II SA/Kr 177/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędzia WSA Joanna Człowiekowska (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Cyganik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 maja 2025 r. sprawy ze skargi J. H., K. H. i W. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 25 listopada 2024 r., znak SKO.ZP/415/269/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. W dniu 4 listopada 2019 r. Prezydent Miasta Oświęcim wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działki nr [...], [...] obręb D. o łącznej pow. 3413 m 2. Decyzją z dnia 9 czerwca 2020 r. znak: GA.6725.23.2019.II Prezydent Miasta Oświęcim ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działki nr [...], [...] obręb D. - w wysokości 8.825,70 zł. Decyzją z dnia 17 sierpnia 2020 r. znak: SKO.ZP/415/309/2020 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie utrzymało w mocy ww. decyzję organu I instancji. Wyrokiem z dnia 3 lutego 2021 r. sygn. akt IISA/Kr 1265/20 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uchylił ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Decyzją z dnia 5 listopada 2021 r. znak: GA.6725.23.2019.II Prezydent Miasta Oświęcim ponownie ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działki nr [...], [...] obręb D. - w wysokości 8.631,60 zł. Decyzją z dnia 17 stycznia 2022 r. znak: SKO.ZP/415/527/2021 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie uchyliło ww. decyzję i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Decyzją z dnia 15 listopada 2022 r. znak: GA.6725.23.2019.II Prezydenta Miasta Oświęcim wydał decyzję o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działek nr [...], [...] obręb D. - w wysokości 8 631,60 zł. Decyzją z dnia 11 września 2023 r. znak: SKO.ZP/415/633/2022 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie po raz kolejny uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Zdaniem organu odwoławczego przyjęty przez organ I instancji operat szacunkowy z dnia 24 września 2021 r. nie spełnia wszystkich założeń zawartych w przepisach prawnych regulujących kwestię wyceny nieruchomości. Ponadto organ odwoławczy wytknął dobór nieruchomości przyjętych do porównań oraz niedokładny opis nieruchomości porównawczych. Decyzją z dnia 4 kwietnia 2024 r. znak: GA.6725.23.2019.II, działając na podstawie art. 104 k.p.a., w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 późn. zm., dalej u.p.z.p.) oraz § 10 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w Oświęcimiu przy ul. Fabrycznej, oznaczonego literą A uchwalonym Uchwałą nr XXIII/437/16 Rady Miasta Oświęcim z dnia 29 czerwca 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 20 lipca 2016 r. poz. 4392) Prezydent Miasta Oświęcim orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, obejmującej działki nr [...], [...] obręb D. o łącznej pow. 3413 m2 w wysokości 7 525,50 zł (słownie: siedem tysięcy pięćset dwadzieścia pięć zł 50/1 00 gr) w stosunku do J. H., K. H. i W. H.. W uzasadnieniu decyzji organ podał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 6 ww. ustawy, opłata ustalona zostaje w drodze decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego przesłanego przez notariusza sporządzającego akt notarialny. Organ ustalił, że w dniu 23 października 2020 r. aktem notarialnym Rep. A [...] doszło do zbycia nieruchomości obejmującej działki nr [...], [...] obręb D. , o łącznej pow. 3413 m2 położonej w O. w rejonie ul. [...]. Ww. działki znajdują się w terenie, dla którego od 4 sierpnia 2016 r. obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony uchwałą Nr XXIII/437/16 Rady Miasta Oświęcim z dnia 29 czerwca 2016 r. (Dz. Urz. Województwa Małopolskiego z dnia 20 lipca 2016 r., poz. 4392), który wprowadza jednostkę 1PU. Dla w/w jednostki plan ustala - obiekty: produkcyjne; produkcyjno - usługowe; usługowe (w tym centra logistyczne oraz obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2); składów, magazynów; parków technologicznych (...), - maksymalną wysokość zabudowy: dla budynków: max 25 m, dla obiektów małej architektury: max 3,5 m, - ust wskaźnik terenu biologicznie czynnego nie może być niniejszy niż 5% powierzchni działki budowlanej, - wskaźnik powierzchni zabudowy nie może być większy niż 80% powierzchni działki budowlanej, - nie ustalono minimalnego wskaźnika intensywności zabudowy, a maksymalny ustalono na poziomie 3,0. Od dnia 25 lipca 2018 r. obowiązuje zmiana wprowadzona uchwałą Nr L/976/18 Rady Miasta Oświęcim z dnia 27 czerwca 2018 r. która wprowadza zakaz lokalizowania punktów zbierania, przeładunku, handlu złomem oraz innymi odpadami, składowisk odpadów. W dniu 28 listopada 2018 r. uchwałą Nr 11/12/19 Rada Miasta Oświęcim podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia i ogłoszenia tekstu jednolitego uchwały Nr XXIII/437/16 z dnia 29 czerwca 2016 r. (ogł. Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 30 listopada 2018 r. poz. 8066). W poprzednio obowiązującym planie działki nr [...], [...] objęte były miejscowym planem uchwalonym uchwałą Nr L/510/05 Rady Miasta Oświęcim z dnia 26 października 2005 r. Działki były położone w jednostce 1P/U dla której ustalenia brzmiały: 1) zabudowa produkcyjna i usługowa, wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi: a) obiekty produkcyjne, składów i magazynów, a także baz oraz służące prowadzeniu działalności w zakresie budownictwa i transportu, b) zabudowa usługowa, w tym handel, sprzedaż paliw z typowymi funkcjami towarzyszącymi i rzemiosło, z wyjątkiem: - usług wymagających szczególnej ochrony przed hałasem, - usług sportu, jeśli nie stanowią one funkcji wzbogacającej i uzupełniającej inny, dopuszczalny profil działalności usługowej, - oraz handlu w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży ponad 2000 m2 i targowiskowego prowadzonego na wolnym powietrzu; 2) teren lub poszczególne działki budowlane można przeznaczyć pod zabudowę obiektami, o których mowa w pkt la, albo usługową lub o funkcji mieszanej o dowolnych proporcjach pomiędzy działalnością produkcyjną i usługową; Plan ten wprowadzał m. in.: - maksymalną wysokość budynków - 15 m, - wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej lub terenu, w przypadku nie wydzielania działek budowlanych - nie więcej niż 0,40, - udział powierzchni biologicznie czynnej - nie mniej niż 30% powierzchni działki budowlanej lub terenu, - możliwość lokalizacji lokali mieszkalnych integralnie związanych z prowadzoną działalnością produkcyjną lub usługową, wyłącznie w przypadku, gdy wymaga ona całodobowego nadzoru technologicznego oraz w zakresie ściśle wynikającym ze specyfiki prowadzonej działalności, wyklucza się możliwość realizacji odrębnych budynków mieszkalnych, powierzchnia całkowita lokalu mieszkalnego nie może przekroczyć 30% powierzchni całkowitej budynku, w którym lokal mieszkalny został wydzielony (...). Jak podał organ, uwagi Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie zawarte w decyzji z dnia 11 września 2023 r. zostały uwzględnione w operacie z dnia 5 stycznia 2024 r. (data wpływu: 1 marca 2023 r.). Rzeczoznawca majątkowa przyjęła do analizy dwie bazy nieruchomości podobnych zarówno pod względem ustaleń planu obowiązującego i nieobowiązującego, jak i cech fizycznych i prawnych nieruchomości. W wyniku analizy rynku lokalnego wyodrębniono cechy nieruchomości i ich wagi, które uosabiają preferencje potencjalnych nabywców. Dla potrzeb szacowania rzeczoznawca przyjął następujące cechy: lokalizację (waga 25%), sąsiedztwo (waga 24%), możliwości inwestycyjne (waga 15%), uzbrojenie w infrastrukturę (19%), powierzchnię (waga 17%). Każda z cech podzielona jest na 5 stopni. Nieruchomość przy uwzględnieniu nieobowiązujących ustaleń planu, jak i obecnie obowiązujących, była porównywana w oparciu o przyjęte cechy i ich wagi. Ceny min. i max. wg nieobowiązującego planu kształtowały się następująco: 62,60zł/m2 oraz 90,74zł/m2. Podczas gdy ceny nieruchomości wg przeznaczenia zbliżonego do obecnie obowiązującego: cena min. 69,08zł/m2, cena max. 93,00zł/m2. Organ wskazał, że w operacie z dnia 5 stycznia 2024 r. na stronie 15-16 zamieszczony jest szczegółowy opis cech wpływających na wartość nieruchomości i ocen. Skala ocen jest rozbudowana - pięciostopniowa, a każda ocena posiada wyczerpujący opis. Ponadto na stronach 20-24 rzeczoznawca dokładnie charakteryzuje porównywane nieruchomości. Z uwagi na fakt, że zmiana planu nie zmieniła znacząco funkcji terenu, a jedynie rozszerzyła spektrum wykorzystania nieruchomości, rzeczoznawca przeanalizował transakcje nieruchomościami gruntowymi sprzed zmiany planu i po jego zmianie. Organ zauważył, że rzeczoznawca do porównań przyjął działki o zróżnicowanej - innej - powierzchni, niż wyceniana. Do wyceny przyjął jednakże cechę: "powierzchnia działki" i korygował wartość w oparciu o ten atrybut. Kwestie wyboru transakcji przyjętych do porównania i dat ich zawarcia leżą w gestii autora operatu, rzeczoznawca ustala także wagi cech i kryteria ocen. Operat szacunkowy to opinia o wartości, a nie matematyczny dowód. Po przeanalizowaniu całości materiału dowodowego organ stanął na stanowisku, że w stosunku do działek nr [...], [...] obręb D. - istotnie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Ustalenia planów - pomimo podobnego przeznaczenia - różnią się od siebie. Obecnie obowiązujące zapisy planu wprowadzają obiekty produkcyjne; produkcyjno - usługowe; usługowe (w tym centra logistyczne oraz obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2). Poprzednio obowiązujące zapisy planu wprowadzały ograniczenia zarówno w możliwości zabudowy terenu inwestycji, jak i intensywności zabudowy, a także wysokości zabudowy. Dodatkowo na terenie inwestycji należało zapewnić powierzchnię biologicznie czynną w wysokości 30% powierzchni działki. Jak wynika z analiz rzeczoznawcy, inwestorzy są w stanie zapłacić więcej za nieruchomość której funkcja w planie pozwala na lokalizowanie centrów logistycznych, obiektów handlowych o pow. sprzedaży pow. 2000 m2. Jak wykazano w operacie z dnia 5 stycznia 2024 r. ceny działek o wiodącej funkcji zabudowy usługowej, handlowo-usługowej w tym centra logistyczne, obiekty handlowe o powyżej 2000 m2 są wyższe od cen działek o wiodącej funkcji zabudowy przemysłowo-usługowej i tendencja ta utrzymuje się na całym analizowanym rynku. Wzrost wartości w takich przypadkach zatem nie jest wynikiem mody czy czynników koniunkturalnych, ale wypływa właśnie ze zmienionych ustaleń planu. Organ zauważył przy tym, że rzeczoznawczyni przyjęła do porównań także transakcje przeprowadzone przed trzema latami. Jednakże jak uzasadniła zwiększenie okresu analizy - wprowadzony plan jedynie rozszerza funkcję, spektrum wykorzystania nieruchomości. Zanotowano niewiele transakcji tego typu nieruchomościami, większość zaś transakcji przeprowadzono właśnie w latach 2017-2018. Nierozsądnie byłoby zatem odrzucić je tylko dlatego, że przeprowadzone były w nieco wcześniejszym okresie. Jak podał organ, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego musi zachodzić bezpośredni związek. To oznacza, że wzrost wartości nieruchomości musi być efektem zapisów uchwalonego lub zmienianego planu, a nie np. ogólną koniunkturą gospodarczą na lokalnym rynku nieruchomości. Środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty jest opinia o wartości nieruchomości, sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy z dnia 5 stycznia 2024 r. w oparciu o który wydano decyzję został oceniony przez organ pozytywie pod względem formalnym i merytorycznym. Został on bowiem sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Rzeczoznawca zastosował dopuszczone przez ustawodawcę podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W myśl rozporządzenia z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Obowiązujące przepisy prawne mówią o nieruchomościach podobnych, a nie takich samych - jak wyceniana nieruchomość. Idea podejścia porównawczego daje możliwość korygowania cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, co zostało przedstawione w operacie. Organ wyjaśnił, że zgodnie z ww. operatem szacunkowym wartość nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła [...] zł. Wartość nieruchomości wg nieobowiązującego planu wynosiła [...] zł. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - uchwalono stawkę w wysokości 30%. W związku z powyższym jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości wyniesie 7 525.50 zł (słownie: siedem tysięcy pięćset dwadzieścia pięć zł 50/100 gr). Jak wynika z analizy operatu szacunkowego wzrost wartości nieruchomości jest wynikiem wyłącznie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to wynik iloczynu stawki procentowej w wysokości 30% (określonej w ustaleniach planu) i w/w kwoty wzrostu wartości nieruchomości. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli: J. H., K. H., W. H.. Decyzją z dnia 25 listopada 2024 r., znak: SKO.ZP/415/269/2024, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] i [...] została zbyta przez J. H., K. H. i W. H. w dniu 23 października 2019 r., na mocy aktu notarialnego Rep. A Nr [...]. Zbycie to nastąpiło po wejściu w życie uchwały nr XXIII/437/16 Rady Miasta Oświęcim z dnia 29 czerwca 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w Oświęcimiu przy ulicy Fabrycznej, oznaczonego literą A (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2016 r., poz. 4392) obowiązującego od 4 sierpnia 2016 zm. i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący. Z kolei wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło w dniu 6 listopada 2019 r. (data doręczenia stronom zawiadomienia o wszczęciu postępowania). Zatem dwie przesłanki formalne konieczne dla ustalenia opłaty planistycznej zostały spełnione. Organ odwoławczy ustalił nadto, że na zlecenie Gminy Miasta Oświęcim uprawniony rzeczoznawca w zakresie szacowania nieruchomości sporządziła w styczniu/lutym 2024 r. operat szacunkowy, określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr [...], [...] obręb D. , w O.. Wyjaśnił, że zgodnie z art. 37 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz standardy zawodowe rzeczoznawców. Z kolei zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody dokonuje rzeczoznawca. Ww. rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel, zakres i przedmiot wyceny oraz dostępność danych, dokonała wyboru podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Metoda jest jedną spośród trzech metod, obok metody analizy statystycznej rynku i metody korygowania ceny średniej, stosowanych przy wycenie nieruchomości podejściem porównawczym. W myśl § 8 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach. Dokonując oceny sporządzonego operatu szacunkowego organ wskazał, że określono w nim wartość nieruchomości gruntowej składającej się z działki [...], [...] obręb D. I według obowiązującego od 4 sierpnia 2016 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego uchwałą Nr XXIII/437/16 Rady Miasta Oświęcim z dnia 29 czerwca 2016 r. (Dz. Urz. Województwa Małopolskiego z dnia 20 lipca 2016., poz. 4392) oraz przy uwzględnieniu zmiany obowiązującej od dnia 25 lipca 2018 r. wprowadzonej uchwałą Nr L/976/18 Rady Miasta Oświęcim z dnia 27 czerwca 2018 r. która wprowadza zakaz lokalizowania punktów zbierania, przeładunku, handlu złomem oraz innymi odpadami, składowisk odpadów. W dniu 28 listopada 2018 r. uchwałą Nr 11/12/19 Rada Miasta Oświęcim podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia i ogłoszenia tekstu jednolitego uchwały Nr XXIII/437/16 z dnia 29 czerwca 2016 r. (ogł. Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 30 listopada 2018r. poz. 8066). W operacie wskazano, iż obszar rynku lokalnego analizowany w przedmiotowej wycenie obejmuje teren miasta O. i tereny sąsiednie w promieniu ok 50 km. Do wyceny przeanalizowano ceny transakcyjne zawarte w aktach notarialnych kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych o wiodącej funkcji zabudowy przemysłowo — usługowej z możliwością usług w ograniczonym zakresie (np. usługi i handel bez możliwości obiektów wielkopowierzchniowych) oraz przemysłowo - usługowej z usługami w szerokim zakresie (centra logistyczne, usługi i handel z możliwością obiektów wielkopowierzchniowych. Wyjaśniono, że dla potrzeb wyceny monitorowaniem objęto okres trzyletni poprzedzający datę zbycia nieruchomości wycenianej. Podano, że analizowany teren od 2006 r. do 3 sierpnia 2016 r. przeznaczony był w większości pod przemysł oraz usługi w tym handel z wyłączeniem powierzchni handlowych powyżej 2000 m2. W marcu 2015 r. wybudowano ulice [...], wzdłuż ulicy [...], uzbrojono teren, przez co silnie zaktywizowano go gospodarczo, a od 4 sierpnia 2016 r. wszedł w życie nowy plan, który rozszerzył funkcje przedmiotowego terenu o obiekty handlowe o powierzchni powyżej 2000 m2 (powstały nowe możliwości dla rozwoju terenu o duże centra handlowe) oraz centra logistyczne. Ceny działek z terenu najbliższego położeniu nieruchomości wycenianej przed sierpniem 2016 r. kształtowały się w przedziale od 11,53 zł/m2 do 92,52 zł/m2 ze średnią ceną 39,16 zł/m2 i medianą (ceną najczęściej występującą) 31,99 zł. Po dacie wejścia w życie planu do dnia zbycia nieruchomości wycenianej ceny kształtowały się w przedziale od 28,85 zł/m2 do 124,54 zł/m2 ze średnią ceną 64,30 zł/m2 i medianą (ceną najczęściej występująca) 62,15 zł/m2. Rzeczoznawca dokonał również szczegółowego porównania przeznaczeń dotyczących przedmiotowej nieruchomości w każdym ze stanów planistycznych w zakresie przeznaczenia podstawowego, przeznaczenia dopuszczalnego, wysokości zabudowy, powierzchni zainwestowania. Jak wykazała analiza zapisów obu planów, nowy plan rozszerzył istotnie możliwość zagospodarowania nieruchomości o takie funkcje terenu, które są poszukiwane, są w stanie przyciągnąć większą ilość międzynarodowych inwestorów. W szczególności nowy plan dopuszcza możliwość budowy parków technologicznych, centrów logistycznych — dużych powierzchni magazynowych wysokiego składowania, które zabezpieczają dostawy różnych towarów dla całego regionu, a także duże centra handlowe (duże galerie handlowe). Zwrócono przy tym uwagę, iż istotnym czynnikiem determinującym wartość nieruchomości są parametry zabudowy. Nowy plan zwiększył wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki o 10% oraz gabaryty i wysokość projektowanej zabudowy o 10 m kształtując przez to większy potencjał inwestycyjny nieruchomości. Na potrzeby wyceny nieruchomości według obowiązującego planu, rzeczoznawca wyselekcjonowała 3 transakcje nieruchomościami posiadającymi walor podobieństwa do wycenianej nieruchomości. Każda z nieruchomości przyjęta do bazy została dokładnie opisana w zakresie położenia, dostępu do drogi, uzbrojenia terenu w infrastrukturę, kształtu, możliwości inwestycyjnych, sąsiedztwa. Wszystkie trzy nieruchomości przyjęte do bazy znajdują się w tej samej jednostce planistycznej co nieruchomość wyceniana (symbol 1P/U). W celu wyceny rzeczoznawca majątkowy przeprowadził selekcję transakcji w oparciu o pięć cech rynkowych, mających wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości, tj. lokalizacja; sąsiedztwo; możliwości inwestycyjne, uzbrojenie terenu w infrastrukturę; powierzchnia. Poszczególne wagi cech, zostały wyliczone na bazie programu Excel metodą ceteris paribus poprzez odpowiednie porównania ze sobą opisanych przyjętymi cechami odpowiednich par nieruchomości z przyjętego rynku. Ustalono następujące wagi: lokalizacja 25 %; sąsiedztwo 24%; możliwości inwestycyjne 15 %, uzbrojenie terenu w infrastrukturę 19 %; powierzchnia 17%. Ceny nieruchomości porównawczych, po dokonaniu korekty ze względu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia przedmiotowej nieruchomości - 23 października 2019 r., zawierały się w przedziale od 69,08 zł/m2 do 93,00 zł/m2. Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianej działki z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą działką a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej działki jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 81,55 zł/m2. Powyższe doprowadziło do ustalenia, że wartość rynkowa nieruchomości składającej się z działek nr [...], [...] obręb D. o łącznej powierzchni 3413 m2 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w Oświęcimiu przy ul. Fabrycznej, oznaczonego literą A, wynosi [...] zł. W analogiczny sposób rzeczoznawca postępował przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu uchwalonym uchwałą Nr L/510/05 Rady Miasta Oświęcim z dnia 26 października 2005 r. W oparciu analizę rynku rzeczoznawca utworzył zbiór trzech nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny; dokonano charakterystyki nieruchomości znajdujących się w bazie, pod względem takich cech jak: lokalizacja, sąsiedztwo, możliwości inwestycyjne, uzbrojenie terenu w infrastrukturę, powierzchnia. Ceny nieruchomości porównawczych, po ich zaktualizowaniu na dzień wyceny, zawierały się w przedziale od 62,60 zł/m2 do 90,74 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianej działki z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą działką, a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej działki jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 74,20 zł/m2. Powyższe doprowadziło do ustalenia, że wartość rynkowa wycenionej nieruchomości - przy uwzględnieniu przeznaczenia w uprzednio obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2006 r. wynosi [...] zł. Organ odwoławczy wskazał, ze zgodnie z § 10 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w Oświęcimiu przy ul. Fabrycznej, oznaczonego literą A, stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 % dla wszystkich terenów objętych granicami planu. Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, że różnica między wartością rynkową przedmiotowej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2016 r., a jej wartością rynkową określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu uprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2006 wynosi [...] zł. Wysokość renty planistycznej w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości ustalono w następujący sposób. Do ustalonego wzrostu wartości, który wynosi [...] zł, odniesiono ww. stawkę procentową, tj. 30 %, uzyskując w ten sposób wysokość renty planistycznej w kwocie 7 525,50 zł (słownie: siedem tysięcy pięćset dwadzieścia pięć zł 50/1 00 gr). W zakresie doboru nieruchomości organ odwoławczy wyjaśnił, że różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami przyjętymi do szacowania rzeczoznawca majątkowy uwzględniał cechy rynkowe dla przedmiotowego rynku nieruchomościami, które wpływają w decydującym stopniu na ceny transakcyjne i w efekcie na wartość rynkową przedmiotu wyceny. Każda nieruchomości, która została przyjęta do szacowania została scharakteryzowana w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, a następnie przeprowadzono porównania nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do porównań i określono wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. Opis nieruchomości wybranych przez rzeczoznawcę z bazy pozwala na ocenę nieruchomości w kontekście art. 4 pkt 1 i 16 u.g.n. i § 4 ust. 3 rozporządzenia. Wedle tych przepisów pod pojęciem nieruchomości podobnej (w znaczeniu całej nieruchomości, wieczystoksięgowej) należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomości dobrane do porównania w ocenie Kolegium są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (położone w graniach rynku lokalnego, na obszarze gminy O.), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności), oraz funkcję użytkową i sposób możliwości wykorzystania. W operacie na strome 15-16 zamieszczony jest szczegółowy opis cech wpływających na wartość nieruchomości i ocen. Skala ocen jest rozbudowana - pięciostopniowa, a każda ocena posiada wyczerpujący opis. Zdaniem Kolegium rzeczoznawca dokonał również szczegółowego opisu nieruchomości nr 3 w zakresie wyceny przy uwzględnieniu przeznaczania w nieobowiązującym planie. Została ona uznana przez rzeczoznawcę ze względu na zespół cech za podobną do nieruchomości wycenianej w tym stanie. Nieruchomość porównywalna nie oznacza, że ma być identyczna z nieruchomością wycenianą. Ceny właśnie w takim przypadku koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Dokonując wyceny gruntu, rzeczoznawca wzięła pod uwagę wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Szczegółowy opis cech nieruchomości pozwala na weryfikacje ocen i stwierdzenie, że oceny te zostały przyporządkowane w sposób prawidłowy. Wielkość wpływu cech na cenę nieruchomości oraz skalę ocen danej cechy biegły określił w oparciu o badanie i obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. W ocenie Kolegium weryfikacja operatu szacunkowego w zakresie dokonanej analizy rynku nie jest możliwa, bowiem wiąże się ściśle ze sferą wiadomości specjalnych. A jak dość jednolicie wskazuje się w orzecznictwie ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych, przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 kwietnia 2019 r., I OSK 2226/18). Natomiast zgodnie ze wskazaniami wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 3 lutego 2021 r. sygn. akt II SA/Kr 1265/20 w ww. operacie wyjaśniono, iż w celu wyeliminowania wpływu wybudowania w 2015 r. ulicy [...] na cenę zbycia wycenianej nieruchomości w dniu 23 października 2019 r. wszystkie nieruchomości porównawcze będące podstawą wyceny według starego i nowego planu posiadają dostęp do asfaltowej drogi oraz do podstawowych mediów. W ocenie Kolegium przeprowadzona wycena wartości nieruchomości jest prawidłowa i wykazała wzrost tej wartości, co uzasadniło ustalenie opłaty planistycznej. Organ wyjaśnił przy tym, że przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela albo użytkownika wieczystego przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie, czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu ustalono - jak już wyżej była o tym mowa - na podstawie dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który w sposób prawidłowy wykazuje wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. W przedmiotowej sprawie zaistniały zatem wszystkie trzy przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej. Na powyższą decyzję J. H., K. H. i W. H. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów: 1) art. 7, 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej jako u.g.n.) poprzez nierozpatrzenie w całości zebranego materiału dowodowego i niedokonanie oceny przedstawionego operatu szacunkowego w sposób wszechstronny, pozwalający na wiarygodne ustalenie wartości nieruchomości i wzrostu wartości nieruchomości między innymi w zakresie: - oceny czy opisy przyjętych cech i cen nieruchomości opisane na stronie 15 i 16 operatu szacunkowego z dnia 5 stycznia 2024 r. są wystarczające dla oceny przyjętych ocen dla danej cechy, szczególnie, że rzeczoznawca posługuje się pojęciami nieostrymi takimi jak "w niewielkiej odległości", "w sąsiedztwie teren średnio zurbanizowany", "odpowiednia wielkość działki", podczas gdy opisy są nieweryfikowalne, mają charakter abstrakcyjny a weryfikacja zastosowanych porównań nieruchomości z nieruchomościami podobnymi, wziętymi pod ocenę, jest niemożliwa; - wyeliminowania badania wpływu wybudowania w 2015 r. ulicy [...] i przyjęcia do porównania nieruchomości, które mają dostęp do drogi asfaltowej podczas gdy operat powinien jasno wskazywać czy i jaki wzrost wartości nieruchomości wynika wyłącznie z planu; - niewyjaśnienia, mimo opisu nieruchomości przybranych do porównania, czy nieruchomości podobne dobrane do oceny, posiadają potencjał do zabudowy na warunkach nowego planu, szczególnie nie wszystkie opisy nieruchomości podobnych wskazują na możliwości zabudowy wielkopowierzchniowej odpowiadającym założeniom nowego planu, 2) art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez zastosowanie podejścia porównawczego, w sytuacji gdy cechy nieruchomości zostały opisane w sposób nieweryfikowalny z użyciem abstrakcyjnych zwrotów, które nie pozwalają na określenie cech danej nieruchomości dla celów wyceny; 3) art. 8 § 1 k.p.a. poprzez wydanie zaskarżonej decyzji na operacie szacunkowym, który jest wadliwy i nie jest weryfikowalny w zakresie cech jakie miałyby posłużyć porównaniu nieruchomości z nieruchomościami podobnymi; 4) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie decyzji organu l instancji w mocy, podczas gdy zachodziły podstawy do uchylenia decyzji i umorzenia postępowania w całości. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że SKO nie dokonało merytorycznej weryfikacji jedynego dowodu w sprawie jakim jest operat szacunkowy z dnia 5 stycznia 2024 r., czym naruszono art. 7, 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 u.g.n. Zdaniem skarżących rzeczoznawca majątkowy ponownie przedstawił operat szacunkowy, który nie jest weryfikowalny. Rzeczoznawca majątkowy co prawda opisał nieruchomości podobne przybrane dla wyceny wzrostu nieruchomości, niemniej w dalszym ciągu wskazując na opisy cech posługuje się pojęciami nieostrymi i abstrakcyjnymi takimi jak: "w niewielkiej odległości", "w sąsiedztwie teren średnio zurbanizowany", "odpowiednia wielkość działki". Na podstawie takich opisów nie jest możliwe jednoznaczne zweryfikowanie cech nieruchomości, a zatem dalsze porównanie nieruchomości wydaje się być obiektywnie niemożliwe. Tymczasem cechy nieruchomości mają charakter cenotwórczy, a więc muszą być dokładnie i szczegółowo opisane. W operacie szacunkowym z dnia 5 stycznia 2024 r. rzeczoznawca majątkowy dokonał opisów w sposób lakoniczny i abstrakcyjny. Z kolei organ odwoławczy nie wyjaśnił dlaczego jego zdaniem opisy cech nieruchomości są wyczerpujące i oparło się wyłącznie na lakonicznym stwierdzeniu, że "skala ocen jest rozbudowana - pięciostopniowa a każda ocena posiada wyczerpujący opis". W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach sprawowanej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Należy również wskazać, że na mocy art. 145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W razie nieuwzględnienia skargi podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a. W tak zakreślonych ramach Sąd - w wyniku kontroli zaskarżonej decyzji - stwierdza, że jest ona zgodna z prawem, a zarzuty skargi nie mogły przynieść zamierzonego skutku. Sąd stwierdza również, że mające istotny wpływ na wynik sprawy ustalenia faktyczne poczynione przez organ odwoławczy są prawidłowe i Sąd przyjmuje je za własne. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z 25 listopada 2024 r. wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta Oświęcim z 4 października 2024 r. w przedmiocie ustalenia w stosunku do J. H., K. H., W. H. jednorazowej opłaty w kwocie 7525,50 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działki nr [...], [...] obręb D. , o łącznej powierzchni 3413 m2, w związku z uchwaleniem uchwały Rady Gminy Oświęcim nr XXIII/437/17 z 29 czerwca 2016 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w Oświęcimiu przy ul. Fabrycznej, oznaczonego literą A (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego 2016 r. poz. 4392). Podstawę materialnoprawną decyzji kształtuje art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2024 r. poz. 1130, dalej: u.p.z.p.), zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie organy były zobligowane do zastosowania się do wskazań oraz oceny prawnej zawartej w wydanym w niniejszej sprawie prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 3 lutego 2021 r., II SA/Kr 1265/20. Zarówno bowiem organy administracji, jak i WSA w Krakowie rozpoznając obecnie tę sprawę, są związane treścią art. 153 P.p.s.a., zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że ocena prawna wyrażona w tym orzeczeniu zostanie uchylona w prawem określonym trybie lub uległy zmianie przepisy prawa stanowiące podstawę oceny w danej sprawie (por. wyrok WSA w Poznaniu z 30 maja 2018 r., sygn. IV SA/Po 348/18, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Powyższe oznacza, że organy i Sąd nie mogą formułować oceny sprzecznej z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązane są do podporządkowania mu się w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się do wskazań w zakresie dalszego postępowania przed organem administracji publicznej (por. wyrok NSA z 13 lipca 2010 r., sygn. I GSK 940/09). Art. 153 P.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący i wywiera skutki w dwóch płaszczyznach, mianowicie ani organ administracji publicznej, ani sąd administracyjny orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie mogą pominąć oceny prawnej wyrażonej we wcześniejszym orzeczeniu. Zasadniczym kryterium legalności decyzji wydanej w postępowaniu ponowionym wskutek wyroku sądu administracyjnego jest zatem zastosowanie się do wyrażonej przez ten sąd oceny prawnej oraz podporządkowanie się wytycznym co do dalszego postępowania (por. wyrok NSA z 21 lutego 2018 r., sygn. II FSK 353/16). Mając powyższe na uwadze trzeba podkreślić, że WSA w Krakowie w wydanym w niniejszej sprawie poprzednio wyroku z 3 lutego 2021 r. wskazał, że "zmiana przeznaczenia nieruchomości skarżących związana z wejściem w życie uchwały Rady Miasta Oświęcim w z dnia 29 czerwca 2016 r. nr XXIII/437/16 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest zmianą, która niewątpliwie zmienia to przeznaczenie na korzyść skarżących, zwiększając możliwości przeznaczenia i zagospodarowania ich działek, to jednak niewątpliwie okolicznością, która wpłynęła na wartość ich działek było także powstanie nowej infrastruktury technicznej, w tym drogi do ich nieruchomości, a były to okoliczności poprzedzające wejście w życie wspomnianej uchwały o około półtora roku. (...) w ponownym postępowaniu organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, przy którego sporządzeniu uwzględnione zostanie, że w marcu 2015 roku, a zatem prawie półtora roku przed wejściem w życie nowego planu, do działki skarżących została doprowadzona droga oraz pozostała infrastruktura techniczna, umożliwiająca, czy zdecydowanie ułatwiająca zgodne z planem zagospodarowanie działki. (....) Uwzględniając przy tym, że dla nieruchomości przeznaczonych pod zainwestowanie oraz objętych przedmiotowym planem istnieje obszerna baza przeprowadzonych transakcji, dobrane nieruchomości winny być podobne do nieruchomości wycenianych, a dobór ten winien być wyczerpująco w operacie uzasadniony. Kwestia, czy dobrane do wyceny nieruchomości są podobne do nieruchomości wycenianej, to bowiem kwestia formalnej oceny operatu i od takiej oceny organ nie może się uchylać. Przyjęte przez rzeczoznawcę wysokości współczynników korygujących i innych wskaźników, winny też być obszerniej i bardziej przekonująco uzasadnione, tak aby możliwa była weryfikacja poprawności sporządzonego operatu, co w przedmiotowym wypadku możliwe nie jest." Sąd zauważa, że w ponownie prowadzonym postępowaniu sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego B. M. operat szacunkowy datowany na 5 stycznia 2024 r. Zgodnie z art. 154 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. W myśl § 8 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy metodzie porównywania parami przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił analizę przyjętego rynku oraz dokonał doboru cech rynkowych mających, zdaniem rzeczoznawcy, największy wpływ na cenę zbycia. Poszczególne wagi cech (udział cech w cenie transakcyjnej) zostały wyliczone na bazie Excel metodą ceteris pariubus poprzez odpowiednie porównania ze sobą opisanych przyjętymi cechami odpowiednich par nieruchomości. Wyjaśniono przyczyny pominięcia cechy funkcja w planie. Ustalono następujące wagi do wyceny wybranych atrybutów rynkowych: lokalizacja 25%; sąsiedztwo 24%; możliwości inwestycyjne 15%, uzbrojenie terenu w infrastrukturę 19 %; powierzchnia 17%. Rzeczoznawca majątkowy przeanalizował szczegółowo zmiany funkcji nieruchomości wskutek uchwalenia nowego planu miejscowego zebranych i zestawionych w tabeli (s. 18-19 operatu). Stwierdzono, że plan rozszerzył istotnie możliwość zagospodarowania nieruchomości o takie funkcje terenu, które są poszukiwane i nieczęsto występują w miejscowościach o średniej i małej wielkości, tj. możliwość budowy parków technologicznych, centrów logistycznych, dużych powierzchni magazynowych wysokiego składowania. Za istotny czynnik determinujący wartość nieruchomości uznano parametry zabudowy. Nowy plan zwiększył wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki o 10% oraz gabaryty i wysokość projektowanej zabudowy o 10 m. Na potrzeby wyceny nieruchomości według obowiązującego planu, na podstawie przeprowadzonej analizy rynku, w operacie przywołano trzy transakcje nieruchomościami posiadającymi walor podobieństwa do wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca dokonał charakterystyki tych nieruchomości przez określenie lokalizacji, sąsiedztwa, możliwości inwestycyjnych, uzbrojenia terenu w infrastrukturę, powierzchni, oceniając je również według przyjętej skali. Co istotne, wszystkie trzy nieruchomości przyjęte do bazy znajdują się w tej samej jednostce planistycznej, co nieruchomość wyceniana (symbol 1P/U). Rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianej działki z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą działką a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Ceny nieruchomości porównawczych zawierały się w przedziale od 69,08 zł/m2 do 93,00 zł/m2. Następnie rzeczoznawca obliczył wartość jednostkową wycenianej działki jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 81,55 zł/m2. Powyższe doprowadziło do ustalenia, że wartość rynkowa nieruchomości składającej się z działek nr [...] i [...] o powierzchni 3413 m2, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po wejściu w życie nowego planu miejscowego, wynosi [...] zł (s. 20-22 operatu). Dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego rzeczoznawca również utworzył zbiór trzech nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych, stanowiący podstawę wyceny. Także tu dokonano charakterystyki nieruchomości znajdujących się w bazie, pod względem takich cech jak: lokalizacja, sąsiedztwo, możliwości inwestycyjne, uzbrojenie terenu w infrastrukturę, powierzchnia. Ceny nieruchomości porównawczych zawierały się w przedziale od 62,60 zł/m2 do 90,74 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianej działki z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą działką a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej działki jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 74,20 zł/m2. Powyższe doprowadziło do ustalenia, że wartość rynkowa wycenionej nieruchomości - przy uwzględnieniu przeznaczenia w uprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2006 r. wynosi [...] zł (s. 22-25 operatu). W ten sposób ustalono, że różnica między wartością rynkową przedmiotowej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2016 r. a jej wartością rynkową określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu uprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2006 wynosi [...] zł. W konsekwencji wysokość opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalono w kwocie 7 525,50 zł, stosując planistyczną stawkę procentową w wysokości 30%. Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że opis nieruchomości wybranych przez rzeczoznawcę z bazy pozwala na ocenę nieruchomości w kontekście art. 4 pkt 1 i 16 u.g.n. i § 4 ust. 3 rozporządzenia. Zaznaczyć wypada w tym miejscu, że porównywalność w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości (por. np. uzasadnienie do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 maja 2021 r., sygn. I OSK 4117/18). Sąd podziela też stanowisko Kolegium, zgodnie z którym przeprowadzona wycena wartości nieruchomości jest prawidłowa. Sporządzony w styczniu 2024 r. operat szacunkowy wykazał wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. Operat ten zawiera wystarczający opis nieruchomości podobnych, obejmujących ich istotne cechy, takiej jak położenie, wielkość, dostęp do drogi publicznej, dostęp do mediów, kształt działki, powierzchnia. Wskazano walory przydatne do porównania. Operat zawiera też przekonujące porównania ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości wziętych do porównania, jak też uzasadnienie wyniku szacowania. Co istotne, organy orzekające w sprawie dokonały wymaganej oceny operatu, w szczególności wyjaśnienia podstaw uznania nieruchomości porównywanych za podobne do spornej nieruchomości. Sąd tę ocenę podziela, przyjmując, że użyte w operacie dla opisu przyjętych cech i ocen nieruchomości (s. 15-16) pojęcia nieostre takie jak "w niewielkiej odległości", "w sąsiedztwie teren średnio zurbanizowany", "odpowiednia wielkość działki" nie wpływają ujemnie na wartość operatu. Jak już wyżej wskazano, wszystkie cechy rynkowe wpływające na cenę i oceny cech zostały logicznie wytłumaczone (s. 15 i nast. operatu). Zaakcentować trzeba też, że w sporządzonym operacie, w celu wyeliminowania wpływu wybudowania w 2015 r. ulicy [...] na cenę zbycia wycenianej nieruchomości w dniu 23.10.2019 r. (na który to czynnik wskazywał WSA w Krakowie w przywołanym wyroku), wszystkie nieruchomości porównawcze będące podstawą wyceny według starego i nowego planu posiadają dostęp do asfaltowej drogi oraz do podstawowych mediów. Powyższe umożliwiło prawidłową weryfikację poprawności sporządzonego operatu i jego umotywowanej konkluzji, że wzrost wartości nieruchomości skarżących nie wynikał ze zmienionych ustaleń planu miejscowego, nie zaś z innych przyczyn, w szczególności poprawy infrastruktury drogowej. Tym samym właściwie i z poszanowaniem art. 153 p.p.s.a. zrealizowano wytyczne Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 3 lutego 2021 r., II SA/Kr 1265/20. Mając powyższe na uwadze należało stwierdzić, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji Sąd nie dostrzegł uchybień uzasadniających wyeliminowanie jej z obrotu prawnego, w szczególności naruszeń przepisów K.p.a., u.g.n. i rozporządzenia wykonawczego. Analiza akt administracyjnych oraz uzasadnienia zaskarżonej decyzji pozwala również na przyjęcie, że organ II instancji rozpoznał sprawę na nowo w jej całokształcie, stosownie do wymogów wynikających z art. 15 K.p.a. Jak wskazano powyżej, rolą sądu administracyjnego jest kontrola zaskarżonej decyzji pod względem zgodności z prawem. Sąd uchyla zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. tylko w razie zaistnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, jeżeli mogły one mieć wpływ na wynik sprawy lub w razie naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Takich uchybień w kontrolowanej sprawie nie było. Organy ponownie orzekające w sprawie prawidłowo ustaliły stan faktyczny i prawny sprawy oraz dokonały właściwej wykładni przepisów prawa. Wobec tego skarga została oddalona, o czym Sąd orzekł na podstawie art. 151 P.p.s.a.