II SA/Kr 1642/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędziowie: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Magda Froncisz (spr.) Protokolant: starszy referent sądowy Paulina Filipek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2025 r. sprawy ze skargi B. J., D. J., K. J., A. J. i K. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 10 października 2024 r. znak SKO.ZP/415/363/2024 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie solidarnie na rzecz skarżących B. J., D. J., K. J., A. J. i K. J. kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta Krakowa decyzją z 7 czerwca 2024 r. nr 254/6730.2/2024, znak sprawy: AU-02-3.6730.2.98.2023.ASU, po rozpatrzeniu wniosku B. J., D. J., K. J., A. J. i K. J. z 21 kwietnia 2023 r., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wbudowanymi garażami na działkach: nr [...], [...], [...], [...], [...] [...] i [...] obr. [...] jedn. ewid. N. H. wraz z budową drogi na części działki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. N. H. oraz zjazdem na dz. nr [...] obr. [...] N. H. przy ul. Z. w K.". Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji wskazał art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.), dalej: "u.p.z.p.". W uzasadnieniu decyzji Prezydent wskazał, że granice obszaru analizy wyznaczono w odległości 50 m wokół terenu objętego wnioskiem dla zabudowy kubaturowej, mając na uwadze, że południowy fragment granicy terenu inwestycji kubaturowej, przylegający do planowanej drogi, z której odbywać się będzie główny wjazd, mierzy 9 m. Jako podstawę negatywnego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał brak spełnienia w przedmiotowej sprawie przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy przewidzianych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W szczególności organ I instancji stwierdził, że przeprowadzona na podstawie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. analiza architektoniczno-urbanistyczna wykazała nieistnienie działki sąsiedniej względem inwestycji i dostępnej z tej samej co inwestycja drogi publicznej, która pozwalałaby na wyznaczenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, w tym linii zabudowy, zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Uzasadniając ww. tezę Prezydent stwierdził, że działki bezpośrednio sąsiadujące z inwestycją są niezabudowane. Jedyną działką zabudowaną w obszarze analizy jest działka nr [...] zabudowana budynkiem posadowionym w odległości ok. 182 m od ulicy Z. a więc bliżej, niż teren inwestycji określony we wniosku. Budynki w rejonie ul. Z. i ul. B. położone poza obszarem analizowanym koncentrują się bezpośrednio wzdłuż dróg, w przeważającej części w pierwszej linii zabudowy. Zdaniem organu I instancji budynek na działce nr [...] wyznacza maksymalny zasięg zabudowy mieszkaniowej oraz obszar stanowiący tereny zielone. Teren inwestycji oddalony jest o ok. 210–520 m od działki drogowej nr [...]. Projektowane budynki nie tworzą relacji przestrzennych z jedynym budynkiem w obszarze analizowanym, stanowiącym element naruszający, nie zaś uzupełniający ład przestrzenny. Nowa zabudowa siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych słałaby się zalążkiem nowego ładu urbanistycznego na tym terenie. Przełamałaby istniejący ład przestrzenny wprowadzając nową wartość – enklawę, niemającą odpowiednika w obszarze analizowanym. Dalej Prezydent odniósł się do gabarytów budynków opisanych we wniosku (100–120 m2) i wskazał, że budynek na działce nr [...] ma jedynie 83,84 m2, co uniemożliwia ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy na zasadach określonych w § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588 ze zm.), dalej "rozporządzenie". Wyznaczenie tego parametru na poziomie wartości średniej równej 9,57% skutkowałoby możliwością realizacji budynków o powierzchni 117,47 m2, a więc nie kontynuującej gabarytów istniejącej zabudowy. Podobne uwagi organ poczynił w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i kalenicy (odpowiednio 8,5–10 m oraz 9–12 m we wniosku; podczas gdy wysokości te budynku na działce nr [...] wynoszą odpowiednio 5 m oraz 7,5 m). Od opisanej na wstępie decyzji Prezydenta z 7 czerwca 2024 r. wnioskodawcy złożyli odwołanie. Podnieśli zarzuty i przedstawili argumentację powtórzoną następnie w skardze do Wojewódzkiego Sądu administracyjnego w Krakowie, co zostanie opisane poniżej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z 10 października 2024 r. znak: SKO.ZP/415/363/2024, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r., poz. 572 ze zm.), dalej: "K.p.a.", utrzymało w mocy ww. decyzję Prezydenta z 7 czerwca 2024 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że podziela pogląd organu I instancji, że "planowana zabudowa nie stanowi kontynuacji linii zabudowy oraz gabarytów planowanych obiektów budowlanych od zabudowy już istniejącej w obszarze analizowanym (1 budynek)". Odnosząc się do przywołanych w odwołaniu wyroków WSA w Krakowie organ II instancji stwierdził, że nie podziela poglądów wyrażonych w wyroku WSA w Krakowie z 3 kwietnia 2023 r. sygn. II SA/Kr 16/23. Zgadza się natomiast ze stanowiskiem WSA w Krakowie wyrażonym w wyroku z 14 lipca 2021 r. sygn. II SA/Kr 414/21, w myśl którego: "działkami sąsiednimi nie są wyłącznie działki bezpośrednio przylegające do terenu inwestycji (graniczące z terenem inwestycji), ale – z drugiej strony – nie są nimi wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym. Wszak obszar analizowany wyznacza się "w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu", a nie w celu identyfikacji działek sąsiednich. Działkami sąsiednimi nie są też wszystkie działki dostępne z tej samej co teren inwestycji drogi publicznej – w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dostępność z tej samej co teren inwestycji drogi publicznej jest drugim, odrębnym przymiotem, który musi posiadać wchodząca w rachubę działka. "Przez działkę sąsiednią należy natomiast rozumieć nieruchomość lub jej część położoną w okolicy działki, na której ma być zrealizowana planowana inwestycja, tworzącej pewną urbanistyczną całość – innej dla każdego przypadku, której zdefiniowanie wymaga wiedzy urbanistycznej oraz analizy faktycznego stanu zagospodarowania i zabudowy danego terenu. Przy czym okolica ta nie może być pojmowana zbyt rozlegle, trzeba bowiem pamiętać, że posługując się pojęciem sąsiedztwa ustawodawca narzuca pewną bliskość." (...) Skoro zidentyfikowanie działki sąsiedniej w rozumieniu funkcjonalnym (urbanistycznym) wymaga specjalistycznej wiedzy urbanistycznej, kluczowa w tej mierze jest sporządzana przez uprawnioną osobę analiza urbanistyczno- architektoniczna. Wnioski w niej zawarte podlegają ocenie na podobnych zasadach jak wnioski zawarte opinii biegłego. Ich ewentualne zakwestionowanie przez organ administracji publicznej tudzież sąd wymaga wskazania ewidentnych błędów bądź niejasności; niepodobna natomiast podważać merytorycznych ocen zasadzających się na wiedzy specjalnej. (...) wnioski zawarte w analizie urbanistyczno- architektonicznej sporządzonej w niniejszej sprawie – w tym wniosek o braku w odniesieniu do terenu inwestycji działki sąsiedniej spełniającej kryteria z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. – są uzasadnione i nie budzą wątpliwości. W analizie urbanistyczno-architektonicznej wyjaśniono w szczególności, że działki przedmiotowej inwestycji położone są w północno-wschodniej części K., w rejonie ulicy Z. i ulicy B. Obszar analizowany podzielić można na dwa odmienne układy urbanistyczne: we wschodniej części obszar zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, związanej z przebiegiem ulicy Z. ulicy B. w zachodniej części obszar pozbawiony zabudowy – tereny zielone, częściowo użytkowane rolniczo. Działka inwestycji kubaturowej znajduje się w pasie terenów zielonych, otwartych, pozbawianych zabudowy. Budynki mieszkalne jednorodzinne znajdujące się w obszarze analizowanym (między innymi dz. nr [...] obr. [...] N. H.), zlokalizowane jedynie wzdłuż ulicy B. i ulicy Z. , to obiekty o zróżnicowanej formie i gabarytach uzależnione w znacznym stopniu od okresu ich powstania. Udział powierzchni biologicznie czynnej w obszarze analizowanym, ze względu na zainwestowanie ekstensywne, jest bardzo wysoki. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji nie występują budynki mieszkalne jednorodzinne. Charakterystyczną cechą obszaru analizowanego jest skoncentrowanie zabudowy bezpośrednio wzdłuż ulicy B. ulicy Z. . Poza pasami zabudowy wzdłuż powyższych ulic występują tereny pozbawione jakiejkolwiek zabudowy, stanowiące użytki rolne, łąki lub nieużytki. W obszarze analizowanym są dwie odrębne przestrzenie urbanistyczne: pierwsza – związana z przebiegiem ulicy Z. i ulicy B. (strefa zabudowana); druga – obszary niezabudowane, zielone (z terenem inwestycji). Teren planowanej inwestycji kubaturowej – dz. nr [...], [...], [...] obr. 29 N. H. jest niezabudowany, znajduje się w obszarze pozbawionym zabudowy. W analizie urbanistyczno-architektonicznej przedstawiono też argumentację, wedle której przedmiotowa zabudowa na terenach otwartych nie będzie stanowiła kontynuacji żadnego układu urbanistycznego ani w obszarze analizowanym, ani poza nim. Dopuszczenie zabudowy po zachodniej stronie ulic: Z. i B. poza pasem zabudowy wzdłuż powyższych ulic będzie równoznaczne z wprowadzeniem nowej, obcej jakości w zielone tereny otwarte, a w konsekwencji będzie stworzeniem nowego ładu przestrzennego w analizowanym obszarze. Takie działanie będzie więc sprzeczne z art. 61 ust. 1 pkt 1 obowiązującej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która w sytuacji braku planu dopuszcza niewielką ingerencję w zakres istniejącego ładu przestrzennego. Nieruchomość objęta wnioskiem znajduje się w atrakcyjnym krajobrazowo i niezabudowanym rejonie, z którego występuje wgląd na rozległe tereny otwarte. Jest to przestrzeń urbanistyczna o zupełnie odmiennym charakterze niż działki zabudowane skupione wzdłuż ulic: Z. i B.. Wprowadzenie nowej zabudowy w tym obszarze spowoduje utratę jego walorów krajobrazowych i przyrodniczych. Tak więc, ze względu na zachowanie ładu przestrzennego i utrzymanie dotychczasowego układu urbanistycznego nie jest możliwe dopuszczenie zabudowy na wnioskowanym terenie, znajdującym się poza pasem istniejącej zabudowy". Kolegium wskazało, że ww. wyrok WSA obejmował także działki, które są obecnie przedmiotem postępowania i jego trafność potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 stycznia 2023 r. sygn. II OSK 26331/21. B. J., D. J., K. J., A. J. i K. J. wnieśli na ww. decyzję Kolegium z 10 października 2024 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Zaskarżonej w całości decyzji zarzucili naruszenie przepisów: I. postępowania, a to: 1) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez nierozpatrzenie przez organ odwoławczy w sposób wyczerpujący materiału dowodowego i niedokonanie własnych ustaleń faktycznych, a zamiast tego ograniczenie się do przytoczenia ustaleń organu I instancji, co skutkowało dokonaniem przez organ odwoławczy błędnych ustaleń faktycznych polegających na przyjęciu, że: a) brak jest możliwości ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji z powodu niespełnienia zasady dobrego sąsiedztwa z uwagi na niespełnienie przez projektowaną zabudowę wymogów przewidzianych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., b) z uwagi na brak na terenie analizowanym zabudowy w głębi działek – znacznie odsuniętej od dróg publicznych wydanie decyzji WZ dla przedmiotowej inwestycji doprowadziłoby do stworzenia nowego ładu przestrzennego, co stanowiłoby naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa, c) w obszarze analizowanym brak jest działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, pozwalającej na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, co było związane z nieprawidłowo wyznaczonym obszarem analizy i nieuwzględnieniem przez organ I instancji parametrów zabudowy znajdującej się na działkach nr [...] i [...] pomimo, że uchybienie to zostało już dwukrotnie wytknięte przez WSA w Krakowie w wyrokach z 14 marca 2023 r., sygn. II SA/Kr 16/23 i z 7 marca 2023 r., II SA/Kr 15/23, wydanych w sprawach odmowy ustalenia warunków zabudowy dla działek nr [...] i [...], stanowiących w niniejszym postępowaniu teren inwestycji; 2) art. 7, art. 15, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 w zw. z 140 K.p.a. poprzez nieodniesienie się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do zarzutów podniesionych w odwołaniu i piśmie skarżących z 11 września 2024 r. stanowiącym uzupełnienie odwołania, co świadczy o nierozpoznaniu zarzutów odwołania oraz nierozpoznaniu sprawy co do istoty przez organ odwoławczy, a także o naruszeniu zasady dwuinstancyjności postępowania, której istotą jest merytoryczne rozpoznanie i rozpatrzenie sprawy przez organy obu instancji; 3) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez: a) nieuwzględnienie przy wydawaniu zaskarżonej decyzji wskazań prawnych zawartych w wyroku WSA w Krakowie z 14 marca 2023 r., sygn. II SA/Kr 16/23, wydanym w sprawie odmowy ustalenia warunków zabudowy m.in. dla działki stanowiącej teren przedmiotowej inwestycji, b) nieuwzględnienie w analizie urbanistycznej parametrów zabudowy znajdującej się na działkach zabudowanych wzdłuż ul. Z. które powinny znajdować się w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizy, c) niezasadne oparcie rozstrzygnięcia na stanowisku zawartym w prawomocnym wyroku WSA z 14 lipca 2021 r. sygn. II SA/Kr 414/21, w sytuacji gdy wyrok ten został wydany w innej sprawie, a zawarte w nim stanowisko nie może zostać uznane za aktualne na gruncie okoliczności niniejszej sprawy, dotyczył on bowiem stanu faktycznego i prawnego w czasie, gdy nie istniała jeszcze zabudowa na działkach [...] i [...]; 4) art. 8 § 1 i art. 11 w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. poprzez nieustosunkowanie się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do zarzutów i argumentacji skarżących, a także nieuwzględnienie przy wydawaniu zaskarżonej decyzji rozstrzygnięć organu odwoławczego, tj. decyzji z 25 października 2023 r., SKO.ZP/415/476/2023, uchylającej decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z 24 sierpnia 2023 nr 396/6730.2/2023 o odmowie ustalenia warunków zabudowy oraz decyzji z 24 czerwca 2024 r., SKO.ZP/415/235/2024, uchylającej decyzję Prezydenta z 25 marca 2024 nr 147/6730.2/2024 o odmowie ustalenia warunków zabudowy, wydanych w odniesieniu do inwestycji polegających na budowie budynków jednorodzinnych na działkach stanowiących w niniejszej sprawie teren inwestycji, co stanowiło naruszenie zasady prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do organów administracji publicznej (wyrażoną art. 8 § 1 K.p.a.) oraz zasadę wyjaśniania przesłanek, którymi organ kierował się przy załatwieniu sprawy (wyrażoną w art. 11 K.p.a.); 5) art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji I instancji mimo, iż z powodu wadliwego ustalenia obszaru analizowanego oraz innych naruszeń prawa wskazanych w odwołaniu należało na podstawie § 138 § 2 K.p.a. uchylić w całości decyzję I instancji i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania; II. prawa materialnego, a to: 1) art. 61 ust. 5a u.p.z.p. poprzez uznanie, że organ I instancji w sposób prawidłowy wyznaczył obszar analizowany oraz błędne przyjęcie, że frontem działki budowlanej jest jedynie niewielka część granicy jednej z działek, przylegająca do drogi, z której odbywa się główny wjazd na teren inwestycji; tymczasem wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego uzasadniało uchylenie decyzji organu I instancji w celu sporządzania nowej analizy urbanistycznej w oparciu o prawidłowo wyznaczony obszar analizowany i uwzględniającej znajdującą się na nim zabudowę; 2) art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na: a) uznaniu za zasadną odmowę ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, mimo iż obszar analizy obejmował działkę nr [...] zabudowaną w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; b) uznaniu za zasadną odmowę ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, mimo iż obszar analizy został wyznaczony nieprawidłowo i w związku z tym nie obejmował m.in. zabudowy znajdującej się na działkach [...], [...] i innych działkach zabudowanych wzdłuż ulicy Z. pozwalających na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; c) odwołaniu się do przesłanek pozostających poza zakresem tego przepisu i przyjęciu, że przedmiotowa inwestycja doprowadziłaby do stworzenia nowego ładu przestrzennego; 3) § 4 rozporządzenia, poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że brak jest możliwości wyznaczenia linii zabudowy, podczas gdy w odniesieniu do zabudowy planowanej w kolejnej linii zabudowy w stosunku do pasa drogowego, nie ma podstaw do wyznaczania linii zabudowy. W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnieśli o: 1) przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z następujących dokumentów, tj. zanonimizowanych decyzji SKO w Krakowie: a) z 25 października 2023 r. b) z 24 czerwca 2024 r., - na okoliczności nieuwzględnienia przez organ stanowiska wynikającego z tych rozstrzygnięć dotyczących terenu inwestycji, 2) uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji I instancji w całości, 3) zasądzenie od organu odwoławczego na rzecz skarżących kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Skarżący rozwinęli i uzasadnili zarzuty skargi. Kolegium w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie 13 lutego 2025 r. pełnomocnik skarżących wskazał na zapadły w tut. Sądzie wyrok uwzględniający skargę w podobnej sprawie dotyczącej części przedmiotowego terenu inwestycji (sygn. akt II SA/Kr 1641/24). Zarzucił też instrumentalne wyznaczenie zbyt małego obszaru analizy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.), dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a. Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami Sąd stwierdził, że decyzja ta winna zostać usunięta z obrotu prawnego jako naruszająca prawo, podobnie jak poprzedzająca ją decyzja I instancji. Skarga zasługiwała zatem na uwzględnienie. Zakres możliwego orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest wyznaczony granicami sprawy administracyjnej określonej przepisami prawa materialnego. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy u.p.z.p. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688), która weszła w życie w dniu 24 września 2023 r., do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (w brzmieniu sprzed nowelizacji, ze względu na wcześniejszą datę złożenia wniosku), gdy: 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Statuowana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia dokonanie zmiany w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak podkreśla się w orzecznictwie, celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość i uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (por. m.in. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 18 listopada 2015 r. sygn. akt II SA/Gd 357/15). Wspomniane w art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. wymagania dotyczące nowej zabudowy ustala się na podstawie analizy obszaru obejmującego zamierzenie inwestycyjne. Analiza ta przeprowadzana jest w obszarze i w trybie wyznaczonym przez wspomniane w art. 61 ust. 5a i ust. 6 u.p.z.p. rozporządzenie. W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z § 61 ust. 5a u.p.z.p., analiza polega na wyznaczeniu obszaru analizowanego obejmującego zamierzenie inwestycyjne. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, ale każdorazowo nie mniejszej niż 50 metrów. W ramach analizy bada się funkcje oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie przesłanek wyznaczonych art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie zaś z § 4 rozporządzenia, w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2), z kolei jeśli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Wnioski z przeprowadzonej analizy prowadzą do ustalenia, czy w objętym analizą przypadku zostały spełnione przesłanki przewidziane art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a w konsekwencji – czy jest możliwe wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Jednocześnie wyniki analizy w formie graficznej oraz tekstowej stanowią załącznik do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (§ 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia), przy czym część graficzną analizy sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 u.p.z.p., w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (art. 52 ust. 3 u.p.z.p.), z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (art. 52 ust. 4 u.p.z.p.). W niniejszej sprawie odmowa ustalenia warunków zabudowy została przez organy administracji uzasadniona tym, że nie została spełniona przesłanka wskazana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj. w obszarze analizowanym nie ma żadnej działki dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W szczególności nie uznano za takie zabudowane działki sąsiednie pobliskich działek nr [...] i [...] (działka nr [...] leży mniej niż 15 m od terenu inwestycji o przeznaczeniu kubaturowym, działka nr [...] mniej niż 50 m). W celu zbadania zasadności odmowy ustalenia warunków zabudowy należało zatem w pierwszej kolejności zbadać poprawność wyznaczenia obszaru analizowanego. Punktem odniesienia dla wyznaczania powierzchni obszaru analizowanego jest front terenu zamierzenia inwestycyjnego, przez który należy rozumieć część granicy działki budowlanej przylegającą do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się wjazd na działkę (art. 61 ust. 5a zd. 2 u.p.z.p.). W celu ustalenia obszaru analizowanego ustaloną długość frontu terenu należy pomnożyć przez trzy, przy czym - zgodnie z dyspozycją art. 61 ust. 5a u.p.z.p., odległość ta nie może być każdorazowo mniejsza niż 50 metrów. W brzmieniu art. 61 ust. 5a u.p.z.p. sprzed 24 września 2023 r. nie istnieje z kolei narzucona ustawowo górna granica omawianej wartości, co jednak nie oznacza pełnej swobody organu w tym zakresie. Swobodę tę ogranicza wypracowany w orzecznictwie zakaz sztucznego rozszerzania obszaru analizy ponad potrzebę w celu odnalezienia odpowiednich działek sąsiednich pozwalających spełnić przesłankę z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zakaz ten egzekwowany jest poprzez obowiązek organu do wyjaśnienia doboru konkretnych wartości przy dokonywaniu analizy. W przedmiotowej sprawie za front terenu organy i autor analizy uznały granicę terenu od strony drogi (południowa strona terenu inwestycji) stykającą się z drogą dojazdową prowadzącą do terenu inwestycji (działka nr [...] – odcinek FE na graficznej części analizy). Sposób wyznaczenia przez organ I instancji frontu terenu inwestycji, a w konsekwencji obszaru analizowanego, Sąd uznaje za dopuszczalny i niesprzeczny z wytycznymi wynikającymi z powołanych wyżej przepisów. Należy tu wyjaśnić, że skarżący inicjowali na przestrzeni lat szereg postępowań o ustalenie warunków zabudowy przedmiotowego terenu, w różnych konfiguracjach, na różnych jego częściach, obejmujące budowę od jednego do siedmiu budynków. Co szczególnie istotne, granice terenu inwestycji i sposób zaplanowanego skomunikowania w znaczącej mierze różnił się pomiędzy poszczególnymi wnioskami. W konsekwencji orzeczenia organów i sądów, mimo że dotyczą zbliżonego terenu inwestycji, różnią się też w kwestii prawidłowego wyznaczania frontu inwestycji i obszaru analizy, co znajduje jednak uzasadnienie w odmiennościach pomiędzy poszczególnymi sprawami. Dodatkowo wraz upływem czasu następowały zmiany w zagospodarowaniu okolicy (m.in. zabudowa działek nr [...] i [...]) a także zmiany geodezyjne przedmiotowych działek. W konsekwencji stosowanie wprost do niniejszej sprawy stwierdzeń sformułowanych w innych sprawach przez WSA w Krakowie w prawomocnych wyrokach nie może być automatyczne. Tymczasem zarówno organ II instancji jak i skarżący, powołując się na różne judykaty (wyroki WSA w Krakowie odpowiednio: z 14 lipca 2021 r. sygn. II SA/Kr 414/21 oraz z 14 marca 2023 r. sygn. II SA/Kr 16/23 i z 7 marca 2023 r. II SA/Kr 15/23), forsują zastosowanie zawartych w nich twierdzeń wprost do sprawy niniejszej. Oczywiście branie pod uwagę orzecznictwa dotyczącego tego samego terenu jest pożądane, ale należy to czynić ostrożnie, starannie zważając na różnice pomiędzy sprawami. I tak słusznie podnieśli skarżący, że oparcie rozstrzygnięcia na stanowisku zawartym w prawomocnym wyroku WSA z 14 lipca 2021 r. sygn. II SA/Kr 414/21 (z 5 stron merytorycznego uzasadnienia decyzji II instancji ponad połowę stanowi dosłowny cytat z uzasadnienia ww. wyroku), w sytuacji gdy wyrok ten został wydany w sprawie, gdy nie istniała jeszcze zabudowa na działkach [...] i [...], nie jest prawidłowe. Powyższe stanowisko WSA nie jest zatem w pełni aktualne na gruncie okoliczności niniejszej sprawy ze względu na zmiany w stanie faktycznym. Przechodząc do kwestii samego obszaru analizy Sąd podkreśla, że co do zasady, obszar analizy podlega badaniu jako całość, a ewentualne dalsze jego podziały muszą znajdować solidne i przekonywujące uzasadnienie w treści analizy. W tej perspektywie powoływanie się przez organ II instancji na dwa porządki urbanistyczne istniejące w ramach jednego obszaru analizowanego Sąd uznał za nieposiadające wystarczającego uzasadnienia w treści analizy, w świetle wymogów stawianych przez art. 61 u.p.z.p. Samo stwierdzenie, że w obszarze analizowanym są dwie odrębne przestrzenie urbanistyczne: pierwsza – związana z przebiegiem ulicy Z. ulicy B. (strefa zabudowana); druga – obszary niezabudowane, zielone (z terenem inwestycji) nie jest przekonywujące, bowiem abstrahuje od rzeczywistego stanu zainwestowania tego terenu. Wbrew stanowisku organów, stwierdzenie, że dopuszczenie zabudowy po zachodniej stronie ulic: Z. i B. poza pasem zabudowy wzdłuż powyższych ulic będzie równoznaczne z wprowadzeniem nowej, obcej jakości w zielone tereny otwarte, a w konsekwencji będzie stworzeniem nowego ładu przestrzennego w analizowanym obszarze, nie zasługuje na aprobatę ze względu na fakt, że już istniejące budynki oddalone są znacznie od ww. ulic. Sąd nie podziela przy tym kategorycznego stanowiska zawartego w uzasadnieniu wyroku WSA w Krakowie z 12 lutego 2025 r. sygn. II SA/Kr 1641/24, że "Obszar analizy podlega badaniu jako całość, a dalsze jego podziały uznać należy za niedopuszczalne". W wyjątkowych sytuacjach bowiem, w przypadku dużych obszarów analizy, których części zagospodarowane są w sposób skrajnie odmienny, a poszczególne części oddzielone są np. dużą rzeką lub skarpą, autostradą, czy nasypem kolejowym, uzasadnione może być odnoszenie parametrów i wskaźników inwestycji nie do całości obszaru analizy, a do jego części, w której mieści się inwestycja, posiadającej odrębny charakter urbanistyczny, co musi być wnikliwie uzasadnione w wynikach analizy. Taka sytuacja nie ma jednak miejsca w sprawie niniejszej. Dostrzeżone przez organy i analizatora kwestie zachowania "łączności ekologicznej" i korytarza przewietrzania, a także zagrożenia powodzią od rzeki W. , nie mogą stanowić samoistnych przyczyn wydania decyzji odmownej (brak odpowiedniej podstawy prawnej). Odnośnie natomiast stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu wyroku WSA w Krakowie z 14 lipca 2021 r. sygn. II SA/Kr 414/21, w myśl którego "skoro zidentyfikowanie działki sąsiedniej w rozumieniu funkcjonalnym (urbanistycznym) wymaga specjalistycznej wiedzy urbanistycznej, kluczowa w tej mierze jest sporządzana przez uprawnioną osobę analiza urbanistyczno-architektoniczna. Wnioski w niej zawarte podlegają ocenie na podobnych zasadach jak wnioski zawarte opinii biegłego. Ich ewentualne zakwestionowanie przez organ administracji publicznej tudzież sąd wymaga wskazania ewidentnych błędów bądź niejasności; niepodobna natomiast podważać merytorycznych ocen zasadzających się na wiedzy specjalnej", Sąd stwierdza, że w sprawie niniejszej dostrzegł takie właśnie ewidentne błędy, dyskwalifikujące wnioski zawarte w analizie, w tym błędny wniosek analizy o braku w odniesieniu do terenu inwestycji działki sąsiedniej spełniającej kryteria z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W związku z powyższym dokonane w niniejszej sprawie ustalenia organów nie mogły stanowić podstawy wydania decyzji odmownej. Zaznaczyć trzeba, że choć nie istnieje legalna definicja działki sąsiedniej, to w orzecznictwie utrwalił się pogląd, iż działką sąsiednią jest znajdująca się w obszarze analizy nieruchomość położona w niedalekim obszarze od zamierzonej inwestycji, tworząca z nią pewną urbanistyczną całość (por. wyrok NSA z 22 lutego 2006 r., sygn. II OSK 551/05). Istotę pojęcia działki sąsiedniej w rozumieniu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. stanowi fakt dostępności z tej samej drogi publicznej, co działka objęta wnioskiem o wydanie decyzji wz. Działki sąsiedniej nie musi przy tym wyróżniać bezpośrednie graniczenie z zamierzoną inwestycją, skoro ustawodawca nie precyzuje takiego wymogu w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., ani w słowniku definicji ustawowych. Dosłownie brzmienie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. pozwala także stwierdzić, że działka sąsiednia powinna być działką zabudowaną do tego stopnia, aby móc wyznaczać wymagania dla nowej zabudowy. Przechodząc do realiów niniejszej sprawy należy dostrzec, że w obszarze analizy znajdują się dwie działki zabudowane w bezpośredniej bliskości terenu inwestycji (nr [...] i [...]). Dostęp do tych działek odbywa się, podobnie jak w przypadku przedmiotowego zamierzenia, za pośrednictwem dróg wewnętrznych. Błędem analizy, powielonym przez organy obu instancji, jest pominięcie w analizie zabudowanej działki nr [...], czego ani autor analizy, ani organy obu instancji, w żadnej mierze nie uzasadniły. Należy przy tym podkreślić, że obejmowanie granicą obszaru analizy jedynie niezabudowanej części działki zabudowanej w innej części, leżącej poza granicami wyznaczonego obszaru analizy, nie stoi co do zasady na przeszkodzie wzięciu tej działki w całości pod uwagę w analizie. Obszar analizowany powinien obejmować całe działki wyodrębnione geodezyjnie, a nie ich części. W przypadku, gdy linia rozgraniczająca obszar analizowany "przecina" daną wyodrębnioną geodezyjnie nieruchomość, w analizie należy uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej, zatem również tę jej część, która położona jest poza obszarem analizowanym (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 10 lipca 2019 r. sygn. II SA/Bd 1446/18, LEX nr 2718052). Z wyznaczonego obszaru analizowanego organ nie może wyłączyć poszczególnych, wyodrębnionych geodezyjnie, nieruchomości tylko z uwagi na to, że część z ich powierzchni znajduje się poza obszarem analizowanym. Nie może też ograniczyć się do analizy fragmentu nieruchomości znajdującego się w obszarze analizowanym. Analiza może bowiem odnosić się jedynie do całej działki, ponieważ to cała działka może spełniać określone funkcje i, jako taka, podlega charakterystyce pod kątem warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 16 lipca 2019 r., sygn. II SA/Bd 601/18, LEX nr 2715154). W analizie urbanistycznej należy uwzględnić obiekty, które znajdują się na działkach także częściowo znajdujących się w obszarze analizowanym. Taki pogląd wynika z wykładni art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., który zasadę dobrego sąsiedztwa odnosi do sąsiedniej działki, a nie budynku i nie wymaga, aby działka ta w całości znajdowała się w obszarze analizowanym. Biorąc przy tym pod uwagę, że granica obszaru analizowanego w praktyce zawsze będzie przecinać jakieś działki i budynki, brak jest podstaw prawnych do uwzględniania w obliczeniach tylko tych budynków, które znajdują się na działkach w całości znajdujących się w obszarze analizowanym (por. wyrok WSA w Krakowie z 29 marca 2019 r., sygn. II SA/Kr 1630/18, LEX nr 2648493). Skoro u.p.z.p. w art. 61 ust. 1 pkt 1 stanowi, że dopuszczalność ustalenia warunków zabudowy zależy od tego, czy co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w określony sposób, a wyznaczony w oparciu o przepis rozporządzenia obszar analizowany w minimalnej wielkości działkę zabudowaną obejmuje tylko w niezabudowanej części, to jest to okoliczność uzasadniająca zwiększenie obszaru analizowanego i przesunięcie jego granic do granic ewidencyjnych zabudowanej działki (por. wyroki WSA: w Poznaniu z 22 maja 2019 r., sygn. II SA/Po 28/19, LEX nr 2687277, w Gliwicach z 18 października 2012 r., sygn. II SA/Gl 447/12, LEX nr 1248854). Jak wynika z powyższego, przecinanie przez linię obszaru analizy działki zabudowanej nakazuje wzięcie jej pod uwagę w analizie, a nawet umożliwia poszerzenie obszaru analizy tak, aby w całości się w tym obszarze znalazła. Tymczasem w okolicznościach niniejszej sprawy, o ile prawidłowo wyznaczono same granice obszaru analizowanego, to nieprawidłowo w przeprowadzonej analizie pominięto fakt i parametry zabudowy zabudowanej działki nr [...], co skutkowało tym, że obszar obejmujący tę działkę, zabudowaną budynkiem mieszkalnym, nie został de facto objęty analizą. Te błędy organów obu instancji powodują konieczność wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji obu instancji. Branie w analizie pod uwagę działki, a nie budynku, to reguła, od której powinno się rozpoczynać sporządzanie analizy. Po drugie wadliwie organy przyjęły, że w przypadku stwierdzenia, iż zbadana w obszarze zabudowa nie pozwala na ustalenie warunków zabudowy inwestycji w pełnym uwzględnieniu wskaźników i parametrów wskazanych we wniosku, można bez poinformowania inwestora i ewentualnego wezwania do skorygowania wniosku, odmówić ustalenia warunków zabudowy. Dopuszczalne jest przecież wydanie decyzji pozytywnej ze wskaźnikami i parametrami skorygowanymi w stosunku do pierwotnie postulowanych. Wbrew bowiem stanowisku organów obu instancji, niewątpliwie w obszarze analizy, w bliskości planowanego zamierzenia, znajdują się dwie zabudowane działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Bez znaczenia w tym zakresie pozostaje istniejąca w niniejszym stanie faktycznym różnica między szlakiem komunikacyjnym (dostęp do drogi publicznej) zamierzonym przedmiotową inwestycją i ww. działek sąsiednich, skoro obowiązujące przepisy nie przewidują takiego różnicowania. Całościowa analiza zagospodarowania terenu sąsiadującego z inwestycją, uwzględniająca również wzajemne położenie istniejącej i projektowanej zabudowy, prowadzi do wniosku, że analizator i organy bezpodstawnie (a co najmniej przedwcześnie) stwierdziły niespełnienie warunku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W szczególności Sąd stwierdził brak wykazania w analizie, by planowana zabudowa miała naruszyć zastany układ urbanistyczny, rozumiany jako różnorodne struktury przestrzenne zbudowane przez człowieka, przeplatające się z elementami przyrodniczymi. Należy też zauważyć, że układ urbanistyczny przedmiotowego terenu podlega stopniowemu przekształcaniu, ewolucji, wskutek kolejnych inwestycji. Należy tu zaznaczyć, że choć Sąd podziela stanowisko, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest dokumentem sporządzanym przez wyspecjalizowany podmiot posiadający wiedzę urbanistyczną, to jednak organ zobowiązany jest do oceny analizy zgodnie z art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. Nie jest zatem tak, że analiza przesądza o wynikach całego postępowania prowadzonego w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, determinując w każdym przypadku treść wydawanej decyzji. W związku z powyższym należało uznać, że organy obu instancji, dokonawszy w sposób prawidłowy wyznaczenia obszaru analizy, posłużyły się nieprzewidzianymi prawem kryteriami dla oceny, czy działki znajdujące się w granicach obszaru analizowanego należy uznać za sąsiednie i bezzasadnie uznały, że przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie zostały w przedmiotowej sprawie spełnione. Powyższe czyni wadliwymi zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji i skutkuje wyeliminowaniem ich z obrotu prawnego. Końcowo Sąd stwierdza, że jakkolwiek nie podziela stanowiska organów, że w niniejszej sprawie brak jest możliwości wyznaczenia linii zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, tak błędne jest również stanowisko skarżących, jakoby zgodnie z § 4 rozporządzenia nie było w niniejszej sprawie podstaw do wyznaczania takiej linii. Nawet sytuowanie szeregu budynków prostopadle do drogi wewnętrznej prowadzącej dopiero do drogi publicznej, pozwala na ustalenie co najmniej linii zabudowy budynku najbliższego do drogi. Odnośnie natomiast do sformułowanych w skardze wniosków dowodowych, Sąd wskazuje, że nie stwierdził podstaw do prowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego z dokumentów, na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a. Zgromadzone bowiem w aktach dokumenty pozwoliły w wystarczający sposób ustalić wszystkie istotne okoliczności do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. W ponownie przeprowadzonym postępowaniu obowiązkiem organu będzie ponowna analiza obszaru z uwzględnieniem wskazanej wyżej, wypracowanej w orzecznictwie definicji pojęcia "działki sąsiedniej". Organ powinien przy tym wnikliwie zbadać spełnienie ogólnych przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., nie wykraczając poza ich enumeratywny katalog. Wskazywanie przez Sąd na tym etapie kierunku rozstrzygnięcia organów, a tym bardziej konkretnych parametrów inwestycji, byłoby przedwczesne, a wręcz niemożliwe, bowiem stan faktyczny sprawy wymaga dodatkowych wyjaśnień na podstawie nowej analizy, jaką wykona organ w ponownie prowadzonym postępowaniu. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ uwzględni fakt i parametry zabudowy całych działek przeciętych linią obszaru analizy, bowiem wszelkie ustalenia poprzedzające wydanie decyzji o warunkach zabudowy odnoszą się do aktualnego stanu działek występujących w obszarze analizowanym, zarówno w stosunku do ich powierzchni, jak też zainwestowania (por. wyrok WSA w Gdańsku z 26 kwietnia 2017 r., sygn. II SA/Gd 143/17, LEX nr 2288401). Z przyczyn wskazanych wyżej - wobec naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego - zaskarżona decyzja podlega uchyleniu na podstawie art. 145 pkt 1 lit. a i lit. c P.p.s.a.; decyzja I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 P.p.s.a., o czym orzeczono w pkt I sentencji. O kosztach orzeczono w pkt II sentencji na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 265). Na wysokość zasądzonych kosztów złożyły się uiszczony wpis od skargi – 500 zł, wynagrodzenie pełnomocnika skarżących – 480 zł oraz koszt opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa – 17zł.