II SA/Kr 1639/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka - Duda Sędziowie : WSA Agnieszka Nawara - Dubiel (spr.) WSA Iwona Niżnik - Dobosz Protokolant : Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lutego 2015 r. sprawy ze skargi P.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 15 września 2014 r., znak: [....] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego P.B. kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 29 maja 2013 r, nr [...] orzekł o ustaleniu na wniosek P.B. warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami w kondygnacji przyziemia oraz miejscami postojowymi na działce wraz z infrastrukturą techniczną i zjazdem na działce nr [...] oraz na częściach działek nr [...] ,[...] obr. [...] w K . ". W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż teren określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i n. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano wymagane opinie. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę wpisaną na listę samorządu zawodowego urbanistów. Ponadto organ l instancji odniósł się do uwag stron zgłoszonych w toku postępowania. Od powyższej decyzji odwołanie w ustawowym terminie złożył P.B. , wnosząc o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi l instancji. Wydanej decyzji zarzucono naruszenie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego oraz art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 7 powołanego rozporządzenia, poprzez ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na poziomie 9,3 m z tolerancją 1 m. W uzasadnieniu odwołania wskazano, że prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego pozwoliłoby na objęcie zakresem analizy również nieruchomości znajdujących się na rogu ulic [...] i [...] . Mając na uwadze, iż są to budynki wielorodzinne o wysokości kalenicy dochodzącej do 15,5 m, powyższe uchybienie w zakresie wyznaczenia obszaru analizowanego miało istotny wpływ na ostateczne ustalenie parametru dotyczącego wysokości planowanej inwestycji. Ponadto poszerzenie obszaru analizowanego pozwoliłoby na rozważenie możliwości ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego o funkcji zabudowy wielorodzinnej. Ponadto w uzasadnieniu odwołania wskazano, że organ l instancji nieprawidłowo wyznaczył wysokość elewacji frontowej na podstawie § 7 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego, gdyż przedmiotowy parametr można wyznaczyć dopiero gdy na działkach sąsiadujących z terenem inwestycji nie znajdują się żądne zabudowania. W przedmiotowej sprawie teren inwestycji graniczy z działkami nr [...] i nr [...] , na których znajdują się budynki, których wysokość znacząco przewyższa średnią wysokość budynków w przyjętym obszarze analizowanym. Ponieważ organ wyznaczył linię zabudowy w oparciu o budynek istniejący na działce nr [...] , to również możliwe było ustalenie wysokości budynku w oparciu o zabudowania znajdujące się na tej działce. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 15 września 2014 r, znak [...] - działając na podstawie art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. póz. 647 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, póz. 1588) oraz art. 138 § l pkt l k.p.a. - utrzymało zaskarżoną decyzję organu l instancji w mocy. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że odwołanie P.B. od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 29 maja 2013 r., nr [...] było już rozpoznawane przez Kolegium. Decyzją z dnia 19 września 2013 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi l instancji. Niemniej jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 12 lutego 2014 r., sygn. akt II SA/Kr 1516/13, na skutek skargi Z.G. , uchylił wyżej opisaną decyzję Kolegium. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał m. in., że radca prawny S.K. nie przedłożył pełnomocnictwa do występowania w imieniu P.B. , a organ odwoławczy nie wezwał go do uzupełnienia powyższego braku. Mając powyższe na uwadze, Kolegium pismem z dnia 7 lipca 2014 r., wezwało radcę prawnego S.K. na podstawie art. 64 § 2 k.p.a. do uzupełnienia braków formalnych odwołania w terminie 7 dni od daty otrzymania niniejszego pisma poprzez dołączenie pełnomocnictwa do występowania w sprawie przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w K. , pod rygorem pozostawienia podania bez rozpoznania. W dniu 16 lipca 2014 r. do Kolegium wpłynęło pełnomocnictwo P.B. udzielone w dniu 9 lipca 2014 r. radcy prawnemu S.K. do złożenia odwołania od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 29 maja 2013 r, nr [...] . Tym samym należy uznać, że brak formalny odwołania został uzupełniony. Przechodząc do merytorycznego rozpoznania sprawy Kolegium powołało się na przesłanki wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, wymienione w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. Nr 647 ze zm.), a także na regulacje szczegółowe zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, póz. 1588). W niniejszej sprawie sporządzona została w dniu 17 marca 2012 r. przez mgr inż. arch. E.D.-S. analiza urbanistyczno-architektoniczna (k: [...] ). W obszernej analizie w sposób szczegółowy przedstawiono funkcje, cechy i parametry zabudowy występującej w obszarze analizowanym; ustalono, jak kształtują się poszczególne parametry i wskaźniki istniejącej zabudowy, w tym gabaryty i forma architektoniczna budynków. Wszystko to ujęte zostało w zestawieniu tabelarycznym. Do analizy dołączono załącznik graficzny, z wyznaczeniem obszaru analizowanego. Ponadto w analizie zawarto materiał fotograficzny przedstawiający zabudowę w obszarze analizowanym. W tym kontekście należy stwierdzić, że analiza sporządzona w rozpatrywanej sprawie przedstawia sposób zabudowy i zagospodarowania w obszarze analizowanym. Z powyższych przyczyn Kolegium uznało sporządzoną analizę za prawidłową i nie znalazło podstaw do jej kwestionowania. Jednocześnie w odpowiedzi na zarzuty odwołania Kolegium wskazało, że obszar analizowany wyznaczony został w sposób prawidłowy. W analizie wskazano, że wielkość obszaru analizy przyjęto w oparciu o trzykrotną szerokość frontu działki nr [...] i [...] (wjazd), tj. ok. 25 m i wyznaczono w promieniu 3-krotnej szerokości, wynoszącej ok. 75 m. Obszar wyznaczono koliście w ten sposób, że z każdego wierzchołka działki poprowadzono promień o długości 75 m. Biorąc pod uwagę, że szerokość frontowa działki przekracza wielkość pozostałych działek położonych wzdłuż ul. [...] i [...] , wyznaczony w powyższy sposób obszar jest wystarczający dla przedmiotowej analizy. Ze względu na powierzchnię działki Inwestora, obszar ten zapewnia odpowiednie kryteria dla prawidłowego wyznaczenia cech nowej zabudowy. Kolegium podkreśliło, że nie jest właściwe wyznaczanie obszaru analizowanego w większej niż minimalna odległości w celu "znalezienia" zabudowy odpowiadającej wnioskowi inwestora. Dlatego też Kolegium nie podziela poglądu odwołującego, iż zasadnym byłoby objęcie analizą również zabudowy znajdującej się na rogu ulic [...] i [...] , gdyż tam znajdują się budynki wielorodzinne o wysokości kalenicy dochodzącej do 15,5 m. Przechodząc do oceny konkretnych parametrów urbanistycznych wskazano, że zostały one określone w sposób zgodny z wymogami rozporządzenia wykonawczego, uwzględniają one wymóg ładu przestrzennego. Ponieważ działka stanowiąca teren inwestycji posiada dostęp do dwóch dróg publicznych, tj. ul. [...] i ul. [...], organ l instancji wyznaczył 2 obowiązujące linie zabudowy - od ul. Pańskiej o kierunku równoległym do osi ulicy w odległości 4 m od granicy działek drogowych oraz od ul. [...] o kierunku równoległym od osi ulicy w odległości 5 m od granicy działek drogowych. Powyższy parametr ustalony został na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczono na poziomie 28% ± 2%, na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego. W wynikach analizy, stanowiących załącznik nr 3 do zaskarżonej decyzji, wskazano, że średni wskaźnik intensywności zabudowy w całym obszarze analizy niezależnie od funkcji wynosi 28%. a ustalenie takiego wskaźnika dla nowej zabudowy gwarantuje zachowanie miejskiej średniej intensywności zabudowy. Kolejny parametr - szerokość elewacji frontowej - wyznaczono na podstawie zasady określonej w przepisie § 6 ust. 1 rozporządzenia. Szerokość każdego z budynków oddzielnie wyznaczono na poziomie 11,6 m z tolerancją 20%. W wynikach analizy wskazano, że przedmiotowy parametr, ustalony na takim poziomie gwarantuje zachowanie ładu przestrzennego i utrzymanie dotychczasowych zasad kształtowania struktury zabudowy w rejonie ul. [...] i [...] . Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono, na podstawie § 7 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego, na poziomie 9,3 m z tolerancją ± 1 m. W Cynikach analizy zaznaczono, że taka jest właśnie średnia wysokość w całym obszarze analizowanym. Zabudowa w obszarze analizy jest zróżnicowana i obejmuje zakres od l do 5 kondygnacji. Ustalenie parametru wysokościowego nowej zabudowy w obszarze o występowaniu znacznych różnic wysokości, na działkach przy krzyżowaniu dwóch ulic, na terenie pochyłym w kierunku ulicy [...] wymaga przyjęcia wartości średnich wysokości występujących w obszarze analizy. Zabudowa najniższa przy ul. [...] nr [...] nie może stanowić właściwej skali do kontynuacji, ponieważ występuje ona razem z budynkiem niskim. Ponadto ze względu na pochyłość terenu działki w kierunku ul. [...] , średnie wysokości odpowiadają wysokości bezwzględnej sąsiedniego budynku nr [...] i stanowią jego przedłużenie. Zatem w odniesieniu do wysokości wnioskowanego budynku bliźniaczego dla części nowej zabudowy zlokalizowanej przy granicy dz. nr [...] -ustalone wartości średnie stanowią przedłużenie wysokości sąsiedniego budynku nr [...] na dz. nr [...] . W zakresie geometrii dachu ustalono dach płaski, wskazując w wynikach analizy, iż istnieją naturalne przesłanki dla preferowania dachów płaskich, które występują w najbliższym sąsiedztwie przy ul. [...] . Ponadto do decyzji dołączono - zgodnie z wymogiem § 9 rozporządzenia -jako załączniki: załącznik nr 1 zawierający "warunki zabudowy", załącznik nr 2 zawierając) część graficzną decyzji oraz załączniki odnoszące się do analizy: część tekstową i graficzną wyników analizy (załączniki nr 3 i 4). Wobec powyższego Kolegium stwierdziło, że zaskarżoną decyzję jako odpowiadającą wymogom formalnym oraz materiałowi dowodowemu sprawy, należało utrzymać w mocy. Powyższą decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie P.B. . Zarzucił jej naruszenie prawa administracyjnego oraz materialnego: art 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na poziomie 9.3 metra z tolerancją puls minus 1 metr. art. 7 oraz 77 § 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego przez nie ustalenie w sposób prawidłowy stanu faktycznego sprawy, w szczególności poprzez nie ustalenia właściwego obszaru analizowanego, a co za tym idzie błędne określenie cech, funkcji i parametrów zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez utrzymanie w mocy decyzji, która została wydana bez prawidłowego ustalenia stanu faktycznego sprawy. Na podstawie tych zarzutów skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji administracyjnej oraz z uwagi na zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu l instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, póz. 1269) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., póz. 270, dalej zwana p.p.s.a.), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga jest usprawiedliwiona. Podstawę materialno-prawną rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012 póz. 647 ze zm.) - zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą o planowaniu. W myśl art. 59 ust. 1 ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust, 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, póz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się w oparciu o analizę urbanistyczno-architektoniczną, którą sporządza osoba uprawniona, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów, a zatem osoba o odpowiednim przygotowaniu zawodowym. Urbanista przystępując do wykonania analizy, dążąc do zachowania ładu przestrzennego, w kontekście kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników nowej zabudowy o której mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, musi w pierwszej kolejności prawidłowo wyznaczyć obszar analizowany tak, by analiza uwzględniała kontekst urbanistyczny i przestrzenny terenu oraz stanowiła podstawę do wyznaczenia cech nowej zabudowy. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że skarga zasługuje na uwzględnienie, choć nie z powodów w niej przywołanych. Niezasadne okazały się zarzuty skargi dotyczące niewłaściwego wyznaczenia obszaru analizowanego. Prawidłowo w decyzjach organów obu instancji przyjęto obszar wymagany przez rozporządzenie jako trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniej niż 50 m - z każdej jej strony. Zgodnie z § 2 pkt. 5 rozporządzenia, front działki to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W niniejszej sprawie wjazd na teren planowanej inwestycji - zgodnie z wnioskiem inwestora - odbywać się będzie od strony ul. [...] , kontrola załącznika graficznego do analizy prowadzi do wniosku, że obszar analizowany wyznaczony został prawidłowo, a wywody organów w tym zakresie nie budzą wątpliwości. Zarzuty skargi, że poszerzenie obszaru analizowanego pozwoliłoby na objęcie analizą działek na skrzyżowaniu ulic [...] a to z kolei pozwoliłoby na ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej jest całkowicie bezzasadny. Wniosek skarżącego P.B. z dnia 29 października 2012 r. o ustalenie warunków zabudowy dotyczy budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej a nie zabudowy wielorodzinnej. Zatem zarzut stawiany organowi, że nie ustalał parametrów dla zabudowy wielorodzinnej ale dla jednorodzinnej - wnioskowanej przez skarżącego - jest co najmniej niezrozumiały. Na marginesie należy tylko zauważyć, że w kontekście tego zarzutu skargi, przedstawiona przez inwestora (skarżącego) za pismem z dnia 11 marca 2013r. wizualizacja planowanej inwestycji (k. [...] akt adm.) określanej jako "dwa domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej", również budzi wątpliwości co do rzeczywistych zamiarów inwestycyjnych skarżącego. Zgodnie bowiem z art. 3 pkt. 2a ustawy Prawo budowlane, budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Tymczasem inwestycji uwidocznionej na przedłożonej wizualizacji z całą pewnością nie można określić jako jednorodzinnej zabudowy bliźniaczej. Niezależnie jednak od powyższego, nieuzasadnione poszerzanie obszaru analizowanego w celu poszukiwania nieruchomości do których gabarytów można nawiązać, aby zadość uczynić wnioskowi inwestora nie jest dopuszczalne. Zgodne bowiem z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu poszukuje się na działkach "sąsiednich", dostępnych z tej samej drogi publicznej. Nawet najbardziej liberalna wykładania pojęcia "nieruchomości sąsiednich" nie może prowadzić jednak do zagubienia rzeczywistego znaczenia tego przepisu - planowana zabudowa ma kontynuować zastane pobliskie (sąsiednie) funkcje i cechy zabudowy, nie zaś je modyfikować, zmieniać czy kształtować. Zmiany tego rodzaju władny jest wprowadzać wyłącznie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Skrzyżowanie ulic [...] nie jest widoczne na mapie stanowiącej załącznik graficzny do% decyzji o warunkach zabudowy, dlatego nie można nawet określić, jaka odległość dzieli teren planowanej inwestycji czy nawet granice obszaru analizowanego od wspomnianego skrzyżowania. Zaskarżona decyzja jak i decyzja organu l Instancji podlega jednak uchyleniu z innych powodów. W pierwszej kolejności ze względu na błędy, które zawiera analiza architektoniczne - urbanistyczna, będąca podstawowym dokumentem, w oparciu o który ustalane są wszystkie wymagane przywoływanymi wyżej przepisami parametry nowej zabudowy ustalone w decyzji o warunkach zabudowy. W niniejszej sprawie parametry planowanej zabudowy przedstawione zostały w analizie urbanistyczno -architektonicznej w układzie tabelarycznym. W tabeli tej ujęte zostały nieruchomości (działki) oraz całe ulice, których nie ma na mapie stanowiącej załącznik graficzny do analizy. Na załączniku graficznym nie ma ujętej ul. [...], podczas gdy część tekstowa analizy odwołuje się do numerów działek leżących przy ul. [...] oraz 27 ( działki nr [...] nr [...] , nr [...] ). Nadto ul.[...] leży poza obszarem analizowanym (na mapie) podczas gdy część tekstowa odwołuje się do nieruchomości położonych przy ul. [...] Część tekstowa odwołuje się również do działki [...] - której nie ma na mapie. W tabeli znajdują się również nieruchomości położone przy ul. [...] ), której to ulicy również brak na mapie stanowiącej załącznik graficzny do analizy. Do obliczeń tabelarycznych włączono także cały szereg działek położonych przy ul. [...] , które położone są poza obszarem analizowanym i również nie są widoczne na załączniku graficznym. Wszystko to powoduje, że część tekstowa analizy architektoniczne - urbanistycznej jest niespójna z częścią graficzną, zaś parametry nowej zabudowy ustalone jako średnia uwzględniająca nieruchomości spoza obszaru analizowanego są wadliwe i nie mogą stanowić podstawy ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, albowiem analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadza się "na obszarze analizowanym". Stanowi to naruszenie przepisu § 3 ust. 1 rozporządzenia, czyli naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Tym samym przedwczesne jest rozstrzyganie w zakresie zarzutu skargi dotyczącego nieprawidłowo wyznaczonego parametru wysokości zabudowy, gdyż wobec wskazanych wyżej błędów analizy, wszystkie wyliczone w oparciu o nią parametry są obarczone błędem i wadliwe. Ponownie prowadząc postępowanie organ będzie obowiązany sporządzić prawidłową analizę, a ustalając parametry wnioskowanej zabudowy, uwzględni wyłącznie nieruchomości znajdujące się w granicach obszaru analizowanego. W dalszej kolejności wskazać należy, że ze zgromadzonych w aktach sprawy dokumentów wynika, że nie został spełniony warunek wydania decyzji, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy o planowaniu. Przepis ten stanowi, że jedną z przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy jest to, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Do wniosku załączono warunki dostawy paliwa gazowego sporządzone przez [...] Spółkę Gazownictwa z 19.09.2012r. wydane dla 4 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej - (4 gazomierze, 4 przyłącza), warunki dostawy energii elektrycznej sporządzone przez [...] SA z dnia 28.09.2012r. wydane dla 4 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, gdzie przewidziano 8 liczników oraz warunki dostawy wody i odbioru ścieków sporządzone przez MPWiK z 16.10.2012r., również wydane dla 4 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. W piśmie MPWiK stwierdzono między innymi: "ponieważ realizacja przyłączy kanalizacyjnych dla potrzeb przedmiotowej inwestycji uwarunkowana jest technicznymi możliwościami bezkolizyjnego przekroczenia w. uzbrojenia podziemnego (kanału deszczowego i wodociągu miejskiego biegnącego wzdłuż ul. [...] ), niniejsze pismo nie przesądza o faktycznej możliwości jego realizacji". Warunki dostawców gazu i prądu wydane są co prawda dla innej inwestycji niż wnioskowana, niemniej jednak można przyjąć, że skoro możliwe jest zapewnienie dostaw energii elektrycznej i gazu dla czterech domów jednorodzinnych, to możliwe będzie też zapewnienie dostaw dla dwóch takich domów. Jednak cytowany fragment pisma MPWIK, dotyczący zapewnienia dostaw wody i odbioru ścieków, w którym stwierdza się że pismo to nie przesądza o faktycznej możliwości realizacji przyłączy kanalizacyjnych dla potrzeb przedmiotowej inwestycji, powoduje, że w rzeczywistości brak jest zapewnienia odbioru ścieków a tym samym projektowane uzbrojenie terenu w tym zakresie nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Ponownie prowadząc postępowanie, organ winien zobowiązać inwestora do wykazania rzeczywistego spełnienie warunku zapewnienia odprowadzania ścieków z terenu planowanej inwestycji. Wobec powyższego decyzja jako wadliwa została uchylona na zasadzie art. 145 - pkt. 1 lit. a ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a.