II SA/Kr 1649/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Nawara – Dubiel Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Anna Frasik – Mazurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 maja 2026 r. sprawy ze skarg M. R. oraz K. C. i T. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 30 października 2025 r. znak: SKO-ZP-415-242/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu na rzecz M. R. kwotę 997 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu solidarnie na rzecz K. C. i T. C. kwotę 500 zł (słownie: pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta Nowego Sącza decyzją z dnia 10 lipca 2025 r. nr 65/2025 działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy oraz art. 104 K.p.a. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami oraz infrastrukturą techniczna i zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...], [...], [...] w obrębie [...] przy ul. W. w N. S.. W uzasadnieniu organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania. Wskazał między innymi, że dnia 27 listopada 2023 roku wydano decyzję ustalającą warunki dla wnioskowanej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzją z dnia 26 stycznia 2024 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. WSA w Krakowie wyrokiem z dnia 3 lipca 2024 r. sygn. akt II SA/Kr 518/24 uchylił decyzję SKO w Nowym Sączu. Następnie SKO w Nowym Sączu decyzja z dnia 28 listopada 2024 r. uchylił decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu Kolegium wskazało na konieczność ponownego przeanalizowania parametrów wysokości budynku oraz geometrii dachu. Przeprowadzono ponowną analizę w wyniku której ustalono, że w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego uznano wyznaczony obszar analizy za poprawny, jednak Sąd nakazał zbadać i uzasadnić czy w oznaczonym obszarze analizy po obu stronach ulicy B. nie wykształciły się dwie odrębnie wykształcone jednostki urbanistyczne. Porównując wykształconą zabudowę po obu stronach ulicy B. trzeba zauważyć istotne cechy wyróżniające zabudowę po zachodniej stronie ul. B. : większa skala zabudowy - 4 kondygnacje naziemne w blokach mieszkalnych (po wschodniej strome dominuje zabudowa 2 kondygnacyjna z drugą kondygnacją ukrytą w poziomie dachu); zabudowa po zachodniej stronie ulicy B. jest bardziej zorganizowana: bloki zabudowy wielorodzinnej, zespoły segmentów zabudowie szeregowej (po wschodniej stronie dominuje zabudowa wolnostojąca tj. jeden budynek na jednej wydzielonej działce), zabudowa po zachodniej stronie ulicy B. posiada większą wysokość: bloki zabudowy wielorodzinnej mają wysokość 12,5m (dz. [...] w obr. [...]), (dla porównania budynki zlokalizowane po wschodniej stronie ul. B. posiadają maksymalne wysokości w wymiarze do 9,1m - dz. nr [...] w obr. [...] oraz do 11 m- dz. [...] w obr. [...]). Przykładowo wymienione powyżej różnice dowodzą, że możemy mówić i co ważne dla sprawy traktować zabudowę po dwóch stronach ulicy B. znajdującą się w obszarze analizowanym jako odrębne zespoły urbanistyczne. Zatem w odpowiedzi na pytanie zawarte w rozstrzygnięciu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego konieczne do przeprowadzenia poprawnej analizy i postępowania należy odpowiedzieć że można wyróżnić dwa odrębne zespoły urbanistyczne. Zasadne wobec tego jest nawiązanie charakterem, formą i gabarytami do najbliższych zabudowanych działek w stosunku do wnioskowanego terenu w myśl zasady "dobrego sąsiedztwa". Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli K. C. i T. C., a także M. R.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzją z dnia 30 października 2025 r. nr SKO-ZP-415-242-2025 utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ wskazał, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków jest podstawowym narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jest to zatem dokument w zasadniczej mierze przesądzający o wynikach całego postępowania prowadzonego w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, niejako determinujący treść wydawanej decyzji. Tylko pełna analiza umożliwia zatem należyte skonkretyzowanie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. SKO w Nowym Sączu decyzją z dnia 28 listopada 2024 r. uchyliło decyzję Prezydenta Miasta Nowego Sącza z dnia 27 listopada 2023 r. i przekazało sprawę organowi l instancji w celu ponownego rozpatrzenia sprawy. Decyzja Kolegium wynikała z wyroku WSA w Krakowie z dnia 3 lipca 2024 r., sygn. akt II SA/Kr 518/24. Sąd ustalił, że obszar analizy został sporządzony prawidłowo, dostrzegł jednak konieczność zbadania i uzasadnienia czy działki położone po obu stronach ulicy B. nie stanowią odrębnie wykształconych jednostek urbanistycznych o swoistych cechach (są to dwa różne obręby ewidencyjne [...] - w tym celu jak wskazał Sąd, należy wyjaśnić, jaki jest zastany układ urbanistyczny po obu stronach ulicy. Jak trafnie wskazuje skarga - z analizy zabudowy budynków posiadających front od ul. W. i B. w N. S. wynika, że są to budynki dwukondygnacyjne, a ich drugą kondygnację stanowi użytkowe poddasze. Tymczasem inwestor powołuje się na obiekt na działce nr [...], po drugiej stronie ulicy B. na której znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny Spółdzielni Mieszkaniowej "[...] Z analizy wynika, że budynek ten ma wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 8 m, a teren inwestycji i jego najbliższe sąsiedztwo po drugiej stronie ulicy B. to działka [...] z budynkiem o wysokości elewacji frontowej 4,5 m , 17/11-4 m, 147/3-3,5 m, 147/4-3,5 m, 146/3-4,5 m, 146/5-4 m. Sąd wskazał też, że ustalono warunki zabudowy dla inwestycji o wysokości od 3,6m do 5,4m, to jest wyższej niż budynki w najbliższym sąsiedztwie i średnia z całego obszaru (4,87m). W przypadku lokalizowania inwestycji ścianą szczytową w kierunku frontu terenu inwestycji, dopuszczono zwiększenie tego parametru do wysokości głównej kalenicy budynku to jest do wysokości 9,1 m. jednocześnie przy zastosowaniu lukarn i pionowych przedłużeń elewacji frontowej dopuszczono w tej części zwiększenie tego parametru do wysokości 8m, mierząc od średniego poziomu terenu istniejącego. Tymczasem te ustalenia nie wynikają wprost z analizy. Ponadto Sąd stwierdził rozbieżność w analizie w zakresie wysokości budynku na działce [...], co powoduje, że dokonane obliczenia średniej wymagają powtórzenia. Podobnie dla planowanej inwestycji dopuszczono formę dachu typu mansardowego oraz w formie płaskiej (lukarny, pionowe przedłużenia elewacji frontowej), choć jak wyraźnie wskazano w analizie "w obszarze analizowanym występują głównie dachy dwuspadowe i wielospadowe", a dachy typu mansardowego jedynie na działkach [...] i [...] obr. [...] to jest z drugiej strony ul B. Sąd wskazał też, że wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych na najbliższych działkach w sąsiedztwie inwestycji ([...] [...], [...]) to: [...] - 4,5 m, [...] - 4m, [...] - 4,5m, [...] - 4m, co znacznie różni się od dopuszczonej decyzją - od 3,6 do 5,4m, a nawet w określonych przypadkach do 9,1 m i 8m. Jednak to wyznaczenie innej wysokości na podstawie ust. 4 rozporządzenia nie wynika z analizy. W toku ponownego rozpatrzenia sprawy do akt załączono nowy projekt decyzji o warunkach zabudowy oraz uzupełnioną analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Ustalono, że front terenu wynosi 32 m, i w konsekwencji zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości 96 m, co zobrazowano na mapie stanowiącej załącznik do analizy. Ustalenia te odpowiadają dotychczasowym ustaleniom, które zostały zaakceptowane przez WSA w Krakowie. Obszar analizy wyznaczono prawidłowo, albowiem zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Co prawda w analizie wskazano, że obszar analizy został wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, a przepis ten w dniu złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie obowiązywał, jednak uchybienie to nie ma wpływu na sposób rozstrzygnięcia, albowiem jak wskazano, ustalenie granic obszaru analizowanego jest zgodne z przepisami, które mają zastosowanie w sprawie a ponadto prawidłowość wyznaczenia została przesądzona przez WSA w Krakowie. Autor analizy wyjaśnił, że uwzględniono wszystkie działki znajdujące się w wyznaczonym obszarze analizowanym tj. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], w obr. [...] oraz działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie [...]. Działki zostały ujęte w zestawieniu tabelarycznym. Odnosząc się do wskazań wyroku WSA w Krakowie autor analizy ustalił: "Porównując wykształconą zabudowę po obu stronach ulicy B. trzeba zauważyć istotne cechy wyróżniające zabudowę po zachodniej stronie ul. B. : większa skala zabudowy - 4 kondygnacje naziemne w blokach mieszkalnych (po wschodniej stronie dominuje zabudowa 2 kondygnacyjna z drugą kondygnacją ukrytą w poziomie dachu, zabudowa po zachodniej stronie ulicy B. jest bardziej zorganizowana: bloki zabudowy wielorodzinnej, zespoły segmentów zabudowie szeregowej (po wschodniej stronie dominuje zabudowa wolnostojąca tj. jeden budynek na jednej wydzielonej działce), zabudowa po zachodniej stronie ulicy B. posiada większą wysokość: bloki zabudowy wielorodzinnej mają wysokość 12,5m (dz. [...] w obr. [...]), (dla porównania budynki zlokalizowane po wschodniej stronie ul. B. posiadają maksymalne wysokości w wymiarze do 9,1 m - dz. nr [...] w obr. [...] oraz do 11,0- dz. [...] w obr. [...] Przykładowo wymienione powyżej różnice dowodzą, że możemy mówić i co ważne dla sprawy traktować zabudowę po dwóch stronach ulicy B. znajdującą się w obszarze analizowanym jako odrębne zespoły urbanistyczne. Zatem w odpowiedzi na pytanie zawarte w rozstrzygnięciu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego konieczne do przeprowadzenia poprawnej analizy i postępowania należy odpowiedzieć, że można wyróżnić dwa odrębne zespoły urbanistyczne. Zasadne wobec tego jest nawiązanie charakterem, formą i gabarytami do najbliższych zabudowanych działek w stosunku do wnioskowanego terenu w myśl zasady "dobrego sąsiedztwa". Uwzględniając powyższe, autor analizy ustalił, że zachodzi kontynuacja funkcji zabudowy, albowiem w terenie analizowanym znajdują się działki, których zabudowę stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne, mieszkalne wielorodzinne oraz budynki usługowe i mieszkalno - usługowe. W obszarze analizowanym znajdują się zatem budynki mieszkalne wielorodzinne spółdzielni mieszkaniowej "B. " z usługami w parterze - na działkach nr [...] i [...] w obr. [...] Potwierdziło to możliwość realizacji budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...], [...], [...] w obrębie [...] Stosownie do § 4 rozporządzenia obowiązującą linię zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust. 4). Z analizy wynika, że obowiązującą linię zabudowy należy wyznaczyć zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia jako kontynuacje linii zabudowy na działkach sąsiednich wzdłuż ulicy W. jak na załączniku graficznym. Powyższe znalazło wyraz w załączniku graficznym, z którego wynika, że linia nowej zabudowy została wyznaczona, jako przedłużenie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich nr [...] nr [...]. Stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla .obszaru analizowanego. Zgodnie z ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. W analizie uzasadniono, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy przy uwzględnieniu wszystkich działek znajdujących się na terenie analizowanym, zgodnie z wytycznymi decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego Nowym Sączu wynosi 32,8%. Dla wnioskowanej inwestycji ustała się zatem wskaźnik pow. zabudowy w wymiarze do 32,8%. pow. terenu inwestycji. Powyższe odpowiada wymaganiom cyt. przepisu rozporządzenia. W zakresie powierzchni biologicznie czynnej wyjaśniono, że w terenie analizowanym znajdują się działki, których powierzchnia biologicznie czynna posiada bardzo zróżnicowany wskaźnik w przedziale 15-50%. Ustalono, że średni wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w obszarze analizowanym to 28,33%, w związku z powyższym na tym poziomie wyznaczono wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej. Ustalenia te są prawidłowe, albowiem wynikają z wartości średniej w obszarze analizowanym. Wyznaczenie szerokości elewacji frontowej następuje stosownie do zasad określonych w §6 rozporządzenia. Stosownie do ust. 1 szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Stosownie do ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. W analizie wskazano, że w rozpatrywanym przypadku średnia szerokość frontowych elewacji budynków w obszarze analizowanym wynosi 13,92m, W związku z powyższym ustala się szerokość elewacji frontowej w wymiarze 13,92m z tolerancją 20% tj. w przedziale od 11,14 do 16,70m, zgodnie z przepisem § 6 ust. 1. Szerokość elewacji frontowej dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami ustala się w wymiarze od 11,14 m do 16,70m. W ocenie Kolegium ustalenia powyższe są zgodne z zasadami określonymi w rozporządzeniu albowiem wynikają ze średniej wartości szerokości elewacji frontowych na obszarze analizowanym. Przepis § 7 rozporządzenia określa zasady wyznaczania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy. Stosownie do ust. 1 wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Stosownie do ust. 2 wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Stosownie do ust. 4 dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. W analizie uzasadniono: "Dokonując ponownej analizy parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do ustalenia tego parametru w pierwszej kolejności wzięto pod uwagę najbliższe działki sąsiednie posiadających swój front terenu inwestycji od strony ul. W. oraz działki w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanego terenu inwestycji, ale posiadające swój front od ul. B. Gdyż zgodnie z postawioną wyżej tezą budynki zlokalizowane przy ul. W. powinny być traktowane jako osobny obszar urbanistyczny. Na działkach sąsiednich dla terenu inwestycji stanowiącego działki ewidencyjne nr [...], [...] i [...], posiadających swój front terenu inwestycji od strony ul. W. i ul. B. znajdują się budynki, których wysokość elewacji frontowych zawiera się w przedziale od 3,0m do 6,5m. Zabudowa działek sąsiednich w widoku od strony ul. W. oraz ul. B. pokazana została na załącznikach graficznych nr 2, 3 i nr 4 dołączonych do niniejszej analizy. Kolejno od strony ul. B. występują budynki, których górne krawędzi elewacji frontowych o wymiarach: na dz. nr [...], obr[...] (ok. 6,5m), na dz. nr [...], 06.79 (ok<.4,5m), na dz. nr [...], obr[...] (ok.4,5m), na dz. nr [...], obr[...] (ok.4,0m), na dz. nr [...] (wys. ok.3,0m). W związku z powyższym wysokość głównej krawędzi elewacji frontowej kształtuje się w przedziale od 3,0m do 6,5m, co daje nam średnią w wymiarze 4,5m. Przyjmując średnią z tolerancją 20% otrzymujemy wskaźnik pomiędzy 3,6m a 5,4m. Tym samym wysokość elewacji frontowej dla wnioskowanej inwestycji ustala się zgodnie z § 7 ust. 4 w przedziale od 3,6 do 5,4m. Wysokości pozostałych budynków z obszaru analizowanego zawarte w tabeli poniżej w niniejszej analizie. W przypadku lokalizowania inwestycji ścianą szczytową w kierunku frontu terenu inwestycji, dopuszcza się zwiększenie omawianego parametru do wysokości 9,1 m ponieważ budynek mieszkalny jednorodzinny na przylegającej działce nr [...] posiada wysokość na takim właśnie poziomie (zgodnie z zastawieniem wysokości budynków operatu technicznego - sporządzonego przez uprawnionego geodetę - str. 339 akt. przedmiotowej sprawy). Z analizy zabudowy na działkach sąsiednich wynika, że budynki posiadają otwarcia dachowe i lukarny. Zasadnym jest dopuszczenie realizacji podobnych elementów dla nowoprojektowanej zabudowy, jednak według decyzji drugiej instancji ustalone warunków realizacji powinno być odpowiednio uzasadnione. Wysokość górnych krawędzi zadaszeń otwarć dachowych oraz forma zadaszenia i nachylenie połaci kształtują się następujące: na dz. nr [...], obr[...] (ok. 6,5m), dach dwuspadowy 40st, na dz. nr [...], obr.[...] (ok.6,0m), dach wielospadowy 30st, na dz. nr [...], obr[...] (ok.8,0m), dach dwuspadowy 45st, na dz. nr [...], obr[...] (ok.6,0m), dach dwuspadowy 30st. Wysokość górnych krawędzi zadaszeń otwarć dachowych kształtuje się w przedziale od 6 m do 8 m i w takim przedziale ustala się ich wysokość w projektowanym budynku. Kąt nachylenia dachu powyższych otwarć dachowych zawiera się w przedziale od 30 do 45st. i zgodnie z tym przedziałem ustala się ich nachylenie dla projektowanych otwarć dachowych. Jeśli chodzi o szerokość otwarć dachowych w wyżej wymienionych przypadkach ich suma otwarć nie przekracza 50% elewacji, na której się znajdują. Zatem dla otwarć dachowych ustala szerokość maksymalną w wymiarze maksymalnym do 50% elewacji na każdej elewacji, na której się znajdują. W ocenie Kolegium uzasadnienie powyższe jest przekonujące, a parametry ustalone wynikają z zestawienia parametrów na obszarze analizowanym, zaś odstępstwa zostały wyczerpująco uzasadnione w decyzji i wynikają z zastanego ładu przestrzennego. Stosownie do § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W analizie uzasadniono: "Na obszarze analizowanym należy wyróżnić dachy dwuspadowe i wielospadowe w przedziale od 20st do 45st. W związku powyższym według § 8 rozporządzenia kąt dachu dla przedmiotowej inwestycji ustala się w przedziale od 20st do 45st na podstawie kątów nachylenia dachów występujących w obszarze analizowanym. Według tego samego przepisu rozporządzenia ustala się wysokość głównej kalenicy według tych parametrów na obszarze analizowanym. Główne kalenice budynków posiadają wysokości od 8,0 do 12,5m na całym obszarze analizowanym. Jednak zgodnie postawioną powyżej tezą, że obszar analizy obejmuje dwa obszary urbanistyczne nawiązać należy do obszaru urbanistycznego, w którym znajduje się przedmiotowy teren tj. obszaru po wschodniej stronie ul. B. . W związku z powyższym zgodnie z § 8 rozporządzenia wysokość głównej kalenicy dla projektowanego budynku ustala się w nawiązaniu przedziału tego parametru w tym samym obszarze urbanistycznym stanowiącym przedział od 7,50m do 11 m zgodnie z granicznymi wysokościami głównych kalenic na działkach: na dz. nr [...] (7,5m)-najniższy budynek w obszarze urbanistycznym, na dz. nr [...], obr[...] (11,0m)-najwyższy budynek w obszarze urbanistycznym. Kierunek głównej kalenicy jest w obszarze analizowanym zróżnicowany, jednak w przeważającej liczbie jest to kierunek równoległy i prostopadły do frontu działki. Teren inwestycji ma nieregularny kształt. Dla projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego kierunek głównej kalenicy ustala się jako równoległy lub prostopadły w stosunku do ustalonej obowiązującej linii zabudowy. Z analizy wynika ze względu na kształt terenu inwestycji należy dopuścić możliwość lokalizowania budynku kalenicą, jako prostopadle lub równolegle do granicy z działką nr [...] w obr[...] (kierunek ten odpowiada zagospodarowaniu działki sąsiedniej tj. [...] w obr. [...], gdzie znajduje się budynek którego kalenica jest równoległa do kierunku właśnie tej granicy. Ustalenia w zakresie geometrii dachu spełniają wymagania cyt. § 8 rozporządzenia, albowiem zostały ustalone odpowiednio do geometrii dachów w obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium zostały one prawidłowo uzasadnione i nie spowodują zaburzenia ładu przestrzennego w obszarze analizowanym, z uwzględnieniem funkcjonowania w obszarze analizowanym dwóch obszarów urbanistycznych i w konsekwencji z nawiązaniem do obszaru urbanistycznego, w którym znajduje się przedmiotowy teren tj. obszaru po wschodniej stronie ul. B. . W zakresie dostępu do drogi publicznej - inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej ul. W. w N. S.. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła M. R. zarzucając naruszenie: 1/ art. 136 § 1 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 5 a w zw. z ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niewłaściwą interpretację polegającą na przyjęciu, że w sytuacji, gdy na obszarze analizowanym wykształciły się dwie odrębne jednostki urbanistyczne przy ustalaniu warunków zabudowy może być analizowana tylko ta jednostka urbanistyczna, na której leży objęta wnioskiem działka, a nie cały obszar analizowany; taka interpretacja prowadzi do nieakceptowalnej na gruncie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. sytuacji zawężenia obszaru analizowanego, a tak niestety stało się w niniejszej sprawie - organ II Instancji zaaprobował wadliwe ustalenia organu I Instancji, że na obszarze analizowanym wykształciły się dwie odrębne jednostki urbanistyczne po zachodniej i po wschodniej stronie ulicy B. i w związku z tym prawidłowym zabiegiem jest ustalenie warunków zabudowy jedynie z uwzględnieniem zabudowy po wschodniej stronie ulicy B. z pominięciem zabudowy w części zachodniej tej ulicy, mimo, iż formalnie i ta część znalazła się w obszarze analizowanym; w rezultacie zatem obszar analizowany był mniejszy niż minimalny wymagany dyspozycją 61 ust. 5 a u.p.z.p.; 2/ art. 153 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w zw. z art. 136 §1 k.p.a w związku z art. 61 ust. 5 a u.p.z.p. poprzez niezastosowanie się do wskazań zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 3 lipca 2024 roku, sygn. akt II SA/Kr 518/24 polegające na nie zweryfikowaniu poczynionego przez organ I instancji wadliwego ustalenia, że istnieje zastana odrębność jak chodzi o układ urbanistyczny po wschodniej i zachodniej stronie ulicy B. na całej długości tej ulicy; organ I Instancji przemilczał bowiem, że decyzją nr 134/2020 z dnia 29 października 2020 roku ustalił dla znajdującej się po wschodniej stronie ulicy B. działki [...] warunki zabudowy na podstawie których na tej działce usytuowanej u zbiegu ulic B. i W. powstał trzykondygnacyjny budynek mieszkalny o wysokości 10,5 metra; którego to budynku organ I Instancji nie uwzględnił w analizie zapewne z tej przyczyny, że wysokość tego budynku ewidentnie nawiązująca do zabudowy po zachodniej stronie ulicy B. przeczy ustaleniu o rzekomym istnieniu dwu odrębnych jednostek urbanistycznych dla których granicą jest ulica B. ; organ I Instancji pominął także fakt, że na położonej także po wschodniej stronie ulicy B. działce [...] w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta Nowy Sącz z dnia 24 października 2023 roku, nr 408/23 powstała inwestycja w postaci wielorodzinnego 4-piętrowego apartamentowca z 59 apartamentami i garażem podziemnym W. P.; 3/ art. 136 §1 w zw. z art. 77 §1 w zw. z art. 75 §1 k.p.a. w zw. z art. 153 p.p.s.a. poprzez uznanie przez organ odwoławczy, że analiza urbanistyczna wykonana w ramach postępowania WAU.RU.673.13.2022.KG zakończonego decyzją Prezydenta Miasta Nowego Sącza nr 65/2025 z dnia 10 lipca 2025 roku jest prawidłowa podczas, wbrew wskazaniom co do dalszego postępowania zawartym w wyroku WSA w Krakowie z dnia 3 lipca 2024 roku. II SA/Kr 518/24 gdy: a. w analizie pominięto znajdujący się na działce nr [...] trzykondygnacyjny budynek mieszkalny o wysokości do kalenicy 10,5 metra wybudowany w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta Nowego Sącza nr 134/2020 z dnia 29 października 2020 roku. pomimo tego, że działka [...] znajduje się - posiłkując się terminologią przyjętą przez organy obu instancji w niniejszej sprawie - w tym samym zespole urbanistycznym, co objęte wnioskiem działki [...],[...] i [...], w dodatku w ich bliskim sąsiedztwie (oddziela je jedynie działka [...]); co także istotne - budynek na działce [...] która jest działką narożną u zbiegu ulicy W. i B., posadowiony jest w odległości mniejszej niż 6 metrów od ulicy W. w konsekwencji na etapie wyznaczania wysokości górnej krawędzi elewacji, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ("Rozporządzenie") budynek na działce [...] nie został uwzględniony mimo iż ma 10,5 metra wysokości, czyli więcej niż pozostałe przyjęte do obliczenia budynki wielorodzinne; b. w analizie błędnie przyjęto, że na działkach [...] znajdują się odrębne budynki o szerokości 9 metrów każdy podczas gdy na działkach [...] znajduje się jeden budynek wielorodzinny o szerokości 45 metrów; co w efekcie doprowadziło do zaniżenia średniej szerokości elewacji w obszarze analizowanym a w konsekwencji do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt. 1 w zw. z ust. 5 a u.p.z.p. w zw. z § 5 rozporządzenia i wadliwego ustalenia szerokości elewacji frontowej dla objętej wnioskiem inwestycji; 4/ art. 61 ust. 1 pkt. 1 w zw. z ust. 5 a u.p.z.p. w zw. z § 7 ust. 4 Rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na pominięciu przy wyznaczaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy wysokości budynku już istniejącego na działce nr [...], obręb [...] usytuowanego u zbiegu ulic B. i W., to jest w bezpośrednim sąsiedztwie objętych wnioskiem działek [...],[...] i [...], które oddziela jedynie działka [...]; nowowybudowany trzykondygnacyjny budynek na działce [...] o wysokości kalenicy 10,5 metra powstał na podstawie decyzji Prezydenta Miasta Nowego Sącza nr 134/2020 z dnia 29 października 2020 roku i znajduje się w tej samej jednostce urbanistycznej (używając terminologii stosowanej przez organy administracji obu instancji w niniejszej sprawie), co działki objęte wnioskiem ustalenie warunków zabudowy. Pominięcie przedmiotowego budynku skutkuje wadliwym ustaleniem średniej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, a w rezultacie - zaniżeniem wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki objętej wnioskiem inwestycji, a w rezultacie naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p.; art. 138 §1 pkt. 1 k.p.a. poprzez jego niezasadne zastosowanie; art. 138 §2 pkt. 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnieśli także K. C. i T. C. zarzucając, że z treści analizowanej decyzji nie wynika wprost czy warunki zabudowy pozwalają wnioskodawcy na wzniesienie budynku trzykondygnacyjnego. Można jednak przyjąć, że określone w decyzji parametry, zwłaszcza zaś wysokość będą podstawą do wydania decyzji - pozwolenia na budowę trzykondygnacyjnego bloku. Określone w decyzji parametry budynku, w szczególności jego wysokość, szerokość, architektura pozostają w jaskrawej sprzeczności do parametrów budynków istniejących w sąsiedztwie planowanej inwestycji, co ewidentnie narusza zasadę dobrego sąsiedztwa. W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu wniosło o ich oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Sądy administracyjne zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zwanej dalej w skrócie p.p.s.a sprawują kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a kontrola sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Kontroli sądu w niniejszej sprawie poddana, jest ocena legalności decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia polegającego budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Zgodnie z art. 59 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2023. Poz. 1688) do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. Przytaczając regulacje zgodnie z zasadą o której mowa wyżej, wskazać należy, że jak stanowi art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm. (dalej ustawa) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Z kolei art 61 ustawy stanowił, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (ust 1); teren ma dostęp do drogi publicznej (ust 2);, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (ust 3); teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 (ust 4); decyzja jest zgodna z przepisami odrębnym (ust 5); zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Zgodnie z art 61 ust 5a ustawy w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów, każda zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego czy jego części, wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Decyzja ustalająca te warunku jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego – po ustaleniu, że zamierzenie inwestycyjne lub projektowany sposób użytkowania obiektu spełnia warunki określone w art. 61 ustawy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy dla tego zamierzenia lub sposobu użytkowania. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy poprzedzać musi postępowanie wykazujące, iż wnioskowane zamierzenie spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że będzie nawiązywało do funkcji, jaka na danym obszarze występie tj. funkcji zabudowy mieszkaniowej, usługowej przemysłowej itp., oraz parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Organ ustala też czy działka obejmująca zamierzenie inwestycyjne ma dostęp do drogi publiczne oraz, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego oraz czy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne a także czy decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Ustalając warunki zabudowy, organ ustala też parametry nowej zabudowy, o których mowa w art 61 ust 7 ustawy tj. linię zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrię dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W oparciu o delegację ustawową, Minister Infrastruktury, w rozporządzeniu z dnia 1 z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz.U.2003.164.1588 (dalej; rozporządzenie) określił sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w tym wymagania dotyczące ustalania parametrów, o których mowa wyżej. Rozporządzenie to, pomimo utraty mocy w związku z wejściem w życie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Poz. 1116), znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie, związku z § 12 w/w regulacji. Rozporządzenie w § 7 stanowi, że w wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust 3). Tak więc jednym z parametrów nowej zabudowy wyznaczanym obligatoryjnie w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Co do zasady parametr ten należy wyznaczyć jako przedłużenie wysokości zabudowy na działkach sąsiednich, o ile są one zabudowanie. Jeżeli zabudowa na działkach sąsiednich tworzy uskok lub (z przyczyn oczywistych), jeżeli działki sąsiednie są niezabudowane, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki przyjmuje się jako wartość średnią z obszaru analizy. Inna wartość tego parametru może wynikać z analizy urbanistyczno-architektonicznej. Podkreślić jednak należy, że analiza w sposób zrozumiały wyjaśniać powinna, jakie to aspekty architektoniczne czy urbanistyczne decydują, że parametr ten nie jest wyznaczony zgodnie z zasadami ogólnymi tj. jako przedłużenie zabudowy na działkach sąsiednich lub jako średnia wartość z obszaru analizy. Jak zasadnie wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2018 r. II OSK 1515/17 "z rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) wynika zasada, iż parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się w oparciu średnie wartości występujące w obszarze analizowanym (...). Wyjątkowo, możliwe jest odstępstwo od tej reguły, które uzasadnione być winno wynikami sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej (np. § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia). Taki stan prawny nie oznacza jednak, że parametry inwestycji, dla której ustalane są warunki zabudowy, mogą być określane przez odniesienie ich zawsze do wartości najwyższych (maksymalnych) występujących w obszarze analizowanym (...) Odstępstwo od parametrów średnich winno wynikać (tj. być uzasadnione) przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Naczelnym zaś celem planowania przestrzennego jest uwzględnianie wymagań ładu przestrzennego (...). W tym kontekście, jako - co do zasady - nieuprawnione ocenić należy takie postępowanie organów administracji, które w decyzji o warunkach zabudowy określają parametry inwestycji poprzez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego. Parametry nowej zabudowy, w tym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki należy wyznaczać także w konkretnych wielkościach, ewentualnie przy zastosowaniu tzw. widełek (wartości minimalnych i maksymalnych). Zawsze jednak musi być to wartość na tyle konkretna, żeby nie dochodziło do ustalania parametru zabudowy w sposób pozorny, umożliwiający w projekcie budowlanym dowolne jego kształtowanie, w oderwaniu od wysokości zabudowy zlokalizowanej na działkach sąsiednich czy średniej z obszaru analizy, oraz bez zachowania wykazanych w analizie uwarunkowań urbanistycznych. Tymczasem w decyzji ustalono, że wysokość elewacji frontowej dla wnioskowanej inwestycji ustala się zgodnie z § 7 ust. 4 w przedziale od 3,6 do 5,4m. W przypadku lokalizowania inwestycji ścianą szczytową w kierunku frontu terenu inwestycji, dopuszcza się zwiększenie tego parametru do wysokości 9,1 m. Jednocześnie przy zastosowaniu lukarn i pionowych przedłużeń elewacji dopuszcza się w tej części zwiększenia omawianego parametru do wysokości 8 ,0 m. mierząc od średniego poziomu terenu istniejącego. W ocenie sądu, ustalanie wysokości elewacji frontowej w trzech wariantach i to znacznie od siebie odbiegających, przy zastosowaniu niejasnych, opisowych kryteriów jest zabiegiem wadliwym. Ustalenia istotnego parametru nowej zabudowy jakim jest jego wysokość, organ powinien dokonać w sposób jednoznaczny, wykluczający dowolności interpretacje. W ocenie sądu, wyrzeczenie organu w tym zakresie nie jest ustaleniem wysokości elewacji frontowej, gzymsu lub attyki, a z pewnością nie jest ustaleniem prawidłowym. Tak wyznaczony parametr umożliwia budowę zarówno budynku jednokondygnacyjnego jak i trzykondygnacyjnego. Zabieg taki z pewnością jest wadliwy i samoistnie uzasadnia eliminacje decyzji z obrotu prawnego. Ponadto analiza nie wyjaśnia, dlaczego odstąpiono od wyznaczenia tego parametru zgodnie z zasadami ogólnymi a więc jako przedłożenie wysokości zabudowy na działkach sąsiednich które są zabudowane, lub jako wartości średniej z obszaru analizy. Zauważyć tez należy, że niniejsza sprawa była przedmiotem rozpinania przez tutejszy sąd, który wyrokiem z dnia 3 lipca 2024 II SA/Kr 518/24, uchylił poprzednio wydaną decyzję. Jak stanowi art 153 P.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Jak podkreśla się w orzecznictwie ocena prawna o charakterze wiążącym dotyczy właściwego zastosowania konkretnego przepisu prawa czy też prawidłowej jego wykładni w odniesieniu do ściśle określonego rozstrzygnięcia podjętego w konkretnej sprawie. Natomiast wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych. W odniesieniu do ustaleń faktycznych związanie ogranicza dowodzenie określonych faktów stwierdzonych w orzeczeniu prejudycjalnym (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 marca 2026 r. II OSK 312/24). W wyroku z dnia 3 lipca 2024 II SA/Kr 518/24 wskazano, że "Analiza sporządzona na potrzeby kontrolowanego postępowania administracyjnego nie jest zupełna. W rozpoznawanej sprawie organ powinien dodatkowo zbadać, a następnie uzasadnić czy działki położone po obu stronach ulicy B. nie stanowią odrębnie wykształconych jednostek urbanistycznych o swoistych cechach (są to dwa różne obręby ewidencyjne [...] W tym celu należy wyjaśnić jaki jest zastany układ urbanistyczny po obu stronach ulicy." W postępowaniu prowadzonym po wydaniu w/w orzeczenia, zlecono sporządzenie nowej analizy urbanistyczno-architektonicznej która wskazuje, że po wschodniej i zachodniej ul. B. wykształciły się dwa różne zespoły urbanistyczne. Po zachodniej stronie tej ul. B. występuje większa skala zabudowy – 4 kondygnacyjne bloki mieszkalne, jest to zabudowa zorganizowana, o wyższej wysokości do 12,5 m. Po wschodniej stronie ul. B. dominuje natomiast rozproszona zabudowa wolnostojąca, dwukondygnacyjna, o niższej wysokości, niż po stronie zachodniej. Ustalenia te nie mają jednak żadnego przełożenia na treść wydanej decyzji. Z decyzji ani też z analizy nie wynika, jakie konsekwencje związane z wykształceniem się po tych dwóch stronach ul. B. różnych porządków urbanistycznych, wynikają dla rozstrzygnięcia organu. Fakt ten nie znajduje przełożenia na kwestie dopuszczalności przedmiotowej inwestycji, czy też ustalenia jej cech, wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej. Wskazania sądu nie miały charakteru abstrakcyjnego, ale wymiar konkretny. Chodziło w nich o przeanalizowanie przez uprawnionego urbanistę konkretnych uwarunkowań urbanistycznych i przełożenie ch na treść wydanej w sprawie decyzji a nie ustalenie faktu, bez konsekwencji na treść rozstrzygnięcia. Zaznaczyć przy tym należy, że o ile wskaźniki zabudowy w zaskarżonej decyzji (poza wysokością górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki) organ ustalił jako wartości średnie z obszaru analizy, to nie wyjaśnił jak, do obliczenia tych wartości średnich znajduje uzasadnienie wykształcenie się po dwóch stronach ul. B. dwóch odrębnych porządków urbanistycznych, o różnej funkcji oraz różnych parametrach zabudowy. W orzecznictwie wyrażany jest pogląd prawny, podzielany przez sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, że jeżeli w danym obszarze urbanistycznym występuje zabudowa o dużej różnorodności tj. zabudowa drobna jednorodzinna oraz zabudowa obiektami stosunkowo dużymi, ustalenie parametrów planowanej zabudowy, jako wartości średniej, doprowadzić może do realizacji obiektu architektonicznie obcego tak zabudowie drobnej jak i tej o dużych parametrach. Zasadnym w takiej sytuacji urbanistycznej, jest nawiązywanie do obiektów o podobnej funkcji, co zabudowa planowana, jaka w obszarze analizy występują (por. Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 sierpnia 2022 r. II OSK 2843/19, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 1 lutego 20219 r. II SA/Kr 1254/18 ). Uwzględniając fakt, że po dwóch stronach ul. B. wykształciły się różne porządki architektoniczne oraz mając na względzie zaprezentowane wyżej poglądy prawne na kwestie wyznaczania parametrów nowej zabudowy, zasadnym było obliczenie tych parametrów w nawiązaniu do obiektów, o podobnej funkcji z obszaru analizy (o ile zabudowa taka występuje), po tej samej stronie ul. B. , chyba że wyznaczenie innych parametrów było uzasadnione uwarunkowaniami urbanistycznymi, co jednak ze sporządzonej w sprawie analizy nie wynika. Zarzuty skarżącej M. R. dotyczące braku zwiększenia obszaru analizy, jako niezastosowanie się do zaleceń sądu są całkowicie bezpodstawne. Przeciwnie sąd w wyroku z dnia 3 lipca 2024 r. sygn. akt II SA/Kr 518/24, że "W rozpoznawanej sprawie obszar analizy, co do zasady został wyznaczony prawidłowo na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (art. 61 ust 5a ustawy). Podkreślić należy, że ewentualne poszerzenie obszaru analizy jest możliwe, ale musi zostać uzasadnione przez analizatora". Fragment uzasadnienia wyroku dotyczący przesłanek możliwości zwiększenia obszaru analizy, ma walor jedynie informacyjny a nie stanowi zalecenia dla dalszego postępowania. Także te fragmenty uzasadnienia wyroku, w których sąd podziela poglądy prawne wyrażone w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego a dnia 6 marca 2015 r., sygn. akt II OSK 1906/13 oraz z dnia 1 lipca 2016 r., II OSK 1931/14 pozostają bez wpływu na zalecenia co do dalszego postępowania. Zasadne mogą być natomiast zarzuty dotyczące zabudowy na działkach nr [...] i [...] (o ile działka ta znajduje się w obszarze analizy) w kontekście ustalenia porządków urbanistycznych po dwóch stronach ul. B. . czy po wschodniej stronie ul B. występuje zabudowa wielorodzinna, do której funkcji, ale też parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy, może nawiązać zabudowa projektowana. Zarzuty skarżących K. C. i T. C., były uzasadnione w części, w jakiej podnoszono, niedostateczne wykazanie, że wysokość projektowanej zabudowy pozostaje w zgodzie z przepisami, w szczególności art 61 ust 1 ustawy i § 7 rozporządzenia, o czym mowa wyżej. Zarzuty dotyczące przyszłego przesłaniania działek skarżących przez projektowaną zabudowę są natomiast przedwczesne. Zgodnie bowiem z utrwalonym orzecznictwem zgodność decyzji ustalającej warunki zabudowy z przepisami odrębnymi, o której mowa w art 61 ust 1 pkt 5 ustawy, nie dotyczy przepisów szeroko rozumianego Prawa budowlanego. O organ administracji wydający decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie może bowiem wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej (por. wyroki NSA: z 5 kwietnia 2016 r., II OSK 2151/12; z 7 lutego 2014 r. II OSK 2151/12 z, Nr 1, poz. 15; z 19 stycznia 2007 r., II OSK 200/06, z 15 marca 2010 r., II OSK 1512/08; z 18 stycznia 2012 r. II OSK 2065/10, z 8 listopada 2013 r., II OSK 1302/12). Kwestia przesłaniania jest oceniana przez organ administracji architektoniczno – budowlany właśnie na etapie procedowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę przez pryzmat § 13 oraz § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.). Kompetencja taka nie przysługuje natomiast organowi, na etapie ustalania warunków zabudowy. Jak mowa wyżej, organ w postępowaniu tym ustala, czy dane zamierzenie inwestycyjne jest możliwe do realizacji w terenie objętym wnioskiem oraz jakie mają być jego uwarunkowania urbanistyczno – architektoniczne tj. parametry nowej zabudowy. Sama decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, nie stanowi zaś promesy do udzielenia pozwolenia na budowę. Jest tylko postępowaniem stanowiącym etap poprzedzający procedowanie w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę i wypowiada się jedynie z zakresie, jaki daje organowi ustawa. Jeżeli na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, organ uzna, że projektowana zabudowa będzie w sposób niedozwolony przesłaniała działki sąsiednie, pomimo pozytywnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla tego zamierzenia, powinien odmówić udzielenia pozwolenia na budowę. Pomimo bowiem ustalenia warunków zabudowy dla danego zamierzenia budowlanego, odmowa pozwolenia na budowę może być dyktowania brakiem zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (art 35 ust 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane), która to kwestia nie jest oceniana na etapie ustalania warunków zabudowy. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c, a także 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.