej istotne postanowienia niezbędne do zaistnienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 ustawy z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2017 r., poz. 459)). Oczywistym jest, że zawarcie takiej umowy nie uprawnia jeszcze do korzystania z nieruchomości. Takiego uprawnienia nie daje również zacytowane wyżej postanowienie zawarte w § 6 umowy, w którym M. Z. oświadczyła, że inwestorzy mają prawo korzystania z nieruchomości, w tym również prawo do przejazdu, przechodu i przeprowadzenia mediów. Okolicznością bezsporną jest, że działka nr [...] pozostaje we współwłasności kilku osób. Wobec tego zastosowanie znajdują przepisy określone w art. 195 i następnych kodeksu cywilnego. I tak art. 198 stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jednakże do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 kc). Przyjmuje się ogólnie, że załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym stanowi czynności zwykłego zarządu, pozostałe zaś należy uznać za czynności przekraczające ten zakres. Wśród tych ostatnich wymienia się w szczególności zbycie rzeczy wspólnej, jej obciążenie czy też zmianę jej przeznaczenia lub charakteru. Ustanowione w § 6 umowy prawo odpowiada w swej istocie służebności gruntowej, która stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Oznacza to, że M. Z. będąca jedynie współwłaścicielem nieruchomości (udział wynoszący 2/9) nie mogła samodzielnie obciążyć nieruchomości prawem korzystania przez osoby trzecie w opisanym w umowie zakresie. Podkreślić również wypada, że z uwagi na fakt, że służebność gruntowa jest ustanawiana na całej nieruchomości, nie może obciążać części fizycznej nieruchomości ani tym bardziej udziału we własności. Odrębną kwestią jest, że dla oświadczenia właściciela, który ustanawia ograniczone prawo rzeczowe ustawodawca przewidział wymóg zachowania formy aktu notarialnego (art. 245 § 2 kc). Niezachowanie tej formy obarczone jest rygorem ad solemnitatem, co oznacza, że czynność prawna bez zachowania tej formy szczególnej nie jest ważna. Przedstawiony przez inwestorów dokument, wbrew twierdzeniom organu I instancji, nie uprawniał ich więc do korzystania z działki nr [...]. Odnosząc się do stanowiska uczestników postępowania przedstawionych na rozprawie w dniu 28.02.2018 r. sąd pragnie wyjaśnić, że działka nr [...] (parcela [...]) objęta jest księgą wieczystą nr [...] w której ujawniono, że stanowi współwłasność osób fizycznych. Tym samym nie ma znaczenia, że droga jest powszechnie dostępna i że jest utrzymywana przez gminę. Przywołany przez organ II instancji art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (zresztą bez żadnego uzasadnienia) nie może mieć zastosowania w niniejszej sprawie, albowiem droga zgodnie określana jest przez strony postępowania jako droga wewnętrzna. Tak też została określona w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. W świetle przedstawionych uwag należy stwierdzić, że pozwolenie na budowę zostało wydane z naruszeniem art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, albowiem przedłożony do zatwierdzenia projekt budowalny nie spełniał wymagań określonych w decyzji o warunkach zabudowy w zakresie dostępu do drogi publicznej. Dalej należy wskazać, że w postępowaniu przed sądem administracyjnym inwestor A. R. przedłożył umowę kupna-sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z [...].02.2018 r., Rep. A [...] z której wynika, że działka nr [...] odpowiada obecnie działkom nr [...] o powierzchni 0,0380 ha i [...] o powierzchni 0,0517 ha. Przedmiotem nabycia przez inwestorów był udział wynoszący 1/18 część w nieruchomości położonej w K., dzielnicy administracyjnej [...], obręb [...] utworzonej z działki nr [...]. Nie ulega wątpliwości, że w sytuacji, gdy inwestorom przysługuje współwłasność działki stanowiącej drogę wewnętrzną łączącą działkę na której ma być realizowana inwestycja z drogą publiczną, warunek określony w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy należy uznać za spełniony. Powyższa okoliczność musi jednak zostać jeszcze zweryfikowana, albowiem jak wynika z opisanego wyżej aktu notarialnego działka nr [...] obecnie odpowiada dwóm działkom o numerach [...] i [...], a inwestorzy zakupili jedynie udział w działce nr [...]. Konieczne jest więc pozyskanie dokumentacji geodezyjnej z której jednoznacznie będzie wynikało, czy tytuł prawny do działki nr [...] jest wystarczający dla zapewnienia inwestorom dostępu do drogi publicznej. Taki stan rzeczy uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji. Ponownie rozpatrując sprawę organ II instancji przeprowadzi czynności niezbędne do ustalenia, czy w obecnym stanie prawnym warunek określony w art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane został spełniony. W pozostałym zakresie, w ocenie sądu, organy obu instancji orzekając w sprawie dopełniły ciążących na nich obowiązków i dokonały sprawdzenia projektu budowlanego, zgodnie z art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Za wyjątkiem wytkniętego wyżej naruszenia w zakresie spełnienia warunku dostępu do drogi publicznej wynikającego z decyzji o warunkach zabudowy, należy stwierdzić, że inwestor spełnił inne wymogi określone w art. 35 ust. 1 oraz art. 32 ust. 4 cyt. ustawy, co szczegółowo wykazał organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Sąd nie dostrzegł z urzędu innych wad postępowania, które mogłyby mieć istotny wpływ na treść zapadłego w sprawie rozstrzygnięcia. Mając powyższe na uwadze, w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a orzeczono jak w sentencji. Zgodnie z art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a sąd zasądził od Wojewody na rzecz skarżącej kwotę 980 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.